handdator

Visa fullständig version : Styrelsens rättigheter och skyldigheter mot medlemmar i brf?


Cecilia
2010-03-08, 18:12
Jag undrar vad en BRF styrelse har för rättigheter och skyldigheter gentemot medlemmarna?

Har en styrelse rätt att sätta upp regeler som gäller för vissa lägenheter men inte andra? Har de rätt att skapa nya stadgar som berör vissa lägenheter men inte andra? Har de rätt att detaljstyra sina medlemmar?

Min fråga härrör sig av att man vill sätta upp regler för vad man får och inte får ha på uteplatsen, dock inte vad man får och inte får ha på balkongen. Jag vill också tillägga att uteplatsen och balkongen inte ingår i lägenheten.
Jag talar då inte om uttjänta kylsksåp eller liknande, utan storlekt, utförande och placering av krukor och planteringskärl.

Tidigare har man inte haft några regler ang detta, i stadgarna nämns bara uteplatserna när det gäller att bostadsrättsinnehavaren (BRI) har skyldighet att skotta och hålla rent på uteplatsen. I de s.k. trivselreglerna står bara att barn inte får leka på uteplatserna.
Nu skall man göra om hela gården och då även byta ut staketen runt alla uteplatser. Huruvida dessa skall vara lika höga och ha samma möjligheter som de nuvarande råder det ovisshet om, även hos dem som sitter i den grupp som tagit fram den nya utformningen av gården!

I dagsläget och medan husen tillhörde Svenska Bostäder var det tillåtet att sätta upp spaljéer ovanför den låga delen av staketen. Detta skall inte längre vara tillåtet. Dessutom vill man sätta upp regler som säger att man inte får ha stora planeringskärl med inbyggda spaljéer framför dessa låga staket. Osäkert är var man får ha dessa större planteringskärl, vilka är en förutsättning för att man ska kunna ha växtlighet på uteplatsen, i övrigt är det mycket svårarbetad lerjord.

Har man verkligen rättighet som styrelse att "köra över" alla de medlemmar som har tillgång till uteplatser med regler som styrelsen själv sätter upp, medan man inte ger de lägenheter med tillgång till balkong alls samma regler? Där är det tillåtet med spaljé (styrelsen har det själva) och inget har sagts om att sätta upp regler för balkongerna. Detta tycker jag går emot likhetsprincipen! BrL:en säger tyvärr inte mycket om hur mycket en styrelse får styra över medlemmarna. Ska man ha rätt att ha en parabol på ett flyttbart stativ på balkonggolvet, men inte rätt till flyttbar kruka?

Man säger det beror på att man vill ha en välkomnande och inbjudande gård. Det låter väldigt fint, men jag vill själv bestämma vem jag välkomnar och bjuder in på uteplatsen!
:13:

Länkar inlagda av Admin;
Uteplats och balkong - utemiljö brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10501)

Anlägga uteplats på föreningens mark (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8905)

Uteplats/altan (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10567)

Uteplats (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11943)

"Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11730)

Byggnationer av nya altaner/uterum (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11613)

Kan styrelsen göra anspråk på altan? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10965)

Gemensamma grönytor (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9873)

Uteplats utnyttjanderätt vs köpt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10755)

Innergård ges av styrelsen till en medlem (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3125)

Rätt att göra på tomt till bostadsrätt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10580)

kluringen
2010-03-08, 23:56
Har en styrelse rätt att sätta upp regeler som gäller för vissa lägenheter men inte andra?

Likabehandlingsprincipen är lag. LEF 6 kap 13 § och 7 kap 16 §.

Har de rätt att skapa nya stadgar som berör vissa lägenheter men inte andra? Har de rätt att detaljstyra sina medlemmar? För ändring av stadgar krävs två på varandra följade stämmor och 2/3 majoritet på den andra stämman samt att ändringen registreras hos Bolagsverket.

Min fråga härrör sig av att man vill sätta upp regler för vad man får och inte får ha på uteplatsen, dock inte vad man får och inte får ha på balkongen. Jag vill också tillägga att uteplatsen och balkongen inte ingår i lägenheten. Finns det balkong som endast är tillgänglig från en lägenhet ingår den i nyttjanderätten även om det inte står något om det i upplåtelseavtalet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602). Motsvarande gäller i så fall om marklägenheterna har försetts med uteplatser istället för balkong.

TIPS: Finns uteplatserna med på bygglovsritningarna kan uteplatserna absolut jämställas med balkongerna. Jag tror att det håller i hyresnämnden. Du kan också framhålla att du har fått begränsad nyttjanderätt jämfört med din hyresrätt före ombildningen.

I de s.k. trivselreglerna står bara att barn inte får leka på uteplatserna. Man kan inte förbjuda barnen att leka vare sig på den egna uteplatsen eller på gården i övrigt. Barnen är föräldrarnas ansvar, inte föreningens.

Francois
2010-03-09, 08:29
kluringen: Med "I de s.k. trivselreglerna står bara att barn inte får leka på uteplatserna. " tror jag Cecilia menar att barnen inte får gå på andras uteplatser och leka där, vilket är rimligt.

