handdator

Visa fullständig version : Återställningsplikt vid stambyte i brf / Renovering av badrum mot medlems vilja


Kostamus
2010-05-26, 12:51
Har en tvist med min bostadsrättsförening. Det skulle bytas stammar i vårt hus (bekostas av föreningen). Föreningen föreslog att man ska renovera även badrum (bekostas av bostadsrättshavare och inte föreningen) eftersom det inte går att byta stammar utan att även riva upp badrummet (huset är gammal standard - byggt 1968 - och väggar i badrum saknar tätskikt).

Jag avstod från badrumsrenoveringen p.g.a att varken entreprenör eller styrelse vill visa upp en tydlig kalkyl. Det finns bara en presenterad klumpsumma som är jättehög (nästan dubbelt så dyrt gentemot vad jag skulle betala om jag själv anlitar någon).

Det finns emellertid ett antal medlemmar som accepterade dessa kostnader (hur det skulle gå vidare vet jag inte, jag är den första som satt sig på tvärren och min lägenhet är bland de första) och styrelsen satte igång stambyten.

Styrelsen struntar i att de måste återställa badrum om de beslutade att göra stambyte utan godtycke från alla om badrumsrenovering.

Nu behöver byggherrar komma in i min lägenhet för att byta, som de säger, bara vertikala stammar (sådan åtgärd vill de göra för att kringgå mitt badrum). De behöver även tillgång till en vägg i badrummet för att kunna göra ett fullständigt stambyte i lägenheten under.

Styrelsen skickade följande brev/avtal till mig:
"Den vägg som finns idag i badrummet och som innehåller vatten- och avloppsstammarna, har inte byggts med något särskilt tätskikt.
Det är därför möjligt att göra ett större hål i denna vägg, i avsikt att byta stammarna och därefter återställa väggen i samma skick och kakla med likvärdigt kakel. Befintligt tätskikt i golv eller befintliga rörinstallationer kommer inte att påverkas av slitsens öppnande.
Föreningen ansvarar för att inga vattenläckor uppstår i stammarna eller de delar i slitsen där arbetet utförts av föreningens anlitade entreprenör. Detta ansvar sträcker sig till den tidpunkt då bostadsrättsinnehavaren själv låter påbörja renovering av badrummet, dock längst till den 30 nov 2010.
Föreningens ansvar omfattar inte övriga delar av badrummet eller i badrummet löpande ledningar och rör eller avloppsbrunnar.
Tillträde erfordras omedelbart, då arbetena pågår i trapphuset.".

Jag vet att föreningen måste återställa tätskiktet i hela badrummet enligt dagens normer.
Jag vill skicka något förslag till styrelsen på avtal med föreningen, med syfte att tydligt förplikta dem till återställningsplikt innan jag släpper in hantverkarna och låter dem göra någonting i mitt badrum.
Kan någon hjälpa mig med ett förslag på vad det ska stå i det här avtalet?
Eller kanske borde jag göra något annat?
Hur kan jag tvinga föreningen att följa återställningsplikt?
:11:

Under tiden låser jag min dörr med ett extra lås för att inte släppa in byggherrar.:18:

Gusten
2010-05-26, 16:34
Antagligen är bostadsrättshavaren skyldig att släppa in hantverkarna så att de ska kunna göra det som är nödvändigt för själva stambytet.
Men det stämmer nog att de är skyldiga att återställa ytskiktet efteråt.
Kanske kan man ansöka om åtgärdsföreläggande i hyresnämnden om de inte återställer frivilligt.

När det gäller dem som valt att renovera badrummen så antar jag att respektive bostadsrätthavare
skrivit på en beställning av badrumsrenoveringen direkt gentemot entreprenören.
Annars blir det nog inget ROT-avdrag för arbetskostnaden.

Om det trots ROT-avdrag blir så dyrt och entreprenören får ut lika mycket arbetskostnad
till av staten så verkar det ju vara ett mycket lukrativt uppdrag för entreprenören.

totiki
2010-05-26, 17:58
Minns inte om jag nämnt att Rotbidraget i verkligheten visar sig vara i bästa fall 25% om man har full täckning skattemässigt.

Gusten
2010-05-26, 19:00
Minns inte om jag nämnt att Rotbidraget i verkligheten visar sig vara i bästa fall 25% om man har full täckning skattemässigt.
Jo jag har för mig att du har tagit upp att dom har passat på att höja priserna i samband med ROT-avdraget.

Admin
2010-05-26, 20:24
Jag avstod från badrumsrenoveringen p.g.a att varken entreprenör eller styrelse vill visa upp en tydlig kalkyl. Det finns bara en presenterad klumpsumma som är jättehög (nästan dubbelt så dyrt gentemot vad jag skulle betala om jag själv anlitar någon).
Jag hade samma problem i min brf. Styrelsen förhandlade inte till något bra pris för medlemmarna, vilket ledde till att det "starkt mängdrabatterade" priset på runt 100.000 kr som erbjöds via föreningen i verkligheten gick lös på runt 60.000 kr om man själv beställde renoveringen för en lägenhet.

Styrelsen struntar i att de måste återställa badrum om de beslutade att göra stambyte utan godtycke från alla om badrumsrenovering.
Naturligtvis helt uteslutet att badrum inte ska återställas i samband med stambyte.

Det är därför möjligt att göra ett större hål i denna vägg, i avsikt att byta stammarna och därefter återställa väggen i samma skick och kakla med likvärdigt kakel. Befintligt tätskikt i golv eller befintliga rörinstallationer kommer inte att påverkas av slitsens öppnande.
Hmm, det känns som om föreningen under rådande omständigheter med detta uppfyllt sina skyldigheter.

Detta ansvar sträcker sig till den tidpunkt då bostadsrättsinnehavaren själv låter påbörja renovering av badrummet, dock längst till den 30 nov 2010.
Det är ju ingen tid alls.

Föreningens ansvar omfattar inte övriga delar av badrummet eller i badrummet löpande ledningar och rör eller avloppsbrunnar.
Betvivlar att er förening skulle avvika från övriga föreningar där föreningen ansvarar för samtliga inbyggda rör/ledningar samt för avloppsbrunnen.

