handdator

Visa fullständig version : Negativt eget kapital? - Differens mellan underhållsfond och omsättningstillgångar


Ravelski
2010-02-20, 17:04
I våran förening som är en RB förening finns en negativ differens mellan underhållsfond och omsättningstillgångar (Likvida medel)

Underhållsfonden är på 1.900.000 omsättningstillgångarna är på 1.500.000.
Det innebär ju att det fattas 400.000:- i fonden. Alltså kapital som skall finnas avsatta för det framtida underhållet.
Frågan lyder vad kan det beror på ?



I Riksbyggens utbildningsmaterial Ekonomi i Bostadrättsföreningen står följande att läsa .Det är viktigt att det till underhållsfonden avsatta medlen också finns i form av likvida medel på tillgångssidan.
Det låter ju lite oroväckande.

kluringen
2010-02-20, 17:51
Det är inte fördelaktigt för en förening att ha för stor överlikviditet. Det räcker om det finns medel för att täcka föreningens löpande utgifter. Gör en likviditetsbudget. Har ni ett stort överskott kan det användas för att lösa delar av lån, så sänker ni föreningens ränteutgift fram tills att det blir dags att ta fonden i anspråk. Då kan man låna pengar på nytt. :16:Korkad formulering i utbildningspaketet.

Ravelski
2010-02-21, 00:52
Det finns tydligen delade meningar om det. I följande kandidatuppsats om underhållsplanering i bostadsrättsföreningar förespråkar författarna i sin slut diskussion att man reserverar medel för kommande underhåll.
http://gupea.ub.gu.se/dspace/bitstream/2077/20387/1/gupea_2077_20387_1.pdf
Intressant läsning om man orkar plöja igenom 62 sidor :1:

Henric Lellky
2010-02-21, 01:07
Ravelski >>

Troligen finns det en del anläggningstillgångar i din förening också?

Såvida inte alla reserverade medel kommer att spenderas inom det närmaste året så finns det ingen större anledning att omsättningstillgångarna ska vara minst lika stora som underhållsfonden. Detta är åtminstone min principiella uppfattning i frågan.


Sedan finns det såklart en viss problematik i att diskutera din förenings ekonomiska ställning när själva underlaget till frågan är så knapphändigt. En bedömning bör alltid göras utifrån de unika förutsättningar som finns i den aktuella situationen och dessa förutsättningar kan skilja åt en hel del mellan olika föreningar. Rådet ifrån utbildningsmaterialet som du omnämner känns för mig vara väldigt generellt skrivet och är lite överdrivet försiktigt i mitt tycke, men man får också komma ihåg att de flesta (om inte alla) föreningar styrs av lekmän.


I uppsatsen som du länkade till så förstod jag det som att författarna efterfrågar mer fokus på en allmän konsolidering av en förenings ekonomiska ställning istället för på behovet att reservera medel för kommande underhåll på det sätt som man gör det idag.

kluringen
2010-02-21, 02:45
Det finns tydligen delade meningar om det. I följande kandidatuppsats om underhållsplanering i bostadsrättsföreningar förespråkar författarna i sin slut diskussion att man reserverar medel för kommande underhåll.
http://gupea.ub.gu.se/dspace/bitstream/2077/20387/1/gupea_2077_20387_1.pdf
Intressant läsning om man orkar plöja igenom 62 sidor :1:

Tack för länken. Jag har sparat uppsatsen på min hårddisk.:1::9:

totiki
2010-02-21, 10:40
Underhållsfonden är på 1.900.000 omsättningstillgångarna är på 1.500.000.
Det innebär ju att det fattas 400.000:- i fonden. Alltså kapital som skall finnas avsatta för det framtida underhållet.
Frågan lyder vad kan det beror på ?

I Riksbyggens utbildningsmaterial Ekonomi i Bostadrättsföreningen står följande att läsa .Det är viktigt att det till underhållsfonden avsatta medlen också finns i form av likvida medel på tillgångssidan.
Det låter ju lite oroväckande.
Det kan bero på flera olika orsaker. Allt från bedrägeri till kreativ bokföring.

Som sagts i tråden finns olika synsätt. RBs och mer bokföringsteknisk. Båda anses vara på rätt sida lagen. I alla fall under de goda tider som har rått under de senaste tio åren.

Förmodligen är det inte bedrägeri det beror på i er förening. Utan kreativ bokföring á la det Lellky talar om. Det är metoden som blivit den ekonomer förespråkar.

Frågan är egentligen, vill man ha både hängslen och livrem eller har man en storlek på kostymen som gör att man klarar sig utan båda?
I goda tider är det enklare att ha en form som spänner ut midjan så byxorna sitter uppe (de kan ju spräckas också) men ifall intaget blir för lågt under en tid så står man med byxorna nere.

Utan likvida medel är man helt i bankernas händer. Man utarmar också föreningens kapital. En risk är att man överför kapital från framtida ägare till nuvarande på detta viset.

Enligt min mening är det bättre att stämman tar beslut på att använda underhållsfonden så ofta det går. De som erhåller förbättringarna skall vara de som betalar för dem.

totiki
2010-02-21, 14:27
Utan att vara riktigt insatt i frågan, har jag förstått att de större organisationerna har medlemsföreningars pengar i "insatsfonder" som kvarstår där till låg ränta. Sedan lånar föreningarna av banken till renoveringar, i alla fall. Jag har aldrig förstått meningen med detta. Men det kanske det finns någon här som kan förklara? Men det är kanske också enbart "bokföringstekniska" medel?

Ravelski
2010-02-21, 23:23
Jo anläggningstillgångarna är på runt 6 miljoner.
Det ända jag kan få differensen till är att vi har använt pengarna till drift i stället för underhåll. Har jag helt fel ?

