handdator

Visa fullständig version : Skälig hyresreduktion/kompensation för hyresgäster under renovering i brf


liqwid78
2010-10-08, 17:31
Vi har några hyresgäster kvar i vår brf. Några har begärt hyresreduktion i samband med renovering och styrelsen undersöker om vi ska och kan ge alla våra hyresgäster en hyresreduktion. Målet är också att förbättra relationen med våra hyresgäster.

Föreningen har ordnat toalett- och duschbodar för att underlätta boendet. Dessa innehåller omklädningsrum och vissa har tillbehör för små barn. De ser ut som riktiga badrum. Vi anser att denna möjlighet ger oss rätt till mindre hyresreduktion.

Finns det några riktlinjer om hyresreduktionen? Om inte, hur har er förening gjort och vad hade ni för förutsättningar?

Admin
2010-10-08, 18:17
Uppstår hinder eller men i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande har denne rätt till ersättning för detta hinder/men i nyttjanderätten enligt 12:16 st.1 p.3 JB.

I rättsfallet NJA 2002 s. 378 (http://www2.notisum.com/Pub/Doc.aspx?url=/rnp/domar/hd/HD002378.htm) uttalade domstolen att den inskränkning i en hyresgästs nyttjanderätt som kan uppstå då hyresvärden låter utföra reparations-, underhålls- eller moderniseringsarbeten är i princip att bedöma som en brist som kan föranleda nedsättning i hyran.

Hyresgästen har rätt till skälig nedsättning på hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick, 12:11 st.1 p.3 JB.

Föreningen/hyresvärden och hyresgästen kan avtala om inskränkning i rätten att enligt första stycket få nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att föreningen/hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet, 12:16 st. 3 JB.

Om hyresgästen har rätt till ersättning blir därmed beroende av om föreningen/hyresvärden förbehållit sig rätten att utföra sedvanligt underhåll eller annat angivit arbete.

Det är svårt att dra gränsen för vad som är att betrakta som sedvanligt underhåll. I ovan nämnda rättsfall nämndes att det inte råder någon tvekan om att sådana åtgärder som målning, tapetsering, underhåll av golv samt reparation eller byte av teknisk utrustning är att hänföra till sedvanligt underhåll. I rättsfall som handlar om byggnadsarbete är det mer komplicerat.

Några egentliga riktlinjer finns inte för vilken nivå ersättning ska utgå. Det är avhängigt en massa olika parametrar, inte bara om föreningen upplåter toalett- och duschbodar under renoveringen. Det beror på vad det är för typ av renovering, vilka komplikationer som uppstår för de boende, hur länge renoveringen pågår, etc., etc.

Du är väldigt sparsam med informationen vad det handlar om så det är lätt att besvara dina frågor. Du berättar t.ex. inte vad eller hur många som begär hyresreduktion, för hur lång tid eller för vad, och inte heller för vad styrelsens åsikter är om detta, hur många hyresgäster det handlar om totalt, etc, etc.

Not.
Rätt till ersättning om föreningen inte visat att bristen i form av men i nyttjanderätten inte berott på föreningens försummelse, se 12 kap. 11 § första stycket 4 jämfört med 16 § jordabalken.

Se även;
Nedsättning av avgiften i en brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8606)

Lagrum
12 kap. 11 § 3 och 4
12 kap. 16 § tredje stycket jordabalken (1970:994) (https://lagen.nu/1970:994#K12P16S3)
16 § 3 jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#P16S1N3)

liqwid78
2010-10-09, 14:59
Tack admin. Din information såg jag på någon sida innan jag skrev här men det besvarade inte mina frågor. Jag har läst trådarna som du länkade men dessa riktas mot bostadsrättsinnehavare och inte hyresgäst.

Jag hoppas att hyresnämnden kan ge mig lite riktlinjer på måndag.

