handdator

Visa fullständig version : Planerad ansamlad förlust i årsredovisningen för brf


kluringen
2010-03-14, 17:36
Jag sliter med frågan hur man kan redovisa ”planerad förlust” på ett snyggt sätt i årsredovisningen

Vi har en ganska stor avskrivningspost som har finansierats med tillskott i vår redovisning. En investering som redan är betald medför att medlemmarna betalar investeringen 2 ggr om avskrivningen täcks med avgifter. Att låta bli att skriva av är inte så lyckat, då blir investeringen kvar i redovisning även efter att den är försliten. Låter man bli att täcka upp med avgifter raderar man ut en del av det egna kapitalet utan att den berättigade bakomliggande anledningen framgår.

Vi har ett stämmobeslut om att tillåta en årlig förlust med ett konstant belopp, som inte ska påverka avgiftsnivån. Det skulle vara snyggt att hålla koll på den planerade förlusten för sig, och andra förändringar av fritt EK för sig. Flera alternativa metoder har diskuterats, detta är den senaste.

Antag att man flyttar hela fritt EK till en dispositionsfond. Exempel nedan hur balansen skulle förändras om man konsekvent gör på samma sätt över tiden. Siffrorna är schematiska heltal och har ingen koppling till vår redovisning. Förkortningar: BA = balanserat resultat/ansamlat förlust, D = dispositionsfond, R = årets resultat, konstant tillåten förlust i exemplet =200

År 1: BA = 0, D = 1200.
År 2: R = -200 ger BA= -200 och D = 1200
År 3: R = -300 ger BA = -400 och D = 1100
År 4: R = +150 ger BA = -400 och D = 1250
År 5: R = - 150 ger BA= -550 och D = 1250
Osv.

Förklaring anges i noter eller i tilläggsupplysningar.

Finns det andra fiffiga förslag som inte strider mot god redovisningssed?
:13:

Ulf Bjarme
2010-03-14, 21:18
För mig förefaller det bästa att i notapparaten till årsredovisningen göra uppdelningen av det fria egna kapitalet enligt din modell.

clabbe
2010-03-15, 16:13
Är tillskottet nu en del av det fria egna kapitalet?
Isåfall kan väl tillskottet läggas som en separat post i det fria egna kapitalet och sedan minskas i takt med avskrivningarna på tillgången.

kluringen
2010-03-15, 18:10
För mig förefaller det bästa att i notapparaten till årsredovisningen göra uppdelningen av det fria egna kapitalet enligt din modell.

Nackdelen att enbart ha det i noterna är att det ”lätt” kan tappas bort om nästa kassör inte är helt med på vad det är fråga om. Men visst, det är en framkomlig väg.

Är tillskottet nu en del av det fria egna kapitalet?
Isåfall kan väl tillskottet läggas som en separat post i det fria egna kapitalet och sedan minskas i takt med avskrivningarna på tillgången.

Tyvärr, tillskottet är bokfört som insatser. Negativt i fritt EK eller låta bli att skriva av är alternativen för att slippa betala dubbelt.
:12:

clabbe
2010-03-16, 09:36
Men om ni ändå "öronmärker" en del av ert fria egna kapital så att det motsvarar den kommande avskrivningen isåfall. Därmed slipper ni sitta med den posten i all evighet i er bokföring eftersom den minskas i takt med avskrivningen på tillgången.
Det blir väldigt likt den förkättrade underhållsfonden :-)

kluringen
2010-03-16, 11:48
Men om ni ändå "öronmärker" en del av ert fria egna kapital så att det motsvarar den kommande avskrivningen isåfall. Därmed slipper ni sitta med den posten i all evighet i er bokföring eftersom den minskas i takt med avskrivningen på tillgången.
Det blir väldigt likt den förkättrade underhållsfonden :-)

Här ska ingenting ”öronmarkas”! Vi vill bara visa i redovisningen att vi hade en stor summa fritt EK när vi lyckades sätta fingret på att vi håller på och betalar en stor investering dubbelt.

