handdator

Visa fullständig version : Tillbyggnad och höjd avgift i brf?


link
2008-05-08, 15:06
För ett par år sedan inredde jag vinden i min bostadsrätt. Jag fixade alla papper med kommunen och fick klartecken av styrelsen att det var ok att inreda vinden. Nu ett par år senare har en medlem "hotat" med att ta upp denna tillbyggnad på årsstämman och få mitt andelstal ändrat (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) och därmed höjd månadsavgift. Medlemmen säger att han har rätten på sin sida och hänvisar till bostadsrättslagen.

Är detta verkligen sant?

Skulle inte styrelsen ha informerat mig om detta när jag först sökte tillstånd?

Kan man verkligen komma ett par år senare och säga att nu ska du få höjd avgift?

Francois
2008-05-08, 15:34
I vår förening har vi också tillåtit medlemmar inreda vinden (som förråd, inte för att bo i). Detta gäller bara medlemmar som har en vind ovanför sig, inte de andra.
Och vi har inte ändrat andelstalen i föreningen, vilket vi kanske borde ha gjort. Å andra sidan har andra medlemmar tagit i anspråk en lite större del av marken än de ska enligt den ursprungliga ritningen. Andra ställer "grejor" vid gaveln och på så sätt "ockuperar" mark. Det skulle bli svårt att ändra andelstalen hela tiden, men vi kanske borde göra det.

Din granne har tyvärr rätt, tycker jag. Din granne kan skriva en motion och få stämman att gå mot styrelsens beslut och få dig att betala mer i avgift. Han borde ändå skämmas, eftersom det förmodligen bara är avundsjuka som driver honom mot dig.

link
2008-05-08, 16:12
Om medlemmen lämnar in en motion till stämman om höjd avgift för tillbygganden vilken majoritet krävs för att motionen ska gå igenom?

Admin
2008-05-08, 16:17
Är det en sak jag lärt mig så är det att ingenting är säkert.

Ett exempel är musikern som blev av med sin elgitarr som han lämnade kvar i sin bil under några minuter när han hjälpte en kompis upp med hans instrument. Försäkringsbolaget vägrade betala med anledning av att det i försäkringsavtalet stod att han inte fick lämna kvar instrumentet i bilen. Klart och tydligt. Det fanns inget tvetydigt i formuleringen överhuvudtaget! Den slutliga domen blev att musikern fick rätt och han fick sin ersättning eftersom man inte ansåg att han inte lämnat kvar gitarren under tillräckligt lång stund för att det skulle räknas som om han lämnat kvar den.

För andelstalet (som styr lägenhetens förmögenhetsvärde) beaktas olika parametrar, t.ex. läget i huset, balkong, bruk av hiss, öppen spis, etc.
Andelstalet (i vilket lokaler/förråd normalt inte räknas in) ska styra avgifternas storlek bland annat genom fördelning av driftskostnaderna.

Då uppstår osökt frågan på vilket sätt driftskostnaderna för föreningen ökas bara för att bostadsrättshavaren inreder sin vind?

Sedan vet vi heller inte vilka papper som förekommit, vad som står i dem eller vad som undertecknats av vem. Det är alldeles för mycket svarta hål här, men jag skulle ändå vilja säga att link har rätt goda möjligheter att klara sig om han inte ger sig.


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;
Andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11537)

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14662)

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15679)

Samma andelstal men olika avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009) - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8610) - Faktabanken

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17720)

Beräkna andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13649)

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15697)

Utökad boendeyta - högre månadskostnad (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11454)

Dubbla andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14857) - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1475)

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14490)

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10293)

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15916)

Avgift för altan på vind i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9905) - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15877) - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14271)

Avskrivningar av brf-fastighetens värde (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14031) - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Andelstal vid ombyggnad av källare (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=204)
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13368)

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12255)

Sänka avgift / ändra andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16395)

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4597) - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=69)

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8788) - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8786) - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

Francois
2008-05-08, 19:12
Jag tror inte att det är så: Andelstalet (i vilket lokaler/förråd normalt inte räknas in) ska styra avgifternas storlek bland annat genom fördelning av driftskostnaderna.

Förråd kan visst vara med i andelstalen. I vår förening har varje lägenhet ett förråd. För vissa lägenheter är förrådet i lägenheten, för vissa andra finns det utanför i en hel "förrådslängä", och för ytterligare fler finns det på egen tomt. Mitt förråd (på min tomt), kan jag inte välja att lämna till föreningen för att någon annan ska ha användning för det, lika lite som jag skulle kunna göra det med mitt badrum.

Men i detta fall med vinden, ta en boende en del av den gemensamma ytan i föreningen. Vilket rent logiskt borde påverka andelstalen. Jag tycker inte att styrelsen gjorde fel när de godkände det, samtidigt som det inte är fel att låta stämman bestämma om detta.

I vår förening, där styrelsen (i vilken jag är ordförande) godkänner att de boende inreder vinden, argumenterar jag att det är bra att de boende gör det eftersom vi ibland har takläckage. Om vinden är oinredd, kan kostnaden för reparationen med läckaget blir väldigt hög, eftersom inget försäkringsbolag vill försäkra sådana skador. Om vinden är inredd, kan den boende upptäcka ett eventuell läckage väldigt tidigt (vilket hänt minst 2 gånger).

