handdator

Visa fullständig version : Stambyte i brf som gått snett


FatHurley
2010-08-27, 22:29
Hösten 2008 köpte jag en lägenhet i Stockholm där ett stambyte skulle ske samma månad som jag tog över lägenheten. Föreningen består av ett mindre antal lägenheter och stambytet beräknades ta ca 4 veckor, en vecka per stam. I och med att styrelsen som satt då inte hade någon direkt kunskap om dessa delar tog man in en konsult under våren 08. där vår ekonomiska förvaltare rekommenderade konsulten.

Föreningen tecknade ett avtal med konsulten gällande projektledning för projektet och tidsåtgången enligt avtalet beräknades vara 32 timmar. Enligt avtalet är specifikation och omfattning av hans åtagande följande;

Projektledning för stambyte VA
Upprätta förfrågningsunderlag för VA arbeten i fastigheten
Vara rådgivande vid beslut om val av entreprenör, platskontroll vid entreprenadsarbeten, kontrollera UE gällande företagsuppgifter, skatter, egenkontroller, arbetets utförande, kvalitet och arbetsmiljö.
Medverka vid slutbesiktning och funktionsprövning. Kontrollera att relationshandlingar upprättas.Konsulten valde sedan en entreprenör och i oktober drog arbetet igång. Redan efter första veckan förstod samtliga involverade att arbetet skulle dra ut på tiden. Att riva badrummen tog betydligt längre tid än förväntat.

När man väl började lägga golv o s v visade det sig att underentreprenören från öststaterna var mindre kompetent. Flera golv fick göras om flera gånger och när man kaklade var det lika illa. Mitt badrum fick man riva tre gånger och kakla om innan det blev ok. Det är ok om man jämför med hur illa det var ett tag, men om man jämför med övrig standard runt om i landet är det inte ok för att vara ett nytt badrum.

Konsulten blev tidigt informerad om problemen men tog inte tag i det vilket resulterade i att föreningsmedlemmarna pratade direkt med arbetsledningen på plats.

I februari genomförde man en slutbesiktning av stambytet.

I och med att jag nu sitter som ordförande sedan i maj så har jag gått igenom mötesprotokollen från den tiden. Där har man varit frågande till varför konsulten så gärna velat att slutbesiktningen skulle genomföras trots att man visste att det fanns mängder av brister.

Slutbesiktningen genomfördes och godkändes inte på långa vägar. Det fanns en mängd brister. Konsulten deltog vid slutbesiktningen men hade innan dess inte synts till sedan arbetet började.

Efter besiktningen fick föreningen en faktura då konsulten menade att hans roll var över. Vi bestred naturligtvis fakturan då vi stod med ett halvfärdigt stambyte samt att han inte uppfyllt sina åtaganden. Han menade dock att hans åtagande slutade vid slutbesiktningen och förmodligen var det därför han var så mån om att få igenom den.

Veckorna efter slutbesiktningen var arbetarna här då och då, vet inte exakt vad de gjorde då det fanns så mycket kvar att fixa. I maj gjordes en ombesiktning och den godkändes heller inte. Det finns 42 anmärkningar gjorda av besiktningsmannen. Det omfattar allt från att bygganmälan ej är utförd till spruckna kakelplattor. Kan också nämna att vi inte fått några som helst relationshandlingar eller övrig dokumentation från entreprenören.

Sedan dess har det inte hänt någonting. Jag har pratat med konsulten, konsultens chef, entreprenören, vår ekonomiska förvaltare, o s v.

Entreprenören lovade mig i början av juni att de skulle åtgärda samtliga anmärkningar innan semestrarna började men han skulle bara prata med konsulten först då det fanns vissa delar som var oklara.

Bl a reagerade entreprenören på att relationshandlingar skulle upprättas enligt besiktningsmannen, det var inget som han och konsulten kommit överens om. Är inte relationshandlingar något som måste finnas i samband med den här typen av arbeten?

Konsulten säger att han gör ingenting förrän han får betalt och enligt avtalet ska vi betala för utfört arbete. Det enda han utfört är val av entreprenör samt medverka vid slutbesiktning. Jag har bett honom skicka en faktura med de delarna men det har han vägrat, han har hotat med att skicka inkasso på oss.

Jag har hela tiden haft en lugn och sansad ton i dialogen med berörda parter men konsulten har varit precis tvärtom. Han har då jag pratat med honom bara svurit och skyllt ifrån sig. Han sade bl a att han tog på sig uppdraget för att vara snäll, han förstod dock tidigt att det skulle bli problem.

P g a konsultens bristande förmåga att resonera på ett vettigt sätt ringde jag upp hans chef istället och han är den som jag på senare tid haft dialog med. Han har verkat vettig och har sagt att vi måste ordna detta så att alla blir glada och nöjda... ända tills jag pratade med honom idag.

Idag sa konsultens chef att entreprenören inte kommer åtgärda felen, de har redan förlorat så mycket pengar på projektet så de skiter i det. Dessutom var han frågande till hur vi ser på konsultens roll i det hela. Han menar att han enbart fungerar som en rådgivare i projektet medan vi menar att han är projektledaren.

Det har varit så många lögner fram och tillbaka i detta att jag ska ringa entreprenören på måndag för att stämma av med honom hur det ligger till. Jag vet att en av medlemmarna i föreningen arbetar på samma bygge som entreprenören och de hade pratat om stambytet. Entreprenören menar då att konsulten antingen spelar väldigt svår eller så är han en riktig psykopat.

Det finns tyvärr en mängd olika småfel kvar i huset och jag är rädd för vad som händer om ett rör eller liknande spricker och vi inte ens har några som helst papper på vad som blivit utfört. Vet inte ens om föreningens försäkring kommer täcka det.

Häromdagen upptäckte jag att min toalett inte sitter fast i golvet, skruvarna sitter där men toalett satt endast fast med fogen så nu kan man vicka på toaletten fram och tillbaka. Att skölja av golvet med duschen när man tvättar badrummet är inte att tänka på då det rinner rakt ner under toaletten. En granne har hål bakom toaletten rakt in i väggen nere vid golvet.

Vi har ett avtal med entreprenören som tyvärr aldrig undertecknats men man har varit överens om det muntligen och vi har betalat fakturor o s v. Tyvärr samtliga fakturor till entreprenören, så vi håller inte inne med några pengar. Det var den gamla styrelsen som betalade fakturorna, varför vet jag inte. När man frågar får man bara velande svar.

I avtalet med entreprenören står det klart och tydligt att samtliga fakturor ska gå till Argenta AB för attest innan fakturan kan skickas till beställaren.

Nu vet jag inte om det var så det gick till rent praktiskt men det visar dock att konsulten hade en mer omfattande roll än vad han nu försöker ge sken av.

Frågeställning
- Vad kan vi som förening göra i det här läget?
- Ska vi driva en rättslig process mot konsulten, entreprenören eller både och?
- Gäller köplagen i det här fallet, kan vi då reklamera köpet av stambytet?
- Var kan man vända sig för att få hjälp med den här typen av situation?

Ber om ursäkt för den massiva texten men svårt att korta ner det ytterligare utan att tappa viktiga detaljer.

totiki
2010-08-27, 22:51
Försökte läsa texten men förstod alldeles för lite. Konsulten, projektledaren, konsultens chef, entreprenören samt minst en föreningsmedlem som i arbetet hade kontakt med dessa. Det blev bara alldeles för virrigt. Ska försöka läsa i morgon. Men det vore bra om du kunde spalta upp problemen lite, så man fick lite koll på vem som var vad och sade vad?

Och sedan de slutgiltiga frågorna. Ifall du kunde ställa dem i rad för sig själva, då kan jag referera tillbaka till dem ovanför i texten.

FatHurley
2010-08-27, 23:09
Ok, blev lite rörigt. Lätt att man bara skriver på i och med att man är insatt.

Extremt kortfattat;

Föreningen har anlitat en konsult som projektledare för ett stambyte. Konsulten tar på sig att upphandla och välja entreprenör. När stambytet drar igång blir det i ett tidigt skede tydligt att konsulten inte tar sitt ansvar utan skyller på entreprenören.
Man genomför en slutbesiktning och därefter en ny besiktning. Ingen av de godkännes. 42 anmärkningar kvarstår nu nästan ett år efter att arbetet påbörjades och entreprenören har meddelat via konsulten att han inte kommer slutföra arbetet.
Vi har betalat våra fakturor mot entreprenören så vi har heller inga pengar att "spela" med.
Vi anlitade konsulten som projektledare, han menar i efterhand att han hade ett betydligt mindre roll.
Vi har inga relationshandlingar för det utförda arbetet så vi vet inte hur försäkringsbolaget kommer reagera vid eventuell händelse.
Besiktningsmannen menar att arbetet är på vissa ställen så dåligt genomfört att stora delar av byggnationen skulle behöva göras om
Frågorna är:

Vad gör vi nu, hur går vi vidare?
Konsulten har varit den som upphandlat entreprenören och haft de initiala kontakten och borde även haft den löpande. Ska vi driva en rättslig process mot konsulten eller entreprenören?
Kan man reklamera arbetet på något sätt? Gäller köplagen i det här fallet?

totiki
2010-08-27, 23:24
Köplagen gäller aldrig för en bostadsrättsförening.