Att vissa poster hänger kvar i bokföringen i all evighet är ju finessen med att kontinuiteten i årsredovisningen. Det är ju det stora problemet med underhållsfondsmodellen. Svårt att se från år till år vad som har hänt eller varför siffrorna ser ut som de gör.

Vi som bor nu har kompenserat den förra generationens underlåtenheter i överkant redan som det är. Utöver ett stort tillskott har det kostnadsförts en hel del förbättringen som har betalats direkt med överavgifter. Det finns alltså stora värden inbyggda i huset. Dessutom har vi gjort vinst ett antal år (därför har vi en trevlig summa i fritt EK, som vi nu inte vill okritiskt bara radera ut). Snacka om att det har buffrats i ladorna! Förlorarna är de som flyttar.

Man kan ju vända på kakan i modellen enligt inlägg #1. Låta balanserad vinst fortsätta leva sitt liv som om vi inte hade beslutat att inte täcka hela avskrivningsbeloppet med avgifter. Istället för dispositionsfond kan vi ha ett underkonto ”planerad förlust” där vi redovisar förluster över tiden upp till beloppet enligt stämmobeslut grundat på noggranna kalkyler.

Beloppet är drygt 14 % av årsavgiften som vi betalar nu. Snygg liten marginal för att slippa höja avgiften om räntan går upp och till efter att vi orkar genomföra det sista stora förbättringsprojektet som återstår för att kåken ska vara i toppskick.

Aktuell årsavgift = 339 kr/kvm/år. Låter bra men är mycket högre än vad andra jämförbara föreningar har, vilket vi får lov att leva med eftersom vi inte vill gröpa ur föreningens ekonomi. Det kan vara så också att det är de jämförbara föreningarna (de med liknande förutsättningar) som ligger för lågt med avgiften, det går inte att avgöra utan en genomgripande analys av deras ekonomi.
:5: ??

clabbe
2010-03-16, 14:01
Här ska ingenting ”öronmarkas”! Vi vill bara visa i redovisningen att vi hade en stor summa fritt EK när vi lyckades sätta fingret på att vi håller på och betalar en stor investering dubbelt.

För mig låter det som att det blir en öronmärkning i vilket fall. Antingen bara för den tiden som tillgången skrivs av eller för gott.

Att vissa poster hänger kvar i bokföringen i all evighet är ju finessen med att kontinuiteten i årsredovisningen. Det är ju det stora problemet med underhållsfondsmodellen. Svårt att se från år till år vad som har hänt eller varför siffrorna ser ut som de gör.

Tycker du det finns ett behov av att ha kvar posten även efter det att tillgången är förbrukad?

Vi som bor nu har kompenserat den förra generationens underlåtenheter i överkant redan som det är. Utöver ett stort tillskott har det kostnadsförts en hel del förbättringen som har betalats direkt med överavgifter. Det finns alltså stora värden inbyggda i huset. Dessutom har vi gjort vinst ett antal år (därför har vi en trevlig summa i fritt EK, som vi nu inte vill okritiskt bara radera ut). Snacka om att det har buffrats i ladorna! Förlorarna är de som flyttar.

Man kan ju vända på kakan i modellen enligt inlägg #1. Låta balanserad vinst fortsätta leva sitt liv som om vi inte hade beslutat att inte täcka hela avskrivningsbeloppet med avgifter. Istället för dispositionsfond kan vi ha ett underkonto ”planerad förlust” där vi redovisar förluster över tiden upp till beloppet enligt stämmobeslut grundat på noggranna kalkyler.

Beloppet är drygt 14 % av årsavgiften som vi betalar nu. Snygg liten marginal för att slippa höja avgiften om räntan går upp och till efter att vi orkar genomföra det sista stora förbättringsprojektet som återstår för att kåken ska vara i toppskick.

