handdator

Visa fullständig version : Hjälp med riskbedömning


tanto
2010-05-27, 14:40
Jag funderar på att köpa en lgh i en relativt nybildad brf (2007).
Det som skrämmer mig en aning är föreningens lån om ca 18,000,000 vilket ger 8000/kvm i lån. Iofs till relativt låg ränta just nu.

Hur skall man resonera kring detta? Jag förstår ju att om räntan går upp så löper en förening med höga lån risken att behöva höja avgifterna för att täcka ökade räntekostnader, men spelar det nån roll att man i föreningen har ca 40,000,000 i bundet eget kapital och en fastighet som införskaffats för 60,000,000? Det är här min okunnighet kommer in rejält. Med risk för att locka till skratt kommer här en fråga: kan man - i värsta fall - på något sätt nyttja det faktum att man har 40 miljoner i bundet eget till att amortera ner lånen en aning?

Soliditeten i föreningen är ju 4/6 = 66% = god men vad hjälper egentligen det annat än att banken förmodligen låter föreningen låna pengar i framtiden om det skulle behövas?

Nå, min oro rör alltså hur man skall veta om risken är överhängande att det blir en framitda avgiftshöjning pga lånenivån.

Data om föreningen:
22 lägenheter på totalt 2250 kvm
avgift / kvm = 525 kr
lån / kvm = 8000 kr
Anskaffningsvärde 60,000,000
Inbetalda insatser (bundet eget kapital) 40,000,000
avskrivningar registreras som en kostnad i resultaträkningen och ser rättså höga ut tycker jag. är det brukligt? Omsättnignstillg och korta skulder tycks vara ungefär lika stora.

Tacksam för input samt guide/tumregler för hur man skall tänka kring detta.

Stort tack på förhand.

clabbe
2010-05-27, 15:08
Bundet eget kapital (eller allt eget kapital för den delen) är inte pengar som finns utan bara skillnaden mellan föreningens tillgångar och skulder. För att ni ska kunna amortera måste ni ha en tillgång att använda. Har ni ngn sådan?

Soliditeten är ett bra nyckeltal men det har ett visst begränsat värde för er, som du själv pekar på.
Avskrivningar ska kostnadsföras och avskrivningstakten varierar mellan olika föreningar, det förekommer allt från 0,5 till 2% per år av anskaffningskostnaden för fastigheten. Hur hög avskrivningstakt har ni?
Finns föreningens årsredovisning på nätet? Det är lättare att säga ngt då. Men är lånen med rörlig ränta så finns naturligtvis risken för en avgiftshöjning på kort sikt. Är lånen bundna finns samma risk men på längre sikt.

schrapet
2010-05-27, 15:31
Låter som att förenings fastighet är nybyggd med tanke på anskaffningsvärdet. Då har de säkerligen inte behov av att renovera på länge.
Fattar inte hur de kan ha bundet eget kapital på 40 mille efter 3 år!?
Om det är pengar som är "inmurade i väggarna" går de inte att amortera av ytterligare på lånen. Du får helt enkelt höra med styrelsen hur de har tänkt sig att hantera lånen på långt sikt. I dessa lågräntetider är det inte fel att t.ex. passa på att amortera ner och dela upp lånen t.ex. 1/4 rörligt. 1/4 bundet ett år och ytterligare 2 lån bundna 2 år fast förskjutna 1 år omvartannat. På så sätt har styrelsen garderat sig mot risker och kan agera i tid om räntan börjar svänga oroligt. Ytterligare en sak att tänka på är valet 2010. Vad för regering vill svenska folket ha i höst? Sittande eller Mona Sahlin!? Kolla upp hur Mona vill finansiera sin politik med skatter o.s.v. !!:cool: /SP

clabbe
2010-05-27, 15:36
Men schrapet, varför skulle det kosta mindre att köpa en begagnad kåk än en nybyggd? Jag tänker på om det kanske är ett ombildningsfall. Satte de då insatsen till 2/3 av köpeskillningen är det väl inte så konstigt med ett så högt eget kapital.

schrapet
2010-05-27, 15:50
Men schrapet, varför skulle det kosta mindre att köpa en begagnad kåk än en nybyggd? Jag tänker på om det kanske är ett ombildningsfall. Satte de då insatsen till 2/3 av köpeskillningen är det väl inte så konstigt med ett så högt eget kapital.

