handdator

Visa fullständig version : Fuktskada i vindsförrådstak - vems ansvar där förråd ej är kopplat till lgh i brf?


hyschhysch
2010-09-18, 18:32
Jag flyttade in i bostadsrätten för knappt två månader sedan. Den tidigare ägaren hade inte bott i lägenheten på ett antal år. Föreningen var nybildad sedan ett år tillbaka.

När en förrådsuppdelning gjordes (gud vet när) tycks det ha rått en mild form av anarki. Det finns så vitt jag vet inte någon förteckning över vilket förråd som hör till vilken lägenhet. Då den tidigare ägaren av min lägenhet inte bott i fastigheten tycks denne helt ha struntat i att ta ett förråd. Således blev det så att det vindsförråd som blivit över tillföll mig på tillträdesdagen. Denna information fick jag via säljarens ombud.

Under inflyttning noterade jag att golvet var svagt på ett ställe i förrådet. Jag meddelade styrelsen om detta och fick då veta att det var jag själv som hade ansvar över ytskikt och golvet i sig. I föreningens stadgar står att läsa:

"§14 Bostadsrättshavarens ansvar
Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad, till det inre, hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Med ansvaret följer både underhålls- och reparationsskyldighet.
[...]
Föreningen svarar i övrigt för husets underhåll.
Till det inre räknas:
- rummens väggar, golv och tak
- inredning i kök, badrum och övriga utrymmen som hör till lägenheten
- glas i fönster och dörrar
- lägenhetens ytter- och innerdörrar
(Vanligtvis gäller samma regler även för vinds- och källarförråd. Min not.)
[...]
För reparationer på grund av brand- och vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans/hennes hushåll eller gästar honom/henne eller av någon annan som han/hon inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans/hennes räkning. Detta gäller i tillämpliga delar även om det förekommer ohyra i lägenheten."

Jag misstänker dock att det är den underliggande stommen som försvagats av tidens tand och således gjort att förrådsgolvet på platsen i fråga försvagats och nu inte kan belastas överhuvud taget. Ur detta kommer min första undran:

- Vem har ansvar över den underliggande stommen och hur undersöker jag om det är just stommen som är problemet?


Idag upptäckte jag att ett område i vindsförrådets tak såg murket ut. Vid närmare undersökning visade det sig att träet på en yta av ca 15x30 cm skadats av fukt och mer eller mindre fallit/är på väg att falla sönder. Under trätaket finns någon form av svart plastmatta, antagligen som skydd ut mot takpannorna. Denna buktar inåt och och det går en synlig spricka lodrätt över den, ca 30 cm lång.
Jag misstänker att taket på utsidan inte är som det borde, således har vatten läckt igenom (och tydligen genom det mellanliggande plastskiktet) och sedan in i träplankorna som är vindstaket. Taket har sedan murknat och fallit sönder, varpå vatten och mer fukt kunna ta sig in i förrådet/vinden.

Min andra undran lyder därför:
- Vem har ansvar för vattenskadan på vindsförrådets tak? Föreningen har uppenbarligen ansvar för yttertaket och jag för ytskiktet av förrådstaket, men den inre skadan måste rimligtvis ha kommit av skada på yttertaket.

Vidare tycks det som att vatten som tagit sig genom denna takskada påverkat förrådsgolvet under sig. Ett golvområde på ca 30x45 cm kändes märkbart försvagat och hade antagit en färg som drog tankarna till fuktigt/blött trä, i jämförelse med omtilliggande golv.

- Om det visar sig att vatten tagit sig in genom det skadade taket och sedan förstört golvet under sig, har då den som bär ansvaret för takskadan ett "förlängt" ansvar för den åverkan skadan gjort på underliggande golv?


Sist men inte minst vill jag veta hur jag ska gå vidare med detta. Först och främst måste jag meddela styrelsen om allt detta, men vad ska göras efter det? Ska jag begära en besiktning? Ska jag reklamera skadan till den tidigare ägaren (och hur fungerar det då det inte finns någon tydlig förrådsfördelning)? Och via vilken instans/myndighet gör jag en sådan reklamation?

Slutligen, hur mycket av detta kan tillskrivas mitt eget ansvar i och med min undersökningsplikt i samband med köpet av bostaden? Notera här att förrådet jag "tilldelades" skedde genom att säljarens ombud meddelade mig att det stod ett ledigt förråd på vinden och att det var till mitt förfogande.


