handdator

Visa fullständig version : Utökad boendeyta - högre månadskostnad?


Astrid Holmqvist
2010-01-01, 23:51
Vi har fått nya grannar. Det är en lägenhet med mycket hög takhöjd och vi har insett att denna lägenhet har utökad boendeyta, dels gjord av tidigare ägaren, dels nu när nya ägaren flyttat in. Boendeytan var ändrad från "ursprunget" i mäklarens försäljarannons, minst 10 kvm. Vår förening är inte insatt i detta.

Vilka regler gäller när en lägenhetsyta har utökats från ursprunget? Höjden är över 1,90.
Ska andelstalet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) ändras?
Ska månadskostnaden öka?
Kan det vara så att mäklaren i sin annons skrivit en boendeyta och sedan står det en annan i köpehandlingar?

Är intresserad av att få veta detta då det kan påverka vår bostadsrättsförening om det inte går rätt till i dessa lägen. Att styrelsen inte känner till ombyggnaden förstår vi redan inte är korrekt eftersom styrelsen ska tillfrågas vid väsentlig förändring. Och det verkar vara väsentlig förändring, dels med tanke på boendeytan och dels att renovering skett i drygt en vecka av hantverkare.

Tacksam att få veta vad som gäller i denna situation.


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;
Andelstal i brf - ändring andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11537)

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14662)

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15679)

Samma andelstal men olika avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009) - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8610) - Faktabanken

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17720)

Beräkna andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13649)

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15697)

Dubbla andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14857) - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1475)

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14490)

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10293)

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15916)

Avgift för altan på vind i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9905) - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15877) - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14271)

Avskrivningar av brf-fastighetens värde (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14031) - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Andelstal vid ombyggnad av källare (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=204)
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13368)

Tillbyggnad och höjd avgift i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1213) - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12255)

Sänka avgift / ändra andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16395)

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4597) - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=69)

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8788) - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8786) - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

Trötter
2010-01-02, 11:52
Om utnyttjandegraden ökar genom en förändring av bostadsrätten så bör andelstalet för denna bostadsrätt regleras så att man tar sitt ekonomiska ansvar vad gäller de gemensamma kostnaderna i bostadsrättsföreningen som värme, vatten och el. Man bör vara observant på hur andelstalen är utformade för föreningen så att man inte ändrar dessa på ett felaktigt sätt för en enskild medlem

Kalla till extrastämma för att få detta justerat. I kallelsen ska det framgå vad som ska behandlas. Andelstal för bostadsrätt/er ändras med ____. Det nya andelstalet blir således ____.

Om medlemmen utfört ombyggnationer på sin bostadsrätt utan bostadsrättsföreningens/styrelsens tillstånd så har styrelsen möjlighet att begära att bostadsrättshavaren återställer bostadsrätten till ursprungligt skick. Om bostadsrättshavaren inte gör detta kan styrelsen vända sig till medlemmarna om att ge styrelsen i uppdrag att utföra denna åtgärd.

Bostadsrättshavaren har möjlighet att begära mätning av sin bostad, och kan överklaga beslutet till hyresnämnden.

Astrid Holmqvist
2010-01-02, 15:56
Utökad boendeyta - ökad månadskostnad

Detta är lite känsligt eftersom vi har nya grannar och jag inte alls vill göra så att de känner sig ovälkomna. Min intention är att bostadsrättsföreningen har sina papper i ordning.

Det är inte en vindsvåning utan en våning som ligger längst ner och har dubbel takhöjd. Det är därför mkt lätt att bygga loft och trappa, vilket har skett och därmed har boendeytan ökat.

Från börjar var det en etta på drygt 70 kvm, nu har väggar lagts till och loft byggts och jag tror att boendeytan nog snuddar 90 kvm i nuläget. Det är ju samma yta, men i flera plan. Bostadsrätten beboddes först av ett par utan barn. Nu bor familj med två barn, så på det sättet kan man säga att nyttjandegraden ökat.

Styrelsen känner till detta (genom bl a min förfrågan) och säger att det sker många ombyggnader i huset och det har gått bra. Verkar alltså vara valfritt, trots att det i stadgarna står att man ska meddela styrelsen. Ombyggnaden kräver inte bygglov.

Kan bostadsrättsföreningen hamna i juridiska besvärligheter? Jag tänker bl a på fastighetsskatt o dyl, om det framkommer att boendeytan är större än vad den var i nybyggnationen år 2000?

Gusten
2010-01-02, 21:05
Om det bara gjorts ombyggnader internt i lägenheten utan att dess ytterväggar eller tak flyttats, så bör det inte föranleda någon ändring av andelstalet som jag ser det. Det hade varit en annan sak om lägenheten utökats genom att helt nytt utrymme tagits i anspråk, men så har ju inte skett i detta fall.

Astrid Holmqvist
2010-01-03, 10:55
Eftersom takhöjden i denna lägenhet är cirka 5 meter, så blir det i stort sett en bostadsrätt i två plan.
Loften leds upp av två trappor och två rum med fönster och takhöjd över 2 meter.

Är det verkligen så att detta inte då räknas som boendeyta? Trots att det nu bor en hel familj i lägenheten = 3,5 rum och nyttjandet (vattenåtgång, slitage m m i fastigheten) måste ha ökat jämfört med 1 r o k (ett parboende) från början då andelstalet räknades?

I mäklarannonsen stod det drygt 90 kvm som boendeyta, men grundandelstalet är räknat på drygt 82 kvm. Jag vet inte vad det står för kvm-yta i köpeavtalet. Jag undrar alltså fortfarande. Är inte säker på att uppgifterna stämmer just här, men har fått så många olika svar och det kan så klart bero på hur denna uppgradering av bostadsrätten skett.

totiki
2010-01-03, 11:40
Boendeyta är ett nytt begrepp för mig. Inbegriper det hyllplan i garderober och skafferier också? Man bor ju även där.

Nu för tiden bygger man hus utan förvaringsmöjligheter för bostadsrättshavare i vind och källare. Sådana utrymmen fanns alltid förr, men räknades inte in i bostadens yta. Dessa biytor kunde dessutom variera i storlek utan att detta påverkade andelstalet.
Många hyr idag extra utrymme hos "Shuregard" p g a detta ändrade byggnadssätt.

Att styrelsen inte känner till ombyggnaden förstår vi redan inte är korrekt eftersom styrelsen ska tillfrågas vid väsentlig förändring.
Känner styrelsen till ombyggnaden eller inte? Nej, det anses inte som väsentlig förändring.
Man kan stänga av sitt vardagsrum med en vägg utan dörr. Det innebär inte att man får mindre andelstal pga detta, även om "boendeytan" minskar.

Antalet personer i hushållet påverkar inte andelstalet. Då skulle man bli tvungen att skriva om andelstalen vid nästan varje omsättning. Och även om det skulle råka födas eller avlida någon person i hushållet.

Man kan inte ha särskilda regler för hur man sätter andelstalet för olika bostadsrätter. Alla måste behandlas efter samma regler i samma bostadsrättsförening. Olika bostadsrättsföreningar kan ha olika beräkningsgrunder, som väderstreck, höjd över havet, eldstäder osv. Eller, vilket jag förordar, endast efter antal kvm.

