handdator

Visa fullständig version : Väsentlig förändring - ny ekonomisk plan i brf?


nojo
2010-09-23, 23:32
I vår rätt så nybildade bostadsrättsförening har styrelsen som förslag att i egen regi bygga nya lägenheter på vinden. Antagligen är det ett vettigt förslag men jag är rädd att det kan sluta illa av flera anledningar:

- För det första står det inte alls med i den ekonomiska planen och något stämmobeslut har inte heller tagits.
- Föreningen, som är liten, har inga direkta ekonomiska tillgångar men fastigheten har mycket stort renoveringsbehov och föreningen har stora lån.
- Medlemmarna (undantaget styrelsen) har inte själva medverkat i vindsprocessen aktivt, och vilket stöd projektet har är oklart.

Jag ser framför mig ett skräckscenario där man lånar (ytterligare) stora belopp och påbörjar ombyggnation för att efter hand märka att det kommer att bli betydligt dyrare än beräknat. Att stå utan bostadsrätter till salu och utan tillgångar eller möjlighet att låna är ingen drömsituation precis och i det läget kommer nog en del medlemmar börja gräva i om allt gått rätt till.

Kan styrelsen i bostadsrättsföreningen till och med få stå till ansvar för det hela om det går åt fanders?

Vad göra innan det är för sent?
Borde man inte se till att börja från början med att rösta igenom förslaget på en stämma och sedan ändra den ekonomiska planen.

Finns det andra alternativ till att sköta ombyggnationen i egen regi, t ex att sälja som råvind vore kanske inte så tokigt med tanke på föreningens ekonomi. Man kanske kan avtala om att köparen/entreprenören även sköter en del av renoveringen?

Kan jag över huvud taget ta upp detta på den planerade extrastämman där jag gissar att huvudpunkten kommer att vara typ "information inför byggstart"?

Övriga frågor:
Behövs inte en ny ekonomisk plan om man ska förändra så här mycket i en brf?
Kan styrelsen ställas till ansvar om föreningen lider skada enligt ovan?

tette
2010-09-24, 09:55
Nu vet jag inte hur långt planerna har kommit i projektet, men om det hittills kostat pengar så har styrelsen gått över sina befogenheter. Ett projekt som du beskriver ska medlemmarna vara med i från första början genom att en stämma ska ge styrelsen mandat att starta upp projektet.

nojo
2010-09-25, 11:15
Det har hittills kostat pengar, hur mycket vet jag inte.

Jag tycker det är viktigt att alla i föreningen är med från början och känner sig delaktiga och det är väl därför som BRL tar upp just väsentliga förändringar som sådant som stämman ska besluta om.

Måste man även uppdatera den ekonomiska planen om man tänker sig att bygga om vinden?

Jag har själv ingen erfarenhet av stämmor. Kan man, i samband med att ett troligen nästan färdigt förslag presenteras, plötsligt väcka frågan om ovanstående, d v s i princip backa processen till utgångspunkten. Eller kräver detta att man anmäler en särskild punkt på stämman?

Det kommer väl att kräva en del diplomati för att ta upp detta hur som helst eftersom styrelsen säkert jobbat mycket med förslaget och anser att man gjort rätt.

tette
2010-09-25, 12:34
Jag tycker du ska skriva till styrelsen och för kännedom till revisorerna att:
Jag har fått vetskap om att ett större ombyggnadprojekt planeras av styrelse utan att först förankra det genom stämmobeslut.

Detta med lite övrig text är en garanti för att detta ombyggnadsprojekt inte ska kunna gå medlemmarna förbi.
Jag vet inte var det står just nu men det finns en text som säger att om man känt till något måste man agera inom en viss tid.

Det allra bästa är om du kan få flera medlemmar att skriva under detta.

Om/när styrelsen tar upp detta ärende på stämman ska du protestera (högljutt), och även om resten av medlemmarna godkänner ombyggnationen enligt styrelsens förslag bör du reservera dig skriftligt.

Det finns en del föreningar som gort stora ombyggnationer och aldrig har det kostat enligt budget. Det blir alltid dyrare, speciellt när det är amatörer eller konsulter som bestämmer upphandlingen.

Ett exempel är brf Bygatan i Solna. Här ruvar styrelsen på många hemligheter som inte medlemmarna har en susning om.
Man byggde 2 våningar till på husen med exklsiva lägenheter. Förvaltaren ADEX blev utsparkad, konsulten ARIA (de har förresten ett annat bolag tillsammans) har föreningen idag en tvist med för att det blev åtskilliga miljoner dyrare (årsredovisningen innehåller bara orden "föreningen har en tvist med Aria". Sanningen finns hos styrelsen och revisorerna och numera HSB som tagit över förvaltningen och "skyddar" nuvarande styrelse. De flesta som var med när det skedde har lämnat skutan.

