handdator

Visa fullständig version : Vindsinredning


zapman
2010-03-22, 14:56
Jag bor i en fastighet med en attraktiv vind i Stockholms innerstad som bostadsrättsföreningen bestämt sig för att låta inreda. Vi har ansökt om byggglov och är nästan klara med detta.

Nu står vi inför nästa fas: finansiering, genomförande och försäljning.

Somliga i föreningen är försiktigare än andra, och vill sälja som råvind till något vindsutvecklarföretag så att föreningen inte tar någon ekonomisk risk. Vi är dock andra som ser ekonomiska fördelar med att sälja ett mer färdigt projekt, och att risken i själva verket är liten med tanke på efterfrågan. Då kan man också säkerställa att föreningens bästa efterlevs i projektet.

Är det någon som har erfarenhet av hur man bäst går till väga? Är det något särskilt föreningen borde tänka på?

Tacksam för synpunkter!


För trådar om försäljning av råvind i en bostadsrättsförening, se bl a;

Frågor kring råvindsupplåtelse (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15877) - Exempel på hur andelstal räknas ut

Frågor kring försäljning av råvind (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18741)

Köp av råvind i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11610)

Sälja råvind utan stämmobeslut (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15622)

Jäv? - Råvind/Förrådsutrymmen i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11119)

Väsentlig förändring - ny ekonomisk plan i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13129)

Osäkra ägarförhållande kring vindsvåningar (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13324) - E24

Råvinden en guldklimp med risker (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16976) - SvD

Stämmobeslut och hyresnämnden - försäljning av råvind till bostadsrättslägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15727)

Föreningen har sålt råvinden, låtit bygga vindslägenheter - Ansvarsfrihet, likhetsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15660)

Vindsbygge - försäljning av råvind (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16034)

Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt - Vindslägenhet med råvind (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12986)

Föreningen vill sälja råvind (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14132)

Fråga om "utvidgning av föreningens verksamhet" i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14271) - Vindsförsäljning

Utredning och förstudie om råvind i brf (http://hotpot.se/Pdf/brf-ravind-vindsforsaljning.pdf) - Exempel (Pdf)

Vindsprojekt - Sälja föreningens råvind (http://hotpot.se/Pdf/brf-vindsprojekt.pdf) - Brf Gjutaren (Pdf)

Exempel på projektplan vid råvindsförsäljning (http://hotpot.se/Pdf/brf-forsaljning-ravind-projektplan.pdf)

Vindsutbyggnad i brf, utredning (http://hotpot.se/Pdf/brf-vindsutbyggnad.pdf) - Exempel

Exempel på motion om råvind (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14861) - med utredning av olika alternativ

Trötter
2010-03-22, 17:04
Det finns alltid en ekonomisk risk när man ska göra en investering. För att minimera den ekonomiska risken, så är det avgörande för hur man planerar och upprättar avtal som gäller projektet.

Om ni har bygglovsansökningar klara kan ni driva projektet i egen regi.

Det är inte säkert att risken blir mindre om man anlitar en exploatör som utför hela projektet på egen hand. Om denna exploatör går i konkurs kan följderna bli besvärliga för bostadsrättsföreningen.

För att säkerställa föreningens ekonomiska intressen gäller det att projektet utförs på ett betryggande sätt, och att det finns klara och tydliga ramar för entreprenörer som ska utföra den praktiska biten.

Några punkter tänka på.

Projekt start (Teoretiska delen)
Upprätta rutiner för hur ni i styrelsen ska arbeta med projektet
Utse en projektledare som är ansvarig för projektet
Gör en förstudie
Sätt upp en kvalitetspolicy för projektet
Säkerställ finansiering
Alla handlingar/dokumentation som rör projektet ska vara adresserade styrelsen i bostadsrättsföreningen och ska öppnas gemensamt vid styrelsemöte. Om inte detta görs bör handlingarna/dokumentationen betraktas som ej tillbörliga
Kontrollera tilltänkta entreprenörer genom referenser, skattemyndighet och att de som leder företaget har rent mjöl i påsen.
Begär verifikationer på försäkringar som entreprenör ska ha
Kontrollera att entreprenörer har arbetsmiljöplan
Upprätta branschanknutna avtal med entreprenörer
Skriv kontrakt med hjälp av juridisk expertis
Tänkvärt: Det är inte alltid att den billigaste entreprenören är den bästaProjektet genomförandet (Praktiska delen)
Kontrollera att entreprenörer följer arbetsmiljöplan
Kontrollera att entreprenörerna följer kvalitetspolicyn
Stäm av projektet med regelbundna byggmöten
Reglera alla förseningar omedelbart eller enligt kontraktet
Var väldigt restriktiv mot de extraarbeten som entreprenörer kommer att föreslå under projekttiden
Besikta enligt gällande föreskrifter och enligt ett upprättat schema
Alla besiktningsanmärkningar skall vara åtgärdade inom projekt tiden
Om det uppstår förseningar reglera detta enligt avtal
Betala aldrig i förskott, håll inne pengar om det uppstår tvistDet finns säkert mer att tänka på när man utför ett byggprojekt. För att säkerställa projektet kan ni anlita en extern projektledare som utför en del av arbetet åt styrelsen. Projektledaren kan upprätta bl a avtal med entreprenörer, sköta byggmöte, reglera förseningar, kontrollera så att besiktningar blir utförda vid rätt tillfällen.

zapman
2010-03-22, 22:01
Tack för snabbt och utförligt svar!

