handdator

Visa fullständig version : Hyra vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt


slipsen
2010-05-20, 17:17
Hej! Studerar en del juridik för närvarande och har stött på en uppgift jag inte lyckas lösa, och skulle uppskatta om någon kunde vägleda mig eller berätta om mitt svar är korrekt. Hoppas det är okej att posta ett fiktivt problem.


I Velinge kommun har man till sin förfäran upptäckt att kommunen äger och förfogar över ett allmännyttigt bostadsföretag. Kommunalråden Ann Vimmel och Anders Sorg driver igenom att hyresrätterna skall ombildas till bostadsrätter. Eftersom hyresgästerna är svårövertalade klämmer kommunalrådet Sorg i med att ”ni som inte vill bo kvar med bostadsrätt kan ju alltid lämna föreningen och ta med era insatser” vidare säger Borg för att förstärka allvaret ”Ni som väljer att bo kvar som hyresgäster kommer också att få betala om räntan går upp för bostadsrättsföreningen eller bostadsrättsinnehavarna”.

a) Vilken möjlighet har en bostadsrättshavare att bli fri från sina förpliktelser gentemot bostadsrättsföreningen?
b) Vad gäller för dem som väljer att bo kvar som hyresgäster beträffande storleken på hyran i de fall räntan ökar på föreningens och grannarnas skulder.

Ange lagrum.

I a) har jag svarat att en bostadsrättshavare har rätt att avsäga sig bostadsrätten enligt BrL 4:11. Finns det fler möjligheter, förutom de uppenbara att överlåta bostadsrätten till en ny innehavare?
I b) har jag svarat att bostadsrättsföreningen blir den nya hyresvärden och att denna måste hålla sig till den hyra som är framförhandlad, och kan således inte höja hyran hursomhelst (saknar lagrum här).

Är detta rätt? Finns det paragrafer jag missat?
Har suttit med denna fråga flera timmar nu och vänder mig till Er expertis.
All hjälp är välkommen.

Admin
2010-05-20, 19:09
Självklart går det utmärkt att föra upp fiktiva problem. Det händer med jämna mellanrum (jag känner t.o.m. igen dessa övningsuppgifter från tidigare).

Vi pratar här om ombildningar och det är inte precis min starka sida... frågan är om det är någons starka sida, med tanke på alla de problem som ofta förekommer i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. De ombildningskonsulter som anlitas verkar ofta (alltid?) ta parti för den ena sidan och ger en skev bild av verkligheten.
Den som jag vet är mest insatt i detta är Sverker Thorslund och det är möjligt att svaren finns att hämta i hans dokument om ombildningar.

A.
Visst är det sant att en bostadsrättshavare kan bli fri från sina förpliktelser genom att avsäga sig bostadsrätten. Det är dock ett alternativ som naturligtivs inte är att föredra om man har en bostadsrätt i en storstadsregion, där en bostadsrätt kostar från några hundratusen kronor och uppåt.
Det enkla alternativet är ju att sälja sin bostadsrätt, vilket naturligtvis är förstahandsalternativet i normalfallet.

Men sedan är frågan märkligt formulerad.
Vill man som hyresgäst inte omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt så kan man heller inte bli tvingad till det.
Dvs, varför är frågan i exemplet formulerad som om att man ändå valt att bli bostadsrättshavare? Man sätter väl till bromsarna i skedet innan?
Men man kanske ska se fråga a som helt fristående från övrig text.

B.
Hyror kan jag inte mycket om, men här är det ju bl.a. hyreslagen som träder in, och som måste följas.
Det är naturligtvis rätt som du svarat att det är bostadsrättsföreningen som blir hyresvärd och som sådan måste följa hyreslagen.
Hyresgäster har ett bättre skydd än bostadsrättshavare, inte minst genom att hyresgäster kan vända sig till hyresnämnden för att få rättelse.
Och hyresgäster har en förening, hyresgästförening, som arbetar för hyresgästerna, vilket helt saknas för bostadsrättshavare, som inte har någon annan att vända sig till än detta forum.
Kruxet i frågeställningen misstänker jag är om bostadsrättsföreningen får använda de ökade räntekostnaderna för själva bostadsrättsföreningen som argument för höjning av hyresgästernas hyra. Eller om de ska se som två separata delar.
Hoppas det finns någon som kan ge dig ett mer konkret svar här.

Avslutningsvis så hoppas jag innerligt att Anders Borg inte skulle lägga sig i händesleförloppet om detta skulle inträffa i verkligheten. :18:

Trötter
2010-05-21, 10:28
Jag antar att du ställer frågan på forumet som student, och då en engagerad student. När det gäller Din första fråga så finns det fler alternativ på din fråga.

Som du anger först är korrekt att BRL kap 4 §11 Men det finns även behandlat i kap 7 § 17 som ger medlem rätt att lämna föreningen om avgiften höjs väsentligt. Man kan kommentera detta med väsentlig höjning och det kommer förmodligen att bli en lång utläggning här på forumet.

När det gäller hyra av bostad så har Admin redovisat lite om förhållandet mellan bostadsrättsförening och hyres gäst. Författningarna som styr detta detta förhållande kan du studera i Jordabalk (1970:994) och Hyresförhandlingslag (1978:304). Här får du lite mer information om hur förhållandet ska vara mellan hyresvärd och hyrestagare.

slipsen
2010-05-23, 22:49
Hej! Tack för visat intresse, mycket uppskattat.

Jag har inte hittat nåt exakt lagrum för vad som egentligen gäller i uppgift b, men detta ska nog räcka för ett godtagbart svar. Antar att jag dessutom slänger med JB 12:55 och liknande paragrafer som behandlar skälig hyra.

slipsen
2010-05-24, 22:19
Har lokaliserat ett par paragrafer under "Rättigheten ställning vid fastighetens övergång till ny ägare" som bör gå att tillämpa, främst JB 7:11 och 7:13.

JB 7:13 säger att även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen.

Detta bör ju gå att använda i uppgift b.