Det finns många fler exempel hur det går när styrelser "smusslar".

totiki
2010-09-25, 13:34
Om man måste göra om den ekonomiska planen?
Svår fråga att svara på. Antagligen inte. Men kanske bäst att göra. Den ekonomiska planen innehåller många olika delar.
Andelstalen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) kan drastiskt komma att ändras p g a detta.
Kanske finner föreningen under arbetets gång anledning att göra åtgärder som inte finns med i nuvarande ekonomiska plan?
Kanske förändras lånebilden och räntesatser på ett sådant sätt att den tidigare ekonomiska planen spelat ut sin roll?

Inget är beständigt. Bara förändringen.

kluringen
2010-09-25, 17:06
I vår rätt så nybildade förening har styrelsen som förslag att i egen regi bygga nya lägenheter på vinden. Antagligen är det ett vettigt förslag men jag är rädd att det kan sluta illa av flera anledningar

Din oro är berättigad. En vindsombyggnad kräver mycket noggranna förarbeten, både i fråga om tekniska lösningar, ekonomisk upplägg riskanalyser, kalkyler och planering av övrig administration.

Nu vet jag inte hur långt planerna har kommit i projektet, men om det hittills kostat pengar så har styrelsen gått över sina befogenheter. Ett projekt som du beskriver ska medlemmarna vara med i från första början genom att en stämma ska ge styrelsen mandat att starta upp projektet.

Styrelsen har frihet att köpa kompetens för att genomföra undersökningar och för att bereda och underbygga svåra frågor till stämman. Det är inte givet att styrelsen gjort fel genom att lägga en summa på förberedelser inför ett stämmobeslut.

Finns det andra alternativ till att sköta ombyggnationen i egen regi, t ex att sälja som råvind vore kanske inte så tokigt med tanke på föreningens ekonomi. Man kanske kan avtala om att köparen/entreprenören även sköter en del av renoveringen?

Det finns många alternativ. Egen regi förutsätter en mycket kompetent styrelse, men kan fungera med hjälp av en inhyrd projektledare. Man kan också leja bort jobbet på total eller generalentreprenad. Även detta är svårt om man inte hyr in kompetent hjälp.

Att sälja råvinden är heller inte problemfritt eller riskfritt. Det är inte bara att sälja och håva in en summa pengar. Innan försäljningen måste föreningen precisera vilka kvalitetskrav ni kräver och precisera att alla åtgärder som vindsbygget drar med sig bekostas av byggaren. T.ex. uppdragning av hissar, omläggning av taket, byggnation av nya förråd, mm. Annars äts hela beloppet som föreningen erhöll för råvinden snabbt upp av förbisedda utgifter.

Kan jag över huvud taget ta upp detta på den planerade extrastämman där jag gissar att huvudpunkten kommer att vara typ "information inför byggstart"?

Det framkommer i ditt inlägg att det är oklart vad den förestående stämman förväntas rösta om. Knappast "byggstart", i så fall måste ni säga nej. Du har all rätt att framföra dina synpunkter på den kommande extrastämman.

Stämmobesluten måste tas i flera steg. Medlemmarna måste ges full insyn och måste få fullständiga förklaringar till för- och nackdelar med olika handlingsalternativ. Annars vet de inte vad de beslutar om. Kräv fullständig redovisning inklusive riskanalyser.

Ställ frågor. Bl a om hur det är tänkt att ordna nya förråd då medlemmarna blir av med sina vindsförråd. Frågor som inte kan besvaras bör utredas och genomlysas på en ny stämma.

Övriga frågor:
Behövs inte en ny ekonomisk plan om man ska förändra så här mycket?
Kan styrelsen ställas till ansvar om föreningen lider skada enl ovan?

Så här sägs i BRL kap. 3:

Ny plan
4 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av Bolagsverket.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som sägs i första stycket. Lag (2004:247). Min personliga tolkning är att det är första stycket som gäller. Styrelsen bör för sin egen skull inhämta stämmobeslut så lång det är möjligt, och då blir det nog svårt att ställa styrelsen till svars om projektet går åt skogen trots att man har vidtagit all försiktighetsåtgärder.

Harald
2010-09-25, 18:54
Principen för ett lyckat vindsprojekt:

1) Styrelsen beslutar att INLEDA förarbete. Såsom att titta på vinden, finns förutsättningar? Finns det förråd som måste ersättas och går det inom fastigheten? Vill man bygga NYA lägenheter, eller vill man integrera vindsyta med befintliga lägenheter (kolla med de medlemmar som bor högst upp)? I DETTA SKEDE SKA DET INTE KOSTA NÅGRA PENGAR.

2) Stämma (extrastämma oftast). Stämman ska ta ställning till om styrelsen ska inleda PROJEKTERING av vindsombyggnad. (här antar vi att det blir ett ja).

3) Styrelsen tar kontakt med en konsult, och köper hjälp med förprojektering. Nu fixas bygglov, bestäms om integration eller nya lägenheter. Om integration ska ske så utreds pris och form.

-INTEGRATION
Ska befintliga medlemmar få köpa utrymme och integrera med sin bostadsrätt så är det lite enklare.
Se till att ni upprättar tydliga avtal rörande när köpeskilling ska erläggas, hur arbetena får bedrivas (för att minska störningar för övriga boende), vilken kvalité föreningen kräver i de delar som sedan blir föreningens egendom, när föreningens "delar" ska vara klara och driftsatta samt när avgift för ytan börjar löpa.
Ett sådant här projekt kostar föreningen ingenting, och man får in köpeskilling (som dels är ersättning för ytan, samt ersätter föreningens utlägg för konsult), och därefter så får föreningen in mera pengar i avgift för all framtid.

