handdator

Visa fullständig version : Fuktskada från ventilationskanal i brf - Vem svarar för reparationskostnad?


koman23
2010-04-07, 11:14
Jag bor i en helt fristående bostadsrättsförening. Det går en ventilationskanal från husets tak ner till avloppet. Föreningen består utav parhus så det bor ingen över eller under den boende. Ventilationskanalen utnyttjas endast av den boende. Det som hänt är att en skarvmuff mitt i huset gått sönder. Den boende märkte detta genom att det började droppa våningen under, i badrummet, från taket.

Den boende kapade då med hjälp utav en kompis upp ett hål för att kunna se var fukten kom från och såg då att skarvmuffen var trasig. Denna muff kom då åt att bytas genom en befintlig lucka våningen ovanför. Muffen byttes ut av en fackmässig firma.

De sågade alltså upp hålet utan att kontakta någon i styrelsen eller försäkringsbolag.

Frågan är vilka kostnader föreningen respektive den boende ska stå för?
Den boende vill att föreningen skall stå för hela kostnaden och yrkar på bristande underhåll från föreningen sida.
Styrelsen påpekar att föreningen ska stå för muffen men inte för gipsskivan som kommer monteras dit där hålet sågades upp.

Kan styrelsen fatta ett beslut kring detta utan ett styrelsemöte?

Husen är byggda 1988.


Här följer en del av våra stadgar

Bostadsrättsföreningens ansvar
32§
Bostadsrättsföreningen ansvarar för byggnadens (inklusive bostad, förråd och garage) bärande konstruktion och yttre skal, inklusive fortlöpande reparationer och utbyte av: tak, panel, bläck, rännor, vindskivor, fönster, dörrar, grund, ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, informationsöverföring och vatten (som inte är synliga i lägenheten), samt radiatorer, värmeledningar och varmvattenberedare i lägenheten. Föreningen svarar också för rökgångar (ej rökgångar i kakelugnar) och ventilationskanaler som föreningen försett lägenheten med. I alla dessa fall såsom föreningen utrustat lägenheten i orginal.
Vidare vad det gäller fönster: för ommålning och omkittning av den del som är utvändig. Dock måste den boende åtgärda skada på glas och isolering mellan fönster. Alla invändiga delar ansvarar den boende för. Vidare vad det gäller ytterdörrar, dvs dörrar i entré, förråd och terrass: för ommålning och omkittning av den del som är utvändig. Vid behov ansvarar föreningen för byte av ytterdörr. Den/De ska motsvara gällande normer för brandklassning och ljuddämpning. Lås och beslag ansvara bostadsrättsföreningen för. Föreningen svarar för att huset och föreningens fasta egendom i övrigt är väl underhållet och hålls i gott skick.

Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter
33 §
Bostadshavaren ansvarar för skötsel och
reparation för allt det invändiga som inte
innefattas av 32§ ovan.
Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad
hålla lägenheten i gott skick.
Det innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för
att såväl underhålla som reparera lägenheten
och att bekosta åtgärderna.

Bostadsrättshavaren ansvarar själv för att teckna
försäkring som omfattar det underhålls- och
reparationsansvar som följer av lag och dessa stadgar.

Bostadsrättshavaren ska följa de anvisningar
som föreningen lämnar beträffande installationer
avseende avlopp, värme, gas, el, vatten,
ventilation och anordning för informationsöverföring.
Ändringar i sådana installationer som föreningen försett lägenheten
med ska i förväg godkännas av bostadsrättsföreningen
såsom det specificeras i 37§ om förändring av lägenhet.
Åtgärderna ska alltid utföras fackmässigt.
Bostadsrättshavarens underhålls- och
reparationsansvar för lägenheten omfattar bland annat:
-Ytskikt på rummens väggar, golv och tak jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt, bostadsrättshavaren ansvarar också för fuktisolerande skikt i badrum och våtrum.
- Icke bärande innerväggar, stuckatur.
osv.

Francois
2010-04-07, 14:14
Du skriver:
"Kan styrelsen fatta ett beslut kring detta utan ett styrelsemöte? "

Svar nej. Varför skulle ni vilja göra det? Beslutet ska dessutom protokollföras.
Man kan alltid ta beslut via mail innan ett möte, men det är ofta mycket bättre att träffas och prata tillsammans, speciellt när det handlar om vattenskador, som ofta är komplicerade. Även om ett beslut tas utanför ett styrelsemötet, ska det protokollföras på nästa möte.