Angående växter på din uteplats kan du göra som du vill. och strunta i styrelsens regler. Angående förhöjd stakett (spaljéer eller annat) borde du kolla med kommunen hur högt man får bygga. 1m eller 1,2 meter brukar vara en gräns för stakett. Sen får man ha högre växter än så.

Sen kan styrelsen försöka få regler så att det ska se snyggt ut, och då är det upp till var och en att följa dessa eller inte. Om reglerna skrivs i stadgarna och om dessa regler är överens med "ortens sed", då ska man följa dem.

Cecilia
2010-03-09, 08:40
Hej tack för svar!
Jag har inte tillgång till bygglovsritningarna just nu. Husen byggdes sent 70 och tidigt 80-tal.
På samma sätt som det finns balkonger som endast är tillgängliga från lägenheten är många av uteplatserna på samma sätt. Dvs endast tillgängliga inifrån lägenheten. Så man kan säga att både balkonger och uteplatser har nyttjanderätt för de BRI som bor i lägenheten med tillgängligheten.
Så nyttjanderätten vill man försämra genom att sätta restriktioner på vad man får och inte får ha på uteplatserna, medan detta inte diskuterats vad gäller balkongerna.
Kan jag tolka svaret med att de s.k. trivselreglerna är regler som eg. inte behöver följas om man har god anledning till varför man inte vill följa dem?
Jag har också hört talas om att man från styreslens sida vill skriva ett "avtal" med dem som har uteplatser där det är meningen att man skall skriva under på att man aldrig kommer ha......
Är detta ett korrekt förfarande från en styrelse? Ett avtals vara eller icke vara måste väl i så fall finnas med i stadgarna?
Cecilia

Francois
2010-03-09, 08:58
Hej
I vår förening har vi ett avtal med de boende som ... inreder vinden. Vi vill inte att de ska ha annat ett kallt förråd. Jag vet inte om detta avtal är juridiskt bindande, men jag skulel tror det.
I ditt fall kan du helt enkelt strunta i att skriva under ett avtal, om du anser att styreslens krav är orimliga.

Har du försökt prata med din styrelse och försökt få dem att förstå att sådana regler först bör diskuteras på stämman? Du kanske själv kan skriva en motion till nästa stämman där du föreslår egna regler (eller icke regler) om nuttjande av uteplatser. På så sätt får ni en debatt i föreningen.

Bygglovritningar behöver du inte ha. Ring byggavdelning i din kommun. De finns där för att hjälpa invånarna i kommunen. De gärna hjälper dig med vad du vill veta om hur mycket växter man får ha, hur högt stakett man får ha, mm. Bra att veta allt detta innan du pratar med styrelsen, då visar du att du är insatt i dessa frågor.

Cecilia
2010-03-09, 09:03
Tack Kluringen!
Jag tror det stämmer att meningen med lekande barn på uteplatsen har med barn på andras uteplatser att göra. Men formuleringen är underlig.

Så styrelsens regler kan jag strunta i alltså? Så länge de inte står i stadgarna? Men om de försöker få oss att skriva på ett ”avtal” då?
Ja, man vill att det ska se enhetligt och snyggt ut, vilket jag verkligen håller med om, men man går in på detaljer och försämrar för de BRI som har tillgång till uteplats. ”Ortens sed” om man skall se det praktiskt, är att ha antingen en spaljé eller ett s.k. bambujalusi hängande på överliggaren på de lägre staketen. Andra har amplar på sommaren och ljusslingor på vintern.
Nu är man från styrelsens sida osäker på om man beställt de nya staketen med eller utan överliggare, trotts att de sagts att staketen skall se likadana ut förutom färg och att ”plankorna” i staketen blir horisontella istället för vertikala.
Cecilia

Cecilia
2010-03-09, 09:27
Jag har inget emot avtal i sig, men tycker dessa bör förhandlas i en stämma först. Det är ju föreningen tillsammans som har ansvaret för att alla trivs, inte styrelsen ensam. Styrelsen är vald av medlemmarna att aggera styrelse inte polis eller stor-mamma, stor-pappa. Styrelsen bor också på gården, men kan ju inte vara de enda som har rättighet att talaom för alla andra hur de ska leva på gården?
Ja jag har försökt tala med styrelsen men antingen får jag inga svar alls, undvikande svar eller kalla handen, dvs det blir knappt ens en diskussion.

Kan jag skriva en motion och begära en extrastämma? Den ordinarie är den 24/3 så till den är det för sent.

Ska kolla med byggavdelningen i kommunen. Men då husen byggdes med uteplatser och de staket som finns där idag, så tror jag att dessa är med i byggnadsritningen också.
Cecilia

Francois
2010-03-09, 09:51
Jag tycker att styrelsen gjorde helt fel att beställa dessa stakett åt er.

Dessa staket ligger på era uteplatser. Dem är de boendes ansvar, inte föreningens ansvar. Styrelsen gör i grunden fel som blandar sig i detta.

Även om ni tycker i föreningen att dessa staket blir bra i slutändan, borde ni informera styrelsen på att de agerat fel. Annars vad blir nästa steg?

Bjöd gärna de in till detta forum, då kan vi höra hur de tänker..