-NYA LÄGENHETER
Då ska föreningen sälja hela projektet. Det finns särskilda företag på marknaden som specialliserat sig på vindsombyggnadsprojekt, men även andra byggare kan vara intresserade.
Denna modell ger oftast ingen köpeskilling till föreningen (eller en blygsam sådan), men föreningen löper heller ingen RISK. All risk avtalas bort till byggaren. När det är klart så får föreningen in avgifter för lägenheterna.

EN FÖRENING SKA ALDRIG SJÄLV BYGGA UT PÅ VIND ELLER I KÄLLARE!
Det är ett högriskprojekt och strider mot stadgarna i de flesta fall.
Antingen "köper" en medlem risken (integration), eller så "köper" ett företag risken (nya lägenheter).

Det finns ytterligare detaljer.

nojo
2010-09-25, 20:56
I Haralds modell ligger föreningen redan långt in i punkt 3 utan att någon omröstning skett utanför styrelsen.
Det gäller som nybörjare att gaska upp sig inför extrastämman med andra ord, nu har jag i alla fall en hel del att komma med.
Kanske jag ska passa på att kalla till en extrastämma för att reda ut begreppen inför den planerade extrastämman som nu är uppskjuten (föreningen är så liten att det räcker med att en kallar)?

Tack åter igen alla kompetenta och hjälpsamma medlemmar!

kluringen
2010-09-25, 22:33
Det finns särskilda företag på marknaden som specialliserat sig på vindsombyggnadsprojekt, men även andra byggare kan vara intresserade.
Denna modell ger oftast ingen köpeskilling till föreningen (eller en blygsam sådan), men föreningen löper heller ingen RISK. All risk avtalas bort till byggaren. När det är klart så får föreningen in avgifter för lägenheterna.

EN FÖRENING SKA ALDRIG SJÄLV BYGGA UT PÅ VIND ELLER I KÄLLARE!
Det är ett högriskprojekt och strider mot stadgarna i de flesta fall.
Antingen "köper" en medlem risken (integration), eller så "köper" ett företag risken (nya lägenheter).

Instämmer att en försäljning av råvinden ger ingen eller endast en blygsam peng till föreningen. Så låt oss göra en grovkalkyl vad vinden kan ge om föreningen bygger själv i en eller annan form.

Nyproduktion av bostäder kostar mellan 20 – 30 tusen per kvadratmeter från grunden till färdig lägenhet. Det finns ingen anledning till att kalkylera högre för ett vindsbygge.

Antag att föreningen har en vind som kan förädlas till 300 kvm lägenheter. I Stockholms innerstad kostar en ny vindsvåning 70 tusen per kvm eller mer. Bygger föreningen själv, blir vinsten 70 minus 30 d.v.s 40 tusen kr. 300 * 40 kkr = 12 000 000 kr istället för ynkliga 3 – 4 mille som en byggare vill betala (om ens det) för råvinden. Kloka föreningar bygger själva eller låter bli.

Min egen förening sålde sin råvind för 12 år sen. Idag, med facit i hand kan man utvisa att det var en klar förlustaffär, trots mängder med vidtagna försiktighetsåtgärder. Vi hade lika gärna kunnat behålla vinden som vind och sluppit bli utsatta för alla olägenheter som en vindsombyggnad medför.

Att föreningen får in avgifter för lägenheterna genererar ingen vinst. En BRF ska drivas till självkostnad.

Hur kan en stadgebestämmelse se ut som säger att föreningen inte ska bygga själva? Ge gärna ett exempel.

totiki
2010-09-26, 09:59
All risk avtalas bort till byggaren. När det är klart så får föreningen in avgifter för lägenheterna.
I bästa fall, kanske. Risken att byggaren gör arbetet för snabba pengar med lägre kvalitet och en snabb konkurs därefter, är svår att avtala bort.

Att föreningen får in avgifter för lägenheterna genererar ingen vinst. En BRF ska drivas till självkostnad.
Det är rätt. Kostnaderna för föreningen i exempelvis uppvärmning ökar. Omsättningen, ansvaret och risken ökar överhuvudtaget och status i form av högre risk är väl inget självändamål för föreningen.

I en liten förening med mycket ojämna andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010), exempelvis med ett spann på 10 - 50%, kan det givetvis vara av godo för dem med högt andelstal att få det utjämnat (likaprincipen). I en förening med redan jämna andelstal finns inget att vinna.

