handdator

Visa fullständig version : Vad kan man anse att styrelsen bör styra i medlemmarnas intresse?


totiki
2009-10-30, 22:42
Ja, var går gränsen? Ska styrelsen bestämma ifall någon vill ha en avfallskvarn, vattenavkalkare, gå över grannens tomt.

Ordningsregler bör medlemmarna bestämma gemensamt genom stämman anser jag. Styrelsen skall inte få toppstyra medlemmarnas liv hur den vill. Det finns alldeles för många exempel på det i olika trådar på detta forum.

Styrelsen skall ägna sig åt:
Ekonomiska aspekter på föreningens varande.
Omvärldskontakter.
Framförhållning.
Att planer skapas och följs.
Kontinuitet.

MikHo
2009-10-31, 10:21
Håller med dig att ordningsregler skall röstas fram genom stämman, inte bara för att det inte skall uppfattas som toppstyrning från Styrelsen utan även för att det faktiskt blir lättare att påpeka det för den medlem som senare bryter mot dessa ordningsregler.

Efter att ordningsreglerna har klubbats på stämman kommer det att bli Styrelsens uppgift att påtala för de medlemmar som bryter mot dessa gemensamma regler.

Däremot anser jag att det är alla medlemmars plikt att informera Styrelsen när medlemmen önskar förändra något som påverkar något som föreningen har ansvar för. Detta kan vara byte till kolfilterfläkt (Styrelsens kan i detta läge hjälpa till med att se till att ventilen blir korrekt justerad för att klara en ovk), avfallskvarn (kan bli kostsamt för föreningen/medlemmen om det visar inte fungera med kvaliten på föreningens stammar)

Styrelsen kan också i detta läge fungera som en "idespridare" .. till exempel genom att föreslå "denna granne har gjort så här, ni kanske skall prata med honom/henne innan ni slutgiltigt bestämmer er för det här arbetet?"

Genom att Styrelsen håller sig informerad om vad som händer i föreningen kan/skall de hjälpa medlemmarna på bästa sätt.

Francois
2009-10-31, 12:16
Så denna tråd föddes från avfallskvarns tråden.
totiki tycker inte att styrelsen ska blanda sig i detta.

Vad jag tycker i denna fråga om just avfallskvarn är att styrelsen inte vet fråbn början om denna mojäng påverkar avloppsrören i fastigheten eller inte. Därför är det bra med en undersökning. Om undersäkningen visar att dessa mojänger inte påverkar, kan de bara meddela medlemmar att det är fritt fram att installera detta. Sen behöver de inte lågga sig i mer.
Men om de påverkar avloppsrören negativt och kan orsaka stopp i rören, kan de införa ett förbud mot dessa.

Det är i alla fall viktigt at tstyrelsen gör en undersökning, tar ett beslut och meddelar sitt beslut till medlemmarna.

Andra "grejer" som styrelsen kan kolla är: markiser, luftvärmepumpar, paraboller, mm. Alla dessa "grejer" hängs/placeras på fastigheten.

MikHo
2009-10-31, 15:48
Francois och jag verkar ha samma tanke, Styrelsen är föreningens "ombud" som skall hålla koll på de delar som föreningen ansvarar för.

På ett sätt är det samma tanke som när Styrelsen tar saken i egna händer och utför arbete utan att informera berörda medlemmar, det är lika fel som om medlemmen skulle göra något som påverkar någon annan.

totiki
2009-11-03, 11:15
Avfallskvarnstråden eller den om att snedda över grannföreningens tomt t ex.

Vi verkar vara överens om att styrelsen skall ta ansvar för det som är föreningens ansvar.
Som jag ser det finns det rätt olika uppfattning om vad som är föreningens ansvar.
Men egentligen är det väl enbart vad som regleras i stadgar, BRL & LEF. Att föreningen också givetvis måste följa alla andra lagar och regler tar jag för givet.

Fast stadgar kan ju vara skräddarsydda för en viss förening och inte för en annan.
Ta avfallskvarnen som exempel. Ifall den mal ner avfallet till kaffesump skall föreningen också utfärda ett förbud för att spola ner kaffesump i avloppet? Fett är ett problem som ibland kräver spolning av avloppen i vissa hus men inte i andra. Skall man förbjuda diskning av stekpannor då? I förebyggande syfte?

Vart går egentligen gränsen för föreningens ansvar?

Francois
2009-11-04, 08:10
Jag skulle göra skillnad mellan en anordning som systematiskt gör det sämre för avloppsrören och en vana som folk har som inte är onormal, som t.ex. slänga olja i handfattet.
Angående kaffesump vet jag inget om, men om man hittar mycket sånt i avloppet och det orsakar problem, kan man väl informera medlemmarna att kaffesump är ett problem och be dem sluta kasta det i avloppet. Om man informerar att kaffesump bidrar till en ökad kostnad för föreningen, brukar folk förstå.

totiki
2009-11-04, 11:39
Menar du att det är OK att slänga olja i handfatet?

Min tanke med diskussionen är väl inte riktigt att diskutera vad eller vilket man kan slänga i handfatet. Utan jag är mer intresserad av era tankegångar om var man sätter gränsen för det integritetsintrång styrelsen skall kunna utöva på en enskild BRH.
Att förbjuda att man slänger kaffesump i avloppet anser jag är att gå för långt, särskilt som det inte går att kontrollera vem som gör detta. Man kan givetvis uppmana folk att undvika detta men ett förbud är att gå för långt i mina ögon.