Cecilia
2010-03-09, 10:05
Dessa uteplatser är bara med "utnyttjanderätt" det är fortfarande föreningen som äger marken. de finns inte med i upplåtelse dokumentet, även om det finns i mitt kontrakt då mäklaren skrivit fel. Betyder inte detta att det är de som ansvarar för staketen också? Under hyresrätts tiden, fick man lov att sätta upp spaljéer och man hade också ansvaret att olja in staketen.
Nu säger de att då vissa sköter staketen och vissa inte ska det vara styrelsens ansvar att sköta om dem. Dock har de valt en typ som inte ska behöva oljas in.
Har de alltså ändå inte rätt att byta ut staketen? Jag tror att man haft ett möte ang hela omdaningen innan jag flyttade in. Dock vet jag inte vad som sades då jag inte har tillgång till några protokoll. har dock bett om dessa.
Mitt problem är inte att de byter ut staketen, utan att de vill göra dem annorlunda och att de vill sätta upp regler för "möbleringen" på uteplatserna där vi som har tillgång till uteplatser skall få skriva på ett avtal ang dessa regler. När dessa avtal kommer på tal offentligt misstänker jag att det blir ett herrans oväsen! Men jag vill försöka 'mota Olle i grind' och först kolla upp vad jag har för rättigheter i detta, som medlem.
Är du en styrelse ledamot eller "bara" en medlem? Du verkar känna till mycket nyttiga saker! :5:

Francois
2010-03-09, 11:25
Är styrelseldamot, varit ordförande, och har suttit i byggnämnden i min kommun.
Jag förstår nu att dessa platser inte hör till lägenheten. Detta är lite knepigt nu, då ska ni boende höra vad föreningen säger till om hur ni får utnuttja dessa platser.
Du har i alla fall rätt att ni medlemmar borde sätta själva regler på vad ni får ha/inte ha på dessa uteplatser.
En motion till den 23 mars är för sent, men, eftersom ni förmodligen inte fått nån kallalse, finns det en liten chans att din styrelse lägger fram en egen motion som handlar om just dessa regler. Försök övertyga dem att de ska ha denna punkt på dagordningen (det finns inget "sista datum" för styrlsemotioner). Annars kan du hota kalla på extrastämma för detta.
I vilket fall kan du strunta i dessa regler, så länge stämman inte bestämt om dem, tycker jag.

kluringen
2010-03-09, 11:34
Bygglovsritningarna är tillgängliga för alla som vill se dem på byggnadskontoret. Man får även ”köpa” kopior om man vill. Men ritningarna utgör endast ett stöd för dina argument för nyttjanderätten.

Konstruktionen i begreppet ”bostadsrätt” är att föreningen äger både mark, byggnader och även lägenheterna, inte bara uteplatserna och balkongerna. Föreningen har ingen rätt att begränsa nyttjanderätten. Det är en del av ”rätten” som en BRI har utöver sin andel i föreningen som man äger med äganderätt.

Balkonger och även staket runt uteplatserna är yttre underhåll som föreningen har ansvar för. Föreningen har under inga omständigheter rätt att överlåta ansvaret för det yttre underhållet på medlemmarna enligt lag. Avtal som syftar till att medlem ska ta ansvar för yttre underhåll är inte giltig.

Varken styrelsen eller ens stämman kan tvinga dig att skriva under ett avtal. Ett avtal är en överenskommelse mellan två parter som ska vara överens. Avtalet kan enlig lag inte påtvingas en ny BRI vid en överlåtelse. Styrelsen verkar inte veta vad de håller på med.

Vad säger de övriga med uteplats? De drabbas väl på samma sätt som du? Är ni 10 % av samtliga medlemmar har ni rätt att tvinga styrelsen att kalla till extrastämma.

Läs även BRL 9 kap 16 § punkt 2. På www.notisum.se har du hela lagboken tillgänglig. Begreppet ”lägenhet” i bostadsrättssammanhang inkluderar alla till lägenheten hörande nyttigheter såsom balkong och uteplats. Har beslutet om uteplatserna inte fattats i laga ordning behöver ni inte bevilja styrelsen ansvarsfrihet på stämman.

Regler utöver stadgarna bör man bestämma gemensamt på en stämma och inte låta styrelsen utforma efter eget huvud.

Francois
2010-03-09, 12:00
Konstruktionen i begreppet ”bostadsrätt” är att föreningen äger både mark, byggnader och även lägenheterna, inte bara uteplatserna och balkongerna.
Stämmer, men..
Föreningen har ingen rätt att begränsa nyttjanderätten. Det är en del av ”rätten” som en BRI har utöver sin andel i föreningen som man äger med äganderätt.
stämmer inte i detta fall, eftersom uteplatserna, i motsatsen till balkongerna, hör inte till lägenheten (om jag förstått rätt).