Jag förstår att du anser detta vara en speciell situation med de 5 meter takhöjd. Kanske har de ökat andelstal pga detta. Kanske ska dessa utökade kvm anses vara biyta, som en balkong, uteplats eller liknande.

Det enda jag kan föreslå är att du skriver en motion till stämman där du kräver att hela andelsfördelningen i bostadsrättsföreningen ska göras om. Där man bestämmer hur reglerna för andelsfördelningen ska se ut. Vad som är biyta och vad som inte är det.

Då måste man utgå från den situation som råder idag och efter vilka premisser dina grannar inköpt sina lägenheter. Förmodligen kommer detta inte att ändra på rådande situation men kan vara bra om det finns andra som vill eller kommer att göra samma sak i framtiden. Dessa kan då få ökat andelstal efter att din motion gått igenom.

Man kan inte bestämma särskilda regler för en enskild bostadsrätt. Man kan inte få ändrat andelstal för att man bygger eller river i sin lägenhet oavsett hur länge hantverkarna håller på.

Det är inte rätt (även om det förekommer) att ha ett totalt andelstal som överskrider eller underskrider 100%. Därför påverkas alla bostadrätter vid en omräkning av andelstalen varje gång detta görs. Då ska alla lägenheter räknas om efter alla de regler som gäller för andelstalets bestämmande. Det kan ha förekommit andra ändringar i andra lägenheter som måste beräknas.

För övrigt "stjäl" trappor snarare boendeyta, än tillför. Man "bor" faktiskt på väggarna också och till och med i taket. Men vi räknar inte med väggarna och taket när vi bestämmer lägenhetens storlek utan endast golvytan.

Jag förstår att du anser att de fått ett golv på sin nya yta. Men vad använder de det till? Sover de där? Då är risken att det anses vara ett "sovloft", av exempelvis Hyresnämnden. För sovloft ökar man inget andelstal. Det kommer att bli ett delikat dividerande mellan advokaterna om vad som är ett sovloft eller inte. Det finns säkert en hel del arvoden att kunna räkna in för advokaterna innan detta är löst.


En bärande konstruktion är en bärande konstruktion. En innervägg är en icke bärande konstruktion, när det inte är en bärande konstruktion.

Det är vanligt att en trappa leds längs väggen vilket i hög grad påverkar boendet.

Boendeyta och boyta är två skilda saker.

I denna BRF verkar inte styrelsen anse att detta är en väsentlig förändring, enligt vad Astrid skrivit i sina inlägg;
Styrelsen känner till detta (genom bl a min förfrågan) och säger att det sker många ombyggnader i huset och det har gått bra. Verkar alltså vara valfritt...
Det är styrelsen, eller eventuellt stämman i sista hand, som bestämmer vad som är väsentlig förändring om inget annat stadgats.

Francois
2010-01-03, 13:48
Boyta är ett viktigt bregrepp. Det är boytan som är grund för den största delen av årsavgiften.
Att det är komplicerat att ändra andelstal tillför inget i debatten. Att man bor på väggarna eller annan sån trams hör inte hit.

Astrid vill gärna veta FAKTA om andelstalet kan ändras när man ändrar boytan.

Vi vet i alla fall att boytan är grund för att beräkna årsavgiften.
Sen har kommunen koll på varje lägenhets boyta, tror jag. Jag tycker att du borde kolla med kommunen om bostaden nu officiellt har ökat bostadsyta. Jag har för mig att kommunen har ritningarna på alla bostäder.

Stämman borde ta ställning om eventuella ökade månadsavgift.

Loft kanske inte räknas som ny golvyta?

Medlemmar ska fråga styrelsen om lov för att lägga till/ta bort inneväggar. Detta kallas "väsentlig ändring" och regleras enligt bostadsrättslagen, kapitel 7, paragraf 7:
7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).


Ändrad 2003-02-18 gm SFS 2003:31, ikraft 2003-04-01, överg.best.

Astrid Holmqvist
2010-01-03, 13:58
Boarea och boendeyta är nog i stort sett samma begrepp; Hur mäter man bostadsytan? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13013)

Styrelsen har bl a via min och andra grannars förfrågan blivit insatt i vad som pågår, men bostadsrättshavaren har inte tillfrågat styrelsen, vilket ska göras enligt stadgarna.

Om man ökar sin boarea i en lägenhet, vad gäller då avseende månadskostnad (= baserad på kvm = boende, vattentillgång, gemensamma kostnader i huset)?

Det har tillkommit minst 2 - 3 rum, som används till vad rum brukar användas till, sova, pyssla, lyssna på musik, mm.
Eftersom mäklarens uppgift om boarea var mycket högre än ursprunget, och övriga bostadsrätter i bostadsrättsföreningen med den boarean har mycket högre månadskostnad, blir det lite klurigt.

Jag har nu fått förklarat jättebra vad som gäller andelstal, och jag tror inte att andelstalet ändras. Själva ytan i huset i våningsplanet har inte förändrats, bara boaren. Jag vet inte vad andelstalet baseras på i vår brf, kanske utsikt - ena sidan vetter mot ett vackert skogsområde och en fabrik åt andra sidan - samt vilket våningsplan. Visst kan jag fråga vår styrelse om det, men nu har jag fått beskrivet för mig vilka faktorer som kan påverka andelstalet.

Jag vill inte att vår bostadsrättsförening hamnar i "besvärligheter". Känner till exempel när det blivit juridiska och ekonomiska problem när det uppdagats att bostadsrätternas yta inte stämmer överens med det som varit dokumenterat att månadskostnaden baserats på. Men det har varit i gamla fastigheter där mätningarna kanske gjordes för länge sedan och inte var tillförlitliga.

totiki
2010-01-03, 14:32
Jag tycker också att det är en intressant fråga. Exempelvis detta att olika bostadsrättsföreningar kan ha olika kriterier för hur andelstalen beräknas. Förryckt enligt min åsikt. Detta borde regleras genom Lagen.

Om man ökar sin boarea i en lägenhet, vad gäller då avseende månadskostnad (= baserad på kvm = boende, vattentillgång, gemensamma kostnader i huset)?
Det har tillkommit minst 2 - 3 rum, som används till vad rum brukar användas till, sova, pyssla, lyssna på musik, mm.
Vad det gäller vattenåtgång förstod jag inte att det tillkommit fler våtutrymmen och vattentappställen. Om det inte är det du menar, utan istället att det är fler personer som bor i bostadsrätten.

Det finns en regel som säger att varje person som bor i en lägenhet ska ha ett eget utrymme av 13 kvm (storleken kan ha ändrats sedan jag läste denna regel). Det innebär att i en 130 kvm stor lägenhet kan 10 personer bo. Det finns mig veterligen ingen lag eller regel som reglerar hur många personer som får bo i varje rum, utan det baseras på kvm.
Så dina grannar kan vara lika många trots att det saknas innerväggar, utan att andelstalet kan förändras av den orsaken.

Det här med två, tre rum förstår jag inte riktigt? Grundandelstalet är baserat på 82 kvm men den verkliga storleken är nu ca. 10 kvm större. Det betyder rum med en storlek som varierar mellan 3 och 5 kvm. Det är väldigt små rum.

