handdator

Visa fullständig version : Underhållsfond i bokföringen, hur bokförs detta i brf?


peranders
2010-03-21, 13:01
Detta är enkelt rent matematiskt men...

Mina konton:
1940 Bank
3xxx inkomster typ månadsavgifter
4xxx utgifter i form av el, vatten, sopor men också underhåll yttre, underhåll inre, reparation yttre, reparation inre.
2289 Underhållsfond

Hur bokför jag till exempel målning av huset?

Vi har nämligen inte haft underhållsfond tidigare och förra året ändrade vi stadgarna just för detta.

kluringen
2010-03-22, 01:41
Detta är enkelt rent matematiskt men... .

Just som du skriver, men...., i redovisningens värld kan den enklaste matematiken bli komplicerad.

När jag tittar på dina kostnadskonton verkar det som att din förening har ansvaret även för underhållet av medlemmarnas lägenheter (ovanligt men tillåtet om det står så i stadgarna). Vad menar du annars med underhåll/reparation inre?

Underhållsfond ska vara en post i balansräkningen under bundet eget kapital. Läs BFNRAR 2003:4

http://www.bfn.se/REDOVISNING/NYUTT/utt-fastighetsunderhall.pdf

Vi har nämligen inte haft underhållsfond tidigare och förra året ändrade vi stadgarna just för detta.

Enligt din profil har ni ett hus från 1816.
Hur gammal är föreningen?
Vad är anledningen till att ni vill börja spara i underhållsfond?

Väl sent påtänkt om det är för att ni behöver måla om huset. Har ni en rejäl slant i fritt EK kan ni bokföra utgiften som en kostnad. Ni behöver inte ha nån underhållsfond för det. Alternativet är att aktivera utgiften som en tillgång och skriva av den på den tid som ni tror att målningen förblir fräsch.

Läs gärna tråden ”Komponentavskrivning eller underhållsfond”

http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11817

Där för jag en lång dialog med ”Clabbe” som kan ge en tankeställare kanske? Jag ifrågasätter nämligen användandet av underhållsfonder som är en specialuppfinning för bostadsrättsföreningar.

peranders
2010-03-22, 07:38
För vår del så är "underhåll inre" och "reparation inre" allt i huset som inte är inne i lägenheterna. Trapphus, källare, tvättstuga.

Just nu så flyter det, gått om pengar, det är bara att underhållsfonden i bokföringen skall upprättas. Vi har bara "balanserat resultat" som gummiband i ekonomin.

Föreningen skapades 1985 när huset blev civilt (var militärt innan).

PS, du måste bo i ett väldigt gammalt hus eftersom föreningen startades 1020! :5: DS.

Harald
2010-03-22, 10:31
Så här gör vi i vår förening:
Underhållsplanen ger storleken på avsättningen till fonden. Tex inom 10 år kommer vi spendera 3000 000 kr på underhåll,varav 2 500 000 år 10 på ommålning och fasadrenovering. För att klara detta bör då avsättningen vara 300 000 kr/år. OBS! Detta är inga "riktiga pengar", utan endast resultatdisposition, som du bokför så här (exempel balanserat resultat 200 000 kr, under året gjort underhåll 50 000 kr):

Balanserat resultat: 200 000 kr
Ur underhållsfond - 50 000 kr
Till underhållsfond 300 000 kr
Summa: - 50 000 kr

Det är alltså en metod att hantera det balanserade resultatet. Varför då när det ändå inte är riktiga pengar? Jo, antag att det gått dina 10 år, och målningen har ej blivit gjord. Det är en ny styrelse som vill sänka avgifterna till ett minimum, och dela ut "vinsten" varje år till medlemmarna, istället för att förvalta fastigheten.
Hade ni då inte haft underhållsfonden, utan endast balanserat resultaten från föregående år "...å ny räkning" så hade dessa pengar legat i fritt eget kapital, vilket dåkan delas ut till ägarna (medlemmarna). Här riskerar föreningen att kortsiktiga ägare tömmer föreningen på resurser och skjuter kostnaderna för förslitning till kommande medlemmar.
Men har ni nu underhållsfond, så ligger dessa "pengar" i BUNDET eget kapital, vilket innebär att dessa pengar ej kan delas ut. Man skyddar därmed motsvarande belopp åt föreningen. Om man sedan verkligen har sparat dessa pengar på ett konto, eller om man har amorterat av befintliga lån och behöver låna upp detta igen, det är en mindre fråga. Oftast kan man som förening inte "spela" med medlemmarnas pengar på börsen eller liknande, varför amorterandet istället blir en god "investering", då man åtminstonde slipper ränteutgifterna de år man ej behöver kapitalet.

peranders
2010-03-22, 10:56
Tack, fast min fråga var mer när man faktiskt bokför en underhållsfaktura, typ målning.

clabbe
2010-03-22, 11:10
Avsättningar och upplösningar av underhållsfond görs efter beslut av stämman så den behöver ni inte bry er om under löpande år. Jag skulle föreslå att ni bokför kostnaden som en utgift på konto 45xxx (för det är väl där sok underhållskostnader hör hemma enligt er kontoplan?)

kluringen
2010-03-22, 11:55
Lite förvirrande att ni kallar trapphus, källare mm för inre underhåll. I bostadsrättssammanhang avser man lägenheterna med ”inre”. Många HSB föreningar tillämpar ett slags tvångssparande för underhållet som medlemmarna ansvarar för. Fonderna för det inre underhållet måste då bokföras separat för varje lägenhet och är att betrakta som en skuld som föreningen har till medlemmen.

