handdator

Visa fullständig version : Vattenskada i badrum, sättning i huset, vad gäller i en brf?


Letson
2010-08-16, 23:52
Jag har råkat ut för en vattenskada i badrum, som högst troligt orsakats av sättningar i huset. Huset verkar röra sig en del varje år, så dessa problem tror jag fanns även före mitt köp (detta har jag upptäckt själv, ej av tidigare ägare).

De tidigare ägarna har renoverat badrummet för 5 år sedan. Jag har ägt bostadsrätten i 1½ år.
Mitt försäkringsbolag ersätter tätskikt och kakel på väggar, ej golv, då det är det läckande skiktet (IF-s regler).

Jag vet inte om min misstanke stämmer, förrän vi börjar riva golvet, men det är högst troligt att det är så, eftersom jag är säker på att arbetet är korrekt utfört.

Jag kan inte hitta något liknande ärende någonstans.
Är det någon som vet om det är samma regler som gäller vid kostnadsfördelning i ett sådant fall?


Om undersökningsplikt (och dolt fel) för köpare av bostadsrätt;
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4801&page=2)

Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa när du ska köpa bostadsrätt! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=64)
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8600)
Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12986)
Försäljarens ansvar vid försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16133)
Överlåtelse/försäljning av bostadsrätt - vad gäller för brf? - HSB - Vad gäller vid försäljning/överlåtelse?
Mäklare felaktigt utlovat stambyte i brf - undersökningsplikt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=562)
Ansvar efter försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11758)
Ersättning från granne pga vattenskada i brf, vad gäller? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11395)
Vem betala rörmokare i ombyggd lokal? Undersökningsplikt för ombyggnad? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12215)
Hur fullgöra undersökningsplikt av bostadsrätt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11098)
Fuskbygge, omfattande renoveringar och inkompetent styrelse i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3359)
Vem ska ta kostnad för vattenskada i badrum i bostadsrätt? Dom i HD (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1380)
Det luktar mögel i badrummet. Vem har ansvaret att kontrollera det i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13853)
Renoverat badrum i brf har grova fel - Golvbrunn ej enligt normer (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15130)
Modifierat (felaktigt) badrum i nybyggd brf - Vems ansvar? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9645)
Avgiftshöjning 25% för stambyte i brf utan att stambyte genomförts (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3225)
Fuktskada i bostadsrätt - Bostadsrättslagen och särskilt avtal med brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10851)
Fuktskada i vindsförrådstak - vems ansvar där förråd ej är kopplat till lgh i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13092)
Uteplats i brf utnyttjanderätt vs köpt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10755)
Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11730)
Målning av fönster i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12902)
Utlovad havsutsikt finns ej (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=5460)
Lokal eller lägenhet! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15696)
Installation av nytt TV-uttag i lgh (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12569)
Hur länge ansvarar jag för renoveringen av badrum? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11868)
Störande granne i brf dolt fel? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13372)
Vad ingår i mäklarens upplysningsplikt? - Svenska Dagbladet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11928)
Massor med fel efter köp av bostadsrätt- Vad har jag för rättigheter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10154)
Samma andelstal i brf men olika avgifter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009)
Tips från den nakna mäklaren (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15906)
Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt - lån förening vs. medlem (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14184)
Sälja bostadrätt utan mäklare (http://hotpot.se/hsb-saelja-bostadsraett.htm)


Jag hade aldrig kunnat upptäcka detta då jag köpte bostadsrätten, eftersom att det verkar vara så att en skarvremsa (tror jag det heter) i så fall gått sönder i vägg/golv-skarven.

Läckan upptäcktes när en toalettstol började läcka vatten (ej avloppsvatten som tur var).
Tack vare att vi upptäckte det samma dag, så är skadorna begränsade till endast badrummet.

Har de tidigare ägarna någon upplysningsplikt om rörelser i huset, osv?

Harald
2010-08-17, 11:20
De tidigare ägarna har ingenting med ditt problem att göra. När man köper en Bostadsrätt så gäller köplagen, d v s jordabalkens "dolda fel" gäller ej.

Fastigheten är föreningens ansvar. Om skadan beror på rörelser och sättningar i huset, så KAN föreningen vara vållande, MEN troligen inte, eftersom:
Badrummets uppbyggnad av reglar/skivor och tätskikt ska klara viss rörelse i huset. Annars är det troligen felaktigt/underdimensionerad konstruktion i dessa delar.

