handdator

Visa fullständig version : Byta förvaltare i brf


guben
2010-03-12, 18:27
Vi är en mindre brf med 17 lägenheter, omsättning ca 1Mkr.
Ca 20 % av våra avgifter går till HSB som sköter både fastighet och administration. Deras priser höjs regelbundet med ca 3 %/år, i ur och skur.
Som föreningsvald revisor tycker jag det är min skyldighet att ifrågasätta detta (någon avvikande uppfatting, är jag för nitisk?)

Finns det bland er erfarenheter att säga upp HSB och upphandla förvaltning från andra leverantörer?
Vad är era erfarenheter, har det blivit billigare, sämre,bättre?
Hur har ni tagit fram förfrågningsunderlag (AFF?) för att få jämförelsebara offerter?
Hur har HSB reagerat? Intressant är ju att varje HSB-brf har en HSB representant i styrelsen. Klart jäv i en sån här situation eller?
Jag kan tänka mig att det i vissa styrelser uppstår en nära relation till HSB representanten, hur hanteras en situation där man måste utestänga denna person från all insyn i upphandlingen?

Harald
2010-03-22, 01:46
Hej,

vi är också en liten HSB förening, ca 50 lgh. Vi sa upp det administrativa avtalet med HSB, och sköter sedan 2008 all ekonomi själva. Detta har gjort att vi fått grym koll på ekonomin, samt både sänkt kostnaderna och ökat intäkterna. Den mätbara "vinsten" är ca 100 000 kr/år, men massa andra positiva effekter har vi också.

Vi fattade beslutet eftersom vi inte var nöjda med kvalitén de levererade. Det var inte populärt inne på HSB, men det är ju ett avtal som alla andra, är man inte nöjd går man och handlar någon annan stans!

guben
2010-03-24, 10:24
Hallå Harald,
Tack , det var ju en fin besparing!
Ni har alltså tagit över Administrativ förvaltning men har kvar Fastighetsskötsel hos HSB.
Har ni tagit in alternativa anbud på Fastighetsskötsel?

Vi gör ingenting själva, betalar 40,000 (eller 4% av våra intäkter) för Administrativ förvaltning, Grundavtal och 106000 (10 % av våra intäkter) för Fastighetsförvaltning Grundavtal.

Känns det högt, har du eller någon annan några jämförande nyckeltal?

Harald
2010-03-24, 12:45
Svårt att säga generellt. För det administrativa arbetet betalar ni alltså drygt 2 000 kr/ lgh och år. Tycker du att det är värt det?

Vad ingår? Blir ni extradebiterade för porto, tryck av årsredovisning, mm? I så fall ska alla dessa summor med i en jämförelse.

Hu r mycket gör ni själva idag? Konterar ni alla fakturor? I så fall, då gör ni ju redan en del av jobbet, fast betalar HSB för detta:10:

Fråga dig detta:

Hur mycket har vi på vårt bankkonto idag?
Vart hamnar överlåtelseavgifterna?

Slår vad om att du inte vet och inte heller vet hur du ska ta reda på det! Läskigt i vårt fall var att vår HSB-ekonom visste inte heller...

Överlåtelseavgifterna snor HSB, de ser ni aldrig röken av, och detta är en fin kalkyl. Säga att ni har 3 överlåtelser/år, då genererar dessa ca 5 500 kr i överlåtelse och pantavgifter. Med andra ord betalar ni för förvaltningen minst dina 40 000 + 5 500 = 45 500 kr. Hoppsan!

Är det krångligt att "ta ut pengar", har ni relation med banker eller är ni helt i händerna på förvaltaren...?

Som du ser så är det mängder med frågor som måste belysas. MEN, är det så att ni är intresserade att spara en slant och lära er mer hur ett företag sköts, så ska ni ta hem förvaltningen, eller lägg ut den på en källarkonsult någonstans för halva priset... Ni kan vara helt säkra på att ni idag betalar ett överpris!

Teknisk förvaltning går ej att jämföra rakt av alls. Vår förening har tex stora grönytor i slänter som måste klippas manuellt (ej åkgräsklippare), och så vidare...
Men ja vi gjorde en upphandling och HSB låg lägst. (men det blev billigare eftersom de sänkte sig då vi konkurrensutsatte dem) ....

totiki
2010-03-30, 09:55
Mycket bra tråd. Hoppas alla som har erfarenhet av extern förvaltning contra självförvaltning deltager i diskussionen. Sprid ljus över intresseorganisationernas verkliga intresse, organisationens intäkter.

sklswe
2010-04-01, 18:34
Vi tog 2008 ett beslut om att lämna HSB administrativa förvaltning i samband med att jag valdes in som sekreterare. Ett beslut som säkerligen överrumplade många i styrelsen av en mycket pratsam vice ordf som sade sig ha läget under kontroll. Beslutet var både bra och dåligt. Bra såtillvida att vår ekonomi har blivit betydligt bättre då vi har 100% kontroll på fakturorna som betalas. Detta hade vi inte tidigare samt att vi fick göra mycket av jobbet som HSB debiterade oss för.

Det mindre bra var att vi inte hade en organisation och kunskap för att sköta jobbet själva. Medlemshantering, avtal, budget m.m. har varit tunga bitar att lära sig hantera. Vi har än mer att lära.