Admin
2008-05-08, 19:12
Lycka till på stämman, och berätta gärna här hur det gick.

Det viktigaste av allt.
Kräv klara argument med direkta hänvisningar till lag och stadgar (att bara allmänt referera till bostadsrättslagen (http://hotpot.se/hsb-ny-foereningslag-sou-2010_90.htm) håller inte) för varför ditt andelstal ska höjas.
Förändring av andelstalet måste vara grundat i något regelverk, annars kan stämman inte ta ett beslut i denna fråga.

Tänk på att du kan spela in stämman om du vill säkra dokumentationen så att det inte förvanskas i protokoll (vilket tycks vara rätt vanligt).

Francois.
Det finns mig veterligen inget enhetligt regelverk för hur andelstalen ska beräknas (och definitivt inte i bostadsrättslagen, som medlemmen refererat till). Det finns bara en praxis, och det är säkert fullt möjligt att (för den bostadsrättsförening som så vill) räkna in förråd, även om jag tror att det inte är så vanligt förekommande. Det viktiga är att det görs på ett "rättvist" sätt. Om alla har ett liknande förråd (vilket väl oftast är fallet) så är det kanske meninglöst att räkna in detta.

Meningen med andelstal är ju för att få en rättvis fördelning av hur mycket man ska betala för föreningens gemensamma underhåll, och har inget med värdet på lägenheten att göra. Om man kan hitta ett skäl till varför en inredd vind ökar föreningens gemensamma kostnader så ska självklart andelstalet höjas. Jag säger bara att jag inte kan finna något sådant tydligt skäl i aktuellt fall.

Sedan tycker jag det är styrelsens ansvar att informera om vad som gäller. Och jag tycker inte en stämma ska ta ett beslut om något som måste finnas reglerat, och som man inte bara kan komma i efterskott med allmänna synpunkter på utan stöd i något regelverk. Det känns som att då är det rena vilda västern! Man måste kunna veta vad som gäller.

Francois
2008-05-08, 20:43
Jag förstår vad du menar Admin, men jag tror att ytan på lägenheten väger mycket i hur man räknar andelstalen. Om nu en lägenhet ökar sin yta med ett extra rum (där möjligtvis en person kan sova, vilket betyder att man omvandlat en 2:a till en 3:a eller 3:a till en 4:a). Då tycker jag att det finns anledning att ändra andelstalen. Du pratade om extra kostnader för bostadsrättsföreningen, och det är detta som det handlar om. En extra person medför extra vattenförbrukning, extra sopor, mm.
Om vinden inreds som förråd, där ingen kan bo, finns det kanske ingen stor anledning att ändra andelstalen.

Admin
2008-05-08, 21:18
Visst är det så att ytan brukar vara den tyngst vägande punkten vid beräkningen av andelstalen, men ytan är ju densamma om man inreder vinden. Jag menar, ytan förändras ju inte.

Att vinden inreds betyder inte nödvändigtvis att det bor fler där. Det finns de som bor 5 personer i en etta, och det finns de som lever ensamma i en 5:a. Jag vill nog ha lite tyngre skäl än så för att andelstalet ska öka pga av att vinden inreds. ;)

Francois
2008-05-08, 21:39
Nu inser jag att vi har olika utgångspunkter i våra resonemang.

I vår förening är vindarna otillgängliga. För att komma in i dem behöver man klättra på taket och gå in genom en taklucka, eller så behöver man bygga ett hål i taket i våningen under och bygga en trappa. Och det är det som vi låter de som bor under en vind göra. I vår förening blir alltså obebott och oanvänd yta (som inte används men som tillhör föreningen) plötsligt tillgänglig till den som bor under, som förråd. Hans yta (men inte boyta) ökar dramatiskt.

Jag vet inte hur det ser ut hos "link" som ställde frågan.

link
2008-05-09, 09:41
När det gäller vilka papper som är påskrivna gäller följande:

• Ritningen är godkänd och på skriven av byggnadsnämnden i kommunen

• Ritningen är godkänd och påskriven av styrelsen i bostadsrättsföreningen.

• Det är protokollfört att styrelsen har godkänt min utbyggnad.

Som tidigare sagt var det aldrig tal på någon höjning av andelstalet och självklart har jag bekostat hela bygget själv.


När det gäller tillgänglighet till vinden gäller följande:
Vindsutrymmet når man genom att fälla ner en vindslucka i hallen och vecklar ut en trappa.

Jag har valt att sätta in en permanent spiraltrappa i stället för luckan i hallen.

stephan
2008-07-21, 23:56
Finns erfarenheter avseende utbyggnad av balkong/altan i brf:er?

