handdator

Visa fullständig version : Uppskrivningsfond i brf


Trötter
2010-06-14, 16:20
När jag granskade våran årsredovisning så upptäckte jag en punkt i balansräkningen som bär namnet uppskrivningsfond. Denna fond som har tillkommit på årsredovisningen har tillfört 1 800 000 kr till bundet eget kapital.

Jag förstår inte var detta tillskott kommer i från och hur det funkar med en uppskrivningsfond.

clabbe
2010-06-14, 19:38
Om föreningen har en tillgång vars verkliga värde överstiger det bokförda värdet kan föreningen få skriva upp värdet i bokföringen.
Samtidigt måste föreningen bokföra samma summa som bundet eget kapital. Det är för att annars kan det uppstå en utdelningsbar vinst.

Harald
2010-06-14, 22:07
Uppskrivningsfonden skapas när man vill höja det egna kapitalet,vanligtvis om det egna kapitalet är lågt eller negativt. Det får ju inte vara negativt egentligen, (Tillgångar-skulder), då ska ju brf:en försättas i konkurs. Men, har man koll på ekonomin, och det finns ett övervärde (fastigheten är mera värd än vad som står i bokföringen) så kan uppskrivningsfonden vara en lösning.

Uppskrivningen skall vara relevant. Hur värdet har tagits fram skall redovisas i not. Ofta låter man en värderingsman värdera fastigheten, sedan tar man 75 % av detta värde, skillnaden mot bokfört värde = uppskrivningen.

Uppskrivningen skall, precis som fastigheten, skrivas av. Denna avskrivning belastar resultatet. Detta innebär att om ni vill ha positivt resultat, kommer ni att behöva "dra in mer pengar" kommande år mot tidigare.

Detta kan vara kanon! Eftersom avskrivningen inte är "riktiga pengar", så kommer det att ackumeleras mera pengar varje år, så länge ni sätter avgifterna på nivå att ni hamnar på plusresultat.

Dessa "osynliga" pengar är kanon att amortera med, föreningen blir därmed starkare, utan att ni höjt avgifterna för att kunna amortera.

Är däremot ekonomin fortsatt svag, så blir ju uppskrivningen bara en konstgjord andning för att hålla revisorena på avstånd ett par år.

clabbe
2010-06-14, 22:20
Uppskrivningsfonden skapas när man vill höja det egna kapitalet,vanligtvis om det egna kapitalet är lågt eller negativt. Det får ju inte vara negativt egentligen, (Tillgångar-skulder), då ska ju brf:en försättas i konkurs. Men, har man koll på ekonomin, och det finns ett övervärde (fastigheten är mera värd än vad som står i bokföringen) så kan uppskrivningsfonden vara en lösning.

Uppskrivningen skall vara relevant. Hur värdet har tagits fram skall redovisas i not. Ofta låter man en värderingsman värdera fastigheten, sedan tar man 75 % av detta värde, skillnaden mot bokfört värde = uppskrivningen.

Uppskrivningen skall, precis som fastigheten, skrivas av. Denna avskrivning belastar resultatet. Detta innebär att om ni vill ha positivt resultat, kommer ni att behöva "dra in mer pengar" kommande år mot tidigare.

Detta kan vara kanon! Eftersom avskrivningen inte är "riktiga pengar", så kommer det att ackumeleras mera pengar varje år, så länge ni sätter avgifterna på nivå att ni hamnar på plusresultat.

Dessa "osynliga" pengar är kanon att amortera med, föreningen blir därmed starkare, utan att ni höjt avgifterna för att kunna amortera.

Är däremot ekonomin fortsatt svag, så blir ju uppskrivningen bara en konstgjord andning för att hålla revisorena på avstånd ett par år.

2 frågor: kan du ge en källa på att en brf är skyldig att gå i konkurs (eller likvidationspliktig) vid negativt eget kapital?

Även om motivet inte är en amortering så måste det ändå ske en avgiftshöjning. Hur kan den höjningen ses som osynlig?

Harald
2010-06-15, 22:52
Källa: Tyvärr kan jag inte ge dig någon verifierbar källa. Har själv kollat runt lite i Brf-lagen och lagen om ekonomiska föreningar utan att hitta något tydligt. Så jag skickar den frågan vidare, kanske kan någon annan här hjälpa till att reda i detta?

Det jag har att föra fram är istället vad jag tror mig veta. Alla bolag (föreningar, AB, etc) har ett krav på sig att ha en verksamhet som "går runt". Ett AB tex måste ju ha ett visst aktiekapital, som inte helt får förbrukas. Överstiger skulderna tillgångarna så reagerar revisorerna. Kan då inte föreningen (eller bolaget) "vända skutan", så skall det trädas i likvidation. Flera exempel finns på föreningar som fått av revisorerna en viss tid (ex 1 år) på sig att öka intäkterna så att det blir balans igen. Man kan också ibland tillåtas ha en längre "affärsplan" som sträcker sig över flera år, med täta revisionskontakter. Det finns också flera exempel på föreningar som de facto gått i konkurs.

