handdator

Visa fullständig version : Stambyte i brf och återställande av badrum. Valfrihet? Vem betalar vad?


Sandlådan
2010-10-03, 21:22
I min förening genomförs just nu byte av tre badrumsstammar. Övriga stammar är redan bytta.
Styrelsen har meddelat oss medlemmar att vi får ett sk standardbadrum av föreningen (vi kan välja mellan tre klinkerfärger, det är allt). Om vi vill ha badrummet på något annat sätt måste vi anlita den entreprenör som gör själva stambytet och betala alla tilläggsarbeten själv.
Följande villkor gäller:
Om vi väljer annat kakel, klinker, handfat etc får vi ersättning från föreningen motsvarande standardutrustning. Om det tillkommer extra arbetskostnader för montering får vi betala det själva. MEN entreprenörer kommer då inte att begära ROT-avdrag hos Skatteverket.
Om vi vill ha ROT-avdrag får vi ingen ersättning från föreningen för standardutrustning som vi avstår från.

Som jag ser det är detta inte okej eftersom det strider mot likabehandlingsprincipen att vissa medlemmar får ersättning av föreningen och andra inte. Det kan inte heller vara ok att koppla ersättningen till ROT-avdrag.

Kommentarer?
Hur gör man för att få rätsida på det här?

Se även;
Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7725)

liqwid78
2010-10-03, 22:18
Om vi vill ha badrummet på något annat sätt måste vi anlita den entreprenör som gör själva stambytet och betala alla tilläggsarbeten själv.
BRF ansvarar bara för att åtgärda till befintligt skikt inom en viss standard. Det låter rimligt att entreprenören kräver extra betalt för det som avviker från standard. Det kan vara lockande att anlita en annan hantverkare att göra det andra jobbet t ex installera en duschkabin, men tänk på att entreprenören inte ger garanti på arbetet som någon annan utför.


Om vi väljer annat kakel, klinker, handfat etc får vi ersättning från föreningen motsvarande standardutrustning. Om det tillkommer extra arbetskostnader för montering får vi betala det själva. MEN entreprenörer kommer då inte att begära ROT-avdrag hos Skatteverket.
Det låter rimligt. BRF har gjort en upphandling med entreprenören. Styrelsen har valt att inte gynna sina medlemmar med ROT-avdrog av någon orsak. Fråga din styrelse varför.
Jag misstänker att styrelsen har valt en särskild leverantör för kakel, klinker, badrumsmöbler, etc. Stämmer det?


Om vi vill ha ROT-avdrag får vi ingen ersättning från föreningen för standardutrustning som vi avstår från.
Väldigt konstigt upplägg! ROT gäller bara för arbetet och inte materialet. Fråga din styrelse varför är det så här.
Beställer ni era val mot BRF eller direkt av entreprenören? I så fall har ni all rätt att fråga efter ROT.


Som jag ser det är detta inte okej eftersom det strider mot likabehandlingsprincipen att vissa medlemmar får ersättning av föreningen och andra inte. Det kan inte heller vara ok att koppla ersättningen till ROT-avdrag.
Jag håller inte med. Likabehandlingsprincipen gäller här eftersom alla kan välja öppet och ingen utesluts. Som jag sa innan ska du fråga din styrelse varför har de kopplat ersättningen till ROT-avdrag.

MikHo
2010-10-03, 22:43
Har för mig att reglerna för ROT-avdrag för bostadsrättsföreningar ändrades 2010 så att föreningen inte kan ansöka om ROT-avdrag.

Eftersom föreningen sedan står som beställare gentemot entreprenören kommer de inte att få ROT-avdrag och kan därför inte ge dig ersättning för detta heller.

Kostnaden för ditt badrum kommer alltså att påföras dig, även om föreningen står som beställare.

liqwid78
2010-10-03, 23:18
Det stämmer det du säger. Men allt extra arbete för att bygga en extra duschvägg, större kakel eller klinkers, golvvärme, etc hade kunnat beställas direkt från entrepenören av medlemmarna.
Vi har gjort så i vår förening. Då kan alla få lite av ROT-avdraget. Det förutsätter att styrelsen är kunnig och förhandlar detta med entreprenören. En annan viktig och positiv faktor är att garantin är mellan entreprenör och medlem när det gäller saker utanför standard. BRF slipper detta ansvar.

MikHo
2010-10-04, 09:40
Troligtvis har styrelsen inte tänkt på detta här.