Vem har ni skrivet kontrakt med? Den för ni talan med, eftersom det bara är där det är beskrivet vad som ska ske mellan parterna.
Konsulten, projektledaren skulle jag vilja säga. Ifall ni har kontrakt. Med entreprenören måste ni också ha kontrakt eller ett skrivet avtal, ifall garantierna ska kunna gälla.

Det verkar som ni skulle skaffat er en upphandlingskonsult från början. Så att kontraktet och garantierna hade gällt hela vägen. Denne skulle i sin tur ordnat med en projektledare i sin tur, o s v.

Som det svenska systemet utvecklat sig under senare år, är helt obegripligt. Det är värre än det värsta korrumperade system i mörkaste Afrika man kan tänka sig. Jag skojar inte. Jag var tio år i Sydamerika under 60 & 70 talet, men där kunde man åtminstone köpa sig fri. I Sverige idag får man inte veta något innan det är för sent. Korkat. Vem tjänar på det?

FatHurley
2010-08-27, 23:31
Vem har ni skrivet kontrakt med? Den för ni talan med, eftersom det bara är där det är beskrivet vad som skall ske mellan parterna.
Konsulten, projektledaren skulle jag vilja säga. Ifall ni har kontrakt. Med entreprenören måste ni också ha kontrakt eller ett skrivet avtal, ifall garantierna skall kunna gälla.


Vi har avtal med både konsulten och entreprenören. Avtalet med konsulten är egentligen en uppdragsbekräftelse som beskriver hans roll samt att ABK 96 för konsulter gäller. Avtalet med entreprenören är ett "riktigt" avtal där garantitiden är 5 år.

Frågan är vad försäkringsbolaget säger vid skada då vi inte har några som helst ritningar eller annan dokumentation från stambytet?

totiki
2010-08-28, 00:11
Det låter som ni är "säkrade" genom avtal. Endast framtiden kan visa ifall något fel begåtts.

Försäkringsbolaget kommer inte att bli inbegripet innan försäkringsskada skett. Varför oroa sig i förväg?
Har ni använt er av certifierade bolag behövs ingen annan dokumentation.

FatHurley
2010-08-28, 00:22
Ok, skönt att vi bör vara säkrade på så sätt.

Dock kvarstår 42 anmärkningar som besiktningsmannen påpekade.
Entreprenören har därmed inte fullföljt sin del av avtalet, vad kan man göra åt detta?

Det finns kakelplattor som är spruckna, ett fönster är sönder, kablar som är dragna på fel sätt, hål bakom toalett vid golvet vilket leder till att om man sköljer av golvet så åker vattnet rakt in i väggen.

totiki
2010-08-28, 00:40
Detta är garantifel som besiktningsmannen borde uppmärksammat. Varje fel som kan verifieras, kan också användas i en inlaga till Tingsrätten. Såvitt jag förstår finns ingen annan väg för ett bolag (som en BRF trots allt är).

FatHurley
2010-08-28, 00:51
Ok, då får det bli den juridiska vägen då. Dags att kontakta någon form av jurist.

kluringen
2010-08-28, 01:19
Ok, då får det bli den juridiska vägen då. Dags att kontakta någon form av jurist.

Jag har läst igenom tråden. Ni behöver rådgivning från en jurist. kontakta Fastighetsägarföreningen (http://www.fastighetsagarna.se/tjanster/juridik). De har duktiga och seriösa entreprenadjurister.

Trötter
2010-08-28, 12:40
Problem med entreprenad

Att inte lyckas med entreprenader är ett återkommande problem inom bostadsrättsföreningar, orsakerna kan variera. Men som regel brukar den största orsaken till ett misslyckande och efterföljande höga kostnader ligga i bristande avtal som föreningens styrelse ingår med entreprenörer och konsulter. Anledningen till att avtalen inte skyddar föreningen är att styrelsen inte besitter den kompetens som fodras för att upprätta och granska dessa avtal i den utsträckning som krävs för att det ska ge ett bra juridiskt skydd för bristande entreprenader.

Konsulter

Definitionen på en konsult är enligt min mening, som en kastrerad katt, han vet vad som ska göras men kan inte göra det själv:D. Att anlita en konsult ger inte med automatik ett bättre resultat vid en större entreprenad. Det som är vägledande i dessa sammanhang är de avtal som beställaren och konsulten ingår, här finns det standardiserade mallar som ABK 09 Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag 09. Att tillämpa dessa kräver viss kompetens och efterforskning. Att inte använda detta standardavtal kan ge ökade kostnader och oönskat resultat. I avtalet bör det preciseras exakt vad konsulten ska göra, hur stor ersättning som ska utgå och hur tvister ska lösas.
I tråden här överväger man att gå via juridisk expertis för att lösa problemet. Detta kan vara mycket kostsamt för den part som förlorar i ett sådant förfarande och bör undvikas om inte avtalen är upprättade på ett juridiskt korrekt sätt.

Entreprenörer

Entreprenadavtal bör vara på liknade sätt som konsultavtal, och här finns det branschanpassade mallar som AB 04 Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader ABT 06 Allmänna bestämmelser för totalentreprenader. Att inte använda dessa vid större eller mindre entreprenader i bostadsrättsföreningar kan få kostnadskrävande följder. Här är det viktigt att ha en viss kunskap vad gäller avtalsjuridiken som omfattar dessa standard mallar. Att inte föreningar har detta beror många gånger på att styrelser av amatörkaraktär inbillar sig att en upphandling i en föreningen är som att beställa eller köpa något som privat person. Men i upphandlingar mellan två företag, ekonomisk förening, aktiebolag och offentlig verksamhet, gäller det skrivna ordet. Alltså det är det avtal som parterna ingår som ligger till grund för hur resultatet av en entreprenad blir och hur det ekonomiska utfallet ter sig för beställaren. De delar av avtalet som är viktigast att reglera enligt min åsikt är, start- och slut datum, material och arbetsmetod, milstolpar som sammanfaller med tredjepartsbesiktning, försäkringar/kapitalgarantier, arbetsmiljöplan/organisation, certifieringar, tvistefrågor, projektkostnader och faktureringsgrunder. Det kan även vara bra att precisera vilka som har tillträde till projektområdet alltså vilka hantverkare, arbetsledare och övrig personal som får beträda området där projektet utförs. Detta är bra om det skulle uppstå några problem med efterföljande skador och förluster av materiella ting.


Kontroll/besiktning/milstolpar

Att jag klumpar ihop dessa är på grund av att detta är det sätt som föreningen kan påverka resultatet av en entreprenad. Vid upprättande av avtal är dessa delar avgörande för resultatet och det ekonomiska utfallet. Om man inte har dessa delar reglerat i avtal och kompetens om dessa delar, då finns risken för att kostnaderna och kvalitén blir lidande. Så kontroll kan vara av två typer egenkontroll och tredjepartskontroll, besiktning är den del som dokumenteras och bör ligga till grund och sammanfalla med milstolparna i entreprenaden/projektet. Milstolparna är tillika de delar av projektet som reglerar den finansiella biten, alltså när en del av projektet är godkänt kan fakturor betalas för utfört arbete. I vissa fall vill entreprenören ha betalning i förskott och detta ska regleras i avtalet och bör aldrig överstiga 50 % av entreprenadsumman. Vid slutbesiktning bör det finnas ett ekonomiskt utrymme för eventuella förseningar eller avvikelser som förseningar, felaktiga konstruktioner eller bristfälligt utförda arbeten.

Planering/förstudie

Denna del av en entreprenad, eller vi kallar det i stället för projekt, är den enligt mig viktigast delen. Att inte planera och fastställa ramarna i ett projekt som beställare är enligt min mening som att köpa grisen i säcken. Tiden som läggs på planering är väl investerad tid och pengar. Man kan enkelt säga att en krona investerad i planering ger tio tillbaks vid summering. I planeringen - som kan pågå under ett antal månader eller i vissa fall flera år - bör det preciseras tidsram, kostnadskalkyl, vad som ska utföras, hur det ska utföras, vilka material som ska användas för det specifika projektet. Om inte styrelsen har kompetensen att utföra ett dylikt arbete bör föreningen avstå från att utföra en entreprenad och förstudie. Alternativet som finns till att planera och utföra en entreprenad utan erforderlig kompetens är att anlita en konsult med goda referenser (lika med en relativt hög kostnad) eller läsa in sig på området projektplanering och entreprenadjuridik.


Svar på din frågeställning

Frågeställning
- Vad kan vi som förening göra i det här läget? Det ni kan göra är:

Kontrollera avtalen som styrelsen har ingått med berörda parter
Skriftligen påtala alla brister som parterna har orsakat
Hota med juridiska konsekvenser om inte bristerna åtgärdas
Betala inte slutfakturan
Begär ekonomisk kompensation för alla brister och förseningar- Ska vi driva en rättslig process mot konsulten, entreprenören eller både och? Om ni har juridiskt korrekta och skriftliga avtal kan ni gå i tvistemål med bägge parter. Om ni inte har det då skulle inte jag gå in i ett domstolsförfarande.
- Gäller köplagen i det här fallet, kan vi då reklamera köpet av stambytet? Här är ni rökta. konsumentköplagen gäller inte i ert fall, den gäller bara mellan näringsidkare och privatpersoner. En bostadsrättsförening är att beteckna som ett företag som ägs av en sammanslutning som har rätt till ett boende i föreningens fastighet till självkostnadspris.
- Var kan man vända sig för att få hjälp med den här typen av situation? Rådgivning kan fås på detta förträffliga forum, och/eller juridisk expertis. För att ni ska ha möjlighet att vecka talan mot entreprenör och eller konsult bör ni ha skriftliga avtal som styrker er sak, alt annat kan bli svårt att hävda vid en domstolsförhandling.

