handdator

Visa fullständig version : Tvister i bostadsrättsföreningar


stephan
2009-11-12, 10:38
Detta ämne kommer det nog inte att bli speciellt många inlägg på?

Jag vill här att ni skriver om tvister i bostadsrättsföreningar som går till Tingsrätt eller högre.

När HSB är inblandade på ena eller andra sättet slutar 99% av alla tvister i någon förlikning med munkavel för alla inblandade.

Den procenten där det inte gör det "göms i snö".

år 2005 lyckades en förvaltare i en bostadsrättsförening i Ulvsunda lura styrelsen/föreningen på 3 miljoner.

Föreningen höll på med fönsterbyten och lånade 3 miljoner till detta. Lånet som styrelsen hade överlåtit till förvaltaren att fixa kom aldrig föreningen tillhanda. Förvaltaren hade satt sitt eget postgironummer och kvitterade ut pengarna själv.

BoRevisions Pettersson skriver 2005 i sin revisionsanmärkning att föreningen svindlats av en förvaltare, och jag kan inte se att styrelsen varit förummande och ger de ansvarsfrihet.

Att hålla koll på föreningens konton är alltså inte nödvändigt?

2008 vann banken i Tingsrätten mot föreningen tvisten som inletts av föreningen (HSB) att banken skulle betala tillbaka lånet till föreningen. Föreningen överklagar till Svea Hovrätt, där jag endast kan finna att förhandlingar skulle ha hållts i maj 2009.

I föreningens senaste årasredovisning 2008 skriver styrelsen att många hoppat av styrelsen, att det är svårt att finna nya styrelseldamöter samt att om vi inte kan få ihop en styrelse så kan föreningen likvideras.

Föreningen har en hemsida. Tror någon att det för utomstående går att läsa något om det här beskrivna där?


Nej, troligen på rekomendation från HSB så gåller "locket på".


Media? Ja E24 har tagit upp detta i en artikel.
http://www.e24.se/pengar24/bostad/bostadsmarknaden/artikel_438381.e24

totiki
2009-11-12, 11:09
Det är ändå olustigare. När man läser artikeln ser man att det faktiskt var två av styrelseledamöterna som påpekade att kontonummret inte stämde med föreningens. Så åtminstone delar av styrelsen får nog anses vara klanderfria.
Ändå betalar banken ut pengarna till förvaltaren och vägrar ta ansvar för detta.

Fast jag tror de får rätt i hovrätten. Anledningen till att du inget finner därifrån kan vara att Swedbank till slut tog sitt förnuft till fånga och ingick förlikning.

Från artikeln "Även om Johan Tisell inte säger det har osäkerheten kring föreningens ekonomi gjort de boende till lite av ”fångar i sitt eget hus”. Vem vill köpa en bostadsrätt i en förening som har en stor ekonomisk tvist med Sveriges största bank? Mäklarna ställer en del frågor men under 2006 bytte ändå sex lägenheter ägare."
Detta är väl kanske den största anledningen till att locket läggs på. Ifall de blivit anmodade till detta av HSB eller tänkt ut det själv ger artikeln ingen vägledning till.

Men jag undrar hur många andra föreningar som överlåter förvaltningen till ett bolag utan att ha någon koll på hur förvaltningen sköts? Även i stora bolag kan det finnas bedragare med möjlighet att göra något liknande. Kolla att den förvaltare ni anlitar har försäkringar som täcker liknande så att inte er förening blir lidande. Här gäller inte styrelsetillägget kan man förstå.

Francois
2009-11-12, 15:21
På den tiden då vi hade Riksbyggen som förvaltare, gav vi dem fullmatk för att göra massa olika grejer med våra konto. Det värsta är att de också hade fullmakt för vissa typer av fakturor, t.ex. el och vatten, och Riksbyggens förvaltningens fakturor, om jag komemr ihåg rätt.

Sen klagade jag på detta. Nu har vår nuvarande förvaltare ända fullmakt att göra en del saker. Men alla fakturor går genom styrelsen.

totiki
2009-11-12, 17:05
Jag är osäker på vad förvaltningsbolagen egentligen gör när de förvaltar. En grannförening med 12 lgh och medlem i SBC betalar över 20% nästan 25% av årsomsättningen för administrativ förvaltning. Utöver det har de serviceavtal, betalar för städning, betalar för årsredovisning samt revisor. Det blir mycket pengar sammanlagt.
Sköter SBC verkligen upphandlingarna på bästa sätt kan man fråga? Tar de årligen in offerter på fastighetsförsäkringen t ex? Och så vidare....
Det kan ju knappast omsättas fler än 12 lgh på ett år. Så det administrativa jobbet för det kan inte belasta så många timmar. Vad är det mer dom gör som inte styrelsen måste kolla i alla fall genom att attestera räkningar, välja in medlemmar o s v.

