handdator

Visa fullständig version : Fast eller rörlig ränta i brf


tractors
2009-11-17, 07:43
I vår privata BRF har vi totalt 13 milj i lån. Fördelade på 4 st lån med fast
och bra ränta ( 3,5%-4,7% ). Ett par av lånen skall nu inom kort sättas om
några medlemmar i styrelsen menar att vi absolut skall välja rörligt.
Vad är det som gäller? Jag har fått för mig att i inte får ta den minsta risk
med medlemmarnas pengar och i alla lägen tillämpa safety first.
Tacksam för synpunkter.

MikHo
2009-11-17, 08:16
Inget fel att välja rörligt, kanske inte allt utan en del.
Använd ränteskillnaden mellan fast och rörlig till ökade amorteringar så minskar skulden/lånet i en hyfsad snabb takt.

Francois
2009-11-17, 13:36
Jag tycker som tractors. Risktagandet måste vara väldigt väldigt litet när man sysslar med föreningens pengar. Max 25% borde vara rörlig. Varför just 25%? Vet inte, bara tycker så.

totiki
2009-11-17, 13:56
Allt beror på hur snabba beslut ni kan ta i er styrelse.
Bestäm högsta ränta ni kan tänka er på olika löptider. När räntan når den nivån så binder ni.
En bra sak med rörlig ränta är att man kan binda när man vill.

Då måste ni ge mandat till någon i styrelsen att hålla koll på räntan och ge denne ert fulla stöd/mandat att binda när räntan nått den nivå ni kommit överens om. Man kan inte vänta fyra veckor till nästa styrelsemöte för då kan räntan hunnit gå en bit över den nivå ni tänkt er. Är ni två som tecknar firman måste det vara två som gör detta, men de skall inte ta något eget beslut utan binda vid den nivå som styrelsen i förhand kommit överens om.

stephan
2009-11-17, 14:57
Man får ju hoppas för medlemmarnas skull i denna föreningen att inte löpande räntorna stiger snabbt?

`Sviterna över att en förvaltare ADEX, kamperar och har bolag ihop med en konsult och att revisorerna är samma hos föreningen och förvaltaren Adex kan få följder?

Förvaltaren och konsulten manipulerar/övertalar föreningen att bygga nya lägenheter ovanpå de gamla husen.

Ett par hundra miljoner kostar kalaset. byggtiden har varit några år.

Nu läser man i senaste årsredovisningen.

Årets förlust 5 500 000kr.
Föreningens lån 212 miljoner allt på rörlig ränta
"Eftersom vi har ett stort lån som ligger på rörlig ränta är det den posten som belastat vår ekonomi hårdast de senaste åren och som har varit orsaken till avgiftshöjningarna de senaste två åren. Eftersom finanskrisen har slagit hårt i hela världen har räntorna sjunkit till hostoriskt låga nivåer"

(Sista meningen låter som HSB har tipsat om att ta med i informationen till medlemmarna??????

Föreningen förvaltas nu efter katastrofförvaltningen av HSB.

Tror någon det står något om den troliga orsaken att det inte ser så bra ut för framtiden, det vill säga påbyggnaden av de nya lägenheterna?

Eller att föreningen byter ordförande varje år numera, och många ledamöter hoppar av?

Det enda oraoande man kan finna är att HSB/BoRevisions revisor har lämnat uppdraget och att den nytillsatta inte är vald av stämman.

totiki
2009-11-17, 17:49
I ditt fall stephan är det väl snarare motsatsen som åberopas, att man bundit räntorna på en alltför hög nivå då räntorna gått ned.

Håller ni koll enligt tidigare inlägg kan ni ha allt rörligt från början och binda valda delar på olika lång löptid allteftersom räntorna går upp eller ned. Ska ni i framtiden sätta om ett lån och räntan är låg så är det bara att låta räntan löpa och är den hög kanske ni skall sätta om det på kortare tid.
Men som sagt, här gäller det att hålla koll, ha en förutbestämd plan man håller sig till samt börjar förhandla med banken i god tid så de inte bara omsätter ert gamla lån på lika dåliga villkor 10 år till.