Francois
2010-01-03, 15:06
En bärande konstruktion är en bärande konstruktion. En innervägg är en icke bärande konstruktion, när det inte är en bärande konstruktion.

Har inte nämnt nåt om bärande eller icke bärande väggar.

Även för att ta bort/lägga till icke bärande väggar ska medlemmar fråga styrelsen.
Att styrelsen inte verkar bry sig och verkar nonchalant med ombyggnationer som medlemmarna gör, betyder inte att ombyggnationerna inte är väsentliga.


Det är i alla fall inte lägenhetsytan längst ner som är grund för avgiften. Det är boendeytan (eller boyta). I min bostadsrätt (ett parhus) har jag 2 våningar, 55 kvm på undervåningen och 55 på övervåningen, och jag betalar mer i avgift än de som har 70 kvm på ett enda plan. Självklart!

Astrid Holmqvist
2010-01-03, 15:10
Ja, visst verkar det vara små rum; när bostadsrätten såldes var den redan ökad med cirka 10 -12 kvm från grundarean enligt de uppgifter som stod i försäljarannonsen. Vi kan nu se att det tillkommit ytterligare golv i lägenheten, vilket t o m kan vara minst 10 kvm ytterligare. Kan tänka mig att rummen är på cirka 10-12 kvm vardera.

De rum som tillkommit är alltså inte så små, utan ganska ordinära barn-sovrum. Jag skulle gärna få veta var man kan hitta regler som gäller just ökning av boarean i fall som detta.

totiki
2010-01-03, 15:53
Vi kan nu se att det tillkommit ytterligare golv i lägenheten, vilket t o m kan vara minst 10 kvm ytterligare. Kan tänka mig att rummen är på cirka 10-12 kvm vardera.
De rum som tillkommit är alltså inte så små, utan ganska ordinära barn-sovrum.
I detta fall kan eventuellt byggregler bestämma vad som gäller.
Det handlar om den tyngd som tillföres de ursprungliga golven. Jag talar alltså om hållfasthetsförhållanden som bostadsrättsföreningen kanske skulle kräva att en byggnadsingenjör räknade på innan den andra byggnationen inleddes. Eftersom två av varandra oberoende ombyggnationer tydligen förekommit.
Detta förhållande med två byggen på varandra kan mycket väl tänkas vara "väsentlig förändring" just ur hållfasthetssynpunkt.

Jag anser nog fortfarande att ur andelstalssynpunkt har ingen förändring skett som skulle leda till åtgärd.
Däremot tror jag bostadsrättshavaren mycket väl skulle kunna överklaga en ändring av andelstalet till Hyresnämnden, med goda chanser till bifall till sitt överklagande.

Den nuvarande bostadsrättshavaren har tillfört ca. 10 kvm och ansvarar för dessa. De tidigare 10 kvm som tillförts av en tidigare ägare är styrelsens ansvar, eventuellt pga försummelse från den då sittande styrelsens sida. Inte från den nuvarande ägarens. Som köpt bostadsrätten i "god tro".
Det skulle innebära att det är på bostadsrättsföreningens konto en eventuell återställning av bostadsrätt och kostnaden för detta skulle ligga.

Astrid Holmqvist
2010-01-03, 16:22
Hållfastheten är också en viktig sak. Vad händer om golv/tak rasar? Vem är ansvarig?

Lgh: Ursprunglig boyta på drygt 80 kvm. Bostadsrätten är inte genomgående. Det är mycket höga fönster. I båda yttre ändarna är dessa rum byggda och nyttjar alltså övre delen av de höga fönstren. Det finns två trappor. Jag upplever det som en etagelägenhet.

Jag tror inte andelstalet behöver ändras, ytan i huset har inte ökat. Men kanske boarean. Jag vet inget om vad som står i köpekontraktet. Står det 82 kvm är det bra, står det mer behövs nog en jurist.

Bostadsrätten har utökad boendeyta, och hur detta ska betraktas är min pudels kärna. Hur handskas man med detta?

Jag kommer att prata med styrelsen eftersom jag gärna vill veta hur förhållandena är. Jag är ute efter att ha "på fötterna". Jag har inga faktiska uppgifter annat än de som stått i försäljarannonsen och att jag levt i en byggarbetsplats en julvecka. Jag vill inte göra så att mina nya grannar känner sig ovälkomna för det är de verkligen inte, tvärtom!


Om boendeytan i en bostadsrätt ökar väsentligt, vad gäller då?
Jag är såklart mån om att min bostadsrättsförening har ordning på sina papper. I Stockholm är det Stadsbyggnadskontoret som har ritningarna. Jag vet precis hur lägenheten ursprungligen såg ut, men är säker på att nuvarande planritning inte finns där eftersom det aldrig varit aktuellt som bygglovsärende.

Detta är inte så enkelt som jag trodde från början, man kan se på det på många olika sätt. Jag har nog inte heller uttryckt mig helt tydligt, men är glad över ert tålamod.

Gusten
2010-01-03, 16:32
Framför allt SBC är stark motståndare till att man går in och ändrar i de andelstal som en gång fastställts. T ex kan en köpare ha betalt mer för en lägenhet som har en viss avgift som är relaterad till andelstalet.
Dessa förutsättningar förändras om man går in och omfördelar andelstalen.

Lägenhetens yta är en fråga mellan säljaren och köparen.
Bostadsrättsföreningen har ingen skyldighet att hålla reda på enskilda lägenheters boytor och behöver inte ansvara för de boytor som kan finnas angivna i den ekonomiska planen.

totiki
2010-01-03, 16:35
Det är inte enkelt. De två trapporna exempelvis, under dessa upp till 1,40 m måste golvytan räknas bort från årsavgiften. Kan vara ca. 4 kvm.

Boendekomforten har dessutom försämrats ur en annan synpunkt där trapporna befinner sig. Det går inte längre att möblera där med soffa, säng, byrå eller bord, t ex.

Francois
2010-01-03, 18:00
Lägenhetens yta är en fråga mellan säljaren och köparen.
Bostadsrättsföreningen har ingen skyldighet att hålla reda på enskilda lägenheters boytor och behöver inte ansvara för de boytor som kan finnas angivna i den ekonomiska planen.

Styrelsen ska visst ha koll på vad medlemmarna gör med sina bostadsrätter, om eventuella utökade boytor/boendeytor, mm. Det är t om så att man inte får ändra på värmeledningar utan att fråga styrelsen om lov.

Om vissa styrelser struntar i att göra sitt arbete på rätt sätt betyder det inte att det är ok att inte följa bostadsrättslagen från medlemmens sida.

totiki
2010-01-03, 22:17
Har inte nämnt nåt om bärande eller icke bärande väggar.

Nej, men det gör bostadsrättslagen som du refererar till.

Även för att ta bort/lägga till icke bärande väggar ska medlemmar fråga styrelsen.
Att styrelsen inte verkar bry sig och verkar nonchalant med ombyggnationer som medlemmarna gör, betyder inte att ombyggnationerna inte är väsentliga.

Det beror på vad som stadgas. Och vad som är kutym i bostadsrättsföreningen. I denna förening förstår man att Styrelsen känner till detta (genom bl a min förfrågan) och säger att det sker många ombyggnader i huset och det har gått bra. Verkar alltså vara valfritt...