Spola avloppen kan man behöva göra i alla fall med jämna mellanrum, det är en service av avloppen som föreningen icke bör spara in på. Precis som man behöver service på diverse andra attiraljer som panna, pumpar, tvättmaskiner o s v. Den typen av service förlänger livslängden.

Jag anser nog att styrelsen skall vara försiktig även med det som är föreningens ansvar så att det inte krockar med integritetsfrågor. Om man ser vad som hände Admin i samband med badrumsrenoveringen t ex.
Styrelsen utövar föreningens ansvar men skall givetvis också verka för medlemmarnas trivsel. Det är en balansgång.

Men återigen var går gränsen? Det var väl ändå ingen som tyckte att den förening som påpekade att den andra föreningens styrelse skulle hindra sina medlemmar från att korsa deras gräsmatta gjorde rätt?

Francois
2009-11-04, 11:55
Matolja menar jag, inte motorolja.

Visst är det en balansgång. Om styrelsen går för långt borde medlemmarna säga till.
I vissa fall är det medlemmarna som säger till när styrelsen inte gör tillräckligt mycket. T.ex. parkering. De flesta vill ha ordning och kräver av styrelsen att det ska vara ordning och reda med parkering och att folk inte ska felparkera på föreningens område.

Admin
2009-11-04, 13:03
Håller med dig att ordningsregler skall röstas fram genom stämman, inte bara för att det inte skall uppfattas som toppstyrning från Styrelsen utan även för att det faktiskt blir lättare att påpeka det för den medlem som senare bryter mot dessa ordningsregler.


Absolut, och jag vill understryka att ordningsregler som beslutas av styrelsen inte har någon tyngd.
Dessutom; i en ev. juridisk process där stämman inte fastställt föreningens trivselregler i en specifikt för detta fastställd punkt i dagordningen är egentligen dessa trivselregler inte mycket mer värt än papperet de eventuellt är skrivna på

När det gäller frågan om avfallskvarnen så är detta inget styrelsen ska lägga sig i förrän minst en oberoende expert uttalat sig om på vilket sätt detta kan medföra skador på föreningens stamrör. Men även om en expert skulle hävda att en avfallskvarn sliter särskilt mycket på föreningens rör blir det av olika anledningar närmast omöjligt för styrelsen att som styrelse lägga sig i detta.

Och precis som Totiki säger så är det bortom allt sunt förnuft om en brf-styrelse tror att de kan kräva av en annan brf-styrelse att de stoppar den andra föreningens medlemmar från att gå över gräsmattan.
Frågor som dessa visar hur illa det ser ut i föreningarna och att kompetensen är allt för låg i styrelserna samt att de ledamöter som HSB och Riksbyggen påtvingar föreningarna inte tillför något.

Se även;
Installera avfallskvarn i brf-lgh (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11946)

Avfallskvarn/matkvarn i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11084)

Francois
2009-11-05, 08:32
Admin, man ska inte blanda ihop trivselregler och lagtexter.
Om en styrelse bestämmer trivselregler, är de inte tvingande och ingen påstår annat. De är bara regler. Men som tur är brukar dem följas att de flesta om de är rimliga. Och det är poängen med det. Det är ungefär som regler inom en familj.

Det är inte för att de inte är juridiska bindande att man inte ska ha dem.
Men jag håller med om stämman bestämmer om reglerna, det är bara bra.

Angående malkvarn säger du som jag sa:
- undersökning
- sen beslut

Gusten
2009-11-05, 09:13
Ordningsregler som är förenliga med ortens sed är bindande.

Francois
2009-11-05, 09:49
Detta var teori.

Men i praktiken är det inte lätt att tolka om en regel är bindande eller inte, och om det följer ortens sed.

Regler i trättstugen t.ex.. Om de ska följa ortens sed blir det så att de ska följa regler som finns i andra trättstugor i andra brf:ar på samma ort. Alltså betyder detta att "ortens sed" i praktiken utformas av olika styrelse i olika brf:ar på samma ort.
Samma resonnemang borde fungera för andra delar av föreningen också. Kan en styrelse förbjuda att man slänger fimpar på marken i föreningen, eller att man rastar hundar på föreningens mark. Ja, påstår jag, eftersom det inte är ovanligt att det förekommer på andra område på orten. Även om det också finns massa med område där man får rasta hundar och fimpa också.

Admin
2009-11-05, 09:58
Admin, man ska inte blanda ihop trivselregler och lagtexter.
Om en styrelse bestämmer trivselregler, är de inte tvingande och ingen påstår annat. De är bara regler. Men som tur är brukar dem följas att de flesta om de är rimliga.

Jag har inte blandat ihop trivselreglerna med lagen.
Gusten, du säger att trivselregler bindande. På sätt och vis kan jag hålla med, men trivselreglerna är kanske mer av ett rättesnöre i händelse av en juridisk process som berör något i dessa trivselregler.

Trivselreglerna kan inte jämställas med stadgar och är ej heller bindande så som de stadgar är som följer "ortens sed".
Det här med "ortens sed" för stadgar har vi diskuterat tidigare, och summan av denna diskussion var väl i princip bara att ingen vet vad "ortens sed" betyder i praktiken.