Beroende på säkerheten, hur stora lånen är och hur pantbrevet ser ut kan man använda två konkurerande banker för att pressa fram bättre rabatter på räntan. Ibland upp till 1%.

tette
2010-12-08, 21:29
hur kollar man bankernas höjningar av rörlig ränta?

exempel, så här har mitt lån höjts senaste månaderna Handelsbanken.

7 juli 0.15%
26 juli 0,15%
8 sep 0,15%
6 okt 0,25%
3 nov 0,30%

det betyder 1% på 4 månader.
På väg uppåt ändå mer?

totiki
2010-12-08, 22:08
På Dagens industri under "Dina pengar"/ boräntor. Där kan du jämföra med andra banker och också se vilken dag de höjde senast.

Ja, alla prognoser pekar på det. Bankerna har redan prisat in andra kommande kostnader för dem från ev. regeringsbeslut i förväg. Men det kommer inte hindra dem från att höja likväl. De kan skylla på andra osäkra faktorer hela tiden.

Mr Magoo
2010-12-08, 22:47
Man skall tänka efter! När man har bundna räntor så vet man vad det kommer att kosta föreningen under ett antal år och det blir enklare med en budget. Det blir inga problem om räntor hoppar upp ner. Rörliga räntor är enligt statistiken vinnarna, men då måste man ha en ekonomi som klarar höjningar och nedgångar.

Mr Magoo
2010-12-08, 23:10
Hmm, rätesatserna som ni har hur länge är dom bundna? Det är ju inga höjdare.

Trötter
2010-12-09, 00:23
Nivån på räntan som finansierar kreditgivarens verksamhet bygger på några enkla faktorer. Den kalkylerade risken som bedöms vid kreditgivningsprövningen och ränteläget. Ränteläget förändras oftast genom att riksbanker förändrar styrräntan p.g.a. hur konjunkturen befaras bli för en period. Nästan alltid så förändras räntan när riksbanker bedömer att inflationen befaras stiga eller sjunka. Det finns en tredje faktor som kan inverka också, om räntan stiger i andra länder som har stor exponering i vårt land. Då kan det medföra att vissa kreditgivare måste höja sina räntor för att täcka ökade kredit kostnader.

Jag är av samma åsikt som Mr Magoo. En rörlig ränta är alltid att föredra. Om ränta stiger så grundas detta ofta på att inflationen stiger. Inflation ger ofta löntagare en större löneökning och samtidigt sjunker värdet på pengarna. Detta gör att det lånande beloppet sjunker i värde med motsvarande inflations nivå. Den verkliga kreditkostnaden som låntagaren har är räntan minus inflationen. Ex om krediten är 1 000 000kr räntan 3% och inflationen 1,5%. Här kan man anse att kredit kostnaden ligger på nivån 1,5%.

totiki
2010-12-09, 08:34
Vi satte om våra lån under tidiga hösten på tre år. Nu är den rörliga räntan på den nivå vi fick.
Historiskt har den rörliga varit bättre, men med beslutsgången i en BRF är det mycket svårt att dra alla fördelar av en rörlig ränta ifall denna fluktuerar. Och får man tro de prognoser som görs nu av t ex. riksbanken kommer vi att ligga 2% under den rörliga när våra lån löper ut om 3 år.
Med den ekonomiska instabilitet som nu råder globalt känns inte rörligt som någon höjdare för mig.

vebon
2011-02-22, 16:43
Hej!
Jag är ny som ordförande i en liten brf.
Vi har ett lån på SBAB som löper ut i mitten av april. Vi funderar på att binda lånet på tre år. Vi har även ett ungefär lika stort lån med rörligränta, som också ligger på SBAB.

Någon som har någon ide` om vad vi kan förvänta oss för ränta.
Vi är självklart, beredda att flytta lånet till annan kreditgivare.

Tacksam för lite input.
/ Goran :(

totiki
2011-02-22, 17:41
Hej!

Vi har ett lån på SBAB som löper ut i mitten av april. Vi funderar på att binda lånet på tre år. Vi har även ett ungefär lika stort lån med rörligränta, som också ligger på SBAB.

Någon som har någon ide` om vad vi kan förvänta oss för ränta.
Vi är självklart, beredda att flytta lånet till annan kreditgivare.