Det är i alla fall inte lägenhetsytan längst ner som är grund för avgiften. Det är boendeytan (eller boyta). I min bostadsrätt (ett parhus) har jag 2 våningar, 55 kvm på undervåningen och 55 på övervåningen, och jag betalar mer i avgift än de som har 70 kvm på ett enda plan.
Självklart! Men vad som är boarea bestäms också av upplåtelsen eller kontraktet. Bostadsrättsföreningen kan inte i efterhand på egen hand bestämma eller ändra på detta förhållande.

_ _ _ _ _ _ _ _ _


Det är den boende som ändrat på detta!

Inte när föreningen gett sin tillåtelse. Då är det på föreningens ansvar hur detta ska regleras. Anser föreningen att ingen reglering behöver ske är detta också på dess ansvar. Föreningen/styrelsen kan inte ensidigt ändra upplåtelse eller kontraktsvillkor i efterhand.

I detta fall har inte styrelsen givit sin tillåtelse. För att stämman ska ge sin tillåtelse att behålla samma andelstal trotts utökad boyta, ska ärendet upp till stämman.

Genom denna mening: Styrelsen känner till detta (genom bl a min förfrågan) och säger att det sker många ombyggnader i huset och det har gått bra. Verkar alltså vara valfritt... Förstår man att styrelsen är införstådd och ej har någon avvikande åsikt. Det är ett medgivande enligt min mening.

Det kan bara komma till stämman om någon tar det dit. Det är också ett av mina förslag till Astrid.

Att styrelsen inte tar det till stämman trots att de känner till detta vederlägger att ett godkännande skett från styrelsens sida.

Håller inte med. Styrelsen bara blundar utan att ta itu med ett problem. De slarvar. Detta kallar jag inte ett godkännande. Om allt de blundar för orsakar problem för fastigheten kan de få problem i rätten.

Lagen säger:
"Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen."
Vilket också betyder att styrelsen ska ta ställning till varje åtgärd, samt att medlemmar borde kräva att få svar för sina planer om ombyggnation.

Jo, så kan det vara. Det finns inget som säger att alla måste ha samma åsikt i alla frågor. Den styrelse som avses i denna tråd tyckte väl inte som du.

Men denna styrelse kan få allvarliga problem om en boende orsakar en skada (t ex en ledning till ett värmeelement läcker efter att de har flyttat en element efter en ombyggnation) och den boende påstår att de har fått godkänt av styrelsen för ombyggnation (enligt din tolkning). Då kan styrelsen välja att inte känna till detta godkännande, eftersom de inte aktivt godkänt detta. Det kan bli en riktig soppa.

Om inte om hade varit, hade gumman skjutit björnen med eldgaffeln. Så sade man när jag var ung. Länge sedan. Jag orkar inte tvista om hypotetiska fall.
Här fanns en sakfråga med vissa specifika ingredienser, ytterliggare tillkom under tiden. Det kan jag rätta mig efter. Eventuella radiatorer eller andra ombyggnationer med oklara ingredienser gitter jag inte fundera över.

Gusten
2010-01-04, 11:18
När det gäller de ritningar som finns hos kommunen så torde det vara sådana enligt vilka bygglov beviljats. Om inget bygglov sökts för nu gjorda ombyggnader finns knappast något att hämta i kommunens ritningar i detta fall.

Däremot kan bostadsrättshavaren ha sökt tillstånd hos styrelsen för vissa åtgärder, men så länge de håller sig inom bostadsrättens väggar och tak finns ingen anledning att omfördela några andelstal.

Är den ekonomiska planen gammal kan man, p g a ändrade mätregler, inte lita på de lägenhetsytor som uppges där.
Boytan är istället en fråga mellan säljare och köpare.

Francois
2010-01-04, 16:53
Däremot kan bostadsrättshavaren ha sökt tillstånd hos styrelsen för vissa åtgärder, men så länge de håller sig inom bostadsrättens väggar och tak finns ingen anledning att omfördela några andelstal.

Det är precis det vi inte är ense om. Om man t.ex. bygger om en 2:a på 80 kvm (högt i tak) till en 4:a på 150 kvm (normalhögt i tak) borde det vara dels bygglov på detta (hos kommunen) och dels borde det leda till ett ärende på stämman i bostadsrättsföreningen.

Trötter
2010-01-05, 12:45
Om vederbörande har rätten att förfoga över en bostad med specifik takhöjd och beslutar att förändra denna så ska inte vederbörande få ett förändrat avgiftsunderlag.

Scenario 1: Bostad, 5 rum kök 150 kvm hyra 15 000 kr/mån ger ett kvm-pris på 100 kr/kvm. Om bostadsrättshavaren skulle få svårt med att betala hyran för en period och därför beslutar att mura igen några rum, där vi antar att personen murar igen 3 rum á 100 kvm, då skulle hyran minska till 5 000 kr/mån. Detta är konsekvensen av diskussionen angående förändring av bostaden med hänsyn på volymen.

Scenario 2: Bostad med med normal takhöjd 4 rum och kök 100 kvm samma kvm-pris som tidigare. Här har kortvuxna rätten till bostaden med upplåtelseformen bostadsrätt. De korta beslutar att anpassa bostaden efter egen längd och delar alla rum förutom hallen på mitten så takhöjden blir 1,2 m på en yta av 80 kvm. Detta skulle då medföra att avgiften hamnar på 17 000 kr/mån.


Om bostadsrättsföreningen tagit beslutet att förändra en bostadsrätt och finansierat hela projektet, då kan det komma på tal att förändra andelstalet och få en annan grund för årsavgiften.

Francois
2010-01-06, 00:01
Scenario 1: Bostad, 5 rum kök 150 kvm hyra 15 000 kr/mån ger ett kvm-pris på 100 kr/kvm. Om bostadsrättshavaren skulle få svårt med att betala hyran för en period och därför beslutar att mura igen några rum, där vi antar att personen murar igen 3 rum á 100 kvm, då skulle hyran minska till 5 000 kr/mån. Detta är konsekvensen av diskussionen angående förändring av bostaden med hänsyn på volymen.

Vi pratar om ändring på boendeyta här, inte ändring på volymen. Sen ska stämman, inte medlemmen, bestämma om en eventuell sådan. Sen har medlemmen fortfarande ansvar för det han murat igen så bostadsrättshavaren ska betala för detta.


Scenario 2: Bostad med med normal takhöjd 4 rum och kök 100 kvm samma kvm-pris som tidigare. Här har kortvuxna rätten till bostaden med upplåtelseformen bostadsrätt. De korta beslutar att anpassa bostaden efter egen längd och delar alla rum förutom hallen på mitten så takhöjden blir 1,2 m på en yta av 80 kvm. Detta skulle då medföra att avgiften hamnar på 17 000 kr/mån.

Kommunen beviljar knappast bygglov för så låg takhöj, så ditt resonemang faller platt.


Om bostadsrättsföreningen tagit beslutet att förändra en bostadsrätt och finansierat hela projektet, då kan det komma på tal att förändra andelstalet och få en annan grund för årsavgiften.

Ditt resonemang saknar logik. Menar du att en ändring initierad av bostadsrättsföreningen kan leda till ändrade andelstal (= ändrad årsavgift) men inte om samma ändring är initierad av den boende? Spelar ingen roll vem beslutar om ändringarna, konsekvenserna ska vara desamma?