Balkonger och även staket runt uteplatserna är yttre underhåll som föreningen har ansvar för. Föreningen har under inga omständigheter rätt att överlåta ansvaret för det yttre underhållet på medlemmarna enligt lag. Avtal som syftar till att medlem ska ta ansvar för yttre underhåll är inte giltig.
Håller inte med om staket. Om de är utanför uteplatserna, har du nog rätt. Om de är inanför, har du då fel.[/QUOTE]

Cecilia
2010-03-09, 12:23
Hej
På en sida på nätet har jag hittat något som kallas byggnadsplaner och en plankarta över området. Men detta går inte in i några detaljer utan visar bara var huset är etc. Men jag antar detta inte är det samma som byggnadslovsplaner eller vad du kallade det? Det är bara "bruna rektanglar" för husen, om där finns balkonger eller uteplatser syns inte. Däremot syns en liten ritning i ett dokument om höjden på uteplatsen, hur högt den ska ligga och hur högt (ung) staketet ska vara och det stämmer inte med hur det ser ut idag. Alla uteplatser ligger mer eller mindre i jämnhöjd med gå-gångarna och enligt den lilla teckningen skulle de legat högre upp.
Jag förstår om inte jag själv ska få bestämma allt på den uteplats jag har tillgång till, men det kan ju inte vara styrelsen själva som sätter upp regler utan att först höra med alla medlemmarna vad de anser? Och att vilja skriva ihop avtal utan att först ha förankrat med medlemmarna att dessa skall skrivas kan ju heller inte vara rätt? Tyvärr har kallelsen redan gått ut, så där kan jag inte göra något, men jag som medlem borde väl kunna be om en extra stämma för att ta upp något som jag tycker är av vikt för alla medlemmar?
Det "hjälper inte" att jag ensam talar med styrelsen eftersom jag inte får något gehör alls, jag vill dessutom att inte bara jag ska kunna komma till tals utan alla andra också. Dessutom, innan staket och vad det nu är beställs, måste man väl ha ett snack med medlemmarna igen? De planer som idag finns tillgängliga på nätet är inte alls detaljerade.

kluringen
2010-03-09, 12:30
Du säger emot dig själv Francois. Om uteplatsen inte hör till lägenheten kan underhåll av staketet absolut inte vara medlemmens ansvar. Oavsett om den är innanför eller utanför uteplatsen.

Trötter
2010-03-09, 12:40
Underhållsansvar för föreningens fastighet har föreningen och ingen annan. Det som medlemmen har ansvar för är endast ytskikten i bostaden och inget annat.

Om styrelsen beslutat om att bygga om anläggningen som dessa uteplatser är. Så måste det föregås av en stämma som ger styrelsen mandat att utforma detta på ett sätt som medlemmarna gemensamt har beslutat om. Om styrelsen beslutar att ändra föreningens fastighet kan det medföra att styrelsen får ta ett ett ekonomiskt ansvar för de ingrepp som inte är sanktionerade av en stämma.

Francois
2010-03-09, 13:02
Underhållsansvar för föreningens fastighet har föreningen och ingen annan. Det som medlemmen har ansvar för är endast ytskikten i bostaden och inget annat.

Fel. I vår förening (kolla bilderna här www.liljantyreso.se) har de flesta lägenhet en tomt, som varje medlem har ansvar för.

Kluringen:
I Cecilias fall har jag förstått att dessa uteplatser på nåt konstigt sätt inte är en tomt men är en del av föreningens mark som de boende har tagit i anspråk (är lite osäker om jag förstått rätt). I alla fall ska de boende ha ansvar på allt som finns på dessa platser, inkl. staket.

I vår förening har i all fall de boende ansvar på all typ av staket på egen tomt.

kluringen
2010-03-09, 13:07
Ännu en gång, se BRL 9 kap 16 § punkt 2. På www.notisum.se och lyssna på Trötter. Förutsätter att uteplatsen ingår i lägenheten. Om beslutet om uteplatserna inte är lagenlig ska du föreslå att styrelsen inte beviljas ansvarsfrihet.

Bygglovsritningar finns inte på nätet utan på byggnadskontoret. Förmodligen fotograferade på mikrofilm. Du är nog tvungen att göra ett personligt besök. De hjälper dig att förklara hur man gör. Hittar du en lämplig ritning som stöder ditt argument kan du köpa en kopia och ta med det till stämman.

Kallelsen är utdelad säger du. Finns det en beslutspunkt som behandlar frågan har du rätt att argumentera för din sak och få ett stämmobeslut mot dumheterna.

Annars får du begära att frågan sätts upp under övriga frågor när dagordningen ska godkännas. Då kan inga beslut fattas men du kan i alla fall få igång en diskussion.

Francois
2010-03-09, 13:25
Ännu en gång, se BRL 9 kap 16 § punkt 2. På www.notisum.se och lyssna på Trötter. Förutsätter att uteplatsen ingår i lägenheten. Om beslutet om uteplatserna inte är lagenlig ska du föreslå att styrelsen inte beviljas ansvarsfrihet.

Du skriver "Förutsätter att uteplatsen ingår i lägenheten." Men det är just det som de inte gör.

Cecilia skrev så "Dessa uteplatser är bara med "utnyttjanderätt" det är fortfarande föreningen som äger marken. De finns inte med i upplåtelse dokumentet, även om det finns i mitt kontrakt då mäklaren skrivit."

Alltså verkar inte uteplatserna "ingå i lägenheten", däremot att man rätt att utnyttja dem. Att inte befria styrelse ansvarsfrihet skulle inte lösa nåt alls, speciellt med tanke på att Cecilia skrev att detta med att använda dessa uteplater gjordes redan då lägenheterna var hyresrätter.

Men det är nog dags för denna förening att se till att dessa uteplatser verkligen knuttas till lägenheten och skrivs in i varje kontrakt. Det skulle underlätta för framtiden.