Det dras inga utanpåliggande rör i badrummet?

Tillträde erfordras omedelbart, då arbetena pågår i trapphuset.
Under förutsättning att du är överens med föreningen om vad som ska göras, så kan styrelsen ställa detta krav.

Jag vet att föreningen måste återställa tätskiktet i hela badrummet enligt dagens normer.
Om det verkligen är sant att det inte finns något tätskikt (vilket jag ställer mig tveksam till) så är det nog svårt att begära att föreningen ska stå för tätskikt.
Dessutom vill jag minnas att Totiki nämnt några nya rekommendationer om tätskiktet som jag inte hade en susning om, där i så fall tätkskikt bara behöver återställas för den del av vägg & golv där själva renovering utförts.

Jag vill skicka något förslag till styrelsen på avtal med föreningen, med syfte att tydligt förplikta dem till återställningsplikt innan jag släpper in hantverkarna och låter dem göra någonting i mitt badrum.
Kan någon hjälpa mig med ett förslag på vad det ska stå i det här avtalet?
Tror det blir bäst om du kommer med ett förslag på avtal så kan vi ev. komma med förslag på förbättringar.

Men du ska definitivt ha med att föreningen måste följa lagen i att föreningen ansvarar för alla inbyggda rör/ledningar samt avloppsbrunnen!!!


Eller kanske borde jag göra något annat?
Hur kan jag tvinga föreningen att följa sin återställningsplikt?
Gör som jag gjorde. Kontakta hyresnämnden. Jag är ensam i min förening där föreningen fick stå för renoveringen av mitt badrum.

Under tiden låser jag min dörr med ett extra lås för att inte släppa in byggherrar.
Var försiktig. Jag gjorde så att jag helt enkelt inte släppte in hantverkarna när de skulle "stambyta", men å andra sidan vet jag vad lagen säger här och riskerade därför inget.
Viktigast här är kanske att ärendet ligger öppet hos hyresnämnden.

Se även;
Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7725)

totiki
2010-05-26, 21:56
Jo jag har för mig att du har tagit upp att dom har passat på att höja priserna i samband med ROT-avdraget.
Det har också visat sig på ett annat sätt.
Hantverkare har idag inga egna verktyg utan hyr dessa från Itex eller Abatick över sin firma till fullt pris. Vid årets slut får de ut en rabatt på årets hyra som alltså tillfaller deras firmor utan att dem som i verkligheten står för räkningen får ta del av rabatten.

De tar också ut en avgift för sin bil på 4 á 500:- + moms per dag. Det kostar 300:-/dag att hyra en på Budget rent a car.

Hantlangaren har dessutom samma timlön som specialisten som utför arbetet.

Ev. material kostar ju vad det kostar, eventuellt kan de ha samma typ av rabatteringssystem som hyrföretagen, vet ej.

Sedan slår man ihop dessa kostnader och Staten kräver moms på totalen (det som har sagts på annan tråd här på forumet om att det inte utgår moms på arbete är fel).

Därefter ger man en skatterabatt på arbetskostnaden som kanske uppgår till 50%, det beror i verkligheten på vad du som betalar har haft för inkomst under året.

När jag upptäckte detta började jag prata med folk som fått Rotbidrag och de flesta låg på emellan 20-22%. Det högsta jag hittills hittat är 25%.

Det är en sak vad politikerna lovar i valfläsket, en annan vad de levererar.

totiki
2010-05-26, 22:17
Jag vet att föreningen måste återställa tätskiktet i hela badrummet enligt dagens normer.
Om det verkligen är sant att det inte finns något tätskikt (vilket jag ställer mig tveksam till) så är det nog svårt att begära att föreningen ska stå för tätskikt.
Dessutom vill jag minnas att Totiki nämnt några nya rekommendationer om tätskiktet som jag inte hade en susning om, där i så fall tätkskikt bara behöver återställas för den del av vägg & golv där själva renovering utförts.

Jag kan ge en mer klargörande bild av detta men bäst är att ni själva läser GVKs nya rekommendationer.

Man behöver inte ha tätskikt över hela taket och väggarna. Under exempelvis kakel måste man ha tätskikt. Men det finns inget krav på att kakla upp till taket. Man ska ha tätskikt i duschutrymmet och någon meter vid sidan om, men inte därefter. Bakom handfat och bakom badkar till vissa delar anses det vara nödvändigt.

Men om man exempelvis tar upp en slits i väggen där tätskikt inte behövs går det bra att återställa utan tätskikt också givetvis.

Sällan ser man tätskikt i tak. Tvärtom brukar man frekvent skapa fuktfällor genom att sänka taket för att fälla in lysarmatur. Men det är helt tillåtet från GVKs sida.

Golvet och upp en eller ett par decimeter på väggen ska dock ha tätskikt. Man lägger också stor vikt vid fallet på golvet med detaljerade regler och mått som är nästan omöjliga att följa även för proffsen, särskilt i stora utrymmen.

Så svaret på Kostamus fråga är kanske att tätskikt måste återställas i den mån det är nödvändigt. Och i den mån man tagit bort exempelsevis kakel så lär man återställa tätskiktet bakom. Beroende på hur gammalt tätskiktet är och av vilket utförande, så går det vid förekomsten av "gummi arabicum" även att smälta samman ett gammalt tätskikt med ett nytt med hjälp av aceton. Det enda som krävs är att det är fackmannamässigt utfört och inte läcker 10 år efter att det ursprungliga tätskiktet applicerades.

Hoppas detta var till någon vägledning.

Det är bara auktoriserade och GVK certifierade yrkesmän som behöver hålla sig till dessa regler. Det är försäkringsbolagens villkor som gäller. Man kan duscha i vardagsrummet i en balja om man vill.

Tätskikt kan också vara vinyltapet eller vinylmatta. Dessa anses också inom branschen ha det bästa skyddet mot fukt.

Trötter
2010-05-26, 23:45
Den första frågan man ska ställa sig i ett ärende som detta är;
Har styrelsen/föreningen begärt av varje enskild medlem om godkännande angående ändring/ingrepp i dennes bostad? Om inte detta är utfört så kan inte föreningen göra några förändringar i medlemmens bostaden. Om det är en eller flera medlemmar som sätter sig emot ingrepp i bostaden så har styrelsen/föreningen möjlighet att vända sig till hyresnämnden för att pröva ärendet. Och på detta sätt köra över medlemmar i föreningen som inte ger sitt samtycke till att deras badrum påverkas.