Trötter
2010-01-06, 11:20
Francois du får inte ta det bokstavligt utan se det som ett scenario som är lite tillspetsat.

Ditt resonemang saknar logik. Menar du att en ändring initierad av bostadsrättsföreningen kan leda till ändrade andelstal (= ändrad årsavgift) men inte om samma ändring är initierad av den boende? Spelar ingen roll vem beslutar om ändringarna, konsekvenserna ska vara desamma?

Om bostadsrättsföreningen tar ett beslut med en enhällig stämma så har man möjlighet att justera andelstalet för att finansiera ändringen av lägenhet/er. Det behöver inte betyda att avgiften stiger för att andelstalet ändras. Andelstalet är till för att fördela kostnaderna på ett rättvist sätt och spegla hur bostadsrättsföreningens investeringar är spridda på bostadsrätterna.

Om en medlem i bostadsrättsföreningen ändrar sin bostadsrätt på ett sätt som diskuteras, med egna medel, så anser jag att föreningen inte har möjlighet att ändra avgiften till en högre med hänsyn till den ökade ytan.
Resonemanget stödjer sig på att föreningens medlemmar ska bära de kostnader som föreningen har på ett rättvist sätt utan vinstintresse.


Bygglov och förhandsbesked

Bygglov behövs om du vill bygga nytt, bygga till eller i vissa fall ändra en byggnad eller en anläggning. Innan ansökan om bygglov kan man få ett förhandsbesked. Förhandsbesked och tillstånd att bygga, riva eller göra vissa markåtgärder enligt plan- och bygglagen lämnas av byggnadsnämnden eller motsvarande nämnd i din kommun.

Bygglov krävs för att bygga nytt, bygga till eller göra vissa ändringar – som t ex att inreda någon ytterligare bostad eller lokal. Det krävs också bygglov för att anordna eller väsentligt ändra vissa anläggningar, som upplag, plank och murar.

Placering och utformning prövas

I bygglovet prövas var byggnad eller anläggning ska placeras och hur den utformas. Nämnden prövar bl a om byggprojektet är lämpligt med hänsyn till landskapsbild och stadsbild eller om det medför fara eller betydande olägenhet för grannar. Det krävs också att byggnaden ska ha en estetiskt tilltalande yttre form och färg.

I allmänhet krävs bygglov

För att uppföra en ny byggnad krävs i allmänhet bygglov. Även tillbyggnad kräver bygglov. Om man ökar en byggnads volym på något sätt – uppåt, nedåt eller åt sidan – är det att betrakta som en tillbyggnad. Om man bygger en källare kan det alltså vara bygglovspliktigt.

Det finns vissa undantag från kravet på bygglov, bl a när det gäller vissa komplementbyggnader, som t ex friggebodar och mindre tillbyggnader utanför samlad bebyggelse. För tillfällig användning av mark eller byggnad kan ibland "tidsbegränsat bygglov" lämnas.

Förhandsbesked

För åtgärder som kräver bygglov kan man begära förhandsbesked. Ansökan görs till byggnadsnämnden eller motsvarande nämnd. En sådan ansökan kan oftast göras på enkla handlingar. I förhandsbeskedet behandlas i första hand frågan om en viss åtgärd kan tillåtas på en viss plats. Syftet är att den som planerar ett bygge ska kunna undvika onödig projektering om möjligheterna att senare få bygglov är svårbedömda. Byggnadsnämnden är bunden av sitt beslut vid prövning av en bygglovansökan som görs för åtgärden inom två år från dagen för beslut om förhandsbeskedet.

Ombyggnad ska utföras varsamt

När en byggnad ändras ska det ske varsamt, så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara.

Behöver jag bygglov, behöver jag göra bygganmälan? (http://www.boverket.se/Global/Webbokhandel/Dokument/2008/behover%20_jag%20_bygglov_%20upplaga%2013.pdf) - Boverket


Bygganmälan

Byggherren ska i god tid göra en bygganmälan till byggnadsnämnden innan vissa byggnads- eller ändringsarbeten påbörjas.
Oavsett om en åtgärd kräver bygglov eller inte ska en bygganmälan göras av byggherrren minst tre veckor innan arbetena påbörjas. Det gäller när arbetet handlar om att:
- uppföra eller bygga till en byggnad
- uppföra, anordna eller väsentligt ändra en anläggning
- ändra i en byggnad så att bärande konstruktioner berörs eller planlösningen avsevärt ändras
- installera eller väsentligen ändra hissar, eldstäder, rökkanaler, anordningar för ventilation, vatten och avlopp
- underhålla värdefull bebyggelse om det regleras i detaljplan eller områdesbestämmelser

En beskrivning av projektets art och omfattning ska bifogas till anmälan. Nämnden får på detta sätt möjlighet att bl a ta ställning till om byggsamråd och kontrollplan behövs och nämnden kan också förbereda tillsynen av byggprojektet.

Bygganmälan behövs inte för lovfria åtgärder som rör en- och tvåfamiljshus och tillhörande komplementbyggnader förutsatt att det inte gäller inre åtgärder, t ex installation av ventilationsanordning.


Byggsamråd

När en bygganmälan har kommit in till byggnadsnämnden ska denna snarast kalla till byggsamråd. Ibland kan nämnden anse att ett byggsamråd inte behövs, men samråd ska ändå alltid hållas om byggherren begär det.

De som kallas till ett byggsamråd är byggherren, den kvalitetsansvarige samt andra som utses av byggnadsnämnden. Man går bl a igenom planeringen av arbetena och vilka kontroller som ska göras för att bygglagstiftningens krav ska antas kunna bli uppfyllda.

Kontrollen ska i första hand ske genom byggherrens dokumenterade egenkontroll.

Om byggnadsnämnden bedömer att denna egenkontroll inte är tillräcklig kan nämnden besluta om kontroll av vissa egenskaper av sakkunniga. De sakkunniga är fristående från byggherrens projektorganisation.

Kontrollplan

Kontrollplanen ska befästa de viktiga avstämningspunkter som gåtts igenom vid byggsamrådet och som finns i projektets arbetsplaner. Planen ska beskriva hur dessa moment kontrolleras, verifieras och dokumenteras. Av kontrollplanen ska också framgå vilka intyg, bestyrkanden och övriga handlingar som ska lämnas in till nämnden.

Byggnadsnämnden ska ta ställning till den kontroll som behövs och besluta om en kontrollplan för arbetena om det inte är uppenbart att så inte behövs. I beslutet om kontrollplan ska nämnden också ange, förutom vilken kontroll som ska utföras, vilka anmälningar i olika skeden som ska göras och vilka intyg och övriga handlingar som ska skickas in till byggnadsnämnden. Beslut om kontrollplanen ska fattas vid byggsamrådet eller så snart som möjligt därefter. Beslutet om kontrollplanen ska vara formellt enligt förvaltningslagen och beslutet ska gå att överklaga om byggnadsnämnd och byggherre inte är eniga.