Att en styrelse ingår avtal eller utför upphandlingar på bristfälliga grunder kan föranleda problem för styrelse eller enskilda ledamöter. Om föreningen anser att styrelsen har brustit i sin uppgift att tillvara ta medlemmarnas ekonomiska intressen kan det föranleda en stämning av styrelsen. Att hävda att man inte varit kunnig är inte skäl för förmildrande omständigheter.

Harald
2010-08-28, 13:09
Detta var en rysare!

Entreprenaden har tre parter, Entreprenör, beställare och konsult. Vad jag kan se så har alla tre uppvisat stor inkompetens och klantat sig.

Nu ska ni, tillsammans med en entreprenadjurist, gå igenom KONTRAKTET. För det är det som gäller, ingenting annat. Det finns ingen LAGSTIFTNING som säger att det skall vara si eller så, allt bygger på det AVTAL som har upprättats mellan parterna.

Kan säga så här, konsultens anbud på 32 h är långt under de timmar som behövs för att vara projektledare vid ett stambyte. Här borde styrelsen reagerat direkt.

Stämman borde överväga möjligheten att stämma tidigare styrelseledamöter, då detta kommer att bli DYRT.

FatHurley
2010-08-28, 14:24
Stämman borde överväga möjligheten att stämma tidigare styrelseledamöter, då detta kommer att bli DYRT.

Vi hade en föreningsstämma i april och då beviljades styrelsen ansvarsfrihet. Dock var medlemmarna inte informerade om att styrelsen inte tecknat ett riktigt avtal med konsulten utan bara en uppdragsbekräftelse.

Det finns ett ordentligt avtal med entreprenören, men detta är inte undertecknat av entreprenören. Spelar det någon roll eller räcker det med muntligt avtal samt att vi betalat för arbetet? Att avtalet inte är undertecknat var inte något som medlemmarna kände till utan det fick jag reda på när jag blev vald till ordförande.

Att styrelsen beviljades ansvarsfrihet kan väl inte ha någon betydelse då det i efterhand framkommit stora brister i deras åtaganden. Bl a har kassören betalat samtliga fakturor till entreprenören utan att slutbesiktningen blev godkänd.

Vilken väg går man för att stämma en tidigare styrelseledamot?
En medlem ur styrelsen har precis sålt sin lägenhet och kommer därmed lämna föreningen. Spelar det någon roll att personen flyttat i händelse av att föreningen stämmer den personen?



Kan säga så här, konsultens anbud på 32 h är långt under de timmar som behövs för att vara projektledare vid ett stambyte. Här borde styrelsen reagerat direkt.
Stämman borde överväga möjligheten att stämma tidigare styrelseledamöter, då detta kommer att bli DYRT.

Anledningen till att man inte reagerade över antalet timmar var nog för att han blev rekommenderad av vår ekonomiska förvaltare. Han hade tidigare hjälpt en förening med ett stambyte och det hade fungerat utan problem.

Trötter
2010-08-28, 15:10
Alla avtal måste vara undertecknade och godkända av båda parter för att gälla vid en domstolsförhandling. Alltså det avtal som ni har men som entreprenören inte undertecknat kan kasseras.

Ansvarsfrihet kan alltid prövas när som helst vad gäller styrelse eller enskilda ledamöter. Att en medlem som haft ett förtroendeuppdrag i föreningen avflyttar från föreningen spelar ingen roll för ansvarsfrågan. Preskriptionstiden för ledamöter i styrelsen ligger på mellan 1 till 3 år och vissa fall längre om det gäller rena kriminella handlingar.

Som det ser ut finns det all anledning att överväga en stämning av beslutande styrelse eller de ledamöter som har varit ansvariga för upphandlingen av entreprenaden. Min inställning är att de ledamöter som har attesterat och godkänt fakturor samt varit med och anlitat konsulten och entreprenören ska ta det fulla ansvaret för den uppkomna bristen.

Att skylla på bristande kunskap eller felaktig rådgivning ger inte amnesti för den uppkomna situationen. Gör man fel bör man stå för det.

Tillvägagångssätt för att väcka talan mot styrelsen eller enskild ledamot kan göras på två sätt.

Att man som medlem vänder sig till tingsrätt och väcker talan som enskild medlem i brf xx mot styrelsen eller enskilda ledamöter. Detta kan medför stora kostnader för den enskilda medlemmen om man förlorar i tvistemålet.
Man kan även utföra stämningen genom ett minoritetsinflytande. Detta går ut på att en minoritet av medlemmarna alltså 10 % av medlemmar andelar i föreningen väcker talan mot styrelse eller enskild ledamot. För att göra detta bör ni inom föreningen först prata er samman begära en extra föreningsstämma. Se min guide för extrastämma (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7865). Här ska ni i dagordningen skriva att medlemmarna ska votera om att väcka talan mot styrelsen och/eller enskilda ledamöter. Votering ska företas och dokumenteras i protokollet. När detta är genomfört kan ni på föreningens bekostnad vända er till juridisk expertis och domstol med er talan. Kostnaden vid ett icke bifall i domstol i er sak faller på föreningen.

Admin
2010-08-28, 18:18
Vi hade en föreningsstämma i april och då beviljades styrelsen ansvarsfrihet. Dock var medlemmarna inte informerade om att styrelsen inte tecknat ett riktigt avtal med konsulten utan bara en uppdragsbekräftelse.

Att styrelsen beviljades ansvarsfrihet kan väl inte ha någon betydelse då det i efterhand framkommit stora brister i deras åtaganden. Bl a har kassören betalat samtliga fakturor till entreprenören utan att slutbesiktningen blev godkänd.

Vilken väg går man för att stämma en tidigare styrelseledamot?
En medlem ur styrelsen har precis sålt sin lägenhet och kommer därmed lämna föreningen. Spelar det någon roll att personen flyttat i händelse av att föreningen stämmer den personen?
Ja, för mig känns det som alla parter gjort fel, men det övergripande ansvaret har ändå styrelsen.

När ansvarsfriheten gavs, var då medlemmarna informerade om att styrelsen betalat alla fakturor innan arbetet var avslutat?

Spelar förvisso mindre roll. Ansvarsfrihetsfrågan är mest "för syns skull".
Att bevilja ansvarsfrihet har egentligen ingen praktisk betydelse.

Blir kanske svårt att stämma enskild styrelseledamot eftersom alla i styrelsen gjort fel här. Som styrelse har man delat ansvar i de beslut som tas.

Det har ingen betydelse för stämningen om styrelseledamoten lämnat föreningen, enligt vad Trötter redan påpekat.

En stämning inlämnas till tingsrätten, som Trötter skriver.
Kopierar du i så fall in den i forumet kan vi ge synpunkter på formuleringen.

FatHurley
2010-08-28, 21:22
När ansvarsfriheten gavs, var då medlemmarna informerade om att styrelsen betalat alla fakturor innan arbetet var avslutat?

Medlemmarna var inte informerade om detta, utan informationen som man fått tidigare i dialog med styrelsemedlemmar var att de skulle hålla inne med pengar.


Blir kanske svårt att stämma enskild styrelsemedlem eftersom alla i styrelsen gjort fel här. Som styrelse har man delat ansvar i de beslut som tas.

Det är framförallt kassören och ordförande som styrt mycket kring stambytet. En ledamot i styrelsen arbetar inom byggbranschen och har en del kompetens inom området. Dock tyckte konsulten och övriga styrelsen att han var för hård i sina krav på entreprenören vilket resulterade i att han inte fick hålla i den kontakten :16:

Alla avtal måste vara undertecknade och godkända av båda parter för att gälla vid en domstolsförhandling. Alltså det avtal som ni har men som entreprenören inte undertecknat kan kasseras.

I avtalet som ej är undertecknat med entreprenören står det att garantitiden är 5 år. Detta gäller därmed inte i och med att avtalet kan kasseras?
Detta i kombination med att vi inte erhållit några relationshandlingar innebär i sin tur att vi inte har några garantier överhuvudtaget?
Samt att försäkringsbolaget med all säkerhet kommer ställa sig på tvären då stambytet enligt besiktningsman ej är fackmannamässigt utfört? Har jag rätt?


Tillvägagångssätt för att väcka talan mot styrelsen eller enskild ledamot kan göras på två sätt.

Att man som medlem vänder sig till tingsrätt och väcker talan som enskild medlem i brf xx mot styrelsen eller enskilda ledamöter. Detta kan medför stora kostnader för den enskilda medlemmen om man förlorar i tvistemålet.
Man kan även utföra stämningen genom ett minoritetsinflytande. Detta går ut på att en minoritet av medlemmarna alltså 10 % av medlemmar andelar i föreningen väcker talan mot styrelse eller enskild ledamot. För att göra detta bör ni inom föreningen först prata er samman begära en extra föreningsstämma. Se min guide för extrastämma (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7865). Här ska ni i dagordningen skriva att medlemmarna ska votera om att väcka talan mot styrelsen och/eller enskilda ledamöter. Votering ska företas och dokumenteras i protokollet. När detta är genomfört kan ni på föreningens bekostnad vända er till juridisk expertis och domstol med er talan. Kostnaden vid ett icke bifall i domstol i er sak faller på föreningen.

