handdator

Visa fullständig version : Underhållsfond i brf eller komponentavskrivning - ÅRL


kluringen
2010-03-03, 15:33
Enligt ÅRL ska balansräkningen, resultaträkningen och noterna upprättas som en helhet och ge en rättvisande bild av företagets ställning och resultat.

Årsavgiften i bostadsrättsföreningar ska dels täcka föreningens löpande kostnaderna för husets drift och löpande underhåll dels det långsiktiga underhållet av föreningens hus.

För att kunna hålla en någotsånär jämn avgiftsnivå måste stora renoveringar periodiseras över tiden tills renoveringen måste upprepas. Två metoder att fördela en utgift över flera år:

aktivera utgiften som en tillgång och skriva av den under sin nyttjandetid (betala av den under sin livslängd)
reservera medel för det framtida underhållet (betala för utgiften i förskott)

Fördelarna med den första metoden

• lätt att budgetera nollresultat eftersom avskrivningarna inte påverkar kassaflödet
• avskrivningarna avspeglar verklig kostnad och påverkas inte av inflationssvängningar
• metoden ger en långsiktig stabilitet i föreningens ekonomi
• fritt eget kapital påverkas inte när man inte kostnadsför utgiften
• samma villkor gäller för de som bor nu och de som kommer att bo sen
• det framgår i årsredovisningen vilka stora renoveringar som är gjorda och när de gjordes
• eliminerar behovet av en uppskrivning även om huskroppen är avskriven till noll
• fungerar för både för nya och gamla hus där underhållet är eftersatt
• medlemmarna betalar för husets verkliga standard
• gör behovet av en underhållsfond överflödig

Den andra metoden, finns det några fördelar?

• svårighet att beräkna en rättvisande belopp som måste reserveras
• det beräknade beloppet är känsligt för inflationssvängningar
• omgärdat av snåriga regler
• lekmän har svårt för att förstå och hantera reglerna
• om föreningen har negativt i fritt eget kapital upplevs det som konstigt om man ökar det negativa beloppet för att öka beloppet i underhållsfonden
• det kan vara svårt att förklara för medlemmarna att föreningen måste göra en vinst trots att man tillämpar självkostnadsprincipen
• medlemmarna får betala i förskott för en standard som blir verklig först då renoveringen genomförs
• årsredovisningen ger inte en rättvisande bild av husets skick

Vore kul att få andras åsikter om saken
:14:

clabbe
2010-03-03, 22:14
Lite hastiga tankar:
1. och 2. utesluter inte varandra.

ÅRL:s regler och Bokföringsnämndens anvisningar m.m. begränsar brf:ens valmöjligheter om en utgift ska kunna aktiveras eller inte.

Även föreningens egna stadgar styr föreningens krav att reservera medel i bokföringen.

kluringen
2010-03-04, 09:44
Lite hastiga tankar:
1. och 2. utesluter inte varandra.

ÅRL:s regler och Bokföringsnämndens anvisningar m.m. begränsar brf:ens valmöjligheter om en utgift ska kunna aktiveras eller inte.

Även föreningens egna stadgar styr föreningens krav att reservera medel i bokföringen.Som du säger, 1 och 2 utesluter inte varandra men tillämpar man ett blandsystem blir det ännu svårare att beräkna ett rättvisande avgiftsuttag.

Kul att du nämner Bokföringsnämndens anvisningar. BRNFAR 2003:4, förvisso en väldigt korrekt tolkning av ÅRL, har snarare försvårat än underlättat för föreningarna att hantera sina underhållsfonder på ett korrekt sätt.

Redovisningsföretag och revisorer som specialiserat sig på BRF vill gärna stoppa alla i samma skokartong och är inte alltid lyhörda för andra tolkningar. Det underlättar deras arbete att behandla sina kunder enligt samma mall varmed de kan lämna mer konkurrenskraftiga priser för sina tjänster.

Enligt rådande praxis och tolkningen av RR12 p 16 är att i stort sätt det enbart är utgifter för inventarier samt om- och tillbyggnader som får aktiveras, allt annat är underhåll som ska kostnadsföras direkt. Att detta medför, framför allt i äldre föreningar som har agerat på annat sätt innan reglerna infördes stora negativa belopp i fritt eget kapital viftas bort med motivering om uppskrivningsmöjligheten av anläggningstillgångens värde. Man kan fråga sig då vart ÅRL:s krav om rättvisande redovisning t har tagit vägen i sammanhanget.

