handdator

Visa fullständig version : Amortering i brf, hur stor?


guben
2010-03-12, 19:46
Föreningen har lån på ca 3 mijoner kr. 2006 hade vi lån på 4,2 Mkr. Fastighetens (byggnadens) taxeringsvärde är ca 8 Mkr. Vi har amorterat ca 300 kkr/ år. Detta innebär att i princip 30 % av våra avgifter går till amortering.

Känns inte det som en ovanligt/orimligt snabb amortering?

Hur ska man tänka i avvägningen mellan lägre avgifter nu alternativt billigt boende i framtiden. Kan man säga att nuvarande medlemmar betalar (dyrt) för framtida skuldfritt boende? Med nuvarande amorteringstakt är föreningen skuldfri om 10 år. Bra för dem som bor kvar då, mindre intressant för dem som bor övergående.

Höga avgifter håller väl dessutom ner priset vid försäljning av lägenheter?

Hur ser ni på detta?

Harald
2010-03-22, 02:39
Avgiften ska täcka drift och underhåll. Därpå kommer det, för de flesta föreningar, kapitalkostnader, men låt oss strunta i det just nu.

Den löpande driften ska väl täckas av de löpande intäkterna. Men underhållet kommer inte "jämt fördelat", så som driftskostnaderna gör. Så där behöver man ibland ingenting, och vissa år massor.

Där gör man en plan, och låt oss säga att den planen visar på en underhållskostnad på 1000 kr om 10 år. Då behöver bostadsrättsföreningen ha in 100 kr/år för detta. Dessa 100 kr/år ska förvaltas, och eftersom en BRF inte ska "spela" med pengarna, så är investeringsmöjligheterna ganska begränsade. Då kan det vara bättre att amortera dessa 100 kr istället.
Vad jag ville komma fram till är att din bostadsrättsförening kanske ser ut att vara skuldfri om 10 år, men det kan också vara så att då behöver man låna tillbaka en del för den där underhållsåtgärden.

En bostadsrättsförening som amorterar gör helt rätt tycker jag, och det kommer faktiskt alla medlemmar tillgodo! Avgiftshöjningar kan skjutas på framtiden i och med att räntekostnaderna sjunker, och de medlemmar som flyttar får faktiskt tillbaka amorteringen på skatten! Skatteeffekten är 22 % på föreningens amortering x ditt andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010).


Se även;
Andelstal i bostadsrättsförening - Beräkna och ändra andelstal bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) - Faktabanken

Borättexperten
2010-03-27, 01:43
Föreningen har lån på ca 3 mijoner kr. 2006 hade vi lån på 4,2 Mkr. Fastighetens (byggnadens) taxeringsvärde är ca 8 Mkr. Vi har amorterat ca 300 kkr/ år. Detta innebär att i princip 30 % av våra avgifter går till amortering.

Känns inte det som en ovanligt/orimligt snabb amortering?
Jo det verkar vara alldeles för bra.

Jag läste också någonstans i ett av dina andra inlägg att era avgifter låg på nästan 700 kr/m2. Isåfall verkar det vara en alldeles för hög avgift med tanke på den belåningen ni har. Utan att ha sett hela er årsredovisning skulle jag våga gissa att er månadsavgift borde kunna sänkas med kanske 10%. :4:


Höga avgifter håller väl dessutom ner priset vid försäljning av lägenheter?


Jo, självklart.
Det viktiga är att avgiften är "rätt", dvs varken för hög eller för låg. Avgiften ska vara "rättvis över tiden".

guben
2010-04-01, 15:25
En förening som amorterar gör helt rätt tycker jag, och det kommer faktiskt alla medlemmar tillgodo! Avgiftshöjningar kan skjutas på framtiden i och med att räntekostnaderna sjunker, och de medlemmar som flyttar får faktiskt tillbaka amorteringen på skatten!! Skatteeffekten är 22 % på föreningens amortering x ditt andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010).

Jo, det är bra att amortera men frågan är kanske om man ska dra upp budgeten i onödan (t.ex. avskrivning på 4 %/år) för att skapa utrymme att amortera 30 % av avgiften? Inte minst med tanke på att vi redan är lågt belånade.
Är det inte lite av en rättvisefråga?

Är lite kluven inför frågan själv men tänk en medlemsskara på 1/3 pensionärer, 1/3 50+, 1/3 30+. Kan tänka mig att både pensionärer och 30+are hellre tar en 1000-lapp lägre avgift idag än att se fram emot billigt boende om 10 år.
Kan man säga att framtida boende gynnas på bekostnad av dagens medlemmar? Eller.....?

Till Borättexperten: Jo, vi har nog onödigt hög avgift!
Utrymme till amortering skapas, så vitt jag begriper, hos oss genom avskrivning 4%/år, våldsam avsättning till yttre fond (150 kkr/år) och uppskjutna/billigare underhåll än budget.

Harald
2010-04-02, 03:05
Utan all information så får du ta allt med en nypa salt.

Jag anser för det första att varje bostadsrättsförenings unika situation kräver därav unika beslut vad gäller förvaltning.

Därför är jag måttligt road av "Borättsexpertens" analyser. Må vara att han hittar lite bättre jämförelsetal vad gäller bostadsrättsföreningarna, men hans analys är trots allt en dussinprodukt som KAN vara bra, eller helt åt helvete för den aktuella bostadsrättsföreningen. Detta gäller påståenden som "...ni betalar för mycket, avgiften borde vara...."

Jämför med ett företag. Om alla hade gjort likadant efter samma mallar så hade det knappast funkat det här med konkurrens.

Om din bostadsrättsförening kan amortera 10 % av er skuld/år nu till en inte helt obskyr avgift så KAN det vara jävligt smart. Om 10 år är föreningen skuldfri.

Amortera eller inte, säg så här, vad kommer lånet ifrån?

Har man köpt loss fastigheten för ex 35 000 000 kr och nybildat föreningen? Ja, då ska lånet rimligtvis betalas på lång sikt, kanske 70 - 100 år.
Men har man renoverat stammar och gjort nya badrum för 10 000 000 kr, då borde detta vara återbetalt senast när badrummen är slut, efter 25-35 år. Alltså, kolla var lånen KOMMER FRÅN.

Det finns ingen låntagare som inte tjänar på att skulderna betalas, varken privat eller i BRF-värden. Det är en fundamental sanning, lånet gynnar låntagaren men skulden gynnar endast långivaren.

För dem som bor kvar länge är ju en amortering attraktiv, och bidrar till att hålla nere avgifterna PÅ SIKT.

De som endast bor i föreningen 2-3 år skiter jag i eftersom detta faktum ändå missar det fundamentala med BRF-idén.

Och de som bor på medellång sikt, runt 10 år, de gynnas faktiskt också av att ni amorterar nu, de får nämligen tillbaka en del av amorteringen på skatten!

guben
2010-04-02, 13:44
Du har naturligtvis rätt i princip. Är själv lite kluven, därför värdefullt med input.

Så här är det i vårt fall (bostadsrättsföreningen bildad ca 1980):
Byggnadens taxeringsvärde 8 mkr (marknadsvärde 15 mkr?)
Bokfört restvärde byggnad 3,6 mkr (avskrivning 140 kkr (ca 4%/år!)
Återstående lån att betala 3 mkr (enbart "fastighetslån"). Vi har alltså inte högre lån än en hyfsad villa. Därför är låneräntor inte en stor utgift för vår brf.

Förhållandevis hög avgift (ca 700 kr/kvm mot snittet för jämförbara, ca 600kr/kvm) därför att 30 % (300 kkr/år) används till amortering.
Det är i det läget jag ställer mig frågan om man ska fortsätta att "tokamortera" 10 år eller låta medlemmarna få lite guldkant på tillvaron nu.
Som pensionär nu kan man ju säga att jag skiter i om det blir billigt om 10 år, jag vill leva livet nu medans jag orkar:11:, om 10 år kanske jag inte lever längre.
Svår fråga, man borde väl låta medlemmarna rösta om det på kommande stämma?

Harald
2010-04-02, 16:02
Medlemmarna har ingenting med avgifterna att göra, de sätts av styrelsen. Vill man påverka avgiften, och hur fastigheten förvaltas, då får man se till att bli invald i styrelsen!

Självklart finns det medlemmar som kanske ska sälja snart, och då är de ju intresserade av en "för låg avgift" eftersom det står i direkt proportion till vad de kommer att få betalt för sin (bostadsrätt) andel.

Styrelsen ska förvalta "rättvist över tid" och långsiktigt. Inte många medlemmar bor så länge att de kan ha samma syn på avgiften som styrelsen ska ha.

Hur många lägenheter? Och andelstal?

Sen ska du få en bättre "analys".

guben
2010-04-02, 18:39
Hur många lägenheter? Och andelstal?

20 lägenheter. Totala intäkter (årsavgifter ca 1 mkr).
Vi har en 30-årig underhållsplan.
Andelstal, vet inte om jag förstår dig rätt, det varierar ju från lägenhet till lägenhet, vi har 4 2or, 14 3or och 2 5or.
Helt klart är att vi får "över" 300 kkr/år (30%) trots att det inte syns i budgeten.

Det ska bli intressant höra vad du drar för slutsatser.

Har medlemmarna inte med avgifterna att göra? Som jag förstår arbetar styrelsen på medlemmarnas/ägarnas uppdrag. Jag trodde att medlemmarna kunde uttrycka sin åsikt vid stämman (omröstning)?

Harald
2010-04-02, 19:37
Har medlemmarna inte med avgifterna att göra? Som jag förstår arbetar styrelsen på medlemmarnas/ägarnas uppdrag. Jag trodde att medlemmarna kunde uttrycka sin åsikt vid stämman (omröstning)?
Det är klart och tydligt att det är styrelsen som ensam avgör avgiften. Man behöver alltså inte gå till stämman för att få en ändring "godkänd".

Samtidigt är det lika klart att stämman är bostadsrättsföreningens högst beslutande organ, och att styrelsen därmed har att rätta sig efter stämmans beslut.

Därför är det livsfarligt att låta stämman rösta i detta. Om styrelsen t ex gör sin samlade bedömning att avgiften bör vara 600 kr/kvm. Så röstar stämman igenom att avgiften inte får överstiga 500 kr/kvm. Då är det formellt ett misstroendevotum åt styrelsen, och styrelsen är bakbunden av stämman att arbeta. Rätt i denna situation är att styrelsen avgår och ställer sina platser till förfogande.

Resten kan du räkna ut själv. Styrelsen har mandat och förtroende av stämman att förvalta föreningen. Är stämman inte nöjd får den tillsätta en ny styrelse.

Andelstalet hade varit intressant, men eftersom detta är ett exempel så säger vi att era 20 lägenheter har 5 % vardera i föreningen, alltså andelstal 5,0 (eller 0,05 lite olika hur olika brf skriver).

En genomsnittslägenhet på 75 kvm, betalar idag (enligt dig) 100 kr "för mycket" som går till amortering. Detta blir 7 500 kr/år.

Samma år amorterar föreningen 300 000 kr, dvs denna lgh amorterar 15 000 kr. (andelstalet x amorteringen). Detta kallas kapitaltillskott och är avdragsgillt vid försäljningen. Skatteeffekten är 22 %, vilket innebär att bostadsrättshavaren får tillbaka 15 000 kr x 22 % = 3 300 kr.

Det här är regler som vi kan tacka HSB och övriga drakar för, de har politiskt jobbat för att brf:erna ska få gynnsamma regler. Detta är en kanonaffär, eftersom;

Lånet bostadsrättsföreningen har är EJ avdragsgillt, räntekostnaden är för de flesta bostadsrättsföreningar är 5 % sett över tid. Det betyder att har man lån så betalar man hela skulden vart 20:e år, utan att ha amorterat en spänn. Vilket för en fastighet som står i 120 år blir rätt dyrt lån.