Bara så jag förstår allt rätt. Vi är 12 lägenheter i föreningen, så om 10% av oss vill ha en extra föreningsstämma kallar styrelsen till extrastämma. Spelar det någon roll om dessa 10% sitter i styrelsen? På extrastämman har sedan varje lägenhet 1 röst vilket innebär att det räcker med 2 röster för att erhålla mer än 10% och därmed kan man på föreningens bekostnad vända sig till domstol?

Gusten
2010-08-28, 21:49
Vågar inte uttala mig om garantin men ett avtal med entreprenören torde
ha uppstått genom att man låtit dem utföra arbetet och betalat.
Vad jag vet finns inget formkrav på att ett avtal med en entreprenör måste vara
skriftligt så som det måste vara vid överlåtelse av bostadsrätt eller fastighet.

Och två röster av 11 (även om rösterna kommer från styrelsemedlemmar) ska räcka för att kalla till extrastämma.

FatHurley
2010-08-28, 21:57
Och två röster av 11 (även om rösterna kommer från styrelsemedlemmar) ska räcka för att kalla till extrastämma.

Men när vi röstar om att väcka talan mot den förra styrelsen, eventuellt enskilda medlemmar ur förra styrelsen. Räcker det då med att 10% vill väcka talan? Och har alla medlemmar rösträtt då, d v s även de som vi röstar om att väcka talan mot? I stadgarna står det under 34 § att "Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen". Vad menas med detta, tänker man då främst då på att medlemmen betalat sin avgift och liknande?

kluringen
2010-08-29, 02:22
- Vad kan vi som förening göra i det här läget?

Ni måste utgå från att alla undermånligt utförda jobb ska rättas till, oavsett hur det finansieras. Det går inte att bara låta det vara och leva med det.

Att stämma den förra styrelsen, vad leder det till? Det är främst förra ordföranden och kassören som har gjort fel, men har de övriga ledamöterna inte reserverat sig mot vissa beslut eller handhavandet av fakturorna så är hela styrelsen ansvarig.

Jag tror inte att man kan ställa någon till svars för bristande kompetens. Att de har anlitat en konsult talar till deras fördel, att har de gjort så gott de har kunnat, i en eventuell rättsprocess.

Men även om föreningen "vinner" en rättsprocess mot gamla styrelsen, vad leder det till? Förmodligen olidligt infekterad stämning i föreningen. Vem kommer att våga ställa upp för ett styrelseuppdrag i framtiden i en liten förening med bara 12 medlemmar?

Skulle motsvarande situation uppstå i min förening skulle jag nog förespråka att den gamla styrelsen hjälper till i samförstånd med att reda ut denna soppa. Att de tillhandahåller ALLA eventuella mejldialoger m.m. som rör projektet.


- Ska vi driva en rättslig process mot konsulten, entreprenören eller både och?

Beror på. Det kan bli aktuellt mot flera aktörer eller ingen alls. Allt tillgänglig material måste gås igenom. Bara för att kontraktet inte är undertecknad av entreprenören innebär det inte att den inte finns. Det är ett jättejobb att gå igenom, sortera, strukturera alla handlingar. Även fakturorna, samt vad förra styrelsen kan tillhandahålla i form av brev, mejl, foton och egna anteckningar om diverse telefonsamtal. Vad säger kvalitetsansvarig?

Sedan är det dags att ta hjälp av en jurist som kan avgöra om ni har ett case som är vettigt att driva. Det behöver inte leda till domstolsförhandlingar, det kan gå att lösa det vid egna förhandlingar med all inblandade parter närvarande.


- Var kan man vända sig för att få hjälp med den här typen av situation?

Vi har positiva erfarenheter av att ta hjälp av Fastighetsägarna. Högt timarvode, men det behöver inte bli så dyrt om ni gör ett bra förarbete själva.

FatHurley
2010-08-29, 11:11
Ni måste utgå från att alla undermånligt utförda jobb ska rättas till, oavsett hur det finansieras. Det går inte att bara låta det vara och leva med det.

Håller med.



Att stämma den förra styrelsen, vad leder det till? Det är främst förra ordföranden och kassören som har gjort fel, men har de övriga ledamöterna inte reserverat sig mot vissa beslut eller handhavandet av fakturorna så är hela styrelsen ansvarig.

I dagsläget verkar det som att det främst är dessa två personer som varit involverade. Som jag nämnt tidigare, den som hade kompetensen inom området fick inte sköta dialogen med konsulten och entreprenören i och med att han ansågs vara för hård i sina krav.


Jag tror inte att man kan ställa någon till svars för bristande kompetens. Att de har anlitat en konsult talar till deras fördel, att har de gjort så gott de har kunnat, i en eventuell rättsprocess.


Vi har bokat ett möte med konsulten. Konsulten och förra styrelsen har inte alls samma syn på hans åtagande. Enligt honom skulle han enbart hitta en lämplig entreprenör och inte så mycket mer.



Men även om föreningen "vinner" en rättsprocess mot gamla styrelsen, vad leder det till? Förmodligen olidligt infekterad stämning i föreningen. Vem kommer att våga ställa upp för ett styrelseuppdrag i framtiden i en liten förening med bara 12 medlemmar?

Sant, men i och med att jag och nuvarande kassören är de som upptäckt hur illa det står till med dokumentationen och avtalsbiten... skulle det då kunna innebära att vi blir stämda i efterhand för att vi inte tagit tag i detta och orsakat föreningen stor skada?



Skulle motsvarande situation uppstå i min förening skulle jag nog förespråka att den gamla styrelsen hjälper till i samförstånd med att reda ut denna soppa. Att de tillhandahåller ALLA eventuella mejldialoger m.m. som rör projektet.

Jag har redan bett samtliga i förra styrelsen att skicka över dokumentation kring telefonsamtal, mailkonversationer och annan information. Gissa vad jag fick tillbaka. INGENTING!

När det gäller överenskommelser med konsulten så finns det i stort sett ingen information, heller inte kring upphandlingen. Utan det som finns är mötesprotokoll från styrelsemötena, och de är inte speciellt informativa.



Beror på. Det kan bli aktuellt mot flera aktörer eller ingen alls. Allt tillgänglig material måste gås igenom. Bara för att kontraktet inte är undertecknad av entreprenören innebär det inte att den inte finns. Det är ett jättejobb att gå igenom, sortera, strukturera alla handlingar. Även fakturorna, samt vad förra styrelsen kan tillhandahålla i form av brev, mejl, foton och egna anteckningar om diverse telefonsamtal. Vad säger kvalitetsansvarig?

Ska det finnas en kvalitetsansvarig? Det finns inte speciellt mycket handlingar. En uppdragsbekräftelse från konsulten, ett avtal med entreprenören som ej är undertecknat, samt protokoll från styrelsemötena. All annan information är muntlig och bristfällig. I avtalet står det att samtliga fakturor ska skickas till och godkännas av konsulten innan de går till oss och betalas. Det har man heller inte följt.


Vi har positiva erfarenheter av att ta hjälp av Fastighetsägarna. Högt timarvode, men det behöver inte bli så dyrt om ni gör ett bra förarbete själva.


Ska slå dom en signal på måndag, samt SBC där vi är medlemmar.

En annan sak som slog mig i morse är. Den förra kassören och hennes sambo har sålt sin lägenhet nu. Vem bär ansvaret om det framöver blir en skada i det aktuella badrummet? Det finns ingen dokumentation överhuvudtaget kring vad de har gjort och inte gjort. Om några år kommer det endast finnas kvar fakturor som faktiskt visar att vi betalat för något. Kommer kassören och hennes sambo bli ansvariga för eventuella fel då de känner till att arbetet i badrummet är av mindre bra kvalitet eller ligger allt ansvar på föreningen?

Admin
2010-08-29, 11:52
Att stämma den förra styrelsen, vad leder det till? Det är främst förra ordföranden och kassören som har gjort fel, men har de övriga ledamöterna inte reserverat sig mot vissa beslut eller handhavandet av fakturorna så är hela styrelsen ansvarig.
Det är korrekt. Endast om en ledamot reserverat sig mot felaktigt beslut (eller om det kan påvisas att fel begåtts utan ledamotens vetskap om ledamoten samtidigt utfört sitt uppdrag på tillfredsställande sätt) så kan ledamoten frias från ansvar.

Notera att det är precis som FatHurley själv säger. Om inte styrelsen vidtar åtgärder så kan den nya styrelsen själv råka illa ut för de fel den föregående styrelsen gjort.

Och i det fall den föregående styrelsen begått felaktigheter så leder det till att föreningen kan kompenseras genom skadeståndskrav i domstol.

Som styrelse har man ett ansvar, på flera olika sätt, och missköter en styrelse sitt uppdrag på ett uppenbart sätt så riskerar styrelsen också att straffas för detta.
En styrelse som är skyldig att reda ut problemen kan då inte ta hänsyn till t.ex. att en rättslig prövning riskerar leda till en infekterad stämning i föreningen.