RR-12 punkt 16: ”Utgifter för reparation och underhåll av en tillgång som syftar till att vidmakthålla eller återställa tillgångens egenskaper så att dess prestationsförmåga motsvarar den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades skall redovisas som kostnad i den period de uppkommer.”

Men det finns kryphål och andra tolkningsmöjligheter.

RR 12 p 24: ”Viktiga delar av vissa tillgångar kan behöva ersättas regelbundet. Så kan t.ex en masugn behöva ny inklädnad efter en viss nyttjandeperiod eller ett flygplan en ny inredning. Sådana delar bör, när så är möjligt, redovisas och därmed avskrivas som separata enheter eftersom de har en annan nyttjandeperiod och därmed avskrivningstid än tillgången i övrigt (komponentavskrivning). Utgiften för att ersätta dylik enhet redovisas som anskaffning av en ny tillgång och eventuell kvarvarande redovisat värde för den ersatta enheten kostnadsförs.”

I ovanstående anvisning sägs t.o.m. att ”Sådana delar bör om möjligt, redovisas och därmed avskrivas som separata enheter.....”

Tillkommer skattelagstiftningen som föreskriver det minimum av utgifter som måste aktiveras men förbjuder inte frivilliga aktiveringar.

Det är för jävligt om bostadsrättsföreningar ska behöva följa striktare regler än kommersiella bolag. Ingen gällande lag eller bestämmelse föreskriver att man måste ha en underhållsfond. BRL föreskriver endast att man i stadgarna anger hur man har tänkt sörja för underhållet av föreningens hus.

Föreningens egna stadgar är inget problem det går lätt att anpassa till den redovisningsmetod som föreningen väljer. Stadgebestämmelser om underhållsfonder härstammar från förfluten tid när det var ett krav för att erhålla vissa statliga förmåner, men lever än idag och skrivs in även i nya föreningars stadgar. Komponentavskrivning medför en kontinuerlig, naturlig och logisk uppskrivning av fastighetens värde som även de flesta lekmän begriper och matchar ÅRL:s krav väl om rättvisande bild. :1:

clabbe
2010-03-04, 15:37
Du skriver: "Redovisningsföretag och revisorer som specialiserat sig på BRF vill gärna stoppa alla i samma skokartong och är inte alltid lyhörda för andra tolkningar. Det underlättar deras arbete att behandla sina kunder enligt samma mall varmed de kan lämna mer konkurrenskraftiga priser för sina tjänster. "

Jag tycker det finns ett värde i att årsredovisningarna är gjorda enligt samma mall i flera föreningar, det är lättare att jämföra t.ex. nyckeltal om alla gör på samma sätt.

clabbe
2010-03-04, 16:04
Personligen tycker jag underhållsfonder är mest till bekymmer. Det är ju bara en reservering i bokföringen och tas inte ens med i resultaträkningen. Sen som du säger är underhållsfonder specifikt förekommande i brf:er, en anomali som man kan klara sig utan.
vidare så finns det ändå ingen koppling mellan någon särskild tillgång och underhållsfonden (som man om man är oinsatt kan tro skulle vara fallet, ordet fond för ju lätt tankarna till en räntefond eller aktiefond som har en påse pengar).

kluringen
2010-03-04, 16:50
Personligen tycker jag underhållsfonder är mest till bekymmer. Det är ju bara en reservering i bokföringen och tas inte ens med i resultaträkningen. Sen som du säger är underhållsfonder specifikt förekommande i brf:er, en anomali som man kan klara sig utan.
vidare så finns det ändå ingen koppling mellan någon särskild tillgång och underhållsfonden (som man om man är oinsatt kan tro skulle vara fallet, ordet fond för ju lätt tankarna till en räntefond eller aktiefond som har en påse pengar).

Precis vad jag tycker också. Vi har tagit bort tvånget att använda fonder ur våra stadgar istället för att besluta att vi ska reservera noll kronor år efter år.:10:

Det är ändå inte samma mall för hur redovisningen är uppställd, bara om det kommer från samma redovisningsbyrå. Är den dessutom uppställd enligt ÅRL blir de ganska lika ändå. Det är konteringarna och innehållet jag talar om. Många äldre föreningar har gamla inarbetade traditioner som medlemmarna har lärt sig och förstår. Jag tycker att det bara är en slapp styrelse som överlåter ansvaret för årsredovisningens innehåll till redovisningsbyrån.