Cecilia
2010-03-09, 13:43
Som jag förstått det så antingen köper man uteplatsen när man köper lägenheten, dvs att man har samma ansvar och rättigheter vad gäller uteplatsen som vad gäller lägenheten. Eller så är det bara tillgång till och då har man köpt lägenheten men inte uteplatsen, dock har man tillgång till uteplatsen och om denna "hänger ihop med" lägenheten så har BRI som bor i lägenheten ensam tillgång till uteplatsen.
Dessa uteplatser är heller inget som vi boenda har smackat upp. Dessa bostäder var tidigare hyresrätter och de är byggda med dessa uteplatser och med staketen från början. I mitt fall är uteplatsen en aning upphöjd från gångvägen utanför sett. Kanske en 15-20 cm eller så. Och om någon annan vill in på min uteplats får de klättra över staketet idag.
Det är eg detta som gjort mig orolig för denna förrändring av gården. Idag har jag (på samma sätt som man tidigare fick när det var hyresrätt) satt upp en spaljé mellan den låga delen av staketet (95 cm) och tvärbalken som är ca 50 cm ovanför den låga delen. Detta för att ingen med ett kliv eller genom lättare "klättring" skall kunna hoppa över staketet och snatta saker från uteplatsen eller gå in i lägenheten om dörren står olåst (vilket kan hända om jag springer ut och in). Eftersom vi fått förbud mot att sätta spaljéer på de lägre staketen, så vill jag ha en större "kruka" på insidan som gör att det inte är fullt lika lätt att ta sig in. I alla fall inte för barn, som lär vara de som oftast tar sig in av ren nyfikenhet och upptäckaranda. Likaså när det spelas boll på gården (vilket man eg inte får men som ändå görs) så kommer bollar infarande och slår ner på mattallrik, växter, fönster etc Men inte heller de större krukorna skall vara tillåtna, vilket gör att jag på intet sätt kan försvåra för någon att ta sig in. Denna bestämmelse tycker jag snuddar på egenmäktigt förfarande! Jag skall alltså inte få skydda mig själv och mina tillhörigheter!
Anledningen till att jag vet hur det har funkat som hyresgäst och har råkat ut för saker på uteplatsen (även stöld) innan jag satte upp spaljé är att jag tidigare bodde i en av dessa lägenheter som hyresgäst på annan adress, dock har jag nu köpt en annan lägenhet i samma område och med ung samma utseende.
När jag var i kontakt med styrelsen innan flytten, fick jag vet att en omdaning av gården var på gång, de sa att jag inte skulle plantera utanför staketet (vilket man fick göra på andra stället) då detta kunde plockas bort vid omdaningen. Dock fick jag plantera som jag ville på insidan. Nu har detta ändrats. Först fick jag veta att staketen skulle bytas ut, och nu har man talat om regler/avtal för vad man får och inte får göra på uteplatsen i form av möblering. Dvs det som lät rätt så öppet tidigare har nu kommit fler och fler regler på. Detta med reglerna/avtalen är något som en av personerna i styrelsen talar om och denna person är det också som har mycket åsikter om vad man får plantera och hur. Rädslan för spaljé är att man skall plantera något som klänger och som då täcker full insyn på uteplatsen. Och detta beror inte på säkerheten, utan på att man vill ha en "välkomnande och inbjudande gård" utan en massa tillslutna "väggar".
Så mitt största bekymmer är eg att jag helt enkelt vill skydda mig själv och mina ägodelar, men detta tillåter styrelsen inte och de kan heller inte se att jag behöver vara orolig. De säger att under si och så många år har aldrig någon gått in på någonannans uteplats. Ändå finns det de som säger att deras planterade blommor plockas, så NÅGON är i alla fall NÅGON gång inne på "förbjudet område".:(

kluringen
2010-03-09, 15:11
Du skriver "Förutsätter att uteplatsen ingår i lägenheten." Men det är just det som de inte gör.

Det vet vi inte. Därför är det bra att få fatt i bygglovsritningar som visa att lägenheten är byggd med uteplats.


Cecilia skrev så "Dessa uteplatser är bara med "utnyttjanderätt" det är fortfarande föreningen som äger marken. De finns inte med i upplåtelse dokumentet, även om det finns i mitt kontrakt då mäklaren skrivit."

Även lägenheten är bara med nyttjaderätt. Föreningen äger ju både mark och hus inklusive lägenheterna men ger inte föreningen rätt att inkräkta på medlemmarnas nyttjanderätt.

Alltså verkar inte uteplatserna "ingå i lägenheten", däremot att man rätt att utnyttja dem. Att inte befria styrelse ansvarsfrihet skulle inte lösa nåt alls, speciellt med tanke på att Cecilia skrev att detta med att använda dessa uteplater gjordes redan då lägenheterna var hyresrätter.

Att hyresgästerna hade exklusiv rätt att nyttja uteplatsen talar också för att platsen ingår i lägenheten. Knappast troligt att de som var med vid ombildningen frivilligt avstod från den rätten, även om man har missat att få med det i upplåtelsehandlingen. Man bör också titta på insatsen och jämföra med motsvarande lägenhet med balkong. Har de lika insats, eller om marklägenheten har högre insats än lägenheten med balkong indikerar också att uteplatsen ingår i lägenheten.