För att föreningens representant ska få tillträde till bostaden bör styrelsen begära detta skriftligen av varje medlem. Här har medlemmen möjlighet att villkora inträdet i bostaden enligt sina önskemål/levnadsvillkor. Det kan vara ett bra sätt att påverka styrelsen till att lyssna på medlemmarna i föreningen.

Om man som medlem inte ger tillträde till bostaden så har styrelsen/föreningen möjlighet att vända sig till kronofogden. Kronofogden kommer i sin tur att skicka ut ärendet till den berörda parten för att kunna yttra sig i ärendet. Här kan man ange att man inte har för avsikt att stänga ute föreningen från bostaden, och då ange att styrelsen får tillträde till bostaden när föreningens ledning har fullföljt de förpliktelser som anges i BRL 9 kap. § 15 & §16 p2. Om styrelsen/föreningen inte har följt dessa paragrafer i BRL kan man anse att ärendet hos fogden är ogrundat enligt Lag (1990:746). Se nedan.

Lag (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning

Ogrundade eller obefogade anspråk

23 § Om det kan antas att sökandens yrkande i ett mål om betalningsföreläggande eller vanlig handräckning är ogrundat eller obefogat, skall ansökningen behandlas som om svaranden bestritt den.
Ett yrkande om ersättning för åtgärder som avses i 2 eller 3 § lagen (1981:739) om ersättning för inkassokostnader m. m. skall alltid antas vara ogrundat eller obefogat, i den mån ersättningen inte kan utgå enligt den lagen.

24 § Om det i ett mål om särskild handräckning är uppenbart att sökandens yrkande är ogrundat, skall ansökningen genast avslås.

Bostadsrättslag

Särskilda villkor för vissa beslut

15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.


Du vill upprätta ett avtal med föreningen så att allting kommer artt gå rätt till. Jag anser att du inte behöver detta. Om föreningen gör ett ingrepp i din bostad så har föreningen skyldighet att återställa allt till ursprungsskick eller bättre. Om detta inte görs kan du anlita en hantverkare på föreningens bekostnad och åtgärda de brister som uppstår i din bostad efter ingreppet. Om föreningen inte betalar denna kostnad har du möjlighet att reglera kostnaden via din årsavgift. Om sedan föreningen beslutar för att driva ett sådant ärende vidare kommer föreningen att ha små möjligheter att få rätt i en högre instans.

Denna typ av problem återkommer med jämna mellanrum i forumet. Styrelser har begränsad kunskap om projektplanering, upphandlingsförfarande och framförallt har styrelser dåliga kunskaper om lagen som styr det som hör iphop med förändringar/ingrepp i BRI bostad.

Föreningen kan aldrig fatta beslut om att medlemmarna ska finansiera ett kollektivt ingrepp/renovering i fastigheten utan att alla medlemmar bifaller ett sådant förfarande genom en skriftlig dokumentation.

totiki
2010-05-27, 07:52
Jag tar inte ställning till hur eller vad föreningen får göra. Jag ser endast till regelverket för badrum o s v.

Eftersom det är försäkringsbolagens regler som sätter agendan för en BRF och inte GVK, eftersom det handlar om godkännande av en framtida skada som ersättningsbar eller inte, bör kanske föreningen vid ingrepp försöka klargöra hur försäkringsbolagets regler ser ut. Det gäller då det försäkringsbolag man råkar ha när man råkar ut för den framtida skadan.

Försäkringsbolagen har ju särskilda regler för åldersavdrag exempelvis. Så om föreningen gör ett ingrepp i ett badrum som är 15 år eller äldre blir normen för återställandet väldigt låg.

Jag tror att för den som vill ägna sig åt hårklyverier i en eventuell process, finns det goda möjligheter i ärenden av denna art.

... föreningen skyldighet att återställa allt till ursprungsskick eller bättre. Om detta inte görs kan du anlita en hantverkare på föreningens bekostnad och åtgärda de brister som uppstår i din bostad efter ingreppet. Om föreningen inte betalar denna kostnad har du möjlighet att reglera kostnaden via din årsavgift. Om sedan föreningen beslutar för att driva ett sådant ärende vidare kommer föreningen att ha små möjligheter att få rätt i en högre instans.
"ursprungsskick" är en springande punkt. Varje fall är unikt. Det går inte att göra några generella utsagor här på forumet. Utan man behöver göra en besiktning av varje ifrågasatt fall.

"Om detta inte görs kan du anlita en hantverkare på föreningens bekostnad och åtgärda de brister som uppstår i din bostad efter ingreppet", handlar du på detta vis kan du bli ersättningsskyldig privat för de merkostnader som inte ingår i ursprungligt skick. Så är handlingssättet från försäkringsbolagens sida.

"Om sedan föreningen beslutar för att driva ett sådant ärende vidare kommer föreningen att ha små möjligheter att få rätt i en högre instans."
Föreningen har förmodligen lika stora möjligheter att få rätt som ett försäkringsbolag har. Och i fråga om försäkringsbolag tror jag att det med säkerhet finns prejudicerande fall att rätta sig efter. Personligen har jag aldrig sökt efter ett sådant fall, men det finns det säkert någon annan här på forumet som är kapabel till.

Kostamus
2010-05-27, 14:13
Man ska ha tätskikt i duschutrymmet och någon meter vid sidan om, men inte därefter. Bakom handfat och bakom badkar till vissa delar anses det vara nödvändigt. Men om man exempelvis tar upp en slits i väggen där tätskikt inte behövs går det bra att återställa utan tätskikt också givetvis.
Det är precis i duschhörnan de ska göra hålet.... eller snarare riva hela väggen.

Man kan inte sätta ihop den nya väggen med gamla utan att riva kakel på väggar bredvid. Därför kommer tätskiket i hela badrumet att bli ur funktion om man inte återställer det.
Därför tycker jag att de måste återställa hela tätskiket i badrummet... eller hela badrumet? :13:

totiki
2010-05-27, 14:33
Du har säkert helt rätt. Jag måste för min del inspektera på egen hand irl för att kunna ge någon utsago om just ditt duschrum.
När renoverades det senast?