Vi har ändå tur med både resonabel och hjälpsam byrå och revisor. Vi tycker att komponentavskrivning har så många fördelar att vi absolut inte vill byta redovisningsmetod. En enda kostnadsfört större projekt skulle sabba vår ännu så länge begripliga balansräkning. Jag tror inte att vi är ensamma, och anser att föreningarna bör ha friheten att bestämma själva.

Beslutet ska komma från styrelsen som i förlängningen ska gillas av stämman. Man ska inte behöva bli stoppad i samma skokartong grundat på felaktig lagtolkning som SBC mm har gjort. Att byrån vill ha en extrapeng för att vi är jobbiga kan jag leva med. De kommersiella fastighetsbolagen tolkar inte reglerna på samma sätt fast vi är hänvisade till samma lagstiftning utan anpassar sina konteringar till det ekonomiska läget som råder i bolaget.

Att jämföra olika föreningar med olika förutsättningar är att jämföra äpplen och päron. Kan en presumtiv lägenhetsköpare inte läsa en årsredovisning må de ta råd av nån som kan.

kluringen
2010-03-06, 22:44
BRL är än särlagstiftning för en viss typ av ekonomiska föreningar. Man borde komplettera särlagstiftningen av både bokförings- och årsredovisningslagen med rakare och bättre anpassning till verksamhetens syfte.

Skulle det vara möjligt att aktivera även andra utgifter som uppträder i intervaller med viss regelbundenhet, t.ex. OVK besiktning, energideklaration, rengöring av ventillatinskanaler mm, skulle man kunna skapa ett dynamiskt rullande system där utfallet i resultaträkningen skulle räcka som vägledning när årsavgiften behöver höjas/sänkas enligt självkostnadsprincipen.

Kontrollen över föreningens ekonomi ska finnas hos föreningens medlemmar, inte hos inhyrda förvaltare. Den kompetens som krävs för att med hjälp av en underhållsplan räkna ut hur stort belopp som bör reserveras till underhållsfonden finns långt ifrån i alla föreningar. Ofta snubblar man redan över den första tröskeln, nämligen att upprätta en tillräckligt bra underhållsplan som duger som kalkylunderlag.

clabbe
2010-03-08, 11:03
Menar du att om ni har en utgift för en energideklaration så får ni en motsvarande tillgång som kan skrivas av? Jag känner det som att ni med dina exempel skulle belasta framtida brf-medlemmar med att betala för rena kostnader som ni har för ert underhåll idag - kostnader som uppstått för att ni sliter på grejerna nu.

kluringen
2010-03-08, 12:38
Menar du att om ni har en utgift för en energideklaration så får ni en motsvarande tillgång som kan skrivas av? Jag känner det som att ni med dina exempel skulle belasta framtida brf-medlemmar med att betala för rena kostnader som ni har för ert underhåll idag - kostnader som uppstått för att ni sliter på grejerna nu.

Inte riktigt så, felformuleat av mig att "aktivera" utgiften. Jag vill bara periodisera även såna utgifter så att det syns i årsredovisningen. Jag sitter som kassör för närvarande och håller reda på dessa icke materiella men regelbundet återkommande utgifter vid sidan av i en slags "internredovisning" i budgetkommentarer.

Det finns inget sätt att fördela såna kostnader vad jag vet över flera år utan belastar balanserat resultat det år som utgiften uppträder. Håll med om att det är snyggare att fördela avgiften med 10 000 kr per år för en kostnad som med säkerhet inträffar med tio års intervall på säg 100 000 kr än att godtyckligt hålla på och höja/sänka avgifterna?

clabbe
2010-03-08, 15:40
Visst skulle det vara fint om verkligheten och kartan stämde med varann men tyvärr har ju verkligheten en tendens att ändras innan man hinner rita om kartan.

Eftersom de flesta utgifter inte får periodiseras över flera år så tycker jag att man i stället ska sträva efter att få balans mellan intäkter och kostnader på en längre tid. Man får gå med plus med 10 000 i nio år och minus med 90 000 det tionde året helt enkelt.

Att få ett nollresultat är ändå bara en hypotetisk situation. Man får vara glad om budget och utfall stämmer överens och man slipper obehagliga överraskningar i form av underhåll som man inte kunde förutspå.

Avgiften får man försöka sätta så att den är långsiktigt hållbar.

kluringen
2010-03-08, 17:31
Visst skulle det vara fint om verkligheten och kartan stämde med varann men tyvärr har ju verkligheten en tendens att ändras innan man hinner rita om kartan.