Jag tycker att den boende ska ta kostnaden för hålet de själva gjort.
Men det kan vara mer komplicerat än så:
- föreningen ska ta kostnaden för en eventuell skada som har orsakats av den trasiga ventilationsröret.
- om det varit en fuktskada precis där den boende gjort ett hål, ska innetaket (var det innertaket?) ändå lagas av föreningen, och därmed ska även hålet fixas (den boende står dock för ytskiktet eller för en del av det, kolla med föreningens försäkringsbolag).
- om hålet gjorts i en frisk del av innertaket, ska den boende laga taket själv. Den boende gjorde fel i att inte informera styrelsen, de får ta sitt ansvar för den skadan han själv åstadkommit

Styrelsen borde ha öppnat ett ärende hos föreningens försäkringsbolag.

koman23
2010-04-07, 16:19
Du skriver att den boende står för ytskiktet,

Vad räknas som ytskikt?
Räknas inte gipsskiva som ytskikt i ett badrum? Har för mig att jag läst att i vanliga rum räknas ytskiktet som tapet, målning, medan det i badrum även ingår gipsskivan i ytskiktet?

Det är innertaket som är ursågat.
Vad är det som pekar på att det är försäkringsbolagens yttrande som är gällande för ansvar av reperationen?

När går stadgarna i sådant här ärende in och styr vem som är ansvarig?

Om jag tolkar dig rätt;
när något går sönder och orskar vatten/fuktskada som föreningen är ansvarig för, är föreningen skyldig att reparera allt som blivit fuktskadat förutom ytskiktet?
Samt då också tvärtom, om något går sönder och orskar vatten/fuktskada som bostadsrättshavaren är ansvarig för, är bostadsrättshavaren skyldig att reparera allt som blivit fuktskadat.

Francois
2010-04-07, 19:29
Jag tror att det är bäst att kolla med er förvaltare. Vi har en HSB-broshyr som beskriver detta i detalj, och som vi försöker följa, liksom vad försäkringsbolaget säger.

I ert fall borde den boende laga innertaket han skadat själv, eftersom det inte fanns någon anledning att göra hål där. Om bostadsrättshavaren vägrar betala själv, kan ni skicka en entreprenör som fixar skadan, och så skickar ni fakturan till honom. Betalar han inte, går ni till kronofogden.

"Samt då också tvärtom, om något går sönder och orskar vatten/fuktskada som bostadsrättshavaren är ansvarig för, är bostadsrättshavaren skyldig att reparera allt som blivit fuktskadat".
Nej, det beror på om det handlar om slarv/uppsåt eller om det är en olycka. Är det en olyckshändelse, delar man på reparationskostnaden mellan brf och brh enligt principen stommen/ytskiktet. Är det slarv, eller har den boende anlitat en underentreprenör (som har en egen försäkring) som gjort fel, borde entreprenörens försäkring ta kostaden.

I vissa fall (som jag inte vet exakt vilka de är), om skadan uppstår i en del som föreningen är ansvarig för, ska föreningen ersätta även ytskiktet, men då ska man dra av ett belopp beronde på hur gammalt ytskicket är. Är ytskiktet nytt från dagen innan, får den boende full ersättning. Är ytskiktet 20 år gammalt, får den boende ersätta hela ytskiktet. Ungefär så.

"Vad är det som pekar på att det är försäkringsbolagens yttrande som är gällande för ansvar av reperationen?"
Just denna diskussion har vi i vår brf. I ett fall hos oss hade vi bestämt i styrelsen att den boende varit slarvig (inte bostadsrättshavaren, men hans entreprenör) och vi ville kräva full ersättning av den boende.

Men föreningens försäkringsbolaget var villig att bedömma skadan som en olyckshändelse, och erbjöd sig betala skadan (minus självrisk och åldersavdrag). Vi gav oss, eftersom det var enklast (hur bra anledning är detta egentligen?), och det blev billigare för den boende.

Nu håller vi på undersöka varför försäkringsbolaget ökat vårt premier med 3%. Är det på grund av denna skada? Om det är så, kommer vi att bestrida höjningen, eftersom vi anser att vårt försäkringsbolag inte skulle betalat.

Harald
2010-04-08, 02:04
Nu får ni ge er och sansa er lite granna! Hur ska ni kunna förvalta en Brf-förening om ni hänger upp er på ett litet undertak i ett badrum...? Oavsett stadgar, Jag ser det så här:

Händig och intresserad medlem upptäcker möjlig vattenläcka och öppnar ett inspektionshål för att undersöka saken.