Begär ut kalkylen för badrumsrenoveringen. Ta reda på vad föreningen anser är den kostnad som tillkommer föreningen och hur långt föreningens åtagande sträcker sig.
Åtag dig därefter att själv återställa resterande del av badrummet.

Är detta möjligt?

Om inte. Förklara varför.

En sak till Kostamus, du säger i första inlägget att badrummet saknar tätskikt. Är det på det viset kan du inte kräva att föreningen ska sätta dit något. De kan putsa upp väggen och sätta dit kaklet igen, direkt på putsen. Då är det ju som förut, återställt.

Föreningen har i fall som liknar ditt inte annat ansvar än vad ett försäkringsbolag har vid en skada.
Sedan kan det ändå ligga i föreningens intresse att utföra ett bättre jobb än vad som var fallet före deras ingrepp. Men det är en annan sak. Nödtvungen skyldighet och ansvar en annan.

Kostamus
2010-05-27, 23:46
Badrummet har aldrig renoverats sedan huset byggdes - alltså 1968.

Jag har pratat med min försäkringsbolag (IF) och dess besiktningsenhet. De säger att man inte kan använda gamla normer om man gör jobbet i badrummet just idag. Det ska användas dagens normer för våtutrymme.

Tyvärr, det var sagt i telefon. När jag ställde samma fråga skriftligt - om min hemförsäkring gäller efter sådant ingrepp, ifall det händer t.ex. en vattenskada - så var svaret: Din försäkring gäller enligt villkor, med hänvisning till deras hemsida.
Alltså ett svar utan något svar.:16:

totiki
2010-05-28, 07:32
Ja. det är nog sant att återställningen ska ske efter de normer som gäller idag. Problemet blir åldersavdraget. Vet inte vad lägsta nivå är, men över 20% blir det nog inte.

Sedan är det det här med GVKs regler. Det finns specifika krav på var tätskiktet skall sitta, men övriga delar av ett badrum behöver det inte. Det normala när man gör badrum idag är att sätta tätskikt över hela badrummet. Sedan kan man hel eller halvkakla efter vad man tycker är snyggast. Men det är som sagt inget krav. Vinyl är ju också ett alternativt tätskikt.

Här har du förmodligen också ett problem med golvbrunnen som inte längre är godkänd. Plasten i rören från 60-70 talet brukar också inom branschen kallas för "sprickplast". Vilket innebär att det är svårt att byta en golvbrunn utan att skada andra rör vid bilningen. Då blir det att bila ur hela golvet, byta alla rör, grovgjuta och sedan flytspackla ovanpå det. Därefter tätskikt o s v.

Beroende på storleken av badrummet kan du räkna med en totalkostnad runt 30-40.000:- per kvm. Detta före ROT-avdrag och utan nytt porslin eller armaturer. Jämför det med det pris föreningen erbjuder, ifall ovanstående ingår.

Harald
2010-05-28, 15:41
Alltså, vad har vi här egentligen? Som jag förstått det så har vi en förening som är tvingad att stambyta, eftersom deras ledningar är från 1968. Ok så långt.

Sedan har vi en bostadsrättsinnehavare som äger ett badrum från 1968, och som vill passa på att få det renoverat på föreningens bekostnad...?

Läs stadgar. Som brflgh innehavare så är man SKYLDIG att hålla inre utrymmen i gott skick. Badrum från 1968 kan aldrig räknas som "gott skick", hur fint det än ser ut på ytan.

Dagens badrum, vilka har en helt annan standard och kvalité än ett från 1968 beräknas ha en teknisk livslängd på 25-30+ år. Ditt badrum var slut för länge sedan...

Äger (köper) du en lägenhet med badrum från 1968, så är det bara att förstå, att du är SKYLDIG att renovera badrummet.

Klart att föreningen inte ska "ta över" inre underhållsansvar hos medlemmar som så tydligt inte följer gällande regler. Du är ägare av underhållsansvaret! Ta det!

(med reservation för om jag fattat fel i sakfrågan, orkade inte läsa alla inlägg)

Kostamus
2010-05-28, 22:56
Man ska inte acceptera badrumsrenovering till vilket pris som helst. Antingen måste man hålla på sin rätt att få veta vad det av styrelsen presenterade priset omfattar (innan man förpliktar sig till betalningen), eller så får föreningen stå för dessa kostnader om de vill utföra stambyte till vilket pris som helst.

Jag hade samma problem i min brf. Styrelsen förhandlade inte till något bra pris för medlemmarna, vilket ledde till att det "starkt mängdrabatterade" priset på runt 100.000 kr som erbjöds via föreningen i verkligheten gick lös på runt 60.000 kr om man själv beställde renoveringen för en lägenhet.

Gör som jag gjorde. Kontakta hyresnämnden. Jag är ensam i min förening där föreningen fick stå för renoveringen av mitt badrum.

När du skriver "kontakta hyresnämnden", vad menas med detta?. Ska man anmäla fallet på något sätt eller skall man ringa hyresnämnden?

Jag är inte ensam i föreningen i detta fall, jag råkade vara den första som försvarar sig. Andra kommer lite senare. Men vi är i minoritet ändå. De flesta accepterar eller orkar inte att ställa sig på tvären.:11:

När man pratar om återställningsplikt, vilka lagar kan man använda sig av?

Harald
2010-05-29, 23:27
Ähh, jag vidhåller vad jag sagt.

Struntar faktiskt i om försäkringsbolag påstår att idag måste återställning ske till dagens regler.

Står det i stadgarn att bostadsrättsinnehavaren ska hålla inre utrymmen i gott skick, så gäller väl detta.

Ponera att 4 av 5 bostadsrättshavare förstått och läst stadgar, och renoverat sina badrum som är 42 år gamla, ska de då betala för en medlem som skiter i sitt ansvar?????

Nix!

Renovera ditt badrum på egen bekostnad du!