Det låter som du också förordar ett arbete i egen regi. Vad vi diskuterat i styrelsen är att få in en kund tidigt i projektet, även om ombyggnaden inte ens är genomförd. Då har man en trygghet i att köparen är klar, samtidigt som denne kan få påverka utformningen av vinden.

Harald
2010-03-22, 23:46
Jag jobbar som byggledare och besiktningsman och har mer än 10 års erfarenhet från bostadsrättsföreningar och dylika projekt. Jag avråder bestämt från att bygga i egen regi. Riskerna är alldeles för stora och arbetet med att följa upp och kontrollera kommer att ta mycket (gratis) tid från er styrelse.

På kalkylstadiet kan det se bra ut, men vid ombyggnader går det alltid åt mer pengar än vad man tror + att kalkylen klarar inte speciellt hög standard.

Om er nya medlem t ex vill ha vattenburen golvvärme (eftersom vindsutrymmen kan bli knepiga att möblera så vill man undvika radiatorer) så klarar oftast inte kalkylen detta, vilket gör att ni sätter in vanliga element = slutprodukten blir ej lika bra som den skulle kunna bli. En medlem som själv slantar för detta kommer att lägga krut på dessa system, vilket gynnar bostadsrättsföreningen eftersom föreningen sedan ÄGER dessa!

Jag hade sålt projektet, gärna direkt till slutkunden. Skriv ett kontrakt där färdigställandetid och alla försäkringar ingår. Då löper bostadsrättsföreningen ingen ekonomisk risk, och ni får era pengar direkt.

Efter godkänd slutbesiktning har ni en nöjd ny medlem som gjort sitt livs affär och ni kan nu börja debitera avgift för ytan.

Francois
2010-03-23, 00:31
Jag vill säga tvärtom. Inte att jag kan så mycket om bygg, men:
- om ni anlitar en konsult/projektledare som ni litar på,
- och renoverar vinderna i egen regi under ledning av denna byggledare,
då har ni full kontroll över vad som sker (i motsats till om ni säljer först) och får dessutom förmodligen bättre betalt för det.
Risken kan bli högre, men det finns också en risk att låta en exploatör göra lite som han vill i er fastighet. Då kan det bli konflikt och allt annat tråkigt som det kan innebära.

kluringen
2010-03-23, 02:14
Mitt spontana råd: Bevara vinden som vind. Det finns för många tekniska fallgropar när man gör om en kallvind till uppvärmt utrymme. De värsta bristerna uppenbarar sig först efter 5-10 år och då är det för sent att tänka om.

Miljonerna som bostadsrättsföreningen tror att de får för råvinden äts snart upp av andra utgifter som vindsbygget medför. Det blir fler som betalar avgift säger några, men det är ett nollsummespel eftersom de nya bostadsrätterna också medför ökade driftskostnader. Andra oförutsedda problem tillkommer, t ex ökad isbildning i stuprör och på taket mm.

Bygga i egen regi är för svårt om det inte finns en riktigt kunnig eldsjäl bland medlemmarna som vill och är kapabel att driva ett så pass komplicerat projekt. Om det så bara handlar om anlita "rätt" konsulter.

En sak är säker, det är alltid någon eller några som gör sig en hacka på att det byggs vindsvåningar men det är sällan som kulorna hamnar i bostadsrättsföreningens kassakista.

Francois
2010-03-23, 09:29
En sak är säker, det är alltid någon eller några som gör sig en hacka på att det byggs vindsvåningar men det är sällan som kulorna hamnar i bostadsrättsföreningens kassakista.

Är det så? Har du läst detta någonstans? Eller hur vet du det?

Trötter
2010-03-23, 10:38
Jag vill påstå att nästan vem som helst kan driva ett sådant projekt som diskuteras, om vederbörande har förmågan och motivationen att sätta sig in i hur ett byggprojekt genomförs teoretiskt.

Harald påstår att det skulle vara komplicerat att driva ett byggprojekt och att man inte ska genomföra detta i egen regi. Det kan möjligen härledas till att han vill värna sin arbetsmarknad. Jag kan till viss del hålla med att somliga styrelser inte ska ta på sig en dylik uppgift. Detta med anledning av det finns styrelser som inte har den intellektuella nivån som krävs för att genomföra och sätta sig in i de arbetsuppgifter som ett byggprojekt omfattar.