Kommer man fram till att badrummets konstruktion var OK, men husets rörelser onormala gäller:
Har styrelsen (föreningen) VETAT om att huset sätter sig onormalt mycket, men undlåtit att åtgärda detta, eller har styrelsen inte gjort sina årliga inpektioner av fastigheten och därmed ej upptäckt problematiken, då torde föreningen finnas varit vårdslös, och därigenom vållande. Du får betala åtgärderna i ditt badrum och därefter försöka få ut ersättning från föreningen.

Men, har föreningen inte rimligtvis kunnat veta att huset skulle sätta sig på detta sätt, ja, då är inte föreningen vållande, och då åker du tyvärr på att betala dina skador själv, trots att det inte är ditt "fel".

När du köper din andel i föreningen, köper du även en andel av "risken", d v s händer det föreningen något, som den inte rimligtvis kunnat undvika/förutse, ja då får medlemmarna i föreningen ta sina delar av detta.

Jämför med att ni (alla medlemmar) sitter i en båt på havet. Börjar båten läcka, och ingen rimligtvis kunnat förutse att den skulle börja läcka, ja då får ALLA ombord hjälpa till att ösa. Någon blir mera blöt, någon får ösa mer än en annan, men det viktiga är att alla har ju satt sig i båten av fri vilja så....

Letson
2010-08-17, 13:21
Borde de tidigare ägarna inte tagit detta i beaktande när de valde att sätta kakel och klinkers i badrummet, om de nu var medvetna om att huset rör sig så mycket? (T ex sätta plåtvinklar i hörnen, osv).

Jag tror inte att jag med denna erfarenhet kommer att sätta kakel igen, utan välja våtrumsmatta istället.
Detta kan ju hända igen, eftersom huset fortfarande rör sig.
Om jag säljer och är medveten om risken, är jag då inte upplysningsskyldig?

Många frågor som snurrar i huvudet.

MikHo
2010-08-17, 13:35
Det hamnar nog som så mycket annat i den fruktade gråzonen....

Om du nu skulle sälja en vacker dag... är du då tvungen att informera om alla eventuella problem som skulle uppstå vid säg en jordbävning?

Vi har haft liknande problem där jag bor, som tur va så märks inte sättningarna i badrummen (även om vi har helkaklat) utan detta märks genom att övermålade skarvar tak/vägg som ger mer sig och spricker.

Tror nog att så länge det inte finns ett krav på plåtvinklar i hörn eller dylikt så är det svårt att få med detta i upplysningsplikten.

Harald
2010-08-17, 13:58
Alla hus rör sig, mer eller mindre.

Trähus rör sig mer, och ett nybyggt trähus rör sig mest de första två åren.

En riktigt utförd konstruktion av badrummets väggars uppbyggnad ska klara detta, oavsett ytskikt. De fall där man klart ej rekomenderar kakel/klinker är i typ sommarstugor, som mer eller mindre kyls ut om vintrarna.

Plåtvinklar....? Glöm det. Du behöver inte upplysa om något sådant.

För att ta dessa sprickor i tak/väggvinkel så lägger proffsen en latexfog i alla vinklar före målning/tapetsering. Vid nybygge av småhus (villor) struntar man ibland i detta (för det spricker ändå - uttorkningen av nytt virke är för stort), och så fogar och bättringsmålar man i samband med tvåårsbesiktningen istället.

MikHo
2010-08-19, 01:12
För att ta dessa sprickor i tak/väggvinkel så lägger proffsen en latexfog i alla vinklar före målning/tapetsering. Vid nybygge av småhus (villor) struntar man ibland i detta (för det spricker ändå - uttorkningen av nytt virke är för stort), och så fogar och bättringsmålar man i samband med tvåårsbesiktningen istället.

Jo, jag vet att man använder latexfog, vilket jag själv gjorde när jag målade... jag var nog bara för snål och tog för tunnt.

totiki
2010-08-19, 09:19
Det är tätskiktet som håller tätt. Spricker detta p g a. sättning är det svårt att se eller konstatera. Då hjälper ändå ingen latexfog. Det går att väta ur fogen för att kanske kunna konstatera ifall tätskiktet har spruckit.

Letson
2010-11-29, 13:31
Har nu upptäckt att de tidigare ägarna av bostadsrätten inte alls renoverat badrummet fackmannamässigt som de uppgav när jag köpte bostadsrätten. Väggarna är inte gjorda enl de BKR-regler som gällde när de gjorde renoveringen.

Kan jag driva detta vidare? Vart vänder jag mig i så fall?
Att det inte är fackmannamässigt gjort kan jag bevisa.

Sandlådan
2010-11-29, 20:51
Har nu upptäckt att de tidigare ägarna av bostadsrätten inte alls renoverat badrummet fackmannamässigt som de uppgav när jag köpte bostadsrätten. Väggarna är inte gjorda enl de BKR-regler som gällde när de gjorde renoveringen.
Kan jag driva detta vidare? Vart vänder jag mig i så fall?
Att det inte är fackmannamässigt gjort kan jag bevisa.

