handdator

Visa fullständig version : Vem ska betala golvbrunnen i brf, jag, föreningen eller entreprenören?


bostadsrättsinnehavare
2010-01-08, 16:00
Vem ska betala golvbrunnen, jag, föreningen eller entreprenören?

Efter att man upptäckt en vattenskada i mitt badrum anlitade föreningen en entreprenör för att återställa badrummet fram till ytskiktet. Detta innebar bl.a. rivning, upptorkning och flytspackling av golvet mm.

Föreningen gav emellertid inte entreprenören någon exakt order på vad som skulle göras mer än att man muntligen gav order om att åtgärda de delar av badrummet som föreningen har ansvar för, enligt stadgarna.

Ordföranden, som för övrigt hotade med handräckning om jag inte släppte in hantverkarna, lovade att föreningen skulle stå för kostnaden för golvbrunnen. Entreprenören själv lovade dessutom att inga fakturor skulle skickas till mig för det arbete de utförde.

Flera månader senare, när renoveringen närmade sig sitt slut, började styrelsen läsa stadgarna mer noggrant. Man upptäckte då att ansvaret för golvbrunnen ligger på lägenhetsinnehavarna och vägrade därför att betala entreprenören. Entreprenören skickar då istället räkningen till mig som jag bestridit med motivering att jag inte är beställare av arbetet.

Räkningen uppgår till nästan 10 000 kr för byte av golvbrunn. Exakt samma brunn hade jag kunnat köpa på Coop för 300 kr och monterat själv.

Spontant tycker jag att föreningen borde stå för konsekvenserna av ordförandens agerande och inte låta mig betala för dennes misstag. Hade jag vetat att jag skulle betala hade jag givetvis undersökt olika entreprenörer för att få ett bättre pris.

totiki
2010-01-08, 16:04
Står det i stadgarna att det är du så är det nog det som gäller. Ifall du passar på att anmäla detta för ROT-bidrag före 31/1 kan du få halva kostnaden betald. Bortsett från de 300 kronorna.

Admin
2010-01-08, 16:08
Ja, OM detta står i stadgarna, men en fråga här är vad det är för udda stadgar som säger att bostadsrättshavaren står för golvbrunnen?

Jag vill inte tro på detta förrän jag får ett utdrag från stadgarna om att det skulle vara så.

Jag har mer att tillägga om detta, men utdraget från stadgarna är en förutsättning för att kunna reda ut frågan.

OBS! Det finns en hel del skrivet i forumet om golvbrunnen och ansvarsområdet för denna!

Se även bl a;
Golvbrunn i bostadsrätt, vem ska betala denna? Vilket regelverk gäller för golvbrunn? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10671)

Trötter
2010-01-08, 16:10
Du ska nog studera din stadga noga och sedan kan du bestrida fakturan.

Min personliga åsikt är att du kan strunta i fakturan eftersom du inte gjort beställningen av jobbet.

Om stadgan är av normaltyp så är det föreningens ekonomiska ansvar att se till de fasta installationer håller god standard. Detta gäller ej installationer som har förändrats på eget bevåg av bostadsrättsinnehavaren. Så om du eller någon tidigare bostadsrättsinnehavare inte utfört någon förändring av golvbrunnen så är det föreningen som ska bära kostnaden för din golvbrunn

totiki
2010-01-08, 17:09
Ja, OM detta står i stadgarna, men en fråga här är vad det är för udda stadgar som säger att bostadsrättshavaren står för golvbrunnen?
Jag tror att det inte är så ovanligt. Det står exempelvis i våra "normalstadgar". Det stod i vår förra förenings stadgar, också.
Det är givetvis något som man lätt kan ändra på med en motion till stämman.

Francois
2010-01-09, 13:27
I vår förening står föreningen för att byta golvbrunnen, men då brukar det kostar runt 5000 kr med både golvbrunn och arbetet. Kan variera om det är betong eller spånskivor runt golvbrunnen.

Om det står i stadgarna ska du betala. Jag tycker att man kan ha lite förståelse för att en ordförande kan säga fel ibland. Det är var jag tycker. Han sa fel, han ska erkänna det.

Sedan borde din hemförsäkring (hoppas du har bostadsrättstillägg) täcka en del av denna kostnad.

Om din ordförande är lite trevlig skulle han också se till att föreningen står för kostnaden, som ett undantag just för dig, eftersom du fick ett felaktigt besked från början, som gjort att du inte kunnat påverka kostnaden.

bostadsrättsinnehavare
2010-01-09, 15:03
Som jag ser det blir det problem hur man än vrider och vänder på saken.

Totiki: Står det i stadgarna att det är du så är det nog det som gäller

Du koncentrerar dig på stadgarna och struntar i ordförandens ord. Hur resonerar du då?