Om undersökningsplikt (och dolt fel) för köpare av bostadsrätt;
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4801&page=2)

Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa när du ska köpa bostadsrätt! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=64)
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8600)
Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12986)
Försäljarens ansvar vid försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16133)
Överlåtelse/försäljning av bostadsrätt - vad gäller för brf? - HSB - Vad gäller vid försäljning/överlåtelse?
Mäklare felaktigt utlovat stambyte i brf - undersökningsplikt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=562)
Ansvar efter försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11758)
Ersättning från granne pga vattenskada i brf, vad gäller? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11395)
Vem betala rörmokare i ombyggd lokal? Undersökningsplikt för ombyggnad? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12215)
Hur fullgöra undersökningsplikt av bostadsrätt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11098)
Fuskbygge, omfattande renoveringar och inkompetent styrelse i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3359)
Vem ska ta kostnad för vattenskada i badrum i bostadsrätt? Dom i HD (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1380)
Det luktar mögel i badrummet. Vem har ansvaret att kontrollera det i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13853)
Renoverat badrum i brf har grova fel - Golvbrunn ej enligt normer (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15130)
Modifierat (felaktigt) badrum i nybyggd brf - Vems ansvar? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9645)
Vattenskada i badrum, sättning i huset, vad gäller i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12854)
Avgiftshöjning 25% för stambyte i brf utan att stambyte genomförts (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3225)
Fuktskada i bostadsrätt - Bostadsrättslagen och särskilt avtal med brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10851)
Uteplats i brf utnyttjanderätt vs köpt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10755)
Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11730)
Målning av fönster i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12902)
Utlovad havsutsikt finns ej (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=5460)
Lokal eller lägenhet! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15696)
Installation av nytt TV-uttag i lgh (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12569)
Hur länge ansvarar jag för renoveringen av badrum? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11868)
Störande granne i brf dolt fel? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13372)
Vad ingår i mäklarens upplysningsplikt? - Svenska Dagbladet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11928)
Massor med fel efter köp av bostadsrätt- Vad har jag för rättigheter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10154)
Samma andelstal i brf men olika avgifter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009)
Tips från den nakna mäklaren (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15906)
Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt - lån förening vs. medlem (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14184)
Sälja bostadrätt utan mäklare (http://hotpot.se/hsb-saelja-bostadsraett.htm)

Trötter
2010-09-19, 10:40
Bostadsrättsinnehavarens underhållsansvar regleras av stadgarna. Enligt de flesta stadgar så gäller underhållsansvaret endast bostaden. För övriga utrymmen i föreningen har föreningen det övergripande ansvaret.

En bostadsrättsförening har som ändamål att upprätta bostäder enligt en skriftlig upplåtelse till föreningens medlemmar enligt självkostnadsprinciper på obegränsad tid. Ansvarsfördelningen vad gäller underhåll framgår av det upplåtelseavtal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602) som föreningen ingår med medlem i föreningen. Om det inte anges att specifikt utrymme utom bostaden ingår i upplåtelsen har medlem inget underhållsansvar enligt de stadgar som reglerar mdlemmens underhållsansvar.

Alltså: Om det i upplåtelseavtalet inte framgår att bostadsrätten har ett förrådsutrymme för enskilt nyttjande, då har inte bostadsrättsinnehavaren något underhållsansvar för ytor som skadas på grund av ytterpåverkan.

Om föreningen brister i sitt underhållsansvar när det gäller tak eller andra delar som kan skada den enskilda medlemmars tillhörigheter, då ligger ansvaret på föreningen vilket i praktiken innebär styrelsen i föreningen. I stadgarna bör det anges vilket ansvar styrelsen har angående planering och uppföljning av underhållet i föreningen. Styrelsen bör upprätta en underhållsplan som revideras regelbundet. Om inte styrelsen gör detta brister föreningens företrädare i sitt förtroendeuppdrag.
EX: Underhållsplan

§ XX. Styrelsen ska upprätta underhållsplan för genomförande av underhållet av föreningens hus och årligen budgetera samt genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställa erforderliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Styrelsen ska tillse att föreningens egendom besiktigas i lämplig omfattning och i enlighet med föreningens underhållsplan.

hyschhysch
2010-09-19, 12:13
Ser i mitt köpeavtal att det under objektsbeskrivningen står att läsa:
"Till lägenheten finns ett rymligt vindsförråd att tillgå.".