Sedan har vi en annan disskussion. Den gäller det faktum att flera bostadsrättshavare upptäkt att kostnaden för ett stambyte delat på antalet lägenheter oftast blir dyrare än om var och en gör sitt eget badrum.
Jag håller med om detta, och vet att det är så, men anledningen är enkel:
- Det är inte samma entreprenör som gör "ETT" badrum som gör 200 st.
- Den som gör 200 st har en helt annan organisation = andra kostnader
Ert argument faller direkt i och med aktuell fråga! Alla bostadsrättshavare fattar ju inte, här har vi en med ett 42 år gammalt badrum som gnäller, vilket visar att alla bostadsrättshavare INTE TAR SITT ANSVAR, och då är föeningen tvungen att ingripa....

Till hyresrätten med alla fastighetsägare som tror att avgiften är allt!!!!

Hugg nu:1:!!!

totiki
2010-05-30, 09:21
Sedan har vi en annan disskussion. Den gäller det faktum att flera bostadsrättshavare upptäkt att kostnaden för ett stambyte delat på antalet lägenheter oftast blir dyrare än om var och en gör sitt eget badrum.
Jag håller med om detta, och vet att det är så, men anledningen är enkel:
- Det är inte samma entreprenör som gör "ETT" badrum som gör 200 st.
- Den som gör 200 st har en helt annan organisation = andra kostnader


Ja, för det första ingår en hel del mer i ett stambyte än enbart renovering av ett badrum. Det beror alldeles på hur omfattande stambytet är. Det kan ingå elstammar och trycksatta ledningar utöver avloppsledningen.

Hur entreprenörerna som gör ett eller 200 badrum organiserar sig kan variera. Men saken är väl den att ifall man gör 200 badrum så ska man ha kunskap om hur man genom upphandling i mängd skaffar sig rabatter. Vilket bör innebära att kostnaden fördelat på ett badrum inte ska vara högre, än för en entreprenör som enbart renoverar ett badrum enskilt.

Som jag ser det är problemet kostnadsläget. Exempel:
En (1) arbetstimma kostar idag 900:- + moms (eftersom specialisten måste ha en hantlangare).
För att hyra en bilhammare med tillhörande dammsugare går det två timmar till att utföra hämtning och återlämnande. Det är 1800:-. Bilhammare och dammsugare tillsammans är också 1800:-.
Det är 3600:- + moms (900:-) vilket är lika med 4500:-. Och då har de inte startat maskinen ännu.

Tillägg: Glömde bilkostnad 500:-/dag vilket ger 4100:- + moms innan de startat maskinen.
Sedan jobbar de iofs fort. Det tog 10 timmar att bila ur forsla bort (tillkom kostnad 4000:- + moms för Big bag) samt lägga nya rör på ett 4 kvm stort badrum.
Total kostnad drygt 24.000:- ink moms. (Vi gjorde detta privat i vårt eget badrum och fick fullt Rotbidrag, 5000:- totalt = 20.8%)

En större entreprenör bör man kunna kräva äger sina egna verktyg, tar med dem i bilen direkt på morgonen och fakturerar en lägre kostnad för slitag av verktyg/bil.

I vår förening försöker vi köpa egna verktyg och utföra arbetet själv i den mån vi kan. Då är verktygskostnaden mycket låg när alla renoverat sina badrum.
Just nu är totalkostnaden för ett bruksfärdigt badrum runt 8000:- per kvm då vi uteslutit arbetskostnaden genom eget arbete. Då ingår visst porslin (badkar) eller armaturer (handukstork/duscharmatur) i dessa 8000:- ink. moms.


Jag är medveten om att inte alla föreningar kan göra på det sätt som vi valt. Det är stor skillnad på större och mindre föreningar exempelvis.

Men man behöver inte göra allt själv. Man behöver heller inte köpa in en helentreprenad. Man kan som exempelvis Småa gör, låta ägaren utföra delar av jobbet på egen hand. Som plattsättning/fogning eller målning av tätskikt, Det är mycket även den med tummen mitt i handen kan utföra för att sänka kostnaderna. Eller så kan denne vara med som hantlangare (450:- + moms/timme) till någon i föreningen som kan o s v.

Det är upp till stämman/styrelsen/arbetsgruppen för badrumsrenoveringen, att lösa problemet och komma med förslag till lösningar som är i föreningens mest ekonomiska intresse. Det kräver dock ett visst engagemang från medlemmarnas sida. Har man inte detta engagemang får man lov att betala för det engagemanget hos hantverkaren och dennes hantlangare!

Admin
2010-05-30, 12:12
Men saken är väl den att ifall man gör 200 st. så skall man ha kunskap om hur man genom upphandling i mängd skaffar sig rabatter. Vilket bör innebära att kostnaden fördelat på ett badrum inte skall vara högre, än för en entreprenör som enbart renoverar ett badrum enskilt.
Exakt. Det är just detta som är kärnproblemet.
Det handlar inte om att den som renoverar 200 badrum har större omkostnader än den som renoverar ett badrum. Det företag som inte kan pressa sina snittkostnader till ungefär samma nivå eller lägre än mindre företag riskerar nog gå i konkurs förr eller senare.

Problemet är alltså att kompetensen att göra en upphandling saknas i föreningarna.
Eller så saknas engagemanget.
Eller, det kanske vanligaste, så saknas både kompetens och engagemang.

Det finns företag som specialiserat sig på att göra upphandlingar.
Men dessa anlitas alltför sällan av föreningar.
Ju större brf, och ju större projekt, desto större behov av upphandlingskonsult.

I de fall en upphandlingskonsult anlitas så är det ofta via bostadsorganisationen, och med ledning av hur det fungerat i dylika fall i min egen brf så tycks det inte som att de konsulter som anlitas via bostadsorganisationen, eller på bostadsorganisationens inrådan, är lämpade för sitt uppdrag.

I mitt fall gjordes t.ex. ingen upphandling överhuvudtaget (vilket nog tyvärr inte är särskilt ovanligt), och då är det väl ganska givet att "monopolföretaget" inte pressar sina priser, när styrelsen inte följer lagen och arbetar i medlemmarnas intresse.

Och medlemmar som inte engagerar sig, inte bidrar med något, inte kommer till stämmorna och inte sätter press på styrelsen i föreningen får betala för sitt ointresse.