Mycket svårt att säga vad räntesatserna kommer att vara i april. För att inte säga omöjligt. Men kanske har inga större förändringar skett mot dagsläget någonstans mellan 4 - 4,5%.
Men att redan nu kontakta andra långivare är en bra idé.

SHB betraktar BRFr som företag och man får affärslån istället för bolån som på Swedbank t ex. Det ger per automatik ett bättre lån. Men binder du sätts räntan från den dagen ni omsätter lånet och denna ändrar sig från dag till dag.
För övrigt slåss alla långivare om marknaden för förenings/bolån just nu vilket innebär att läget inte är så illa för att byta till vilken långivare som helst. Och det kan hända att en eller annan är villig att ge er en rabatt på upp till 1%. Detta kommer förmodligen att innebära att ni också måste byta bank för era bankärenden med en årskostnad på dryga 1000 lappen.

Skall ni binda båda lånen, förespråkar jag att man binder dessa antingen på samma tid eller på så sätt att man kan omsätta båda samtidigt när det längsta löper ut. Detta för att vara beredd på att kunna byta bank redan vid nästa tillfälle ifall annan bank erbjuder bättre villkor.

Mr Magoo
2011-02-22, 23:12
Lurigt, vi har 32 miljoner i lån varav 15 ligger bundet till november i år och resten rörligt. Vi har ju även en känslig ekonomi så detta är mycket viktigt för vår förening. Räntan kommer att röra sig uppåt av någon "konstig" anledning, för vinnarna kommer ju att bli bankerna. Vår ekonomigrupp kommer under nästa vecka gå ut med förfrågningar till alla låneinstitut på marknaden för att lyssna på vad vi bör göra och vad man kan erbjuda.

Jag föreslår att man inte binder sina lån på samma bindningstid utan att man sprider dem. Problemet är ju att man inte vet vad räntan är när de går ut.

tette
2011-02-23, 20:45
Bubblan i brf är på gång. senast idag hörde jag några "experter" tala om att lika det som hände 1992 blir det inte denna gång blir det som en pyspunka.

Lån amorteringar kan man skriva mycket om men en sak är säker, bankerna är alltid vinnare och låntagarna dito loosers.

Nu har det varit glada tider både att låna till bostad och för föreningarna att låna till renoveringar. jag garanterar att det nu har vänt, och att hela branchen kommer snart upp på dagordningen i ekonomiska frågor framöver.

Läs lite i rubriken "när en förvaltare får fria tyglar".

Glade skurken tony adex har förvaltat några av hsbs största brf:er i Stockholm.

Alla har gjort enorma renoveringar likadana mest b´land annat ventilation. lånestockarna för dessa föreningar har ökat med i ssnitt 100 miljoner.

lite skicklig bokföring (och samma revisor i alla föreningar Jonny isaksson Öhrlings har inte reagerat,, då kan han ju tappa uppdraget) gör att siffrorna i årsredovisningen hålls uppe.

Det är lätt att lura medlemmar i bostadsrättsföreningar på grund av ganska krångligt ssystem med avskrivningar, pågående arbete, överfört arbete o de termer som ekonomiska förvaltare bollar med.
styrelserna hänger inte med och är för fega att ställa frågor och ivilja med att lära sig, arvode och sin post sitter man ju på ändå utan konkurrens oftast.

Kniper det är det ju bara att avgå, som det funkar.

Trots denna utomordentliga sida som löser och berättarom hur det oftast går till kommer "skojeriet" i bostadsrättsbranchen att hålla på ett tag till med oseriösa förvaltare och HSB, Riksbyggen SBC som ligger i sina duntäcken tjänar pengar på okunskap och kryper bara fram när det gäller att rädda sig själva.

skärpning alla bostadsrättshavare annars går det riktigt illa för era besparningar.

Mr Magoo
2011-02-23, 21:35
Jag är glad att du hört att det inte skulle bli som det blev 1992, då var jag tyvärr med, fyra års nedåtgående, "kronan släpps fri" värsta räntan, 500% under några dagar, (tänk om alla ens lån skulle läggas om dom dagarna, och det fanns många som fick det problemet) och sen fyra års uppåtgående innan det började stabiliseras någotlunda. Men som du skriver hoppas vi på en pyspunka. Samtidigt är det som jag tidigare skrivit oerhört viktigt att man agerar efter föreningens ekonomiska möjligheter. Ser till att alla i föreningen är inblandade och att man tillsammans jobbar fram förslag för att kunna ta det gemensamma och bästa beslutet.

