handdator

Visa fullständig version : Skulle du köpa bostadsrätt här? - Boreda analys av brf


Admin
2010-08-09, 22:14
Nedanstående analys är från Boreda, och analyserar min egen förening för att t.ex. som köpare enklare kunna bedöma om föreningen är en bostadsrättsförening som det är säkert att investera i.

- Har du några synpunkter?
- Är det en analys som du känner kan vara till nytta för dig?
- Något du saknar eller som du önskar förtydligas?

1. Resultaträkning (intäkter, kostnader, finansiella poster, skatt och bokslutsdispositioner, årets resultat) föregående räkenskapsår
http://hotpot.se/Bild4/brf-fakta-2010-1.jpg

2. Balansräkning (tillgångar, eget kapital och skulder) föregående räkenskapsår
http://hotpot.se/Bild4/brf-fakta-2010-2.jpg

3. Noter (medlemsavgifter, övriga intäkter/hyresintäkter) föregående räkenskapsår
http://hotpot.se/Bild4/brf-fakta-2010-3.jpg

4. Administration och taxebundna avgifter föregående räkenskapsår
http://hotpot.se/Bild4/brf-fakta-2010-4.jpg

Ovanstående analys ("benchmarking av föreningens ekonomi som kan användas för att effektivisera förvaltning eller liknande") har jag fått från Henrik på Boreda som diskussionsunderlag.

Se även;
Boreda årsredovisningsinsamling (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12575)

Admin
2010-08-09, 22:18
5. Övriga kostnader
http://hotpot.se/Bild4/brf-fakta-2010-5.jpg

6. Långfristiga skulder, jämförelseföreningar
http://hotpot.se/Bild4/brf-fakta-2010-6.jpg

7. Jämförelseobjekt, förklaringar
http://hotpot.se/Bild4/brf-fakta-2010-7.jpg

Trötter
2010-08-10, 11:22
Jag kan inte utläsa om det är en bra eller dålig förening som redovisas i ditt inlägg. En bra förening kan vara en förening med hög årsavgift eller vise versa. Det är inte så enkelt som Boreda försöker gestalta i sin produkt att recensera en förening genom en pappersprodukt som årsredovisningen.

Om Boreda AB

Boreda AB (Bo-reda) är Sveriges ledande analystjänst för bostadsrättsföreningars ekonomi.


Affärsidén är att förse bostadsrättsmarknadens aktörer med ekonomisk information om Sveriges bostadsrättsföreningar genom IT-tjänster.


Visionen är att Boreda skall leda arbetet för ökad transparens på bostadsrättsmarknaden genom pedagogiska, professionella och pålitliga tjänster för ekonomisk analys.
Affärsidén: Huvudmarknaden bör vara köpare av bostadsrätter. Sekundära aktörer på bostadsrättsmarknaden blir då mäklare, banker, organisationer, besiktningsorgan, flyttfirmor mm. Att vända sig till en marknad med en tjänst som kräver en viss akademisk skolning för att förstå kan verka besynnerlig. Det Boreda levererar genom sin produkt är ren matematisk statistik som ger en bild på hur det ser ut i en viss region med hänsyn på granskad förening. Att den enskilda bostadsrättsinnehavaren eller eventuella spekulanter skulle använda denna tjänst ser jag som begränsad.

Jag diktar i hop ett scenario som mycket väl kan stämma in på individerna och den verklighet som råder.

Tänk: Kalle Karlsson eller Sara Svensson, runt 20 år och ska flytta till sin första bostad.
Hitta bostad, en bostadsrätt
Läser annonser tittar på nätet
Hittar några intressanta objekt och skaffar sig en bild på vad det kostar i eftersökt område
Skaffar finansiering
Går på visning
Några dagar senare, Kalle och/eller Sara är "ägare" till en bostadsrättIngenstans i detta scenario finns granskning av föreningens räkenskaper med i bilden eller hur föreningen fungerar. Jag är ganska övertygad om detta är en bra och rättvisande bild på verkligheten. Byter man dessa två fiktiva individer mot personer av senare årgång så kommer nog en likvärdig sen att utspela sig.

Jag antar att Boreda med sin statistiska redovisning försöker informera om en specifik förening är en bra förening att investera i eller inte med hänsyn på föreningens ekonomi. Jag är frågande till om en normalbegåvad spekulant förstår innehållet i tjänsten, eller skulle lägga ner tid och resurser på att nyttja denna tjänst som ett led i sin granskning vid ett köp av rätten till en bostad. Allt för många som ingår en affär där en bostadsrätt är objektet, har ingen vetskap av vad de lägger pengar på. Även mäklare har svårt att förstå vad en brf är för något och hur den fungerar. Förövrigt så är kunnandet bland bostadsrätts innehavare begränsad. Jag tror att den begränsade kunskapen om bostadsrätt grundar sig i organisationernas sätt att arbeta på och storebrorssamhället.


Kunskapen om bostadsrätt. Så här kan det låta bland vanliga medlemmar i en brf vad gäller bostadsrätt
Jag äger en bostad i en bostadsrättsförening.

Detta påstående är fel: Som fysisk person äger man inget i en bostadsrättsföreningen mer än rätten att bo i en bostad på obestämd tid och rätt till ett medlemskap i en föreningen med en röst vid stämma.
Fråga HSB, Riksbyggen och SBC för de är de som bestämmer. Jag har hört denna formulering i diskussioner vid ett flertal till fällen i föreningar där medlemmar inte har samma uppfattning om saker och ting.