Eftersom de flesta utgifter inte får periodiseras över flera år så tycker jag att man i stället ska sträva efter att få balans mellan intäkter och kostnader på en längre tid. Man får gå med plus med 10 000 i nio år och minus med 90 000 det tionde året helt enkelt.

Att få ett nollresultat är ändå bara en hypotetisk situation. Man får vara glad om budget och utfall stämmer överens och man slipper obehagliga överraskningar i form av underhåll som man inte kunde förutspå.

Avgiften får man försöka sätta så att den är långsiktigt hållbar.

När man inser att kartan inte stämmer med verkligheten går man efter verkligheten och inte efter den felaktiga kartan. Man kliver inte över kanten på stupet som inte finns på kartan.
Du får några avrundade siffror ur vår redovisning så förstår du bättre hur vår verklighet ser ut.

Taxeringsvärde 64 000 000
Materiella anläggningstillgångar 20 500 00
(varav utgående restvärde för byggnader 1 600 000 och mark 2 550 000) resten är aktiverade förbättringar som skrivs av som komponenter.

Fritt eget kapital 1 200 000
Underhållsfond 170 000 (som vi inte använder)
Lån 9 000 000
Årliga avskrivningar 340 000

Avskrivningarna ger ju klirr i kassan. Överskottet som uppstår utöver nödvändig likviditet används till nya renoveringar (istället för nya lån) alternativt för att lösa lån när lånen går att omförhandla.

Det är det fina i kråksången med komponentavskrivning. Hade vi bokfört renoveringarna som kostnader istället skulle vi ha ca minus 16 mille i fritt eget kapital som skulle vara tvunget att matchas mot en uppskrivningsfond.

Tyvärr har politiker och organisationer en förkärlek till att rita om kartorna så att de inte ska stämma med verkligheten.

clabbe
2010-03-08, 17:46
Vari består diffen på 10 mkr, är det bundet eget kapital till sin helhet?

kluringen
2010-03-08, 18:17
Du fick inte alla siffrorna, det finns ingen diff, men bundet EK = 9 730 000 om det är vad du menar.

clabbe
2010-03-09, 07:12
Ni har tillgångar på 20,5 mkr som ni skriver av med 340 tkr, lite under 2%.
Nu vet jag ju inte vad tillgångarna består av men det låter som väldigt långa avskrivningstider?

kluringen
2010-03-09, 11:06
Ni har tillgångar på 20,5 mkr som ni skriver av med 340 tkr, lite under 2%.
Nu vet jag ju inte vad tillgångarna består av men det låter som väldigt långa avskrivningstider?

Så sant att det verkar lågt, men räcker till mer än väl. Bra att du är kritisk, dina frågor kan lika gärna ställas av presumtiva lägenhetsköpare och framtida BRI. Marken är inte föremål för avskrivning och byggnad och ombyggnad d.v.s permanenta förändringar av huskroppen (ca hälften) skrivs av över mycket lång tid (0,5 %).

Det föreligger noggranna kalkyler och framtidsprognoser bakom föreningens avskrivningsplan och val av redovisningsmodell.

I botten finns tre mycket detaljerade underhållsplaner för bedömning av föreningens framtida behov av kapitalbildning. Den första har upprättats av grupp kunniga medlemmar. Den andra är upprättad av en konsult för att kunna göra jämförelser och för att bemöta skeptikerna. Den tredje är en sammanställning av den första och den andra underhållsplanen med relevanta kompletteringar. Underhållsplanen omfattar även inventarier och detaljer som är föremål för löpande underhåll. Varenda detalj är ”öronmärkt” med hur det är tänkt att finansieras. Prognoserna är gjorda över 100 år så att alla stora renoveringar typ stambyte upprepas minst en gång. Underhållsplanen uppdateras löpande för varje gjord åtgärd med årtal och verkig kostnad samt hänvisning till dokumentationen om det finns en sådan eller en kortfattad beskrivning.

Det löpande underhållet tas upp som en väl tilltagen budgetpost. Vissa år kan det bli en liten förlust, andra år ger det ett litet överskott.

Som mest kommer föreningens lån att nå en topp på 12 mille (aktuell penningvärde) enligt den uppställda långtidsprognosen. Framtida BRI kommer att bo lika förmånligt som de som bor nu förutsatt att man håller sig till den dynamiska och någotsånär begripliga rullande modell som vi har ställt upp. Skulle vi låta bli att fortsätta underhålla huset skulle föreningen bli skuldfri om drygt 35 år. Det är vi som bor nu som har varit tvungna att ta smällen för den förra generationens underlåtenheter.