Mer specificerat än så är det inte, vilket får mig att undra:
- Ska en förening ha en särskild förteckning över vilket förråd som tillhör vilken lägenhet?
- Hur ska en sådan förteckning se ut? Räcker det med en häftad lapp på dörren eller ska det vara ett separat dokument?
- Om en sådan finns, respektive saknas, vad innebär det då för mig som medlem i detta specifika fall?

Trötter
2010-09-19, 13:47
Att skapa en förteckning vilka förråd, garage, P-platser som medlemmarna förfogar är enligt min mening ett sätt att hålla en bra struktur inom föreningen. Att sedan upprätta korrekta avtal vid köp av bostadsrätt är helt avgörande för hur föreningen ska agera vid frågor som behandlas i denna tråd.

Upplåtelseavtal

Ett upplåtelseavtal skall vara skriftligt. Avtalet tecknas mellan bostads-rättsföreningen och bostadsrättshavaren. Det skall innehålla föreningens namn, bostadsrättshavarens namn, lägenhet, insatsbelopp, årsavgift vid upplåtelsen och eventuell upplåtelseavgift.
Om bostadsrättsföreningen upplåtit en lägenhet med bostadsrätt utan tillstånd får bostadsrättshavaren säga upp bostadsrätten och återfå sin insats. Detta gäller även om bostadsrättshavaren kände till bristerna.
En mäklare som medverkar vid upprättandet av upplåtelseavtal bör kontrollera att Bolagsverket lämnat tillstånd till bostadsrättsföreningen att upplåta bostadsrätterna eller inhämta besked om sådant tillstånd inte erfordras.I avtalet bör det framgå vad som ingår i affären, som angivet förråd, garage, P-plats eller andra delar av fastigheten som tillträdande medlem har för enskilt brukande. Om inte detta regleras skriftligen kan det bli svårt att reglera eventuella tvister på ett bra sätt.

Harald
2010-09-19, 22:18
Det skadade taket på vinden är med all sannolikhet råsponttaket = yttertaket. Att det skadas beror på otäthet i takbeklädnaden (papp, pannor, plåt...?).

Eftersom föreningen är nybildad så innebär det med stor sannolikhet att man har fått köpa ett hus där mindre eller inga större åtgärder gjorts på senare år.

En av den nya styrelsens första och viktigaste uppgifter är att skaffa sig kännedom om statusen på sitt hus. Det gör man med ledning av protokollet från överlåtelsebesiktningen, samt genom att inspektera fastighetens olika delar. Upprätta ett protokoll och därefter planerar man in åtgärder under ett antal år.

Det är inte ovanligt att man vid ombildningsprocessen försöker "krydda" med olika åtgärder som medlemmarna SER och skulle vilja ha. Man lovar te x att göra i ordning en eftersatt gård, måla trapphusen eller liknande.

Men detta är fastighetsekonomiskt helt vansinnigt om andra behov föreligger.

Taket är husets "mössa" och bör ses över FÖRST. Därefter tittar man på grund, sättningar, dränering, avlopp, vatten, el. Tyvärr dyra åtgärder som inte märks så mycket för medlemmarna, men styrelsen ska sätta husets väl först. (Och i förlängningen blir det för medlemmarnas bästa också).

Sen kan man måla trapphus och snygga till.

hyschhysch
2010-10-28, 22:16
Jag har nu luskat vidare i det här. Tydligen finns det ingen formell upprättning över vilket förråd som hör till vilken lägenhet. Tidigare styrelse praktiserade någon form av "free-for-all" och lät vem som helst ta ett förråd bara de märkte upp det med sitt namn och lägenhetsnummer på förrådsdörren. Utöver det finns ingen förteckning över vilket förråd som hör vilken lägenhet till.

Nu undrar jag:
- Hur påverkar detta mitt ansvar över "mitt" förråd, vilket i praktiken är det förråd som blev över?
- Om styrelsen bestämmer sig för att göra en omfördelning av förråden, bör jag då kunna begära att få ett annat förråd?