handdator

Visa fullständig version : Arbete med yttre underhåll i brf - Självförvaltning


monica
2010-02-23, 21:47
Kan styrelsen bestämma att jag ska skotta taket på mitt bostadsrättsradhus?
Om jag inte kan skotta taket måste jag själv hyra någon att göra takskottningen?

Samma "regel" gäller för skottning av gemensam gångväg, klippning av gemensam gräsmatta.

j.a
2010-02-23, 22:38
Svaret är nej, den enda skyldighet man har utöver att inte störa andra medlemmar är att betala årsavgiften.

totiki
2010-02-24, 07:37
Håller i stort med j.a. Dock ska du läsa stadgarna. Där kan finnas undantag.
Exempelvis är det mycket vanligt, och detta gäller även vad som står i de flesta hyreskontrakt, att snöröjning ska utföras på balkonger.

kluringen
2010-02-24, 08:15
Fastighetsägare har ett ansvar att förebygga olyckor. Inträffar en person- eller egendomsskada på grund av nedfallande istappar eller snöras från ett tak eller en balkong ställs fastighetsägaren till svars, oavsett vad det står i ett hyreskontrakt eller i en samfällighets stadgar.

totiki
2010-02-24, 09:00
Det glömde jag att säga, när man röjer snö från sin balkong ska man givetvis se till att denna inte faller i huvudet på folk. Även om det inte står specifikt i stadgarna.

Det här med balkongerna beror givetvis på att fastighetsägaren, oavsett vilken, inte kan förväntas att ta sig in i bostadsrätterna efter varje snöfall för att röja balkongerna. Jag tycker detta är en rimlig erinran i stadgarna.

Det är sant som du säger;
Inträffar en person- eller egendomsskada på grund av nedfallande istappar eller snöras från ett tak eller en balkong ställs fastighetsägaren till svars, oavsett vad det står i ett hyreskontrakt eller i en samfällighets stadgar.
Men vad menar du egentligen?
Menar du att vi ska strunta i att skotta balkongerna för det är i alla fall föreningens ansvar, oavsett att stadgarna uttrycker att medlemmarna ska skotta balkongerna? Är vi då, som delfastighetsägare, inte skyldiga till detta?

Om det redan ligger ett ton oröjd snö på din balkong och dagsmejan sätter in och det hasar ner ytterliggare ett ton från taket. Då är det fortfarande bara en (1) snöhög. Eller hur?

kluringen
2010-02-24, 11:24
Det är sant som du säger;
Men vad menar du egentligen?

Jag menar ingenting, talade bara om vad som gäller. Det är styrelsen, under vissa omständigheter en förvaltare, som är delägarnas / fastighetsägarens representant. Efter domen för ett fall som inträffade på Drottninggatan i Stockholm frånskriver sig de flesta förvaltarna ansvaret för snöbevakning.

totiki
2010-02-24, 12:10
Kan styrelsen bestämma att jag ska skotta taket på mitt bostadsrättsradhus?
Om jag inte kan skotta taket måste jag själv hyra någon att göra takskottningen?
Samma "regel" gäller för skottning av gemensam gångväg, klippning av gemensam gräsmatta.
Nej, styrelsen kan inte bestämma detta. Men föreningen med dess medlemmar, som fastighetsägare, kan förmodligen genom stadgarna (som är ett avtal för medlemsskap) utkräva den enskilde medlemmens insats att förhindra att det inträffar en person- eller egendomsskada på grund av nedfallande istappar eller snöras från en balkong.
Då kan föreningen, som givetvis måste ta fulla ansvaret och reglera detta om sådan skada uppkommit, i efterhand avkräva dig ansvar för att inte ha uppfyllt ditt åtagande för medlemsskap. Vad detta kan innebära är svårt att svara på, det beror på vilka krav som drivs från föreningens sida.

Dock kan inte föreningen driva något krav på dig för att taket rasar in exempelvis.