Underhållet är lite eftersatt i föreningen så det är mer än gissning

Låg ränta ja .Blir mest lite fundersam då det inte står under finansinspektionens tillsyn
utan endast som registrerade. Så då gäller väl inte bankgarantin
http://www.fi.se/Templates/InstitutStartPage____2406.aspx?la=sv&sok1=riksbyggen&mode=wide

totiki
2010-02-22, 17:22
Jo anläggningstillgångarna är på runt 6 miljoner.
Det ända jag kan få differensen till är att vi har använt pengarna till drift i stället för underhåll. Har jag helt fel ?

Underhållet är lite eftersatt i föreningen så det är mer än gissning

Låg ränta ja .Blir mest lite fundersam då det inte står under finansinspektionens tillsyn
utan endast som registrerade. Så då gäller väl inte bankgarantin
http://www.fi.se/Templates/InstitutStartPage____2406.aspx?la=sv&sok1=riksbyggen&mode=wide

"anläggningstillgångarna"?
Menar du fastigheten med kapital? Eller det ni har på konto hos HSB eller RB?

Pengarna kan mycket väl använts till drift. Men då behöver man se på några årsredovisningar i rad för att se det. Det är annars inte ovanligt att man gjort på det viset de senaste åren. Detta kan även gälla avskrivningarna. Kolla föreningens ackumulerade avskrivningar. Antingen skall de finnas som likvida medel eller som amorteringar på lånen. Det är vanligt att man betraktar dessa som en bokföringsteknisk historia. Använder dem till driften fast man bokför dem i årsredovisningen med tanken att dessa medel får framtida BRH låna upp när de behöver dem. Detta är ett sätt att ackumulera skulder framför sig till framtida BRH. Somliga konton regleras av olika regler. Det är inte alla som vet. På det viset kan man sakta men säkert slakta sin förening tills banken tar över den.

Lite osäker på bankgarantin men tror inte den gäller företag utan privatpersoner. I vilket fall handlar det endast om 4 - 500.000 om jag minns rätt. Och står det inte att bankgarantin gäller där ni har era pengar, så finns det ingen. Den informationen skulle inte undanhållas.

kluringen
2010-02-22, 23:49
Jo anläggningstillgångarna är på runt 6 miljoner.
Det ända jag kan få differensen till är att vi har använt pengarna till drift i stället för underhåll. Har jag helt fel ?

Underhållet är lite eftersatt i föreningen så det är mer än gissning

Låg ränta ja .Blir mest lite fundersam då det inte står under finansinspektionens tillsyn
utan endast som registrerade. Så då gäller väl inte bankgarantin
http://www.fi.se/Templates/InstitutStartPage____2406.aspx?la=sv&sok1=riksbyggen&mode=wide

65 lägenheter och anläggningstillgångar 6 millioner. Låter som ett äldre hus som har skrivits av under en tid.

Man skulle behöva taxeringsvärdet och alla siffrorna på summanivå i din balansräkning för att kunna gissa vad som diffar för dig. Det är inte så många poster.

Det behöver inte vara så att medel har förbrukats till drift. Man kan ha löst lån, eller så har man inte täckt upp med avgifter för reserveringarna. Det kan finnas andra anledningar också. Din fråga från början var om du behövde vara orolig.

Kul läsning, uppsatsen du länkade till.:1:

Ravelski
2010-02-23, 19:08
Hmm den här kan väl ligga med någon vecka eller två
:1:

http://pics.objektdata.se/_media_/29844/SFD60535A6B90CB4781851D37DB89040DAA.pdf

Trötter
2010-02-24, 10:08
Utan att vara riktigt insatt i frågan, har jag förstått att de större organisationerna har medlemsföreningars pengar i "insatsfonder" som kvarstår där till låg ränta. Sedan lånar föreningarna av banken till renoveringar, i alla fall. Jag har aldrig förstått meningen med detta. Men det kanske det finns någon här som kan förklara? Men det är kanske också enbart "bokföringstekniska" medel?

Vad är en insatsfond???

totiki
2010-02-24, 10:20
Hur skall jag veta det. Jag är inte insatt?
Men föreningar sätter in pengar i resp. bostadsorganisation. Är du med i någon sådan kan du själv se i årsredovisningen vad den kallas i just din förening.

Såg just att det jag avser, i denna årsredovisning, kallas för "Likviditetsplacering hos Riksbyggen", 900.000:-.

Det står också att enligt Bokföringsnämnden går det bra att ha en del av underhållsfonden som bundet kapital. Det står dock inte hur stor del av underhållsfonden som får bestå av bundet kapital i er förening. Men det står redovisat som 1 813 052:- under bundet kapital. Det framstår för mig som bokföringstekniskt. Då har ni 1,35 milj. i likvida medel. Jag kan inte efter en enklare begrundan se att det i övrigt skiljer sig nämnvärt med andra årsredovisningar. Man kan bolla lite mellan kassan och underhållsfonden men kassan räcker ju inte till ifall ni vill använda 1,5 miljoner. Och ni har drygt 4 miljoner i lån till högre ränta än vad de 900.000:- hos Riksbyggen ger, det är en förlustaffär. Fast räntekostnaderna är bara 177.000 på ett 4 milj. lån trots att räntan är 1,715% i snitt. Konstigt? Ifall ni amorterade av lånen med de 900.000 från Riksbyggen skulle ni minska räntekostnaderna med ca. 140.000. Ni borde ha i nuläget ca. 600.000:- i räntekostnader per år.
Ni har ackumulerade avskrivningar på byggnader på 1,76 milj. Detta kan ju alltid ha gått till tidigare amorteringar, det ger denna årsredovisning inget svar på.
Standardförbättringar på 311.000. Dessa torde vara en del av era likvida medel på 1,35 milj.
Ett balanserat resultat på 576.000 är officiellt en del av era likvida medel. de 900.000 hos Riksbyggen täcker ju dessa sista poster.