Det man kan se i media och litteratur är att byggbranschen har allt att önska vad gäller kvalitetssäkring av sin produkt. Det som ofta sker vid byggprojekt är att entreprenörer inte tar sitt ansvar och att beställare är dåligt insatta i de avtal som ingås. För att säkerställa kvalitet på produkten krävs att beställare och utförare är insatta i sina delar av projektet via bra avtal som skyddar båda parter.

De arbetsuppgifter en styrelse kan göra i ett sådant projekt är att fastställa de ekonomiska ramarna som ska gälla för projektet. Ansvaret för alla andra delar av projektet bör entreprenörer med fackkunskap bära, och det är här som avtalsbiten kommer in. Som då ska innehålla tidsramar, kostnadsramar, kvalitetskrav, egenkontroll, tredjepartskontroll, garantier långa och korta, faktureringsrutiner, förseningskompensationer, tvistfrågor.

Den delen som är av stor vikt vid ett byggprojekt är att alla kontroller blir utförda vid rätt tillfälle och enligt gällande norm. Det är här som besiktningsorganet kommer in och som ska vara av yttersta kvalitet och ha en dokumenterad akademisk utbildning, gärna civilingenjör. Alla andra som uppger sig vara besiktningsmän och inte uppfyller de krav som projektägaren sätter upp, gör sig icke besvär. Det bör vara så att det är beställaren som bär ansvaret för att besiktningsman anlitas och finansieras. Besiktningar ska genomföras utan yttre påverkan. Som det är i dag går entreprenören runt tillsammans med besiktningsorganet och kan därigenom påverka de beslut som besiktningsmannen fattar. Så en tredjepars kontroll bör utföras helt utan yttre påverkan.

Det är projektägaren som har makten att stoppa och starta ett projekt eller delar av projekt. Så det är oerhört viktigt att planeringen är utförd på ett betryggande sätt. Här har styrelsen möjlighet att anlita en projektledare. Projektledaren ska ha en väl dokumenterad erfarenhet, goda referenser och framförallt vara akademiskt skolad. Projektledaren bör även ha god erfarenhet angående byggekonomi. Projektledaren är direkt ansvarig gentemot beställaren, detta medför att styrelsen bara har en person att svara mot, vilket underlättar hela arbetet. Inom styrelsen bör man utse den eller de som har kontaktansvaret gentemot projektledaren.

Mitt spontana råd: Bevara vinden som vind. Det finns för många tekniska fallgropar när man gör om en kallvind till uppvärmt utrymme. De värsta bristerna uppenbarar sig först efter 5-10 år och då är det för sent att tänka om.
Det är här kvalitetsnormerna kommer in. Förstudien som ska ligga till grund för hela projektet ska även ska inefatta kvalitetsnormer och de garantitider som ska gälla för det slutgiltiga resultatet.

Miljonerna som bostadsrättsföreningen tror att de får för råvinden äts snart upp av andra utgifter som vindsbygget medför. Det blir fler som betalar avgift säger några, men det är ett nollsummespel eftersom de nya bostadsrätterna också medför ökade driftskostnader. Andra oförutsedda problem tillkommer, t ex ökad isbildning i stuprör och på taket mm.Det kan ju vara så att hela projektet kan förkastas för att kostnaderna blir för höga. Detta kommer man att upptäcka under arbetet med förstudien.

Bygga i egen regi är för svårt om det inte finns en riktigt kunnig eldsjäl bland medlemmarna som vill och är kapabel att driva ett så pass komplicerat projekt. Om det så bara handlar om anlita "rätt" konsulter.Här kan bostadsrättsföreningen driva en typ av kursverksamhet för intresserade medlemmar vad gäller projektplanering. Det går att anlita föreläsare som har kunskap på området och god litteratur för egenstudier. Kunskapens börda är lätt att bära om viljan finns.

En sak är säker, det är alltid någon eller några som gör sig en hacka på att det byggs vindsvåningar men det är sällan som kulorna hamnar i bostadsrättsföreningens kassakista
Om det är så lukrativt för en del så vill jag rekommendera alla bostadsrättsföreningar som har funderingar på att exploatera råvind att göra detta. En ekonomisk förening ska bara bära sina kostnader utan vinstintresse. Så de kostnader som en utbyggnad medför ska täckas av den inkomst som föreningen förväntar sig vid en försäljning av utökningen av boytan.

zapman
2010-03-23, 14:11
Om det är så lukrativt för en del så vill jag rekommendera alla bostadsrättsföreningar som har funderingar på att exploatera råvind att göra detta. En ekonomisk förening ska bara bära sina kostnader utan vinstintresse. Så de kostnader som en utbyggnad medför ska täckas av den inkomst som föreningen förväntar sig vid en försäljning av utökningen av boytan.

Som framgår så är ekonomi (vinst) kontra risk det bärande temat.