Finner verkligen en läcka, som är föreningens dessutom, och meddelar således styrelsen som nu kan åtgärda läckan.

Det är klart som korvspad att denne medlem ska ha stöttning av föreningen för sitt undertak! Vi snackar gipsskiva, lite spackel och våtrumsfärg, kostnad 2-3 000 kr!!

Om ALLA medlemmar vore lika vakna, skulle många (vatten) skador kunna stoppas tidigare innan skadorna blir omfattande.

Vad skulle han gjort istället då? Anmält till styrelsen, som hade tagit upp det på nästa möte, som hade utsett en ansvarig att kontrollera saken, som hade glömt av det till nästa möte, som hade blivit påmind, som hade gått dit och inte sett nå´t för den dan läckte det inget... osv osv.... En sån här läcka kan hålla på länge....

Heder åt vakna och engarerade medlemmar! Hellre det och att det blir fel någongång, än ett lass med "hyresgäster" som delägare i min fastighet!!

Francois
2010-04-08, 09:49
Nu tycker jag att Harald ska skärpa sig.

Visst ska medlemmar meddela styrelsen i första hand (eller vicevärden, som arbetar för föreningen). En bra styrelse ska skicka en besiktningsman och entreprenör med en gång och fixa felet.

Var går din gräns Harald på vad medlemmar ska få göra innan de börjar få för sig att de ska rapportera till styrelsen?

Nej, minsta misstanke av en vattenskada ska omedelbart rapporteras till styrelsen.

Sen är din beskrivning av en styrelse som du inte har nån aning om och aldrig har träffat är så oförskämt.


Vad skulle han gjort istället då? Anmält till styrelsen, som hade tagit upp det på nästa möte, som hade utsett en ansvarig att kontrollera saken, som hade glömt av det till nästa möte, som hade blivit påmind, som hade gått dit och inte sett nå´t för den dan läckte det inget... osv osv.... En sån här läcka kan hålla på länge....

koman23
2010-04-08, 10:13
Föreningen har haft några vattenskador innan, som lett till att försäkringsbolaget kontaktas. Sedan spelar det ingen roll hur liten kostnaden är.

Styrelsen har enligt lag skyldighet att gå efter stadgarna och gällande lagar. Så styrelsen kan inte gå in och betala en liten kostnad bara för att skadad är liten, och nästa gång kräva att den boende ska stå för kostnaden när skadan är större och dyrare.

Min fråga handlar mest om hur föreningen ska tolka stadgarna och lagarna för att påvisa vilka delar den boende är anvsvarig för vid vattenskada, (inte då vattenledningskada) oavsett vad som orsakat vattenskadan/fuktskada.

Detta för att alla i föreningen ska få samma svar från styrelsen om hur den boende är ansvarig för vissa delar i föreningen.

Har hittat en länk här som jag läst:
Regelverk vid vattenskador i en brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=8940#post8940)

Regleras i stadgar och lag
Underhålls- och reparationsansvaret för föreningen och för den enskilda medlemmen regleras i bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

Vid skador i en bostadsrätt har den av föreningen eller bostadsrättshavaren som har underhålls- och reparationsansvaret enligt lag och stadgar för viss egendom också huvudansvaret för att egendomen blir reparerad. Det ansvaret tillkommer föreningen respektive bostadsrättshavaren oavsett hur skadan uppkommit.

Innebörden av underhålls- och reparationsansvaret
Den underhålls- och reparationsansvarige ska vidtaga nödvändiga underhålls- och reparationsåtgärder för att hålla lägenheten och fastigheten i gott skick.
Den underhålls- och reparationsansvarige ska även betala för genomförda underhålls- och reparationsåtgärder.

Denna fördelning gäller även vid vattenskador, men vattenledningsskada (som behandlas här nedan) är ett undantag.


Följdskador
Vid skador i en bostadsrättslägenhet är det inte den som är ansvarig för den del som orsakat skadan (t.ex. ett brustet vattenledningsrör) som också ska reparera de följdskador som uppkommit.

Den som enligt föreningens stadgar har underhållsansvaret för de skadade delarna av fastigheten ansvarar för att reparera dem!

Jag hoppas det jag citerat ovan stämmer,och att det inte tillkommit lagar som säger något annat.