Detta ytterligare en sak som många har fått om bakfoten: I en förening så är det föreningens stämma som är det högsta beslutande organet och styrelsen som är det verkställande organet. Organisationerna vill säkert bestämma i föreningar och framförallt sätta sig på medlemmar som ifrågasätter förvaltningen av föreningen.
Vision: Att öka transparensen på br-marknaden är en fin vision. Men är den realistisk? Min mening är att den inte är det. Om det sitter personer i föreningars styrelser och inte har kunskaper om vad som händer och sker i den egna föreningen. Och samtidigt inte vet vad som står i den egna stadgan som ska styra verksamheten. Jag har svårt att se hur denna produkt ska kunna öka insynen i brf. En årsredovisning i en brf är enligt mig en pappersprodukt som inte svara på frågan om föreningen sköts på ett bra eller dåligt sätt. Alla årsredovisningar som jag har läst, så har jag aldrig hittat kritik på den sista sidan där revisorerna lämnar sitt utlåtande om hur styrelser sköter sitt uppdrag i föreningar.

Om vi leker med tanken att privatekonomin skulle behandlas på samman sätt som en brf:s.

Scenario

Under ett helt år köper vi en massa prylar, mat och kläder vi tankar och servar bilen betalar fasta utgifter som el, hyra, ränta, amorteringar, mm. Till detta har vi en inkomst som finansierar alla dessa kostnader.

Om vi nu tänker tanken att det inte finns några pris lappar på våra utgifter. Och i slutet eller i början av näst kommande år får en sammanställning av allt som vi har spenderat pengar på, som liknar en årsredovisning. Denna redovisning är uppdiktat av en tredjepar och granskad av Bo Revision som exempel.
Här kommer den stora frågan: Skulle du lita på denna redovisning?

Jag skulle inte göra det.

Sammanfattning

Att analysera en bostadsrättsförening är enligt mig inte lätt, att göra det genom en årsredovisning är ännu svårare. Årsredovisningen anger inget hur föreningen fungerar eller vad som kommer att hända i föreningen. För övrigt så är min erfarenhet att det är svårt att granska om årsredovisningen i en förening är korrekt och överstämmer med alla kostnader och händelser i föreningen under ett räkenskapsår. Att sedan inte medlemmar i föreningar förstår vad som står i en årsredovisningen gör det inte lättare att motivera Boredas produkt.

Hur skulle denna tjänst som Boreda erbjuder vara utformad för att passa en bredare kundkategori. Jo
Enkel att förstå och ett klart och tydligt utlåtande om föreningen
Korta kommentarer och rekommendationer om föreningen
Utvecklingen över tid i den enskilda föreningen på ett enkelt sätt
Vilka personer sitter i styrelsen med kontakt information
Styrelseledamöternas erfarenheter t.ex. ledamot 1 jurist, ledamot 2 novis, ledamot 3 undersköterska o.s.v
Om det finns tidigare eller pågående tvister i föreningen
Om föreningen har varit utsatt för något brott som förskingring, bokföringsbrott eller liknade.
Vilka som agerar som revisorer i föreningen
En motivering till utlåtande om föreningen samt hur informationen har tillskansat

Harald
2010-08-10, 21:40
För det första måste det nu konstateras att "Trötter" definitivt inte är trött. Genomarbetade inlägg, som ofta redovisar en liten undersökning eller ett väl underbyggt svar. Tack för att du engagerar dig!

Till frågan...

Boredas analysverktyg är ett resultat av vår allt mer datoriserade omvärld. Man har kommit på att dessa siffror är "gratis", att ingen stor aktör tillhandahåller tjänsten, och att det i och med datoriseringen är mycket enkelt och kostnadseffektivt att omedelbart få en analys som enbart bygger på inmatade värden.

Jag vet ej vem som är deras kund, men jag kan tänka mig att man siktar in sig på det faktum att det blir vanligare och vanligare att förstabostaden är en bostadsrätt och att förstagångsköparen är osäker/ung/oerfaren och har begränsat med pengar.

Det slår mig att det liknar lite den marknad som finns för förstagångsföräldrar, en marknad som är full av produkter att köpa, som enbart köps av nya föräldrar, drivkraften är osäkerhet och att man tror att ..."en sådan måste vi nog ha." Exempelvis en amningskudde, vilket ingen mamma som ha ammat tidigare skulle få för sig att köpa, eftersom produkten är helt onödig.

Boredas produkt är också helt onödig. Den säger ingenting om styrelsens strategier (hålla nere avgifterna?, Göra mera arbete själva?, Köpa in flera tjänster?, Amortera på lånen? etc etc

Det är mycket viktigare att se hela bilden av hur föreningen förvaltas. Tyvärr är detta inget "kvick-fix", utan förutom att inför ett köpbeslut prata med någon boende i föreningen och gärna dessutom någon i styrelsen, så är det svårt att få hela bilden förrän man bott i föreningen 1-2 år.

Om föreningen däremot har större utgifter än intäkter, och utgifterna är vanliga driftskostnader, då ska man ju dra öronen åt sig. Fast det går ju att utläsa direkt ur årsredovisningen....

Frågor som för min del väcks idetta fall är:

Lånen: Nästan samtliga förfaller i år och kommer att få högre räntor.
Lånen: Vad har man för amorteringsplan?
Husen: Skick? Större inärtid kommande reparationer? Hur agerar styrelsen inför dessa?
Administrationen: 15 % av varje krona verkar gå till förvaltning. Typ 3 heltidsanställda eller i vart fall två + omkostnader (data, papper, tele etc...)
Verkar åt helvete, men, helt normalt i en HSB-förvaltad förening....