Vi har haft dessa diskussioner i styrelsen och på stämma också, och motivet till ett genomförande är givetvis ekonomiskt: att kunna amortera av lån och genomföra kostsamma projekt (omputsning av fastigheten t.ex). Vi har redan genomfört ett stambyte (med kvarboende!) för några år sedan, så vi är väl bekanta med vad ett byggprojekt innebär, även i umbäranden för övriga medlemmar under nästan ett års tid. Det måste alltså finnas goda och positiva skäl för bostadsrättsföreningen för att sätta igång detta!

Om det nu blir ett projekt vill man därför att de värden som skapas till så stor del som möjligt gynnar föreningens ekonomi, snarare än en "vindsproducent" som kanske gör samma sak och ändå handlar upp hela bygget externt. Jag tänker på några förslagna mäklarhus i Stockholm som specialiserat sig på vindsprojekt där man säljer VUPs (vind under produktion), dvs en avtalsreglerad "vision" av projektet med ett fast pris och färdigdigställandedatum.

kluringen
2010-03-23, 15:40
Är det så? Har du läst detta någonstans? Eller hur vet du det?

Det är så. Vår bostadsrättsförening sålde råvinden för tio år sen. Nu sitter vi här med svarte Petter och ett svårhanterbart underhållsansvar. Jag kan också med konkreta efterkalkyler visat att bostadsrättsföreningens ekonomi inte påverkats nämnvärt positivt genom ingreppen i vårt gamla fina hus som inte är konstruerad för den här typen av tillbyggnad från början.

Alla uppkomna bekymmer kan inte hänföras till byggfusk utan snarare till ovisshet om vissa på senare tid uppfunna konstruktioners livslängd.

Jag vill påstå att nästan vem som helst kan driva ett sådant projekt som diskuteras, om vederbörande har förmågan och motivationen att sätta sig in i hur ett byggprojekt genomförs teoretiskt.

Jag tycker att du förringar en hel yrkeskår när du påstår att de med mångårig erfarenhet och flera års högskolestudier är utbytbara med vem som helst som har en tillräckligt hög intellektuell nivå bara de sätter sig in i hur ett byggprojekt ska genomföras eller gå en kurs.

Harald påstår att det skulle vara komplicerat att driva ett byggprojekt och att man inte ska genomföra detta i egen regi. Det kan möjligen härledas till att han vill värna sin arbetsmarknad

Jag har både den rätta utbildningen och lång branscherfarenhet och håller nog med Harald. Jag är kunnig i både byggekonomi och byggnadsteknik i gamla kåkar och vågar med fog påstå att det är ytterst få bostadsrättsföreningar som går iland med att driva ett vindsprojekt själva. Även om man bara säljer råvinden måste fastighetsägaren i eget intresse övervaka hela byggprocessen mycket noga, varför jag avråder föreningar från exploatera vinden över huvud taget. Det är en konst i sig att anlita de rätta entreprenörerna och konsulterna. Branschen är överhettad och att Harald skulle behöva värna om sin egen arbetsmarknad är befängt.

Om det är så lukrativt för en del så vill jag rekommendera alla bostadsrättsföreningar som har funderingar på att exploatera råvind att göra detta. En ekonomisk förening ska bara bära sina kostnader utan vinstintresse. Så de kostnader som en utbyggnad medför ska täckas av den inkomst som föreningen förväntar sig vid en försäljning av utökningen av boytan.

Just för att det är så lukrativt vimlar det av profithungriga aktörer för vilka en stackars bostadsrättsförening är ett lätt byte. Framför allt om bostadsrättsföreningen är nöjd med att projektet resulterar i plus minus noll med hänvisning till att en förening ska drivas utan vinstintresse.

Finns det inget vinstintresse från BRF:s sida, finns det heller ingen anledning att avstå de rymliga vindsförråden som de boende har tillgång till. Varför riskera att det uppstår framtida skador på huset? Framtida skador är ytterst svårt att helt undvika även om projektet drivs av ett aldrig så kunnigt team. Man kan inte ha en konsult som står och flåsar i nacken på varenda byggubbe. Även erfarna besiktningsmän kan missa små men viktiga detaljer som uppdagas först 10-15 år efter slutbesiktningen när en skada har konstaterats.

Det där med kvalitetssäkring låter fint men inte så lätt att leva upp till. Rent juridiskt gäller garantierna för utfört arbete endast i två år. Har entreprenören dessutom gått i konkrus under garantitiden finns det ingen att ställa till svars. Byggfelsförsäkringen är den mest värdelösa av alla försäkringar och gäller dessutom endast i tio år.

j.a
2010-03-23, 18:47
Jag vill inte vara djävulens advokat eller så (är jag redan) men det är många styrelser som plötsligt från ingenstans tror att de har kompetens att leda ett mycket komplicerat bygg i innerstan (som detta är).