Aktuell årsavgift = 339 kr/kvm/år. Låter bra men är mycket högre än vad andra jämförbara föreningar har, vilket vi får lov att leva med eftersom vi inte vill gröpa ur föreningens ekonomi. Det kan vara så också att det är de jämförbara föreningarna (de med liknande förutsättningar) som ligger för lågt med avgiften, det går inte att avgöra utan en genomgripande analys av deras ekonomi.
:5: ??

Se fet stil lite kommentarer.

kluringen
2010-03-16, 17:06
Se fet stil lite kommentarer.

För mig låter det som att det blir en öronmärkning i vilket fall. Antingen bara för den tiden som tillgången skrivs av eller för gott.

Kan man öronmärka en negativ post? I min tankevärld kan man bara öronmärka en tillgång som är reserverad att användas för ett bestämt ändamål.


Tycker du det finns ett behov av att ha kvar posten även efter det att tillgången är förbrukad?

I det här fallet, definitivt ja! Vi kommer att ställa till med en negativ post om 6 500 000 om vi inte täcker avskrivningarna för denna speciella tillgång med avgifter vad tiden lider! Den får ju inte kvittas mot det tillskott som gjordes för att finansiera tillgången eftersom det har bokförts som insatser (en historisk bugg i vår redovisning, man hade kunnat kvitta kostnaden för tillgången mot tillskottet). Den försvinner inte med mindre än att vi gör motsvarande vinst som betalas med avgifter, d.v.s. att vi i alla fall betalar dubbelt för tillgången.

Får den beslutade förlusten leva ett eget liv, och det balanserade resultatet ett eget som om den negativa posten inte skulle finnas, blir balanserat resultat fortfarande användbar för att indikera om avgiftsnivån är för låg eller är för hög enligt självkostadsprincipen. Tankemässigt pedagogiskt kan den negativa posten kvittas mot insatserna fast det inte är tillåtet enligt redovisningsreglerna. Jag ser det här som en rättelse av gamla begångna synder. Egentligen borde våra bokförda tillgångar vara 6,5 mille mindre.
:1:

clabbe
2010-03-16, 17:21
Du skrev Kan man öronmärka en negativ post? I min tankevärld kan man bara öronmärka en tillgång som är reserverad att användas för ett bestämt ändamål.

Jag kanske uttrycker mig otydligt? Vad jag menade med öronmärkning var att en del av det fria egna kapitalet får en egen benämning i balansräkningen, till exempel "reservering för täckande av planerad förlust".
Ett exempel: om den förlust man planerar att inte täcka med avgifter är 1000 så blir balansräkningen:
År 1: Tillgång 1200
Skuld: Fritt eget kapital 1200, därav reservering 1000
År 2: Tillgång 1200 Avskrivning -200
Skuld: Fritt eget kapital 1000, därav reservering 800
År 2: Tillgång 1200 Avskrivning -600
Skuld: Fritt eget kapital 800, därav reservering 600

och så vidare tills denna tillgången är helt avskriven och reserveringen är nere i noll.

Återkommer med synpunkt på din andra del av svaret.

kluringen
2010-03-17, 11:29
Hej Clabbe!
Tack för att du ifrågasätter. Syftet med idén är ju pedagogisk redovisning av negativt belopp av fritt EK. Låt mig förklara situationen en gång till. Det existerar ingen ”öronmärkt” reservering. Tillskott, 8000 i detta förenklade exempel har betalats av medlemmarna ur egen madrass eller med hjälp av ett eget banklån. Så här bokfördes tillskottet:

År 1
tillgångar
Anläggningstillgångar: +8000 (avskrivningstid på 40 år, ger en årlig kostnad på 200)
omsättningstillgångar 1000

Skulder och eget kapital
Insatser +8000 (som är bundet eget kapital)
fritt EK 1000

År 40 (enligt gängse redovisningsmetod)
Tillgångar
Anläggningstillgångar: 0
omsättningstillgångar 1000
Summa 1000

Skulder och eget kapital
Insatser +8000 (som är bundet eget kapital)
fritt EK -7000
Summa 1000

Om man istället låter fritt EK vara i fred och låter den de röra sig upp och ner som om vi inte hade bestämt att tillåta oss att gå med förlust på grund av tillskottet och den planerade förlusten redovisas i ett eget konto kommer det att se ut så här istället.