Ska man inte kunna lita på och agera utifrån ordförandens ord? Hur ska styrelsen då kunna bedriva en fungerande verksamhet? Man kan ju inte gärna skicka samtliga styrelseledamöter för att exempelvis meddela något till en medlem eftersom man inte kan lita på att ordföranden framför korrekt information.

Det vore ju också tokigt om man krävde av medlemmarna att de ska dubbelkolla med övriga styrelseledamöter att informationen de fått av föreningens ordförande är korrekt.

Någon kanske anser att medlemmen borde ha läst stadgarna mer noggrant själv och insett att ansvaret låg på bostadsrättsinnehavaren och att ordförande hade fel. Man bör då beakta att det inte finns något som säger att föreningen kan stå för kostnader som ligger utanför de ansvarsområden som anges i stadgarna om de finner det lämpligt. Det finns ju exempelvis föreningar som bekostar hela badrumsrenoveringar inklusive kakel och allt.

Jag undrar vidare hur du resonerar när det gäller merkostnaden som ordförandens agerande medförde? Ett normalt brunnsbyte kostar omkring 2000-3000 kr om man anlitar en hantverkare. Inte som nu, nästan 10 000 kr. Varför ska jag betala för ordförandens misstag?

Trötter: Min personliga åsikt är att du kan strunta i fakturan eftersom du inte gjort beställningen av jobbet.

Detta stämmer överens med min åsikt. Det problem som återstår är emellertid vem som i så fall ska betala för brunnen? Föreningen är ju inte heller beställare.
Återstår således entreprenören själv. Resultatet skulle då bli att jag fick hela brunnen gratis vilket också känns tokigt.

Francois
2010-01-10, 19:16
Det är föreningen som beställt arbetet i detta fall.

I vår förening brukar vi göra så här:
Föreningen betalar hela fakturan, även den delen som den boende ska stå för. Jag pratar om det fall föreningen beställt arbetet.
Sedan faktureras den boende av föreningen.
Fördelen med detta är att leverantören, som föreningen beställt arbetet från, inte ska drabbas av en tredje part.

I det fall som bostadsrättsinnehavare berättar om här, gjorde leverantören det själv. Leverantören skulle inte skicka fakturan till någon annan än till beställaren. Därför tycker även jag att den boende kan strunta i fakturan.

"Ordförandens ord".
Ordföranden kan vara en av två typer:
- En ordförande som aldrig pratar med nån medlem i rädsla att säga något fel.
- En ordförande som tycker det är kul att kommunicera med medlemmarna. Då kan säkert en sådan ordförande säga fel nån gång. Man kan klandra ordföranden, eller ha lite överseende om det blir fel.

Om man inte vill ha en ordförande som aldrig syns, får man acceptera att ha en ordförande som är mänskilg och kan säga fel någon gång. Detta gäller övriga ledamöter också.
Men självklart ska inte medlemmarna drabbas att en ledamot sagt något fel.

totiki
2010-01-10, 19:48
Visst. Det finns en hel del olika sätt att se på saker och ting. Vi människor tenderar till att se på saker på det sätt som passar oss själva bäst. Det är inget fel i det. En helt naturlig anpassning till livet, helt i Darwins anda om man skall vara riktigt ärlig.
Samtidigt tror de flesta människor hellre på någon form av Guddom istället för att erkänna sig till Darwins lära om det naturliga urvalet. Det är inte så konstigt det heller.
Så vad skall Du rätta dig efter?
Det som ordf. råkar säga på Nyårsdagens morgon, då han inte råkar vara lika skärpt som vanligt. Eller vad som står i stadgarna?

Jag har full förståelse för att man vill välja det som passar den egna plånboken bäst. Då måste man dock vara villig att släppa till samma generösa tänkande när grannen eller annan medlem står inför en liknande men inte likadan situation (en badrumsrenovering á 150.000:- där ordf. råkade svara utan att tänka). Denna kan vara mer eller kanske mindre kostsam för föreningen. Men då måste principen gälla och inte kostnadsläget.

Hur skall man få en sådan sak att fungera ifall den inte är inskriven i stadgarna?

I detta fall förefaller det som just frågan om golvbrunnen redan är inskriven i stadgarna. Och då anser jag att man skall rätta sig efter det. Oavsett ifall ordf. visste vad han talade om eller inte. Annars är jag rädd för att alla medlemmar, fortsättningsvis, inte kommer att bli behandlade efter likaprincipen. Eller att man inte rättar sig efter de stadgar som är skrivna. Båda är lika illa.

Vill vi leva upp till ett rättssamhälle måste vi leva efter de regler vi kommit överens om.