Men, amorterar man, här t ex 7 500 kr var "överhyra", minus 3 300 kr som bostadsrättshavaren får tillbaka (alltså en "gratis" amortering!), kvar 4 200 kr.
Detta betalar sig inom några år, eftersom bostadsrättsföreningens räntekostnader minskar, och inga pengar "försvinner". Allt uppbyggt värde stannar i brf:en!
När driftskostnaderna ökar (el, sopor, VA, etc), kan man till viss del låta "räntebesparingarna" ta detta, varför avgifterna kan hållas nere varje år.

Det är inte smart att sätta en avgift "så låg som möjligt". Det är smart att ta ut så det skapas värde i bostadsrättsföreningen.

Dessutom, nu har det varit extremt goda år för medlemmar och föreningar. Skatterna har sänkts och räntorna är löjligt låga. Att då ge medlemmarna en avgiftssänkning på det är helt onödigt.

När medlemmarnas egna räntekostnader börjar bli höga, DÅ kan man titta på att se över och minska amorteringen och sänka avgiften något. Som brf har man massor med möjligheter att göra medlemmarnas privata ekonomi lite tryggare.


Lite rörigt blev det, men jag hoppas du hängde med...

Tillägg:
Av "överhyran" 7 500 kr - 3 300 kr (som kommer tillbaka en dag), resultat 4200 kr. Delat med 12. Ger 350 kr/månad.

Fråga dig själv och dina medlemmar:
Skulle er vardagsekonomi dramatiskt påverkas av ett tillskott på 350 kr/månad?

Om så är fallet, synd om dessa, för med så tajta marginaler är det svårt att se hur man som bostadrättshavare ska kunna uppfylla sina förpliktelser vad gäller underhåll i bostadsrätt.

Men troligtvis inser de flesta att dessa 350 kr gör bättre nytta i bostadsrättsföreningen, åtminstonde så länge de privata kostnaderna för räntor och inkomstskatt är så löjligt låga som idag.

guben
2010-04-03, 18:24
Tack för din analys! Jag förstår hur du tänker och det låter så rätt i princip.

Frågan är ändå om inte vårt fall ligger utanför "normerna".

En detalj bara angående potential till avgiftssänkning/överhyra:
Om vi utgår från "modellägenheten" på 75 kvm, med andelstal 5%, så är årsavgiften alltså 1 mkr/20 lägenheter=50000 kr/år eller 4166 kr/mån. Vi använder 30% av detta till amortering, dvs 1250:-/mån per lägenhet.

Jag påstår att vi har utrymme att minska amorteringen från 300kkr/år till 100 kkr/år (belånade endast till 2000 kr/kvm).
Om jag har rätt skulle det innebära 200 kkr mindre/år eller per lägenhet (x andelstalet 5%) 10000 kr/år eller 833 kr/ mån i "överhyra"/lägre avgift (ej 350:-).

Det kan vara en hel del pengar för många. Sen är det klart, som du säger, att man skattevägen får tillbaka en del av amorteringen vid försäljning (förutsatt att man säljer innan man dör och/eller har gjort en vinst).

Ditt argument att medlemmarna inte "behöver" en avgiftssänkning nu pga lågt ränteläge känns inte helt rätt; det kan väl inte vara styrelsens sak att dra in resp tilldela konsumtionsutrymme beroende på konjunkturen.

Principen måste väl ändå vara att budgeten läggs så rättvisande som möjligt vilket inte borde leda till 30 % "överskott" år efter år. Detta utrymme skapas hos oss bl a genom en onormalt hög avskrivningtakt (4%/år) och överavsättning till yttre fond (onödigt budgeterat underhåll rullas framåt).

Jag vet inte om dessa korrigerade siffror leder till att du kanske håller med mig i detta speciella fall (det är ju knappast en normal företeelse).

Annars får vi konstatera att vi har olika uppfattningar om huruvida man ska hålla upp avgifterna för att fortsätta "överamortera" en lågt belånad fastighet eller om man ska "normalisera" amorteringar för att ge medlemmarna ökat utrymme för annan konsumtion (exempelvis amortering av egna lån).

Kanske det finns fler synpunkter på fortsatt hög amortering av en lågt belånad fastighet?

clabbe
2010-04-08, 07:45
Så här är det i vårt fall (föreningen bildad ca 1980):
Byggnadens taxeringsvärde 8 mkr (marknadsvärde 15 mkr?)
Bokfört restvärde byggnad 3,6 mkr (avskrivning 140 kkr (ca 4%/år!)
Återstående lån att betala 3 mkr (enbart "fastighetslån"). Vi har alltså inte högre lån än en hyfsad villa. Därför är låneräntor inte en stor utgift för vår brf.

Förhållandevis hög avgift (ca 700 kr/kvm mot snittet för jämförbara, ca 600kr/kvm) därför att 30 % (300 kkr/år) används till amortering.
Det är i det läget jag ställer mig frågan om man ska fortsätta att "tokamortera" 10 år eller låta medlemmarna få lite guldkant på tillvaron nu.
Som pensionär nu kan man ju säga att jag skiter i om det blir billigt om 10 år, jag vill leva livet nu medans jag orkar, om 10 år kanske jag inte lever längre.
Svår fråga, man borde väl låta medlemmarna rösta om det på kommande stämma?

Er förening har funnits i 30 år.
Tillämpar ni linjär avskrivning med samma belopp varje år?
Om ni gjort det i 30 år så hade ni ett anskaffningsvärde på byggnaden på 3,6 mkr + 140 tkr *30 = 7,8 mkr. 140 tkr är 1,8% av det, så fastigheten skrivs av på 55 år.
Jag tycker inte att det är en onormalt hög avskrivningstakt.

Harald
2010-04-11, 00:33
Dags att visa på hur mycket VI amorterar.

Vår förening består av 48 lgh, och vi har lån på 7,6 miljoner. Vi amorterar minst 400 000 kr/år. Nu när räntorna är extremt låga så amorterar vi ännu mer, de sista 3 åren i snitt 1 miljon kr/år.

Det finns medlemmar som tycker vi ska sänka avgifterna i stället, men:

Våra avgifter sattes för 6 år sedan, vår ekonomi var kass och man planerade för ytterligare höjning på 5 % x 4, de efterföljande 4 åren.

Då byttes styrelsen ut och ett gediget arbete inleddes för att vända skutan. Idag har vi genomfört en rad åtgärder som gett oss en fantastisk ekonomi och möjliggjort att vi kan hålla kvar samma avgift vi hade för 6 år sedan, vi slapp de planerade höjningarna och vi kan amortera massor.

Klart vi ska fortsätta med det. Det är styrelsens hårda arbete som gjort föreningen så pass mycket starkare. Om styrelsen återgick till gamla rutiner skulle amorteringsutrymmet försvinna. Det är alltså inte medlemmarnas egna pengar utan styrelsen som fixat detta, och då ska de komma bostadsrättsföreningen till del (och därigenom medlemmarna på sikt).

Jag har jämfört med liknande föreningar här omkring. Våra bostadsrätter säljs för ca 200 000 kr mindre än grannföreningarna på grund av att vår avgift är mellan 400 kr - 1500 kr högre/månad.

Alltså, du får betala 200 000 kr mindre i insats, men får en högre avgift. Uträknat ger det att när du bott hos oss i 15 år så har du betalat lika mycket (200 000 kr mer i avgifter, 200 000 kr mindre i insats).

Och om 15 år, så har grannföreningarnas avgifter gått om oss för länge sedan!

Vår avgift, enligt underhållsplan, inflation och prishöjningar på driftskostnader, kommer att kunna vara samma i 28 år till. Och om 18 år är vi skuldfria!

Lärdomen är, att det bästa för bostadsrättsföreningen och för medlemmarna är inte en låg avgift. Det bästa är en styrelse som har koll och jobbar långsiktigt.

Därav att jag aldrig kan gå med på argument som "vi amorterar för mycket".

guben
2010-04-13, 20:28
Tillämpar ni linjär avskrivning med samma belopp varje år?
Om ni gjort det i 30 år så hade ni ett anskaffningsvärde på byggnaden på 3,6 mkr + 140 tkr *30 = 7,8 mkr. 140 tkr är 1,8% av det, så fastigheten skrivs av på 55 år.
Jag tycker inte att det är en onormalt hög avskrivningstakt

Tack för att du fäste min uppmärksamhet på hur man räknar.
Jag har tittat i ÅR och ser att det står så här: "Avskrivning sker enligt en 35-årig rak avskrivningsplan baserad på anläggningarnas anskaffningsvärde."
Det blir ju 2,86 %/år.

Med nuvarande takt har vi alltså skrivit av byggnaden om 26 år.

Vår förening består av 48 lgh, och vi har lån på 7,6 miljoner. Vi amorterar minst 400 000 kr/år. Nu när räntorna är extremt låga så amorterar vi ännu mer, de sista 3 åren i snitt 1 miljon kr/år.

Det är intressant att titta på likheterna mellan din och min brf. Gissar på att du har runt 2,8-3Mkr i intäkter.
Om ni kan amortera 1 Mkr/år så är det precis som i vårt fall ca 30 % av avgiften. Hos er blir det ca 21000 kr/lägenhet och hos oss ca 18000 kr/bostadsrätt.
Ni är skuldfria om 10 år (med nuvarande takt) precis som vi.

Intressant vore att veta hur ni skapar detta utrymme i budgeten. Antar att ni inte redovisar en budget som visar ett så stort överskott.
Vad är knepet?
Planerar ni att bibehålla den höga takten ända till slutbetalning eller kan ni tänka er en avtrappning?

Harald
2010-04-14, 00:19
Omsättning 2,4 miljoner kr, skuldfria enligt plan om 20 år.

De tre senaste åren med i snitt 1 miljon kr/år är extremt, p g a det extrema ekonomiska läget som varit. Dessa låga räntor (vi har 1,18 % idag) räknar jag inte med kommer att dyka upp igen inom överskådlig tid. Samtidigt hamnade vi i en liten "lucka" i underhållsplanen, och behöver inga stora summor förrän om 3-4 år igen.

Då gäller det att smida medans järnet är varmt!!!

Tycker personligen att det är orättvist mot medlemmarna om vi som råkar bo här under dessa "goda" år, sänker avgiften direkt och så att säga "tankar hem vinsten", utan vi har valt att den ska komma ALLA medlemmar till del, de som bor kvar och de kommande att flytta in. (De som ska sälja skiter vi i, de är ju på väg härifrån.)

Vi har gjort några lyckosamma grejer, som ger dessa goa överskott. Dels har vi tagit hem all förvaltning, samt att vi tar betalt av grannfastigheter som använder vår väg bl a. Lite fler saker, men ska inte gå igenom allt här. Summa summarum kan man säga att det är nuvarande styrelses "dagliga" arbete som genererar 150 000 kr (ca) av vårt överskott.

Sedan har vi skrivit upp fastigheten. Detta påverkar det egna kapitalet, ändrar ej balansräkningen, men är resultatpåverkande. Således ser vårt resultat 275 000 kr sämre ut än vad det i själva verket är. Listigt, eftersom detta kommer att göra att även kommande styrelser är tvingade att skapa minst detta överskott, vilka beslut man i övrigt än fattar, i 38 år till.

Passar riktigt bra, då våra underhållsplaner (5, 10, 30 år) ger oss en nödvändig avsättning av 290 000 kr/år. Sammantaget alltså. Så även om kommande styrelser slutar sätta av till underhållsfond, kommer det "automatiskt" ackumuleras tillräckligt med riktiga pengar!

Enligt simulationer på driftskostnadshöjningar och underhållsplan kan vi hålla samma avgift i 27 år till. Och då kan man snacka om att vi snart kommer att bo billigt!

Redan idag gör medlemmarna en bra affär. Jämfört med grannföreningarna, som idag har en "normalare" avgiftsnivå, så kostar våra bostadsrätter i genomsnitt 270 000 kr mindre i insats. Även om man tar en idag RIKTIGT "billig" avgift och jämför, så om det tar 15 år så har man betalat lika mycket om man bor hos oss eller om man bor hos grannföreningen. MEN, bara om grannföreningen inte höjer sin avgift, vilket de kommer att göra, och om 15 år har de gått om oss för länge sedan.