Den andra meningen/frågan besvaras under ovanstående omständigheter gällande balkong med Ja.

Jag antar att även den tredje meningen är en fråga?
Det beror på vilken överenskommelse ni har i föreningen gällande detta. Men styrelsen kan aldrig tvinga dig. Däremot, om ni har en överenskommelse i bostadsrättsföreningen om att dela dessa bördor, har styrelsen möjlighet att genom betalning, och p g a detta förhöjd årsavgift, återbörda den höjningen till de som skottar eller klipper gräsmattan.
Indirekt får du då, så att säga, betala för att du inte deltager. Men det är inget konstigt med det. Plåtslagaren tar också betalt för snöröjning.

Gusten
2010-02-24, 12:43
Det beror på vilken överenskommelse ni har i föreningen gällande detta. Men styrelsen kan aldrig tvinga dig. Däremot, om ni har en överenskommelse i föreningen om att dela dessa bördor, har styrelsen möjlighet att genom betalning, och p g a detta förhöjd årsavgift, återbörda den höjningen till de som skottar eller klipper gräsmattan.
Indirekt får du då, så att säga, betala för att du inte deltager. Men det är inget konstigt med det. Plåtslagaren tar också betalt för snöröjning.

Om det behövs en årsavgiftshöjning för att finansiera ersättning till dem som deltar i t ex snöskottning eller gräsklippning så måste det förstås göras som vilken årsavgiftshöjning som helst. Den som har en stor bostadsrätt får alltså en större höjning i kronor, än den som har en liten lägenhet.

totiki
2010-02-24, 12:48
Absolut. Man kan också komma överens om att betalningen inte ska följa gällande kollektivavtal. Utan för varje anställd kan man ha ett särskilt avtal som reglerar vad just denne arbetstagare ska få i lön.

Allt beror på vad man kan komma överens om inom föreningen. Den bostadsrättshavare med större andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) kan alltså få en lön i förhållande till vad den betalar in i förhöjd årsavgift.

Monica kommer också att få en höjning efter sitt andelstal.

kluringen
2010-02-24, 13:36
Föreningen har inte rätt att till någon del föra över ansvar för det yttre underhållet på medlemmarna. Är det luddigt eller rentutav fel i stadgarna är det BRL som gäller. Kap 7 § 12 är bara dispositiv till viss del. Föreningen får däremot ta över ansvaret för det inre underhållet om det står i stadgarna.

totiki
2010-02-24, 14:31
Det kan dock stå i era stadgar under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter;
BRH skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande utrymmen, t ex lägenhetsförråd och i bostadsrätten tillhörande mark, i gott skick.........
...Är bostadsrätten försedd med balkong, terass eller uteplats åligger det bostadsrättshavaren att svara för renhållning och snöskottning.

Står det på detta vis i era stadgar, då ingår det i medlemsskapet att utföra detta enligt ovanstående.

Som jag tidigare påpekat betyder inte detta att ansvaret är ditt enskilda vid skada av egendom eller person. Ansvaret är ditt som andelsfastighetsägare/medlem i föreningen. Men bostadsrättsföreningen (övriga medlemmar) kan genom stadgarna ställa krav på att du efterlever dessa stadgar.

Vilka eventuella påföljder som skulle kunna komma ifråga för underlåtande att efterleva stadgarna vet jag inte. Andra paragrafer kan och har medfört förverkande av bostadsrätten.

Admin
2010-02-24, 15:51
Nej, styrelsen kan inte bestämma detta. Men föreningen med dess medlemmar, som fastighetsägare, kan förmodligen genom stadgarna (som är ett avtal för medlemsskap) utkräva den enskilde medlemmens insats att förhindra att det inträffar en person- eller egendomsskada på grund av nedfallande istappar eller snöras från en balkong.
Om en brf ändrar sina stadgar så att grundläggande förutsättningar för varför man flyttade dit ändras, vad medför det rent konkret?