År 40
Tillgångar (enligt kompletterad redovisningsmetod)
Anläggningstillgångar: 0
omsättningstillgångar 1000
Summa 1000

Skulder och eget kapital
Insatser +8000 (som är bundet eget kapital)
fritt EK 1000
Planerat förlust -8000
Summa 1000

Egentligen är det ingen skillnad alls för en som är van att läsa årsredovisningar. För en lekman blir det betydligt enklare att ta till sig förklaringen om dubbel betalning och bortse från det negativa beloppet. Egentligen har man tankemässigt bara återställt balansräkningen till det skick som den var innan tillskottet till föreningen gjordes.

Tillägg: Det finns inget sätt att trolla bort det negativa beloppet i EK annat än att betala den vi avgifterna. Det vill vi inte göra.

clabbe
2010-03-17, 13:18
Då är det glasklart hur ni gjort (och det är som jag antog efter dina tidigare förklaringar).
Återkommer med svar. Det är en väldigt intressant frågeställning.

clabbe
2010-03-17, 15:09
Nu när jag sett vilka summor det rör sig om för er är jag faktiskt lite skeptisk till er idé om att lämna ett beständigt hål i det fria egna kapitalet på 6,5 mkr. Det finns iofs ingen legal likvidationsplikt för en ekonomisk förening som har ett negativt eget kapital men det skulle väl väcka väldigt stora frågor hos externa intressenter, främst långivare och presumtiva lägenhetsägare, vid en analys av en bostadsrättsförening som medvetet går med förlust varje år och efter 7-8 år helt konsumerat sitt fria egna kapital? Hur ställer sig banken till er strategi?

Ni kan ju fundera på att sänka insatsen i föreningen. Det kräver ett stämmobeslut enligt 9 kap 13 och 16§§ BrL. Sen kan ni höja årsavgiften med samma belopp som återbetalas som sänkt insats. Gör ni detta varje år fasas successivt bundet eget kapital över till fritt eget kapital där det konsumeras av avskrivningarna på tillgången.
OBS: detta är ett litet hugskott, så lita inte 100% på att idén är hållbar. Det måste också gå ett år från registreringen av nedsättningsbeslutet innan någon utbetalning får ske.

Jag har en fundering kring motivet för avskrivningar. Gör man avskrivningen för att kunna betala av en investering i efterhand eller gör man det för att ha råd att göra en ersättningsinvestering när tillgången som skrivits av är utsliten?

Den investeringen som ni gjorde för 6,5 mkr, var det något som måste ersättas nån gång i framtiden? Hur har ni tänkt finansiera den ersättningsinvesteringen?

Visst kan man se en avgiftshöjning för att balansera avskrivningarna som att ni får betala 2 ggr för samma sak. Men – man kan också se det som att ni en gång får betala för införskaffandet, och sen får ni också betala för förbrukningen av samma tillgång. Betalar ni inte nu för förbrukningen måste det betalas av framtidens boende i föreningen som då betalar för er förbrukning kan man säga...

Jämför med en nybildad förening som finansierar sitt inköp av fastigheten med insatser från medlemmarna. Ska man inte täcka avskrivningarna med avgifter i det fallet? Vad är det för skillnad mot vad ni gjort förutom tidpunkten för när medlemsinsatsen gjorts?

kluringen
2010-03-19, 17:57
Hej Clabbe!

Det fins många intressanta frågeställningar att ställa i sammanhanget. Intressenterna: banken, de boende, föreningen och externa intressenter (presumtiva spekulanter).