Så det tar ca 10 år innan alla förändringar slagit igenom, + att man får ha en jäkla koll och lite tur, men vi är nu inne på 6:e året i denna omdaning, och om 4 år är våra avgifter helt normala. Sedan kommer vinsten till ALLA, både boende, säljare och köpare. Och efter några år till så kommer köparna att få betala priset, då det blir DYRARE att köpa in sig hos oss än hos grannföreningarna.

kluringen
2010-04-15, 00:32
Redan idag gör medlemmarna en bra affär. Jämfört med grannföreningarna, som idag har en "normalare" avgiftsnivå, så kostar våra lägenheter i genomsnitt 270 000 kr mindre i insats. Även om man tar en idag RIKTIGT "billig" avgift och jämför, så om det tar 15 år så har man betalat lika mycket om man bor hos oss eller om man bor hos grannföreningen. MEN, bara om grannföreningen inte höjer sin avgift, vilket de kommer att göra, och om 15 år har de gått om oss för länge sedan.


Du blandar ihop begreppen. Insats betalas till bostadsrättsföreningen vid upplåtelsen eller om en stämma beslutar att insatserna ska höjas.

Tycker personligen att det är orättvist mot medlemmarna om vi som råkar bo här under dessa "goda" år, sänker avgiften direkt och så att säga "tankar hem vinsten", utan vi har valt att den ska komma ALLA medlemmar till del, de som bor kvar och de kommande att flytta in. (De som ska sälja skiter vi i, de är ju på väg härifrån.)

Att skita i de som ska sälja rimmar verkligen illa mot att tillvara ta medlemmarnas ekonomiska intressen. När en medlem i er bostadsrättsförening får 270 000 kr mindre för sin bostadsrätt än vad motsvarande lägenheter säljs för i grannfastigheterna, förlorar han dels alla pengar som han betalat in i överavgifter, dels åker han torsk på 270 000 kr eftersom de höga avgifterna sänker värdet på hans bostadsrätt.

Det ska inte finnas någon "vinst" att tanka hem i en BRF enligt självkostnadsprincipen.

Sedan har vi skrivit upp fastigheten. Detta påverkar det egna kapitalet, ändrar ej balansräkningen, men är resultatpåverkande.

??????? :12: När anläggningstillgångarna skrivs upp med ett belopp skapas en uppskrivningsfond på motsvarande belopp i balansräkningen, var annars? Hur bär ni er åt för att påverka resultatet med en uppskrivning?

Harald
2010-04-15, 12:44
Insats betalas till föreningen vid upplåtelsen eller om en stämma beslutar att insatserna ska höjas.
Ok om du tycker det är en begreppsförvirring, men för att bli medlem krävs att man betalar en insats. Vid första upplåtelse betalar man denna till bostadsrättsföreningen, och sedan till säljaren. Man kan säga att man betalar ett marknadspris på "insatsen", och övertar därmed denna.

När en medlem i er bostadsrättsförening får 270 000 kr mindre för sin bostadsrätt än vad motsvarande lägenheter säljs för i grannfastigheterna, förlorar han dels alla pengar som han har betalat in i överavgifter, dels åker han torsk på 270 000 eftersom de höga avgifterna sänker värdet på hans bostadsrätt.

De höga avgifterna sänker värdet säger du, men det är inte riktigt sant. Om man KÖPER med låg avgift och denna sedan höjs snabbt (ofta mer eller mindre okontrollerat), då har du rätt. Men så är inte fallet hos oss längre, då vi har haft samma avgift i sex år nu.

En mer riktig beskrivning är att genom att hålla och försvara denna avgift så hålls både priset man får betala när man köper in sig, samt priset man får ut när man säljer, nere. UTVECKLINGEN av priset, dvs ökningen jämfört med andra föreningar, är lika hos oss. Man slipper ha lika mycket i lån bara (eftersom samtliga som köpt hos oss de senaste 6 åren har pantsatt lgh).

En annan disskussion är ju vem som egentligen tjänar på att priserna är så höga. Jag vill mena att det är bankerna som drar in vinsten här, då väldigt få som bor i bostadsrätt för 1 miljon kr betalar tillbaka lånet undre den tid de stannar hos oss (i snitt 4,5 år/medlem, vilket grundar sig på att bostadsrätterna alla är små tvåor).

Att säga "skiter i" var väl klantigt uttryckt, men en avgiftssänkning nu kommer alla nuvarande medlemmar till del, som då betalat för lite i "insats", jämte den avgift de får betala till bostadsrättsföreningen. Det är inte att förvalta rättvist över tid, man kan inte förvalta en fastighet som ska stå i 150 år, med medlemmars intresse för ögonen, som bor här under 4,5 år, eller hur?

När anläggningstillgångarna skrivs upp med ett belopp skapas en uppskrivningsfond på motsvarande belopp i balansräkningen, var annars? Hur bär ni er åt för att påverka resultatet med en uppskrivning?

Jag skrev lite fel angående uppskrivningsfonden, beklagar detta. Fastigheten har skrivits upp (med anledning av att det egna kapitalet var förbrukat), och en uppskrivningsfond skapades då. Denna uppskrivningsfond påverkar naturligtvis balansräkningen då. Men inga "riktiga pengar" påverkas. Däremot så skrivs fonden av, och det är denna avskrivning som belastar resultatet, och som "frigör" 275 000 kr varje år.

Alla bostadsrättsföreningar är unika, och måste få förvaltas efter vars och ens unika förutsättningar. Vår förvaltning tar sikte på att det ska vara rättvist över tid, det ska vara långsiktigt, och alla som köper in sig hos oss ska göra en bra affär. Idag är detta sant, och nu har till och med mäklarna vaknat till liv lite och sett detta, och marknadsför vår modell till blivande medlemmar.

Scenarior och uträkningar visar att vi kommer att vara den bästa affären om man jämför med föreningarna omkring. Mer rättvist kan det väl inte göras?

Undrandez
2010-11-09, 15:23
Föreningen har lån på ca 3 mijoner kr. 2006 hade vi lån på 4,2 Mkr. Fastighetens (byggnadens) taxeringsvärde är ca 8 Mkr. Vi har amorterat ca 300 kkr/ år. Detta innebär att i princip 30 % av våra avgifter går till amortering.
Oj, bara 3 miljoner i lån, grattis! Hur stor förening?
Här har vi lån på 55 miljoner kr.
Vår förening amorterar cirka 900.000 kr/år

guben
2010-12-07, 22:43
Oj, bara 3 miljoner i lån, grattis! Hur stor förening?
Här har vi lån på 55 miljoner kr.
Vår förening amorterar cirka 900.000 kr/år

För att kunna jämföra belåning bör man nog relatera till belåning /kvm (total bostadsyta för bostadsrättsföreningen). Räknat på det sättet ligger vi på ca 2000 kr/kvm.
Vår bostadsrättsförening omsätter ca 1 Mkr/år, varav 300.000 går till amortering.
Snacka om skilda världar :1:

totiki
2010-12-07, 23:25
Hur hög avskrivning gör ni på fastigheten per år? Är avskrivningen reell eller enbart en sifferfråga i årsredovisningen?
Är den reell kan den användas till att amortera på lånen med. Dock ej som kapitalinsats från medlemmarna. Men de lägre räntekostnaderna kommer de nu boende till del.

guben
2010-12-08, 23:05
Hur hög avskrivning gör ni på fastigheten per år? Är avskrivningen reell eller enbart en sifferfråga i årsredovisningen?

Vi skriver av ca 2,9 %/år (35år). Det ger i pengar ca 15 % av omsättningen (eller avgiften).
Det känns i högsta grad reellt, det bygger ju kassa som används till amortering. Som jag inledde tråden med, vi amorterar ca 10 %/år av lånet vilket innebär att 30% (!) av årsavgiften går till amortering trots att vi är väldigt lågt belånade.

Jag har förstått att det finns delade meningar om huruvida det ligger i medlemmarnas intresse, å ena sidan anses det vara bra att amortera maximalt, å andra sidan stjäl det rejält med konsumtionsutrymme (eller egna amorteringar) för medlemmarna.

clabbe
2010-12-09, 08:46
Går ni med vinst med 15% av omsättningen eller hur finansierar ni mellanskillnaden mellan avskrivning och amortering?

guben
2010-12-11, 19:52
Går ni med vinst med 15% av omsättningen eller hur finansierar ni mellanskillnaden mellan avskrivning och amortering?

Njaej, vi har en underhållsplan från HSB som alltsomoftast tar upp helt onödiga eller betydligt överprissatta åtgärder för budgetåret. Genom att sedan rulla onödiga åtgärder framåt eller köpa till "rätt" pris blir det alltid pengar över vid årets slut. That's how the money rolls in trallala :1:

Det är helt klart satt i system för att generera stora överskott.

clabbe
2010-12-12, 00:47
Då får ni väl själva ta kontrollen över underhållsplanen om ni är så missnöjda med att gå med överskott. Ingen annan än ni själva kan göra er egen situation bättre.
Vad skulle motivet vara för detta "system"? Tar HSB provision på överskott eller vad finns det för annat motiv?

guben
2010-12-12, 18:47
Vad skulle motivet vara för detta "system"? Tar HSB provision på överskott eller vad finns det för annat motiv?

Jag menar inte nödvändigtvis att HSB satt detta i system... även om en väl tilltagen avsättning till underhåll bygger kassa som ger HSB billig finansiering.

Jag tänker mer på detta i kombination med hög avskrivningstakt som leder till relativt höga avgifter (närmare 700 kr/kvm trots låg belåning på 2000 kr/kvm. Vår fastighet på 1500 kvm är nu belånad som ett ordinärt småhus). Detta är "systemet" som styrelsen valt för att kunna amortera 10 % av skulden/år.

Underhållsplanen är ett förslag från HSB och ska gås igenom av styrelsen och ev. justeras vid årlig besiktning. Ett exempel är att vi inom något år enligt plan ska byta ut våra entrepartier, vilka är av eloxerad aluminium och i princip underhållsfria. De kommer naturligtvis inte att bytas ut men ligger kvar i planen och höjer avsättningsbehovet och avgifterna och därmed ökar kassan.

Du har rätt i att bara vi själva kan göra nåt åt situationen. Det gäller bara att få till stånd en ändring av styrelsens strategi, lätt som en plätt, det vet vi ju alla :4:

Men som sagt och beskrivet ovan i tråden, det finns delade meningar om bästa avvägningen mellan nuvarande medlemmars intresse och de som finns kvar om 10 år då vi är helt skuldfria med nuvarande amorteringstakt.

spantet
2010-12-15, 00:00
Ni har det bra som bor i föreningar där man vill amortera. Pensionärerna i min styrelse vill strunta i all form av amortering med motivieringen att fastigheten ökar i värde vilket gör att vi kan ta upp nya lån för kommande reparationer i all oändlighet. Suck.:(

guben
2010-12-15, 22:10
Ja du, olika faller ödets lotter.....:4:
Men skämt åsido, i vårt fall är det inget problem med framtida låneutrymme. Dels har vi en kassa motsvarande 3 kvartals omsättning, dels ligger belåningen på endast 35 % av byggnadens taxeringsvärde. Snacka om guldsits :1:

Borättexperten
2010-12-17, 01:38
Jag håller med dig guben, ni amorterar för mycket. Er förening är överfinansierad, ni skriver av för mycket och/eller har en för stor underhållsbudget. Varför ska ni betala 700kr/kvm/år, för att sen om 10 år, när lånen är avbetalda, kunna sänka avgiften till 500kr/kvm/år för de som bor där då? Inte rättvist för er som bor nu. Avgiften ska vara rättvis över tiden, därför borde er avgift nu sänkas till 600kr/kvm/år, det kommer ändå räcka och bli över.