I vanliga fall tror jag det är få styrelser som skulle känna sig bekväm med att bygga en ny flerbostadsbyggnad i egen regi. Bortsett från kompetens krävs det tid, tid, tid och pengar.

Jag har varit med om råvindsexploatering och det är till och med så att många byggföretag inte offererar pga komplexiteten och de stora riskmomenten.

Det stämmer att man får mindre betalt om man säljer "på rot" men i sådant fall kan man upprätta avtal med vederlag i form av en viss prestation från byggaren. Ni överlåter råvinden mot att de installerar nya hissar, byter fönster eller något annat som ni behöver ha utfört vilket kan bli en affär där båda parter blir nöjda.

zapman
2010-03-23, 20:06
det är många styrelser som plötsligt från ingenstans tror att de har kompetens att leda ett mycket komplicerat bygg i innerstan
Det är säkert så. Men i detta fall tror jag just ingenting, även om jag själv är i byggbranschen vill jag inte bli heltidsengagerad i detta projekt. Försöker bara hitta ett sätt så att bostadsrättsföreningen drar de fördelar som annars "producenter" gör. Men det kanske inte låter sig göras? Finns det en brytpunkt rent ekonomiskt? Vad det kostar att producera en råvind? Kanske bättre att titta på kalkylen.

Harald
2010-03-23, 20:44
Erfarenhet har jag av att ha byggt ett antal vindsvåningar som snickare. Jag har hjälpt ett par bostadsrättsföreningar med att kalkylera fram ett par sådana här projekt i egenskap av konsult.
Jag har själv drivit och genomfört ett komplicerat liknande projekt privat då jag köpte loss och inredde källaren i vår bostadsrättsförening. Detta projekt gick bra eftersom jag är kunnig, kunde göra mycket själv, hade kompispris på komplicerade tjänster som konstruktion, gjutning, vvs, etc. Alla kostnader är nogsamt bokförda, och en analys av detta visar klart att hade jag köpt in tjänsterna fullt ut hade det inte gått ihop.

Har en god vän som specialliserat sig på vindsombyggnader. Detta har han gjort, och endast detta, i 15 år nu. Efter att ha kursat några gånger börjar han nu få ihop de flesta projekten.
Det är han och sådana som han som ska ta risken att driva dylika projekt, eller en bostadsrättshavare själv som satsar allt, eftersom han då lär ro båten han själv sitter i.

Någon av er andra som har någon annan erfarenhet?

Francois
2010-03-23, 21:46
det är många styrelser som plötsligt från ingenstans tror att de har kompetens att leda ett mycket komplicerat bygg i innerstan

Jag tror att det råder lite förvirring i flera inlägg med vad vi menar med att ta ansvar för att stort byggprojekt som denna.
Min tanke är att styrelsen ska anlita en totalentreprenör som ska göra jobbet, samt en besiktningsman som ska kontrollera att allt går rätt till.
Sen kan bostadsrättsföreningen sälja.
Att ta ansvar betyder inte att man ska göra jobbet själv.

Vi gjorde exakt så med mycket stor framgång i vår förening, fast då handlade det om nåt mycket mindre komplicerat, nämligen ommålning av utefasaderna av 70 bostadsrätter (parhus, radhus). Redan när första gaveln var målad, stoppade besiktningsmannen (också kallad konsulten) arbetet. Ingen målning fick fortgå innan entreprenören rättade till och skulle visa att de kunde fortsätta arbetet på rätt sätt. Om vi i styrelsen kollat arbetet själva hade vi inte varit kapabla att se allt som gått fel. Konsulten kostade en del pengar men vi slipper massa problem i framtiden, hoppas jag.

j.a
2010-03-23, 22:11
Ja, det brukar vi oxå göra. Dvs göra renoveringar i egen regi med hjälp av en byggnadsingenjör eller motsvarande. Min poäng var bara att det är oerhört stor skillnad på att renovera en fasad och bygga på en våning på ett gammalt hus i innerstan.

Vill oxå förtydliga att jag absolut inte tänkte på er Zapman när jag skrev om vad styrelser "tror". Det var mer en allmän iakttagelse.

zapman
2010-03-24, 01:01
Min tanke är att styrelsen ska anlita en totalentreprenör som ska göra jobbet, samt en besiktningsman som ska kontrollera att allt går rätt till.
Sen kan bostadsrättsföreningen sälja.
Att ta ansvar betyder inte att man ska göra jobbet själv


Säljer föreningen en färdigprojekterad lägenhet med en anlitad entreprenör så blir det väl en form av generalentreprenad (totalentreprenad=entreprenören ansvarar även för projektering)?

Behovet av en erfaren besiktningsman kan jag köpa, det blir bostadsrättsföreningens öga vid ombyggnaden. För att säkerställa kvalitet och utförande för föreningen tror jag att det är viktigt att entreprenören får tydliga anvisningar hur arbetet ska utföras, snarare än tvärtom.