Ingår balkongytan i lägenhetsytan?
Kan styrelsen besluta om att boende får bygga altaner?
Det måste väl vara föreningen som ansöker om bygglov för utbyggnad av altaner?
Om utbyggnad ges av styrelsen vad ska altanen beläggas med för avgift?

dick
2008-08-31, 16:25
Visst är det så att ytan brukar vara den tyngst vägande punkten vid beräkningen av andelstalen, men ytan är ju densamma om man inreder vinden. Jag menar, ytan förändras ju inte.

Att vinden inreds betyder inte nödvändigtvis att det bor fler där. Det finns de som bor 5 personer i en etta, och det finns de som lever ensamma i en 5:a. Jag vill nog ha lite tyngre skäl än så för att andelstalet ska öka pga av att vinden inreds.
Att se till förhållanden i en enskild lägenhet går naturligtvis inte. I bostadsrättsföreningar gäller likhetsprincipen, och den innebär att man betalar avgift efter samma princip oavsett hur många man bor i en lägenhet. Man betalar efter andelstalet, och det bygger till 99% på bostadsytan. Detta innebär att en större lägenhet betalar mer av allt, även snöskottning, administration mm.

Om vi ser 25 år framåt i tiden och tänker på vad inredda vindar kommer att innebära så har vi större kostnader för vattenskador (ofta pga öppna fönster). Mer värmeförbrukning då värme stiger uppåt och en ökad förbrukning av vatten, sopor mm. Sedan kan man undra hur det blir med ansvar för underhåll, försäkring, skador, mm?

Över tid vet vi att en större lägenhet kommer att hysa fler människor. Hur gör vi när nästa familj flyttar in? Ska vi kräva redovisningsplikt av antalet boende i lägenhet med inredd vind? Det borde ju vara en naturlig följd om man motiverar avgiftsfritt boende för att man inte är fler just nu.

Admin
2008-08-31, 17:18
Du har onekligen en poäng där!!!

Kärnfrågan för vad andelstalet ska beräknas på bör vara vad de som bor i bostadsrätten förväntas kosta föreningen i de gemensamma kostnaderna.
Det kan man säkert tvista länge om hur detta ska beräknas.... och kanske t.o.m. om vad som räknas som bostadsyta. Enklast är naturligtvis att utgå från just bostadsytan, precis som du säger. Men det är ändå viktigt att beakta att bostadsytan inte på något sätt är avgörande för hur många som nyttjar lägenheten. Om det sedan finns något sätt att ta hänsyn till detta i ett regelverk, ja det vet jag inte.

Likhetsprincipen... eller rättvisa?
Du nämner likhetsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062). Det finns väl ingen i Sverige som talar så mycket om denna luddiga "lagprincip" som jag, men i detta specifika fall anser jag inte att likhetsprincipen ska gälla. I stället är det lagar och stadgar som ska styra. Bostadsrättshavare ska ha rätt att få veta vad andelstalet beräknas på. Det ska inte vara godtyckligt från förening till förening, från styrelse till styrelse eller från fall till fall... så som det fungerar idag.

Det viktiga som jag ser det är alltså att det tas fram lagar om beräkning av andelstal som är enhetliga för alla. Det ska inte bara vara likhet mellan boende i varje brf, utan även mellan samtliga boende i samtliga brf:ar i landet.

dick
2008-08-31, 21:09
Det jag menar är att även om en bostadsrättshavare inrett sin egen kallvind (utan bostadsrätt) till bostadsyta för egna pengar så måste den vinden in i bostadsrättsbeståndet och få en avgift som all annan yta i bostadsrättsföreningen. Om inte så frångås likhetsprincipen då övriga originallägenheter i föreningen annars får ett högre andelstal än vad deras bostadsytor faktiskt motsvarar av den totala bostadsytan i föreningen.

Visst kan det vara motiverat att ge viss rabatt för att uppförandet skett på egen bekostnad, men efter avskrivningstiden så faller även detta argument, och då bör ytan belastas med "full avgift".

Luci
2009-10-26, 11:31
Jag har försökt lista ut de olika fördelningarna, bla årsavgift/kvadratmeteryta. Nyckeltalet i min förening var ett år 594, men om jag tillämpar det på min dåvarande årsavgift och lägenhet (35412 kr/66 kvm) så får jag ju 537 istället. Ska inte alla medlemmar i föreningen få samma tal för sina lägenheter?

Och om vi som förening bygger lägenheter uppe på vinden måste andelstalen fördelas om på nytt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) eller hur? Tanken var att jag skulle räkna ut årsavgiften för de nya lägenheterna med hjälp av andelstalet men då måste jag veta hur.

Essa
2009-10-26, 12:48
Andelstalen baseras ofta till största delen på kvadratmeterandel men inte alltid. De kan vid fastställande ha viktats något för att kompensera skillnader inom huset. Exempevis: Det kan ha ansetts bättre att bo i bostadsrätt på första våning, slippa springa i trappor. Finns hiss kan driftskostnad för denna ha lagts på högre våningar. En större lägenhet kan ha fått en liten rabatt om den inte har fler av de dyra kök och våtutrymmena.

Dessa värderingar vid fastställande av andelstal i bostadsrättsförening ändras över tid och man kan ha tänkt olika på 20-talet jämfört med 60-talet.