Kostamus
2010-05-31, 14:52
Struntar faktiskt i om försäkringsbolag påstår att idag måste återställning ske till dagens regler.
Står det i stadgarn att bostadsrättsinnehavaren ska hålla inre utrymmen i gott skick, så gäller väl detta.
Ponera att 4 av 5 bostadsrättshavare förstått och läst stadgar, och renoverat sina badrum som är 42 år gamla, ska de då betala för en medlem som skiter i sitt ansvar????? Nix! Renovera ditt badrum på egen bekostnad du!


Det var inte alls min mening att lägga badrumsrenoveringskostnader på föreningen. Tvärtom!!
Men.... den presenterade kostnaden på 160 000 kr för badrumsrenoveringen saknar underlag. Styrelsen vägrar (!!!) visa upp någon ungefärlig kalkyl. Och i jämförelse med 60-70 000 kronor jag skulle betaka via annat företag... är inte det skandal???

Föreningen säger att huvudentreprenjör inte skulle acceptera att något annat företag (dvs företaget man själv kan anlita för mycket mindre pengar) skulle vistas på deras byggområde!

Då tycker jag att "återställningskrav" är rimligt.

Av 134 lägenheter är 93 bostadsrätter. Utav dessa 93 har 8 sagt "nej" till presenterade priser. Bostadsrättsföreningen har inte fått med alla på detta beslut och inte heller begärt beslut från Hyresnämnden. De bara startade byggarbetet!

Två trappuppgångar hoppade de över - där fanns 3 lägenheter som inte godkände (vi vet inte än nu vad händer dessa trappuppgångar).
I min trappuppgång är det bara jag som inte godkänt renoveringen. Alla rör är kapade redan. Sitter utan vatten och något avlopp i en vecka... och försöker komma på ett sätt att försvara mitt boende.:11:

Admin
2010-05-31, 15:34
Det är definitivt inte försvarbart på något sätt med en prisskillnad på 100.000 kr mellan styrelsens dyra badrumsrenoveringserbjudande och kostnaden om man själv anlitar ett företag för renoveringen.
Detta visar att styrelsen bryter mot det regelverk som säger att styrelsen ska arbeta för medlemmarnas bästa.

En sådan styrelse har visat att de inte har något berättigande och hade medlemmarna i brf:arna inte mest varit som zombier så skulle styrelsen inte sitta en minut längre än vad lagen medger efter att styrelsen presenterat ett sådant kostnadsförslag.

Under dessa förhållanden uppstår i övrigt osökt misstankar om mutor och bedrägligt beteende samt trolöshet mot huvudman.
Styrelsens agerande borde prövas rättsligt och det minsta medlemmarna borde göra är att begära en särskild granskning.

Styrelsen verkar sedan rejält bakom flötet när styrelsen säger att huvudentrepenören inte skulle acceptera en konkurrent på området.
Det kan varken styrelsen eller entreprenören påverka, och sedan får styrelsen och huvudentreprenör tycka precis vad de vill.

Det är för sent nu, men i din situation hade jag inte släppt in någon i lägenheten förrän godkännande skett i hyresnämnden och garantier lämnats att du inte skulle vara utan vatten/avlopp mer än under en begränsad tid inom rimlighetens gränser. Ett skriftligt avtal! Med skadeståndskrav om avtalet inte följs av entreprenören.

Kostamus
2010-06-01, 11:17
Styrelsens agerande borde prövas rättsligt och det minsta medlemmarna borde göra är att begära en särskild granskning.

Hur begär man en granskning?

Admin
2010-06-01, 12:38
Skrivits mycket om detta i forumet, se t.ex.; Särskild granskning (http://hotpot.se/php/vb/showpost.php?p=20970&postcount=16)

Trötter
2010-06-01, 12:49
Styrelsens agerande borde prövas rättsligt och det minsta medlemmarna borde göra är att begära en särskild granskning.

Hur begär man en granskning?
Skrivits mycket om detta i forumet, se t.ex.; Särskild granskning (http://hotpot.se/php/vb/showpost.php?p=20970&postcount=16)

En granskning begärs vid stämma och bör bifallas av 10 % av de medlemmar som innehar förlagsandelar i föreningen alltså rösträtt. I annat fall kan en enskild medlem få stå för granskningsarvodet. När frågan på stämman om granskning har biträtts av det rätta antalet medlemmar, då har föreningen 2 veckor att få till stånd en granskning av föreningens förehavande. Jag vill påpeka att det är viktigt att ange vad som ska granskas och även föreslå granskande advokat/jurist.

Vi i vår förening föreslog att en granskning av föreningens verksamhet skulle företas efter stämman 2009. Styrelsen redovisade inte efterfrågade poster i årsredovisningen samt hur vissa beslut i föreningen fattades under mandatperioden 2008. Styrelsen/föreningen hörsammade inte att medlemmarna föreslog en granskning vid stämman och ordförande vid stämman noterade inte att det företogs en votering om att tillsätta en granskning av verksamheten.

Det jag gjorde då var att vända mig till Länsstyrelsen om att de skulle tillse att en granskning kom till stånd. Det tog advokaten nästan 4 månader att få handlingarna som begärdes för granskningen. HSB agerade mycket avigt mot vissa medlemmar i föreningen. Granskningen har nu pågått i 10 månader från att jag gjorde begäran hos Länsstyrelsen.

Kostamus
2010-08-18, 13:22
Efter alla råd som jag har fått här i forumet, har jag kommunicerat med styrelsen bara skriftligen och alltid med hänvisning till olika paragrafer i bostadsrättslagen.

Situationen med stambyte och badrumsrenovering i mitt hus har fått sin vidare utveckling.

Halva huset står klart med utfört stambyte och renoverade badrum. Men med visa undantag!
Styrelsen beslutade att hoppa över en hel trappuppgång där fanns alldeles för många lägenheter med bostadsrättshavare som inte godkände priset på badrumsrenoveringen.
I min trappuppgång var jag den enda som stod emot. Då beslöt styrelsen att hoppa även över min lägenhet.