Att upprätta ett konto för underhållsfond är enkelt, bara att lägga upp ett i balansräkningen under bundet EK, vårt heter 2088 som ligger kvar och skräpar sen tiden då vi inte visste bättre, men vi använder den inte. Vi gjorde tvärt om jämfört med er, vi ändrade stadgarna så att det inte föreligger något tvång att ha en underhållsfond.

Hur ni sen ska hantera underhållsfonden beror på vad ni har skrivit om det i era stadgar. Det är många föreningar som inte klarar av att hantera detta på rätt sätt såsom det är tänkt i den redovisningsmässiga konstruktionen. Jag skulle nog avvakta med att omföra medel från fritt till bundet EK tills ni har en lättbegriplig plan för hur ni har tänkt hantera användandet av fonden.

Vårt hus är från 1906, betydligt yngre än ert hus.


OBS! Detta är inga "riktiga pengar", utan endast resultatdisposition,.......
Reserveringen som ska göras för framtida behov är i allra högsta grad ”riktiga pengar” som måste täckas med avgifter. Man kan inte skapa kapital enbart via resultatdispositioner.

Tack, fast min fråga var mer när man faktiskt bokför en underhållsfaktura, typ målning.

Underhållsfakturorna kan bokföras på två sätt. Metod 1: Man bokför utgiften som en kostnad i resultaträkningen och kvittar den mot underhållsfonden i balansräkningen. Metod 2: Man aktiverar utgiften som en tillgång och skriver av den under nyttjandetiden.

Tillägg: Man bokför alltid en utgift när den uppkommer. Sen kan den disponeras på olika sätt i bokslutet.

Borättexperten
2010-03-23, 01:57
Alltså, varför krångla till det? När målningen görs får man en faktura, som man betalar och bokför på ett reparationskonto, typ 41-konto. Målningen blir då en kostnad som man får ta direkt.

Alternativt, om jobbet är stort, dyrt och/eller planerat, och man har en underhållsfond, så bokför man det som ett planerat underhåll på typ 42-konto. Då kan man lyfta beloppet vid årets slut från "underhållsfonden" (vilket bara är en bokföringstransaktion, fakturan är ju redan betald...).

Komponentavskrivning för målningsarbete? Inte i min värld, jag skulle vilja se den revisor som godkänner det. :16:

Gusten
2010-03-23, 12:58
Komponentavskrivning för målningsarbete? Inte i min värld, jag skulle vilja se den revisor som godkänner det.

Jag antar att systemet med komponentavskrivning är mera avsett för större investeringar.
Hos oss gjorde man en uppskrivning av byggnadsvärdet i samband med en
ganska dyr balkongrenovering med omgjutning av balkongplattor och nya räcken.
Därigenom inget minus i resultaträkningen på grund av denna utgift.

Harald
2010-03-23, 21:01
[QUOTE=kluringen;19627]


Reserveringen som ska göras för framtida behov är i allra högsta grad ”riktiga pengar” som måste täckas med avgifter. Man kan inte skapa kapital enbart via resultatdispositioner.

QUOTE]

Nej, en resultatdisposition likt underhållsfond, är inte riktiga pengar. Det är en inteckning i det Egna kapitalet. Den är skapad för att förhindra att viktiga underhållspengar blir utdelade till ägarna.

Och resultatet är ju inte heller riktiga pengar. Det är det bokföringsmässiga resultatet och ingenting annat. Att en förening gör 100 000 kr plusresultat ett år, innebär ju inte att det finns 100 000 kr mer på kontot, eller hur?

Därför är underhållsfonden så smart. Mindre nogräknade brf:er kan ju annars om man har ett positivt balanserat resultat, få för sig att dela ut detta till medlemmarna. Men det ska man ju inte eftersom det balanserade resultatet inte heller är riktiga pengar. Men delar man ut dessa, då blir det ju riktiga pengar, och då kan det bli väldigt mycket dyrare än vad som gick att utläsa ur årsredovisningen....

Gusten
2010-03-24, 08:36
Vi gjorde tvärt om jämfört med er, vi ändrade stadgarna så att det inte föreligger något tvång att ha en underhållsfond.


I BRL 9 kap 5§ 7st anges att stadgarna ska ange de grunder enligt vilka medel ska avsättas för att
säkerställa underhållet av föreningens hus.

Ska detta tolkas som ett lagtvång på att det ska finnas en yttre underhållsfond ?

Borättexperten
2010-03-24, 11:24
Vi gjorde tvärt om jämfört med er, vi ändrade stadgarna så att det inte föreligger något tvång att ha en underhållsfond.