Francois
2010-03-24, 09:25
Säljer föreningen en färdigprojekterad lägenhet med en anlitad entreprenör så blir det väl en form av generalentreprenad (totalentreprenad=entreprenören ansvarar även för projektering)?


Om vi sammanfattar finns det 3 alternativ:
1- styrelsen leder byggjobbet själv, och anlitar snickare när de behövs, elektriker när de behövs, etc.
2- styrelsen anlitar en totalentreprenör som tar gör jobbet enligt ritningar som entreprenören och styrelsen är överens om. Styrelsen anlitar eventuellt en besiktningsman som följer upp byggarbetet. Sen säljs en färdig inredd vind.
3- föreningen säljer råvinden till en köpare som själv leder byggprojektet.

Jag tror att alternativ 2 och 3 var alternativen som vi alla här föredrog.

zapman
2010-03-24, 10:24
1- styrelsen leder byggjobbet själv, och anlitar snickare när de behövs, elektriker när de behövs, etc.
2- styrelsen anlitar en totalentreprenör som tar gör jobbet enligt ritningar som entreprenören och styrelsen är överens om. Styrelsen anlitar eventuellt en besiktningsman som följer upp byggarbetet. Sen säljs en färdig inredd vind.
3- föreningen säljer råvinden till en köpare som själv leder byggprojektet

Jag tror nr 2 är den form som blir mest aktuell för vår förening, men helst som "projekt under utveckling", dvs att vi redan har en köpare när vi inleder byggarbetet. Återigen: tack för alla svar, det hjälper verkligen (speciellt då vi har styrelsemöte ikväll).

Alternativet 4 är ju enligt flera av er att faktiskt inte göra något alls! Man får verkligen väga + och - på ett realistiskt sätt, och gärna att med ett långsiktigt perspektiv bedöma om ett projekt verkligen gagnar bostadsrättsföreningen, det börjar bli alltmer klart nu!

Trötter
2010-03-24, 11:39
Jag var medveten om att jag skulle trampa byggare på tårna i mitt tidigare inlägg.
Jag har arbetat över 20 år inom byggsektorn och är av den åsikten att det inte har hänt något revolutionerande inom branschen under dessa år. Mina påstående grundar jag på erfarenheter inom industrirör, vvs och småhus sektorerna. Det är en konservativ bransch som inte har förmågan att förändras i samma takt som andra branscher, det finns bl a inte utrymme för nytänkande och innovativa lösningar på de arbetsätt som finns inom byggsektorn. Man har svårt att implementera ny teknik och styrsystem som garanterar kvalitet. Man hör ofta argument om att så här har vi alltid gjort och så här ska vi göra. Dessa argument funkar inte i ett upplyst, konkurrens- och kunskapsintensivt samhälle där alla har möjlighet att skaffa information och välja inriktning. Jag vill påstå att byggsektorn kommer att generera stora problem inför framtiden om inget händer i denna bransch, vi har sett under vintern alla dessa tak på hus och hallar som rasat in för att det kommer snö, detta visar på ett kompetensproblem inom byggsektorn.:(

Om nu en förening har för avsikt att expandera sin verksamhet genom tillbyggnader som vindutbyggnad. Så är det föreningen som är beställaren av detta jobb. Den kompetens som föreningen/styrelsen har bör vara vägledande för hur projektet ska utformas. Om föreningen ska sälja hela projektet till en exploatör eller utföra projektet i samarbetet med kunniga samarbetspartners. I båda dessa fall så är det föreningen som ska leva med resultatet av projektet i framtiden. Så för att det ska bli ett bra resultat så är det viktigt att föreningen/styrelsen är lyhörd för de kunnande som kan finnas i föreningen samt den vilja som finns i föreningen för att genomföra ett byggprojekt.

Jag hävdar att det inte är speciellt avancerat att sätta upp premisserna för ett byggprojekt. Det som avgör, är ekonomin och när man ska förkasta eller anta projektet under förstudien.

kluringen
2010-03-25, 01:36
1- styrelsen leder byggjobbet själv, och anlitar snickare när de behövs, elektriker när de behövs, etc.
2- styrelsen anlitar en totalentreprenör som tar gör jobbet enligt ritningar som entreprenören och styrelsen är överens om. Styrelsen anlitar eventuellt en besiktningsman som följer upp byggarbetet. Sen säljs en färdig inredd vind.
3- föreningen säljer råvinden till en köpare som själv leder byggprojektet.
Jag tror att alternativ 2 och 3 var alternativen som vi alla här föredrog.

Jag tror nr 2 är den form som blir mest aktuell för vår förening, men helst som "projekt under utveckling", dvs att vi redan har en köpare när vi inleder byggarbetet. Återigen: tack för alla svar, det hjälper verkligen (speciellt då vi har styrelsemöte ikväll)
Alternativet 4 är ju enligt flera av er att faktiskt inte göra något alls! Man får verkligen väga + och - på ett realistiskt sätt, och gärna att med ett långsiktigt perspektiv bedöma om ett projekt verkligen gagnar bostadsrättsföreningen, det börjar bli alltmer klart nu!