För att du skall "få ersättning" samtidigt som du förhöjer standarden på ditt badrum kan du acceptera kakel och klinkers samt vitvaror från föreningens erbjudande om återställning. När sedan hantverkaren kommer för att utföra sitt arbete säger du till dem att de inte ens behöver packa upp grejorna. Du bokar sedan in det du vill ha med dem och låter dem göra jobbet (med ROT-avdrag). Du kan sedan sälja orginalprodukterna som föreningen stått för på blocket eller liknande websajter.

Var lite kreativ i lösningen. :)

Sandlådan
2010-10-04, 12:34
Men allt extra arbete för att bygga en extra duschvägg, större kakel eller klinkers, golvvärme, etc hade kunnat beställas direkt från entrepenören av medlemmarna.
Vi har gjort så i vår förening. Då kan alla få lite av ROT-avdraget. Det förutsätter att styrelsen är kunnig och förhandlar detta med entreprenören. En annan viktig och positiv faktor är att garantin är mellan entreprenör och medlem när det gäller saker utanför standard. BRF slipper detta ansvar.

För att komplicerara saken finns det två alternativa sätt att betala tilläggsarbeten i samband med stambytet:
1. Om man vill ha ROT-avdrag betalar man in 1 000 kr extra för administration plus betalning för arbetskostnader direkt till entreprenörens konto.
I detta fall ges inget avdrag för material som inte används av medlemmen.

2. Betalning av arbetskostnader till föreningens konto. I detta fall ges avdrag för material som inte används. Ej möjligt att få ROT-avdrag på arbetskostnaderna.

Som medlem befinner man sig alltså i ett moment 22: antingen går man miste om ROT-avdrag eller så går man miste om avdrag för standardmaterial.
Förskottsbetalning till föreningen eller entreprenören är också betydelsefullt, eftersom föreningen håller inne med betalningen tills arbetet i badrummen är klara och godkända. Det skyddet har inte de som betalar in direkt till entreprenören.

(Entreprenören levererar kakel, klinker, handfat, etc. )

Eftersom föreningen river badrummen i samband med stambytet måste dessa badrum återställas av föreningen och på föreningens bekostnad. De medlemmar som inte vill ha standardbadrummet får ersättning för det material som de inte använder.
Så borde det vara men i denna förening är det inte så, eftersom föreningen villkorar ersättning för standard och kopplar det till ROT-avdraget.
Medlemmarna behandlas alltså inte lika av föreningen.

Det borde vara en självklarhet att alla som beställer tilläggsarbeten som de själva betalar får göra ROT-avdrag på arbetskostnaden precis som att det borde vara en självklarhet att alla som väljer annat material än standard ska få ersättning för detta. Alla betalningar ska lika självklart göras till ett och samma konto.
På så sätt skulle alla medlemmar behandlas lika av föreningen.


Jag har frågat styrelsen, men de besvarar inte några frågor. Deras enda svar var att om jag inte är nöjd med upplägget kommer entreprenören att bygga ett standardbadrum hos mig.

totiki
2010-10-04, 17:09
Rotavdraget är inte mycket värt. I bästa fall 25% av arbetskostnaden. Kan du få tillbaka mer genom att få avdrag för material som inte används, tycker jag du skall använda dig av det.

Sandlådan
2010-10-04, 18:00
Rotavdraget är inte mycket värt. I bästa fall 25% av arbetskostnaden. Kan du få tillbaka mer genom att få avdrag för material som inte används, tycker jag du skall använda dig av det.

ROT-avdraget är på 50 % av arbetskostnaden

totiki
2010-10-04, 18:24
Du har aldrig använt dig av Rot-avdrag förstår jag.

Sandlådan
2010-10-04, 18:45
Du har aldrig använt dig av Rot-avdrag förstår jag.

Den här tråden handlar inte om ROT-avdrag utan om likabehandling inom bostadsrättsföreningar i samband med stambyte.