Gusten
2010-02-24, 19:19
Att bostadsrättshavaren enligt stadgarna ansvarar för snöskottning av sin egen balkong är väl det normala.
Detta kan väl knappast innefatta att bostadsrättshavaren även skulle vara skyldig att ta bort istappar som hänger ner från räcket eller plattan, och bli ansvarig för eventuell olycka vid utebliven borttagning?

totiki
2010-02-25, 09:19
Detta kan väl knappast innefatta att bostadsrättshavaren även skulle vara skyldig att ta bort istappar som hänger ner från räcket eller plattan,...
Det är väl en definitionsfråga. Personligen anser jag att det ingår i snöskottningen/snöröjningen. Kanske måste stadgarna förtydligas i detta avseende?

...och bli ansvarig för eventuell olycka vid utebliven borttagning?
Ansvaret är aldrig enskild medlems. Det är som tidigare påpekats, alltid Fastighetsägarens. Att varje medlem är Fastighetsägare i bostadsrättsföreningen innebär iofs ett delat ansvar. Därför är det upp till föreningen och varje enskild medlem att tillse att olyckor förhindras i mesta möjliga mån. Frågan är hur bostadsrättsföreningen får gå tillväga för att uppnå detta mål.

Gusten
2010-02-25, 12:36
Eftersom denna tråd handlar om yttre underhåll i BRF-småhus vill jag ta upp en historia som man kan läsa om på hemsidan hos Riksbyggens BRF Örebrohus 18:
När bostadsrättsföreningen bildades för ca 25-30 år sedan tog man in en stadgebestämmelse om att bostadsrättshavare med BRF-småhus skulle ansvara även för yttre underhållet på småhusen.
Det inrättades också individuella yttre underhållsfonder som respektive bostadsrättshavare kunde ta ut pengar från för att sköta det yttre underhållet på sitt BRF-småhus.

Efter ca 25 år upptäckte dock en aktoriserad revisor den olagliga stadgebestämmelsen och tog upp detta i revisionsberättelsen. Det blev stormöte med en jurist från Riksbyggen som förklarade att det inte gick att lägga ansvar för det yttre underhållet på bostadsrättshavaren.
Stadgarna har numera ändrats så att den otillåtna bestämmelsen är borttagen.

I detta fall upptäckte alltså inte heller Bolagsverket den olagliga stadgebestämmelsen när stadgarna en gång i tiden blev registrerade.

totiki
2010-02-25, 12:50
Istappar är också en historia för sig som bostadsrättsföreningarna bör vara uppmärksamma på.
Anledningen till istapparna kan variera liksom anledningen till var de befinner sig.

Grundanledningen till att istappar uppkommer är värme. Dagsmeja med kalla nätter kan vara en orsak till is längs takranden exempelvis. Men även värmeförluster från fönster precis under taket. Dålig tätning?
Om takisoleringen varierar p g a vindsutrymmen versus lägenheter på vinden brukar detta synas på var uppkomsten av is finns.
På balkonger kan förekomsten hänga ihop med inglasning, övervädring eller otät isolering. Även i markplanet kan is förekomma p g a källarvåningens isolering, pannrum eller liknande.

Det kan hända att det finns pengar att spara om man klurar ut vad anledningen kan vara. Eller man kan förhindra issprängningar som kan leda till andra skador.

Det här med översvämmningar när snön smälter kan också vara att tänka på
Risk för översvämmade källare (http://www.svd.se/nyheter/utrikes/risk-for-oversvammade-kallare_4331289.svd)
En vanlig villaförsäkring täcker översvämningar i källare och garage som orsakats av att det runnit in vatten genom dörrar, fönster, ventiler och liknande. Men självrisken ligger på 10 000 kronor, påpekar If.

monica
2010-02-25, 21:25
Föreningen har inte rätt att till någon del föra över ansvar för det yttre underhållet på medlemmarna. Är det luddigt eller rentutav fel i stadgarna är det BRL som gäller. Kap 7 § 12 är bara dispositiv till viss del. Föreningen får däremot ta över ansvaret för det inre underhållet om det står i stadgarna.