Det ser rätt normalt ut bortsett från räntekostnaden som inte stämmer med uppgiften om storleken på lånet och räntesatsen.
Att underhållsfonden inte finns annat än på pappret, det är inte onormalt idag men är egentligen en urlakning av ert bundna kapital.
Det handlar mest om att ni är underställda Riksbyggens policy för hur de hanterar årsredovisningar. I ett trängt läge kanske inte Banken har samma policy som Riksbyggen och minskar graden av er säkerhet. Men ni verkar inte ha några stora underhåll på gång så det kanske hinner rätta till sig.

Ravelski
2010-02-25, 17:53
Tackar för informationen .
Att det skall vara så krångligt för att få lite hum om hur en Brf:s ekonomi
egentligen förhåller sig till verkligheten.

Kan man inte införa någon redovisning metod som en vanlig människa förstår ?

Verkar vara en rest i från planekonomins dagar.:4:

kluringen
2010-02-26, 01:36
Tackar för informationen .
Att det skall vara så krångligt för att få lite hum om hur en Brf:s ekonomi
egentligen förhåller sig till verkligheten.

Kan man inte införa någon redovisning metod som en vanlig människa förstår ?

Verkar vara en rest i från planekonomins dagar.:4:

Jag har ögnat er årsredovisning och kan inte se något som du behöver oroa dig över.

En bra fråga att ställa till styrelsen på stämman är vad ianspråktagande av underhållsfond på 353 tusen kr 2009 och 208 tusen kr året innan har använts till, samt hur den långsiktiga ekonomiska planeringen för framtiden är tänkt.

Håller med dig, redovisning är knepigt. Jag upplever ibland att redovisning och ekonomiska modeller är en avancerad vetenskap för att krångla till matematiken där man inte behöver kunna mer än ett räknesätt, dvs addition (uttalandet är medveten provokation av mig som har pluggat riktig matte men ändå haft svårt för att förankra balansräkningens siffror i verkligheten).
:12:

Ravelski
2010-02-26, 23:37
Hmm den här kan väl ligga med någon vecka eller två
:1:

http://pics.objektdata.se/_media_/29844/SFD605356B90CB4781851D37DB89040DAA.pdf


..................

totiki
2010-02-27, 15:41
Ja du, Ravelski. Eftersom din årsredovisning låg kvar tittade jag en gång till på den. Och ifall man vill vara lite tuff så är den något tveksam till både god bokförings sed som revisions sed. Och den som gjort årsbokslutet har slarvat. Det fattas bland annat förklarande noter som man kan kräva. Och har någon korrekturläsning skett?

Men det är ingen fara. Ifall jag skulle gå på er årsstämma skulle jag dock ställa lite frågor utifrån årsredovisningen som jag skulle vilja ha förklaring till. Dels för att få ett hum om hur styrelsen är insatt i styrelse/budgetarbetet. Dels hur Riksbyggen ser på sitt åtagande som er förvaltare. Det är ju bra om styrelsen förstår hur Riksbyggen resonerar när de upprättar årsredovisningar exempelvis. Så de inte bara håller god min.

Kluringens frågor: "En bra fråga att ställa till styrelsen på stämman är vad ianspråktagande av underhållsfond på 353 tusen kr 2009 och 208 tusen kr året innan har använts till, samt hur den långsiktiga ekonomiska planeringen för framtiden är tänkt. "
Den första frågan finns förklarad i förvaltningsberättelsen under Underhåll. Den andra frågan..?.
Taxeringsvärdet är över 26 miljoner och inköpsvärdet av era anläggningstillgångar 7,5. Soliditeten är det inget fel på. Den är högre än det ert nyckeltal visar. Värdet av era tillgångar har växt mer än tre gånger sedan föreningens bildande. Årtalet för föreningens bildande saknas i förvaltningsberättelsen, för resten.

Och att ingen förklaring till vad soliditeten (38%) baseras på i nyckeltalen är väl den första frågan du bör ställa till Riksbyggens representant. Procenttalet betyder att soliditeten vägs mot något. Det är inte att hänföra till god bokförings sed att inte skriva ut vad detta något är.

Likviditeten skall också redovisas i % . Likviditeten är inte 354% men det skulle man kanske kunna tänka sig att soliditeten är om anläggningstillgångarna ställs mot taxeringsvärdet. Är siffrorna omkastade eller är likviditeten tagen ur luften? Det finns ingen förklaring till hur likviditeten är beräknad.
Likviditeten bör ställas som tillgängliga likvida medel contra bokförda likvida tillgångar (kassa, balanserat resultat, underhållsfond, er placering hos Riksbyggen o s v.). "bokförda likvida tillgångar", dessa kan då antingen finnas i kassan eller som i ert fall som en del av bundet kapital. God sed, borde vara att ange vilken %-sats som man ansett vara acceptabel att ha som bundet kapital. Så sker ej här.
Styrelsen kan också bolla mellan fritt och bundet kapital efter eget huvud enligt förklaringen. På motsvarande vis kan likviditeten då förändras.
Underhållsfondens del av det bundna kapitalet är huvudsakligen luft. Men i mån av att man har pengar i kassan kan föreningen låna av sig själv ur kassans medel av det bundna kapitalet. Det måste man amortera till sig själv med höjda årsavgifter för att återställa, eller öka andelen luft och skjuta kostnaden framför sig.
Man kan också låna dessa medel direkt av bank och bokföra det både som nytt lån och som uttag ur Underhållsfonden. Amorteringar och räntekostnader blir i det senare fallet en kostnad som de nuvarande medlemmarna måste betala eftersom de tidigare medlemmarna i realiteten aldrig betalat in dessa medel eller förbrukat dem till något underskott. Luften är alltså en tidigare urlakning av ert bundna kapital. Man skjuter en skuld till framtida medlemmar. Detta anses idag som helt OK av Bokföringsnämnden och kallas "bokförings tekniskt".
Om det inte framgår av förvaltningsberättelsen vilka lån som är tagna när och av vilken anledning, kommer man med tiden att begrava denna urlakning i dimman. Man kan se det på att "Fastighetens belåningsgrad" är hög samtidigt som "Lån i förhållande till taxeringsvärde" är högt. Och föreningens ekonomi blir ansträngd.