Det jag fiskar efter är att bostadsrättföreningar borde få större frihet att välja själva hur de vill möta behovet av föreningens framtida kapitalbildning så som det passar deras historia och verklighet. Läs mitt inlägg #3 en gång till.

I viss mån anknyter den här tråden till tråden ”Grundfel i bostadsrättslagen eller dess tolkning” startad av ”Pensionär”. Utan fullständig öppenhet och transparens hade det inte varit möjligt att genomföra en så komplett analys som vi har gjort.

Ett nytt uttalande från BFN angående tolkning av RR12 kan räcka för att BRF ska få tillämpa komponentavskrivning utan att bli ifrågasatt, istället för reservering i underhållsfond som organisationerna förespråkar.
:13:

clabbe
2010-03-09, 14:43
Det är ju jättebra att ni har sån koll framåt i tiden på beräknat underhåll, en eloge för det.
Men ni skulle nog kunna lösa ert behov av kapital över tiden även om ni kortade avskrivningstiden (1-1,5% avskrivning på byggnader är väl brukligt?).
En ekonomisk förening får ju ha ett negativt eget kapital utan att vara likvidationspliktigt.

kluringen
2010-03-09, 22:57
Vad menar du? Snabbare avskrivning som inte täcks med avgifter ger förlust i resultaträkningen och tär därmed på eget kapital utan att bidra till någon ny kapitalbildning. Vari ligger vitsen? Det finns väl inget självändamål med att skriva av byggnaden snabbare än förväntad nyttjandetiden? Jag tycker att man ska tillämpa realistiska avskrivningstider. Några exempel ur vår avskrivningsplan:

Byggnad och ombyggnad 200 år, Omläggning skiffertak 50 år, Byte av elledningar 40 år,
Stambyte 40 år, Fasadrenovering 40 år, Trapphusrenovering 20 år, Undercentral 2o år,
Inventarier 5-10 år

Avskrivningstiden för byggnad är lätt att försvara. Huset står på fast bergrund (inga sättningsskador). Stommen är uppförd i 1,5 – 2 stens stortegel. Huset har stått i drygt 100 år utan att visa tecken på vittring. Det kommer med all säkerhet att stå kvar i mer än 200 år till. Det finns betydligt äldre tegelbyggnader som fortfarande är i väldigt bra skick. Det är kulturklassificerad och får inte rivas och endast ändras med stor försiktighet. Vi får t.ex. inte lägga om skiffertaket med vanlig taktegel eller plåt. Inte så konstigt att vi inte vill bli instoppade i samma skokartong som 70-talets fuskbyggen.

Det är visst bara du och jag på den här tråden. För övrigt verkar intresset för ämnet noll. Märkligt, det borde finnas flera på forumet som har liknande idéer. Jag får nog känna mig lite blåst på stöd för en önskvärd lagjustering. Har tidigare startat tre trådar i samma ämne som dog innan det blev nån debatt. Trevligt att du visar intresse.

clabbe
2010-03-11, 15:32
Jag har funderat på vad du skrev. Att dubbla eller trippla avskrivningarna under väldigt lång tid utan att höja avgiften (eller sänka andra kostnader i motsvarande mån) håller jag med om inte känns som en bra idé.
Era väldigt långa avskrivningstider går väl att motivera internt men frågan är väl hur externa intressenter ser på saken, ni kommer säkert att bli ifrågasatta av både bank och personer som tänker sig köpa en lägenhet i huset?
En förening som inte kan täcka fulla avskrivningar med sina intäkter kan man ju fundera över om den är långsiktigt stabil. Ni är säkert långsiktigt stabila med era noggranna planer men det finns kanske ett pedagogiskt problem för er att behöva motivera varför ni har så extremt lång avskrivningstid?
Jag har inte läst redovisningsteori och inte skärskådat bakgrunden till de rekommendationer som finns om avskrivningstider men jag hittade en rekommendation http://www.skatteverket.se/rattsinformation/allmannarad/tidigarear/2003/2003/rsvar200306ink.4.18e1b10334ebe8bc80001868.html där avskrivningstid rekommenderas till 50 år (för att ta ett exempel).

Ni hamnar i samma sits som många andra (om ni gör sedvanliga avskrivningar) dvs ni har en tillgång som är fullt funktionell men är avskriven långt innan den tjänat ut.

Du skriver i inlägg #15 att du vill att brf:er ska ges större frihet att välja själva efter sina behov. Jag undrar vad det skiljer sig i behov mellan er och en fastighetsägare som inte är brf givet att det är samma typ av hus? Varför behöver ni särbehandlas?