Om du vill diskutera ROT-avdrag föreslår jag att du startar en egen tråd. :72:

totiki
2010-10-04, 18:55
Så du vill inte veta hur det ligger till? Och fortsätta leva i villfarelsen att du kan halvera kostnaden medelst ROT-bidrag. Var så god. Men fortsätt då inte sprida osanningar (propaganda) om ROT-bidraget i trådar som inte handlar om detta bidrag.
Är du plånbokspolitiker?

liqwid78
2010-10-04, 22:11
För att komplicerara saken finns det två alternativa sätt att betala tilläggsarbeten i samband med stambytet:
1. Om man vill ha ROT-avdrag betalar man in 1 000 kr extra för administration plus betalning för arbetskostnader direkt till entreprenörens konto.
I detta fall ges inget avdrag för material som inte används av medlemmen.
2. Betalning av arbetskostnader till föreningens konto. I detta fall ges avdrag för material som inte används. Ej möjligt att få ROT-avdrag på arbetskostnaderna.

Alternativ 2 innebär att föreningen är beställaren och alla eventuella klagomål, garantiåtgärder, etc kommer att gå via föreningen. T ex om kaklet rasar så ska du först göra en anmälan till styrelsen. Styrelsen ska sedan inspektera denna skada och kontakta entreprenören.
Jag hoppas att ni inte är en stor förening. Styrelsen tar på sig ett stort ansvar som de inte hade behövt. Fråga styrelsen om de tänkt på det.




Eftersom föreningen river badrummen i samband med stambytet måste dessa badrum återställas av föreningen och på föreningens bekostnad. De medlemmar som inte vill ha standardbadrummet får ersättning för det material som de inte använder.
Så borde det vara men i denna förening är det inte så, eftersom föreningen villkorar ersättning för standard och kopplar det till ROT-avdraget.
Medlemmarna behandlas alltså inte lika av föreningen.

Jag tycker fortfarande att alla behandlas lika eftersom alla får välja hur de vill. Något är oklart här. Menar du att om man inte väljer standard så kommer det inte att läggas kakel/klinkers överhuvudtaget? Dvs du får bara ett badrum med tätskikt så att du sedan kan göra dina egna val, som du själv upphandlar med entreprenören?


ROT-avdraget är på 50 % av arbetskostnaden.
Du kan bara få 50% om du tjänar mer än 33 000 kr efter att skattemyndigheten gjort alla sina avdrag såsom allmän pensionsavgift, jobbskatteavdrag och skattereduktion för underskott av kapital.
Om du har 50 000 kr i ROT så måste du tjäna långt mycket mer än 33 000kr/månad. Jag skulle tro att du behöver tjäna runt 45 000 kr för att 50% i ROT-avdrag.

Se här http://www.skattereduktion.se/atttankapa.php

ROT-avdraget ger dig 50 % skattereduktion på arbetskostnaden när du renoverar eller bygger om.
Köparen får skattereduktonen direkt vid betalning. Inom ramarna för maximalt avdrag skall köparen betala halva arbetskostnaden inklusive momsen till företaget som utfört arbetet. Företaget gör alltså ett preliminärt skatteavdrag direkt vid betalning.
Företaget får sedan begära ut den andra hälften av arbetskostnaden hos Skatteverket.
Företagen kommer då givetvis att skriva in i sina kontrakt att köparen är skyldig betala återstoden av kontrakterat belopp, om företaget av någon anledning inte får ut ersättningen från skatteverket.
Företag kan också kräva att du lämnar ett s k "särskilt meddelande". Det är ett intyg som begärs hos skattemyndigheten som visar hur mycket skattereduktion du redan beviljats under året.
Företag kan också komma att vilja ha delbetalningar och korta betalningstider för att kontinuerligt få återbetalning från skatteverket och därigenom slippa likviditetsbrist i företaget.

I kronologisk ordning bör följande aktiviteter ske

Du begär in offerter.
Du tecknar kontrakt men en entreprenör
Du begär ett ”särskilt meddelande” från skatteverket som du lämnar till entreprenören
Entreprenören påbörjar arbetet
Arbetet slutförs
Du får en faktura på kontrakterat belopp minus skattereduktionsbeloppet. (Om ni överenskommit om delbetalningar kommer flera fakturor att komma under arbetets gång)
Faktura betalas
Entreprenören begär ersättning med skattereduktionsbeloppet från skatteverket
Skatteverket betalar ut skattereduktionsbeloppet till entreprenören
Du får en uppgift om att skattereduktionsbeloppet preliminärt tillgodräknats dig och att det är utbetalt till entreprenören
Du yrkar på skattereduktion när du deklarerar

totiki
2010-10-04, 22:45
Du kan bara få 50% om du tjänar mer än 33 000 kr efter att skattemyndigheten gjort alla sina avdrag såsom allmän pensionsavgift, jobbskatteavdrag och skattereduktion för underskott av kapital.
Om du har 50 000 kr i ROT så måste du tjäna långt mycket mer än 33 000kr/månad. Jag skulle tro att du behöver tjäna runt 45 000 kr för att 50% i ROT-avdrag.