Mr Magoo
2011-02-23, 22:53
Ser att många är inne och tittar vilket är bra, för detta är en viktig tanke! Hur handskas vi med våra medlemmars pengar? Eller hur skall vi få våra styrelser att handskas med våra pengar!

totiki
2011-02-24, 12:07
Jag föreslår att man inte binder sina lån på samma bindningstid utan att man sprider dem. Problemet är ju att man inte vet vad räntan är när de går ut.
Jag förstår hur du tänker här och det är ju samma som bankerna själva förespråkar.
Det kan också vara stor skillnad på en liten resp. stor förening eller låntagare.

Har man redan flera lån hos olika låneinstitut och splittade pantbrev som så att säga följer de olika lånen. Då har man en bra situation och kan flytta resp. lån när det faller ut, till en annan långivare.

Jag har märkt att bankerna ofta ger fler lån på olika löptid mot samma pantbrev. Detta försvårar avsevärt att byta långivare när lånen faller ut. Bankerna är väl medvetna om detta och det har avsevärda fördelar för banken. Konkurensen om låntagarna minskar eftersom denne är väl bunden till sin långivare, vilket medför att önskan om rabatter betydligt enklare kan avslås från bankens sida, eftersom man vet att ingen annan långivare kan komma i fråga.
Detta innebär att man på längre sikt betalar en betydligt högre ränta än nödvändigt.

Det är bara vi som låntagare som kan sätta press på banken och få konkurensen att förbättras. Men agerar vi inte efter marknadens spelregler så sätter vi själva marknadskrafterna ur spel till bankernas förmån.
Jämför med elmarknaden där så många ännu inte bytt ut sitt "tills vidare" abonnemang, de är helt i händerna på elproducenten. Här funderar man på att införa en lagändring för att stävja problemet.
Bankerna har istället byggt in en tröghet i systemet som gränsar till negativ avtalsbindning (är det inte, men i realiteten fungerar det så) som kräver en långsiktig (beroende på hur lång bindningstid man har, upp till 10 år) strategi från kundens sida för att ta sig ur. BRF styrelsers arbete, som påbörjar en sådan strategi utan att klart förklara för kommande styrelser eller stämman vad som pågår, kan spolieras mycket enkelt utan att de som gjort det överhuvudtaget förstått vad som skett. BRFn kan då bli bunden till sin gamla bank i ytterliggare 5 år utan att kunna agera som en aktiv marknadsaktör och förhandla fram lägre räntesatser.

Mr Magoo
2011-02-24, 20:48
"Har man redan flera lån hos olika låneinstitut och splittade pantbrev som så att säga följer de olika lånen. Då har man en bra situation och kan flytta resp. lån när det faller ut, till en annan långivare."

totiki, när uppfattar du att man får bäst förutsättningar hos en långivare. När man har flera stycken eller om man går all in.

totiki
2011-02-24, 21:42
totiki, när uppfattar du att man får bäst förutsättningar hos en långivare. När man har flera stycken eller om man går all in.

Det har jag egentligen ingen uppfattning om. Men har man splittat sitt pantbrev, det får man betala för, då kan varje pantbrev följa ett specifikt lån. Då kan man använda det som påtryckning eller erbjudande för att få bättre lånevillkor. Hur sedan banken ställer sig till det vet jag inte.
Men att banken helst ser att en förening har alla sina lån hos denne allena, vet jag. För då får de ju ränta på sitt utlånade kapital. Och de lånar ju själv till en lägre ränta än de lånar ut för, så det är en säker intäkt. Så länge säkerheten är intakt.