"Mäklare" förespråkar i en annan tråd att all försäljning av föreningens utrymmen är av godo. Det är en ideologisk fråga. Om man ser strikt ekonomiskt på frågan är varje engångsintäkt en vinst för föreningen hur liten den än är. I så motto har "Mäklare" alldeles rätt.
Men ser man till livskvalitet behöver inte avyttrande av föreningens gemensamma tillgångar vara en vinst för de boende. De kanske går miste om yta som nu används för gemensam förnöjelse som förråd, sopsortering, snickarbod, barnvagnsrum, vinterförvaring av cyklar, sommardäck, utemöbler o s v. Denna typ av tillgångar kan också ha avgörande betydelse för en köpare och på så vis generera ett högre pris. Det är inte enbart balkonger, nya badrum och kök som är prisbildande.

I grunden är frågan om, "boende" är en sorts ekonomisk karriär (vilken det till stor del utvecklats till i Stockholm under de senaste 15 åren) eller om det är en fråga om var och hur trevligt man ska ha det när man skaffar ett eget hushåll (som kanske utvidgas till en familj och allt vad det kan innebära i trivselfrågor)?

Man kan inte kategoriskt klanka ned på andras åsikter bara för att man inte äger dem själv. Man kan tjäna på att respektera andras åsikter också.

Räknenissarna tas på alldeles för stort allvar, anser jag.

Harald
2010-09-26, 18:04
Hur kan en stadgebestämmelse se ut som säger att föreningen inte ska bygga själva? Ge gärna ett exempel.
I stadgar faller det alltid (nästan) på första paragrafen: "Föreningens syfte är att upplåta bostäder till medlemmarna på obegränsad tid...", eller något i den stilen. Alltså FÅR man inte riskera föreningens tillgångar med andra typer av projekt, såsom utbyggnader, köpa aktier eller liknande. Ligger det i medlemmarnas intresse, så SÄLJS RISKEN. Då är det OK.

I bästa fall, kanske. Risken att byggaren gör arbetet för snabba pengar med lägre kvalitet och en snabb konkurs därefter, är svår att avtala bort.
Det är inga problem att avtala bort risken. I AB och ABT finns klausuler som hanterar dålig kvalité och händelser som konkurs, även under garantitiden. Det kallas för försäkringar och säkerhet.

"Mäklare" förespråkar i en annan tråd att all försäljning av föreningens utrymmen är av godo. Det är en ideologisk fråga. Om man ser strikt ekonomiskt på frågan är varje engångsintäkt en vinst för föreningen hur liten den än är.
Visst ska en förening över tid "gå jämnt upp". Men är det fler bostadsrätter eller större yta att fördela kostnaderna på blir vars och ens avgifter lägre. Det är det som är vinsten.

Övriga argument som att en vind kan vara värdefull att bevara som den är för befintliga bostadsrättshavare m m, är inget att argumentera om. Det kan absolut vara så. Man måste alltid titta på varje enskilt fall. Svaren på den och liknande frågeställningar brukar komma under punkt 1 i min tidigare redovisning.

nojo
2010-09-26, 23:10
Verkligen olika åsiker kring detta med att bygga på vinden.
Speciellt i ett gammalt hus kan det förstås finnas en massa överraskningar som dyker upp efter hand när man bygger. Att väga denna och andra risker som finns med att bygga i egen regi mot den vinst man eventuellt går miste om är naturligtvis inte lätt.

Hur gör man för att få fram en ungefärlig kalkyl på vad som blir bäst? Kan SBC hjälpa till i sådana fall? Måste man ta in offerter?
Projektet är så stort att man som presumtiv köpare/byggherre kanske inte ens är villig att lämna offert om föreningen inte ännu bestämt sig för det ena eller andra.
Någon som har erfarenhet?

kluringen
2010-09-27, 14:46
I stadgar faller det alltid (nästan) på första paragrafen: "Föreningens syfte är att upplåta bostäder till medlemmarna på obegränsad tid...", eller något i den stilen. Alltså FÅR man inte riskera föreningens tillgångar med andra typer av projekt, såsom utbyggnader, köpa aktier eller liknande. Ligger det i medlemmarnas intresse, så SÄLJS RISKEN. Då är det OK.

Jo, det brukar stå så, men du har klippt bort fortsättningen som brukar vara ”och främja medlemmarnas ekonomiska intressen”.

Att förädla föreningens hus och upplåta flera bostadsrätter är fullt legal verksamhet och kan inte jämställas med aktiehandel. Blir bygget dyrare än beräknat blir vinsten mindre. Går försäljningen sämre än förväntat blir vinsten ännu mindre,

Att sälja en råvind är en minst lika stor (eller större) risk som ett ombyggnadsprojekt. Hur säljer man RISKEN vid ett omfattande stambyte?

Det är inga problem att avtala bort risken. I AB och ABT finns klausuler som hanterar dålig kvalité och händelser som konkurs, även under garantitiden. Det kallas för försäkringar och säkerhet.

AB och ABT tillämpas inte mellan köpare och säljare utan mellan beställare och entreprenörer. Det krävs tuffare tips för hur föreningar ska skydda sig mot företag som har specialiserat sig på att göra snabba klipp på uppköp av vindar. Som Totiki påpekat, är det vanligt att dessa specialiserade företag går i konkurs efter att lägenheterna blivit sålda, för att återuppstå som fågel Fenix under andra former. Då har föreningen ingenstans att vända sig.