Alldeles rätt. Och det är värre. Man momsbelägger hela arbetskostnaden med 25%. Därefter drar man 50% på arbetskostnaden. Man måste alltså betala 25% moms på den del man drar av. 100 kr + 25 kr - 50 kr = 75. Hur mycket man än tjänar kan avdraget aldrig bli högre än 25%. De flesta hamnar mellan 15 och 20%.
Polackerna är billigare och hyr inga verktyg och tar inga 500 kr om dagen för servicebil.

ROT-bidraget är rena skämtet. En propagandabluff.

Harald
2010-10-04, 22:57
Allt snack om ROT och upplägg tar bort fokus från den relevanta frågan.

Styrelsen får INTE SJÄLVA bestämma upplägget vid stambytet. De ska (med nödig hjälp från entreprenör och/eller konsult) ta fram ett FÖRSLAG.

Förlaget skall sedan STÄMMAN ta. Därefter kan medlemmar gnälla hur mycket de vill, stämmans beslut gäller. Även om upplägget i enskilds fall kan verka knasigt.

Så är det i en Brf, i bland blir enskild medlem överkörd av demokratiska beslut.

Har det inte gått till så är det bara för den klagande att hävda sin rätt så långt han orkar....

Ett tips till andra föreningar där ute:

Ett standardpaket tas fram (med några olika valmöjligheter plattor). Ytskiktet prissätts sedan internt.

Medlem som inte vill ha "standard", får våtrum klart, pluggade anslutningar samt en peng (den interna prissättningen) av föreningen. Därefter kan denne medlem göra hur den vill EFTER att den ordinarie entreprenören åkt därifrån. Då funkar fortfarande garantier, besiktningar etc. Det interna priset skall sättas ganska lågt. Om verkligt värde, uppsatt och klart, är 45 000 kr, så är lämpligt internt pris 20 000 kr.

liqwid78
2010-10-05, 01:05
Styrelsen får INTE SJÄLVA bestämma upplägget vid stambytet. De ska (med nödig hjälp från entreprenör och/eller konsult) ta fram ett FÖRSLAG.
Förlaget skall sedan STÄMMAN ta. Därefter kan medlemmar gnälla hur mycket de vill, stämmans beslut gäller. Även om upplägget i enskilds fall kan verka knasigt.
En stämma behöver man bara när Brf måste ta ansvaret från medlemmarna. Vid t ex ett stambyte måste man gå igenom kakel, klinkers och tätskiktet. Detta är egentligen bostadsrättshavarens ansvar och förblir detta när föreningen gjort stambytet och åtgärdat till befintligt skick inom en viss standard.
Annars behövs ingen stämma. Styrelsen har fått förtroendet att renovera fastigheten efter underhållsplan eller behov.


Ett standardpaket tas fram (med några olika valmöjligheter plattor). Ytskiktet prissätts sedan internt.
Medlem som inte vill ha "standard", får våtrum klart, pluggade anslutningar samt en peng (den interna prissättningen) av föreningen. Därefter kan denne medlem göra hur den vill EFTER att den ordinarie entreprenören åkt därifrån. Då funkar fortfarande garantier, besiktningar etc. Det interna priset skall sättas ganska lågt. Om verkligt värde, uppsatt och klart, är 45 000 kr, så är lämpligt internt pris 20 000 kr.
Det rekommenderar jag inte. Det kan låta lockande men det kan bli mycket besvärligt vid en skada.
Exempel: Du väljer en annan entreprenör för att lägga kakel och klinkers. Kaklet går sönder någonstans och skadar tätskiktet. Enligt reglerna måste man lägga om hela tätskiktet igen för att försäkringen ska gälla. Vem tar på sig skulden?
Kakelentreprenören kommer bara att täcka kaklet men inte tätskitet. Tätskiktsentreprenören kommer inte att godkänna en skada som uppstod pga någon annans arbete. Försäkringsbolaget kommer säga att du har garanti kvar.
Jag vet inte. Oavsett hur man vill och tolkar denna skada så vill man inte vara där. Det kan ta flera månader tills allt är avklarat!