Bra nyckeltal som saknas hos er är alltså dessa två.
Fastighetens belåningsgrad i % (Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till föreningens balansomslutning)
Lån i förhållande till tax. Värde %
Ju lägre tal på båda desto bättre.

Det är ingen ko på isen för er del. Det ser inte misskött ut. Men jag skulle vara intresserad av att få svar på frågorna om hur soliditet resp. likviditet beräknas. Särskilt trevligt vore det att veta ifall likviditeten beräknas på exakt samma grunder år efter år, så de går att jämföra, eller om Styrelsens rätt att bolla mellan bundet och fritt kapital medför att de är ojämförbara år från år.
Det skall inte vara särskilt svårt att ge svar på dessa frågor om Styrelsen och Riksbyggens representant läst årsredovisningen och förstått vad de läst.

Jag tänkte fel i tidigare postning angående era räntekostnader på 177009:-. Jag hade väl för bråttom och kontrollräknade inte vad jag tänkte. Jag tycker iallafall att det borde finnas en not som förklarar finansiella poster. När jag räknar på era långfristiga lån så blir räntan på dessa 72172:-
Räntekostnader bokföres som 177009:-
Skillnaden är 104837:-
Det finns ett kortfristigt lån på 68917:- men räntan på det kan knappast vara 104837:-
Det är säkert korrekt någonstans? Men borde förklaras. Vad är det för ytterliggare räntor?

Medlemmarna är lekmän och för dem är noterna enda sättet att få en förklaring ifall inte Kassören/Revisorn närvarar på årsstämman och förklarar det som ej anses nödvändigt att förklara men ändå behövs om någon frågar, som räntekostnaden ovan t ex.

Förvaltningsberättelsen kunde vara utförligare, den är det styrelsen som skriver, och ger dåligt med information om fastighetens tekniska status och om kända åtgärder genom årens lopp. Föreningsfrågor som andrahandsuthyrning, omsättningar och angående lokaler, garage och p-platser hittade jag väldigt lite om, om något alls. Föreningens ekonomiska ställning kan man förklara på ett lättbegripligt sätt för dem som inte kan läsa Resultat & Balansräkningen. Sådant här är bra ur föreningssynpunkt och vid köp/sälj, men absolut inget krav.

Det tog mycket mer tid än jag tänkt mig att gå igenom detta. Hade jag haft kassören att fråga kunde kanske svaren leda till följdfrågor eller ge solklara svar. Fast så här hade nog jag tänkt innan jag gått på stämman eller innan jag bestämt mig för att köpa medlemsskap i er förening. Hoppas det kan vara till någon hjälp.

kluringen
2010-03-01, 02:26
Ravelski ville ha hjälp med att förstå sin förenings årsredovisning. Jag tvivlar på att ditt svar är till så mycket hjälp. Jag orkar bara bemöta delar av din långa och ambitiösa men dessvärre till många delar felaktiga analys. Jag tror att ditt inlägg snarare förvirrar än belyser vad en lekman bör uppmärksammas på i en årsredovisning.

Ja du, Ravelski. Eftersom din årsredovisning låg kvar tittade jag en gång till på den. Och ifall man vill vara lite tuff så är den något tveksam till både god bokförings sed som revisions sed. Och den som gjort årsbokslutet har slarvat. Det fattas bland annat förklarande noter som man kan kräva. Och har någon korrekturläsning skett?

Jag har också tittat på den utlagda årsredovisningen. Den är uppställd enlig kraven i ÅRL. Vad god revisionssed är jag inte insatt i, du måste nog precisera vad du menar. Den ena revisorn är auktoriserad vilket inger in viss trygghet om siffrornas och uppställningens riktighet.

Men det är ingen fara. Ifall jag skulle gå på er årsstämma skulle jag dock ställa lite frågor utifrån årsredovisningen som jag skulle vilja ha förklaring till. Dels för att få ett hum om hur styrelsen är insatt i styrelse/budgetarbetet. Dels hur Riksbyggen ser på sitt åtagande som er förvaltare. Det är ju bra om styrelsen förstår hur Riksbyggen resonerar när de upprättar årsredovisningar exempelvis. Så de inte bara håller god min.

Vad menar du? Stämman är inte rätt forum för att utreda styrelseledamöternas kompetens i redovisning. En bra styrelse anlitar proffs när de själva inte kan. Budgetfrågan brukar behandlas på stämman under en annan punkt.

Kluringens frågor: "En bra fråga att ställa till styrelsen på stämman är vad ianspråktagande av underhållsfond på 353 tusen kr 2009 och 208 tusen kr året innan har använts till, samt hur den långsiktiga ekonomiska planeringen för framtiden är tänkt. "
Den första frågan finns förklarad i förvaltningsberättelsen under Underhåll. Den andra frågan..?.

Jag måste medge att mitt råd var otydligt. Den andra frågan är förknippad med den första. Tvättstugutrusning är inventarier, och låssystem kan i viss omfattning ingå i driftskostnaderna. Det verkar inte finnas konsekvens mellan användandet av underhållsfonden och den långsiktiga underhållplaneringen för att hålla huset i skick.

Styrelsen kan också bolla mellan fritt och bundet kapital efter eget huvud enligt förklaringen. På motsvarande vis kan likviditeten då förändras. Underhållsfondens del av det bundna kapitalet är huvudsakligen luft. Men i mån av att man har pengar i kassan kan föreningen låna av sig själv ur kassans medel av det bundna kapitalet. Det måste man amortera till sig själv med höjda årsavgifter för att återställa, eller öka andelen luft och skjuta kostnaden framför sig.