Jag har fått ett skriftligt besked om att styrelsen beslutade att de "överlåter till mig att på egen hand upphandla och genomföra såväl badrums- som stamrenovering" dock med ett krav på att innan arbetet startas ska ritningar och handlingar uppvisas för styrelsen för att styrka att alla krav är uppfyllda (de bifogar tvåsidig beskrivning angående vilka krav de ställer på stambyte som jag skulle utföra…. alltså vart och hur ska slits monteras, liksom avstängningskranar och mycket, mycket annat).

Från början var det förbjudet att anlita sina hantverkare/firma för badrumsrenovering med hänvisning till att huvudentreprenör inte kan ge någon garanti på utförda arbeten om de inte får göra allt.
Lite senare (efter att vi hänvisat till en massa paragrafer!!) pratades om att man kan använda uppdelad entreprenad: typ, att huvudentreprenör utför allt vad föreningen ansvarar för, och bostadsrättsinnehavare (med sina hantverkare) tar över och utför vidare arbeten som omfattar vad denne ansvarar för. Men i praktiken saboterade styrelsen allt detta genom att inte ens ge något svar eller samarbeta i den här riktningen.

Tiden förlorad, stambytesarbeten pågår, våra önskemål/krav är totalt nonchalerade.
Hur går man till väga framöver?
Ska jag överklaga styrelsens beslut angående avslag för stambyte i min lägenhet?

Vill verkligen förhandla själv om badrumsrenovering för min lägenhet och stå för dessa kostnader men har ingen lust att betala för stambyte (dessa kostnader ska betalas av föreningen och fylls på genom årsavgifter från oss/BRH).

De som inte tillåter att föreningen gör om deras badrum är mer än 10% i föreningen, men medlemmar kan inte sina rättigheter och inte heller juridiken. Vi är 4 stycken som är aktiva i "det hela motståndet" och driver det framåt.
Har kommit till Sverige från Ryssland för 10 år sedan och hade aldrig tänkt att en sådan historia kan vara verklig i detta land som förklaras så okorrumperat och så rättvist.

Känner mig trött på det hela… :11::(

MikHo
2010-08-19, 00:07
BRF kan inte skicka över ansvarsfrågan på en boende.

I mina ögon faller stambyte under föreningens ansvar, alltså kan och får inte du ta över ansvaret för detta.

Admin
2010-08-20, 15:06
I mina ögon faller stambyte under föreningens ansvar, alltså kan och får inte du ta över ansvaret för detta.
Ja, och dessutom förstår jag inte hur det ens är praktiskt möjligt att stamrenovera utan att det sker av en och samma entreprenör samtidigt i en trappuppgång.
Stamrenovering innebär ju att stammarna renoveras, eller byts ut, och stammarna är gemensamma för alla i trappuppgången.

Vad säger styrelsen om kostnaderna, hur ska dessa fördelas?

Mycket märklig historia.

Stamrenoveringen sköts av föreningen via styrelsen, och ingen annan, och betalas av föreningen. Det finns inget att diskutera om detta.
Badrumsrenoveringen sker valfritt av dig eller av föreningen. Föreningen kan inte tvinga dig att betala för renovering av badrum i samband med stamrenoveringen. Det finns heller inget att diskutera om detta, för så är det.

Sedan måste du definiera vad du menar med "stambyte i din lägenhet".

Vid stamrenoveringen är styrelsen skyldig att se till att badrummet återställs till minst ursprungligt skick.
Men du kan passa på att anlita någon för att renovera ditt badrum i samband med detta, varvid synkning av din badrumsrenoverare måste ske med stamrenoverare.

Vid stamrenovering kan och får inte föreningen hoppa över enskilda lägenheter.

Likkhetsprincipen gäller ovillkorligen!

Sedan måste du definiera vad du menar med "stambyte i din lägenhet" för det är ingen här som förstår vad du menar.

PS.
Sverige har flera gånger utsetts som det minst korrumperade landet i världen (eller ett av de tre minst korrumperade länderna).
Det innebär inte att korruption inte finns. Det gör den definitivt, och inom vissa områden är den tydligare, t.ex. inom bostadsrättsvärlden.
Men i denna specifika fråga så är det kanske inte det som det handlar om, utan det handlar om att styrelsen i din förening är okunnig och oengagerad och att styrelsen inte har någon som är kunnig att rådfråga.

När det gäller rättvisa så är den nog ganska frånvarande i de flesta brf:ar, och detta beror helt enkelt på de oengagerade medlemmarna.

PS 2.
Här får du lösningen; Anmäl ditt problem till hyresnämnden (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12515). De fixar detta åt dig.
Lägger du ut din skrivelse här innan du lämnar in den till hyresnämnden så kan du få tips om vad du kanske missat.

totiki
2010-08-21, 10:17
"Sedan måste du definiera vad du menar med "stambyte i din lägenhet".

Det kan hända att man menar partiellt byte av stammen. Det är dock fortfarande föreningen som ska utföra detta.

Kostamus
2010-10-25, 22:08
Nu har jag lämnat detta till en jurist för vidare agerande.
Det var inte lätt att hitta någon som har tvister inom bostadsrättsföreningar som sitt område trots att man bor i ett så stor stad som Göteborg. Det blev en jur.kand som började arbeta med ärendet. Hon begärde ett stämmobeslut från föreningen där minst 2/3 av medlemmarna i föreningen är med på beslutet, och begärde även Hyresnämndens medgivande.

Föreningen svarar att det inte är nödvändigt att ha hyresnämndens medgivande eftersom föreningen kan genomföra stambyte i huset utan att ens ha tillgång till min lägenhet.

Det var ett överraskande svar. Speciellt efter så många turer fram och tillbaka i deras krav att ha tillgång till min lägenhet och min kamp med hjälp av lagparagrafer. Jag har även föreningens beslut att de hoppar över min lägenhet och lämnar över ansvaret för stambyte- och badrumsrenovering på mig.

Nu förstår jag att "min jur.kand" kommer att gå vidare till domstolen. Men efter dagens möte med henne tyckte jag att hon hade svårt att precisera vad som kommer att stå i anmälan till tingsrätten.
Först tyckte hon att vi skulle begära att få stopp på den hela pågående renoveringen (ungefär 60% av stammarna är redan utbytta).
Jag känner att jag måste dirigera vad hon ska skriva. Det känns fel! Eller har jag valt fel advokatbyrå?
Vad tycker Ni att det ska stå i anmälan till tingsrätten?