Ett litet förtydligande: Antagligen gör Hsb och styrelsen misstaget att överfinansiera underhållet. När man ska budgetera det långsiktiga underhållet måste man alltid ta hänsyn till befintliga avskrivningar. Långsiktigt underhåll och investeringar = avsättning till uh-fond + avskrivningar. Många övernitiska (och okunniga) styrelser gör misstaget att inte ta hänsyn till avskrivningarna, och detta är särskilt vanligt bland Hsb-föreningar.
:5:

Harald
2010-12-17, 23:49
Jag anser att ni har fel, kalla er Borättsexperter eller inte, men dina modeller är alldeles för enkla.

1) Hur stor belåningen är av fastighetens värde är egentligen irrelevant. En seriös förvaltning tar sikte på att föreningen på sikt ska bli skuldfri.
Visst, "låneutrymmet" gör att styrelsen enklare kan höja lånen, men varför ska man det? Att låna pengar är att inskränka på framtida medlemmars utrymme för underhåll och projekt. Det ska vara jävligt speciell situation för att ta ett sånt beslut. För vad handlar det om? Jo, att nuvarande och tidigare medlemmar helt enkelt betalat in för lite kapital för sin förslitning, och då lånar man istället av kommande medlemmar. Väldigt långt från rättvis förvaltning över tid.

2) Vems är intäkterna? Så länge bostadsrättsföreningen har lån så är en del av dessa bankens. Kul att förvalta så att banken tjänar pengar för all framtid.

3) Att amortera gagnar ALLA medlemmar som BOR och som ska BO. Det gör att räntekostnaderna sänks, vilket delvis kan användas för att betala ökade driftskostnader för vatten, el, värme, mm.

4) Även de som BOR NU, och de facto betalar för amorteringen, tjänar på det. Hanteringen är värdeskapande och håller faktiskt nere avgifterna på sikt och över tid, samt att man faktiskt FÅR TILLBAKA en del av "SIN" amortering vid försäljning. Det kallas för kapitaltillskott, och är amorteringen x andelstalet. Skatteeffekten på detta är 22 %. INTE ILLA!

5) Man kan inte äta mera för att man har ett värdefullt hus. Varje lån, oavsett hur mycket kåken är värd, inskränker i bostadsrättsföreningens ekonomiska handlingsutrymme, och leder ofelbart endast åt ett håll: Nämnligen HÖGRE AVGIFTER.

6) Efter 2007 ändrades skattereglerna vilket idag gör att föreningens skulder är ogynnsamma jämfört mot vars och ens egna skulder. Skillnaden i kostnad är 30 %. Därmed byggs och säljs idag de flesta bostadsrättsföreningar som sk SKULDFRIA FÖRENINGAR, d v s priset för insatsen är högre, men bostadsrättsföreningen har inga lån. Det spar man alltså 30 % på. MYCKET PENGAR!

Borättsexperten: Hallå, du säljer ekonomiska analyser till bostadsrättsköpare där du uttalar dig om hur bra en bostadsrättsförening är. Och så är du så in i h-e snett ute att du rekomenderar en bostadsrättsförening att sänka avgiften istället för att amortera bort sina skulder. Alltså, jag bara undrar, jobbar du på bank eller?

Jag kan även visa ett förbannat bra exempel på hur HÖG avgift, OM DEN BEROR PÅ ATT FÖRENINGEN AMORTERAR MYCKET, är en ruskigt bra affär för köparen. Jag för statistik, men vem som helst kan med hjälp av HEMNET kolla själv.

SÅ HÄR:

LIKA LÄGENHET; SAMMA OMRÅDE; OLIKA FÖRENINGAR.

FÖRENING 1: Snålar, lånar, amorterar alldeles för lite. Avgift 2:a 50 m2: 2 700 kr/mån. Lägenhetens pris: 1 300 000 kr.

FÖRENING 2: Amorterar och förvaltar med guldkant. Avgift 2:a 50 m2 3 700 kr/mån. Lägenhetens pris: 1050 000 kr.

Två personer köper samtidigt och bor i 15 år. Vid OFÖRÄNDRADE AVGIFTER har dessa två personer batalat totalt:

Förening 1: 1 786 000 kr.

Förening 2: 1 716 000 kr.

Märkligt? Tänk också: RÄNTEKOSTNADEN för den som köpte i förening 1 ÄR HÖGRE. AVGIFTEN kommer att ha gått upp MER i förening 1, eftersom de varken har MARGINALER eller sänker sina räntekostnader (om Borättsexperten bodde där har de ju antagligen dessutom lånat massa mer pengar).

Förening 2 har troligen SAMMA AVGIFT, då deras amorteringar gjort att de fått utrymme till att möta övriga höjda driftskostnader.

VAD ÄR DET DÅ SOM ÄR HAKEN?

Jo, att DRAMATISKT HÖJA AVGIFTEN, det är katastrof. Tyder på kass förvaltning av styrelsen. Men att i etapper höja, så man hamnar på en väl tilltagen nivå, är seriös och långsiktigt hållbar och RÄTTVIS förvaltning.

Avgiften SKA vara rättvis ÖVER TID. Och då tittar man IDAG och 20 år FRAMÅT. Inte den tid som nuvarande styrelse ska bo 2-3 år.

Grrrr!

Varför ska ni betala 700kr/kvm/år, för att sen om 10 år, när lånen är avbetalda, kunna sänka avgiften till 500kr/kvm/år för de som bor där då?

Här menar du på fullaste allvar, att på en tioårsperiod, så är kostnaderna för driften densamma?????

El-priset konstant tio år, fjärrvärmepriset konstant 10 år, sophämtningen lika, vatten och avlopp höjs inte, förvaltningsarvodet (som oftast är indexerat till tjänstemannaindex) höjs aldrig, städerskan har samma lön i tio år, fastighetsskötaren fryser gärna sin lön, o s v.

Så om vi behöver ha in 500 kr/kvm år 2010 för att klara driften, ja då VET VI, (för vi har köpt en ekonomisk analys av stjärnskottet .....experten), att 500 spänn räcker lika gott år 2020!!!

liqwid78
2010-12-18, 01:47
4) Även de som BOR NU, och de facto betalar för amorteringen, tjänar på det. Hanteringen är värdeskapande och håller faktiskt nere avgifterna på sikt och över tid, samt att man faktiskt FÅR TILLBAKA en del av "SIN" amortering vid försäljning. Det kallas för kapitaltillskott, och är amorteringen x andelstalet. Skatteeffekten på detta är 22 %. INTE ILLA!
Kan du utveckla lite mer vad du menar här att "Skatteeffekten på detta är 22%"?

MikHo
2010-12-18, 10:56
1) Hur stor belåningen är av fastighetens värde är egentligen irrelevant. En seriös förvaltning tar sikte på att föreningen på sikt ska bli skuldfri.
Visst, "låneutrymmet" gör att styrelsen enklare kan höja lånen, men varför ska man det? Att låna pengar är att inskränka på framtida medlemmars utrymme för underhåll och projekt. Det ska vara jävligt speciell situation för att ta ett sånt beslut.

Hur mycket bostadsrättsföreningen belånats är relevant. Belåningen påverkar ju räntekostnaden och det som du är inne på, om föreningen har ett behov att låna mer pengar av banken för att utföra sina uppgifter.

För vad handlar det om? Jo, att nuvarande och tidigare medlemmar helt enkelt betalat in för lite kapital för sin förslitning, och då lånar man istället av kommande medlemmar. Väldigt långt från rättvis förvaltning över tid.

Du anser också att det är orättvist att framtida boende skall betala för de som bor där idag. Anser du inte det är orättvist att de som bor där i dag tar kostnaderna för de som ska bo där i framtiden?

2) Vems är intäkterna? Så länge bostadsrättsföreningen har lån så är en del av dessa bankens. Kul att förvalta så att banken tjänar pengar för all framtid.
3) Att amortera gagnar ALLA medlemmar som BOR och som ska BO. Det gör att räntekostnaderna sänks, vilket delvis kan användas för att betala ökade driftskostnader för vatten, el, värme, mm.

Helt korrekt, håller med till fullo.

4) Även de som BOR NU, och de facto betalar för amorteringen, tjänar på det. Hanteringen är värdeskapande och håller faktiskt nere avgifterna på sikt och över tid, samt att man faktiskt FÅR TILLBAKA en del av "SIN" amortering vid försäljning. Det kallas för kapitaltillskott, och är amorteringen x andelstalet. Skatteeffekten på detta är 22 %.

Undrar verkligen hur många som utnyttjar detta vid en försäljning?

5) Man kan inte äta mera för att man har ett värdefullt hus. Varje lån, oavsett hur mycket kåken är värd, inskränker i föreningens ekonomiska handlingsutrymme, och leder ofelbart endast åt ett håll: Nämnligen HÖGRE AVGIFTER.

Du förutsätter i varenda mening du skriver här att bostadsrättsföreningen varje år lånar till sin drift för att hålla avgifterna till medlemmarna på en lägre nivå. En aktiv styrelse ser även till att förhandla om löpande avtal för att i sin tur sänka även ANDRA kostnader än räntekostnaden. Att stirra sig blind på att räntekostnaden är den enda man kan påverka påminner mig om en travbana där man sätter skygglappar på hästarna för att de inte ska bli påverkade av omgivningen.

6) Efter 2007 ändrades skattereglerna vilket idag gör att föreningens skulder är ogynnsamma jämfört mot vars och ens egna skulder. Skillnaden i kostnad är 30 %. Därmed byggs och säljs idag de flesta bostadsrättsföreningar som sk SKULDFRIA FÖRENINGAR, d v s priset för insatsen är högre, men föreningen har inga lån. Det spar man alltså 30 % på. MYCKET PENGAR!

Det du skriver om har även diskuterats i många befintliga bostadsrättsföreningar där det då reellt handlar om att de boende tar över en del av föreningens skulder för att kunna göra det skatteavdrag som endast får göras av privatpersoner och inte bostadsrättsföreningar.
Fullt möjligt i befintliga föreningar, MEN det kräver även att alla som bor i bostadsrättsföreningen har RÅD att utöka sina egna lån, vilket kanske minskar deras egna amorteringsmöjligheter.

... där du uttalar dig om hur bra en förening är. Och så är du så in i h-e snett ute att du rekomenderar en förening att sänka avgiften istället för att amortera bort sina skulder. Alltså, jag bara undrar, jobbar du på bank eller?

Det absolut bästa är om bostadsrättsföreningen kan hitta en bra balans där intäkterna (avgifterna från boende och andra) täcker inte bara drift och underhåll utan även klarar av amortering samt att de boende faktiskt får ett drägligt boende.

Jag kan även visa ett förbannat bra exempel på hur HÖG avgift, OM DEN BEROR PÅ ATT FÖRENINGEN AMORTERAR MYCKET, är en ruskigt bra affär för köparen. Jag för statistik, men vem som helst kan med hjälp av HEMNET kolla själv.
FÖRENING 1: Snålar, lånar, amorterar alldeles för lite. Avgift 2:a 50 m2: 2 700 kr/mån. Lägenhetens pris: 1 300 000 kr.
FÖRENING 2: Amorterar och förvaltar med guldkant. Avgift 2:a 50 m2 3 700 kr/mån. Lägenhetens pris: 1050 000 kr.
Två personer köper samtidigt och bor i 15 år. Vid OFÖRÄNDRADE AVGIFTER har dessa två personer batalat totalt:
Förening 1: 1 786 000 kr.
Förening 2: 1 716 000 kr.
Märkligt? Tänk också: RÄNTEKOSTNADEN för den som köpte i förening 1 ÄR HÖGRE. AVGIFTEN kommer att ha gått upp MER i förening 1, eftersom de varken har MARGINALER eller sänker sina räntekostnader (om Borättsexperten bodde där har de ju antagligen dessutom lånat massa mer pengar).
Förening 2 har troligen SAMMA AVGIFT, då deras amorteringar gjort att de fått utrymme till att möta övriga höjda driftskostnader.
Jag kan ge dig ett konkret exempel där det är absolut tvärtom.
"Min" bostadsrättsförening och grannföreningen. Husen är i princip identiskt byggda, vid olika årtal där grannföreningen är äldre.