Men naturligtvis är det alltid bäst om problemen kan lösas utan att behöva gå så långt som till en rättslig prövning, och vi får väl hoppas föreningen lyckas med detta här.

Jag tror inte att man kan ställa någon till svars för bristande kompetens. Att de har anlitat en konsult talar till deras fördel, att har de gjort så gott de har kunnat, i en eventuell rättsprocess.
En styrelse kan inte ställas till svars enbart för bristande kompetens men det är inte vad det handlar om. Styrelse ställs inte till svars för detta utan för de fel styrelsen begått (där styrelsens bristande kompetens inte hjälper den före detta styrelsen här).

Det som styrelsen gör i föreningen är styrelsens ansvar oavsett om man anlitat konsult eller ej. Styrelsen kan aldrig lägga över det övergripande ansvaret på någon annan. I detta fall tycks allvarliga fel ha begåtts av styrelsen. Styrelsen har t.ex. betalat fakturor innan arbete färdigställts, och det skulle jag vilja säga är närmast en "dödssynd". Dessutom tycks det som styrelsens information till medlemmarna varit bristfällig. Om styrelsen ovanpå allt annat försökt dölja viktig information för medlemmarna så gör detta inte "dödssynden" mindre syndig. Från vad vi kan utläsa är den tidigare styrelsen t.o.m. idag allt annat än samarbetsvillig, och då får nog dessa personer vara beredda att ta konsekvenserna av sitt handlande.

Att övriga medlemmar (pga styrelsen agerande och efterföljande försvårande att rätta upp problemen) tvingas betala stora summor pengar för utredningar och advokatkostnader, om dessa pengar inte går att få tillbaka på annat sätt, är knappast rätt.

Det är tydligt uttalat i rättsfall och av experter inom området att "bristande kompetens" i en styrelse inte kan användas som försvar.


Information om särskild granskare i en bostadsrättsförening;
Särskild granskare och medrevisor i brf (http://hotpot.se/php/vb/hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13214)

Trötter
2010-08-29, 13:01
Ni måste utgå från att alla undermånligt utförda jobb ska rättas till, oavsett hur det finansieras. Det går inte att bara låta det vara och leva med det. Precis. Felaktigheterna bör korrigeras omgående av annan entreprenör om utförande entreprenör avsäger sig ansvaret för bristerna. Här kan det vara bra att skriftligen meddela entreprenören att bristerna ska åtgärdas omgående. Om vederbörande inte åtar sig att på egen bekostnad korrigera samtliga anmärkningar, då kommer föreningen att anlita annan entreprenör på dennes bekostnad genom att ställa ut kravet på hela kostnaden för korrigeringen av bristerna.

Att stämma den förra styrelsen, vad leder det till? Det är främst förra ordföranden och kassören som har gjort fel, men har de övriga ledamöterna inte reserverat sig mot vissa beslut eller handhavandet av fakturorna så är hela styrelsen ansvarigansvarig. Ansvaret för felaktigt utbetalda fakturor och bristfälliga avtal bör läggas på den eller dem som har attesterat och varit delaktiga i dessa åtagande. Att hela styrelsen blir föremål för ett skadeståndsanspråk kan i senare skede jämkas till dem som varit aktiva och insatta i turerna kring stamledningsprojektet.

Jag tror inte att man kan ställa någon till svars för bristande kompetens. Att de har anlitat en konsult talar till deras fördel, att har de gjort så gott de har kunnat, i en eventuell rättsprocess. Att ställa en ledamot i styrelsen till svars för handlingar som denne har företagit sig bedöms troligen inte utefter vederbörandes kompetens. Bedömningen bör utgå i från vad som har hänt, och hur det har uppkommit brister i förvaltningen av föreningens tillgångar. Att inte besitta den kompetens som erfordras för förvaltningsuppdraget ger inte per automatik amnesti. Ansvaret för föreningens och medlemmarnas intressen ligger på styrelsen o dess ledamöter. Att enskilda ledamöter administrerar och genomför vissa beslut i en förening är helt naturligt. Om dessa i sin tur begår misstag på grund av bristande kompetens och felaktigheter och skadar föreningen ekonomiskt så gör detta att verkställande och genomförande ledamöter även bör bära det ekonomiska ansvaret för den uppkomna situationen.

MMen även om föreningen "vinner" en rättsprocess mot gamla styrelsen, vad leder det till? Förmodligen olidligt infekterad stämning i föreningen. Vem kommer att våga ställa upp för ett styrelseuppdrag i framtiden i en liten förening med bara 12 medlemmar? Jag skulle vilja komma med några tillägg och kommentarer på detta. Att skada föreningen på något sätt och sedan bli betalningsansvarig för detta kan leda till uteslutning ur föreningen. Att skapa en bra och effektiv styrelse i en liten BRF kan vara komplicerat, om inte ledamöterna har intentionen att skaffa sig den information som krävs för att utföra ett bra förtroendeuppdrag. Tar ledamöterna ut ett arvode då är ansvaret för uppdraget stärkt på ett mer allvarligt plan.

Skulle motsvarande situation uppstå i min förening skulle jag nog förespråka att den gamla styrelsen hjälper till i samförstånd med att reda ut denna soppa. Att de tillhandahåller ALLA eventuella mejldialoger m.m. som rör projektet. Jag instämmer. Det bästa sättet att lösa detta är att komma överens inom föreningen och förlikas.



Beror på. Det kan bli aktuellt mot flera aktörer eller ingen alls. Allt tillgänglig material måste gås igenom. Bara för att kontraktet inte är undertecknad av entreprenören innebär det inte att den inte finns. Det är ett jättejobb att gå igenom, sortera, strukturera alla handlingar. Även fakturorna, samt vad förra styrelsen kan tillhandahålla i form av brev, mejl, foton och egna anteckningar om diverse telefonsamtal. Vad säger kvalitetsansvarig? Ett avtal som inte är ratificerat av båda parter väger mycket lätt som bevisunderlag vid en rättslig förhandling. I föreningen är styrelsen ansvarig för allting som händer i föreningen vad gäller förvaltning och att tillvarata medlemmarnas och föreningens intressen. Om medlemmarna vid stämma väcker frågan om skadeståndstalan så görs detta gentemot ansvarig styrelse eller enskilda ledamöter. Det är inte nödvändigt att precisera hur eller vilka inom styrelsen som kommer att vara föremål för en skadeståndstalan, en senare utredningen/granskning kan ge besked om hur talan ska se ut. Om ansvarig styrelsekonstellation skulle förlora en skadeståndstalan mot föreningen, då har dessa möjlighet att i sin tur väcka ett skadeståndsanspråk på entreprenör och/eller konsult. Styrelsen svarar inför medlemmarna och föreningen och detta gör att stämman inte bör besluta om att väcka talan mot något styrelsen inte ansvarar för.

Sedan är det dags att ta hjälp av en jurist som kan avgöra om ni har ett case som är vettigt att driva. Det behöver inte leda till domstolsförhandlingar, det kan gå att lösa det vid egna förhandlingar med all inblandade parter närvarande. Ytterligare en väg att gå är att besluta vid stämma om att ärendet stamledningsprojekt ska utsättas för en särskild granskning. För att utföra en särskild granskning krävs det vid stämma att frågan väcks och att votering genomförs och att det biträds av en minoritet av medlemmarna. Detta medför att granskningen kan genomföras på föreningens bekostnad. Om granskningen kommer fram till att styrelsen brustit i sitt förvaltningsuppdrag, då kan föreningen använda detta i en skadeståndsprocess och där yrka på att styrelsen eller berörda ledamöter även står för granskningsarvodet.

FatHurley
2010-08-29, 13:10
Om vi kallar till extrastämma för att rösta om att väcka talan mot den den förra styrelsen, eventuellt enskilda medlemmar ur förra styrelsen. Hur många måste då rösta ja, räcker det då med ett minoritetsinflytande, d v s 10%? Har alla rösträtt, även de som vi röstar om att väcka talan mot?


Ytterligare en väg att gå är att besluta vid stämma om att ärendet stamledningsprojekt ska utsättas för en särskild granskning. För att utföra en särskild granskning krävs det vid stämma att frågan väcks och att votering genomförs och att det biträds av en minoritet av medlemmarna. Detta medför att granskningen kan genomföras på föreningens bekostnad. Om granskningen kommer fram till att styrelsen brustit i sitt förvaltningsuppdrag, då kan föreningen använda detta i en skadeståndsprocess och där yrka på att styrelsen eller berörda ledamöter även står för granskningsarvodet.

Intressant, vart vänder man sig för att få hjälp med en särskild granskning?

Trötter
2010-08-29, 13:28
Om vi kallar till extrastämma för att rösta om att väcka talan mot den den förra styrelsen, eventuellt enskilda medlemmar ur förra styrelsen. Hur många måste då rösta ja, räcker det då med ett minoritetsinflytande, d v s 10%? Har alla rösträtt, även de som vi röstar om att väcka talan mot?