Det är därför jag menar att alla medlemmar i föreningen förlorar på att ha trivselregler som styrelsen i föreningen tror sig bemyndigade att själva kunna fastställa.

Med stämmans beslut får trivselreglerna tyngd inte bara bland föreningens medlemmar utan kan även vara till glädje i ev. juridiska processer.

De "ordningsregler" som styrelsen i min egen brf tagit fram består av ca 15 punkter, och varje punkt här leder mest bara till ett gott skratt. De visar tydligt på hur inkompetent styrelsen är (precis som egentligen allting annat denna styrelse företar sig) men ändå reagerar inte medlemmarna.

Bostadsorganisationerna har inte ens bemödat sig med att ta fram mallar för trivselregler och HSB är via HSB-ledamoten delaktiga i det skämt till ordningsregler som tagits fram för vår brf (och som inte följs av någon).

PS.
Nu går vi utanför Totikis tråd, men denna diskussion om trivselregler kan kanske göras om till egen separat tråd så att vi kan gå tillbaka till vad tråden egentligen skulle handla om.

totiki
2009-11-05, 10:25
Jag tycker att denna diskussion väl följer min tankegång. För det är ju bland annat genom trivselregler som styrelser ingriper i BRHs integritet.

Jag för min del anser inte att BRFr skall gå längre än vad vilket bostadsbolag som helst gör vad det gäller trivselregler. "Vän av ordning" som råkar sitta i en styrelse kan mycket väl anse att fimpar, kattbajs, silverfiskar skall hållas efter. Eller att barnfötter inte får tassa omkring före 8.00 en lördagsmorgon. Men att gå så långt som att utfärda dekret för sådant är löjeväckande. Regler som ingen bryr sig om skadar mer än de hjälper. För sådana regler uppmanar människor att inte bry sig om viktigare regler som exempelvis hur man lämnar tvättstugan efter sig.

Francois
2009-11-05, 13:29
Trivselreglerna kan inte jämställas med stadgar och är ej heller bindande så som de stadgar är som följer "ortens sed".

Stämmer inte. Lagen säger:
"Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar."

Styrelsen representerar föreningen och har rätt att bestämma regler (som är bindande) så länge de följer ortens sed. Det står svart på vitt i texten ovan.

Som sagt, det är bättre att ha dessa regler i stadgarna, men tydligen måste man inte ha det så. Dessutom kan vissa regler vara tillfälliga, och då är det olämpligt att ha dem i stadgarna.

totiki
2009-11-05, 14:01
Styrelser kan väljas nya varje år. Och därmed kan ni få nya trivselregler varje år. Styrelsen kan lägga ner hur mycket tid som helst på nya regler och också debitera medlemmarna kostnader för den tid de lagt ner på att utforma dessa nya inskränkningar och integritetskränkande regler till ert boende. Och glömma omvärldsfaktorer och istället anlita förvaltningsbolag som för en dryg summa kan sköta styrelsens arbete istället.

§ 1. Styrelsens arbete är att i bästa möjliga mån bevaka medlemmarnas ekonomiska intresse.
Det betyder exempelvis också att göra överslagsberäkningar på ifall kostnaden för den utlagda förvaltningen är försvarbar gentemot de besparingar som i realiteten görs genom den verkliga efterlevnaden av trivselreglerna. Även styrelsens arbete måste vara kostnadseffektivt. Det skall stämman se till.

Admin
2009-11-05, 14:05
Jag var nog lite otydlig så här kommer ett litet förtydligande som alla är varmt välkomna att ha synpunkter på.

Nu råder det en ganska omfattande rättsröta i vårt land, vilket inte minst visas av den senaste incidenten där den som räddade en gammal dam från att mördas fick 1 års fängelse och dryga böter för detta hjältedåd, medan den som försökte ta livet av damen fick några månaders villkorlig dom och en mindre summa i böter (länk (http://www.aftonbladet.se/nyheter/article6067230.ab))..

Men vad jag menade var att strikt juridiskt går man enligt följande, och i angiven ordning;
1. Lagen med dess förarbeten samt praxis
2. Bostadsrättsföreningens stadgar
3. Föreningens ordningsregler som beslutats av stämman
4. Ordningsregler som styrelsen tagit fram på egen hand utan stöd av medlemmarna.

Om man skulle säga att ordningsreglerna enligt punkt 4 har samma tyngd som punkterna ovanför så är vi nog alla brottslingar i min egen brf.

Och i övrigt instämmer jag fullt ut med vad Totiki säger, inte minst;
"Regler som ingen bryr sig om skadar mer än de hjälper. För sådana regler uppmanar människor att inte bry sig om viktigare regler som exempelvis hur man lämnar tvättstugan efter sig".

Francois
2009-11-05, 14:45
Om vi lämnar åt sidan detta med att regler kan vara olämpliga/dumma/mm, och koncentrerar oss på att försöka analysera om regler beslutade av enbart styrelsen gäller eller inte, med antangande att de följer ortens sed.

Och svaret är ja, de gäller.
Det är alltså brotsligt att bryta mot dem. Däremot hittar jag inget i lagen att styrelsen kan ge straff för detta brott, utom för felparkering där det går bra för styrelsen att lappa bilar.

För några inslag sedan skrev jag att "trivselregler är inte tvingande", men jag hade alltså fel. De är tvingande om de följer ortens sed.