Eller skall jag byta jurist innan det är för sent?
Har ni något tips på någon duktig advokat i Göteborg för ett dylikt fall som detta?:11:

Admin
2010-10-26, 17:45
Föreningen svarar att det inte är nödvändigt att ha hyresnämndens medgivande eftersom föreningen kan genomföra stambyte i huset utan att ens ha tillgång till min lägenhet.
Det var ett överraskande svar. Speciellt efter så många turer fram och tillbaka i deras krav att ha tillgång till min lägenhet och min kamp med hjälp av lagparagrafer.
Jaha, minsann! Det förändrar ju läget om det verkligen är sant att de kan genomföra stambytet utan att det påverkar din lägenhet! Om så är fallet finns det inget hyresnämnden kan bidraga med och inget stämmobeslut behövs heller med 2/3 majoritet.


Nu har jag lämnat detta till en jurist för vidare agerande.
Det var inte lätt att hitta någon som har tvister inom bostadsrättsföreningar som sitt område trots att man bor i ett så stor stad som Göteborg
Det bästa är om man kan söka på jurister/advokater som specialiserat sig på fastighetsrätt, men som jag, och fler med mig, konstaterat redan innan så är det närmast omöjligt att hitta någon kunnig/erfaren inom området bostadsrätter. Denna kompetens saknas helt enkelt där ute.

... hoppar över min lägenhet och lämnar över ansvaret för stambyte- och badrumsrenovering på mig.
Uteslutet, vad gäller stambytesbiten!


Först tyckte hon att vi skulle begära att få stopp på den hela pågående renoveringen (ungefär 60% av stammarna är redan utbytta).

En omöjlig uppgift! Hur menar hon att det skulle gå till?
Det är bara stämman som kan bestämma detta!


Jag känner att jag måste dirigera vad hon ska skriva. Det känns fel! Eller har jag valt fel advokatbyrå?
Vad tycker Ni att det ska stå i anmälan till tingsrätten?
Ja, frågan är då vad du önskar i detta läge, när nu styrelsen inte behöver förändra något inom ditt ansvarsområde?
Är det badrumsrenoveringen och hur du ska kompenseras för detta utifall att andra fått badumsrenoverat på föreningens bekostnad?

Sandlådan
2010-10-26, 19:53
Det är som du märkt inte helt lätt att hitta en advokat om man saknar kontakter. Ett sätt att söka sig fram är att använda Advokatsamfundets matrikel: Sveriges Advokatsamfund (http://www.advokatsamfundet.se/).

Här kan du söka på advokater m.m. i Göteborg. Pröva t ex med Allmän praktik eller Fastighetsrätt.
Mitt råd är att du kontaktar mindre byråer som klart och tydligt säger på sin hemsida att de har privatpersoner som klienter.

Kostamus
2010-10-27, 19:21
Jaha, minsann! Det förändrar ju läget om det verkligen är sant att de kan genomföra stambytet utan att det påverkar din lägenhet! Om så är fallet finns det inget hyresnämnden kan bidraga med och inget stämmobeslut behövs heller med 2/3 majoritet.
Tycker du att det kan vara möjligt att genomföra stambyte utan att det påverkar min lägenhet?

De använder ju inte någon relining-metod, utan gör ett fullständigt stambyte - dvs byter ut alla rör i golv och väggar.
Vad ska de svara annars om det inte finns något lagligt beslut?

Dessutom har ordföranden i styrelsen bombat oss under ett helt år med en massa skrivelser om att det är omöjligt att genomföra stambyte utan att riva hela badrummet. Detta görs ju i princip hos alla som släppte in byggarbetare.

Hur ska man då tolka beslut att jag kommer att ansvara för allt stambyte i min lägenhet? Jag fått ju även en lång instruktion (som bifogades med detta beslutet) om hur jag ska göra stambyte, vilka rör skall kopplas där eller här, etc.

Det nämnda svaret (att de kan genomföra stambyte utan att det kan påverka min lägenhet) som kom till min jurist från BRF är inget annat än ett svar utan någon sanning.
Jag kan inte tänka mig att det är möjligt att göra ett riktigt stambyte i hela huset och använda relining-metod delvis - alltså när man skulle gå förbi de lägenheter där man protesterade mot styrelsens tillvägagångssätt? :14:

Admin
2010-10-29, 05:26
Tycker du att det kan vara möjligt att genomföra stambyte utan att det påverkar min lägenhet?
Tekniken går framåt, men naturligtvis finner jag det omöjligt att genomföra en stamrenovering utan att de behöver komma in i din lägenhet.
Spelar ingen roll om de ens hade använt sig av reliningmetoden, det hade inte gått ens då. Man behöver ändå tillträde till lägenheten, fast i det fallet så hade ju badrummet i alla fall kunnat vara intakt.

Men, hur förklarar styrelsen detta?
Har du ställt frågan?

Jag tycker att du ska ta upp detta på stämman via en motion, för i mina öron låter det som att styrelsen bedriver något hemligt projekt som allvarligt kan skada hela föreningen och stå alla medlemmar dyrt!


Dessutom har ordföranden i styrelsen bombat oss under ett helt år med en massa skrivelser om att det är omöjligt att genomföra stambyte utan att riva hela badrummet. Detta görs ju i princip hos alla som släppte in byggarbetare.

Det går i och för sig utmärkt att stamrenovera utan att riva badrum, men det beror på omständigheterna och inte minst stamrenoveringsmetod, och uppenbarligen går det inte i det här fallet, vad jag förstår från dig.

Hur ska man då tolka beslut att jag kommer att ansvara för allt stambyte i min lägenhet? Jag fått ju även en lång instruktion (som bifogades med detta beslutet) om hur jag ska göra stambyte, vilka rör skall kopplas där eller här, etc.
Eh? Det låter ju helt sensationellt. Kan du inte lägga ut beslut med instruktion här (eller mejla den till mig)?

Kostamus
2010-10-29, 14:23
Vilken epostadress ska jag använda mig av för att mejla över styrelsens beskrivning?