handdator

Visa fullständig version : Teknisk förvaltare i brf - erfarenheter & rekommendationer


Munin
2010-02-19, 18:01
Hej,
Jag sitter i styrelse i Stockholms innerstad. Styrelsen har ej kompetens att upphandla teknisk förvaltning och hantverk själva och förlitar oss på teknisk och ekonomisk förvaltare. Dock långt från belåtenhet. Reparationer tar 3-10 veckor och den underhållsplan vi beställde (20-årsplan) för ett år sedan har vi fortfarande ej sett skymten av. Denna plan är ett måste för att vi skall kunna plannera och veta vad som skall och bör åtgärdas framgent. Förvaltaren har många år (ca 10år) av vår historik och skall väl kunna levereara en underhållningsplan kan man tycka. Varken tidigare styrelse eller förvaltaren tycks veta när saker är gjorda.

Jag önskar tips och råd i vilka krav man skall ställa och kanske hur man bäst går till väga för att hitta ny förvaltar till en mindre förening i Stockholm.

Tack!

Trötter
2010-02-20, 11:00
Det finns ramavtal för förvaltare som ni kan använda. Det är inte så komplicerat, det avtal för fastighetsförvaltning som ni bör tillämpa heter ABff04, Allmänna bestämmelser för fastighetsförvaltning och Aff definitioner 04. Det finns några viktiga punkter att tänka på när ni utformar avtalet.
Upprätta en specifikation för vad som ska ingå i avtalet, arbetsuppgifter/tjänster/service.
Kontrollera och för in i avtalet att entreprenören har erforderliga försäkringar, f-skatt, eventuella kollektiv avtal mm.
Faktureringsförfarande om det ska vara månads, kvartat, tertial eller årsvis, efterskott eller förskott.
Hur ni ska förhålla er när entreprenören inte fullföljer sina åtagande, här bör det dokumenteras hur uppkomna merkostnader eller liknande ska fördelas. det bör vara så att entreprenören stå för alla kostnader som uppstår vid ett inte fullföljt uppdrag.
Tvist, hur en tvist ska bedrivas. domstol eller skiljenämnd.
Ansvarsfrågor, vem som ska bära ansvaret vid skada av egendom eller person pga. entreprenören
Arbetsmiljö specifikationer för entreprenören. Entreprenören kan ha en arbetsmiljöplan eller liknande för specifikt objekt.
Det ska framgå i avtalet om det har en tidsbegränsning eller en tidsram, och det ska vara preciserat med start och slut datum alternativt tids angivelser
Om det är preciserat med en tids angivelse så ska det även framgå hu parterna ska förhålla sig om inte tidsramarna följs.Om det verkar invecklat så rekommenderar jag att anlita en oberoende konsult eller juridiskt kunnig på området för att utforma avtalet enligt era behov. Kostnaden är blygsam för att anlita en sakkunnig för att utforma avtalet på ett bra sätt, om man ser till vad en tvist kan kosta med ett otillräckligt underbyggt avtal.

Att tänka på vid egenkontroll mm, av den utförda entreprenaden.
Följ upp att entreprenör har erforderliga försäkringar genom att ha en kontinuerlig kontroll via entreprenörens försäkringsbolag eller liknande.
De vanliga konsument köplagarna gäller inte i fall som detta så det är oerhört viktigt att avtalet är väl underbyggt och att alla i styrelsen har kunskap i avtalet.
Utse person i föreningen som kontakt person gentemot entreprenören.
Alla kontakter med entreprenören bör dokumenteras vid styrelsesammanträden.
Hur ni ska dokumentera brister i utförandet. Fotografera, dokumentera skriftligen vad som har hänt hur det har hänt när det har hänt.
Underrätta entreprenör omgående ang. bristen.
Begär ekonomisk kompensation för alla brister alltid.
Om ni inte kommer överens kontakta juridisk expertis omg. ta ingen egen diskussion om det inte leder någon vart.De avtalsmallar, författningar och regler som kan vara bra att ha i en BRF kan inhandlas här, det går även att studera avtalen på ett välsorterat bibliotek.
http://www.byggtjanst.se/start/startpage.aspx?sectionid=9037
http://www.byggtjanst.se/product/ProductDetail.aspx?id=394551&sectionid=9134
http://www.boverket.se/
http://www.notisum.se/rnp/SLS/lag/19870667.htm
http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.HTM
http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870010.HTM
http://www.notisum.se/rnp/SLS/lag/19700994.htm
Till sist teckna alltid skriftliga avtal med de entreprenörer som ni anlitar och utforma avtalen i egen regi.

Trötter
2010-02-20, 11:19
Om ni har svårt med att datera eventuella underhållsåtgärder, då får man bedöma skicket på föremålet. För att bedöma skicket på föremålet, bör ni anlita en oberoende besiktnings man som är expert på området. Använd inte en fastighetsförvaltare, den erfarenheten som jag har är dessa ofta har en bred kunskap men inte spets kompetens vad gäller byggnadsteknik. Förvaltare är bra på att städa trappor betala räkningar och möjligt vis röja snö. Så en expert på de olika delarna som en underhållsplan omfattar t.ex tak, fasad, sockel, markutrustning, el, vvs-installationer, ytbehandlingar mm ska vara helt oberoende. Om ni anlitar en person som utför en besiktning av er fastighet så bör denna inte vara knuten till en entreprenör som verkar inom området. Detta för att säkerställa besiktningens legitimitet och kvalitet. Glöm inte att teckna ett avtal med den som utför besiktningen, det som ska ingå i avtalet är när besiktningen ska ske hur mycket det kostar och när dokumentation ska var er till hand. Ni bör precisera vad som ska besiktigas och att det är en underhålsplan som besiktningen omfattar. det bör framgå vad som händer om inte parterna uppfyller kraven för avtalet. Som om besiktningsmannen inte levererar underhållsplanen enligt avtal eller att den inte är av den kvalitet som avtalats. Eller om besiktningsmannen inte får tillträde till anläggningen enligt avtal. Det är en del att tänka på men det är inte så besvärligt att upprätta ett avtal tänk på att den som betalar utformar avtalet och den som tar betalt godkänner avtalet. Det ska tilläggas att entreprenören ska ges möjlighet att komma med tilläg till avtalet om det är befogat innan avtalsgodkännandet.

Munin
2010-02-20, 14:49
Grymt tack för snabba och givande svar!

Trötter
2010-02-21, 13:42
Grymt tack för snabba och givande svar!
Varsågod, det var så lite så.