Har detta prövats i nån högre rättslig instans?

totiki
2009-11-05, 15:04
Jag tycker ni lägger för stor vikt vid orden "ortens sed".
De betyder detsamma som "kommunala allmäna ordningsföreskrifter". Här har ni stockholms ordningsföreskrifter (http://www.stockholm.se/OmStockholm/Stadens-verksamhetsmal/Stadsovergripande-styrdokument/Allmanna-lokala-ordningsforeskrifter-for-Stockholms-kommun-/) och de säger inte så mycket om boende.

På wikipedia kan man läsa om ortens sed
"Ortens sed brukar vanligtvis vara det som är mest förekommande på en ort, till exempel dygnets tidpunkt då samhället ska vara tyst för läggdags, eller tidpunkter för tvättning, o.s.v."

Ortens sed, i de fall de förekommer som hänvisning i någon BRFs ordningsregler, måste ha väldigt specifika vektorer att visa på ifall man vill hänvisa till detta. Vad det gäller Sthlm kan man glömma allt vad som gäller tidpunkter för tvätt eller läggdags t ex.
Det är inte bara att säga "ortens sed" man måste också kunna påvisa att det också verkligen är.....ortens sed.

I överensstämmelse med portalparagrafen kan styrelsen endast besluta om ordningsföreskrifter som är i medlemmarnas ekonomiska intresse.
Jag har svårt att se att någon högre instans än Tingsrätt kan ha prövat "ortens sed", redan Länsrätten inbegriper ett flertal orter. Sedvanerätt däremot kan ha prövats men det är inte riktigt samma sak.

Admin
2009-11-05, 15:10
Jag vill nog fortfarande hävda att det är den turordning jag beskrivit som gäller.

Formuleringen;
"Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar"
lämnar (som så mycket annat) öppet för tolkningar, och jag finner den nog inte riktigt lika tydlig som du gör.

Jag har för övrigt inte orkat/hunnit läsa förarbetena om detta så jag vet inte hur man tänkt i denna fråga. Det är fullt möjligt (för att inte säga högst troligt) att man avsåg stadgarna och inget annat.

Jag vidhåller att;
a) trivselregler är inte tvingande (på samma sätt som stadgar är)
b) vad "ortens sed" innebär rent praktiskt lämnar vidöppet för alla möjliga tolkningar och tillför lite för att förtydliga vad som egentligen gäller.
Man kan säga att de kommunala bostadsbolagen styr denna fråga, men inte ens det tillför särskilt mycket i alla de olika fall som kan förekomma.
Tillägg: Dvs precis som Totiki skrev samtidigt (ovanstående inlägg) som när jag skrev detta inlägg.

En styrelse saknar, mig veterligen helt utan undantag, möjlighet att bötfälla medlemmar.
Däremot kan en brf anlita ett parkeringsbolag för att bötfälla felparkerare.

Jag har i tidigare diskussioner letat efter rättsfall som berör föreningens ordningsregler, men inte lyckats hitta något om detta.

Francois
2009-11-05, 15:57
[COLOR=darkred]
Jag vidhåller att;
a) trivselregler är inte tvingande (på samma sätt som stadgar är)


Du har ingen grund för detta påstående.
Det står i lagen att de gäller om de följer ortens sed (vad "ortens sed" betyder är en annan fråga).

Självklart ska dessa regler inte strida mot stadgarna, men om de inte gör det, gäller dem, enligt lagen. Kan inte se att man kan göra en annan tolkning än detta, hur man än vänder på det.

totiki
2009-11-05, 17:04
Vad ortens sed betyder är mycket väsentligt, det kan du aldrig bortse ifrån, för annars gäller ju inte trivselregeln.
Lika viktigt som att den inte strider mot stadgarna. Det är ju det Lagen säger. Då kan man lika gärna bortse från Lagen också. Vilket somliga BRFr tydligen gör.

Dessutom är det inget brottsligt med att inte rätta sig efter reglerna. Reglerna är inga lagar. Det finns ingen som utreder regelbrotten, lika lite som det finns någon som kan döma för regelbrott, lika lite som det finns någon som kan utverka ersättning för regelbrotten. Vare sig BRFn eller styrelsen har sådan lagstadgad rättighet.

MikHo
2009-11-05, 21:14
Jag läste lite i bostadsrättslagen och hittade detta gällande förverkande av bostadsrätten

7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt


Därefter kan man ju diskutera vad som eventuellt skulle kunna stå i trivselregler som anses vara "av synnerlig vikt för föreningen"

Men det verkar finnas en typ av "straff" för den som "bryter" mot de regler som föreningen (må vara att det endast förankrats i styrelsen och inte stämma)

Francois
2009-11-06, 09:24
Vad ortens sed betyder är mycket väsentligt, det kan du aldrig bortse ifrån, för annars gäller ju inte trivselregeln.
Lika viktigt som att den inte strider mot stadgarna. Det är ju det Lagen säger. Då kan man lika gärna bortse från Lagen också. Vilket somliga BRFr tydligen gör.
Ja, precis.