Det är en djup missuppfattning (jag har sett beskrivningen på flera håll i forumet) att underhållsfonden som inte täcks av bankmedel är luft. Det vanligaste innan det kom nya anvisningar från bokföringsnämnden (2003) var underhållsfonden bokfört under fritt eget kapital. Numera ska det vara bundet EK men omföringar kan göras fritt vid behov beroende av reglerna i respektive förenings stadgar. Dessa omföringar påverkar inte likviditeten. Det finns ingen koppling alls mellan underhållsfonden och pengar eller avsaknad av pengar på banken.

Ditt resonemang om att låna sina egna pengar förstår jag inte alls. Jag kan låna pengar av banken eller av kompisen, men låna mina egna pengar?

Jag skulle nog råda Ravelskis förening att göra en relevant likviditetsbudget och att använda överlikviditeten till att lösa lån vid nästa omförhandlingstillfälle med banken. Det skulle sänka föreningens ränteutgift. Mellan tummen och pekfingret är föreningens överlikviditet runt en million.
:41:

totiki
2010-03-01, 09:23
Mm. Jag blev avbruten ett flertal gånger så fokuseringen var inte på topp. Men som du säger..."Håller med dig, redovisning är knepigt. Jag upplever ibland att redovisning och ekonomiska modeller är en avancerad vetenskap för att krångla till matematiken där man inte behöver kunna mer än ett räknesätt, dvs addition (uttalandet är medveten provokation av mig som har pluggat riktig matte men ändå haft svårt för att förankra balansräkningens siffror i verkligheten)."...stämmer säkert för dig.

Jag anser att kunskap i procenträkning och subtraktion ger lite mer insikt vid läsningen.

Soliditeten och likviditeten skall anges i % enligt angivande i denna årsredovisning. Procent betyder att något står i förhållande till något annat. Enligt god bok & revisions sed skall då anges vad som står i förhållande till vad. Det anges inte här.

Det finns ingen not som förklaring till räntekostnaderna. Är siffran gripen ur luften? Ingen annan siffra i Resultat & Balansräkningen ger svar på frågan. Vid muntlig förfrågan på stämman bör styrelsen då kunna svara på denna fråga. Över 100.000:- är oredovisade här. Att revisorn är auktoriserad och släpper igenom detta gör bara saken värre.
Tillägg: Det är mycket möjligt att det är i sin ordning. Men Ravelski måste kunna få klarhet i den frågan på stämman, eftersom den inte förklaras i en not, annars kan han inte godkänna årsredovisningen. Då måste styrelsen eller dess representant kunna svara på frågan direkt på stämman. Det är alltså ett absolut krav att styrelsen förstår Resultat & Balansräkningen. Annars kanske det förekommer oegentligheter?

Jag anser att det är ett krav att någon i styrelsen är insatt i Resultat & Balansräkningen. Om inte de förstår den finns ingen kontroll från föreningens egen sida. Och det här är ingen budgetfråga utan en genomgång av årsredovisningen.

Det finns angivet i denna årsredovisning Bokföringsnämndens rekommendation. Varför ändrar du på egen hand "kan" till "ska". "Ska" torde innebära att hela underhållsfonden "ska" vara bundet kapital. Varför skriver då Bokföringsnämnden "en del av"?

Jo, så är det i årsredovisningar att skulderna är en del av kapitalet. Det betyder inte att skulderna inte behöver betalas tillbaka. Det är tillåtet att låna av kapitalet för att bekosta underhållet och låna till driften men man ökar skulden. Till slut kan skulden överstiga de verkliga tillgångarna om banken då kräver tillbaka skulden är det KK. De verkliga tillgångarnas värde varierar med marknadens värdering.
Tre personer kan ha en skuldsedel skriven i ring d v s. A kan kräva tio kr av B som kan kräva 10 kr av C som kan kräva 10 kr av A. Det finns inget kapital men det finns en skuld att kräva in ifall banken frågar efter säkerhet. Det är luft. En underhållsfond som det avsätts till på pappret, men inte tas ut som årsavgift utan/eller avsätts som en del av bundet kapital och/eller används till driften? Kallar jag luft. Ja, det är en åsikt. Men den är det många som delar med mig.

I övrigt kan jag hålla med dig att jag skrev att ifall jag skulle gå på deras stämma eller köpa ett medlemsskap så skulle jag vilja ha svar på dessa frågor. Jag vill inte köpa grisen i säcken. En styrelse som inte förstår sin egen årsredovisning, totalt i händerna på Riksbyggen eller HSB o s v. vill jag undvika. Det är min åsikt och slutledningar. Du har dina. Var så god.

Att verksamhetsberättelsen är så tunn och inte ger svar på enkla frågor, hur gammal föreningen är, andrahandsuthyrning eller historik exempelvis, anser jag är ytterliggare exempel på nivån av styrelsens intresse och kunskap.

Bokföringsregler ändras, det som är tillåtet idag kan vara förbjudet imorgon. Bankerna finansierar sin verksamhet enligt modellen med A,B & C ovan i upp till 90%. EU vill ändra på detta och sätta en gräns vid 70%. Vi får väl se hur det går med den saken.
Tidigare var det inte tillåtet att binda underhållsfonden i det bundna kapitalet. Kanske kommer en ändring även där? Det synsätt jag förespråkar fungerar även om värdet av föreningens fastighet skulle gå ner. Det synsätt som gäller idag fungerar endast om värdet på fastigheten hela tiden ökar. Detta är inte enbart ett problem för BRFr utan för hela samhället just nu.

Hela den finansiella marknaden skakar och jag har svårt att se att BRFr skulle vara undantagna.
Lite kuriosa. När en förening bildas idag fördubblas (minst) värdet på fastigheten över en natt jämfört med ifall en fastighetsägare skulle sälja fastigheten till en annan fastighetsägare. Vad anser du Kluringen, att det är för gediget kapital som bildas under den natten?