I "min" förening gjordes ett stort arbete för ca 5 år sedan att se över kostnaderna där vi genom att bl a lägga om sophantering, dela upp förvaltningen på olika bolag och andra åtgärder kunde hålla levnadsnivån på bra nivå.

Grannföreningen har idag högre avgifter än vad vi har men klarar fortfarande inte av att drifta och underhålla utan att låna.

VAD ÄR DET DÅ SOM ÄR HAKEN?
Jo, att DRAMATISKT HÖJA AVGIFTEN, det är katastrof. Tyder på kass förvaltning av styrelsen. Men att i etapper höja, så man hamnar på en väl tilltagen nivå, är seriös och långsiktigt hållbar och RÄTTVIS förvaltning.
Avgiften SKA vara rättvis ÖVER TID. Och då tittar man IDAG och 20 år FRAMÅT. Inte den tid som nuvarande styrelse ska bo 2-3 år.


De som bor där idag ska ansvara för sina egna kostnader och förslitningar.
Det som är kontentan är att styrelsens uppgift är att se till att intäkterna motsvarar kostnaderna plus att där finns utrymme att amortera.
Sedan ska man inte "tokamortera" utan bör ligga på en rimlig nivå.
Var den nivån ligger är väldigt individuellt och måste beräknas utifrån respektiver förenings ekonomiska plan, underhållsplan och andra förutsättningar.

Att lika hårt hålla på principen att amortera är inte riktigt lika huvudlöst som att språka för en amorteringsfri plan men skygglapparna sitter farligt nära ögonen.

Harald
2010-12-18, 21:29
Kan du utveckla lite mer vad du menar här att "Skatteeffekten på detta är 22 %"?
De flesta säljer/köper via en mäklare, och i mäklarens tjänst ingår ofta hjälp med deklarationen, så många ser inte ens detta. Men här kommer en förklaring i alla fall:

Föreningen är i januari varje år skyldig att redovisa till Skatteverket under föregående år överlåtna bostadsrätter. Detta görs på blankett KU55 (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13902).
Här anger bostadsrättsföreningen hur stor andel bostadsrättshavaren har i gjorda amorteringar under dennes boende i bostadsrättsföreningen. Beloppen inräknas för varje år som amorteringarna uppgår till minst 3 000 kr/lgh, och är viktat mot andelstalet.

T ex:

Förening, 50 bostadsrätter, alla har andelstal 0,02.

År 1 Amortering 500 000 kr
År 2 Amortering 500 000 kr
År 3 Amortering 1 000 000 kr
År 4 Lägenheten säljs/överlåts.

"Lägenheten" har då amorterat 10 000 + 10 000 + 20 000 kr = 40 000 kr.

Föreningen redovisar 40 000 kr till Skatteverket. Denna summa återkommer i exemplet nedan.

Medlemen deklarerar sin försäljning på blankett K6.

Här finns posten "Utredning om vinst eller förlust". Detta är ett antal rader som ser ut så här:
Försäljningspris
-Mäklararvode
-Inköpspris
-Förbättringsutgifter
-Kapitaltillskott
=

Vidare exemplet då....

Bostadsrätten såldes via mäklare för 1 000 000 kr, köptes för 750 000 kr, och de senaste 5 åren har förbättringar (standarhöjande renoveringar) gjorts för 100 000 kr.

Ser ut så här:
+ 1000 000 kr
- 45 000 kr (mäklararvodet)
- 750 000 kr
- 100 000 kr
- 40 000 kr
Vinst: 65 000 kr.

Vinsten (heja skatteverket, nu blir det krångligt!) tas upp med tjugotvå trettiondelar och beskattas med 30 %.

Ser ut så här:
65 000 x 22/30 x 30 % = 14 300 kr.

Skatten är alltså 14 300 kr. Eller, enklare uttryckt, 22 %. (men eftersom skatten ÄR 30 % av 22/30 så talar man om att "skatteeffekten" är 22 % istället. Krångligt. Enklare att tänka att skatten är 22 %!

Vad var då dessa 40 000 kr värda här? Jo, i reda pengar för denna medlem som flyttade FRÅN bostadsrättsföreningen 8 800 kr! De som bor kvar tjänar på lägre räntor och därigenom lägre avgifter.

Hur mycket bostadsrättsföreningen belånats är relevant. Belåningen påverkar ju räntekostnaden och det som du är inne på, om föreningen har ett behov att låna mer pengar av banken för att utföra sina uppgifter.
Jag förstår vad du menar, och visst är det relevant, men inte utifrån frågeställningen "är det bra att amortera".

Du anser också att det är orättvist att framtida boende skall betala för de som bor där idag. Anser du inte det är orättvist att de som bor där i dag tar kostnaderna för de som ska bo där i framtiden?
Att amortera är INTE att ta kostnader för dem som ska bo i framtiden. Det är att betala av den skuld som TIDIGARE medlemmar lämnat efter sig.

Undrar verkligen hur många som utnyttjar detta vid en försäljning?
Har svarat på ovan, ALLA utnyttjar denna (åtminstonde de som får hjälp med sin deklaration av mäklaren).

Du förutsätter i varenda mening du skriver här att bostadsrättsföreningen varje år lånar till sin drift för att hålla avgifterna till medlemmarna på en lägre nivå. En aktiv styrelse ser även till att förhandla om löpande avtal för att i sin tur sänka även ANDRA kostnader än räntekostnaden. Att stirra sig blind på att räntekostnaden är den enda man kan påverka påminner mig om en travbana där man sätter skygglappar på hästarna för att de inte ska bli påverkade av omgivninge.
NEJ, jag förutsätter INTE att man lånar för drift och underhåll. Oftast så är det inte så. Däremot är det många bostadsrättsföreningar som jobbar aktivt med att minska kostnader genom att se över sina avtal (bra), och som gör underhåll för pengar i kassan (också bra), men skiter fullständigt i att man har X miljoner kr i lån på banken! Det är detta som är rådumt. Oavsett varifrån lånen kommer, (om man köpt fatigheten, stambytt, eller vad som) så är det en bra affär för förening och medlemmar att amortera ner dessa lån aktivt.

Det du skriver om har även diskuterats i många befintliga bostadsrättsföreningar där det då reellt handlar om att de boende tar över en del av föreningens skulder för att kunna göra det skatteavdrag som endast får göras av privatpersoner och inte bostadsrättsföreningar.
Fullt möjligt i befintliga föreningar, MEN det kräver även att alla som bor i bostadsrättsföreningen har RÅD att utöka sina egna lån, vilket kanske minskar deras egna amorteringsmöjligheter.
Nej igen. Jag förespråkar sällan ett kapitaltillskott så som du beskriver. Det är sällan detta kan genomföras rättvist. Men, att ha en "för hög avgift" och amortera i bra tempo, ÄR OCKSÅ I SKATTERÄTTSLIG MENING ETT KAPITALTILLSKOTT. Som är rättvist, som är enkelt, som är billigt, och som gynnar ALLA (utom banken!).

De som bor där idag ska ansvara för sina egna kostnader och förslitningar.
Det som är kontentan är att styrelsens uppgift är att se till att intäkterna motsvarar kostnaderna plus att där finns utrymme att amortera.
Sedan ska man inte "tokamortera" utan bör ligga på en rimlig nivå.
Var den nivån ligger är väldigt individuellt och måste beräknas utifrån respektiver förenings ekonomiska plan, underhållsplan och andra förutsättningar.

Den ekonomiska planen kan man inte förvalta efter, det vet du också. Den är endast ett verktyg som behövs för att få igenom affären, bildandet av bostadsrättsföreningen. Därefter ligger det ju i medlemmarnas intresse att bostadsrättsföreningen (företaget) blir såpass välmående, att man kan leva utav det (jämna, låga avgiftsökningar, egenfinasierat underhåll och projekt o s v.

Att lika hårt hålla på principen att amortera är inte riktigt lika huvudlöst som att språka för en amorteringsfri plan men skygglapparna sitter farligt nära ögonen.
Du glömmer den viktigaste aspekten. Oavsett vad som händer i bostadsrättsföreningen, om stora reparationer plötsligt behövs, eller om en ny styrelse vill ändra strategi, så är det ju ENDAST AMORTERINGARNA SOM GÅR ATT BACKA!!! Du kan enkelt låna upp pengarna igen! Men du kan inte gå 5 år tillbaka och kräva gamla medlemmar på extra månadsavgift, eller hur?

Alltså, oavsett vad man tror är rätt strategi vad gäller avgifter och amorteringar, så kan den skuldfria bostadsrättsföreningen enkelt låna upp igen om man vill, medan den skuldtyngda föreningen endast har en väg att gå om omvärldsfaktorerna kräver det: Höjda avgifter!!

liqwid78
2010-12-19, 02:13
Harald: Var kan jag hitta mer information om ditt påstående? Det låter för bra för att vara sant. :13:

Om en bostadsrättsförening fortfarande har hyreslägenheter som de säljer i mån de blir uppsagda. Det innebär en del kapital till föreningen. Ponera att föreningen ska göra en stor renovering. En logisk strategi blir att använda detta kapital istället för att ta nya lån.

Men med ditt påstående skulle det vara bättre att först amortera (hyres kapitalet) och sedan ta ett nytt lån. Staten hade inte blivit så hyperglad om alla gjort så.

MikHo
2010-12-19, 09:52
Den förening jag bor i är väl undantaget då mot alla andra föreningar?
Vi har under den 10-års period jag bott här haft en marginell höjning på 2+2% (höjning 2 ggr med 2% vardera). Värmetillägget höjdes även det marginellt 1 gång.

Genom bättre (läs billigare) förvaltning, sopsortering, utbyte av gammal utrustning har vi skapat utrymme för att amortera vilket i sin tur sänker räntekostnaden som sedan genererar ett överskott som används för amortering.

Hoppas du inte missförstått mina inlägg att amortering skulle vara något onödigt, det ställer jag mig helt emot att ha amorteringsfria lån. Däremot är jag även emot att höja avgiften för att kunna amortera. Det SKA gå (och det går) att hitta alternativa vägar för att få in eller få över pengar att amortera för.

Jag har en känsla av att boende i en bostadsrättsförening med höga avgifter, där förväntar sig de boende mer att få något för pengarna. Sådana småsaker som att man skaffar ett "prioriterat" avtal med snöskottningen (högaktuellt i dagarna). Städning av trapphus 2 dagar i veckan istället för 1 dag.

Med det låga ränteläge som varit nu under flera år förundras jag över att de inte var fler som avsatte pengar till att amortera för.


Som en liten parantes:
En grannfamilj till mig fick "hjälp" av sin mäklare vid deras köp av nya bostadsrätt (han fick därmed försäljningen av den gamla). De fick kvarskatt med X antal månadslöner. Det är inte alltid råden är av godo. :18:

guben
2010-12-19, 14:34
Intressant at ta del av era kunniga och engagerade inlägg!

Det är väl ingen som har något emot att amortera men som vanligt gäller väl "lagom är bäst"

Även om man har en skattemässig avdragsmöjlighet ska man ju ta från sitt konsumtionsutrymme för att betala föreningens amortering.

I Haralds exempel har ca 1100 kr/månad (40000/36 mån) av avgiften gått till amorteringen.
Skatteeffekten ger tillbaka 244 kr/månad.