Dessutom är det inget brottsligt med att inte rätta sig efter reglerna. Reglerna är inga lagar. Det finns ingen som utreder regelbrotten, lika lite som det finns någon som kan döma för regelbrott, lika lite som det finns någon som kan utverka ersättning för regelbrotten. Vare sig BRFn eller styrelsen har sådan lagstadgad rättighet.
Håller inte med. Man kan dra en parallell med trafikregler. Det är brottsligt att bryta mot dem. Ofta händer händer inget men polisen kan utförda ett straff.
I brf-sammanhang kan inte styrelsen utverka ersättning för regelbrotten (utom böte för parkeringsbrott) men de kan ändå påstå att en medlem har brytit mot en regel.
Möjligtviss kan en medlem bli av med sin rösträtt på stämman eftersom det står nåt nånstans att man ska ha gjort sina plikter mot föreningen för att kunna ha rösträtt. Lite osäker på hur det är formulerat är jag.

Admin
2009-11-06, 11:22
Ursprungligen skrivet av Admin http://hotpot.se/php/vb/images/buttons/viewpost.gif (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=16961#post16961)
Jag vidhåller att;
a) trivselregler är inte tvingande (på samma sätt som stadgar är)

Du har ingen grund för detta påstående.
Det står i lagen att de gäller om de följer ortens sed (vad "ortens sed" betyder är en annan fråga).

Självklart ska dessa regler inte strida mot stadgarna, men om de inte gör det, gäller dem, enligt lagen. Kan inte se att man kan göra en annan tolkning än detta, hur man än vänder på det.

Det är mycket som står i lagen som inte har någon praktisk betydelse.
(Precis som att det också är mycket som inte står i lagen som ändå är lag.)
"Ortens sed" kan väl knappast vara en annan fråga eftersom det är en grundläggande del av frågeställningen.
Eftersom ingen vet vad "ortens sed" innebär så finns det ingen i detta avlånga land som kan säga vad som gäller.
Det finns ingen straffsats och det lär aldrig i bostadsrättens historia ha hänt att någon ens försökt inleda en juridisk process med föreningens ordningsregler som grund.
Den som skulle ge sig in på detta lär inte se något konkret resultat.
Om vi t.ex. tar "störningsproblem", som det inträffar att de leder till rättsliga processer, så har i alla fall aldrig jag sett att man någon gång ens refererat till föreningens ordningsregler.
Det är helt enkelt andra parametrar som gäller.
Det som står i lagen;
"Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar"
lämnar (som jag tidigare nämnt) öppet för fria tolkningar.Så kontentan av allt detta, vill jag hävda, är att en förenings ordningsregler inte har någon juridisk relevans, men att det kanske i vissa extremfall kan vara så att domslut till en viss del vilar på ordningsreglerna i de fall dessa ordningsregler beslutats av stämman.

Man måste också förstå lite hur det fungerar i svenska domstolar.
Inte ens stadgar, och ibland t.o.m. lagar, gäller när det väl kommer till kritan.
Det kan vi se mycket tydliga exempel på mer eller mindre dagligen

Med andra ord;
Vi kan diskutera ordningsreglernas betydelse men jag menar alltså att det rent praktiskt är så att ordningsreglerna inte har någon juridisk relevans oavsett vad lagverket ev. har att säga om detta.

Så oavsett vad som gäller i teorin så hoppas jag vi alla kan vara överens om att det i praktiken är så att ordningsregler saknar juridisk relevans?


PS.
Det stämmer att en medlem måste ha "fullgjort sina förpliktelser mot föreningen" för att inneha rösträtt.
Rent praktiskt spelar detta heller ingen roll, inte bara eftersom det är så få som kommer till stämman och av de få som kommer till stämman så är engagemanget närmast noll i de flesta fall (och de som röstar kanske inte så ofta ens vet vad de röstar för/emot), men även eftersom att denna tolkningsfria formulering kan skapa stora problem för den styrelse som försöker tillämpa den.

Francois
2009-11-06, 11:56
Problemet med din resonnemang är att du ibland hänvisar till lagen för att stödja dina teorier, ibland tycker du att lagen inte gäller i praktiken.

Om det vi pratar om inte testats i högre instanser ska vi inte spekulera hur det skulle gå.

I pratiken har reglerna ändå mycket relevans, eftersom de flesta följer reglerna (om de är förnuftiga)! Inte så dumt det.

Gusten
2009-11-06, 11:59
Det kan nog ligga mycket i det Admin tar upp om avsaknad av rättslig
verkan av ordningsregler. Medlemmen är väl egentligen bara skyldig att
avstå från sådant uppförande som kan medföra att bostadsrätten förverkas.
När det gäller sanktioner så finns det ju inga medelvägar med t ex bötfällning,
utan antingen händer ingenting eller så förverkas bostadsrätten.
Det blir väl också automatiskt så att man har brutit mot "ortens sed"
om man har gjort något så att man har förverkat bostadsrätten.

Admin
2009-11-06, 12:36
Problemet med din resonnemang är att du ibland hänvisar till lagen för att stödja dina teorier, ibland tycker du att lagen inte gäller i praktiken.

Njae, jag försökte bara snäva in resonemanget en aning eftersom vi inte kunde enas om något som bestod av för många olika parametrar och osäkra faktorer.
Därav att jag ville klara av vad som gäller rent praktiskt, i förhoppning om att vi åtminstonde kunde enas om det och lägga den biten bakom oss, för att sedan kunna hålla oss till den rena teorin.