Tillägg. Egentligen tycker jag inte att detta är något stort problem för dig. Du behöver enbart lägga in en motion till årsstämman där du yrkar på att stadgarna skall ändras. Så att f r o m. ditt badrum skall föreningen stå för kostnaden även för byte av golvbrunn. Ingen annan i föreningen kommer att felbehandlas av detta, det kommer ju även att gälla dem.

bostadsrättsinnehavare
2010-01-13, 21:52
Låt oss ponera att föreningen verkligen vill ge mig brunnen till badrummet, hur ska man då göra? Man kan ju då inte skicka ordföranden för att meddela detta... i vilket fall som helst inte på nyårsdagen? :3:

totiki
2010-01-14, 10:05
Jag håller med. Det var korkat av ordföranden att ge dig en sådan utfästelse utan att tänka sig för eller läsa stadgarna innan han svarade. Men det är lätt hänt. Meningslöst av mig att dra in Darwin i min post, men det hände ändå.

Och det är väl egentligen så att man kan inte lita på någonting som en enskild ledamot säger. Allt måste det finnas styrelse/stämmobeslut på. Så ingen ledamot kan lova något, innan det är klubbat. Först därefter kan man meddela dig beslutet, ja eller nej. Det innebär väl också att man måste komma in med en formell förfrågan iofs. Då kan man också ställa krav, "ifall föreningen inte tar denna kostnad vill jag veta detta i god tid för att själv åtgärda bristen på lämpligaste vis".

Och här finns kanske en angreppspunkt för dig. Föreningen, genom styrelse eller stämma, verkar inte ha tagit något övergripande beslut på hur detta skulle genomföras. Utan har i efterhand (när arbetet redan var avslutat) beställt arbetet med golvbrunnen av entreprenören i ditt namn. Det känns som att en liten varning för "egenmäktigt förfarande" kan föreligga här. Styrelsen har inte heller betett sig på ett formellt riktigt vis.

Frågan är väl om det är ekonomiskt försvarbart att driva frågan rättsligt gentemot föreningen. Oavsett om du vinner eller inte. Självrisken är säkert högre i din försäkring än det extra utlägg du nu fått lov att göra (ifall du använder ROTbidraget). Ifall föreningen förlorar kan din del av kostnaden som belastar årsavgiften göra detsamma (vara högre än din nuvarande extra kostnad, menar jag).

Som jag ser det är idén om att lägga in en motion till stämman det bästa alternativet. Där kan du ju beskriva vad som hänt till varnagel för övriga medlemmar. De kan råka ut för samma sak i vilket ärende som helst, med högre kostnad nästa gång för medlemmen.

Påpeka att även ordföranden initialt ansåg att golvbrunnen var föreningens ansvar, så det är ingen konstig eller ovanlig ändring av stadgarna du begär. Det finns säkert medlemmar här på forumet som kan visa att deras föreningar har stadgar skrivna på detta vis, som kan ge dig stöd i din motion. I vår förening har vi samma typ som den ni nu har, tyvärr. Så jag kan inte vara till någon hjälp i det avseendet.

bostadsrättsinnehavare
2010-01-19, 20:29
Intressant är ju om föreningen kan undslippa ansvar för ordförandens handlingar med hänvisning till stadgarna.

I lagen om ekonomiska föreningar står:
Har en ställföreträdare överskridit sin befogenhet när han företog en rättshandling för föreningen, gäller inte rättshandlingen mot föreningen, om den mot vilken rättshandlingen företogs insåg eller borde ha insett att befogenheten överskreds.

Eftersom föreningen kan vara mer generös än vad som anges i stadgarna borde det vara omöjligt för medlemmen att veta om ordföranden överskrider sina befogenheter om han utlovar något utöver det som anges i stadgarna.

Är detta korrekt eller har jag missat något?

bostadsrättsinnehavare
2010-01-24, 13:01
I mitt badrum har man bytt golvbrunnen som medlemmen ansvarar för enligt föreningens stadgar.
För att följa dagens byggstandard har man flyttat på avloppet till brunnen, så frågan är om arbetet kan betecknas som ett golvbrunnsbyte?

När man nämner ”avloppet” i bostadsrättslagen avser man då verkligen också avloppet mellan brunn och stam? Finns inga rättsfall som tar upp frågan att studera?

Gusten
2010-01-24, 15:45
Grenledningen mellan golvbrunnen och stammen brukar ju vara ingjuten i det bärande bjälklaget och
därmed inte åtkomlig inne i lägenheten. Grenledningen borde därmed falla på föreningens underhållsansvar.

bostadsrättsinnehavare
2010-02-08, 15:44
De flesta här verkar anse att avloppet mellan stam och brunn är föreningens ansvar eftersom avloppet inte är inne i lägenheten.
Om man nu gräver upp brunnen och nyss nämnda avlopp är detta då att betrakta som ett byte av golvbrunn eller är det ett byte av avlopp, eller kanske till och med ett byte av båda två?

