handdator

Visa fullständig version : Dålig anpassning av regler för bostadsrättsföreningar


kluringen
2009-12-03, 17:18
Det finns regler som gör det svårt för bostadrättsföreningar att anpassa sin långsiktiga ekonomiska planering till sin egen verklighet och upprätta en rättvisande årsredovisning.

Speciellt i äldre föreningar blir det konstigt när man inte längre får ta upp stora renoveringar med nyttjandetider på uppåt 40-50 år som investeringar. Avskrivningar är en klockren metod att fördela en kostnad över en längre tidsperiod. Riktlinjerna från BFN om vad som är underhåll, det vill säga kostnad och vad som är investering ger skattefördelar för komersiella fastighetsföretag som kvitta kostnaden mot uppkommna vinster men synnerligen obekväm i en gammal förening som vår.

Metoden att spara i renoveringsfond kan fungera bra i nya föreningar i nybyggda hus. I gamla föreningar där förra generationan har varken renoverat eller sparat i fonder finns det ju ingen teckning för att ta en så stor kostnad på raken som till exempel en takomläggning medför.

Trötter
2009-12-04, 01:53
Hej kluringen!

Jag skulle vilja påstå att det kan gå att lägga upp avskrivningstiden med hänsyn på kredit tiden. Jag erinrar mig om att avskrivningsreglerna som omfattar föreningar inte är så strikta som för bolag och enskilda näringsidkare.

t.ex. Om man tar en kredit på 1 000 000 och planerar krediten på 20 år så skulle man kunna göra avskrivningen i budgeten som följer 1 000 000/20 = 50 000 kr/år

Om man nu byter tak och använder sig av material som har en god åldersbeständighet så går det att göra avskrivningen på en längre period.
Plåt/plast tak 10-20 år, otroligt billigt ca 25-150 kr/kvm + papp, läckt, arb mm
Betong pannor 20-30 år, billigt, ca 60-100 kr/kvm + papp, läckt, arb mm
Ler tegel 50-200 år, dyrt ca 160-200 kr/kvm + papp, läckt, arb mm
Glaserade pannor 75-500 år svin dyrt ca 200-300 kr/kvm + papp, läckt, arb mmOm man gör en bra kostnads kalkyl över tiden så kan man se vilket material som passar för det aktuella taket. Detta med livslängden är en ren uppskattning av mig och kan säkert variera med tekniskspecifikation, klimat miljön. Det är att rekommendera att använda expertis vid val av material och konstruktionslösning vid takomläggning.

kluringen
2009-12-04, 22:38
Tack för ditt inlägg Trötter!

Att avskrivningstiderna inte är så strikta för föreningar som för näringsidkare är vad vi i vår förening har trott i många år.

I fråga om takomläggningen är det gjort för 10 år sen, kulturklassat skiffertak (dyrt) som vi varken vill eller får ändra. Då var det fortfarande inga problem med att få bokföra kostnaden som investering. Vi har under den senaste 20 årsperioden i stort sett förnyat vårt gamla fina hus och det mesta har tagits upp som investeringar.

Det är med de återstående renoveringarna som vi har fått problem med reglerna. Det krävs argument o trix med både revisorer och redovisningsbyrå för att konsekvent kunna fortsätta att tillämpa den metod som vi från början har valt för att tillgodose behovet av kapialbildning för framtida renoveringar av föreningens hus. Nästa takomläggning måste kostnadsföras enligt rådande definition av vad som är underhåll och vad som är investering om man vill följa god redovisningssed.

Jag är ute efter mera moderata regler där föreningarna själva borde få avgöra enligt vilken metod som en viss kostnad ska fördelas över tiden. Det borde vara rumsrent om all värdehöjande underhåll som har längre nyttjandetid än fem till tio år kunde bokföras som investeringar. Det blir ju väldigt snett att tillämpa både avskrivningar och reserveringar i fonder parallelt.

Vi som bor nu betalar förra generationens underlåtenhet att renovera eller reservera medel för att täcka kostnaderna för husets förslitning. Avskrivningarna är en kostnad som täcks med avgifter och som ger ett positivt kassaflöde som kan användas för ytterligare renoveringar och för att lösa lån.

Skulle vi dessutom spara i fonder, skulle vi betala för nästa generations renoveringar också.

totiki
2009-12-09, 09:22
Kluringen! Klicka på min signatur och skicka in en besvärsskrivelse i frågan, direkt till Anders Borg eller oppositionen.