Slutbevis

När byggherren uppfyllt sina åtaganden enligt kontrollplanen, och byggnadsnämnden inte funnit skäl att göra något ingripande, ska nämnden utfärda ett slutbevis. Om byggnadsnämnden däremot anser att det brister i förutsättningarna att utfärda ett slutbevis, ska nämnden ta ställning till i vilken omfattning byggnaden får användas innan bristerna avhjälpts.

När det gäller ett enskilt ärende är det byggnadsnämnden i din kommun som kan ge råd och upplysningar om vad som gäller.

Francois
2010-01-06, 20:49
Jag har suttit i byggnämden i min kommun (Tyresö) och visste det mesta av detta, men det var bra upplysning du skrev där.
Jag håller fast att det behövs bygglov för att förvandla en en-plans lägenhet till en 2-plans lägenhet (eller 1,5 plans lägenhet).

Gusten
2010-01-06, 21:00
Det är alltså fråga om ett "svartbygge" inne i lägenheten?

Brukar det inte vara kommunala böter för det?

Francois
2010-01-06, 21:07
Angående svartbygge. Om någon gör en anmälan att det är olagligt bygge kan ägaren söka bygglov i efterhand. Om bygglov beviljas, kostar det en slant, plus en extra avgift (är inte helt säker på detta). Om bygglov inte beviljas ska bygget tas bort inom en bestämd tid, annars är det vite (höga sådana, typ 50000 kr, och sen ökar det hela tiden om bygget är kvar).

Trötter
2010-01-08, 15:29
Jag tror inte att det kommer att bedömas som svartbygge, och då stödjer jag mig på texten i
Behöver jag bygglov, behöver jag göra bygganmälan (http://www.boverket.se/Global/Webbokhandel/Dokument/2008/behover%20_jag%20_bygglov_%20upplaga%2013.pdf) från Boverket, som har denna lydelse:

Ändra inomhus
Ändringar av rumsindelningen eller annan inre ändring
kräver inte bygglov. Men om ändringen innebär att det
inreds någon ytterligare bostadslägenhet eller någon
ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri krävs
bygglov. Många invändiga ändringar kräver bygganmälan.

kluringen
2010-01-09, 03:36
Vad står det i stadgarna?
Fördelas avgifterna i proportion till insatserna eller har ni två andelstalslistor, en som avspeglar ägandet och en för hur avgifterna fördelas?

Frågan var väl om bostadsrätten bör påföras en högre månadskostnad.

Trötter
2010-01-09, 10:45
Fördelas avgifterna i proportion till insatserna eller har ni två andelstalslistor, en som avspeglar ägandet och en för hur avgifterna fördelas?

Avgiften och insatsen är två skilda saker. Avgiften ska täcka de löpande kostnaderna i föreningen medan insatsen ska fylla någons plånbok eller finansiera föreningens investering vid bildandet av ny förening. Alltså är insatsen en engångskostnad för varje bostadsrättshavare.
Insatsen är indirekt kopplad till andelstalet genom finansieringen av föreningens investering vid upprättande av ny förening. Därmed grundas andelstalet på den standard och yta som varje enskild bostad tilldelas vid ny produktion/bildande.

Avgiften brukar grundas på andelstalet som uppges i den ekonomiska plan som upprättas när föreningen bildas. Detta andelstal kan med fördel ändras om föreningen anser vid en stämma att omständigheter i föreningen som påverkar fördelningen av finansieringen av driften har förändrats pga att bostadsrätt/er fått en annan nyttjandegrad på föreningens tillgångar.


Vi har i vår bostadsrättsförening skrivit om våra gamla andelstal från 1945, som tidigare grundade sig till stora delar på den standard bostaden fick vid nyproduktion, till att istället grunda sig på hur stor bostaden är.

Boendeytan är 858 kvm fördelat på 12 medlemmar, där det fins två typer av 3 rums lägenheter på 69 respektive 74 kvm. Detta ger andelstalen ca 8.04 och 8,62. Dessa andelstal används för att bestämma avgiften i föreningen för att finansiera driftskostnaderna på kort och lång sikt.

Slutsats
För att kunna ändra årsavgiften på en enskild medlems bostadsrätt krävs det att andelstalet ändras för bostaden som ligger till grund för avgiften. Vilket får till följd att beslutet måste tas på en medlemsstämma. Om bostadsrättshavaren inte är nöjd med utlåtandet på stämman, så har denne möjlighet att vända sig till hyresnämnden för beslut.

Francois
2010-01-09, 13:20
Ändra inomhus
Ändringar av rumsindelningen eller annan inre ändring
kräver inte bygglov. Men om ändringen innebär att det
inreds någon ytterligare bostadslägenhet eller någon
ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri krävs
bygglov. Många invändiga ändringar kräver bygganmälan.


Jag tror inte denna paragraf gäller om man omvandlar en 1-vånings lägenhet till en 2-vånings lägenhet.
Man kan t ex inte ändra om ett garage under huset till ett sovrum utan bygglov, trots att garaget ingår i huset.
Men det bästa vore att fråga byggnadsavdelningen i en kommun där det finns lägenhet så pass högt i tak att man kan bygga en till våning eller halv våning.

Gusten
2010-01-09, 14:10
När det gäller majoritetskraven för andelstalsändring såg jag i ett protokoll på nätet att det i HSB:s BRF Marmorn uppstod en diskussion om huruvida det räcker med en stämma med enkel majoritet, eller om det krävs två stämmor med 75 procent majoritet på 2:a stämman.
Tydligen råder en viss oklarhet om detta.

kluringen
2010-01-09, 14:46
Hur avgifterna fördelas är en het potatis i var och varannan BRF. Och urspårningarna i debatten blir ofta lika förgrenade som i detta spår varhelst debatten pågår och beror på att:

1. Det är en allmän missuppfattning att bostadsrättens storlek i normalfallet är avgörande för hur insatser och eller avgifter fördelas. I själva verket finns det en stor variation på vilka värderingsgrunder som tillämpats för varje enskild bostadsrätt när insatserna ursprungligen bestämdes.
Från början är andelstalen i de flesta fall direkt proportionella med insatserna.
I lagen finns det inget om andelstal, eller att andelstal överhuvudtaget behöver finnas. Det är insatserna, inte andelstalen, som måste finnas registrerad i den ekonomiska planen.
Enligt BRL måste man ange i stadgarna enligt vilka grunder som avgifterna ska fördelas. I gamla bostadsrättsföreningar är det vanligt att insatserna utgör grunden för avgifternas fördelning. (Klockrent att var och en betalar sin ägarandel av föreningens gemensamma kostnader. Vilka kostnader som är gemensamma kan förståss föras i en separat debatt.)

2. Debatt om rättvisa/orättvisa avgifter väcks oftast i samband med överlåtelser när grannar upplever det som orättvist att någon som betalar en lägre avgift bor lite bättre än de själva.
Generellt ska ett kollektiv inte kunna ta betalt för den enskildes investeringar för bättre komfort, vare sig för förbättringar av bostadsrättens skick, eller om man skapar extra disponibla ytor inom ramen för den ursprungliga upplåtelsen.

I vår 90 år gamla bostadsrättsförening håller vi fast vid de ursprungliga avtalen. Efter flera mätningar, utredningar och debatter har vi kommit fram till att konsekvensen av hittills föreslagna ändringar skulle leda nya problem och nya debatter. Att den här debatten inte kommer att dö ut helt är vi medvetna om.
För närvarande är det ett gäng som försöker reda ut möjligheten att införa mätning av värme och varmvatten i varje bostadsrätt.

