handdator

Visa fullständig version : Frågor om Årsredovisning - Ansamlad Förlust


tanto
2010-09-01, 13:58
Jag funderar på att köpa en bostadsrätt i en förening med bara 12 medlemmar (borde jag vara skraj för det låga antalet medlemmar???) som har ca 1,000 kvm bostadsyta och endast 1,5 milj i lån dvs ca 1500 kr / kvm.

Så långt allt väl tycker jag.

Intäkterna är ca 550,000 kr / år och täcker det normala utläggen för trappstädning, värme, vatten och sånt. De senaste åren har dock en del reparationer och dörrbyten skett varför man gått med viss förlust de senaste 3 åren.

Detta har givit upphov till en ansamlad förlust om ca 900,000 kr.

Därutöver tas fastighet + mark upp till endast 5,000,000 kr medan taxeringsvärdet av detsamma är 12,000,000 kr.
Avskrivningar sker på fastigheten om ca 80,000 (!) per år.

Inga stora projekt finns i närmaste 5-årsplanen. Stambyte, takbyte, trappuppgång och hiss är alla fixade och de sistnämnda är anledningen till att man gått med förlust de senaste åren.
--

Med allt detta är mina frågor följande:

1) Hur länge kan man ha en ansamlad förlust? Är det endast en bokföringssak dvs kan man få bort den genom att ta upp fastigheten till ett lite högre värde som är närmare verkligheten än som idag ca 40% av taxeringsvärdet?

2) Varför vill man ha ett så pass mycket lägre redovisat värde av fastighet + mark än taxeringsvärdet? Skattemässiga skäl?

3) Om man inte tar hänsyn till avskrivningarna så gjorde faktiskt föreningen en vinst förra året och året dessförinnan gick man i princip +/- 0. Så, hur vet man om föreningen är välmående på riktigt?

Finns det några tumregler vad gäller detta som man enkelt kan tillämpa? Min magkänsla för föreningen är att den ändå är rätt OK. Men hur veta säkert?

MYCKET tacksam för hjälp!! Tack.

clabbe
2010-09-01, 16:33
Jag funderar på att köpa en bostadsrätt i en förening med bara 12 medlemmar (borde jag vara skraj för det låga antalet medlemmar???) som har ca 1,000 kvm bostadsyta och endast 1,5 milj i lån dvs ca 1500 kr / kvm.

Så långt allt väl tycker jag.

Intäkterna är ca 550,000 kr / år och täcker det normala utläggen för trappstädning, värme, vatten och sånt. De senaste åren har dock en del reparationer och dörrbyten skett varför man gått med viss förlust de senaste 3 åren.

Detta har givit upphov till en ansamlad förlust om ca 900,000 kr.

Därutöver tas fastighet + mark upp till endast 5,000,000 kr medan taxeringsvärdet av detsamma är 12,000,000 kr.
Avskrivningar sker på fastigheten om ca 80,000 (!) per år.

Inga stora projekt finns i närmaste 5-årsplanen. Stambyte, takbyte, trappuppgång och hiss är alla fixade och de sistnämnda är anledningen till att man gått med förlust de senaste åren.
--

Med allt detta är mina frågor följande:

1) Hur länge kan man ha en ansamlad förlust? Är det endast en bokföringssak dvs kan man få bort den genom att ta upp fastigheten till ett lite högre värde som är närmare verkligheten än som idag ca 40% av taxeringsvärdet?

2) Varför vill man ha ett så pass mycket lägre redovisat värde av fastighet + mark än taxeringsvärdet? Skattemässiga skäl?

3) Om man inte tar hänsyn till avskrivningarna så gjorde faktiskt föreningen en vinst förra året och året dessförinnan gick man i princip +/- 0. Så, hur vet man om föreningen är välmående på riktigt?

Finns det några tumregler vad gäller detta som man enkelt kan tillämpa? Min magkänsla för föreningen är att den ändå är rätt OK. Men hur veta säkert?

MYCKET tacksam för hjälp!! Tack.

1) En ekonomisk förening kan ha en ansamlad förlust hur länge som helst. Fastigheten kan skrivas upp under vissa förutsättningar men det ger ingen reell ekonomisk betydelse utan bara en bokföringseffekt. Uppskrivningen kan inte bokas mot fritt kapital utan blir bundet, och måste sedan skrivas av årligen vilket i slutändan blir ett nollsummespel.

2) Detta är ingen viljestyrd effekt utan bara en effekt av att taxeringsvärdet med tiden går upp medan det bokförda värdet sjunker, om man inte skriver upp fastigheten (se pkt 1).

3) Man ska ta hänsyn till avskrivningarna, det är ett sätt att finansiera att hålla fastigheten i skick (genom att man ska ta in avgifter som täcker avskrivningarna). Klarar föreningen inte sina avskrivningar svälter man ut föreningen.

totiki
2010-09-01, 16:41
Jag funderar på att köpa en bostadsrätt i en förening med bara 12 medlemmar (borde jag vara skraj för det låga antalet medlemmar???)
Nej, det tycker jag inte du borde.

Detta har givit upphov till en ansamlad förlust om ca 900,000 kr.

Hur visar sig förlusten? Negativt balanserat resultat om 900.000? Eller är en del av lånen ett nytaget på 900.000?

Avskrivningar sker på fastigheten om ca 80,000 (!) per år.

Verkar normalt sett till inköpsvärdet.

