handdator

Visa fullständig version : Vattenskada från tak pga bristande underhåll i brf


VasastanG
2010-09-10, 16:15
Jag undrar hur ansvaret fördelas där vattenskada uppstått på en genomgående vägg i lägenhet vilket lett till att golv behöver rivas upp i bostadsrätten?

Vattenskadan beror på bristande underhåll av taket och krävde att jag flyttade ut från lägenheten under 4 månader.

Föreningen och förvaltaren hävdar att de inte behöver ersätta mig för att återställa lägenheten i samma skick som den var innan skadan skedde. Styelsen hävdar att de enbart behöver se till att lägenheten håller samma standard som övriga lägenheter i föreningen????
Hur kan man veta vilken standard det är i en BrF.

Jag har trots allt köpt lägenheten av en annan medlem i föreningen det är inte en hyresrätt där BrF står för underhållet. Jag betalade för en nyrenoverad lägenhet som jag sedan fick förstörd pga att föreningen inte skött underhåll och skottning av taket.

Någon som kan ge mig råd i detta? Vill helst undvika en tvist i domstol med föreningen.

Gusten
2010-09-10, 17:14
Det avgörande är antagligen om underhållet av taket var så
eftersatt att föreningen kan anses ha varit oaktsam. Då kan
föreningen vara skadeståndsskyldig.
En möjlighet om man inte vill gå till domstol kan vara att begära ett
icke rättskraftigt yttrande av den av SBC inrättade Bostadsrättsnämnden.
Kostar 1800 kr. Just vattenskador verkar vara vanligt i nämnden.

kluringen
2010-09-10, 21:47
Föreningen och förvaltaren hävdar att de inte behöver ersätta mig för att återställa lägenheten i samma skick som den var innan skadan skedde. Styelsen hävdar att de enbart behöver se till att lägenheten håller samma standard som övriga lägenheter i föreningen????

Instämmer i din frågeställning. Påminner om en HSB grej som jag råkade ut för efter en lägenhetsbrand på 70 talet. Lägenheten återställdes till ursprungligt skick. Standarförbättringar som jag hade bekostat själv och som blev förstörda skulle jag behövt betala för en gång till eller acceptera den återställning som erbjöds!

Det avgörande är antagligen om underhållet av taket var så eftersatt att föreningen kan anses ha varit oaktsam.
Då kan föreningen vara skadeståndsskyldig.

Om taket har läckt har föreningen varit oaktsam och ÄR skadeståndsskyldig. Detta går inte att snacka bort. Om det är takskottarna (som föreningen anlitat) som har hackat sönder taket är det föreningens ansvar att driva skadeståndskravet vidare mot entreprenören, men gentemot medlemmen är det föreningen som är ansvarig.

En möjlighet om man inte vill gå till domstol kan vara att begära ett icke rättskraftigt yttrande av den av SBC inrättade Bostadsrättsnämnden. Kostar 1800 kr. Just vattenskador verkar vara vanligt i nämnden.

Jag skulle avråda från att förhala frågan och blanda in Bostadsrättsnämnden. Bättre att anlita en riktig jurist som är villig att föra en dialog mellan parterna och bara om det visar sig att parterna inte kan enas föra fallet vidare till rättslig nivå.

VasastanG
2010-09-15, 10:46
Taket skottades inte en enda gång innan skadan upptäcktes i februari då vatten rann in i lägenheten.

Ingen besiktning av taket gjordes, utan det lades om för att hindra ytterligare skador. Tror inte det finns någon dokumentation av hur skadan uppstått eller vad som kan ha orsakat den.

Bör jag tänka på att inte ge styrelsen ansvarsfrihet vid nästa årsmöte?
Vill ju helst att detta löser sig utan konflikter så jag kan återgå till att bo, och styrelsen kan fokusera på normala frågor.

Harald
2010-09-16, 00:54
Först vill jag säga att du som medlem i föreningen äger ingen lägenhet, utan du äger rätten att bo i en viss lägenhet i och med ditt medlemsskap. Det du verkligen ÄGER är;
- en andel av föreningens skulder (skulderna x andelstalet/100),
- en andel av föreningen tillgångar (tillgångarna x andelstalet/100), samt
- en andel av RISKEN. Risken är inte avhängig andelstalet, utan drabbar medlemmarna i olika utsträckning och vid olika tillfällen.