Men om det inte står i stadgar, bostadsrättsföreningen har bara bestämt att ett okänt antal underhållsuppgifter åligger varje bostadsrättshavare? Föreningen har bestämt att inte ha vaktmästare, och att det du inte klarar själv får du själv anställa och betala för vad gör jag då?

Gusten
2010-02-25, 23:10
Man behöver inte följa det som "är bestämt". Om du inte kan/vill utföra föreslagen arbetsuppgift behöver du inte leja någon annan att utföra arbetsuppgiften på din bekostnad. Det är styrelsens sak att se till att fastighetsskötsel blir utfört.
Vill medlemmarna inte göra arbetet är det bara för styrelsen att köpa in tjänsten.

kluringen
2010-02-25, 23:40
Men om det inte står i stadgar, bostadsrättsföreningen har bara bestämt att ett okänt antal underhållsuppgifter åligger varje bostadsrättshavare?
Börja med att begära en kopia av era stadgar som är registrerade hos Bolagsverket. Jag är misstänksam mot att så grova fel i stadgarna kan ha slunkit igenom deras granskning. Det är den registrerade versionen som gäller. Det är inte ovanligt att styrelser inte vet att varje stadgeändring måste registreras för att gälla.

Visar det sig att Bolagsverkets handläggare slarvat med granskningen, kontakta Bolagsverket per telefon (hemsidan är jobbig att navigera på) så kan de vägleda dig hur man gör i ett sådant fall. (De är trevliga och hjälpsamma, det är min erfarenhet). Jag är osäker på om tjänsten "förhandsgranskning" kan användas för att granska felaktigheter av redan registrerade stadgar, men det kan vara en möjlighet som inte kostar så mycket, ca en tusenlapp.

Gusten
2010-02-25, 23:51
Men om det inte står i stadgar, bostadsrättsföreningen har bara bestämt att ett okänt antal underhållsuppgifter åligger varje bostadsrättshavare?
Som jag uppfattar det så är det inte intaget något om arbetsplikt i stadgarna.
Det är kanske styrelsen eller stämman som beslutat om arbetsplikten?
Oavsett hur beslutet tagits behöver det inte åtlydas.

totiki
2010-02-26, 09:44
Oavsett vem som tagit beslutet behöver det inte åtlydas.
Det är alldeles sant, enligt Lagen.
Men hur ska man kunna göra överenskommelser om det första man tänker är att detta behöver jag inte rätta mig efter?

Det brukar talas om att bostadsrättsföreningen ska skicka ut meddelande om när tillträde ska ske, exempelvis. Det är en överenskommelse. Om den ena parten inte håller denna överenskommelse lär den andra parten bli lidande.
Ordningsföreskrifter för tvättstugan brukar inte skrivas in i stadgarna. Man förutsätter att de följs p g a den gemensamma överenskommelsen.

Härligt samhälle vi får om varenda bruten överenskommelse ska dras i civilmål.

Gusten
2010-02-26, 09:57
Men hur ska man kunna göra överenskommelser om det första man tänker är att detta behöver jag inte rätta mig efter?

Men hur ska den göra som inte kan/vill utföra arbetet själv.
Ska denna bostadsrättshavare åtlyda uppmaningen att leja någon annan att utföra arbetet och själv betala för detta?

totiki
2010-02-26, 10:13
Man ska inte ingå denna överenskommelse från början. Man ska direkt säga att jag kan/vill inte städa trapphuset/skotta. Då måste bostadsrättsföreningen hitta en annan överenskommelse som kan accepteras. Köpa in tjänsten. Betala medlemmarna för att utföra det själva eller annan lösning som accepteras eller kan tvingas igenom genom Lagen.