Admin
2010-10-09, 15:28
Regelverket för hyresreducering skiljer sig i detta fall egentligen inte åt vare sig det rör sig om kompensation till hyresgäst eller till bostadsrättshavare, bortsett från det självklara att om det är ett arbete med störningar som drabbar alla i fastigheten så är det meningslöst i en bostadsrättsförening att lämna en avgiftsreducering.

Skulle vara intressant att höra vad hyresnämnden har att säga om detta men jag är rädd att de bara kommer att göra som jag och referera till jordabalken 12:16 st.1 p.3, 12:16 st. 3, 12:11 st.1 p.3. Det finns nämligen ingen modell att utgå från när det gäller hyresreducering. För att kunna avgöra en lämplig nivå på kompensation måste man dessutom veta alla parametrar, och dessa har du inte lagt fram här.

Not. Hyresnämnden behandlar inte ärenden som rör hyresgästens krav på hyresreduktion (fel och brister i lägenheten eller störningar från exempelvis grannar), utan det är frågor som måste tas i tingsrätten.

Ett tips kan vara att titta på försäkringsbolagens riktlinjer för kompensation på grund av ombyggnad av badrum/kök. Försäkringsbolag är väl inte precis kända för att vara givmilda, men då har man i alla fall något lite att utgå från, och sedan kan man lägga på x procent.

Jag vet att en del sett en hyresreducering på 40 procent som rimlig nivå för störningar från arbeten i den egna lägenheten, och en kompensation för brist i nyttjanderätten med 10 procent om störningarna härstammar från allmänna utrymmen. Men, som sagt, ingen kan ge en generell rekommendation, och speciellt inte utan att veta förutsättningarna (hur stor del och vilka delar av lägenheten som är berörda och på vilket sätt bristen eller hindret påverkat användningen av lägenheten, etc, etc).


Stieg Synnergren skriver i sin bok "Praktisk handbok i hyresrättsfrågor", 1997. (HYRESRÄTT/bostäder & lokaler);

Vid brister eller hinder i hyresrätten kan hyresgästen yrka på nedsättning av hyran.
Bristen eller hindret måste vara någorlunda varaktig. Rätt till nedsättning föreligger
även när hyresvärden gjort allt för att avhjälpa bristen! Även när bristen utgörs av
störningar, som kommer från grannfastighet, som ägs av annan än hyresvärden,
så föreligger rätt till nedsättning av hyran!

Om bristen eller hindret innebär att hyresgästen inte kan använda köket, brukar detta
innebära en nedsättning av hyran på mellan 30-40%! Samma procentsatser brukar användas
om lägenhetens enda sanitetsutrymme inte kan användas! Utgörs bristen av ordentliga störningar
från granne kan nedsättningen bli 20-30% av hyran!

Hyresgästen har rätt till skadestånd för kostnader som uppstått med anledning av bristen
eller hinder i nyttjanderätten, om hyresvärden varit försumlig! Här avses främst ersättning för
hotellkostnader, ersättning för förstörd egendom, ersättning för förlorad arbetsförtjänst och läkarkostnader!
Hyresgästen har att visa att det förelegat en brist, samt att han eller hon lidit viss skada!
För att slippa skadestånd måste hyresvärden i detta läge visa att bristen INTE berott på hans
försummelse, s.k. omkastad bevisbörda! En hyresvärd som känner till en brist, eller
borde ha känt till bristen och inte genast rättar till bristen, har med hänsyn till
den omkastade bevisbördan svårt att kunna visa att han inte varit försumlig!

Ovanstående ger hyresgästen en stark ställning gentemot hyresvärden. Även mindre olägenheter,
som trasig spis, trasig toalett, bristfälliga lås, drag, mm torde kunna kunna medföra
nedsättning av hyran! Hänför sej bristen till enskild anordning (saknar kyl/frys, tvättstuga etc..
kan det vara ändamålsenligt att utgå från partsorganisationernas lista över faktorer
som påverkar bruksvärdeshyrorna! Bristande ljudisolering, dålig lukt, mm torde kunna ingå!