Så här bör man göra:
Föreningen upphandlar med en entreprenör, eller anlitar en byggnadsprojekterare om det är så att styrelsen saknar kompetens eller större renovering behövs.
Entreprenören skickar beställningskatalog till bostadsrättshavaren (det löser framtida garantiproblem eftersom beställaren är bostadsrättsinnehavaren).
Om bostadsrättshavaren beställer standard => 0 kr.
Om bostadsrättshavaren beställer annat via entreprenören => x kr.
En kunnig förening ska förhandla ROT till sina medlemmar utan att det kostar något. (Gäller bara för arbetet som inte ingår i standard. ROT gäller inte standard eftersom föreningen bekostar det)

Målet är att efter renoveringen ska allt ansvar hamna på rätt ställe. Föreningen => stambyte. Bostadsrättsinnehavaren => tätskikt, kakel, klinkers, porslin, etc.


Jag rekommenderar att välja standard om du kan leva med det. Det är inte värt att kämpa mot styrelsen om du inte samlar en del av dina grannar på din sida. Ensam är du svag så det är bättre att ge sig om du inte vill engagera andra. Sedan tycker jag att du borde engagera dig mer i föreningen. Alla "äger" sin andel i fastigheten. En styrelse är aldrig perfekt och ibland har styrelsen många svåra beslut att ta. Det är lätt att någon hamnar i kläm.

clabbe
2010-10-05, 08:42
Man momsbelägger hela arbetskostnaden med 25%. Därefter drar man 50% på arbetskostnaden. Man måste alltså betala 25% moms på den del man drar av. 100 kr + 25 kr - 50 kr = 75. Hur mycket man än tjänar kan avdraget aldrig bli högre än 25%. De flesta hamnar mellan 15 och 20%. Polackerna är billigare och hyr inga verktyg och tar inga 500 kr om dagen för servicebil. ROT-bidraget är rena skämtet. En propagandabluff.
Jag vill inte ta bort fokus för mycket från originalinlägget men vill dock rätta vad som påstås ovan. Underlaget för ROT är halva arbetskostnaden inklusive moms. Reduktionen i ovanstående är alltså 100 + 25 - 62,5 = 62,5.

Sandlådan
2010-10-05, 12:50
Jag tycker fortfarande att alla behandlas lika eftersom alla får välja hur de vill. Något är oklart här. Menar du att om man inte väljer standard så kommer det inte att läggas kakel/klinkers överhuvudtaget? Dvs du får bara ett badrum med tätskikt så att du sedan kan göra dina egna val, som du själv upphandlar med entreprenören?

Om man väljer annat kakel/klinker så får man själv betala för materialet, såklart. Föreningen står för arbetskostnaden om plattstorleken är identisk med standardstorleken. Vid annan plattstorlek tillkommer t ex en arbetskostad för kakling på 210 kr inkl moms/kvm.
Föreningen betalar medlemmen för det standardkakel/klinker som inte används om medlemmen avstår från ROT-avdrag för eventuellt tillkommande arbetskostnad.
Den medlem som vill ha ROT-avdrag för tillkommande arbetskostnader får inte någon betalning av föreningen för standardkakel/klinker som man avstår från.


Så här bör man göra:
Föreningen upphandlar med en entreprenör, eller anlitar en byggnadsprojekterare om det är så att styrelsen saknar kompetens eller större renovering behövs.
Entreprenören skickar beställningskatalog till bostadsrättshavaren (det löser framtida garantiproblem eftersom beställaren är bostadsrättsinnehavaren).
Om bostadsrättshavaren beställer standard => 0 kr.
Om bostadsrättshavaren beställer annat via entreprenören => x kr.
En kunnig förening ska förhandla ROT till sina medlemmar utan att det kostar något. (Gäller bara för arbetet som inte ingår i standard. ROT gäller inte standard eftersom föreningen bekostar det)
Målet är att efter renoveringen ska allt ansvar hamna på rätt ställe. Föreningen => stambyte. Bostadsrättsinnehavaren => tätskikt, kakel, klinkers, porslin, etc.