Att det kan bli en hel del i riktigt stora föreningar är jag helt införstådd med, men föreningar upp till ett 40 tal lgh borde kunna ordna detta för mindre än hälften av den kostnaden de betalar till förvaltningsbolagen och då räknar jag med att de som gör detta i styrelsen för föreningen skall få ordentliga arvoden ändå.

stephan
2009-11-12, 17:39
Så rätt så rätt Totiki.

Hur många styrelser gör egentligen inget annat än går på ett styrelsemöte en gång i månaden, där förvaltaren har styrt och "basat" över vilka frågor som styrelsen skall besluta om?

Dessa styrelseldamöter tror nog inte ens att de har något ansvar för det förvaltaren gör har gjort.

Efter styrelsemötet diskuterar de om pizzan som förvaltaren hade ordnat var god eller inte.

Någon fin julklapp från förvaltaren och föreningsarvode gör det hela fulländat att sitta i styrelsen.?

Francois
2009-11-13, 00:47
Jag är osäker på vad förvaltningsbolagen egentligen gör när de förvaltar. En grannförening med 12 lgh och medlem i SBC betalar över 20% nästan 25% av årsomsättningen för administrativ förvaltning.

Kan inte se att det är relevant att prata om procentsats av årsomsättning här. Eller hur tänker du?

Det viktigate är storleken på föreningen. Förvaltaren skickar alla inbetalningskort och eventuella påminnelse. Plus sköter fakturorbna och årsredovisning mm
Vi betalar ungefär 900 kr/år/lägenhet i vår förening.

totiki
2009-11-13, 09:55
Jo, det är ju det jag säger. Storleken har betydelse. Men upp till ett 50 tal lgh klarar man med självförvaltning.

Men visst har det betydelse också hur stor del av årsavgiften som utgörs av förvaltningskostnaden. Hade vår förening motsvarande kostnad som grannföreningen skulle vår årsavgift höjas med 30% och det är en hel del varje månad. Lika mycket som räntekostnaderna idag faktiskt. Ifall föreningen i goda tider kan amortera dessa pengar istället, får man tillbaka i båda ändar plus kapitaltillskott. I dåliga tider kan betydelsen vara en buffert för föreningen och en marginal för BRHs personliga ekonomiska åtaganden.

Det är mycket svårare att införa självförvaltning när de dåliga tiderna redan är här. Det tar några år för föreningen att reda ut och organisera/administrera hur det hela skall gå till på enklaste sätt. Arbetsgrupper, lathundar, succession genom upplärning. Vissa banker låter föreningarna sköta bokföringen på nätet så att fakturor och inbetalningar läggs på rätt konto direkt genom bankens försorg till exempel. Då kan man ha ett konto för varje BRH så ser man direkt på saldot ifall de inte betalt sin årsavgift. Så är det problemet löst.
Eller så har kassören arbetsutskott där de kan vara två eller fler som skickar ut och kollar av årsavgifterna varje månad. Inte betungande i så fall för någon av dem.

Fakturorna är inte fler i en större förening, det är ungefär lika många poster; sophämtning, el, värme, vatten, räntor, tomträtt o s v. extra tillkommande fakturor skall ju attesteras av styrelsen i alla fall. Så vad det gäller dessa extra är det detsamma.

Medlemsärenden måste skötas av styrelsen ändå.
Årsredovisning får man för 7000:- om man inte sköter det själv. Och årsredovisning lär man sig undan för undan när man jobbar ihop med en bra revisor. Sedan kan förre kassören bli internrevisor och lära upp näste kassör.
Man gör lathundar för när olika saker och ting skall ske. Man kan ha ett upphandlingsutskott som också undan för undan lär sig hur en bra upphandling går till. De tar givetvis in underlag på vad som behöver upphandlas av den som är ansvarig och kunnig på resp. område i föreningen.

Värdet av att involvera medlemmarna i föreningsarbetet är svårt att bestämma. Men jag tror att fler skulle engagera sig när de märker vilka kostnader det finns som är helt onödiga. Som skulle kunna minskas med en enkel dialog. Jag tänker på sådant som klotter, nedskräpning, skadegörelse m m. Det är ju inte förrän man får sånt klart för sig som man ser sambandet med årsavgiften. Ju mer folk lärt känna varandra desto mer respekterar de varandra, tror jag. Det är bra ur många perspektiv. Även, och kanske framför allt, ur ett ekonomiskt.

För vår familj är 30% ungefär samma som våra personliga räntekostnader. Det betyder att vi redan idag vet att vi klarar en dubblering av bankräntan. Men det är tveksamt hur vi klarat det ifall vi redan hade varit tvungna att ta ut den marginalen i goda tider.

Det finns givetvis ett flertal olika lösningar på ekonomiska spörsmål. Allt passar inte alla. I stora föreningar har man fördelen av att vara många att dela på bördan. Där framstår besparing genom självförvaltning som mindre betydelsefull för den enskilde BRH.