Att inte ge styrelsen ansvarsfrihet är en tydlig markering att de måste följa lagen och inte får bete sig hur som helst. I bästa fall resulterar det i att en ny vettig styrelse som vet vad de gör kan tillsättas. Så här lyder lagtexten som jag har hänvisat till i två tidigare inlägg:

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Men det är nog dags för denna förening att se till att dessa uteplatser verkligen knuttas till lägenheten och skrivs in i varje kontrakt. Det skulle underlätta för framtiden.

Det håller jag med om.


Som jag förstått det så antingen köper man uteplatsen när man köper lägenheten, dvs att man har samma ansvar och rättigheter vad gäller uteplatsen som vad gäller lägenheten. Eller så är det bara tillgång till och då har man köpt lägenheten men inte uteplatsen, dock har man tillgång till uteplatsen och om denna "hänger ihop med" lägenheten så har BRI som bor i lägenheten ensam tillgång till uteplatsen.

Många som köper bostadsrätt är inte medvetna om att de har köpt en andel i en förening och att andelen i sin tur är kopplad till en nyttjaderätt. Man äger alltså inte lägenheten, lika lite som man äger uteplatsen eller balkongen. Ensam tillgång till en uteplats = nyttjanderätt, annars är det en gemensam yta som alla boende får använda. Det är viktigt att hålla isär begreppen när man bor i bostadsrätt.

Dessa uteplatser är heller inget som vi boenda har smackat upp. Dessa bostäder var tidigare hyresrätter och de är byggda med dessa uteplatser och med staketen från början.

Detta indikerar absolut att uteplatsen ingår i nyttjanderätten. I så fall har styrelsen inte mer rätt att förändra uteplatsen utan innehavarens tillstånd än de har att klampa in i lägenheterna och bestämma om förändringar!

Heja Cecilia, tå på dig!:10:

Francois
2010-03-09, 15:27
Detta indikerar absolut att uteplatsen ingår i nyttjanderätten. I så fall har styrelsen inte mer rätt att förändra uteplatsen utan innehavarens tillstånd än de har att klampa in i lägenheterna och bestämma om förändringar!


Håller med. Om det är så att dessa platser ingår i avtalet, innebär det att de nya staket kan jämföras med tapet in i lägenheten. Det är inte styrelsens sak att blanda sig i detta, dem (de som redan står) tillhör den boende och ska inte röras av styrelsen utan den boendes tillstånd.
Om den boende går med på att få ett nytt staket, borde underhålls ansvar av staketet också hamna hos den boende (på samma sätt som tapeten...).

Cecilia
2010-03-09, 15:35
Det är nämligen exakt så som styrelsen uttryckt sig till mig då jag trodde att jag "köpt den" eftersom den i mitt köpekontrakt står med i objektbeskrivningen. De sa då att jag hade nyttjande rätt men inte rätt att besluta om uteplatsen hur som helst, fick inte bygga om den. Dock hade de ännu då inte fått knorpen och skulle börja talaom för mig vilka krukor jag ska ha var.
På torsdag har byggnämnden (eller vad de heter) öppet till 18.30 så då ska jag gå dit och skramla fram bygglovs papperna.
Om bygglovet säger OK till ett 2 meterhögt staket tex (vilket det inte är och jag inte vill ha) och styrelsen nu vill sätta in ett som är 1 meter högt så är väl det OK? Men inte tvärtom, om 1 m var ok o de vill sätta in 2 m. Bara ett exempel.
Tack för alla kloka svar, katten :5:

Cecilia
2010-03-09, 15:52
Såg inte ditt svar Francois. Uteplatserna står alltså inte i upplåtelsehandlingen, av nån anledning har man istället låtit ansvaret för dessa ligga hos föreningen. Men styrelsen sa själva till mig att jag som boende har en "evig nyttjanderätt" av uteplatsen, men de hade ansvaret. Så även inom föreningen råder det förvirring om vad som är nyttjanderätt och vad som är nåt annat. Som styrelsen uttryckte det så äger föreningen all mark på gården. Men vem som än äger vad, så måste det väl vara föreningen i stort som ger sitt godkännande både till förändring, typ nya staket, och regler, typ vad du får ha på din uteplats och hur den ska se ut utifrån.
Det som i huvudsak ororar mig är inte att man sätter dit nya staket, utan att de ser annorlunda ut än de som står där nu i fråga om höjd. Samt att jag inte får göra samma sak sedan, som jag får göra nu. Dvs inte sätta upp en spaljé. Det betyder ju sämre "nyttjanderätt" för mig som boende, eller hur? Jag tror inte att folk har uppfattat riktigt vad man tänker göra. Tror heller inte att styrelsen ämnar beställa staket som är så lika de nuvarande, som möjligt. En person sa nämligen att "vi hade ju pratat om att ha en överliggare för att hänga blommor och bambujalusier på?" Men några sådana staket är ev. inte beställda. Och jag kan inte få fram VAD som är beställt eller ens OM något är betällt eller exakt VEM som beställer! Och om nu staketen kommer bli likadana, så vill man ändå sätta restriktioner på vad jag får göra på uteplatsen. Men som Kluringen (tror jag det var) säger, så om det bara är regler behöver jag inte följa dem. Och nåt avtal behöver jag inte skriva på om jag inte anser att det är korrket.
Men om jag vägrar skriva på, vad kan då hända? Har även bett dem skriva ett avtal med mig att om något stjäls eller skadegörs på uteplatsen eller om någon gör inbrott den vägen, efter att man omdanat, så får de vara mig behjälpliga ekonomiskt och praktiskt. Har inte fått svar på det än.....