Jag håller med dig om ovanstående med ett undantag: beställningskatalogen. Om jag tolkar dig rätt menar du att bostadsrättsinnehavaren ska få välja material ur ett sortiment som tagits fram av entreprenören (ev. i samarbete med styrelsen).
Detta är inte acceptabelt. Som bostadsrättshavare har jag rätt att själv välja hur mitt badrum ska utformas och med vilka material. Enligt stadgarna är vägg- och golvbeklädnad i badrummet, och det som finns innanför, mitt ansvar.
Den enda begränsningen som finns är att föreningen har ett visst underhållsansvar för vattenkranar och för toaletten i medlemmarnas badrum. Reservdelar bör alltså finnas lätt tillgängliga på marknaden.
Föreningen har alltså fog för att kräva av medlemmar att de inte installerar t ex specialimporterade italienska vattenkranar eller renoverade gamla toalettstolar.


Jag rekommenderar att välja standard om du kan leva med det. Det är inte värt att kämpa mot styrelsen om du inte samlar en del av dina grannar på din sida. Ensam är du svag så det är bättre att ge sig om du inte vill engagera andra. Sedan tycker jag att du borde engagera dig mer i föreningen. Alla "äger" sin andel i fastigheten. En styrelse är aldrig perfekt och ibland har styrelsen många svåra beslut att ta. Det är lätt att någon hamnar i kläm.
Vi känner inte varandra och du vet följdaktligen inget om mitt engagemang i föreningen, vare sig i det förflutna eller för närvarande.
Jag bor i bostadsrätt eftersom jag vill utforma min bostad efter eget tycke och smak, inom lagliga gränser.

Harald
2010-10-05, 20:28
Okej, så här då.

Juridiskt funkar det så att när föreningen vid ett stambyte behöver utföra åtgärder inom medlemmarnas ansvarsområde, så krävs det en stämma. Detta eftersom beslutet att TILLFÄLLIGT låta de medlemsdelar som berörs övergå till föreningen måste tas. Under badrumsrenoveringen så ÄGER föreningen ansvaret för t ex ytskiktet. Och eftersom just den typen av disskussioner dyker upp som kommit fram här, så MÅSTE styrelsen ha ett stämmobeslut bakom sig för att undvika att enskilda medlemmar sätter käppar i hjulet när väl entreprenaden löper. Vilket de har all rätt att göra, om inte STÄMMAN står bakom besluten.

Det om det.

Entreprenadjuridik är inte enkelt, mycket är luddigt och allt är fortfarande ännu ej prövat rättsligt. Men vissa delar är glasklara. Däribland garantiregler och ansvarsförhållanden. Det kan hända att det finns entreprenörer som säger ja till att driva en entreprenad enligt liquid78:s modell, men då är de antingen helt "gröna" eller så har de ännu inte råkat ut för några problem.

Problem denna modell:

Glöm katalogen. Det finns för mycket att välja på, INGEN projektledare släpper så många valmöjligheter i en entreprenad, det blir ohållbart. Några alternativ, som kallas standard, annars blir det bara våtrum + peng.

Allt regleras genom kontrakt mellan EN beställare (föreningen) och EN entreprenör (Totalentreprenören). Då gäller 5 års garanti och 10 års ansvar för HELA ARBETET (material och arbete). I Liquid:s modell, om tex 500 lgh, ger det 501 st beställare, 501 st kontrakt, samt konsumentlagstiftning (2 års garanti) på MEDLEMS DEL, samt 5 år på förenings del. Här kan vi snacka om att det blir tjaffs om vems del som orsakade vilken skada.

Säg att E borrar upp ett badrumsskåp, och sätter skruven i ett vattenrör. Vilka är de två parterna i den skadan....?

Eller att nå´t pajar efter tre år, en tvättmaskin tex. Berodde det på att maskinen var kass (medlemen har köpt den, konsumentlagstiftning, part i skadan: E + Medlem) eller berodde det på att elinstallationen i uttaget var felaktig (Föreningens installation, parter E + Förening)...? Detta exempel har jag stött på flera gånger i verkligheten.

Säg att en medlem vill ha en annan plattsättare/leverantör? Hur löses det i liquid`s modell...?

Min modell använder jag idag, och den fungerar. Medlem kan välja precis hur den vill utforma sitt badrum, den kan ROT:a sin del om den vill köpa den på egen hand efteråt, föreningarna är trygga i att TÄTSKIKTEN blir rätt utförda (vilket inte är deras ansvar egentligen, men de påverkas ju ofta om det fallerar), och entreprenaderna löper utan hinder i någon lägenhet eftersom ALLA medlemmar är med på tåget.