När det gäller majoritetskraven för andelstalsändring såg jag i ett protokoll på nätet att det i HSB:s BRF Marmorn uppstod en diskussion om huruvida det räcker med en stämma med enkel majoritet, eller om det krävs två stämmor med 75 procent majoritet på 2:a stämman.
Svaret på den frågan borde gå att hitta i stadgarna för den bostadsrättsförening som det gäller.

Gusten
2010-01-09, 15:19
Frågan är om det inte (oavsett vad stadgarna säger) krävs 75 procent på 2:a stämman även vid mindre omfördelningar av andelstal, om de används för att fördela årsavgifterna.

Det krävs 75 procent majoritet för en stadgeändring som ändrar årsavgiftsfördelningen.
Det verkar då logiskt att det krävs 75 procent majoritet även vid omfördelning av andelstalen, eftersom resultatet blir detsamma som vid en stadgeändring som ändrar årsavgiftsfördelningen.

kluringen
2010-01-09, 15:49
Formuleringen i den enskilda bostadsrättsföreningens stadgar är avgörande. Föreningarna har väldigt stor frihet att skapa egna regler för avgifternas fördelning. Om det krävs stadgeändring för beslutet är det reglerna för stadgeändring som gäller och beslutet får inte verkställas förrän ändringen är registrerad hos bolagsverket.

Är grunden för ändring av andelstal väl definierad i stadgan kan det räcka med ett styrelsebeslut eller stämmobeslut med enkel majoritet om det finns ett stadgevillkor som tillåter det.

Gusten
2010-01-09, 16:00
Kravet på 75 procent majoritet för stadgeändring som påverkar årsavgiftsfördelningen är tvingande och det går inte att ha lägre majoritetskrav i den enskilda föreningen.

Det är dock möjligt att det går att kringgå detta genom att årsavgiftsfördelningen istället ändras genom användande av ett begrepp som inte finns i Bostadsrättslagen, d v s andelstal, och sedan ändrar man i dessa andelstal istället.

kluringen
2010-01-09, 16:44
Läs BRL 9 kap 23 § med eftertanke om vad det egentligen står.;
Ändring av stadgar
23 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga röstande på den senare stämman gått med på beslutet.
Det tuffa lagkravet avser ändring av de GRUNDER enligt vilka årsavgifter som ska beräknas. Ändras sen själva avgiften enligt grunderna som anges i stadgan behövs väl ingen särskild majoritet om det inte finns något tillägg i stadgan som reglerar även det.

Gusten
2010-01-09, 18:53
Lagstiftaren torde genom 75-procentregeln ha velat hindra att det ska vara alltför lätt att ändra i grunderna för hur årsavgifterna beräknas. Min gissning är att en domstol skulle se det så att detta även omfattar årsavgiftsfördelningen, som ju är det som berör medlemmarna mest.

En annan sak jag funderat över;
Hur dokumenterar man nya andelstal i föreningar där man infört andelstal som förändrat årsavgiftsfördelningen, t ex i Trötters förening. Man kanske har skrivit in de nya andelstalen i stadgarna?

Trötter
2010-01-10, 10:05
Hur dokumenterar man nya andelstal i föreningar där man infört andelstal som förändrat årsavgiftsfördelningen, t ex i Trötters förening. Man kanske har skrivit in de nya andelstalen i stadgarna?

Dokumentationen för nya andelstal har bostadsrättsföreningen i det protokoll som upprättats vid stämman som behandlar frågan.

T ex.§ XX

Stämman beslutar om att ändra andelstalet/n med röstetalet för xx och röstetalet mot x. Andelstalet/n kommer att beräknas enligt följande modell Bilaga x. De nya andelstalet/n kommer att införas datum_________.
Bilagan med beräkningarna för andelstalen bör granskas av en utomstående för att säkra riktigheten samt att bilagan delges den som sköter föreningens ekonomiska administration.

Det behöver inte medföra att avgiften stiger om alla andelstal förändras så det skulle ge möjlighet för ett utfall på stämman med att medlemmarna är enhälliga. Som i vår förening. När våra andelstal ändrades så förändrades avgiften marginellt för medlemmarna, några fick något lägre och en liten grupp fick lite högre. Motiveringen till ändringen var att alla skulle bidra med lika mycket till kostnaderna i bostadsrättsföreningen. Så vi debiteras för den ytan som vi har i vårt boende.

Gusten
2010-01-10, 13:06
Ja ytan är säkert en bra fördelningsfaktor och i er förening var det ju dessutom enhälligt.

Kan nämna att hos en bekant där man håller på med ombildning så rekommenderade ombildningskonsulten en strikt avgiftsfördelning efter ytan.
Någon hänsyn togs dock inte till att vissa lägenheter saknar balkong, vilket innebär att de som saknar balkong kommer att få vara med och betala den planerade renoveringen av balkongplattorna.

En intressant artikel om andelstal finns i SBC-direkt nr 6/2009 (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=19036).
I artikeln skriver SBC att man kan göra omfördelningar av andelstalen efter "vissa särskilda majoritetskrav".
Detta tolkar jag som att SBC anser att det inte räcker med enkel majoritet för omfördelning av andelstalen.
En domstolsprövning av majoritetskravet skulle nog behövas om alla ska kunna vara säkra på vilket majoritetskrav som gäller.

Minoritetsskyddet kunde också ha varit bättre, t ex genom att den som får sitt andelstal höjt får möjlighet att få skäligheten i detta prövad i hyresnämnden. Någon sådan möjlighet till prövning i hyresnämnd finns inte idag.

Trötter
2010-01-10, 14:01
Man bör ta hänsyn till vissa faciliteter som balkonger om det skiljer sig mellan bostäderna när det gäller balkonger. Det går utmärkt att lägga in dessa i den yta som utgör kalkylen.

Kalkylen är för att man ska kunna få en rättvis fördelning av kostnaderna. Vid en renovering av balkonger kan denna kostnad läggas på dem som får balkongerna renoverade. I ett sådant fall kompletterar man andelstalen för dem som har balkonger med den avskrivningstakt som man beslutar för investeringen.

Om man är taktisk när utformningen av förslaget presenteras så får ingen en höjning utan alla får samma avgift medan vissa får en sänkning. Om det skulle vara så att avgifterna inte täcker kostnaderna så är det styrelsens uppgift att reglera detta.

Den konsult som du nämner i ditt inlägg har förmodligen inte den matematiska kompetens som krävs för att få rättvisande fördelningstal.

Beräkningsformel. Andelstal grundat på ytan.

(Bostad typ a + Bostad typ b + Bostad typ c +........+ Bostad typ x) * antal bostäder = total yta

För att få fram ett indextal utgår vi från 100 vilket ger;
100/total yta = indextal/kvm

För det avgiftsgrundande andelstalet tar man kvm-indexet och multiplicerar med antal kvm + (balkongytan-uppvärmningskostnad, lokalvårdskostnad, mm),

Index tal för kvm * Bostadstyp 1 Antal kvm på bostaden + (balkongytan - uppvärmningskostnad, lokalvård, mm).