Visst ska en förening över tid "gå jämnt upp". Men är det fler lägenheter eller större yta att fördela kostnaderna på, ja då blir vars och ens avgifter lägre. Det är det som är vinsten.

Menar du att större föreningar har lägre avgifter än de mindre? De nya lägenheterna producerar kostnader likaväl som de gamla. Både värme, vatten, sopvolym, ja alla kostnader ökar i proportion till ökad bostadsvolym. Noll vinst, men ökad kostnad för takunderhållet.

Hur gör man för att få fram en ungefärlig kalkyl på vad som blir bäst? Kan SBC hjälpa till i sådana fall? Måste man ta in offerter?

Det fattas alldeles för många parametrar om din förening för att det ska vara möjligt att ge dig råd. Ligger huset i Stockholm innerstad eller i Haparanda?
Du frågar efter en ungefärlig kalkyl. Låt mig citera mig själv:

Nyproduktion av bostäder kostar mellan 20 – 30 tusen per kvadratmeter från grunden till färdig lägenhet. Det finns ingen anledning till att kalkylera högre för ett vindsbygge.
Antag att föreningen har en vind som kan förädlas till 300 kvm lägenheter. I Stockholms innerstad kostar en ny vindsvåning 70 tusen per kvm eller mer. Bygger föreningen själv, blir vinsten 70 minus 30 d.v.s 40 tusen kr. 300 * 40 kkr = 12 000 000 kr istället för ynkliga 3 – 4 mille som en byggare vill betala (om ens det) för råvinden. Kloka föreningar bygger själva eller låter bli.

En kalkyl mellan tummen och pekfingret enligt ovan duger för att avgöra om det överhuvudtaget är lönt att jobba vidare med frågan.

Du frågar också efter erfarenhet. Min förening sålde sin vind för 3,6 miljoner kr för 12 år sen. En uppföljning visar att det var en förlustaffär på närmare 4 miljoner kr, och då har vi inte sett slutet än. Nu kämpar vi med problemet vad vi kan göra åt taket innan vi får ännu allvarligare fuktskador än de som vi redan har. Fastighetsförsäkringen täcker inga skador på grund av utifrån strömmande vatten.

Tillämpar jag kalkylen ovan på vår egen vind (687 kvm boyta), så har vi sumpat en vinstmöjlighet om 27,5 millioner. Vi skulle kunna vara en skuldfri förenig som har pengar över för det framtida underhållet i 100 år. Meningslöst att gråta över spilld mjölk, det är bara att bita ihop och gilla läget, men man kan varna andra.

I det stora hela har vi skänkt bort föreningens värdefullaste reservtillgång grundat på dumhet och feghet samt ett antal felaktiga men vedertagna myter skapade av företag som vill åt stans värdefulla vindar, och som våra medlemmar köpte med hull och hår:
• Mössa på huset sparar energi
• Om fler medlemmar betalar avgift så sänks våra egna avgifter
• Vinden ger en stor summa pengar som kan användas till nödvändiga renoveringar (som istället gick åt till åtgärder som vindsbygget medförde)
• Varningar för jätterisken att låta lekmän ge sig på komplicerade projekt (men herregud, föreningen köper ju kompetens för alla andra komplicerade projekt)

:18:

totiki
2010-09-27, 15:42
Hur gör föreningen när det är en BRH som vill köpa vinden för att utöka. Och sedan i sin tur anlitar hantverkare samt sköter en del själv. Allt ser bra ut inom två år. BR säljs. Vart hamnar ansvaret sedan?

Sök på forumet på Dr Johan. Det kan ge lite tips om hur verkligheten verkligen kan komma att se ut för BRH som köper efter ett par år.
Och vilken förening vill sätta sig i denna situation. Hur trevligt är det att bo i en sådan förening? Kan det påverka priset på övriga bostadsrätter i BRFn?

Harald
2010-09-28, 00:16
Av era svar förstår jag dels att ni har dåliga erfarenheter, beklagar dessa. Samt att det saknas en del kunskap i entreprenadjuridik.

Jag säger inte att man alltid SKA gå vidare med ett vindsombyggnadsprojekt, jag förklarar bara hur processen kan se ut.

du har klippt bort fotsättningen som brukar vara ”och främja medlemmarnas ekonomiska intressen”.

Orkade inte skriva den bara. Men den säger samma sak. Föreningen ska främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Det kan tolkas så att har en förening en tillgång som kan förädlas så är styrelsen skyldig att titta på dess möjligheter. Men styrelsen får aldrig "spela" med medlemmars pengar, och kan därför i många fall komma fram till att avstå ett projekt. Helt riktigt att göra så i sådana fall.

Att sälja en råvind är en minst lika stor (eller större) risk som ett ombyggnadsprojekt. Hur säljer man RISKEN vid ett omfattande stambyte?

Risken i ett stambyte funkar likadant som alla andra entreprenader. Genom att kräva in försäkringsbevis som innehåller en färdigställandeförsäkring från entreprenören, samt att denne ställer säkerhet (ofta genom en BRIM-försäkring) så har föreningen alltid någon att vända sig till, oavsett om firman går i konkurs. Gäller hela den avtalade garantitiden, samt under ansvarstiden (10 år). Fast i praktiken är det svårt att få till ett case efter garantitiden, 5 år.