Säger man inte till direkt så ingår man överenskommelsen. Man kan givetvis ändra sig i efterhand. Kräva ändring. Men det kan även andra. Varje fråga som någonsin tagits upp på en stämma. Detaljer i ordningsföreskrifter m m kan ältas i det oändliga på varje styrelsemöte, årsstämma och en extra stämma varje månad. Det kanske inte är så produktivt, men det är fullt möjligt. Sen kan man kräva att alla dessa möten ska skrivas ned i detalj, spelas in eller filmas så att man vet vem som sade vad och med vilket ansiktsuttryck. Så att föreningens alla Stasi-inspirerade medlemmar/styrelse har något att göra och uppröras över. Styrelserna har ju ändå inget annat att göra. Och med detta förhållningssätt kommer det säkert att bli mycket lättare för alla valberedningar att få frivilliga till föreningens arbete.

Det talas om företagskultur. Det finns föreningskultur också. Ibland kommer man till vägs ände då finns till slut bara två alternativ: Stanna. Eller gå ur föreningen/byta arbetsplats.

Jag tror att det är enklare och går snabbare att göra en förening olidlig att vara medlem i. Än att göra den trivsam, fungerande och med en trevlig respekterande acceptans medlemmar emellan. Det senare kräver allas medverkan.

Ett sätt är att alltid sätta en tidsangivelse på hur länge en överenskommelse ska gälla innan man ska ompröva den. Prövotid.

Gusten
2010-02-26, 11:22
Man ska inte ingå denna överenskommelse från början.
Någon sådan överenskommelse har det säkert inte funnits heller.
Förmodligen har det istället gått till så att styrelsen likt en myndighet "bestämt" att alla medlemmar SKA utföra vissa arbetsuppgifter.
Så tolkar jag monicas allra första inlägg på tråden.

Ett mer demokratiskt och ödmjukt uppträdande hade varit att styrelsen gått ut med en enkät och pejlat medlemmarnas intresse för att själva utföra vissa arbeten så att bostadsrättsföreningen slipper köpa in tjänsten.

Om alla anmäler intresse så är det förstås inget problem.
Om endast vissa vill delta är troligen den bästa lösningen att dessa erhåller ersättning för arbetet. Antagligen skulle de som deltar vara nöjda även om de får lite lägre ersättning än marknadsmässig.

totiki
2010-02-26, 13:27
Någon sådan överenskommelse har det säkert inte funnits heller.
Förmodligen har det istället gått till så att styrelsen likt en myndighet "bestämt" att alla medlemmar SKA utföra vissa arbetsuppgifter.
Så tolkar jag monicas allra första inlägg på tråden.
Det har jag ingen aning om. Hon kanske flyttat in efter att överenskommelsen gjordes?
Eller efter 8 snöfria vintrar gjordes överenskommelsen två dagar innan midsommar?

Jag tycker förslaget med tidsbestämd längd är bra. Varje årsstämma kan ta upp alla överenskommelser som finns och ompröva dessa om föreningens medlemmar anser att behov finns. Det är bara att införa denna punkt i dagordningen (och stadgarna). Det är bra eftersom bostadsrättshavare kommer och går och behoven ändras.

Alla överenskommelser ska givetvis tas av stämman. Endast den som besöker stämman, eller lämnat in särskild inlaga/motion/avsiktsförklaring, har då möjlighet att påverka innehållet i överenskommelserna. Detta främjar föreningsdemokratin och inbjuder medlemmarna till ett mer aktivt medlemsskap i föreningen.

Årsstämmorna kommer att ta lite längre tid förstås. Men för viktiga frågor kan kaffet och wienerbröden vänta.

Men jag tycker inte att det behöver skrivas in i Lagen. Endast där behovet uppstår bör detta ske. De bostadsrättsföreningar som klarar att sköta sina angelägenheter utan problem ska tillåtas få fortsätta med det, anser jag.