Om ni inte väljer alternativ 4 tycks tvåan vara vettigast, förutsatt att de ekonomiska utvärderingarna visar att det bli lönsamt.

En liten varning bara. Även själva designen kan vara en fälla som kan ge oförutsebara följder fast allting är korrekt utfört rent tekniskt, enligt konstens alla regler. Håller just på och öppnar väggar och tak på ett ställe i en av vindvåningarna. Det är sjöblött. Det finns ett kilformat takparti mellan en takkupa och en skorsten som inte går att hålla rent från snö och is. Årets hårda vinter med ovanligt mycket snö gjorde att problemet har uppmärksammats.

Innan ni går till ett slutgiltigt beslut om att verkställa enligt punkt 2 bör ni upprätta kompletta konstruktionsritningar för att se över att det finns en bra teknisk lösning på alla tänkbara problem. T ex bra luftväxling i luftspalten mellan takvirket och isoleringen. Enkelt att lösa när det finns en överskjutande takfot i trä men knepigt om takfoten är murad och bjälklaget har samma riktning som fasadlivet.

Kontakta gärna andra fastighetsägare som haft sina vindsvåningar en längre tid och hör villka problem som de har haft. Värdelöst att att titta på nybyggda tjusiga referensobjekt som blivit sålda för fantastiska priser.

Jag var medveten om att jag skulle trampa byggare på tårna i mitt tidigare inlägg.
Jag har arbetat över 20 år inom byggsektorn och är av den åsikten att det inte har hänt något revolutionerande inom branschen under dessa år. Mina påstående grundar jag på erfarenheter inom industrirör, vvs och småhus sektorerna. Det är en konservativ bransch som inte har förmågan att förändras i samma takt som andra branscher, det finns bl a inte utrymme för nytänkande och innovativa lösningar på de arbetsätt som finns inom byggsektorn. Man har svårt att implementera ny teknik och styrsystem som garanterar kvalitet. Man hör ofta argument om att så här har vi alltid gjort och så här ska vi göra. Dessa argument funkar inte i ett upplyst, konkurrens- och kunskapsintensivt samhälle där alla har möjlighet att skaffa information och välja inriktning. Jag vill påstå att byggsektorn kommer att generera stora problem inför framtiden om inget händer i denna bransch, vi har sett under vintern alla dessa tak på hus och hallar som rasat in för att det kommer snö, detta visar på ett kompetensproblem inom byggsektorn.

Aj Trötter, det gjorde bara lite ont i tårna. Jag förstår att dina intentioner är goda och jag tycker att föreningar är lyckligt lottade som har personer med din drivkraft.

Jag instämmer att byggbranschen är den mest konservativa bransch som finns, men det är på gott och ont. Det finns faktiskt även positiv konservatism. Byggnadsverk måste kunna stå emot tidens tand och det är inte så lätt att i forskningssammanhang kunna fasställa hur nya uppfinningar fungerar efter ett antal år. Listan kan göras lång i fråga om förbättrade produktionsmetoder och nya material som först efter 20-30 år visar sig medföra katastrofala följder i form av ofattbara kostnader, ohälsa för människorna som måste vistas i byggnaderna och ibland även fara för människoliv. Att jämföras med fantastiska byggnadsverk som har stått emot väder och vind och annan form av slitage både in och utvändigt i hundratals år.

Jag tycker att man ska tänka efter både en och två gånger vad man gör med ett gammalt hus. Det är inte bara en fråga om att bevara ett kulturarv. Vissa moderna tekniker kan medföra att byggnadsdelar som hade hållit i många år till om man hade valt att göra ingenting havererar på grund av olämpliga ingrepp. Även den listan kan göras lång.


Vill du och din styrelse se konkreta problem som kan uppstå? Ni är välkomna på studiebesök till vår förening.

Trötter
2010-03-25, 17:16
Aj Trötter, det gjorde bara lite ont i tårna. Jag förstår att dina intentioner är goda och jag tycker att föreningar är lyckligt lottade som har personer med din drivkraft.