Jag har jobbat både i entreprenörsledet och i beställarledet med stambyten i föreningar i många år. Jag känner inte till någon seriös entreprenör som skulle åta sig 501 beställare.

Harald
2010-10-05, 20:33
Och här var det inskrivet krav på STÄMMA i stadgar, exempel från HSB:s normalstadgar:

§ 37
Bostadsrättsföreningen får åta sig att utföra sådan reparation samt byte av inredning och utrustning
vilken bostadsrättshavaren enligt § 36 skall svara för.
Beslut härom skall fattas på föreningsstämma
och får endast avse åtgärd som företas
i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus
och som berör bostadsrättshavarens lägenhet.

Föreningens åtgärder enligt denna bestämmelse skall ske till sedvanlig standard.

Sandlådan
2010-10-05, 22:19
Min modell använder jag idag, och den fungerar. Medlem kan välja precis hur den vill utforma sitt badrum, den kan ROT:a sin del om den vill köpa den på egen hand efteråt, föreningarna är trygga i att TÄTSKIKTEN blir rätt utförda (vilket inte är deras ansvar egentligen, men de påverkas ju ofta om det fallerar), och entreprenaderna löper utan hinder i någon lägenhet eftersom ALLA medlemmar är med på tåget.

Jag har jobbat både i entreprenörsledet och i beställarledet med stambyten i föreningar i många år. Jag känner inte till någon seriös entreprenör som skulle åta sig 501 beställare.

Jag förstår inte riktigt vad du menar med att medlemmen kan "ROT:a sin del om den vill köpa den på egen hand efteråt" ?

Som medlem i en bostadsrättsförening ser jag ett problem med att låsa fast medlemmarna vid en entreprenör: Prissättningen.
Jag har sett hårresande exempel på hur entreprenörer begär mångdubbelt mer än vad samma arbete skulle kosta hos andra entreprenörer. Gäller t ex montering av duschväggar eller läggning av klinker i mönster.
Som medlem har man då inget val annat än att betala, annars får man avstå från den utforming av badrummet som man önskar.

liqwid78
2010-10-07, 17:17
Tack för synpunkterna. Jag får nog tydligöra några av mina punkter eftersom du har alldeles rätt i många av i dina påstående. Jag kan tänka mig att i slutändan tänker vi på samma sätt. Det är en tolkningsfråga. :4:


Problem denna modell:
Glöm katalogen. Det finns för mycket att välja på, INGEN projektledare släpper så många valmöjligheter i en entreprenad, det blir ohållbart. Några alternativ, som kallas standard, annars blir det bara våtrum + peng.
Jag håller med. Vi gjorde på det sättet. Vi sammanställde en stardard med valmöjligheter och sedan andra alternativ som vi förhandlade med entreprenören/leverantörer. Om bostadsrättshavaren ville ha något annat fick han beställa vad han ville av Svenska Kakel. Denna leverantör var godkänd av entreprenören och gav full garanti på monteringen och produkten.


Allt regleras genom kontrakt mellan EN beställare (föreningen) och EN entreprenör (Totalentreprenören). Då gäller 5 års garanti och 10 års ansvar för HELA ARBETET (material och arbete). I Liquid:s modell, om tex 500 lgh, ger det 501 st beställare, 501 st kontrakt, samt konsumentlagstiftning (2 års garanti) på MEDLEMS DEL, samt 5 år på förenings del. Här kan vi snacka om att det blir tjaffs om vems del som orsakade vilken skada.

Det var inte så jag menade. Det var som du beskriver i början, dvs en beställare (föreningen) och en entreprenör. Vår katalog var en beställning som inte gick via oss för att hantera garantin av t ex tvättställ, kakel, etc, dvs mellan beställare och leverantör. Kontrakten med "E" var dock genom oss.


Säg att E borrar upp ett badrumsskåp, och sätter skruven i ett vattenrör. Vilka är de två parterna i den skadan....?

Jag vågar inte ge något svar eftersom jag inte känner till detaljerna. Kollade t ex E stamritningarna eller testade med "metall etektor"? Etc.


Säg att en medlem vill ha en annan plattsättare/leverantör? Hur löses det i liquid`s modell...?