Francois
2010-03-09, 16:06
kluringen och jag har sagt samma sak: du behöver inte skriva på nåt avtal, och du får ha vilka krukor du vill på din uteplats.
Sen borde få en diskussion om detta på en stämma.

Byggkontoret heter det, tror jag. Byggnämnden är en samling politiker som styr över byggkontoret (bestämmer budget, bestämmer riktlinjer, hanterar bygglov med avvikelse, mm).

Trötter
2010-03-09, 16:11
Håller med. Om det är så att dessa platser ingår i avtalet, innebär det att de nya staket kan jämföras med tapet in i lägenheten. Det är inte styrelsens sak att blanda sig i detta, dem (de som redan står) tillhör den boende och ska inte röras av styrelsen utan den boendes tillstånd.
Om den boende går med på att få ett nytt staket, borde underhålls ansvar av staketet också hamna hos den boende (på samma sätt som tapeten...).

Du Francois jag undrar om inte uteplatser klassas som balkonger vad gäller nyttjande rätten, och där med inte innefattas av eget underhåll. Så om man vill göra förändringar som enskild medlem av grundstrukturen så bör man söka ett medgivande från styrelsen alternativt från föreningen.

Francois
2010-03-09, 16:28
i vår förening har vi både balkong och uteplatser. Staket på uteplatser är frivilliga att ha. En del boende ha kvar de staket som fanns från början. Andra har ersatt de med egna staket (en del ser för jävliga ut :( ) men det är definitivt den boendes ansvar att ta hand om dessa staket.

När det gäller balkong är det annorlunda. Golv och staket (räcke?) kan anses tillhöra stommen av huset eller rättare sagt av balkongen. Därför föreningens ansvar.

Cecilia
2010-03-09, 16:34
Pingvinen skrev "Så om man vill göra förändringar som enskild medlem av grundstrukturen så bör man söka ett medgivande från styrelsen alternativt från föreningen" (jag vet inte hur man får med citaten, sorry...)

Tror jag måste ansöka om lov hos föreningen om jag vill byta staketet också. Men inte om jag vill placera ut krukor med inbyggda spaljéer. Spaljé på staket kan man nog förbjuda med hänvisan till att om man spikar i staketet så skadas det. Fast man kan kanske binda fast det?
Men när man ansöker om lov till något sådant, då gör man väl det till föreningen inte styrelsen? Eller ?

Trötter
2010-03-09, 16:39
i vår förening har vi både balkong och uteplatser. Staket på uteplatser är frivilliga att ha. En del boende ha kvar de staket som fanns från början. Andra har ersatt de med egna staket (en del ser för jävliga ut :( ) men det är definitivt den boendes ansvar att ta hand om dessa staket.

När det gäller balkong är det annorlunda. Golv och staket (räcke?) kan anses tillhöra stommen av huset eller rättare sagt av balkongen. Därför föreningens ansvar.

Jag kan hålla med om att om en medlem som har ersatt ett staket på en uteplats då också bär ansvaret för staketets underhåll. Men om föreningen har har försett uteplatsen med ett staket då bör underhålls ansvaret ligga på föreningen eftersom det då bör tillhöra fastigheten.

Föreningen bär väll ansvaret för hela fastigheten så som markinstallationer, gångbanor, körvägar mm?

Jag undrar om inte en del föreningar har trasslat till begreppen vad gäller ansvarsfrågan för föreningens tillgångar?

I de fall som inte medlemmar sköter underhållet av staketet, då bör ju föreningen ha möjlighet att återställa staketet till ursprungsskick.

Francois
2010-03-09, 17:36
Jag kan hålla med om att om en medlem som har ersatt ett staket på en uteplats då också bär ansvaret för staketets underhåll. Men om föreningen har har försett uteplatsen med ett staket då bör underhålls ansvaret ligga på föreningen eftersom det då bör tillhöra fastigheten.

Inte om det handlar om staket på uteplatser. Det är min bestämd åsikt.

Staket på allmänt område inom föreningen har föreningen ansvar för, självklart.

Francois
2010-03-09, 17:47
Men när man ansöker om lov till något sådant, då gör man väl det till föreningen inte styrelsen? Eller ?

Hos styrelsen. Styrelsen representerar föreningen och agerar för föreningen och medlemmarnas bästa (det kan man ibland inte tro när man ser hur vissa styrelse agerar).
Om du tycker att styrelsen har tagit ett fel beslut angående dig, ska du vända dig till hyresnämnden för att överklaga beslutet.

Cecilia
2010-03-09, 19:30
Jag har även varit i kontakt med hyresnämnden, som är vänliga nog att besvara mina frågor. Vilket inte bostadsrättsnämnden gjorde!
I alla fall fick jag veta att om det är en större ändring så verkar det som om alla medlemmar måste rösta ja! Annars ska det dras för hyrsenämnden.
Så här stod i exemplet jag fick av hyresnämnden "Om samtliga som har balkong och alla övriga i huset som påverkas av åtgärden röstar för utbyggnaden eller på annat sätt godkänner den gäller stämmobeslutet utan att hyresnämnden godkänner det.