Vad banken tittar på är att husets taxeringsvärde är 70 mille och vårt lån ligger på 9 mille. Huset är försäkrad till fullvärde och vi har inga betalningsanmärkningar. Bankens inställning är att det inte är problem för oss att låna upp oss till det femdubbla beloppet om vi skulle vilja det. Enligt vårt långsiktiga ekoplan kommer vi inte någonsin att behöva ligga på en lånenivå som överstiger 12 mille (aktuell penningvärde).

De boende vill ha så låga avgifter som möjligt. Dels för att avgiftsnivån påverkar lägenheternas marknadsvärde men också för att lägre avgifter ger större levnadsutrymme. Som kuriosa kan nämnas att det sammanlagda marknadsvärdet av samtliga bostadsrätter lågt räknat är över 200 mille i vårt hus.

Föreningen har samma intresse som de boende men har ansvar för att säkerställa att det nybildas kapital för det framtida underhållsbehovet. Något som de boende, framför allt de som ändå planerar att flytta, inte alltid har förståelse för. En knivig fråga som inställer sig är hur länge över tiden bör man ta ansvar för en rättvis fördelning mellan de som bor nu och de som kommer att bo senare.

Externa intressenter kan grovt delas i tre kategorier. a) De som endast intresserar sig för avgiftsnivån. b) De som läser årsredovisningen men saknar kompetens att förstå den fullt ut. Dessa kan uppfatta det negativa beloppet i fritt EK som något dåligt. Det är för denna kategoris skull (och medlemmarnas) som jag vill ha en mera pedagogisk uppställning för att lättare kunna bemöta tveksamheterna. c) Proffs med god vana att tolka årsredovisningar. De behöver ingen pedagogisk förklaring, de ser de positiva sambanden ändå.

Jag har en fundering kring motivet för avskrivningar. Gör man avskrivningen för att kunna betala av en investering i efterhand eller gör man det för att ha råd att göra en ersättningsinvestering när tillgången som skrivits av är utsliten?

Både och. Vi tillämpar komponentavskrivning istället för reservering i underhållsfond. Vi betalar av investeringen under tiden som vi sliter på den. När det blir dags att förnya investeringen har man råd att upprepa proceduren eftersom den utslitna investeringen är till fullo betald. Metoden är helt dynamisk och ger en rättvis fördelning mellan generationerna.

Den investeringen som ni gjorde för 6,5 mkr, var det något som måste ersättas nån gång i framtiden? Hur har ni tänkt finansiera den ersättningsinvesteringen?

Yes! Men vi skriver av investeringen på 40 år (ekonomisk livslängd) men det kommer att ta minst 60 år (nyttjandetid) tills det blir dags att byta igen. Dessutom kommer nästa byte att bli mycket billigare eftersom vi har sett till att det inte ska behöva bli lika omfattande återställningsarbeten som var nödvändiga när det fösta bytet gjordes. (Väl tilltagen försiktighetsprincip.)

Visst kan man se en avgiftshöjning för att balansera avskrivningarna som att ni får betala 2 ggr för samma sak. Men – man kan också se det som att ni en gång får betala för införskaffandet, och sen får ni också betala för förbrukningen av samma tillgång. Betalar ni inte nu för förbrukningen måste det betalas av framtidens boende i föreningen som då betalar för er förbrukning kan man säga.

Vi har betalat förbrukningen i förskott! Betalar vi en gång till via avgifterna blir det nästa generation som slipper betala förslitningen. Framtidens boende kan inte betala för något som vi redan har betalat!

Jämför med en nybildad förening som finansierar sitt inköp av fastigheten med insatser från medlemmarna. Ska man inte täcka avskrivningarna med avgifter i det fallet? Vad är det för skillnad mot vad ni gjort förutom tidpunkten för när medlemsinsatsen gjorts?

I princip ska avskrivningar normalt alltid täckas med avgifter. Den nybildade föreningen har köpt ett hus. Genom avskrivningarna betar de för förslitningen av huset. I vårt fall har vi betalat för en förslitning i förskott. Hade vi kostnadsfört utgiften (som man gör när man använder underhållsfonder) och kvittat utgiften mot tillskottet hade den här situationen aldrig uppstått.