Om ni är tolv bostadsrätter i er förening bör ni ha tolv röster totalt. Detta gör att det räcker med att två biträder sakfrågan om att föreningen ska väcka talan om skadestånd mot ansvarig styrelse. Detta ska ske på föreningens bekostnad. Jag vill föreslå att ni i det första skedet genomför en särskild granskning av stamledningsprojektet/renoveringen. Det som framkommer där kan ligga till grund för en skadeståndstalan och kommer förmodligen att tolkas på ett bra sätt vid och inför domstolsförhandlingen.

Kalla till stämma. om två av tolv medlemmar biträder föreningsstämma, då har styrelsen 2 veckor på sig att sammankalla till en stämma (annars gör Länsstyrelsen detta). Om sittande styrelse bedömer att det krävs en extrastämma för att besluta i frågan om granskning eller skadeståndstalan kan detta göras omgående.

Jag tog mig friheten att plita ner ett förslag till dagordning och begäran angående extra föreningsstämma.

Begäran om föreningsstämma
Vi, en minoritet av medlemmarna, begär att styrelse kallar till en föreningsstämma inom 2 veckor, och vi som biträder detta är.


_______________________________________

_______________________________________

_______________________________________

_______________________________________



Dagordning som ska/bör gälla för denna stämma är följande

Föreningsstämma i BRF ____________________ den ____-_____-_____


Stämman öppnas (här är det brukligt att den sittande ordförande öppnar stämman men detta kan vem som helst göra i föreningen)
Val av ordförande för föreningsstämma(Votera handuppräckning eller sluten votering)
Anmälan av ordförandens val av protokollförare
Godkännande av röstlängd (Bifogad handling som lägenhetsförtäckning eller liknande)
Faställande av dagordning
Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet samt att agera som röst räknare alt,val av rösträknare
Fråga om kallelse behörigen skett (Här är det viktigt alla har blivit delgivna kallelsen på ett betryggande sätt, enligt regelverk)
Votering angående särskild granskning av stamlednings projekt i BRF ________________________________________________
Votering angående skadestånds talan av styrelsen angående stamlednings projektet i brf _____________, för perioden XX-XX-XX, XX-XX-XX
Nästa punkt
Osv
Mötet avslutas

Intressant, vart vänder man sig för att få hjälp med en särskild granskning?

Särskild granskning ska företas om en minoritet begär detta vid stämma. Styrelsen har 2 veckor på sig att kalla till stämma. Om styrelsen inte kallar till stämma kan vem som helst i föreningen påkalla granskning hos Länsstyrelsen.

Om styrelsen påkallar granskningen vid Länsstyrelsen, bör detta ske i samråd med dem som biträder sakfrågan vid stämman.

kluringen
2010-08-29, 16:20
Jag instämmer till fullo i vad Trötter och Admin säger om styrelsens ansvar.

Jag säger heller inte att föreningen inte ska stämma den förra styrelsen, bara att man bör tänka igenom konsekvenserna och ta ställning till om det är värt det, även om det finns ett antal punkter att peka på där den gamla styrelsen har brustit i sin handläggning.

Sant, men i och med att jag och nuvarande kassören är de som upptäckt hur illa det står till med dokumentationen och avtalsbiten... skulle det då kunna innebära att vi blir stämda i efterhand för att vi inte tagit tag i detta och orsakat föreningen stor skada?

Den nya styrelsen har tagit över den föregående styrelsens åtaganden. Så länge ni sköter era uppgifter på ett ansvarsfullt sätt kan ni inte ställas till svars för den förra styrelsens misstag även om ni väljer att inte stämma den föregående styrelsen.

Sitter någon ledamot kvar från den gamla styrelsen i den nya styrelsen kompliceras ärendet ytterligare. Även om det går att fria denne från styrelsens solidariska inbördes ansvar enligt Trötters utmärkta beskrivning av hur det kan fungera, så är det känsligt. Man kan aldrig förutse hur en domstolsförhandling slutar.

Sköter ni den fortsatta handläggningen på ett bra sätt kan ni knappast bli stämda endast p g a underlåtenhet att stämma den gamla styrelsen. Det är liksom fel ände att utgå ifrån. Först när hela ärendet är klarlagt, kan man börja fundera över om en rättslig process ska aktualiseras och mot vem. Det är i detta skede som en rådgivande jurist bör anlitas.

Ska slå dom en signal på måndag, samt SBC där vi är medlemmar.

Tyvärr har jag förlorat förtroendet för all rådgivning från SBC. De är inte lyhörda för hur föreningen ser på saker och ting och att föreningens stadgar avviker från deras normalstadgar. SBC har inställningen att man bör följa deras övergripande ställningstaganden, då blir allt bra. Vi kommer att lämna SBC när det blir dags att förnya medlemskapet. Fastighetsägarna är proffsigare och analyserar vår verklighet som den ser ut.

Som steg ett skulle jag anlita en eller flera oberoende behörig/a besiktningsman/män så att ni får bekräftat vilka fel och brister det är fråga om. Det har inte nämnts något om vilken entreprenadform som var aktuell. Vid ett stambyte brukar ett antal UE vara involverade. Framför allt skulle jag vilja veta om VA och el har blivit normenligt och fackmannamässigt utförda av behöriga UE. Sedan följa Trötters råd.
Angående konsulten finns det ett antal motsägelser och annat att peka på.

Vi har bokat ett möte med konsulten. Konsulten och förra styrelsen har inte alls samma syn på hans åtagande. Enligt honom skulle han enbart hitta en lämplig entreprenör och inte så mycket mer.

Ska det finnas en kvalitetsansvarig? Det finns inte speciellt mycket handlingar. En uppdragsbekräftelse från konsulten, ett avtal med entreprenören som ej är undertecknat, samt protokoll från styrelsemötena. All annan information är muntlig och bristfällig. I avtalet står det att samtliga fakturor ska skickas till och godkännas av konsulten innan de går till oss och betalas. Det har man heller inte följt.

Om konsulten hjälpt till med upphandlingen måste den första fetstilsmarkeringen som jag gjort i din text vara lögn, för han är väl pappa till avtalets formulering? Om han dessutom missat att informera om att föreningen måste anlita en certifierad kvalitetsansvarig är det en grov miss. Eller uppgav han sig själv som kvalitetsansvarig till byggnadsnämnden? För ni har väl inte bytt stammarna utan bygglov? I så fall har konsulten gjort en ännu värre groda. Om ni enbart bytt stammarna utan att ändra installationen behövs inget bygglov, men då kan det inte bli aktuellt med några relationsritningar heller. Är konsulten totalt okunnig?

Är konsulten anställd på ett konsultföretag finns det förmodligen en konsultförsäkring som kan täcka era merkostnader.

Ett gott råd: Undvik fortsatt muntlig kommunikation med konsult och entreprenörer. Mejldialog är bättre så ni får allt skriftligt.

FatHurley
2010-08-29, 17:28
Sitter någon ledamot kvar från den gamla styrelsen i den nya styrelsen kompliceras ärendet ytterligare. Även om det går att fria denne från styrelsens solidariska inbördes ansvar enligt Trötters utmärkta beskrivning av hur det kan fungera, så är det känsligt. Man kan aldrig förutse hur en domstolsförhandling slutar.

Sekreterare och en suppleant sitter kvar från förra styrelsen.


Som steg ett skulle jag anlita en eller flera oberoende behörig/a besiktningsman/män så att ni får bekräftat vilka fel och brister det är fråga om. Det har inte nämnts något om vilken entreprenadform som var aktuell. Vid ett stambyte brukar ett antal UE vara involverade. Framför allt skulle jag vilja veta om VA och el har blivit normenligt och fackmannamässigt utförda av behöriga UE.

Vi har haft en oberoende besiktningsman här vid två tillfällen, det är han som påpekat bristerna i byggnationen gällande VA arbeten. Totalt finns det i dagsläget kvar 42 anmärkningar att åtgärda. Besiktningsmannen säger att det finns så stora brister i arbetet att stora delar av byggnationen skulle behöva göras om för att det ska bli ordentligt gjort. När det gäller UE tror jag inte att någon har koll. Inledningsvis var det några öststatare som gjorde rivjobbet samt satte nytt golv och kaklade. Detta blev så dåligt gjort att de fick ta in en annan UE som gjorde om arbetet i flera badrum.


Om konsulten hjälpt till med upphandlingen måste den första fetstilsmarkeringen som jag gjort i din text vara lögn, för han är väl pappa till avtalets formulering? Om han dessutom missat att informera om att föreningen måste anlita en certifierad kvalitetsansvarig är det en grov miss. Eller uppgav han sig själv som kvalitetsansvarig till byggnadsnämnden? För ni har väl inte bytt stammarna utan bygglov? I så fall har konsulten gjort en ännu värre groda. Om ni enbart bytt stammarna utan att ändra installationen behövs inget bygglov, men då kan det inte bli aktuellt med några relationsritningar heller. Är konsulten totalt okunnig?

Föreningen har tyvärr inget riktigt avtal med konsulten utan vi har en uppdragsbekräftelse. I den är hans ansvarsområden följande:
- Projektledning för stambyte VA
- Upprätta förfrågningsunderlag för VA arbeten i fastigheten
- Vara rådgivande vid beslut om val av entreprenör, platskontroll vid entreprenadsarbeten, kontrollera UE gällande företagsuppgifter, skatter, egenkontroller, arbetets utförande, kvalitet och arbetsmiljö.
- Medverka vid slutbesiktning och funktionsprövning. Kontrollera att relationshandlingar upprättas.