Det belyser lite av situationen hos oss, trots låg belåning av fastigheten (2000 kr/kvm) går ca 30 % av avgiften till amortering (slutbetalt om 10 år).
Många har egna miljonlån (för köp av bostadsrätten) som då är belånad med t ex 12000 kr/kvm.
Jag som medlem skulle föredra att bostadsrättsföreningen, istället för att "tokamortera" sin relativt låga belåning, lade sig på en mindre ambitiös amorteringsnivå. Alltså tillbaka på ruta 1, vad är lagom? :1:

Harald
2010-12-19, 14:36
Om en bostadsrättsförening fortfarande har hyreslägenheter som de säljer i mån de blir uppsagda. Det innebär en del kapital till föreningen. Ponera att föreningen ska göra en stor renovering. En logisk strategi blir att använda detta kapital istället för att ta nya lån.
Men med ditt påstående skulle det vara bättre att först amortera (hyres kapitalet) och sedan ta ett nytt lån. Staten hade inte blivit så hyperglad om alla gjort så.Ja, ha ha det hade ju varit bra!

Skatteverket har givetvis en passus på detta scenario: Om man samma år amorterar och tar upp nya lån, får inte denna amorteringen räknas som kapitaltillskott.

Det finns relativt bra information på Skatteverkets hemsida, men inte riktigt fullkomlig för ALLA situationer. Jag har själv fått kämpa ganska länge för att få klargjort alla mina frågeställningar, och har då skriftliga svar från några olika tjänstemän (självklart vill inte Skattemyndigheten göra mer "reklam" än nödvändigt för möjligheten att sänka skatten så här).

Det är ju så här:

Amortering kan ses som en investering, och med en beräknad snittränta på 5% så har du "fått tillbaka" hela det investerade beloppet på 20 år. Därefter är det "ren vinst". Ett enkelt resonemang som de flesta köper.

I och med kapitaltillskottsmodellen i bostadsrättsföreningen, så är det bättre ändå, eftersom samtidigt som föreningens "investering" ser ut som i exemplet ovan, så får säljande medlemmar tillbaka en del av beloppet PÅ SAMMA INVESTERING.

Egentligen för bra för att vara sant alltså! Man "tjänar" pengar i flera led!!

Lysande!

I Haralds exempel har ca 1100 kr/månad (40000/36 mån) av avgiften gått till amorteringen.
Skatteeffekten ger tillbaka 244 kr/månad.
Det belyser lite av situationen hos oss, trots låg belåning av fastigheten (2000 kr/kvm) går ca 30 % av avgiften till amortering (slutbetalt om 10 år).
Många har egna miljonlån (för köp av bostadsrätten) som då är belånad med t ex 12000 kr/kvm.
Jag som medlem skulle föredra att bostadsrättsföreningen, istället för att "tokamortera" sin relativt låga belåning, lade sig på en mindre ambitiös amorteringsnivå. Alltså tillbaka på ruta 1, vad är lagom?
Det beror på vad medlemmarna har köpt till för avgift!

Har man köpt en bostadsrätt som har en "hög" avgift för amortering så har man betalat ett lägre pris för denna lägenhet. Därmed är det inte rättvis förvaltning att sänka avgiften, eftersom man då faktiskt flyttar kapital från bostadsrättsföreningen till de MEDLEMMAR SOM HAR KÖPT JUST DÅ TLL LÄGRE PRIS.

Bostadsrätterna kommer direkt efter sänkning att öka i värde.

Jag illustrerade detta i ett tidigare inlägg.

clabbe
2010-12-19, 15:03
Har man köpt en bostadsrätt som har en "hög" avgift för amortering så har man betalat ett lägre pris för denna lägenhet. Därmed är det inte rättvis förvaltning att sänka avgiften, eftersom man då faktiskt flyttar kapital från bostadsrättsföreningen till de MEDLEMMAR SOM HAR KÖPT JUST DÅ TLL LÄGRE PRIS.


Men alla medlemmarna tjänar väl lika mycket (i proportion till bostadsrättens storlek), inte bara de som köpt just då.
Ska man söka efter ett klipp ska man alltså köpa in sig i Gubens förening, sänka avgifter och amortering rejält och sen sälja.

Harald
2010-12-19, 21:22
Exakt! Men vad innebär egentligen det?
Jo, att styrelsen har gynnat en enskild grupp av medlemmar, eller hur?

Om man ska hårddra detta så är det ett brott mot bostadsrättslagen! Där står tydligt att man inte får gynna enskild medlem eller en enskild grupp av medlemmar, vilket jag anser att man gör i så fall. På kommande/efterföljande medlemmars bekostnad.

Svårt att tro dock att detta skulle gå att beivra. Kass förvaltning är det hur som helst.

MikHo
2010-12-19, 21:34
Så alltför låg amortering är inte bra för framtida medlemmar som får ta "smällen" när det blir en "tokhöjning" för att klara lånen.
Samtidigt är det inte schysst att ha en för hög amortering då detta avspeglar sig i att avgifterna är för tillfället höga vilket sänker köpeskillingen?

Hur man än vänder sig så har man ändan bak!?

En lagom nivå är alltså att föredra, vilket är olika för olika bostadsrättsföreningar.

Jag kan då tycka att om man som bostadsrättsförening lyckas hålla en jämn avgiftsnivå under lång tid, där man utan att behöva ta nya lån kan klara drift/underhåll samt amortering, är bästa alternativet.

Sedan finns det samtidigt olycksfall som kortsiktigt kan kräva nya lån men det ska då finnas utrymme för att täcka denna "extrakostnad" som tillkommer.

clabbe
2010-12-19, 22:33
Jo, att styrelsen har gynnat en enskild grupp av medlemmar, eller hur?
Om man ska hårddra detta så är det ett brott mot bostadsrättslagen! Där står tydligt att man inte får gynna enskild medlem eller en enskild grupp av medlemmar, vilket jag anser att man gör i så fall. På kommande/efterföljande medlemmars bekostnad.
Svårt att tro dock att detta skulle gå att beivra. Kass förvaltning är det hur som helst.

Det du säger nu är rent ut sagt struntprat.

Borättexperten
2010-12-20, 12:31
Nya föreningar, som ofta är mycket skuldtyngda, brukar sällan amorterar någonting alls. Antagligen för att inte skrämma bort köpare med en hög avgift. Men dessa föreningar måste på något sätt minska sin skuldbörda, för att inte riskera katastrof om räntorna skenar iväg. En lagom amorteringstakt är 1% (av skulden). Sen får dom hoppas på att inflationen kapar ytterligare 1 eller 2%.

Men lågbelånade föreningar då? Om föreningens skulder är små är ju även räntekostnaden och därmed föreningens månadsavgift förhållandevis låg. Då är det lätt att försöka vara extra duktig och börja "tok-amortera", med målsättning att bli helt skuldfri. Men det är faktiskt inte bra. För vad händer när lånen är betalda (vilket kommer inträffa inom ett antal år)? Ska man fortsätta "tok-spara", och bygga upp ett överskott, med ränteinkomster som kommer beskattas? Då tar man definitivt ut för hög avgift. Eller ska man tvingas sänka månadsavgiften kraftigt? Inte särskilt rättvist, för alla som tidigare betalat till "tok-amorteringen".

En amortering är i princip en variant av kapitaltillskott, utdraget över tiden. Och ett kapitaltillskott får den betalande medlemmen aldrig igen fullt ut vid försäljning, oavsett högre pris eller skatteeffekter (vilket "Harald" också erkänner i sitt inlägg: man får bara tillbaka en del av sin investering...).

Jag menar att även lågbelånade föreningar ska amortera 1% av sin skuld (möjligen upp till 2%). Det är inget självändamål att bli helt skuldfri, det är faktiskt bra för en bostadsrättsförening att ha lite skulder som kan fungera som buffert vid renoveringsprojekt. Att vara helt skuldfri är ekonomiskt ofördelaktigt, därför att allt som föreningens spar (t ex till uh-fond) kommer då beskattas = ränteförlust, och sparar man inget alls får man en ryckig avgift den dag man måste börja renovera.

Alltså: amortera 1-2%, jämt av, hela tiden! Och skulle föreningen tillfälligt göra stora överskott ska man naturligtvis amortera extra eller lösa in lån, för man ska aldrig sitta med stor kassa och ränteinkomster, det är ren förlust!
:5:

Gusten
2010-12-20, 13:12
Även i nya föreningar (både vid ombildning och nyproduktion) är det numera vanligt att skuldbördan inte är så hög. Detta genom att man tar ut högre insatser av de som förvärvar bostadsrätterna så att bostadsrättsföreningen inte behöver ta så höga fastighetslån.
Anledningen till denna förändring är borttagandet av schablonskatten från 2007 som tog bort möjligheten till avdrag för föreningens ränteutgifter.

MikHo
2010-12-20, 14:24
Bäst är väl att uppskatta vilken maxränta man som bostadsrättsförening kan klara av och sätta amorteringstakten därefter?

En typ av annuitetslån (men som i verkligheten inte är det)

Vid lägre ränta kan man amortera mer vilket minskar skulden, vilket betyder att när räntan stiger finns det fortfarande amorteringsutrymme pga tidigare amorteringar.

Dela upp hela skulden på flera lån med olika låsningstider där en del är rörlig, denna del amorterar man och när ett av ens lån förfaller delar man upp detta i en rörlig och en fast del.

På detta sätt får man en "fast" kostnad för bostadsrättsföreningen på de lån som är bundna och eventuellt överskott använder man för att amortera.

Som exempel hade, när jag flyttade till min förening, bostadsrättsföreningen ca 36 miljoner i lån. Detta delades på 3 lika delar. Två bundna med olika tidslängder. En del rörlig.
För de två bundna lånen amorterades 0 kronor under tiden de var bundna och all amortering gjordes på den rörliga delen.

I dagsläget (ca 10 år senare) är låneskulden på ca 26-27 miljoner... med beaktande på de åtgärder som gjorts inom föreningen under denna tidsperiod så har det visat sig vara ett lyckat drag.
Avgiften till bostadsrättsföreningen har höjts marginellt, värmetilläget har justerats för att matcha intäkter gentemot kostnaderna.

Som det ser ut (nu sitter jag inte längre i styrelsen så jag har inte 100% koll) verkar det som om vi kan hålla denna amorteringstakt ytterligare år framåt (om inget oförutsett händer) vilket jag poängterade i min motion till stämman där jag yrkade på en sänkning av avgiften med 5% om det fanns utrymme, annars skulle beräkningar göras på 4,3,2,1 %.

Nu blev motionen nerröstad för att det som det då hette "inte fanns utrymme då det kommer stora underhållskostnader inom det närmaste".

Istället valde Styrelsen att helt slopa månadsavgiften för Januari (tilläggen för värme, bredband och garage finns kvar den månaden) för hela föreningen.... ett tapp på ca 8% av årsintäkterna.
Lite horribelt (i mina ögon) att i princip plocka bort alla intäkter en månad istället för att sprida det på årsbasis.

totiki
2010-12-20, 18:18
Att dela upp skulden på flera lån kan ha sina fördelar men det finns även baksidor med detta förfarande.

När bindningstiderna ej är desamma blir det svårt med rörligheten och man är bunden till sin bank. Man kan inte spela ut bankerna mot varandra och får i längden betala en högre ränta än om man uppträder som en fri spelare.

Vi tjänade senast 1 % på räntan mot det rabatterade pris vi erbjöds av vår gamla bank på att byta. Visst, det är lite krångel med att byta bank. Men på detta tjänade vi in närmare 30% av våra räntekostnader. I stort sett ett helt års räntekostnad utslaget på ett 3 års lån.

guben
2010-12-20, 19:41
Jag menar att även lågbelånade föreningar ska amortera 1% av sin skuld (möjligen upp till 2%). Det är inget självändamål att bli helt skuldfri, det är faktiskt bra för en bostadsrättsförening att ha lite skulder som kan fungera som buffert vid renoveringsprojekt. Att vara helt skuldfri är ekonomiskt ofördelaktigt, därför att allt som föreningens spar (t ex till uh-fond) kommer då beskattas = ränteförlust, och sparar man inget alls får man en ryckig avgift den dag man måste börja renovera.
:5:

Optimalt läge bör i sådant fall vara att räntekostnader och ränteintäkter tar ut varandra eller hur? Eftersom intäktsräntor brukar vara betydligt lägre än låneräntor borde föreningens sparande vara något högre än belåningen.
Är det rätt tänkt?
Fast det känns ju inte heller helt rätt, om man har pengar, varför då ha kvar lånet?