Vi passade samtidigt på att byta bank från SWEDBANK till HANDELSBANKEN och fick ett mycket, mycket bättre avtal än vad HSB hade lyckats förhandla fram samt att vi fick loss en milj som var bundet genom HSB.

Tidigare styrelser har litat blint på HSB och deras redovisning. Vid arbetet med årets verksamhetsrapport upptäckte jag genom enkelt bondförnuft och logiskt tänkade, att vi betalade för mycket i fastighetsskatt. Vi har under alla år blivit debiterade för ett för högt taxeringsvärde. Genom förträfflig hjälp av Skatteverket har vi nu fått rättning och kommer att få åtskilliga hundra tusen tillbaka. Här trodde vi blint på HSB och att de gjorde rätt när de gjorde jobbet. De var de som skulle vara proffs på detta.

GLAD PÅSK

sklswe
2010-04-01, 18:40
Jo, jag glömde lägga till att vi fick ett mer eller mindre h-e med HSB i samband med att vi lämnade deras administrativa förvaltning. De har verkligen ansträngt sig för att göra livet surt för oss på alla subtila vis som tänkas kan.

Vi är fortfarande medlemmar men undrar stillsamt till vilken nytta.

Förvaltare
2010-09-08, 00:12
Att anställa en förvaltare kan sluta illa, risken finns att förvaltaren försöker driva föreningen efter egna intressen:(

Om det finns ett missnöje med personalen kan det vara svårt att byta ut
personalen om den är i egen regi därav kan det innebära en nackdel att ha personal i egen regi.

Med egen regi blir det kostsamt om föreningen måste köpa in dyrbar utrustning som endast används säsongvis.

Finns det andra föreningar som haft problem med anställda förvaltare???

Admin
2010-09-08, 11:19
Finns det någon bostadsrättsförening som har anställt förvaltare?

Jag har i alla fall aldrig hört talas om detta utan det är en tjänst man köper in på en kortare period (1-3 år) med regelbundna upphandlingar.

MikHo
2010-09-08, 23:06
Om inte avtalen förhandlats om sedan jag lämnade styrelsen i min förening så brukade avtalen sträcka sig på 1 år, om avtalet inte var uppsagt av någon av parterna senast 3 månader innan avtalets slut så förlängdes det med automatik med 1 år.

jakethecake
2010-12-04, 23:31
Min förening är anslutna till SBC. Därifrån får vi kostnadsfri rådgivning, utbildning, visst material, hemsida och lite annat lull lull. Ekonomisk och tekniskt förvaltning har vi utlagt på 2 olika firmor. Personligen tycker jag det fungerar bra, vi har en erfaren organisation att bolla frågor med, drar nytta av vissa rabatter och lite smått. Samtidigt får vi precis så mycket förvaltning vi vill gällande både teknik och ekonomi medan vi kan vara delaktiga och hela tiden ha koll.
Detta har lett till att vi i dagsläget har en välutbildad styrelse med kompetenta rådgivare som håller föreningen i gott skick samtidigt som vi både har möjlighet att göra kostsamma investeringar samt ammortera på lånen utan att behöva höja avgifterna.

schrapet
2011-11-10, 17:02
Vår förening sa upp samtliga förvaltningsavtal med Riksbyggen för 12 år sedan. Egentligen inget konstigt med det men du skall veta att de försökte sätta käppar i hjulet. De hade satt sin tillit till ordföranden. Hon blev satt på pressbänken.
De första Riksbyggen gjorde var att bjuda henne och övriga RB Brf ordföranden på julbord.
Hon fick bara sitta på av RB utvald plats vid bordet omgärdade av RB chefer och en ordförande vars förening tidigare sagt upp avtalen. Har aldrig hänt förut!
Under tiden gick en fotograf och tog bilder. Kan ni tänka er, ordföranden kom med i en intern blaska som skickas ut 4 ggr per år till alla RB styrelser.
Kom inte ihåg vad det stod med det vara något om ”.. här är vi samlade … bla .. bla.. vad bra” !
När det sedan var dags mot slutet av uppsägningstiden att göra en ny upphandlig så försökte RB med att lura in styrelsen i en juridisk fälla.
De skickade bara ordförande ett frankerat brev med krav på godkännande av utbetalning av arvode för den kommande förvaltningsperioden. Slutdatum hade de satt 6 månader efter att gällande förvaltningsavtal gått ut.
I kanten hade någon med bläck gjort en kludd som knappt gick att tyda. Hade ordförande skrivit på så hade ”antar jag” RB hävdat att avtalet är förlängt. Ord hade stått mot ord eftersom bara RB kan tyda bläck kludden. Som tur gick styrelsen inte på det utan man skrev ett eget papper varvid 2 ledamöter skrev på.
Några dagar efteråt stötte jag nära ihop med RB förvaltaren på stan. I ögonvrån såg jag då att vederbörande blängde ilsket på mig. Vem vill sitta med en sådan på styrelsemöten var min första tanke !!
Vad beträffar fastighetsskötsel har vi inte skrivit något nytt avtal. Styrelsen gör upphandling 1 gång per år av snöröjning och dylikt av entreprenör som styrelsen kan lita på och som ger ett vettigt pris. Ekonomiska biten lät föreningen anlita en entreprenör som bara sysslar med ekonomi och inget annat .:6:/SP