Visst tusan. Jag glömde tydligen att 1/4 av sveriges befolkning bor inom Stockholm /Göteborg/ Malmö regionen. :1:/ SP

tanto
2010-05-27, 16:00
Låter som att förenings fastighet är nybyggd med tanke på anskaffningsvärdet. Då har de säkerligen inte behov av att renovera på länge.
Fattar inte hur de kan ha bundet eget kapital på 40 mille efter 3 år!?


Byggnaden är från 1880 eller nåt sånt men köptes för 60M år 2007 och föreningen bildades då med 40M i insats från de som bodde där då. Nu vill en person flytta och jag funderar på att bli spekulant på den lägenheten.

Jag förstår det hela lite bättre nu. Jag får helt enkelt prata med styrelsen och kolla hur de tänker kring sitt lån och hur de avser amortera av det.

Jag antar att ingen vågar sig på en generell åsikt huruvida man borde eller inte borde dra öronen åt sig och skippa det objektet baserat på vad som framkommit här? Vad skulle ni tittat mer på? Alla tips är välkomna då jag är helt ny i brf-svängen och gärna undviker att gå på en mina.

totiki
2010-05-27, 16:04
baserat på vad som framkommit här?

Ledsen, men det finns ingen info som framkommit som jag skulle vilja ha som grund till ett eventuellt köp. Inget emot heller.

Admin
2010-05-27, 16:58
Vad skulle ni tittat mer på?
Här finns en "liten" sammanställning över de viktigaste punkterna att granska vid köp av bostadsrätt;
Viktigt att tänka på vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=64).

Harald
2010-05-27, 22:50
En nybildad Brf kan ha ganska stora lån.

De 40 miljoner kronorna i bundet eget kapital, vilket är de ursprungliga ägarnas insatser, är inga pengar ni kan använda er av. Det innebär bara att om föreningen upphör, så ska detta belopp fördelas efter andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010), och utbetalas före ev övriga tillgångar fördelas. Allt eget kapital är ju föreningens "skuld" till ägarna.

Inte heller avskrivningarnas påverkan på resultatet är speciellt relevant i första läget, då detta ej är "pengar ut", utan endast bokföring.

Det du ska titta på först och främst är:

Att intäkterna varje år täcker utgifterna för driften (drift inkluderar här kapitalkostnader, men inte avskrivningar). Här ska det inte bli minus. Ligger det nära "nollsumma", så bör man titta på hur lån är bundna etc, om dessa ligger med "över tid osannolika räntor", så bör intäkterna (avgifterna) justeras så att ett överskott ackumeleras att täcka detta när det inträffar.

Du ska också se till att intäkterna räcker till att lånen kan amorteras vettigt. Har man 20 milj i lån idag, så bör man ju inte ha 20 milj i lån om 20 år, eftersom då kanske man ska byta fönster, måla, stambyta eller vad som helst. Bättre att höja avgifterna lite, och amortera vettigt, så slipper ni för all framtid att ge en för stor andel av era avgifter till bankerna.

Så länge avgifternas intäkter går till föreningen (amorteringar, investeringar, reparationer), så är det för föreningens del bättre med så höga avgifter som möjligt. Detta gäller även alla de medlemmar som bor länge i föreningen.

Har man höga avgifter för att täcka höga räntor, så beror det alltid på taskig förvaltning av tidigare medlemmar eller att man nyss ombildat (köpt) och att alla dessa kalkyler (ekonomisk plan) är glädjekalkyler som inte alls bygger på långsiktigt hållbar förvaltning. Är föreningen ny gäller det för styrelsen att vara vaken och snabbt höja avgifterna till nivåer som långsiktigt ger rättvis och hållbar förvaltning.

Bor man en kortare tid i föreningen, så KAN det löna sig med att ha "för låga avgifter", men inte alls alltid. Är avgifterna låga när man flyttar in, så betalar man ju ett högre pris för insatsen, och stiger sedan avgifterna (för att de har varit för låga) så har man ju lite betalt för en vara, och blivit sittande med en annan.

Många bor 4-5 år i en förening. Husen däremot kanske står i 150 år. Då ska förvaltningen ta sikte på att vara "rättvis" utefter husens förväntade livslängd (eg den tid då föreningen kommer att ha medlemmar).

tanto
2010-05-27, 22:59
@Harald: Tack för utförligt svar. Det var mycket välkommet.