Vår styrelse medger indirekt att det finns utymme till sänkningar men har bestämt sig för att fortsätta "tokamortera" (man skulle kunna vara konspiratorisk och anta att det beror på att tongivande personer i styrelsen bott här länge och kommer att bo kvar för att skörda frukterna av allas våra uppoffringar).

Vad jag kan förstå av debatten i den här tråden finns det heller inget rätt eller fel, bara å ena sidan..å andra sidan :1:

Kan man driva igenom en opartisk analys av vår ekonomi, ta fram några olika scenarier och sedan låta medlemmarna rösta på grundval av analysen?

Jag tycker på något sätt att rättviseperspektivet väger tyngst... nuvarande medlemmar får betala för framtida medlemmars billiga boende. I stället skulle man väl göra upp en långsiktig amorteringsplan som sprider kostnader mellan "boendegenerationer" över tiden.

MikHo
2010-12-20, 20:02
Att dela upp skulden på flera lån kan ha sina fördelar men det finns även baksidor med detta förfarande.
När bindningstiderna ej är desamma blir det svårt med rörligheten och man är bunden till sin bank. Man kan inte spela ut bankerna mot varandra och får i längden betala en högre ränta än om man uppträder som en fri spelare.

Det är fritt att förhandla med vilken bank som helst när lånet förfaller så handlingsfriheten finns där.

Visst spelar det roll om man vill låna mer pengar av banken än om man har lite, räntan brukar sänkas i förhållande till mängden pengar man vill låna.

Nackdelen som du inte nämner med att lägga hela lånet i en och samma pott är att man spelar lite med föreningens pengar.

Går det bra så är räntan oförändrad eller sänkt vid förfallotillfället, har man otur är räntan högre. Då sitter man där och kanske är "tvingad" till en högre ränta (även med rörlig) än vad man planerat och riskerar alltså att förlora hela vinsten på ett år som man tjänat på 3 år.

Lagom är bäst och därför bör man anpassa intäkter/kostnader beroende på förening.
Det finns alltså inget "rätt" svar ... rätt svar är som det brukar ---> "det beror på..." :1::62:

totiki
2010-12-20, 20:25
Visst, det är ju det jag säger att det finns både fördelar och nackdelar.
Men om du har flera lån med olika bindningstid och olika omsättningsdatum blir det inte lätt att byta bank eller förhandla. Då har gamla banken initiativet.

Borättexperten
2010-12-21, 00:24
Optimalt läge bör i sådant fall vara att räntekostnader och ränteintäkter tar ut varandra eller hur? Eftersom intäktsräntor brukar vara betydligt lägre än låneräntor borde föreningens sparande vara något högre än belåningen. Är det rätt tänkt?

Nej, det här stämmer inte. En bostadsrättsförening kan inte kvitta intäktsräntor mot kostnadsräntor. Intäktsräntan beskattas fullt ut med 30%, oberoende av kostnadsräntorna (såvida föreningen inte har kvar gamla underskottsavdrag). Så det allra sämsta en förening kan göra är att ha lån och samtidigt ha stora besparingar. Men tyvärr är detta mycket vanligt bland Hsb- och Riksbyggeföreningar.

För övrigt håller jag med MikHo´s resonemang:
Bäst är väl att uppskatta vilken maxränta man som förening kan klara av och sätta amorteringstakten därefter?
En typ av annuitetslån (men som i verkligheten inte är det)
Vid lägre ränta kan man amortera mer vilket minskar skulden, vilket betyder att när räntan stiger finns det fortfarande amorteringsutrymme pga tidigare amorteringar.


Alltså när ränteläget är extra lågt, t ex när bostadsrättsföreningens genomsnittsränta är under 4%, använd det extra utrymme som då skapas till att amortera extra. Allt för att erhålla en så jämn avgiftsnivå som möjligt över tiden. :5:

Pensionär
2011-02-14, 13:06
Det är klart och tydligt att det är styrelsen som ensam avgör avgiften. Man behöver alltså inte gå till stämman för att få en ändring "godkänd".
Samtidigt är det lika klart att stämman är bostadsrättsföreningens högst beslutande organ, och att styrelsen därmed har att rätta sig efter stämmans beslut.
Därför är det livsfarligt att låta stämman rösta i detta.
Här levererar du några synpunkter, inte helt övertygande :13:
Du har inte på något sätt kunnat beskriva det "livsfarliga" i följande rader.

Om styrelsen ex gör sin samlade bedömning att avgiften bör vara 600 kr/kvm. Så röstar stämman igenom att avgiften inte får överstiga 500 kr/kvm. Då är det formellt ett misstroendevotum åt styrelsen...
Frågan om misstroende mot styrelsen och votering därom har väl en alldeles egen punkt på dagordningen. Beviljande av ansvarsfrihet.
Man kan naturligtvis tycka att en styrelse som inte kan tolerera sin stämmas avvikande mening på denna enda punkt, och genast vill avgå, ok let it go! Den är uppenbarligen inte överdrivet demokratiskt sinnad.
Det hela har dock tilldragit sig strikt i enlighet med gällande regelverk.

... och styrelsen är bakbunden av stämman att arbeta. Rätt i denna situation är att styrelsen avgår och ställer sina platser till förfogande.Fel anser jag.
Vad som skett är endast en praktisk tillämpning av ett regelverk som medger demokratiskt inflytande. I sak innebär "detta" endast att stämman vill ha ett något ändrat tempo på avbetalningsplanen. Styrelsen ska givetvis bemöta motionen med de argument som talar för styrelsens inställning/linje.
Stämmans beslut är därefter bara att följa. I varje fall tills styrelsen eller nya motionärer kan påvisa nya övertygande argument på nästa stämma, eller nästa. Beslut gäller inte för evigt. De kan ändras när så anses påkallat.

Skälen till stämmans vilja att i någon fråga markera sin vilja gentemot styrelsen kan vi lämna därhän. De kan vara bra eller dåliga, Jag diskuterar endast formerna för föreningsumgänget. Motionen ter sig inte orimlig, men borde inte innebära att man därför ska fälla hela styrelsen. Händelsen utgör varken mer eller mindre än demokrati i tillämpad form och praktisk utövning.
Men vad händer sen? Livet måste gå vidare!

Även en nytillsatt styrelse torde vara bakbunden av stämmans beslut, tills nya skäl motiverar den att agera.
Antag att redan nästa år ser styrelsen övertygande skäl för att vilja ändra avgiften igen. Enligt min mening ska den då avisera en snar ändring, och fatta beslut om detta. Det är onekligen en fråga som normalt ska behandlas av styrelsen. Alltså gör den det.

Men styrelsen gör klokt i att motivera sig väl om den snart vill frångå stämmans beslut, annars riskerar den av uppenbara skäl att utsättas för stämmans ilska och nya motioner. Då ligger nog frågan om misstroendevotum närmare till hands. Men vad finns det för alternativ? Lagen har tolkats så att i princip kan stämman fatta beslut i alla frågor. Det måste helt enkelt vara så. I praktiken är det ju vad som sker i små bostadsrättsföreningar. I praktik lika omöjligt i större föreningar. Ändå fullt möjligt i enstaka fall.

Stämman måste ha möjligheten att ryta till någon gång.
Detta betyder givetvis inte att en fråga som reglerats via motion och ett beslut av stämman, för all framtid skulle behöva stämmans utlåtande. Frågor som ligger under styrelsen ska även fortsättningsvis behandlas av styrelsen. Styrelsen ska alltså återta befälet i frågan närhelst den finner goda skäl att göra så. Om stämman vill ha ett mer fast grepp över en fråga som normalt hanteras av styrelsen, finns väl möjligheten att i så fall skriva in detta i stadgarna. T ex frågan om styrelseprotokoll.

Inte heller det som står i stadgarna är skrivet i sten. Harald borde inte se någon "livsfara" i en stämmas (alltför sällsynta) viljeyttring. Tvärtom!

Harald
2011-02-14, 14:17
Pensionär: Hur tänker du egentligen....?

Se om vi kan enas om några grundläggande fakta:

Bostadsrättsföreningen är en ekonomisk förening att främja medlemmarnas intressen och att styras av en demokratiskt vald styrelse. Styrelsen innehar förtroende att företräda föreningen under sitt mandat (stämma-stämma).

Är föreningen inte nöjd med hur styrelsen arbetar, kan medlemmarna rösta in nya ledamöter.

Och har någon ledamot eller hela styrelsen avsiktligt och för egen vinning skadat bostadsrättsföreningen eller medlemmarnas gemensamma ekonomiska intressen, kan ansvar utkrävas.

Ok så långt?

Alltså, genom lag och stadgar är man rörande överens om VART MAN SKA, och man låter en styrelse finna BÄSTA VÄGEN DIT.

Vilket kan se lite olika ut, i olika bostadsrättsföreningar och under olika styrelser. Men målet är givet, att främja medlemmarnas bla bla bla och rättvist och utan enskilt vinstintresse osv.

Jämför med en grupp på bussresa.

Alla är överens om vart man SKA och att man ska åka BUSS. Men det är endast chauffören som kör. Han har fått mandat och man litar på att han efter bästa förmåga väljer lämplig väg, svänger där sig bör, bromsar om han finner det lämpligt, blinkar, och i övrigt följer trafikregler samt framför bussen mjukt och säkert under resan.

Chauffören är ingen diktator bara för att han är ensam om dessa beslut. Han har fått förtroende att köra bussen, och ska så få göra tills han bevisat att han inte är kompetent nog, och då ersätts han med en ny chaufför.

I din buss, så vill du ju låta chauffören köra (styrelsen), men låta passagerarna (stämman) fatta vissa kritiska beslut över huvudet på chauffören. Tex att blinka.

Så, passagerarna kan omöjligt ha hela bilden, de är passagerare, men likafullt så bestämmer de när det ska blinkas.

Hänger du med....?

Med sådana passagerare gör chauffören rätt som ställer bussen vid vägkanten, och ber passagerarna att skaffa en annan chaufför. För om chauffören inte får bestämma när han får blinka så kan han inte ta ansvaret för färden över huvud taget. (Alltså, lägger sig stämman i avgiftens storlek, så ska styrelsen avgå, för man kan inte driva ett företag eller en förening på det viset).

Pensionär
2011-02-14, 17:31
Hur tänker du egentligen....?
Hur jag tänker har jag utvecklat i så många trådar att det nog räcker nu. Jag ska inte klampa in och störa i er diskussion på tråden. Men när du anser att medlemmars möjligheter att lägga sig i, innebär "livsfara", kunde jag inte avhålla mig från att be om lämpliga argument till stöd för en sådan hållning.

Jämför med en grupp på bussresa.Liknelsen är kanske typisk för din inställning. Där brukade i varje fall förr finnas en skylt i bussen som förklarade att samtal med föraren under bussens gång är förbjudet
När det gäller bussresa respekterar jag helt skyltens text.
När det gäller bostadsrättsföreningens resa leder den jämförelsen till vad som brukar kallas för ett demokratiskt underskott. Som i sin tur får en mängd negativa följdverkningar.

lägger sig stämman i avgiftens storlek, så ska styrelsen avgå, för man kan inte driva ett företag eller en förening på det viset

Skillnaderna mellan att "driva ett företag" och att sköta en bostadsrättsförening är så stora att inte heller denna jämförelse leder till annat än missförstånd och felslut.

Nåväl vi fortsätter väl att granska varandras argument på forat. Här finns i alla fall till skillnad mot förhållandet i flertalet bostadsrättsföreningar idag, den demokratiska plattformen. Det tror jag väl glädjer oss båda. :14:

Harald
2011-02-14, 22:04
Skillnaderna mellan att driva ett företag (ett bolag) och en förening är i själva verket väldigt små.

Bostadsrättslagen är utformad utifrån lagen om ekonomiska föreningar vilken är baserad på aktiebolagslagen.