Jag har konstruerat ett beräkningsprogram i Excel som skulle fungera i de flesta fall för beräkning av andelstal.

Gusten
2010-01-10, 14:39
Är lite osäker på hur det är tänkt att lokalvårdskostnad ska fördelas enligt formeln.
Jag antar att det handlar om t ex trappstädning som köps in av en städfirma.

Har uppfattat det så att det normala sättet att fördela kostnader för inköpt lokalvård, är att stora bostadsrätter med högre andelstal bidrar mer till dessa kostnader än små bostadsrätter.

Trötter
2010-01-10, 15:21
Är lite osäker på hur det är tänkt att lokalvårdskostnad ska fördelas enligt formeln.
Jag antar att det handlar om t ex trappstädning som köps in av en städfirma.
Har uppfattat det så att det normala sättet att fördela kostnader för inköpt lokalvård, är att stora bostadsrätter med högre andelstal bidrar mer till dessa kostnader än små bostadsrätter.

Om det är bostadsrättens balkong så omfattas den inte av städning och energikostnader som belastar den gemensamma ekonomin. Den del som utgörs av balkongen i andelstalet bör således inte belastas med kostnaden som ligger på nyttjandet av föreningens gemensamma tillgångar.

Det är inte nödvändigt att räkna bort lokalvård/energikostnad för dem som har balkonger. Det skulle förmodligen inte inverka så mycket på årsavgiften. Jag ska utveckla mina matematiska beräkningar senare i forumet, med mer kompletta beräkningssteg, för att få med så mycket som möjligt vid fastställande av andelstal på ett rättvist sätt.

För att få ett någorlunda rättvisande andelstal bör mätningen av energiförbrukning vara individuell samt att varje bostad har egen tvättstuga. Men det är många bostadsrättsföreningar som inte har den utrustning som krävs för detta.

Vad gäller storleken på bostadsrätten tycker inte jag har så stor betydelse när det gäller trappstädning och en del av underhållet. Alla ska ha samma tillgång till de utrymmen som är gemensamma.

När det gäller tvättstugan finns det möjligheter att lägga en avgift på tvättstugan genom bokningssystem eller att det finns någon typ av polletter som aktiverar tvättstugan.

Den enskilt största kostnaden i en bostadsrättsförening är energiförbrukningen, så här gäller det att vara solidarisk när man använder varmvatten och hur mycket man vädrar på vintern om det inte finns individuell mätning av energin.

En bostadsrätt med en större yta bidrar med en större del av föreningens utgifter, men för att få det helt rättvist skulle det bo exakt lika många personer i varje bostadsrätt och ha exakt samma rutiner. Detta är en utopi, så om man vill betala för det man själv förbrukar i sitt boende får man flytta till en egen villa utan vägförening eller samfällighet.

Det absolut viktigaste är att styrelsen är smart vid förändring av andelstal och ser till varje enskild medlems plånbok, och inte minst har en mycket bra motivering till en förändring som alla förstår. Styrelsen ska i första hand se till medlemmarnas ekonomiska bästa. Så det kräver att man funderar och har en god överblick över föreningens ekonomiska flöden.:5:

Gusten
2010-01-11, 08:54
Med omfördelning avser jag att en bostadsrättshavare får sänkt andelstal på bekostnad av att någon annan bostadsrättshavare får höjt andelstal.

totiki
2010-01-11, 09:04
Alla kan också få sänkt andelstal, exempelvis om en lokal görs om till bostad. Och vice versa. Alla får höjt.

Gusten
2010-01-11, 09:17
Ja i totikis exempel blir det ju ingen rubbning av det infördes förhållandet mellan befintliga lägenheter.
Då räcker det med ett styrelsebeslut, antar jag.

Den situation jag tänkte på är dock när man rubbar det inbördes förhållandet mellan andelstal hos befintliga bostadsrätter. Kan det vara olika majoritetskrav beroende på STORLEKEN av en rubbning av inbördes förhållanden mellan andelstal för befintliga bostadsrätter?

totiki
2010-01-11, 10:01
Kan det vara olika majoritetskrav beroende på STORLEKEN av en rubbning av inbördes förhållanden mellan andelstal för befintliga bostadsrätter?
Det har jag svårt att tänka mig.

Det bör alltid vara förenat med en viss tröghet att förändra andelstalen. Detta för att inte oegentligheter ska vara för lätta att genomdriva.
Har åtta av tio bostadsrätter procentuellt sett högre andelstal pga att dessa har balkonger och ej de två övriga. Och detta är av hävd sedan föreningens bildande. Då bör inte de åtta kunna ändra på detta förhållande till sin fördel enbart pga sin majoritet.
Skulle så ändå ske, måste detta kunna överklagas till rättslig instans.

Gusten
2010-01-11, 10:16
Tyvärr verkar det som att man idag kan få igenom en omfördelning av andelstalen med åtta röster mot två, varvid de som får höjt andelstal inte har någon möjlighet att få skäligheten i detta prövad i hyresnämnden. Där skulle det behövas en lagändring.

Astrid Holmqvist
2010-01-24, 19:46
Tack för alla infallsvinklar, det blir nästan bara mer och mer förvirrande och jag förstår att mkt beror på styrelsen i den bostadsrättsförening man bor i, vad gäller förändring av andelstalen.

Jag tror tyvärr inte att det gjorts någon bygganmälan, och min nästa undran är nu vad som kan hända om det tragiska skulle kunna ske.. OM.....det skulle bli en brand i denna lägenhet och de människor som kan befinna sig i de övre tillbyggda rummen inte har möjlighet att ta sig ut, alltså det finns inte tillgång till utrymningsväg om det skulle brinna i det nedre planet. Jag tror inte att de fönsterytor som finns där är öppningsbara eftersom de ingår i en stor "fönstervägg" som inte går att öppna.

Vem ställs då som ansvarig? Den som gjort förändringen i lägenheten eller bostadsrättsföreningen? Detta är ett scenario som man åtminstone bör tänka sig KAN hända och det är nog därför man ska göra en bygganmälan som bl a ser till brandskyddet.


Nedan har jag fått som svar från Stadsbyggnadskontoret i den stad som detta gäller angående fråga om bygglov eller ej.
"Som svar på en undran angående ny granne i brf. kan sägas:
Förändring i en befintlig lägenhet är inte bygglovspliktig. Däremot kräver vissa förändringar i en lägenhet ett annat ärende s.k. Bygganmälan.
Bygganmälan bevakar olika samhällskrav som ställs på byggnader och anläggningar. Det kan handla om brandskydd, bullerskydd, bärförmåga, hygien-hälsa, säkerhet m.fl.
Vad jag kan förstå har man byggt något loftliknande och inrett till ytterligare boendeyta med en trappa som kommunikation. Är denna loftliknande yta utformad så att pga av väggar och loftdjup det är dålig överblick över undre planet och används till annat än förråd så krävs en Bygganmälan som ska insändas till stadsbyggnadskontoret.

Samhällskrav som kan vara berörda i detta fall kan vara brandskydd (brandutrymning), bärförmåga (loftkonstruktionen), hygien-hälsa (ventilation). Lagar som styr detta är Plan- och bygglagen (PBL) samt Byggnadsverkslagen (BVL)."