AB och ABT tillämpas inte mellan köpare och säljare utan mellan beställare och entreprenörer. Det krävs tuffare tips för hur föreningar ska skydda sig mot företag som har specialiserat sig på att göra snabba klipp på uppköp av vindar.

Klart att AB och ABT tillämpas mellan beställare (föreningen) och entreprenören. Vad annars? Om ni säljer vindsyta på andra premisser så kan jag bara önska lycka till.

Menar du att större föreningar har lägre avgifter än de mindre? De nya lägenheterna producerar kostnader likaväl som de gamla.

Nej, större föreningar har inte per automatik lägre avgifter. Det har jag aldrig påstått. Men i projekteringsfasen tar man fram en kalkyl som visar om ett projekt är lönsamt för föreningen. Är det det så är det det. Oavsett hur en förening sedan hanterar sin ekonomi.


Kluringens kalkyl stämmer inte. Det är alldeles för låga byggkostnader. Och det övriga sifferresonemanget går inte att bemöta utan att ha sett alla förutsättningar, men jag har aldrig stött på en förening som kunnat sälja vind och sedan leva gott på de pengarna i 100 år. Naivt och verklighetsfrämmande.

Hur gör föreningen när det är en BRH som vill köpa vinden för att utöka. Och sedan i sin tur anlitar hantverkare samt sköter en del själv. Allt ser bra ut inom två år. BR säljs. Vart hamnar ansvaret sedan?

Ansvaret hamnar på nästa medlem, det är bara att läsa stadgar. Alla säljarens fel övertas av köparen. Förutom de delar som faller under föreningens ansvar (de delar som föreningen äger). Här är föreningen ansvarig, varför föreningen måste anlita en kompetent besiktningsman som synar och godkänner delar som medlem själv bygger ELLER låta bygga detta själva med ett riktigt entreprenadkontrakt, så gäller ju ABT.


Allmänt:
Ni får det att låta som att det är omöjligt att göra bra tillbyggnadsprojekt. Det är det inte. Men det finns gott om misslyckade projekt, en del av dessa beskrivs på forumet här.

tette
2010-09-28, 10:12
Hur många tror att vindsombyggnader, nya lägenheter av gamla förråd etc, kommer från styrelsen i föreningen. Jag kan säga att de är inte många. Istället handlar om andra intressen, förvaltare, konsulter m.fl.

Ni har läst på andra sidor om förvaltaren av några av sveriges största föreningar. Han börjar med att se till att Öhrlings blir revisor (jonny isaksson). Sen arbetar han ihop med en konsult Aria, som han efter de projekt som jag nu kortfattat beskriver bildar ett bolag med.

I ADEX:S FÖRENINGAR HAR STYRELSERNA BLIVIT PÅDYVLADE ATT BYGGA UT.

Allt ifrån nya höghus till att göra om gamla tvättstugor till lägenheter. 3 har gått så långt som till stämmobeslut. Och det förslaget Väduren hade att ta ställning till var en parodi, underlaget var rent ut sagt uselt med bland annat manipulerade siffror. Med det menar jag att i ekonomiska kalkylen tog man bort en rad kringkostnader (bygga nya tvättstugor, cykelhus m.m.).

Brf Bygatan i Solna nappade på att bygga till 2 våningar på befintliga hus.
Utåt sett lät allt bra, men konsekvenserna talar den nya styrelsen tyst om. De flesta som var med om beslutet har lämnat sina styrelseposter.
Föreningen ligger i en långdragen tvist med konsulten för att projektets ekonomi inte blev det som föreslogs. Entreprenörer stämde varandra.

Förvaltaren kastades ut, liksom revisorn. Nu har föreningen anlitat HSB för att ställa saker och ting tillrätta.

Fasadföretaget Stark fasadrenovering skröt om projektet från början, men vill idag inte tala om det.

Företaget som renoverade alla badrum gick i konkurs med utlåtande från konkursutredaren att "företaget har ställt ut stora fakturor för arbeten som ej utförts eller i alla fall inte står i relation till utfört arbete".

Slutklämmen blir nog att stora tillbyggnadsprojekt som inte ligger inom ramen för vad en bostadsrättsstyrelse ska pyssla med ska nog tas med största försiktighet.

Glöm ej heller förutom AB, ABT att säkra konsulternas ansvar.

I slutändan är det svårt att få upprättelse, då det är konsulter och byggare som är vana vid tvister.


När man bygger hus dimensioneras vatten, el, avlopp m.m efter den byggnationen. Detta är saker som kan tillkomma vid bygget. El, vatten, värme och avloppsanpassning blir tilläggsarbeten!

Byggarna tjänar alltid tjänar mest pengar på sådant som inte finns med i ursprungsuppgörelsen/avtalet.

Tidsramar faller och mycket annat.