Min första tanke är att han inte får välja någon annan plattsättare. Om det inte är så att entreprenören godkänner honom och lämnar garanti. Sedan är det så att denna medlem röstade JA på stämman. Föreningen har då ansvaret att återställa till befintligt skikt. Om man kan skriva någon sorts klausul vet jag inte. Varför skulle man vilja ha en annan plattsättare? Föreningen beskostar redan detta.
Vi hade Svenska Kakel som leverantör och man kunde välja någon annan om man ville. MEN då monterades det inte av vår entreprenör. Entreprenören lämnade inte heller något garanti på eventuella hål eller ändringar som annan hantverkare gjorde därefter.


Min modell använder jag idag, och den fungerar. Medlem kan välja precis hur den vill utforma sitt badrum, den kan ROT:a sin del om den vill köpa den på egen hand efteråt, föreningarna är trygga i att TÄTSKIKTEN blir rätt utförda (vilket inte är deras ansvar egentligen, men de påverkas ju ofta om det fallerar), och entreprenaderna löper utan hinder i någon lägenhet eftersom ALLA medlemmar är med på tåget.
Jag har jobbat både i entreprenörsledet och i beställarledet med stambyten i föreningar i många år. Jag känner inte till någon seriös entreprenör som skulle åta sig 501 beställare.
Din modell fungerar alldeles utmärkt om man är en liten förening. Vår förening har 203 lägenheter. Det skulle krävas oerhört mycket projektering eftersom bostadsrättshavaren vill veta ett datum när dennes hantverkare kan påbörja sitt arbete. Lite krångligt om arbetet blir fördröjt pga olika händelser. Jag köper din modell beorende på storlek på föreningen.


Som medlem i en bostadsrättsförening ser jag ett problem med att låsa fast medlemmarna vid en entreprenör: Prissättningen.
Jag har sett hårresande exempel på hur entreprenörer begär mångdubbelt mer än vad samma arbete skulle kosta hos andra entreprenörer. Gäller t ex montering av duschväggar eller läggning av klinker i mönster.
Som medlem har man då inget val annat än att betala, annars får man avstå från den utforming av badrummet som man önskar.

Entreprenören godkänner sina leverantörer av olika skäl. Vid en upphandling får föreningen en lista av leverantörer som denna kan välja. Om man frågar entreprenören varför de gör på det sättet så säger de: Vi vill veta var produkterna kommer från, dvs så att vi har någon sorts avtal med eller förtroende för en viss leverantör. På det sättet lämnar vi fullständig garanti på produkten när det monteras. Exempelvis om tvättställen trillar och går sönder så åtgärdar de allt.
Vad händer om bostadsrättsinnehavaren vill ha en annan leverantör än rekommenderad?
Entreprenören kommer inte att montera t ex tvättställen eftersom de då blir tvungna att ge garanti på en produkt som de inte känner till. När en entreprenör installerar något så står de för garanti av produkten pga köplagen, oavsett var denna kommer från.
De tar inte ens en produkt som du hittar billigare men som också finns hos rekommenderad leverantör!

Det låter ju bra gällande garantier men man kan tycka att entreprenören utnyttjar detta för att förhandla med leverantörer. De får rabatter som de inte erbjuder vidare till kunden. De väljer inte heller billiga nätbutiker utan leverantörer som finns i närheten. Kunden förlorar på detta, men får samtidigt ett bra garantiskydd.

Summan summarum:
Vill du ha fullständig garanti? Köp via entreprenören, dvs rekommenderad leverantör.
Vill du ha frihet att välja dina produkter och förlitar dig på att en annan hantverkare gör sitt jobb? Surfa runt på nätet så kommer du att hitta massor av fina produkter direktimporterade från Kina.

Själv valde jag friheten... :4:

Sandlådan
2010-11-11, 13:10
Dags för en uppdatering av min tråd.

Hela badrumsfrågan har spårat ur totalt.
Styrelsen gjorde gemensam sak med entreprenören och har beslutat att mitt badrum inte ska återuppbyggas alls. Styrelsen har meddelat mig att om jag vill ha ett badrum i min lägenhet får jag själv skaffa hantverkare och bekosta allt själv. Jag kommer inte att få någon ersättning av föreningen.

Jaha, stambytesentreprenaden är avslutad och de berörda lägenheterna har alla fått sina badrum återuppbyggda på föreningens bekostnad.
Utom jag. Mitt badrum är ett tomt skal.

Jag har skaffat mig en bra advokat som hjälper mig att få rätsida på detta.
Förhoppningsvis behöver det inte gå så långt att jag måste stämma entreprenören och/eller föreningen för att få rätt.