Om det vi pratar om inte testats i högre instanser ska vi inte spekulera hur det skulle gå.

Det vill jag inte hålla med om. Vi kan se från motsvarande/liknande exempel hur det fungerar.
Och vi kan i detta forum se hur det fungerar i föreningar där styrelser otvetydigt bryter mot lagen men ändå klarar sig undan.
I min brf har jag nu samlat ihop en rätt stor hög med punkter där styrelsen uttryckligen och otvetydigt (det finns inget att diskutera) bryter mot lagen. Dessutom i flera fall på ett mycket allvarligt sätt.
Inte ens där händer ett smack.
Hur tror du då luddiga ordningsregler som en lekmannastyrelse satt ihop skulle kunna spela någon roll för något?

I pratiken har reglerna ändå mycket relevans, eftersom de flesta följer reglerna (om de är förnuftiga)! Inte så dumt det.

Jag tror de flesta följer ordningsreglerna vare sig de finns eller inte.
Jag tycker om trivselföreskrifter och har aldrig sagt att de inte ska förekomma.
Såtillvida de tagits fram av några som har i alla fall någon form av kompetens för detta och om trivselföreskrifterna är relevanta (alltså inte raka motsatsen, som i min egen brf).
Sedan är det en helt annan fråga vilken relevans dessa trivselföreskrifter har och i förhållande till vad och för vem, men det ska vi kanske inte ge oss in på här att diskutera.


Om vi då backar tillbaka till den ursprungliga frågan om ordningsreglernas juridiska betydelse så instämmer jag helt med Gusten.
Ett brott mot ordningsföreskrifter kan omöjligen leda till att bostadsrätten förverkas eller att medlemmen kan bötfällas!

totiki
2009-11-06, 12:47
Det blir kanske lite teoretiskt annars.
Vad som är intressant anser jag vara vad styrelsen egentligen skall lägga sig i. Inte att de i alla fall inte kan bestraffa någon eller att alla ärenden skall dras vidare till högre instans.

Vad som är intressant är var gränsen går för ett styrelseingripande.
Det är väl klart att en styrelse som skapar detaljerade ordningsregler också förväntar sig att medlemmarna skall följa dessa. Och oavsett ifall de kan driva igenom detta eller ej kommer det att skapa osämja och missförhållanden inom föreningen, antingen från det ena eller andra hållet. Får eventuella köpare reda på detta i förväg kommer priset på borätterna att sjunka. Och det är inte i medlemmarnas ekonomiska intresse. I så fall sköter ju inte styrelsen sitt uppdrag på ett korrekt sätt genom att skapa trivselregler.

Trivselregler är ju bara trivselregler om man trivs med dem. Annars är de otrivselregler och ekonomiskt hämmande.
Så ifall styrelsen utgör mindre än 50% av föreningens medlemmar så skall de inte kunna skapa trivselregler på egen hand, utan då måste det vara stämman som bestämmer reglerna, som jag ser det. Annars vore det mot portalparagrafen.

Jag tror inte man skall skapa andra regler än de som är till för att få föreningen att fungera. Cyklar på där för avsedd plats, lämna tvättstugan i ordentlig skick efter dig o s v. Så få som möjligt.
Allt som detaljreglerar oavsett skäl som; släng inte kaffesump i slasken, älska inte högljutt efter 24.00 eller före 06.00, laga ej mat som luktar o s v. även om skälen kan ha ekonomiskt besparingsmotiv i grunden, är regler som inte kommer att efterlevas och kommer att skapa grupperingar och osämja.

Som någon sade: det är billigare att man piskar mattorna före kl 10.00 en söndagmorgon och blir av med vägglössen än att behöva kalla på Anticimex.

I grunden är väl frågan: varför vi människor så gärna vill styra över andra? Även när det är så små saker som var grannen spottar ut snuset.

stephan
2009-11-06, 15:48
Under 40 år som föreningen väduren funnits har det funnits containrar för grovsopor. Föreningen har också haft uppsamlingsrum för vitvaror, där boende kan ställa spisra, kylskåp etc.

Under de 3 senaste stämmorna har det varit livat på stämmorna att styrelsen inte tagit tag i problemet att det ser för dj...t ut runt containrarna.

Till saken hör att alla i vår närhet, radhussamfälligheter och hyresrätter har tagit bort sina containrar vilket medfört att föreningen får ta mycket "skit" från andra.

6 månaderna efter senaste livliga "skitsnack" på stämman kommer nu en styrelseåtgärd.

Vid containrarna har man skrivit.

"Vitvaror, hushållsmaskiner och möbler får inte lämnas här.

Överträdelse beivras"


Inget stämmobeslut har handlat om detta, inget i stadgarna eller ordningsreglerna som är från 80talet nämner något om detta.

Hur skulle sen styrelse kunna beivra?????

Borde vara olagligt att gå ut med falsk skrämselpropaganda????

Francois
2009-11-07, 23:23
Detaljstyra i onödan ska man inte göra, håller med om. Och vissa styrelse har bestämt dåliga och dumma regler.
Men det är inte det vi pratar om här. Frågan handlar om dessa regler gäller eller inte.

Om en styrelse bestämmer en förnuftig regel som följer ortens sed, och en medlem vägrar acceptera denna regel (t.ex. att man inte får grilla på balkongen). Säg nu att denna medlem går till hyresnämden med detta.
Jag skulel faktiskt tro att hyresnämden skulle gå på styrelsens linje och skulle be denna medlem att sluta grilla på balkongen.
Det tror jag. Tror inte ni det?