Jag hittade den här sidan på Lawline (http://lawline.se/answers/2550);


Fråga

03-04-2007 i KÖPRÄTT

Upptäckt fel efter försäljning av bostadsrätt.

Dagar efter försäljning och tillträde hörde köparen av sig och konstaterade vatten/mögelskada i vägg/tapet angränsande till badrum.

Detta var inte något jag som tidigare ägare upptäckt. Vad är mitt ansvar och vilka juridiska påföljder finns när lägenheten är såld och tillträde redan gjort?

Svar

Inledningsvis kan konstateras att en bostadsrätt utgör lös egendom (KöpL 1 § och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2). Istället för de felregler som gäller vid köp av villa eller annan fast egendom tillämpas alltså felreglerna enligt Köplagen (KöpL).

Om ett fel föreligger eller inte bedöms i första hand enligt vad som följer av avtalet (KöpL 17 §). Stadgas särskilt i avtalet om lägenhetens skick, och denna vattenskada står i strid med detta, föreligger ett fel. Är dess skick inte omnämnt blir bedömningen istället enligt vad köparen med fog kunnat förvänta sig. Sannolikt skall inte köparen behöva förvänta sig en vattenskadad väg, men detta är en bedömningsfråga och skall ses i ljuset av de omständigheter under vilket köpet ägt rum. Är det ett gammalt hus med ett badrum som saknar kakel eller andra omständigheter som bör sänka köparens förväntningar kan bedömningen bli en annan.

Görs bedömningen att fel föreligger innebär detta inte nödvändigtvis att du kommer att ansvara för felet i slutändan. Först bör du kontrollera om köpekontraktet innehåller någon friskrivningsklausul. Är lägenheten såld i befintligt skick eller liknande? Om så är fallet kan felet endast göras gällande om

1. du lämnat direkta uppgifter om lägenhetens egenskaper som strider mot dess faktiska skick,
2. du underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande lägenhetens egenskaper som du måste antas ha känt till, eller
3. lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

Finns en sådan friskrivningsklausul och inget av dessa undantag är aktuella kan inget ansvar från din sida göras gällande (KöpL 19 §).

Har ni inte tagit in en sådan klausul i kontraktet blir en eventuell undersökning av lägenheten av stor betydelse. Det finns inte vid köp av bostadsrätt en absolut undersökningsplikt såsom vid köp av fast egendom. Att köparen undersöker lägenheten innan han köper den är dock så vanligt förekommande att jag utgår att så varit fallet även vid ert köp.

Köparen får inte åberopa ett fel han måste antas ha känt till vid köpet (KöpL 20 §). Hade han upptäckt skadan före köpet kan han inte ställa några krav gentemot dig. Av kanske större relevans är att han inte heller får åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen. Då det endast rörde sig om dagar efter tillträdet är det ju mycket möjligt att skadan visat sig redan vid undersökningen. Han kan alltså inte heller i detta fall göra felet gällande.

Om du skulle komma att bli ansvarig för den skada som uppkommit kan köparen enligt KöpL 30 § kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Omleverans lär inte bli aktuellt då det rör sig om ett så kallat specieköp som inte utan vidare låter sig levereras på nytt. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen. Då ett avhjälpande på egen hand kan vara besvärligt för en privatperson finns istället möjligheten att köparen kan kräva ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa felet (KöpL 35 §). Om avhjälpande eller omleverans inte blir aktuellt eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen får köparen kräva prisavdrag eller häva (KöpL 37 §). Prisavdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan lägenhetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (KöpL 38 §). Inte heller hävning lär dock bli aktuellt då det kräver att avtalsbrottet är av väsentlig betydelse. Det slutliga resultatet, om en ansvarssituation uppstår, kommer att bli ekonomiskt ersättning till köparen Antingen beräknat som ersättning för avhjälpandekostnaderna eller som prisavdrag. Köparen har dessutom rätt till ersättning för eventuell skada han lidit genom att lägenheten varit felaktig (skadestånd enligt KöpL 40 §).

Jag hoppas att detta varit det svar du sökt. Skulle det finnas otydligheter eller önskas vidare utveckling av någon särskild del, ber jag dig återkomma med dina funderingar.

Du kan t ex leta efter vägledande domar om hur Köplagen tillämpas och se om du hittar något liknande fall som ditt.
Eller kanske ta kontakt med en advokat direkt. Ditt rättskydd i hemförsäkringen borde täcka de juridiska kostnaderna.