Det är inte ovanligt att någon eller några av de medlemmar som berörs av beslutet inte är närvarande på stämman. Om någon av dessa är emot beslutet eller ännu inte har bestämt sig är beslutet - trots att alla närvarande röstade för - giltigt först om hyresnämnden godkänner det."

Och en omdaning där samtliga staket ska bytas, ny markläggning och de mesta av växtligheten skall ändras. Samt det dagis vi har på gården ska få minskad uteplats. Och alla leksaker ska plockas bort. Nytt trädäck och nya fastmonterade utemöbler. Det tycker jag är rätt omfattande.
Tolkar ni också exemplet som att ALLA medlemmar som berörs (vilket är alla i föreningen i detta fall) måste rösta för? Inte ens de som inte röstar alls, kanske inte var närvarande, räknas så att säga som en ja röst.
I så fall håller vi på att göra nåt vi inte får! Det finns 77 medlemslägenheter, 49 röstade ja, 2 st röstade emot och resten röstade inte alls.

Dessutom så verkar det som om ett av mina inlägg här har försvunnit? Skrev jag nåt olämpligt? :(

Gusten
2010-03-09, 21:26
I min förening löste man det så att man skickade ut en blankett till alla
medlemmar där de fick kryssa i om de samtyckte eller inte till det icke
enhälliga beslutet om balkongutbyggnad. Alla 16 medlemmar kryssade
i att de samtyckte. Det var SBC:s utbildningschef Peder Halling som
rekommendrade denna åtgärd för att säkerställa att ingen senare
skulle göra gällande att de inte samtyckt till beslutet.

Om det dock är så många som 77 medlemmar är det väl stor risk att
någon vägrar att samtycka, och då blir det riskabelt att sätta igång
med balkongerna om man inte fått hyresnämndens godkännande.

kluringen
2010-03-09, 23:31
Du är på rätt spår nu Cecilia. Hur många uteplatser finns det?

Angående ditt försvunna inlägg. Om du har gjort förhandsgranska men glömt att skicka inlägg och sen gör något annat försvinner utlägget. Jag har råkat ut för det några gånger och begrep inte hur det gick till, trist om man har skrivit mycket. Nej, jag tror inte att du har skrivit nåt olämpligt.

Cecilia
2010-03-10, 08:16
Av de 77 lägenheterna tror jag det är ca 15-18 med uteplats.
Vet ej om de med uteplatser kan anses mer berörda än övriga lägenheter.
Men tycker samtidigt att det är oetiskt om en person utan uteplats säger till en person med uteplats att du får inte ha vad du vill vad gäller växtlighet, på din uteplats för jag vill kunna se in på hela din uteplats, utan skymande buskar i krukor. Dessutom, de som bor längst ned har också utsikten av gården direkt från sina fönster, ju högra upp i huset du kommer dessto mindre direkt utsikt har du.

Jag såg nog fel, det var nog inget inlägg som försvunnit för nu är det "tillbaka" :1:

Cecilia
2010-03-15, 21:44
Jag skrev ett mail till styrelsen och den grupp som svarar för förändringen av gården. I detta mail skrev jag att enligt min åsikt så hade vissa viktiga detaljer inte tydligt framgått till alla medlemmar. Jag undrade vad det fanns för beslut om staketen runt uteplatserna efter som det hela tiden hade varit kommentarer att man "talat om" men inget om beslut och om hur beställningen såg ut. Jag klagade också på att styrelsen ville gå ut med förbud på vad man skulle få och inte få placera för typer av planteringskärl och var man skulle få ha dem på uteplatsen. Jag åberopade även likhetsprincipen då man ville införa förbud på uteplatserna men inte på balkongerna. Jag skrev att jag hade tänkt vända mig till hyresnämnden men först ville att de skulle komma med sina synpunkter.
Jag har inte fått dessa från styrelsen ännu, dock mail från 3 av dem jag skickat till. Jag "öser ilska" över "alla", jag är jobbig med alla mina mail, jag ska sluta upp med att skicka mail, att mitt problem inte har med utformningen av staketet att göra utan att jag ska "hantera det verkliga problemet" och inte ösa ilska över dem alla. Vilket detta "verkliga problem" hon anser att jag har förtäljer inte historien. Inte nog med det, de säger alla att de är färdiga med att ge upp hela omdaningsprojektet pga mig och att en person t.o.m. funderar på att inte ingå i styrelsen längre! Pga ett mail om staket?????
De skriver vidare att de är besvikna och irriterade på mig, att jag instigerar olust och att de blir trötta på mig. Tyvärr har alla skrivit att detta skriver de i egenskap av privatperson och granne. Troligen har de blivit instruerade till detta. Nu börjar jag undra om det kanske inte kommit in fler klagomål och att det är därför de reagerar så häftigt?
Jag har svarat dem sakligt på de påstående de kommit med vad gäller mig, men nu börjar jag verkligen undra vad vi har för personer i styrelsen egentligen! :( Man skriver att man försökt få medlemmarna att engagera sig, men när jag gör det så är jag bara irriterande?????