Årsredovisningar är för väldigt många några siffror på ett papper som man slentrianmässigt godkänner på stämman.
För andra kan det finnas intresse av att veta vad siffrorna verkligen representerar i verkligheten.

Ytterliggare Tillägg: Kluringen du är en av dem som driver frågan om att medlemmarna i detalj skall veta vad styrelsen talar om på sina möten. Men du anser inte att det är viktigt att styrelsen i detalj vet vad årsredovisningen innebär eller håller koll på vilket arbete dess leverantörer av ekonomisk kunskap ger dem. Portalparagrafen för föreningarna handlar om medlemmarnas ekonomiska intresse. Det är styrelsens uppgift. Den tycker du styrelsen inte behöver ägna sig åt. Utan skall lämna det åt någon annan.
Jag förstår inte hur du får ihop de två åsikterna.

kluringen
2010-03-01, 12:47
Vi är båda kassörer i våra respektive föreningar men tycks ha vitt skilda åsikter om hur en årsredovisning ska se ut eller tolkas. Jag har i alla fall inga problem med att svara på medlemmarnas frågor på stämman trots att flera av våra medlemmar är kunniga ekonomer. Jag vet inte om den här ordväxlingen oss emellan är meningsfull för någon.

Soliditeten och likviditeten skall anges i % enligt angivande i denna årsredovisning. Procent betyder att något står i förhållande till något annat. Enligt god bok & revisions sed skall då anges vad som står i förhållande till vad. Det anges inte här.

Jag tycker att det räcker att man upplyser medlemmarna om att föreningen har god soliditet och likviditet. Men att föreningen har en överlikviditet på närmare en mille och låter medlemmarna betala mera ränta än nöden kräver anser jag är dålig förvaltning av medlemmarnas pengar. Men det är bara en åsikt.

Det finns ingen not som förklaring till räntekostnaderna. Är siffran gripen ur luften? Ingen annan siffra i Resultat & Balansräkningen ger svar på frågan. Vid muntlig förfrågan på stämman bör styrelsen då kunna svara på denna fråga. Över 100.000:- är oredovisade här. Att revisorn är auktoriserad och släpper igenom detta gör bara saken värre.

Du kan inte göra ränteberäkningen utifrån aktuell lånebild. Det är den inbetalda ränteutgiften som tas upp i bokföringen. Räntorna har förmodligen sänkts kraftigt under året, det framgår av jämförelse kolumnen i resultaträkningen. En relevant fråga att ställa till styrelsen på årsmötet. Skulle jag vilja anmärka på något i verksamhetsberättelsen, är det att det inte står något om att lånen har omförhandlats.

Tre personer kan ha en skuldsedel skriven i ring d v s. A kan kräva tio kr av B som kan kräva 10 kr av C som kan kräva 10 kr av A. Det finns inget kapital men det finns en skuld att kräva in ifall banken frågar efter säkerhet. Det är luft. En underhållsfond som det avsätts till på pappret, men inte tas ut som årsavgift utan/eller avsätts som en del av bundet kapital och/eller används till driften? Kallar jag luft. Ja, det är en åsikt. Men den är det många som delar med mig.

Jag måste väl vara dum som inte förstår vad du menar, men jag kunde inte se någon luft i Ravelskis årsredovisning. Om ingen har begått bokföringsbrott ska det inte kunna finnas luft i årsredovisningen. Någon har betalat för kapitalet som finns. De som delar din mening om luft har nog inte förstått vad det är fråga om.

Att verksamhetsberättelsen är så tunn och inte ger svar på enkla frågor, hur gammal föreningen är, andrahandsuthyrning eller historik exempelvis, anser jag är ytterliggare exempel på nivån av styrelsens intresse och kunskap.

Inget av det du räknar upp här hör hemma i verksamhetsberättelsen utan bör behandlas under andra punkter. På vilket sätt föreningens ålder och historik är ett mått på styrelsens intresse och kunskap får du nog förklara. Jag skull snarare vilja ta bort en del i Ravelskis förenings VB. Där finns en del info av permanent slag som antagligen tjatas om år efter år.

VB bör endast ta upp sådant som kan vara av intresse för medlemmarna angående den aktuella redovisningen men inte framgår direkt av siffrorna eller i noter. Allt annat flyttar bara fokus från det väsentliga i redovisningen.

I det stora hela verkar RBF Linköpingshus nr 13 vara en stabil och bra förening.
:1: för Ravelski!

kluringen
2010-03-01, 13:46
Jag såg ditt tillägg efter att jag fick iväg mitt inlägg.

Ytterliggare Tillägg: Kluringen du är en av dem som driver frågan om att medlemmarna i detalj skall veta vad styrelsen talar om på sina möten. Men du anser inte att det är viktigt att styrelsen i detalj vet vad årsredovisningen innebär eller håller koll på vilket arbete dess leverantörer av ekonomisk kunskap ger dem. Portalparagrafen för föreningarna handlar om medlemmarnas ekonomiska intresse. Det är styrelsens uppgift. Den tycker du styrelsen inte behöver ägna sig åt. Utan skall lämna det åt någon annan.
Jag förstår inte hur du får ihop de två åsikterna.

Du lägger ord i mun på mig. Jag har väl inte sagt att det inte är viktigt att styrelsen i detalj vet vad årsredovisningen innebär?!

Vad har jag skrivit som motsäger min åsikt om total öppenhet?

I min förening får den som vill kolla igenom hela bokslutet på verifikationsnivå. Vi delar ut handlingarna tre veckor i förväg, alla får ställa frågor både före och under och efter årsmötet. Men frågorna ska vara relevanta. Tillägg: Jag har inga svar om luft.

kluringen
2010-03-01, 16:41
Lite kuriosa. När en förening bildas idag fördubblas (minst) värdet på fastigheten över en natt jämfört med ifall en fastighetsägare skulle sälja fastigheten till en annan fastighetsägare. Vad anser du Kluringen, att det är för gediget kapital som bildas under den natten?