Avtalet med entreprenören vet jag faktiskt inte vem som tagit fram men jag misstänker att det är konsulten i samråd med entreprenören. Enligt avtalet med entreprenören, där konsulten står som inköpare som ej är undertecknad av någon part, där är konsulten angiven som kvalitetsansvarig. Stammarna är bytta utan bygglov, det fick föreningen reda på vid slutbesiktningen. Ingen hade någon aning om att sådant behövdes. Konsulten verkar inte vara den smartaste på gatan om man säger så. Jag har enbart talat med honom i telefon och då pratar han mest om hur inkompetent och dåliga styrelse var. Senast sade han att vill kräkas på hela föreningen.


Är konsulten anställd på ett konsultföretag finns det förmodligen en konsultförsäkring som kan täcka era merkostnader.

Det är inte ett renodlat konsultföretag utan det är ett företag som huvudsakligen sysslar med fastighetsservice och måleri. Dock är konsulttjänster en del av deras verksamhet och därmed bör de även ha en försäkring.

Jag försöker ta så mycket som möjligt att kontakterna via mail och när någon ringer till mig ber jag om en bekräftelse på mail samt att jag sammanfattar samtalet på papper.

Om ni är tolv bostadsrätter i er förening bör ni ha tolv röster totalt. Detta gör att det räcker med att två biträder sakfrågan om att föreningen ska väcka talan om skadestånd mot ansvarig styrelse. Detta ska ske på föreningens bekostnad. Jag vill föreslå att ni i det första skedet genomför en särskild granskning av stamledningsprojektet/renoveringen. Det som framkommer där kan ligga till grund för en skadeståndstalan och kommer förmodligen att tolkas på ett bra sätt vid och inför domstolsförhandlingen.

Kalla till stämma. om två av tolv medlemmar biträder föreningsstämma, då har styrelsen 2 veckor på sig att sammankalla till en stämma (annars gör Länsstyrelsen detta). Om sittande styrelse bedömer att det krävs en extrastämma för att besluta i frågan om granskning eller skadeståndstalan kan detta göras omgående.

Finns det någonstans där man hitta den här informationen och använda som källa. Är tveksam till att föreningen känner till all den här informationen. Så det räcker alltså att två av medlemmarna vill väcka talan, då kan man göra det på föreningens bekostnad. Kräver det en extrastämma om vi vill genomföra en granskning av stamledningsprojektet/renoveringen? Eller kan vi i styrelsen fatta beslut om det?

Trötter
2010-08-29, 18:49
Jag föreslår att ni kallar till stämma. Till dagordningen skriver ni att stamlednings jobbet ska utsättas för en särskild granskning. Ni voterar om saken och för resultatet till protokollet. om 10 % av medlemmarna bifaller granskningen då skall det företas granskning. Styrelsen ska då kontakta Länsstyrelsens rättsenhet i det län som föreningen är förlagd i. Styrelsen skickar underlaget som omfattar stamlednings jobbet. Alltså all den skriftliga dokumentation som berör ärendet, det bör finnas dokumentation som stämmobeslut, styrelseprotokoll, entreprenörsavtal, fakturor, besiktningsprotokoll mm.

Enligt 8 kap § 17 föreningslagen om granskning: Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm)
8 kap. Revision och särskild granskning


17 § Varje röstberättigad kan väcka förslag om att länsstyrelsen skall utse granskare för särskild granskning av föreningens förvaltning och räkenskaper under viss förfluten tid eller av vissa åtgärder eller förhållanden i föreningen.
Förslaget skall framställas på en ordinarie föreningsstämma eller på en stämma där ärendet enligt kallelsen skall behandlas. Om förslaget har biträtts av minst en tiondel av samtliga röstberättigade eller en tredjedel av de närvarande röstberättigade, skall styrelsen inom en vecka göra framställning hos länsstyrelsen om att granskare skall utses. Försummas detta får varje röstberättigad göra sådan framställning. Länsstyrelsen får förordna en eller flera granskare.

Innehavare av förlagsandelar kan begära hos styrelsen att granskare utses. Begärs detta av innehavare som företräder förlagsinsatser till ett sammanlagt belopp motsvarande minst en tiondel av det totalt inbetalda insatskapitalet, skall styrelsen senast inom två månader göra framställning härom hos länsstyrelsen. Försummas detta får varje innehavare av en förlagsandel göra sådan framställning. Länsstyrelsen får förordna en eller flera granskare.
När granskningen är färdig ska resultatet av granskningen presenteras på stämma. På denna stämma för ni till dagordningen frågan om att väcka talan mot ledamöter/medlemmar som är ansvariga för bristerna i stamledningsjobbet. Om granskande advokat riktar kritik angående arbetet med stambytet, då föreslår jag att stämman röstar för att stämma de ledamöter/medlemmar som bär ansvaret för bristerna som uppkommit i samband med detta arbete för att byta stammar. Om detta bifalls, bör ni vända er till juridisk expertis som företräder föreningen i domstol.

FatHurley
2010-08-29, 19:19
När granskningen är färdig ska resultatet av granskningen presenteras på stämma. På den stämma för ni till dagordningen frågan om att väcka talan mot ledamöter/medlemmar som är ansvariga för bristerna i stamlednings jobbet. Om granskande advokat riktar kritik angående stamlednings jobbet, då föreslår jag att stämman röstar för att stämma de ledamöter/medlemmar som bär ansvaret för bristerna som upp kommit vad gäller stamlednings jobbet. Om detta bifalls, bör ni vända er till juridisk expertis som företräder föreningen i domstol.


Tack för alla bra svar, jag börjar få ett betydligt bättre grepp om detta nu. :5:

Den förra styrelsen avgick på stämman i april, måste vi gå till domstol inom ett år eller hur fungerar det? Räcker det kanske med att granskningen är igång för att flytta eventuella tidsbegränsningar?

kluringen
2010-08-29, 22:01
Som jag ser det finns det mer och mer som talar för att ni bör sätta tummen i ögat på konsulten. Han har inte har utfört uppdraget på ett tillfredställande sätt och brutit mot konsultetiken på flera punkter.

En uppdragsbekräftelse är att jämställa med ett kontrakt.

Min livspartner som jobbar som projektledare på konsultbasis har lovat att ta hem ett ex av ABK 96.

Vad säger byggnadsnämnden om att jobbet genomförts utan bygglov? Jag antar att man inte har gjort någon bygganmälan heller.

Trötter
2010-08-29, 22:29
Den förra styrelsen avgick på stämman i april, måste vi gå till domstol inom ett år eller hur fungerar det? Räcker det kanske med att granskningen är igång för att flytta eventuella tidsbegränsningar?


Preskriptionen gäller från det att föreningen fått kännedom om turerna. Genomför ni en granskning angående turerna i projekt stamledning så kommer det att klarna på ett tydligt sätt förhoppningsvis och då har ni kännedom. Jag skulle vilja poängtera att det kan vara viktigt att precisera granskningen på ett tydligt sätt. Som t.ex. att granskningen ska se om styrelse eller enskilda ledamöter agerat ovarsamt och/eller klandervärt vad gäller upphandlingen av entreprenaden.

En uppdragsbekräftelse är att jämställa med ett kontrakt.

Min livspartner som jobbar som projektledare på konsultbasis har lovat att ta hem ett ex av ABK 96.

Jag håller inte med om att en uppdragsbekräftelse är ett kontrakt/avtal. Ett avtal/kontrakt ska innehålla alla de delar som uppdragstagaren ska utföra. Om det inte anges i avtalet/kontraktet vad uppdragstagaren ska göra och uppdragsgivaren betalar fakturor, då kan man jämställa det med att uppdragsgivaren accepterat utfört arbete/uppdrag.

ABK 96 är en mall. Denna är inte fullständig, utan det som anges är hur parterna ska förhålla sig gentemot varandra, hur tvist skall lösas, vilken betalningsform som ska gälla och lite annat. I detta standardavtal ska det anges ända in i kaklet vad som ska göras. Alltså, det är viktigt att föreningens ledning/styrelse vet vad konsulten ska göra, vilket ansvar konsulten har och hur stort arvode som kommer att utgå för tjänsten.

kluringen
2010-08-30, 01:06
Föreningen har tyvärr inget riktigt avtal med konsulten utan vi har en uppdragsbekräftelse. I den är hans ansvarsområden följande:
- Projektledning för stambyte VA
- Upprätta förfrågningsunderlag för VA arbeten i fastigheten
- Vara rådgivande vid beslut om val av entreprenör, platskontroll vid entreprenadsarbeten, kontrollera UE gällande företagsuppgifter, skatter, egenkontroller, arbetets utförande, kvalitet och arbetsmiljö.
- Medverka vid slutbesiktning och funktionsprövning. Kontrollera att relationshandlingar upprättas.

Jag håller inte med om att en uppdragsbekräftelse är ett kontrakt/avtal. Ett avtal/kontrakt ska innehålla alla de delar som uppdragstagaren ska utföra. Om det inte anges i avtalet/kontraktet vad uppdragstagaren ska göra och uppdragsgivaren betalar fakturor, då kan man jämställa det med att uppdragsgivaren accepterat utfört arbete/uppdrag.