Gusten
2009-11-07, 23:48
Hyresnämnden prövar nog bara en uppsägning där styrelsen gör gällande
att balkonggrillningen medfört att bostadsrätten är förverkad.
Alltså samma situation som när hyresnämnden prövar om störningar i
boendet medfört att bostadsrätten är förverkat.

MikHo
2009-11-08, 11:39
Enklaste för både styrelse och stämma borde väl vara att få in i stadgarna att förutom vad lagen säger skall även föreningens trivselregler gälla för de boende?

2 stämmor för att ändra stadgarna för att genomföra denna ändring, 1 stämma för att uppdatera trivselregler (som innehåller saker som kan förändras oftare än vad stadgarna behövs uppdateras)

Ett sådant alternativ är framröstat av föreningens medlemmar och blir därefter Styrelsens ansvar att efterfölja.

Sedan, om det skall finnas något straff för upprepade "brott" mot trivselreglerna så måste dessa stå i paritet med "brottet".

Som tidigare skrivits skall inte en genväg över föreningens gräsmatta kunna göra att bostadsrätten förverkas.

Hoppas ni är med på mitt tanktesätt....

Gusten
2009-11-08, 12:44
Det är inte tillåtet att ha något straff för upprepade "brott" mot
trivselreglerna även om straffet står i paritet med "brottet".

Antingen blir det inget straff alls eller så förverkas bostadsrätten.

MikHo
2009-11-08, 14:42
Ett konkret exempel på "passande" åtgärd efter brott mot trivselregler

En BRI kör in på gården i samband med inflyttning och lyckas (av en olycka) förstöra en bit gräsmatta med bilen. (Trivselreglerna säger att biltrafik på gårdarna är förbjuden)

En "passande" åtgärd är att låta BRI betala återställningen av gräsmattan.... och få en tillsägelse att det inte får upprepas.

Eller skall man göra som Gusten pekar på och förverka bostadsrätten?

Skulle man leva så svart eller vitt så skulle detta forum ha ännu fler inlägg med styrelsemedlemmar som "lever efter eget huvud" och straffar sina medlemmar genom att försöka få deras bostadsrätter förverkade.

stephan
2009-11-08, 14:50
Hyresnämnden avgör mål i hyresrätt.

För att en förening skall kunna avhysa en medlem måste det till ett tvistemål som avgörs av Tingsrätt.

Inte många Tingsrättsmål finns genom tiderna med att en förening "lyckats" få en medlem avhyst, förutom bristande betalning.

vad tror ni ett tvistemål kostar för föreningen om de driver ett avhysningsmål och förlorar.???

Men det är klart det skiter ju en del styrelser i det är ju inga pengar som tas ur egen ficka.....

Gusten
2009-11-08, 17:45
En förstörd gräsmatta kan bli aktuellt att ersätta på skadeståndsrättslig
grund för både medlemmar och utomstående personer. Detta har dock
inget med trivselregler eller bostadsrätt att göra. Det är inte tillåtet med
straffbestämmelser i samband med trivselregler. Naturligtvis kan styrelsen
säga till både medlemmar och utomstående om de kör bil på föreningens gräsmmatta.
Detta helt oberoende av trivselregler.

totiki
2009-11-09, 11:33
Som jag förstår det är hela tanken med trivselregler, att man skall använda dem för att trivas tillsammans och inte otrivas.
En gemensam trevlig överenskommelse som inte skall användas till att toppstyra eller hota sina medlemmar med. Därför finns heller inget annat strafföreläggande än förverkande av bostaden, som knappast kan komma ifråga för denna typ av förseelser.

Francois
2009-11-09, 13:33
Det är inte tillåtet att ha något straff för upprepade "brott" mot
trivselreglerna även om straffet står i paritet med "brottet".

Antingen blir det inget straff alls eller så förverkas bostadsrätten.
Detta är jag inte alls säker på. I min båtklubb, t.ex., får vi betala straff om vi missat båtupptagningen eller uteblir från vaktplikten.
Skulle tro att det går att ha sådana straff i en brf också.


Hyresnämnden prövar nog bara en uppsägning där styrelsen gör gällande
att balkonggrillningen medfört att bostadsrätten är förverkad.
Alltså samma situation som när hyresnämnden prövar om störningar i
boendet medfört att bostadsrätten är förverkat.
Jag syftade inte om uppsägning, bara om att tvinga medlemmen att respektera förbudet om grillning.


En förstörd gräsmatta kan bli aktuellt att ersätta på skadeståndsrättslig
grund för både medlemmar och utomstående personer. Detta har dock
inget med trivselregler eller bostadsrätt att göra. Det är inte tillåtet med
straffbestämmelser i samband med trivselregler. Naturligtvis kan styrelsen
säga till både medlemmar och utomstående om de kör bil på föreningens gräsmmatta.
Detta helt oberoende av trivselregler.
Var har du läst att det inte är tillåtet med straffbestämmelser i samband med regler bestämda av styrelsen och/eller av stämman (att kalla dem för trivselregler är nog missvisande)?

Gusten
2009-11-09, 15:11
Vad jag förstår så anser du Francois att det t,ex går att driva in
en straffavgift på 500 kr för den som uteblir på städdagen ?