Men som sagt, jag skickar den frågan vidare till någon som vet mera.

Vad gäller uppskrivningsfond-avgiftshöjning så kan jag berätta att min egen förening skrev upp fastigheten 2005, eftersom vi hade negativt eget kapital. Detta sammanföll med flera andra åtgärder som stärkte ekonomin, vilket gjorde att vi inte har behövt att höja våra avgifter ännu. Vi omsätter 2,4 miljoner, och får 1 miljon över/år. Istället för att sänka våra avgifter, så envisas vi med att amortera och investera överskottet i föreningen.

Den 30-åriga underhållsplanen, tillsammans med prognos över kostnadsökningarna, ger ett budgeterat utfall på en första avgiftshöjning år 2032. Givetvis kommer detta att behöva revideras innan dess, det är ju otroligt svårt att blicka så långt in i framtiden, men det ger ändå en bra indikation på hur mycket man kan "tjäna" på god förvaltning.

clabbe
2010-06-16, 13:55
Har er goda ekonomi fått genomslag på lägenhetspriserna i er förening?

Trötter
2010-06-16, 15:17
Har er goda ekonomi fått genomslag på lägenhetspriserna i er förening?
Om det är mig du frågar så har jag ingen aning om uppskrivningen har gjorts med utgångs punkt på bostädernas värde eller något annat. I årsredovisningen står det bara.Uppskrivning av fastighet
Fastigheten har skrivits upp med 1 800 000 kr. Uppskrivningen har redovisats som uppskrivningsfond under bundet eget kapital

clabbe
2010-06-16, 15:20
Nej, jag riktade min fråga till Harald.

Harald
2010-06-16, 17:47
Nej, inte fullt ut.

Våra lägenheters försäljningspris närmar oss grannfastigheterna som har en lägre avgift men sämre ekonomi.

Jag har skrivit om vår förvaltning i en annan tråd någonstans här...

Modellen gör att det byggts in ett "dolt" värde i föreningen, som inte syns fullt ut förren efter ca 10 år. Det har gått 6 av dessa, och faktiskt, senaste försäljningen, så uppmärksammade mäklaren vår ekonomi och framförde den i annons och prospektet till spekulanterna.

Men jag tror det tar 3-4 år till innan "vanliga köpare" ser detta, och det ger tydligare genomslag på priserna.

Då kommer vi att vara den dyraste föreningen i området att köpa lgh i. Hela modellen tar sikte på att det skall vara lönsamt för den som bor hos oss länge.

totiki
2010-06-18, 11:51
Våra lägenheters försäljningspris närmar oss grannfastigheterna som har en lägre avgift men sämre ekonomi.

Modellen gör att det byggts in ett "dolt" värde i föreningen, som inte syns fullt ut förren efter ca 10 år. Det har gått 6 av dessa, och faktiskt, senaste försäljningen, så uppmärksammade mäklaren vår ekonomi och framförde den i annons och prospektet till spekulanterna.

Då kommer vi att vara den dyraste föreningen i området att köpa lgh i. Hela modellen tar sikte på att det skall vara lönsamt för den som bor hos oss länge.
Kunde väl också kallas inflationsfond. Med Riksbankens räkningssätt är inflationen 20% på 10 år. Det innebär också att kostnaderna stiger med motsvarande siffra under samma tid.

Jag vet inte vad det är för "värde" som stiger. Även fastigheter kan få lägre "värde" med tiden p g a. förslitning, dåligt underhåll m m. Mycket är beroende på vid vilken tidpunkt de byggdes och med vilket kvalitet på materialet. Miljonprogrammet och krigstidshus brukar anses av sämre kvalitet och ha kortare livslängd, alternativt högre kostnader under samma livslängd. Nu talar jag om fastigheten. Föreningens angelägenhet.

Vad det gäller bostäderna så lyder de under delvis samma villkor, delvis under andra. Bostäderna kan ju underhållas på olika sätt av de boende. Sedan är det ju läget som är den stora frågan och som bestämmer i stort sett hela priset ifall läget är Stockholms innerstad.
En stor del av bostäderna i Stockholm är ettor och tvåor vilket är attraktivt för ensamstående yngre, vilka också vill bo i Stockholms innerstad. Men konkurensen är mindre, så kvm priset för större lägenheter hålls på samma eller högre nivå eftersom utbudet är lägre.

Jag vet inte om det är eftersträvansvärt att vara den dyraste föreningen att köpa in sig i? Ifall man kan bo till ett lägre pris i samma område kan det mycket väl vara en konkurensfaktor istället.

Omvärldsfaktorer kan dessutom ställa allt på ända. Bara valet i höst kan ändra på spelreglerna igen. Och det finns mycket mer än det valet som kan spela in på bostadsmarknaden.

Men man har allt att vinna på att bo i en solid förening med god likviditet, såklart.
I grund och botten är det ens egen privatekonomi som sätter gränserna för ifall man vill bo dyrare till större trygghet eller billigare med större risk.