Det som jag kommit fram till vid en "köksbordöverläggning" tillsammans med en erfaren konsult från Ramböll (som ständigt får teckna nya avtal med nya kunder) är att det går att komma långt med handlingen som FatHurlys förening har. Om det är ett kontrakt, ett avtal eller något annat outtalbart är inte väsentligt. Uppdragsbekräftelsen styrker att konsulten inte har fullgjort sina åtaganden.

Hur det ska vara och vad slags handlingar som bör upprättas beror på jobbets art och omfattning. Själv håller jag igång två konsulter på löpande räkning där vi tar ett steg i taget (jag kan motivera varför jag har valt detta alternativ) för ett annat delikat problem i min egen förening, men det är FatHurlies förening som det handlar om nu.

Din idé om särskild granskning är utmärkt. Jag skulle välkomna en granskning även om jag satt på de anklagades bänk i den gamla styrelsen. Men oavsett vilket utslag granskningen resulterar i får det inte medföra att konsulten och entreprenören går fria efter alla begångna fel. Jag återkommer om vad mera det finns att ta på.

Jag tycker inte att man kan avvakta utslaget från granskningen. Handläggningen mot inblandade parter måste föras parallellt. Tyvärr verkar det inte finnas några enkla lösningar.

Gusten
2010-08-30, 10:49
Om det inte anges i avtalet/kontraktet vad uppdragstagaren ska göra och uppdragsgivaren betalar fakturor, då kan man jämställa det med att uppdragsgivaren accepterat utfört arbete/uppdrag.


Men vad jag förstått handlade det i detta fall om vad uppdragsgivaren anser vara bristfälligt utfört arbete.
Kan man verkligen jämställa det med att uppdragsgivaren accepterat ett
bristfälligt utfört arbete bara för att arbetet inte finns angivet i detalj i ett kontrakt?

Oavsett om avtalet är muntligt eller skriftligt måste uppdragsgivaren
rimligen förvänta sig att arbetet inte är bristfälligt utfört såsom den
oberoende besiktningsmannen påpekat.

Admin
2010-08-30, 12:37
Länk;
ABK 96 - Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet av år 1996 (http://hotpot.se/Pdf/abk-96.pdf) (Pdf)

FatHurley
2010-08-30, 17:01
Har försökt ringa till entreprenören idag i. Jag har inte fått det bekräftat direkt från entreprenören att de vägrar komma hit fler gånger. Dessutom har de kvar våra nycklar, vilket innebär att antingen får vi tillbaka nycklarna eller så måste vi byta lås. Antingen har han inte svarat eller så har han tryckt bort mig samtliga gånger, antar att det betyder att de inte tänker komma hit fler gånger. :13:

Ringde även till Länsstyrelsen för att höra lite mer om särskild granskning, vad kostar det och hur lång tid kan det ta? Tyvärr var hela avdelningen på konferens och åter på onsdag.

Ju mer jag går igenom gamla protokoll och liknande så får jag känslan att den förra kassören, som numera sålt sin lägenhet, enbart velat genomföra stambytet för att få upp priset och därför sett mellan fingrarna när det gäller andra väsentliga delar. När man pratat med andra personer i föreningen så omtalar man henne som ordentlig och en som har stenkoll på allt. Så här i efterhand vågar jag påstå raka motsatsen, men det är min åsikt.

Som alltid när det gäller försäljning av lägenheter så försöker jag försöker jag vara neutral i dialogen med samtliga parter, d v s säljare, köpare och mäklare. Har dock haft en bra dialog med mäklaren om hur stambytet gått och hur allting sett ut. Det har ju egentligen inte varit några stora konstigheter förutom att saker och ting dragit ut på tiden. Idag ringde jag dock och informerade mäklaren om att det verkar som att entreprenören inte kommer att åtgärda anmärkningarna från besiktningen samt att det mesta lutar åt att det blir en rättslig process av det hela. I och med detta anser jag att jag har ryggen delvis fri mot köparen så får mäklaren ta på sig om hon vill förmedla informationen vidare eller inte. Hur anser ni att man bör göra i det fallet?

En annan tröttsam del i detta är att jag såg över elräkningarna för fastigheten härom veckan. Då upptäckte jag att elförbrukningen varit jämn så länge jag varit i styrelsen men i nov-dec förra året hände något. Då ökade förbrukningen med 2000 kwh utan att någon uppmärksammade detta. Konstigt kan man tycka i efterhand, då vi normalt sett ligger kring 1000 kwh. Hade en elektriker här idag som tittade på detta och det visade sig vara elpatronen till varmvattenberedaren som står och går hela tiden.

De trodde att det kunde vara handdukstorkarna som installerades i samband med stambytet, men den teorin kan vi utesluta då dessa är kalla. Ena stammen har dock problem med att man måste låta vattnet stå och rinna 30-60 sek innan man får kallvatten. Detta trodde jag berodde på att amatörerna som gjorde stambytet gjort bort sig genom att sätta rören för nära varandra vilket vi hade en besiktningsman som påpekade. Det var dock inte den besiktningsmannen som utförde besiktningen utan han som påpekade detta är en annan besiktningsman, men inte i tjänst vid det tillfället.

Admin
2010-08-30, 17:30
Ringde även till Länsstyrelsen för att höra lite mer om särskild granskning, vad kostar det och hur lång tid kan det ta? Tyvärr var hela avdelningen på konferens och åter på onsdag.
Ingen mening med att ställa dessa frågor för du kommer inte att få svar.
Först måste ni som begär särskild granskning avgränsa granskningen, och sedan beror det på en mängd olika saker vad kostnaden landar på.

Idag ringde jag dock och informerade mäklaren om att det verkar som att entreprenören inte kommer att åtgärda anmärkningarna från besiktningen samt att det mesta lutar åt att det blir en rättslig process av det hela. I och med detta anser jag att jag har ryggen delvis fri mot köparen så får mäklaren ta på sig om hon vill förmedla informationen vidare eller inte. Hur anser ni att man bör göra i det fallet?
Känns som att du inte kan/behöver göra mer än vad du redan gjort.

Ena stammen har dock problem med att man måste låta vattnet stå och rinna 30-60 sek innan man får kallvatten.
Hmm, ett bekant problem. Efter stamrenoveringen i min brf så måste alla (alltså för samtliga stammar) låta vattnet rinna avsevärt mycket längre innan det blir varmt/kallt.
Enligt de skriftliga instruktionerna ska det ta max 30 sekunder, och det håller sig inom denna tid med nöd och näppe, men bara om man har fullt tryck från kranen. Många liter vatten till spillo varje gång man vill ha en annan temperatur på vattnet.

FatHurley
2010-08-30, 17:35
Efter stamrenoveringen i min brf så måste alla (alltså för samtliga stammar) låta vattnet rinna avsevärt mycket längre innan det blir varmt/kallt.
Enligt de skriftliga instruktionerna ska det ta max 30 sekunder, och det håller sig inom denna tid, men bara om man har fullt tryck från kranen. Många liter vatten till spillo varje gång man vill ha en annan temperatur på vattnet.

Jo, skillnad i temperaturen på vattnet har jag också fått. Tar betydligt längre tid att få kallt vatten nu i övriga 3 stammar, men i den ena är det alltså riktigt varmt vatten. Det är ungefär så varmt som varmvatten ska bli i en lägenhet, så varmt är det första kallvattnet som kommer. Sedan tar det 30-60 sek innan det blir mer ljummet. Ska man ha kallt vatten som man vill dricka får man vänta ett tag. Jag vet att en medlem hellre hämtar ett glas kallvatten i kranen i badrummet för att slippa vänta.

totiki
2010-08-30, 21:35
När jag seglade på värmen, det var innan AC:n var legio, så tog vi alltid det första vattnet som stod i kranen för att dricka. Det var kallast. Så fort man spolade blev det bara varmare.

Harald
2010-08-30, 23:02
Varmt vatten i kallvattenledningarna är en klassiker efter moderna stambyten, och beror oftast på de moderna rör-i-rören, plaströr som löper i ett flexrör.

Detta flexrör har flera funktioner, bl a ska det gå att "dra ur vattenröret" och byta, utan att man behöver komma åt alla klamringar.

Men det är också så att det ersätter isoleringen runt varmvattnet, alltså luften mellan rören verkar som isolering.

Stambyte leder ofta till att kall/varmvattenledningar hamnar i slitsar, där de går sida vid sida långa sträckor (alla våningar).

Vid varje koppling ska öppningen mellan rör och slang förslutas med ett slags lock, för att "stänga in" värmen. Detta lock glömmer rörkrökarna nästan alltid. De flesta vet inte ens hur det ser ut eller ska användas.

Det blir då så att all värme, som skulle hållas kvar i "rör-i-röret", läcker ut i slitsen. Och slitsen är trång och inte ventilerad. Har mätt upp både 30 och 40 grader i sådana slitsar. Inte lätt att få kallt kallvatten då....

Ni som har problemet, borra ett litet hål in i slitsen på lämpligt ställe, och skicka in en termometer.

FatHurley
2010-08-31, 06:02
Ni som har problemet, borra ett litet hål in i slitsen på lämpligt ställe, och skicka in en termometer.

Måste testas.