Med detta sagt, så till ditt case. Föreningen (därmed företrädarna för föreningen = styrelsen) är skyldig att vidta vissa åtgärder, för att minska medlemmarnas risk samt för att VÄRDESÄKRA fastigheten. Det vill säga, styrelsen är skyldig att tillse att fastigheten hålls i gott skick. Den får inte förvaltas så att den varaktigt "blir sämre" pga dess förvaltning.

Detta säkerställs bl a genom att styrelsen är skyldig att minst en gång årligen besiktiga fastigheten, för att notera eventuella skador eller områden som kräver reparation/underhållsåtgärd. Det brukar gå till så att några ur styrelsen går runt i husen/huset och noterar, helt lekmannamässigt, vilka områden som behöver åtgärd inom den närmaste 12-månaders perioden. Många styrelser köper även in denna tjänst.

Är detta gjort, och man kommit fram till att ingen åtgärd behövdes på taket just nu, ja, då har styrelsen ryggen fri. Det är till och med så, att om styrelsen SER att taket är dåligt, men gör bedömningen att det nog är tätt 2 år till, så går de fria.

Läcker så taket, trots att styrelsen gjort det de ska för att underhålla/besiktiga fastigheten, ja då är föreningen endast skyldig att åtgärda SIN skada, d v s täta taket. Det som hände i din lgh får du stå för själv.

Skötte däremot inte styrelsen sitt uppdrag enligt ovanstående, ja, då kan den finnas ha varit VÅRDSLÖS, och föreningen får därmed ersätta dig din skada. Skadan ersätts FÖRSÄKRINGSMÄSSIGT. D v s du får ersättning till den standard du hade, med försäkringsmässiga åldersavdrag. Har man t ex ett parkettgolv som man inte rört på 30 år, så är det försäkringsmässigt slut, och ersättningen blir 0 kr. Slipade och lackade man däremot golvet för 10 år sedan, ja, då får man ett helt nytt parkettgolv. O s v.

Många föreningar tillämpar inte reglerna så här strikt. Ofta är man schysst mot den medlem som drabbats av t ex ett takläckage, och renoverar denna lgh, ofta till gängse standard. Föreningen känner ju sig "vållande". Men, om styrelsen gjort sina årliga inspektioner, samt åtgärdat fel och brister efter bästa förmåga, ja då är föreningen egentligen inte vållande. Då sitter den enskilda medlemen där med "sin risk" istället.

Skulle föreningen "felaktigt" ha renoverat hemma hos någon medlem, fast man ej "av vårdslöshet har vållat skadan", då kan faktiskt en HELT ANNAN MEDLEM yrka på ej ansvarsfrihet på stämman och stämma ledamöterna i tingsrätt. Det är ju de andra medlemmarna som orättfärdigt får betala för att styrelsen agerar fel.

Mycket text blir det, men kort, har styrelsen genom "vårdslöshet vållat" skadan, så är föreningen skyldig att betala renoveringen försäkringsmässigt. Och har inte styrelsen varit "vårdslöst vållande", utan takläckaget är att betrakta som en "plötslig oförutsedd händelse", ja då ska du betala alla skador i din lgh som är ditt ansvarsområde enligt stadgar (normalt tapeter, golv, mm).

Många styrelser och bostadsrättsorganisationer går slentrianmässigt in i medlemarnas lägenheter och reparerar skador som man ej behöver fixa. Medlemen ÄGER ju risken i den lgh. Typ Bad luck alltså.

Det dyker med jämna mellanrum upp case i press och TV rörande detta, lägenhetsinnehavarna gråter för att de ej får ersättning trots att det är föreningen eller grannen som orsakat skadan. Men reglerna är glasklara, en andel skuld, en andel tillgång, och en andel RISK...

Peterpul
2010-10-05, 22:17
Kan stämman besluta att risken ska fördelas lika mellan bostadrättsinnehavarna om en skada inträffar i fastigheten och ingen enskild eller styrelsen kan läggas till last?