Att ha goda intentioner är ingen fördel i den förening jag bor i. Jag har försökt delge min kompetens i föreningen men det har enbart genererat misstänksamhet och obehagliga situationer. Jante bor i vår förening:(.:78:

Jag instämmer att byggbranschen är den mest konservativa bransch som finns, men det är på gott och ont. Det finns faktiskt även positiv konservatism. Byggnadsverk måste kunna stå emot tidens tand och det är inte så lätt att i forskningssammanhang kunna fasställa hur nya uppfinningar fungerar efter ett antal år. Listan kan göras lång i fråga om förbättrade produktionsmetoder och nya material som först efter 20-30 år visar sig medföra katastrofala följder i form av ofattbara kostnader, ohälsa för människorna som måste vistas i byggnaderna och ibland även fara för människoliv. Att jämföras med fantastiska byggnadsverk som har stått emot väder och vind och annan form av slitage både in och utvändigt i hundratals år.Jag är med dig enig att materialkvalitet i ett byggnadsverk är avgörande för livslängden, och att man ska överväga vilka material som ska användas vid ombyggnationer av äldre fastigheter. Att man inte bygger med komponenter av god kavitet i dag ligger ofta till grund att vi som människor bara ser ett fåtal år fram i tiden, samt att ett pris styr med vilken kvalité vi ska bygga.

Jag tycker att man ska tänka efter både en och två gånger vad man gör med ett gammalt hus. Det är inte bara en fråga om att bevara ett kulturarv. Vissa moderna tekniker kan medföra att byggnadsdelar som hade hållit i många år till om man hade valt att göra ingenting havererar på grund av olämpliga ingrepp. Även den listan kan göras lång.
Att fundera noga på hur man ska förbättra en fastighet är ett bra sätt att skapa en god kvalité. Man kan uppleva att inom byggsvängen är det bråttom att komma i gång, detta medför ofta att man tar felaktiga beslut eller avviker från normer som har angivits i initialskedet och grundas på kända fakta och vetenskap.

kluringen
2010-03-26, 13:51
Det började med tövädret nu på våren.

Nerringd av medlemmar som hade vatten rinnande utmed en vägg. Skador i totalt fem lägenheter. Det har runnit vatten ända ner till plan 3. (Vi har ett femvåningshus + vindsvåningar på det sjätte planet.


Några dagar senare rann det vatten på ett helt annat ställe på plan 5. Vattnet slutade rinna så snart som snöskottarna hade lättat på snötrycket och fått bort stora isklumpar som hade bildats på plåttaket.


I början av denna vecka kom det larm från en av vindsvåningarna om en vägg som ”gråter”. Det såg ut som stora tårar som rann utmed väggen på en ganska stor yta. Vi började med att lossa gipsskivorna på väggen och en bit upp i taket. Sen var det bara att fortsätta. Nu är innertaket taket rivet även i intilliggande utrymme och problemet bara växer. Nästa vecka ska vi börja öppna taket i nästa intilliggande utrymme och fortsätta så länge som det är blött. Isoleringen är blytung och vattenmättad så här långt. Det har bildats vattenfyllda påsar i diffusionsspärren på flera ställen. All våt isolering måste tas bort, sen den vanliga cirkusen med byggtork o.s.v.

Bildas det is på ett plåttak kan vatten tränga igenom falsarna, det vet vi. Att det har runnit massor med vatten utmed diffusionsspärren har vi också insett. Det är därför som skada upptäcks i första hand på plan fem och inte i vindvåningen. I övrigt finns det en hög med frågetecken som måste utredas och övervägas för att begränsa skador av samma typ i framtiden. Hur omfattande reparationerna blir vet vi inte ännu. Försäkringsbolaget nobbar ersättning. Inte kul alls.
:12:

Francois
2010-03-26, 15:29
I vår förening (radhus/parhus) har vi bestämt att det är fritt för medlemmarna att inreda vinden (som kallförråd, inget annat). En STOR fördel är att de boende kan se omedelbart om det är läckage i taket, när de går upp i vinden.

Vi har haft takläckage i vindar tidigare och då har läckaget inte upptäckts snabbt, vilket gjort att kostnaden för återställning har varit ganska hög.

Detta var i alla fall en fördel med att ha inredda vindar.

kluringen
2010-03-27, 17:20
Var ute med soporna, och fick en ny rapport i förbigående om fuktgenomslag i taket i nästa vindsvåning. En koll på ritningen verkar det vara samma läcka som vi redan håller på med. Det verkar inte ta slut förrän vi kommer upp till nocken. Fy så trist! Nu står det i alla fall klart att försäljningen av råvinden var ett rent förlustprojekt.:(:37:

För att återknuta till debatten om Zapmans funderingar om att bygga eller inte bygga. Senaste överlåtelsepriserna för vindvåningarna låg runt 70t/kvm. Det är högt till tak för hur mycket produktionen får kosta om profiten i slutändan landar i föreningens kassa. Så visst skulle det vara frestande om vi hade haft råvinden kvar.

zapman
2010-03-27, 18:52
...Så visst skulle det vara frestande om vi hade haft råvinden kvar.

Frestande är det rent ekonomiskt. Vi är en liten förening på 12 hushåll, så det skulle innebära ett stort lyft ekonomiskt för föreningen om projektet genomfördes på ett lyckat sätt.

I vårt fall så är halva vinden inredd 1962 (utan problem i snart 50 år alltså), så det byggtekniska utförandet är helt klart avgörande.