Där sätter du fingret på något jättesjukt. Två olika marknader värderar samma sak olika. Fastigheten värderas utifrån BRF-lägenheternas marknadsvärde vid många ombildningar. Fast på en fri marknad är värdet alltid vad någon är beredd att betala, så det är inte olagligt. BRF gör helt enkelt en bara en dålig affär för att andelsägarna upplever att de gör ett klipp i alla fall. Några säljer direkt, ofta de som drev på ombildningen och köper villa istället. Läs även mitt inlägg # 104 på tråden ”Grundfel i bostadsrättslagen eller dess tolkning”.
Går en förening KK i en övervärderad fastighet är det riktigt illa för alla före detta hyresgäster eftersom det inte finns fullgod teckning för deras insatser.
:16:

totiki
2010-03-01, 18:03
Jag har i alla fall inga problem med att svara på medlemmarnas frågor på stämman trots att flera av våra medlemmar är kunniga ekonomer.
Det är bra. Så skall det vara, anser jag.

Jag tycker att det räcker att man upplyser medlemmarna om att föreningen har god soliditet och likviditet.
Det är endast ett tyckande. Nyckeltal som redovisas skall kunna förstås. Annars betyder de inget och kan lika gärna utelämnas.

Men att föreningen har en överlikviditet på närmare en mille och låter medlemmarna betala mera ränta än nöden kräver anser jag är dålig förvaltning av medlemmarnas pengar. Men det är bara en åsikt.
Föreningen har ett balanserat resultat på över 500.000 samt avskrivningar på maskiner m m. på cirka 300.000 (jag har den inte framför mig längre så detta är taget ur minnet) avskrivning på fastigheten på 50.000. Det blir 850.000 drar man det från de 1,4 milj. blir det 550.000 över. Närmare en halv milj. enligt ditt sätt att räkna, än en miljon. Om underhållsfonden till en del ska finnas i likvida medel kan 25% stämma rätt bra överens med den summan. Men jag kan hålla med dig om att jag anser bättre förvaltning av medlemmarnas pengar är att amortera.
Men överlikviditet finner jag ingen.

Du kan inte göra ränteberäkningen utifrån aktuell lånebild. Det är den inbetalda ränteutgiften som tas upp i bokföringen. Räntorna har förmodligen sänkts kraftigt under året, det framgår av jämförelse kolumnen i resultaträkningen. En relevant fråga att ställa till styrelsen på årsmötet. Skulle jag vilja anmärka på något i verksamhetsberättelsen, är det att det inte står något om att lånen har omförhandlats.
Kanske det? Det kunde lätt förklarats i en not. Nu vet ingen hur det ligger till.
Ditt påpekande angående omförhandling är ytterliggare lök på laxen.


Jag måste väl vara dum som inte förstår vad du menar, men jag kunde inte se någon luft i Ravelskis årsredovisning. Om ingen har begått bokföringsbrott ska det inte kunna finnas luft i årsredovisningen. Någon har betalat för kapitalet som finns. De som delar din mening om luft har nog inte förstått vad det är fråga om.
Ja, Bokföringsnämnden har bytt fot i denna fråga. Jag är också tydlig med att något brott ej är begånget i denna fråga. Utan uttrycker att jag för min del anser att Bokföringsnämndens tidigare inställning var riktigare.
Om föreningens skörd av äpplen äts upp av medlemmarna så finns de ju kvar i föreningen, eller hur. I deras magar. Men efter ett par dagar är de borta därifrån också. Men skörden har vi likväl fått och bokfört som en del av tillgångarna. Så är det också med de likvida medlen från underhållsfonden i det bundna Kapitalet.

Inget av det du räknar upp här hör hemma i verksamhetsberättelsen utan bör behandlas under andra punkter. På vilket sätt föreningens ålder och historik är ett mått på styrelsens intresse och kunskap får du nog förklara. Jag skull snarare vilja ta bort en del i Ravelskis förenings VB.
Åldern kan man använda för att se hur summan av initiala insatserna m m. förändrats under årens lopp och hur mycket. I förhållande till taxeringsvärdet t ex. Ett mått på soliditeten. Det går att sälja fastigheterna och betala alla skulder och ändå få pengar över. Historiken förklarar vad som skett i föreningen så man förstår vad som är i antågande.


VB bör endast ta upp sådant som kan vara av intresse för medlemmarna angående den aktuella redovisningen men inte framgår direkt av siffrorna eller i noter. Allt annat flyttar bara fokus från det väsentliga i redovisningen.
Jaså?


I det stora hela verkar RBF Linköpingshus nr 13 vara en stabil och bra förening för Ravelski!
Det har jag också uttryckt.

totiki
2010-03-01, 18:12
Du lägger ord i mun på mig. Jag har väl inte sagt att det inte är viktigt att styrelsen i detalj vet vad årsredovisningen innebär?!
Jag tänkte väl på det här "Stämman är inte rätt forum för att utreda styrelseledamöternas kompetens i redovisning. En bra styrelse anlitar proffs när de själva inte kan."

Vad har jag skrivit som motsäger min åsikt om total öppenhet?
Som jag förstod det ansåg du inte det var viktigt att medlemmarna kunde kräva att styrelsen kontrollerade att årsredovisning/revision stämde på egen hand. Utan skulle lämna det till proffs.