Se även:
BEHOV AV PLANERING FÖR FÖRTÄTNING GENOM PÅBYGGNAD (http://www.bth.se/fou/cuppsats.nsf/all/2d303074adcbcef0c1256e62003acedb/$file/Del1.pdf)

kluringen
2010-09-28, 10:38
Du har blandat bort korten ordentligt Harald, eller så har du läst inläggen slarvigt. Vad jag påstår är att det är en dålig affär att SÄLJA RÅVINDEN istället för att förädla den själv. Pengarna som ombyggnaden genererar hamnar i köparens, inte i föreningens, plånbok. Med min kalkyl ville jag visa hur stora belopp det kan röra sig om som föreningen går miste om.

Kluringens kalkyl stämmer inte. Det är alldeles för låga byggkostnader.

Jodå, den stämmer ganska bra, det är ju bara ett överslag. Siffrorna har förankring i verkligheten.
687 kvm boyta är vad man har byggt på vår vind. 70 000 kr per kvm är det faktiska priset som 2 av lägenheterna såldes för på senare tid. Kalkylkostnad 20 000 – 30 000 kr per kvm färdig lägenhetsyta beroende på hustyp är vad branschen använder för övergripande bedömningar vid nyproduktion av bostäder. Jag glömde momsen, så det blir "bara" 22 miljoner kr över, fortfarande jättebra. 13 miljoner kr i reserv efter att alla lån är lösta.

Och det övriga sifferresonemanget går inte att bemöta utan att ha sett alla förutsättningar, men jag har aldrig stött på en förening som kunnat sälja vind och sedan leva gott på de pengarna i 100 år. Naivt och verklighetsfrämmande.

Bostadsrättsföreningar är ofta som får och följer mängden. Man gör som alla andra, säljer vinden istället för att förädla den själv. Dvs som vi gjort. Tyvärr var jag inte lika duktig på att argumentera som vindsköparna när mina grannar beslutade att sälja bort vinden.

Sen kan man fundera över hur ansvarsfullt det är att ha en alltför stor likviditet utan att placera pengarna så att de förräntar sig.
Att inte få placera medlemmarnas pengar är ingen helig ko. Det finns några få självtänkande föreningar som skött sina affärer så väl att de har noll kronor i avgift. Varken verklighetsfrämmande eller naivt.

Ni får det att låta som att det är omöjligt att göra bra tillbyggnadsprojekt. Det är det inte. Men det finns gott om misslyckade projekt, en del av dessa beskrivs på forumet här.

Varken jag eller Totiki har uttalat att det är omöjligt att driva lyckade byggprojekt. Vad vi beskrev är riskmomenten och eventuella följdverkningar av att sälja råvinden.

Klart att AB och ABT tillämpas mellan beställare (föreningen) och entreprenören. Vad annars? Om ni säljer vindsyta på andra premisser så kan jag bara önska lycka till

Om föreningen sålt vinden är det köparen och inte föreningen som är beställare. Man kan inte först sälja vinden och sen bygga själv.

totiki
2010-09-28, 11:31
Vi har funderingar både på att sälja ut vinden till de som redan har vindslägenheter samt att själva förädla några garage/lokaler till en ny lägenhet.
Båda dessa projekt innebär ett stort åtagande för en liten förening som vår (5 lgh), ett stort ansvar inför framtiden, en stor ekonomisk risk men även en chans.

Så jag är mycket intresserad av dessa frågor. Men jag vill ha svar som gör det möjligt att genomföra detta på ett sätt som är till rimlig fördel för föreningen.

Jag har brainstormat förutsättningslöst runt detta. I början är det jag som varit pådrivande och trott att det endast är av godo. Men ju mer brainstormningen pågått och nya fakta kommit i dagen och jag förstått vad olika saker och ting innebär i förlängningen, desto tveksammare blir jag.
Det är mycket som ska vägas emot varann av olika karaktär. Ekonomi - känslor till exempel. Det är väldigt svårt att göra. Det är ju dessutom fler medlemmar och alla har inte samma värderingar.

Det är en ekvation faktiskt. Där båda sidor av = (likhetstecknet) skall stämma överens. Och de flesta människor ser likhetstecknet endast som =. Men det innebär mycket mer än så. Tänk så här:
2 äpplen + 3 apelsiner = 5 (ja 5 vaddå?). Det är bara antalet som stämmer. Värdet av äpplena och apelsinerna kan för någon förädlas till en fruktsallad. Men för en citrusallergiker till rena döden.
Likhetstecknet är inte enbart ett tecken i en ekvation, det är en process.
Ta E = m x c² som exempel. Det här m x c² kan ni tänka er hur det ser ut? Eller ändå värre, hur ser massa (m) ut i formeln när energin dividerats med c²? Det sker en process när vi passerar likhetstecknet.

Det är exakt likadant när föreningen skall göra om vind eller lokaler till lägenheter.
Lokal = Lägenhet. Det är en process som sker. I en självverkande process sker alltid förlust (omvandling) av energi som tas av massan. I en process som man måste tvinga fram måste det tillföras energi.
Så vi måste definiera vilken form av energi som måste tillföras (pengar) eftersom detta inte är en självverkande process. Hur stor mängd? Och hur stor del av massan går förlorad? Mer eller mindre än den del vi tillfört.
Blev det för teoretiskt? Sorry.