Därav är likheterna många.

Tex ATT en styrelse väljs för att sköta driften, ATT en styrelse kan avkrävas ansvar om man skött bolaget illa, ATT bolaget måste gå med vinst (visa plus) för att få lov att drivas vidare etc etc

Och med ANSVAR följer BEFOGENHETER.

T ex befogenheten att utifrån strategi och budget sätta lämplig avgift.

Det MÅSTE vara så, annars faller hela ansvarsbiten, eller hur?

Dessutom tycker jag att min "bussresa" var ett alldeles lysande exempel att åskådliggöra det hela på!!:1:

guben
2011-02-14, 22:42
I inlägget som startade den här intressanta diskussionen var väl frågan om styrelsen kan/bör hålla avgiften på konstlat hög nivå.
Vi skriver av nära 4 %/år och budgeterar underhåll enligt plan med årlig avsättning på i snitt ca 14 % av avgiften. Är inte det ganska extremt?

I de flesta fall blir det verkliga underhållet betydligt billigare och fyller tillsammans med avskrivningen kassan så det blir "över" ca 30 %/år till amortering de senast 5 åren. Om 9 år är vi skuldfria och kan allt annat lika drastiskt sänka avgiften med 30 %.
Jag har med intresse läst alla kloka ord med argument för och emot hög amortering. Men det jag skulle uppskatta synpunkter på är frågan om inflytande i detta fall.
"Tokamortering" är en strategi styrelsen valt. Frågan jag ställer mig/forumet är om inte medlemmarna borde få en möjlighet att bestämma om man vill normalisera amorteringen (säg 10 %) eller fortsätta styrelsens strategi. Det äventyrar ju inte på något sätt bostadsrättsföreningens ekonomi och handlar heller inte om misstroende mot styrelsen utan mer om medlemsinflytande.

En annan fråga är om strategin kan anses vara förenlig med stadgarna.
Stadgarna föreskriver ju att medlemmarnas ekonomiska intresse ska främjas.
Det bör väl avse förmånliga boendekostnader över tid, inte som nu där den stora fördelen inträffar om 9 år eller vad anser ni?

Pensionär
2011-02-15, 11:56
Skillnaderna mellan att driva ett företag (ett bolag) och en förening är i själva verket väldigt små. Bostadsrättslagen är utformad utifrån lagen om ekonomiska föreningar vilken är baserad på aktiebolagslagen..

Ja, du har nog pekat på den enskilda faktor som mest kan skyllas för de galenskaper som råder. Faktor två är de korkade (eller köpta jurister) som utnyttjar saken genom sina feltolkningar.

För bolag gäller att värna om företagshemligheterna. Deras livstråd och födkrok. Därav är visst smussel av nöden.

För en bostadsrättsförening är det -motsatsen- som gäller!

Harald Du är utomordentligt värdefull genom ditt idoga deltagande på detta forum. Du ger allt av dina samlade kunskaper till alla utan tanke på att undanhålla någon...något. Tror jag :13:
Men som du själv kan enkelt konstatera, ingen av oss sitter inne med hela sanningen. Vi blir ideligen motsagda och korrigerade, tvingas inse att vi inte tänkt färdigt eller helt rätt. Bitar har saknats i konstruktionen.
Detta gäller även för samtliga styrelser i våra bostadsrättsföreningar. Om de då tillåts leva ett isolerat liv, fritt från insyn och möjligheter till påverkan. Vem tjänar på det?

Försök att tänka denna tanke att alla bostadsrättsföreningar skulle inse värdet av att samarbeta fullt ut.
Alla lägger sina protokoll och redovisningar fullt synliga för alla andra på webben.
Deltar här på forat, som du och jag, frågar och ger svar. Var ser du -livsfaran-?

Tror inte du liksom jag att vi alla skulle tjäna på en sådan utveckling?
Jag är övertygad om att framgångsrika starka föreningar med glädje skulle dela med sig av sina framgångsrecept. Det egna "bolaget" skulle inte bli mycket sämre av detta.
Om du inte delar min åsikt på den punkten, får du även logiska problem med att förklara din insats på forat. Jag tror att du ger mer än du tar här idag. :1:

totiki
2011-02-15, 14:29
Mmm. Det finns nog ett stort antal bostadsrättsföreningar som måste, för medlemmarnas ekonomiska intresses skull, mörka en hel del.

När nu räntan går upp, elen, vattnet, tomträttsavgälden, amorteringskrav m m, så kommer det nog att visa sig vilka bostadsrättsföreningar som är värda att köpa in sig i. Det kommer säkert att innebära en del tappade sugar, personliga konkurser m m innan det är klart. Men vi som tror/känner på/till kapitalismen vet att balansen alltid återställs förr eller senare. Djungelns lag - hård men rättvis.

Det är bara de som inte orkar hålla ut som går i kvav. Det kommer säkert som en överraskning för en del som inte engagerat sig i sin bostadsrättsförening. Man kan räkna med att en del föreningar måste införa amorteringskravet i budgeten när de amorteringsfria lånen börjar avta. Avgifterna kommer att höjas.

Men barnfamiljerna och ensamstående föräldrar får väl vänja sig av med två bilar, utlandsresor och pensionsfonder så går det säkert att få ihop det, i alla fall för de flesta.
Mitt under krisen har Sverige gått bra och boendet sällsynt billigt. Och så kommer det alltid att vara!

Skulle någon kunna förklara för mig varför ROT o RUT avdraget finns kvar när ekonomin är på topp och inflationsförväntningarna är höga? Kan hända det ligger en hund begraven någonstans?

Pensionär
2011-02-15, 15:35
Mmm. Det finns nog ett stort antal bostadsrättsföreningar som måste, för medlemmarnas ekonomiska intresses skull, mörka en hel del.

Måste mörka för medlemmarna (de som drabbas, eller kommer att drabbas) själva? Hur då, menar du?

Jag vet att du har mycket att ösa ur dina erfarenheters källa.
Eftersom vi är anonyma på forat (dess största finess, vi kan oförhindrat berätta om de mest gräsliga saker vi erfarit utan rädsla för att det ska drabba någon enskild eller förening).
Berätta! Kan du dra en "rövare" som lägger sordin på min längtan efter öppna spjäll och fönster i föreningslivet? Jag vill, i likhet med ungdomarna i Kairo, ha demokratiiiiiiii :1:

totiki
2011-02-15, 16:15
Jag tycker som du att man kan ha ett öppet klimat vad det gäller föreningens ekonomi.

Nu vet vi ju att verkligheten se annorlunda ut. Föreningar sköts i många fall av förvaltningsbolag med egna intressen, där styrelsen attesterar räkningar och presenterar årsredovisning för medlemmarna som de själva inte förstår.

I ÅR finns minst 4 poster där man kan bolla samma pengar emellan utan att det går att få ett vettigt/verkligt svar; EK, balanserat resultat, yttre fonden & avskrivningarna.
Så länge det inte finns någon gäldenär som gör sig påmind och vill ha ut sina pengar kan det fortlöpa. Så länge inflationen eller ökade fastighetspriser kan täcka för ökad skuldsättning kommer ingen att bry sig. Och det ligger inte i bankens intresse att sänka sin egen säkerhet. Så deras ekonomer ser mellan fingrarna på det, tills vidare. Oftare än man tror utarmas soliditeten i diverse föreningar. Om en eller annan BRH måste sälja innan fogden kommer eller om fogden säljer åt honom ses det som en personlig skuld. Det är först när hela föreningar går över styr det kommer att dras uppmärksamhet åt detta håll.

Det är kanske inte styrelserna alla gånger som på eget bevåg förordar mörkning. Det kan ju vara det råd de får från förvaltningsbolag, t ex HSB, SBC, ISS, Riksbyggen eller Adex. Då minskar insynen i de affärer dessa affärsdrivande företag sysslar med. De kan alltid tidigarelägga kommande behov, styra egna underleverantörer till upphandlingsvinnare för låsbyten vart 4 år o s v.

Att samma sak sker i mindre omfattning i mindre föreningar där korrupta ordföranden får handtryckningar av hantverkare känner jag till. I den föreningen kom man fram till att sparka styrelsen och sköta verksamheten själv, och det var det enda man kunde göra. Att leda något i bevis och ställa återkrav var omöjligt.

Det är ju en idiotisk situation för vilken styrelse som helst. Ingen vill väl dra fram sin egen förenings dåliga ekonomiska ställning i ljuset. Även styrelsen äger ju sina bostadsrätter och har lån på dessa. Styrelsemedlemmarna vill väl inte heller ge sin egen ekonomi en knuff utför stupet. Spelet kallas SvartePetter.

Pensionär
2011-02-15, 18:35
Det är ju en idiotisk situation för vilken styrelse som helst. Ingen vill väl dra fram sin egen förenings dåliga ekonomiska ställning i ljuset. Även styrelsen äger ju sina bostadsrätter och har lån på dessa. Styrelsemedlemmarna vill väl inte heller ge sin egen ekonomi en knuff utför stupet. Spelet kallas SvartePetter..
Du målar upp en hemsk situation. Jag har svårt att se och förstå detaljerna, men tvivlar inte på din "rövare".

Frågan är då, eftersom man inte vill eller velat lägga alla kort på bordet. Är avsikten att lura nästa köpare in i en för denne ogynnsam affär, blir försvaret för "smusslet med protokollen" inte så starkt. :13: Jag tror att du i botten inte försvarar detta handlande, ...dock....anden är villig, men köttet är svagt, brukade min mor säga. Det förefaller mig troligt att situationen inte skulle behövt bli så eländig och plågsam om styrelsen valt att spela med öppna kort från början. Kanske hade någon av medlemmarna kunnat se och förstå och ge en tydlig signal om att något är på väg åt......

Den bild jag sett målas upp ibland är att styrelsen mörkar, och lämnar det sjunkande skeppet. Övriga medlemmar får följa med i djupet.
Så här långt bekänner jag mig fortfarande som troende på det öppna klimatet.
Fler och starkare historier? :1:

tette
2011-03-24, 19:07
Vad blir nästa steg?
Fram till för något årtionde sedan amorterades alla lån, både privata för bostadsköp och lån som brf:er tog när man gjorde renoveringar etc.

Bankerna har nu efter alla allmosor de fick när det var kris senast insett att de tjänar mer på att låna ut utan att låntagarna amorterar något.
Självklart, räntan blir ju mer i långa loppet.

Vi vanliga konsumenter är "korttänkta"?
Visst är det bra att "slippa amortera" (många kan då ta större lån, för att klara den uträknade månadskostnad man kan betala!?), men vem räknar på hur det kostar?

Något "snille" här som kan räkna ut skillnaden mellan att låna 2 miljoner för ett bostadsrättsköp med eller utan amorteringar.

Nästa fråga blir ju när o hur bankerna reagerar i framtiden?
Ett par (25 år gamla) som lånar 2 miljoner och bara betalar räntor under 30 år, sen är de 55 år, fortsätter betala räntor, men nu kan banken besluta att de måste börja amortera?

totiki
2011-03-24, 20:31
Jag tycker att det är en god tanke du för fram....

Men, det är ett fritt val. Ingen hindrar en från att frivilligt amortera.
En del konsumenter är nog "korttänkta" eller korkade i dagligt tal. Det är marknadsekonomi.
När alla, korkade som smarta, blir lurade...kallas det för skatt. Det är väl inte helt sant. Jag har inget emot att betala vissa skatter, men att betala moms ovanpå el-, bensin-, diesel-skatt har jag svårt att förstå. Då borde vi väl även betala moms på kommunala avgiften, fastighetsskatten, tomträtten, inkomstskatten o s v. Vet du, om så vore, jag tror inte svenskarna skulle protestera det minsta. De skulle bara hiva fram plånboken och sen gå till banken och ta ett nytt lån på bostadsrätten. Ingen skulle ens våga fjärta framför Riksdaghuset. Inte är det som i Frankrike precis.