Gusten
2010-03-11, 16:43
I min förening, som bildades 1978, har det aldrig gjorts någon avskrivning
av byggnaden. Trots detta ligger det bokförda värdet för byggnaden
långt under taxeringsvärdet för byggnaden, så det har aldrig funnits
något behov av avskrivning på byggnaden.

clabbe
2010-03-11, 16:58
I min förening, som bildades 1978, har det aldrig gjorts någon avskrivning
av byggnaden. Trots detta ligger det bokförda värdet för byggnaden
långt under taxeringsvärdet för byggnaden, så det har aldrig funnits
något behov av avskrivning på byggnaden.

Spännande. Har er förening då gått med överskott så att ni kunnat betala av de lån som togs vid köpet av fastigheten eller hur har ni gjort?

Gusten
2010-03-11, 18:43
På 70-talet fick man väl ofta fastigheterna rätt billigt. Genom att inköpspriset
var lågt blev även det bokförda värdet på byggnaden lågt från början.
Trots att byggnaden från 1944 har blivit äldre har taxeringsvärdet gått
upp och ligger idag långt över det bokförda värdet trots att ingen avskrivning skett.

kluringen
2010-03-11, 19:32
Era väldigt långa avskrivningstider går väl att motivera internt men frågan är väl hur externa intressenter ser på saken, ni kommer säkert att bli ifrågasatta av både bank och personer som tänker sig köpa en lägenhet i huset?


Vi har enbart lång avskrivningstid för byggnad och likvärdig ombyggnad. Övriga tider är normala. Tack för bra tips, en kortfattad förklaring i not 1 där vi listar våra avskrivningstider ska läggas till vid nästa bokslut.

En förening som inte kan täcka fulla avskrivningar med sina intäkter kan man ju fundera över om den är långsiktigt stabil.

Det kan vara motiverat att inte täcka fulla avskrivningar med avgifter men måste förklaras i noter i så fall. Exempelvis om en utgift som har aktiverats men har finansierats med tillskott till föreningen, får medlemmarna betala investeringen två gånger. Sådana historiska ”buggar” finns det i många föreningars redovisning, i vårt också. Vi accepterar överavgifterna tills vi hittar ett snyggt och begripligt sätt som inte strider mot god redovisningssed för att hantera negativt belopp (planerad förlust) i årsredovisningen. Kallar det för försiktighetsprincip tills vi hittar en lösning. Det som finns i vårt fritt EK är vi rädda om för att ha god täckning för oförutsedda förluster (som t.ex. alla vattenskador som blev i år på grund av snön som inte täcks av försäkringen).

Du skriver i inlägg #15 att du vill att brf:er ska ges större frihet att välja själva efter sina behov. Jag undrar vad det skiljer sig i behov mellan er och en fastighetsägare som inte är brf givet att det är samma typ av hus? Varför behöver ni särbehandlas?

Nyttjandetid och ekonomisk livslängd är inte samma sak. Skatteverkets lista anger ekonomisk livslängd som är den kortast tillåtna avskrivningstiden. Det är inte förbjudet att istället välja bedömd nyttjandetid enligt ÅRL som i regel är längre den ekonomiska livslängden. Skillnaden mellan en BRF och andra fastighetsägare är att kommersiella fastigheter drivs med vinst och har skattemässiga fördelar av korta avskrivningstider. I en BRF medför alltför snabba avskrivningar överavgifter eller negativt i fritt EK

Jag är varken ekonom eller jurist, men har varit mycket noggrann när jag har grävt fram fakta. Däremot kan jag mer om hus och byggande samt om hur man ställer upp hållbara underhållskalkyler än vad ett dussin ekonomer och jurister klarar av tillsammans.

spantet
2011-03-15, 23:11
Hej!

Om man har riktig lång avskrivning så skjuter man ju kostnaderna långt in i framtiden. Det finns ju alltid en risk att renoveringen (tak, stammar, balkonger etc) inte blev så bra och måste göras om efter kanske 20 istf som avskrivningen anger, t.ex 50 år. Det känns ju inte bra att sitta och betala för samma renovering två gånger...

Genom långa avskrivningstider så ökar denna risk och några garantier (mer än 10 år) går inte att få på några typer av renoveringar.

Jag anser (precis som någon nämde tidigare) att man skall göra en riktigt lång underhålls plan så man får in saker som tak, stammar, fönster m.m. och sedan fördela avskrivningarna så att man får en så jämn kostnadsfördelning som möjligt.