När jag räknat på vad den nya tillkommande lägenheten tillför till årsavgiften visar det sig vara i princip samma summa som garagen genererar idag genom hyresintäkter. Dock måste då uppvärmningen av lokalerna fördubblas från 10 till 20 grader. Där finns alltså någon form av energiförlust som inte är en engångsföreteelse.

Det finns dessutom fler intressenter i det här. Jag pratade med en mäklare om att sälja ytan till en byggare. Mäklaren lade genast fram en glädjekalkyl, för det ligger ju i hans intresse att tjäna på försäljningen. Om sedan vinsten inte blir så stor som han hoppas spelar mindre roll för honom, någon förtjänst gör ju han i alla fall. Sedan kliver han av.
Men om mäklaren kan få igång processen, med debatt inom föreningen, en debatt där han som "kunnig" kan tillföra sin svada, så blir processen mycket svårare att stoppa.

Därför tycker jag att Haralds idé om "Principen för ett lyckat vindsprojekt:" är mycket bra. Jag tänker ta upp det, lägga projektet i knäna på dem som vill driva detta tillsammans med dina förklaringar på vad man ska kräva i form av besiktningsmän, AB & ABT m m.
Då är jag säker på att de själva lägger ned projektet redan efter punkt 1. För de här förråden som måste ersättas, de ska väl inte bekostas av köpeskillingen antar jag? Då erhåller ju inte föreningen någonting.

kluringen
2010-09-29, 10:59
Ta E = m x c² som exempel. Det här m x c² kan ni tänka er hur det ser ut? Eller ändå värre, hur ser massa (m) ut i formeln när energin dividerats med c²? Det sker en process när vi passerar likhetstecknet.

Det är exakt likadant när föreningen skall göra om vind eller lokaler till lägenheter.
Lokal = Lägenhet. Det är en process som sker. I en självverkande process sker alltid förlust (omvandling) av energi som tas av massan. I en process som man måste tvinga fram måste det tillföras energi.
Så vi måste definiera vilken form av energi som måste tillföras (pengar) eftersom detta inte är en självverkande process. Hur stor mängd? Och hur stor del av massan går förlorad? Mer eller mindre än den del vi tillfört.

Allting är relativt. Jag kan ana att det råder vissa intressekonflikter i din lilla förening där den ena lösningen utesluter den andra. Jag antar (vet inte) att om ni förädlar vinden, kan ni inte förädla lokalen och garaget. Någonstans måste ni få plats med nya förråd och viceversa. Eller har jag fel?

Att kunna upplåta en nyproducerad bostadsrätt kan ge ett jättelyft i din förenings ekonomi. Jag tänker då på garaget och lokalen. Produktionskostnaden och de tekniska problemen är betydligt mindre vid en ombyggnad i markplan än på vinden. Kanske kan den nya lägenhetens värde höjas ytterligare om man kan förse den med en attraktiv miniträdgård.

Man måste titta på helheten innan man börjar gräva i alla detaljer. Eller se skogen trots alla träd som man säger.

Jag är till 99 % motståndare till att bara avyttra föreningens icke förädlade ytor såsom marknaden ser ut i Stockholm. Den sista procenten vill jag reservera för ovanliga och speciella omständigheter. Man måste våga satsa och ta risker om man ska kunna vinna något.
:13:

totiki
2010-09-29, 11:41
Nej, det är inga större konflikter. Som jag sa, i början var jag den mest pådrivande. Nu när jag lugnat ner mina tankegångar och ser förhållandet från fler sidor än den rent ekonomiska så kan jag vänta. Resursen finns ju kvar. Och den lär ju inte minska i värde. Tvärtom, jämfört med inflationens påverkan på lånen så förbättras kanske situationen.

Om ingen annan bostadsrättshavare i föreningen vill ta tag i frågan och driva projektet finns kanske heller ingen anledning för mig att ta på mig hela jobbet.
Sett på en 5 års plan så skulle projektet halvera våra skulder. Och det är mycket bra.
Utan projektet kan vi på 5 år ändå amortera 25%. Det är också bra. Detta är då enligt de kalkyler jag räknat med.
Det sista går av sig självt. Det första är ett obetalt heltidsarbete för mig under minst ett år. Så vad ska jag se till? Mitt personliga välbefinnande eller bostadsrättsföreningens ekonomi?
Hur mycket ilska över skitproblem kommer jag inte bli tvungen generera under detta år.

Det ska sägas att om jag lägger ut projektet på konsulter och projektledare och hyr in entreprenörer blir inte mer över än om vi sålde det till en byggare på en gång. Vinsten ligger i att göra så mycket inom förening som bara är möjligt. Annars är det ändå 25% som gäller. Trots allt jobb som det ändå blir med ombyggnaden. I det fallet är det bättre att bara amortera med de pengar vi ändå kan generera. Resursen är ju kvar om 5 år eller 10. Kanske övriga omständigheter, omvärlden & marknadsläget är lika eller bättre då?