Gusten
2010-02-26, 18:02
Men vad är en "överenskommelse" på årsstämman. Är det ett stämmobeslut som kan tas med enkel majoritet och som alla måste rätta sig efter?

monica
2010-02-27, 16:40
Det där var intressant. Det finns inget i våra stadgar om eget ansvar för yttre underhåll. Det lär vara en överenskommelse som står i något informationsblad. Om man säger att man inte vet så skyller ordföranden på den mäklare som man köpte bostadsrätten genom.

Vi ska alltså skotta gemensamma ytor, klippa gemensamma ytor, själv måla, skotta tak, byta fönster. Bostadsrättsföreningen köpte nya fönster, omålade. Jag fick själv lov att betala snickare för målning och isättning.

Kan du förtydliga det där med olagligt? Det finns svar på min fråga som säger att föreningens medlemmar kan komma överens om vad som helst, då är det inte olagligt?

Gusten
2010-02-27, 17:42
Så länge alla är överens om att bostadsrättshavarna tar på sig vissa arbetsuppgifter så är det inte olagligt. Om det dock är ett rent styrelsebeslut som ligger bakom "informationsbladet" så är det inte lagligt.

Styrelsen har ingen rätt att på egen hand besluta att bostadsrättshavarna med egna pengar/arbetsinsats ska byta fönster, skotta tak mm.

Det är inte heller tillåtet att ta in i stadgarna att bostadsrättshavaren ska ha ansvar för yttre underhåll. En sådan stadgebestämmelse hade man för BRF-småhusen i Riksbyggens Örebrohus 18 tills en revisor efter 25 år upptäckte den olagliga stadgebestämmelsen så att den blev borttagen.

totiki
2010-02-27, 18:19
Jag håller fullständigt med Gusten i hans senaste inlägg.

Men vad är en "överenskommelse" på årsstämman. Är det ett stämmobeslut som kan tas med enkel majoritet och som alla måste rätta sig efter?
Det som tas på stämman är stämmobeslut. Handlar det om ordningsregler räcker enkel majoritet. Handlar det om yttre underhåll, en tidsbestämd provperiod, information till alla medlemmar i kallelsen, särskild punkt på dagordningen med utrymme för debatt och därefter ett enhälligt beslut om överenskommelsen så räcker det.

Däremot kan aldrig något "straff" utgå för den som inte håller överenskommelsen. Det är en överenskommelse och inget avtal.

Kan du förtydliga det där med olagligt?
Jag vet inte vad du tänker, men ett råd kan vara att läsa drjohans inlägg (sök på drjohan här på forumet).
Med tanke på de övergrepp han blivit utsatt för. Flera som han, även jag och andra här på forumet, tror det lyder under allmänt åtal. Han får ingen respons från någon myndighet alls. Ingen polis, ingen åklagare. Ingen alls. Inte ens hans egen advokat.
Om man jämför hans historia med olagliga informationsblad och snöskottning....

På samma sätt tror jag inte er styrelse får någon myndighet med sig vad det gäller om ni inte bryr er om deras krav heller. Så det är ömsesidigt, förmodligen.

Jag håller med i drjohans fråga; Varför har man skapat ett regelverk som ingen behöver efterleva?

Francois
2010-02-27, 20:14
Monica, som många här redan har sagt, behöver du inte ställa upp på sådana arbetsuppgifter. Och det kan du säga till din styrelse.

Om din styrelse krånglar med dig, ska du kontakta hyresnämnden och berätta vad som pågår i din förening. Du kommer garanterat att få stöd av hyresnämnden och styrelsen tvingas backa.

totiki
2010-03-01, 10:04
Hyresnämnden i första hand är en bra idé.

Vad jag annars menar är att man kanske till att börja med ska använda silkeshandskar. I andra hand ska man söka stöd bland övriga medlemmar.
Konfrontation och kollisionskurs från start tror jag inte är att föredra.