1) Hur länge kan man ha en ansamlad förlust? Är det endast en bokföringssak dvs kan man få bort den genom att ta upp fastigheten till ett lite högre värde som är närmare verkligheten än som idag ca 40% av taxeringsvärdet?

2) Varför vill man ha ett så pass mycket lägre redovisat värde av fastighet + mark än taxeringsvärdet? Skattemässiga skäl?

3) Om man inte tar hänsyn till avskrivningarna så gjorde faktiskt föreningen en vinst förra året och året dessförinnan gick man i princip +/- 0. Så, hur vet man om föreningen är välmående på riktigt?

Finns det några tumregler vad gäller detta som man enkelt kan tillämpa? Min magkänsla för föreningen är att den ändå är rätt OK. Men hur veta säkert?

MYCKET tacksam för hjälp!! Tack.

1, I princip hur länge som helst i fall det gäller balanserat resultat.
2, Inte skattemässiga men väl p g a. avskrivningen.
3, Ifall föreningen klarar att betala sina skulder även fast man inräknar avskrivningar i årsavgiften (dessa kan dessutom användas till att amortera på lånen med, man lånar till själv med högre ränta).

Från vad du beskriver ser väl allt bra ut. 900.000 i negativt balanserat resultat är högt i förhållande till inköpsvärdet men inte till taxeringsvärde. Nyckeltalet blir 12,5% och är mycket bra. Ifall ni lånar upp de 900.000 blir nyckeltalet fortfarande under 20% och är fortfarande mycket bra. Varför ni nu skulle göra det? Det är en räntefri skuld som bara föreningen kan kräva in.

tanto
2010-09-01, 21:46
Tack för svar. Det yttrar sig som negativt balanserat resultat. Budgeten för i år visar på plus 15000 i resultat. Verkar hålla då två lån fått lägre ränta än tidigare också.

Tack igen för svar.

totiki
2010-09-02, 07:24
Tack för svar. Det yttrar sig som negativt balanserat resultat. Budgeten för i år visar på plus 15000 i resultat. Verkar hålla då två lån fått lägre ränta än tidigare också.

Tack igen för svar.

Det plusset minskar den balanserade skulden. Fortsätt så i ett antal år och skulden är uppäten.

tanto
2010-09-21, 19:39
Behöver återöppna den här tråden igen. Sorry, men det här är svårt tycker jag.

Det finns en förening som har 23 miljoner (!!) i ansamlad förlust men de går med vinst de år som de existerat. Antar att den ansamlade förlusten uppkommit när de köpte loss fastigheten 2006 dvs medlemmarna betalade kanske 0,8X och lån togs på 0,2X som sedan togs som en ansamlad förlust direkt.

Nåväl, borde jag ens fundera på att flytta till en förening från 2006 som har denna ansamlade förlust om 23 millar och 18 miljoner i lån (6,500 kr / kvm) på ca 2700 kvm?

Tacksam för hjälp. Ledsen för denna re-visit av detta ämne men behöver hjälp.

Årsredovisningen finns här: http://pics.objektdata.se/_media_/24162/SFD6EB98663340448D09E8A9564FEAB9F0C.pdf

liqwid78
2010-09-21, 21:37
Nåväl, borde jag ens fundera på att flytta till en förening från 2006 som har denna ansamlade förlust om 23 millar och 18 miljoner i lån (6,500 kr / kvm) på ca 2700 kvm?

Årsredovisningen finns här: http://pics.objektdata.se/_media_/24162/SFD6EB98663340448D09E8A9564FEAB9F0C.pdf

Ingen fara. Det är en bieffekt när man likviderar Aktiebolaget som användes vid köpt av fastigheten. Alla ombildade brf får detta tex. min förening har en skuld på minst 100.000.000 pga av denna bieffekt.

tanto
2010-09-21, 22:20
ok, tack för det klargörandet.

Men vad säger du om 18 millar i lån? Rimligen så kommer det ta en sjuhelsikes tid att betala av de lånen, eller skall man faktiskt inte bry sig om det dvs man räknar kallt med att ha den lånenivån för överskådlig framtid.

liqwid78
2010-09-22, 00:08
ok, tack för det klargörandet.

Men vad säger du om 18 millar i lån? Rimligen så kommer det ta en sjuhelsikes tid att betala av de lånen, eller skall man faktiskt inte bry sig om det dvs man räknar kallt med att ha den lånenivån för överskådlig framtid.

Jag tänkte just på det när jag skrev klart mitt inlägg. Först ska du titta på äldre årsredovisningar. Har det armoterats något mellan 2008-2006?
Föreningen har hyreslägenheter kvar. Hur många av dessa såldes mellan 2006-2010? Det verkar som de har använt pengarna till sina renoveringar.
Jag tycker att du ska fråga styrelsen om hur amorteringsplanen ser ut.
Själv hade jag varit lite skeptisk om en föreningen som inte har något avsikt att armortera långsiktigt.
Jag kan jämföra med min föreningen som är relativ ny (2007) och hade också stora renoveringsbehov. Men vi har redan amorterat 15000kkr av det totala lånet genom sålda hyreslägenheter samt finansierat en renovering på 6000kkr

mäklare
2010-09-22, 00:19
ser bra ut. Den stora risken är lokalerna, om det finns risk för vakanser. Ett annat frågetecken är vilka lokalytor som finns, siffrorna stämmer inte. Så det är väl den biten du borde gräva lite djupare i innan köp.