Vårt pantbrev kostade 50.000:-. Det är dock billigare att splitta det. Det är en anledning till att inte helt avamortera ett lån för tar man ett nytt lån efter det blir det också till att skaffa ett nytt pantbrev. Tar man ett nytt lån i en annan bank vill de att man splittar pantbrevet. Pantbreven har inget värde i sig mer än att innehavaren blir prioriterad fodringsägare, vilket oftast inte betyder så mycket eftersom de största fodringsägarna alltid går först. Det är sällan en BRF har större fodringsägare än bankerna. I grund och botten ser banken i första hand till säkerheten som är föreningens fastighet. Anser de inte föreningen solid som säkerhet, får man ändå inget lån oavsett pantbrev.

Bankerna säger ju att man inte skall ha alla ägg i samma korg och förespråkar fler lån med olika bindningstid. Och det är inget fel i det, av den orsaken du nämnde Mr Magoo. Man vet aldrig vad räntan kommer att vara när man sätter om dem. Men dolt bakom det uttalandet finns ju det jag beskrev. Trögheten i systemet knyter låntagaren till långivaren.
Vad som lönar sig bäst för banken är dock det system de förespråkar. Sen får man dra sina slutsatser själv.

Om räntan är hög när man skall sätta om lånet är det trist förstås, men man har ju bästa situation i just det läget ändå. Man kan välja mellan rörligt och/eller andra korta bindningstider, alltså det som är billigast just då. Har du fler lån till olika bindningstider kan du ha otur eller tur och alltid sätta om till sämre eller bättre räntesats en hel räcka omsättningstillfällen i rad.
Vitsen med rörlig ränta är att den oftast är den lägsta räntan och att man kan binda den när man tror att räntan är på väg att sticka i väg. Men för en lekman är det också bara en fråga om otur eller tur.

I en BRF binder man oftast för att man vill veta vilken budget man har att röra sig med i den närmaste framtiden. Att man lyckas hålla räntekostnaderna nere under en period betyder inte att man alltid kommer att kunna göra det. Ibland kommer man att få bita i det sura äpplet. Men med lite planering och bra upphandling kan man göra bättre än 50- 50.

Mr Magoo
2011-02-24, 22:53
Det har jag egentligen ingen uppfattning om. Men har man splittat sitt pantbrev, det får man betala för, då kan varje pantbrev följa ett specifikt lån.

Splittat sitt pantbrev, har jag alldrig hört talas om, menar du överhypotek?

Då kan man använda det som påtryckning eller erbjudande för att få bättre lånevillkor. Hur sedan banken ställer sig till det vet jag inte.

Inte jag heller, har aldrig varit med om detta!

Men att banken helst ser att en förening har alla sina lån hos denne allena, vet jag. För då får de ju ränta på sitt utlånade kapital. Och de lånar ju själv till en lägre ränta än de lånar ut för, så det är en säker intäkt. Så länge säkerheten är intakt.

Men vi kan väl inte gå omkring och undra på vad banken tjänar, här gäller gäller det ju att få så bra avtal för våra föreninga som möjligt. Eller hur?

Vårt pantbrev kostade 50.000:-. Det är dock billigare att splitta det. Det är en anledning till att inte helt avamortera ett lån för tar man ett nytt lån efter det blir det också till att skaffa ett nytt pantbrev.

Ni tog ett nytt lån på 2,5 miljoner iom att pantbrevskostnaden är 2% + stämpelavgiften. Att avamortera ett lån betyder ju inte att man behöver skaffa ett nytt pantbrev. Vet inte om jag missuppfattar dig totalt, för då får man ju innomläge i pantbreven.

Tar man ett nytt lån i en annan bank vill de att man splittar pantbrevet. Pantbreven har inget värde i sig mer än att innehavaren blir prioriterad fodringsägare, vilket oftast inte betyder så mycket eftersom de största fodringsägarna alltid går först.

Nej, de som går först är de som har den som har den "första" säkerheten enligt fastighetsutdraget.

Det är sällan en BRF har större fodringsägare än bankerna. I grund och botten ser banken i första hand till säkerheten som är föreningens fastighet. Anser de inte föreningen solid som säkerhet, får man ändå inget lån oavsett pantbrev.

Men vem vill göra det?

totiki
2011-02-25, 13:45
Splittat sitt pantbrev, har jag alldrig hört talas om, menar du överhypotek?