I min förening får den som vill kolla igenom hela bokslutet på verifikationsnivå. Vi delar ut handlingarna tre veckor i förväg, alla får ställa frågor både före och under och efter årsmötet. Men frågorna ska vara relevanta. Tillägg: Jag har inga svar om luft.
Det låter bra. Men nu talar vi om Ravelskis förening.

totiki
2010-03-01, 18:23
Där sätter du fingret på något jättesjukt. Två olika marknader värderar samma sak olika. Fastigheten värderas utifrån BRF-lägenheternas marknadsvärde vid många ombildningar. Fast på en fri marknad är värdet alltid vad någon är beredd att betala, så det är inte olagligt. BRF gör helt enkelt en bara en dålig affär för att andelsägarna upplever att de gör ett klipp i alla fall. Några säljer direkt, ofta de som drev på ombildningen och köper villa istället. Läs även mitt inlägg # 104 på tråden ”Grundfel i bostadsrättslagen eller dess tolkning”.
Går en förening KK i en övervärderad fastighet är det riktigt illa för alla före detta hyresgäster eftersom det inte finns fullgod teckning för deras insatser.
:16:
Här är vi helt överens. Personligen kallar jag den övervärderingen för luft. Eftersom marknaden kan få pyspunka eller brisera.

I Ravelskis förening är soliditeten mycket god, det kan vi vara överens om. De bildades för så länge sedan att taxeringsvärdet idag är 4 - 6 ggr högre än då.
Kassan i förhållande till bokförda likvida medel är någonstans runt 50% det är också en hygglig siffra. Men den är inte 354% vilket anges som nyckeltal. I sådana fall måste man uppge hur man fick fram den siffran. Siffran är vilseledande. Vilseledande siffror i VB är mycket olyckligt, anser jag.

totiki
2010-03-01, 19:03
Det hade varit hederligare av dem att använda underhållsfonden till underhåll under åren, genom stämmobeslut. Än att vifta med en uppblåst tom påse pengar och säga, "behöver ni använda den får ni fylla på den först".
Man kan ju undra vad de likvida medel som tagits ut över årsavgiften egentligen tagit vägen? Eftersom de inte finns i kassan utan i bundet kapital, anläggningstillgångar man köpte in i det initiala skedet för en mycket lägre summa och nu endast värderar lite högre. Fanns det en historik över vad dessa likvida avsättningar till underhållsfonden använts till skulle det säkert vara intressant läsning.
Vinnaren skriver historien, eller utelämnar den.

Henric Lellky
2010-03-01, 20:47
totiki skrev:
"Likviditeten skall också redovisas i % . Likviditeten är inte 354% men det skulle man kanske kunna tänka sig att soliditeten är om anläggningstillgångarna ställs mot taxeringsvärdet. Är siffrorna omkastade eller är likviditeten tagen ur luften? Det finns ingen förklaring till hur likviditeten är beräknad.
Likviditeten bör ställas som tillgängliga likvida medel contra bokförda likvida tillgångar (kassa, balanserat resultat, underhållsfond, er placering hos Riksbyggen o s v.). "bokförda likvida tillgångar", dessa kan då antingen finnas i kassan eller som i ert fall som en del av bundet kapital. God sed, borde vara att ange vilken %-sats som man ansett vara acceptabel att ha som bundet kapital. Så sker ej här."


totiki >>

Det ser ut som att du blandar ihop begreppen lite i ditt inlägg, vilket försvårar för den som försöker följa med i ditt resonemang. Nyckeltalet "likviditet" i den postade Årsredovisningen ser ut att vara det likviditetsnyckeltal som brukar kallas för "Balanslikviditet", nämligen Omsättningstillgångar i procent av kortfristiga skulder (1 413 218 / 399 261 * 100).

Definitionen på "Soliditet" är Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Och vid en kontroll så stämmer även detta procenttal i den postade Årsredovisningen.


Sådär... nu behöver Ravelski inte fråga om detta, i alla fall.

Jag håller dock med dig om att det hade varit bra om de hade angett hur de angivna nyckeltalen är uträknade.

Borättexperten
2010-03-03, 16:36
Diskussionen om Linköpingshus 13 visar väl att förvirringen är stor även bland relativt insatta personer. Hur ska man bedöma en bostadsrättsförenings ekonomi och hur ska man tolka ett bokslut? Som jag ser det ska man glömma balansräkningen, den kan se ut hur som helst, och ändå kan föreningen vara bra, eller vara dålig, det går aldrig utläsa enbart ur balansen. Balansräkningen handlar bara om bokföring.

Det finns egentligen bara en enda uppgift där som är intressant och det är fastighetslånen. Dom kan man ställa i relation till totala fastighetsytan (mest exakt), eller till taxeringsvärdet (mindre bra). Enklast är dock att jämföra fastighetslånen med föreningens totala omsättning, för denna siffra finns alltid angivna i alla årsredovisningar, hur knapphändig redovisningen i övrigt än är. Är lånen 1 x omsättningen = jättebra, 5x = normalt, 10x = inte bra, 15x = katastrof.

Men vill man veta hur en förening verkligen mår måste man titta på resultaträkningen. Och då är det två uträkningar man ska göra. Den första och enklaste är att se hur stor del räntekostnaden är av den totala omsättningen. Är den under 25% är det bra, är den över 50% är det inte bra alls.

Den andra uträkningen är lite mer komplicerad: Det gäller att se om föreningen har tillräckligt stort överskott för att kunna betala sitt långsiktiga underhåll utan att någon gång behöva chockhöja avgiften. Jag har gjort en sådan beräkning på Linköpingshus 13 och den finns här (http://www.borattupplysning.se/exempel/Snabbanalys_lin13.pdf).

Det finns mycket mer att säga om detta, men det får räcka för idag, mer finns att läsa på www.borattupplysning.se (http://www.borattupplysning.se)
:6:

Gusten
2010-03-04, 10:28
I lägenhetsanonnser kan man ibland se uppgift om föreningens belåningsgrad per kvm boyta.
Förutsatt att uppgiften framräknas på ett enhetligt sätt borde belåningsgraden per kvm göra det lättare
att jämföra olika föreningar än att försöka sätta sig in i olika föreningars balansräkningar.