Kluringen, det skulle vara intressant att se hur ni skrivit era stadgar, eftersom BRL föreskriver krav på kapitalbildning (normalt i en underhållsfond).

Det är många föreningar som inte klarar av att hantera detta på rätt sätt såsom det är tänkt i den redovisningsmässiga konstruktionen.

Visst, detta stämmer absolut, men det innebär inte att det är fel på fonden, utan isåfall på styrelsen.



Mindre nogräknade brf:er kan ju annars om man har ett positivt balanserat resultat, få för sig att dela ut detta till medlemmarna.

Som jag ser det får varje förening göra som den vill. Vill den dela ut sina pengar så är det upp till dem, det är ju egna pengar.

Problemet är de okunniga stackare som kommer efteråt och helt ovetande köper bostadsrätt i denna konkursmässiga förening. Men det är ett allmänt problem. Det finns många sådana föreningar, med stora underskott i den löpande bokföringen. Men bostadsköparen får ingenting veta, tack vare mäklarna som gör allt för att skönmåla föreningen. Bostadsrättsmarknaden är verkligen inte den ärliga marknad som mäklarna förespeglar... :15:

kluringen
2010-03-24, 15:38
I BRL 9 kap 5§ 7st anges att stadgarna ska ange de grunder enligt vilka medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus.
Ska detta tolkas som ett lagtvång på att det ska finnas en yttre underhållsfond ?

Nej, det är inget lagtvång, även om många verkar tro det. Underhållsfonden är en BRF uppfinning för att möta kravet enligt BRL.

Från början var rekommendationen att 0,3 % av taxeringsvärdet skulle reserveras i underhållsfonden. Sedan har allt fler föreningar gått över till att beräkna ett belopp själva med hjälp av en underhållsplan.

Kluringen, det skulle vara intressant att se hur ni skrivit era stadgar, eftersom BRL föreskriver krav på kapitalbildning (normalt i en underhållsfond).

Dels har vi en § som säger att det ska finnas en långsiktig underhållsplan som ska uppdateras kontinuerligt, och som ska användas som kalkylunderlag för beräkning av föreningens behov av medel för det framtida underhållet. Sen under ”Avsättningar och årsvinst” finns en punkt som säger att styrelsen ska i verksamhetsberättelsen årligen redogöra för hur medel enligt underhållsplanen uppträdet i årsredovisningen.

Vi kan alltså välja om medlen ska pendla under fritt EK, täckas helt eller delvis av avskrivningar eller föras om helt eller delvis till underhållsfonden.

Jag tänker återkomma med mina synpunkter om problemen med underhållsfond i den andra tråden om komponentavskrivning.

Gusten
2010-03-24, 16:27
I Björn Lundens bostadsrättsbok tycker man att 0.3 procent av taxeringsvärdet är i minsta laget för underhållsfonden.
Många föreningar har istället övergått till att ha underhållsplanen som underlag för hur mycket som ska
reserveras till underhållsfonden.
Även när beloppen beräknas med hjälp av en underhållsplan är det alltså underhållsfond man använder sig av.

kluringen
2010-03-24, 17:02
I Björn Lundens bostadsrättsbok tycker man att 0.3 procent av taxeringsvärdet är i minsta laget för underhållsfonden.

Många föreningar har istället övergått till att ha underhållsplanen som underlag för hur mycket som ska reserveras till underhållsfonden.

Även när beloppen beräknas med hjälp av en underhållsplan är det alltså underhållsfond man använder sig av.

0,3 % kan vara lagom eller för lågt i vissa föreningar. I föreningar som har tillämpat komponent avskrivning i åratal och har höga avskrivningskostnader kan det vara alldeles för högt.

I vår förening växte dessa 0,3 % från en struntsumma till ett betydande belopp i takt med galopperande höjningar av taxeringsvärdet. 2005 ändrade vi stadgan så att vi kunde besluta årligen om att reservera noll kronor i fonden. Nu har vi gått ett steg längre så att vi inte behöver ha någon fond alls om vi inte vill.

Problemet med underhållsplanen att det inte finns någon definition av vad det är eller hur det ska tillämpas. Vissa föreningar fastställer sina undermånliga planer dessutom. Många styrelser tror att de måste följa planen vilket ofta resulterar i en fastighetsförvaltning som är långtifrån kostnadseffektivt. Man småduttar där etableringarna kostar mer än det som blir utfört.

totiki
2010-03-30, 11:00
Alltså, varför krångla till det? När målningen görs får man en faktura, som man betalar och bokför på ett reparationskonto, typ 41-konto. Målningen blir då en kostnad som man får ta direkt.

Alternativt, om jobbet är stort, dyrt och/eller planerat, och man har en underhållsfond, så bokför man det som ett planerat underhåll på typ 42-konto. Då kan man lyfta beloppet vid årets slut från "underhållsfonden" (vilket bara är en bokföringstransaktion, fakturan är ju redan betald...).

Komponentavskrivning för målningsarbete? Inte i min värld, jag skulle vilja se den revisor som godkänner det. :16:

se mitt exempel på styrelsetips.se (http://www.borattupplysning.se/wp_sttips/?p=150)
:13:

Ett mycket bra råd enligt min mening.