Det är nya bankens ordval. De menade dela pantbrevet så de fick samma prioritering som den gamla banken. För en kostnad på ca. 7000 vilket blev dyrare än vad vi kunde tjäna på räntesänkningen under tiden. Så vi valde att samordna bindningstiderna i gamla banken för att vid det kommande tillfället helt byta långivare (det tog ett år). Resultatet blev en räntesänkning på 1% jämfört med vad gamla banken ville ge efter att ha upptäckt att de nu var konkurensutsatta. Vi hade dock påbörjat arbetet med att undersöka bankmarknaden 3 år innan det slutliga bytet av bank skedde efter att upptäckt gamla bankens ovilja till att förhandla vid omsättning. Och även ovilja till att förmedla kunskap om gångarna i bankvärlden. Det var det den nya banken som upplyste om.
Gamla banken försökte faktiskt förhala ärendet, så att villkoret om när det inte längre gick att säga upp lånet, för att tiden skulle överskridas.

Ni tog ett nytt lån på 2,5 miljoner iom att pantbrevskostnaden är 2% + stämpelavgiften. Att avamortera ett lån betyder ju inte att man behöver skaffa ett nytt pantbrev. Vet inte om jag missuppfattar dig totalt, för då får man ju innomläge i pantbreven.

Skönt att höra. Det kände jag inte till. Vad är innomläge? Vi har ett datapantbrev. Har aldrig sett det. Det finns enbart registrerat som betalt i våra arkiv. Nya banken skulle föra över det från gamla banken. Vi har ännu ej slutbetalt våra skulder och avslutat affärerna så vart pantbrevet tar vägen efter fullständig skuldfrihet har jag heller ingen specifik kunskap om. Har man ingen skuld vill man inte att någon skall inneha ett pantbrev på en. Hur registreras det då? Hos vilken myndighet befinner sig innomläget?

Nej, de som går först är de som har den som har den "första" säkerheten enligt fastighetsutdraget.

Det är vad pantbrevet säkerställer. Så bankerna litar inte på fastighetsutdraget? Eller vill de bara utkvittera betalning för pantbrevet?

Mr Magoo
2011-02-26, 23:39
Det är nya bankens ordval. De menade dela pantbrevet så de fick samma prioritering som den gamla banken. För en kostnad på ca. 7000 vilket blev dyrare än vad vi kunde tjäna på räntesänkningen under tiden. Så vi valde att samordna bindningstiderna i gamla banken för att vid det kommande tillfället helt byta långivare (det tog ett år). Resultatet blev en räntesänkning på 1% jämfört med vad gamla banken ville ge efter att ha upptäckt att de nu var konkurensutsatta. Vi hade dock påbörjat arbetet med att undersöka bankmarknaden 3 år innan det slutliga bytet av bank skedde efter att upptäckt gamla bankens ovilja till att förhandla vid omsättning. Och även ovilja till att förmedla kunskap om gångarna i bankvärlden. Det var det den nya banken som upplyste om.
Gamla banken försökte faktiskt förhala ärendet, så att villkoret om när det inte längre gick att säga upp lånet, för att tiden skulle överskridas.

Det är ju helt rätt, dom skapar hela tiden massor av förslag och möjligheter som man måste vara djupt insatt i för att förstå. Och hur många av oss är det?

Skönt att höra. Det kände jag inte till. Vad är innomläge? Vi har ett datapantbrev. Har aldrig sett det. Det finns enbart registrerat som betalt i våra arkiv. Nya banken skulle föra över det från gamla banken. Vi har ännu ej slutbetalt våra skulder och avslutat affärerna så vart pantbrevet tar vägen efter fullständig skuldfrihet har jag heller ingen specifik kunskap om. Har man ingen skuld vill man inte att någon skall inneha ett pantbrev på en. Hur registreras det då? Hos vilken myndighet befinner sig innomläget?

Inomläget är viktigt för långivare eftersom det visar värdet på pantbrevet. Ju lägre inomläge desto större säkerhet. Inomläget styr hur mycket långivaren kan få betalt om låntagaren inte kan betala sina lån och fastigheten måste säljas på exekutiv auktion.
Datapantbrev ser man aldrig, outnyjade datapantbrev hamnar i "publika arkivet" behöver ni ta ut ex nya lån så kan man utnytja ett sådant utan att behöva ta ut nya.