Gusten
2010-02-08, 18:36
Själva golvbrunnen borde som jag ser det vara ett gränsfall för vad som
överhuvudtaget är möjligt att lägga bostadsrättshavarens underhållsanvar.
Med SBC:s mönsterstadgar borde det i så fall bli bostadsrättshavaren som
får ta kostnaden för byte av golvbrunnen medan föreningen får ta
kostnaden för byte av grenledningen nere i betongbjälklaget.
Med HSB:s eller Riksbyggens mönsterstadgar får föreningen ta hela
kostnaden för både golvbrunnen och dess grenledning.

bostadsrättsinnehavare
2010-02-08, 23:17
Om man gräver upp avloppet så kommer brunnen så att säga med på köpet.
Vem ska i så fall betala, BRF eller BRH? Hur ska man separera de två arbetena då de i princip går in i varandra?

En liknande situation kan ju uppstå om man finner att man bör gjuta om hela golvet, vilket är BRF:s ansvar. Man måste ju då bila upp hela golvet men frilägger samtidigt brunnen som i sin tur är en del av ett golvbrunnsbyte.

Jag måste fråga er här på forumet eftersom det tyvärr är på den här nivån vi för diskussionerna i vår förening.

kluringen
2010-02-08, 23:41
Om man nu gräver upp brunnen och nyss nämnda avlopp är detta då att betrakta som ett byte av golvbrunn eller är det ett byte av avlopp, eller kanske till och med ett byte av båda två?

Det handlar om svårigheten att skriva tydliga stadgar. Ditt inlägg, eller fallet med din golvbrunn är synnerligen intressant. Ett bra exempel på hur man använder stadgarna på fel sätt.

Här är inte ens världens bästa stadgevillkor som rör ansvarsfördelningen till hjälp, problemet är på en annan nivå. Det framgår av flera svar som du fått i denna tråd, t ex;
Min personliga åsikt är att du kan strunta i fakturan eftersom du inte gjort beställningen av jobbet.
Föreningen var beställare. Du hade ingen chans att påverka vare sig priset eller utförandet. Håller med Trötter, du ska inte betala, men du måste bestrida fakturan. Spara kopia på det underskrivna bestridandet.

Du har lagt ut flera trådar, samtliga har samband med din badrumsrenovering. Utan att gå in på detaljer i de olika trådarna kan jag säga att du inte behöver acceptera ett undermånligt utfört jobb.

Att höja din tröskel är en försämring av vad du hade innan. Det är inte du utan föreningen som måste reklamera detta till entreprenören. Det är också din rättighet att få skador på omgivande ytor återställt som föreningens entreprenör har gjort, spelar ingen roll om skiktet tillhör dig eller föreningen. Begär att få kopia på alla handlingar som föreningen har upprättat med entreprenören. Du kan gott ta kontakt med era revisorer eftersom det kan vara fråga om att styrelsens ansvarsfrihet hänger på en skör tråd.

Svar på din nästa fråga. Du har helt rätt. Man kan inte dela upp ett jobb på det sätt som din förening påstår. Måste man bila upp golvet, ingår allt som måste göras som bilningen medför.

Det här visar också hur dumt det är att formulera stadgar på det sätt som SBC och HSB har gjort i sina mallar. Den noggranna detaljeringen i denna fråga förvirrar mer än den förtydligar. Det är folk som inte vet hur man bygger som har hittat på detta. Den övergripande formuleringen i BRL är långt bättre och tydligare.

Gusten
2010-02-09, 08:33
Det är kanske inte så lyckat med den ansvarsfördelning som man har i
SBC:s mönsterstadgar, alltså att föreningen svarar för grenledningen i
bjälklaget och bostadsrättshavaren för golvbrunnen.
Bättre är nog att ha som i HSB:s och Riksbyggens mönsterstadgar,
alltså att föreningen svarar även för golvbrunnen. Då slipper man
diskussioner om hur kostnaden ska fördelas när man ändå bilar upp
golvet och byter både grenledningen och golvbrunnen.

Men i det här fallet var det ju föreningen som var beställare och då blir det
ju som kluringen framhåller föreningen som får betala. Detta oavsett vem
som har underhållsansvaret för golvbrunnen enligt stadgarna.
Det verkar vara ett problem i flera föreningar att man skickar fakturor
till bostadsrättshavaren på saker som de inte beställt.

Det finns i vissa fall möjlighet för föreningen att på bostadsrättshavarens
bekostnad utföra åtgärder inom bostadsrättshavarens underhållsansvar, men då handlar
det om akuta fall där det finns risk för personskada eller skada på föreningens egendom.