Francois
2009-11-10, 09:52
Vad jag förstår så anser du Francois att det t,ex går att driva in
en straffavgift på 500 kr för den som uteblir på städdagen ?

Jag vet inte riktigt. Man skulle absolut kunna ha det i stadgarna om stämma vill det. Sen ser jag inget i lagen som hindrar en styrelse att ta ett sådant beslut också. Ser du det? Om du gör det, visa gärna var.

Men inte sagt av mig att jag skulle önska ett sådant beslut.

totiki
2009-11-10, 10:38
En båtklubb är något helt annat än en BRF, annan lagstiftning gäller också.

För en båtklubb är detta inget problem. Vår båtklubb har också på detta viset, arbetsplikt som är inskriven i stadgarna. Skillnaden är att båtklubben kan utesluta medlemmen och förverka sommar- och vinterplats.
Men ifall man försöker utesluta en medlem i en BRF med en borätt för uteblivna 500:- blir det mer problematiskt.

Det hindrar inte att stämman kan ta beslutet och ändra stadgarna. Det går bra. Men att leva upp till detta blir svårare.
Och det är just detta jag talar om. Är det styrelsens/föreningens uppgift att skapa regler som leder till fejder inom föreningen?
Är inte styrelsens uppgift snarare den motsatta, att skapa ett klimat inom föreningen som gör att allt fungerar smärtfritt. Det är ju för medlemmarna det mest ekonomiskt lönsamma förhållandet.

Francois
2009-11-10, 10:45
Det är styrelsens uppgift att förvalta föreningen så som majoriteten av medlemmarna vill ha det. Hos oss är det en del som är trötta på att många andra inte kommer till städdagen och de skulle vilja inför en extra avgift (typ 300-500 kr) om man inte kommer utan bra ursäkt. Ska vi i styrelsen lyssna på medlemmarna som deltar elelr på dem som inte deltar?

totiki
2009-11-10, 11:06
Du kan vara lugn för att jag känner till problemet.
En klassisk fråga är om det är piska eller morot som fungerar bäst.
Piska med strafföreläggande av olika slag, innebär egentligen mer arbete för styrelsen som man ändå inte kan vara säker på att lyckas med. Och skapar osämja.
Kanske är det omvända ett sätt som fungerar bättre, just för städdagar.
En brasa, korv/biffgrillning, vin & öl, trubadur/clown för barn och vuxna och valberedningen på plats för att inventera medlemmarnas kunskaper. Låt det kosta istället. De som inte är med får ju ändå vara med och betala.
Eftersom man inte kan föra kreativa diskussioner på stämman kanske man kan använda städdagarna till detta, som något sorts vår/höstmöte.

Gusten
2009-11-10, 11:51
Det är inte bara i Francois förening som folk uteblir på städdagen. Det är något man får leva med både nu och i framtiden.

Inget hindrar att den som vill lämnar ett frivilligt penningbidrag istället för att delta på städdagen.
Fast då kan det ju bli så att en del betalar och andra inte.

Vad jag förstått gäller dock Francois fråga det med stöd av stadgarna går att tvångsmässigt ta ut en straffavgift,
och att det ska gå att vända sig till kronofogden eller domstol om medlemmen vägrar betala.

Någon sådan tvångsmässig avgift är dock inte möjlig. Inte heller med stöd av stadgarna. Av BRL 7 kap 14§ framgår
att straffavgift inte utgör någon av de fem avgiftstyper som föreningen får ta ut. För nyttigheter som föreningen
inte är skyldig att tillhandahålla kan avgifter tas ut, såsom för tvättstuga och bastu.

De stora borättsorganisationerna HSB, Riksbyggen och SBC har också vid ett flertal tillfällen påpekat att föreningen
inte får ta ut straffavgift för frånvaro på städdag. I SBC-direkt nr 8/01 påpekar SBC också att styrelsen
ska tänka på att deltagande på städdag måste vara frivilligt.

Och jag håller med totiki om att morot är att föredra framför piska.

Francois
2009-11-10, 12:45
Jag tycker också att morot är bättre än piska. Ni anar inte hur mycket jag försökt med morot. Nu är jag beredd att prova pisk, eftersom så många (majoriteten?) i föreningen vill det.

I brf-lagen 7 kap, §14 ser jag inte att föreningen inte får ta andra avgifter än dem som är listade där. Borde det inte stå att "föreningen får inte ta fler avgifter än ..." om det vore så?
Det är också sant att föreningen får ta avgifter för felparkerade bilar, vilket bekräftar att denna paragraf inte förhindrar att ta extra avgifter.

Vad HSB, Riksbyggen och andra säger har inget betydelse för mig, de har haft fel i så många frågor förut när jag pratat med dem att mitt förtroende på dem är noll. Det är lagen som ska tolkas, inte vad andra "experter" säger.

totiki
2009-11-10, 13:48
Kanske kan man ändå göra tvärtom.
Belopp under 1000:- behöver man inte betala arbetsgivaravgifter på, dock skall mottagaren betala skatt på beloppet och föreningen måste skicka in kontrolluppgift. För stora föreningar blir detta alltså en hel del administrativt arbete och kan kanske kännas ohanterligt.
Men för små föreningar kan det funka.

Tanken är alltså att man betalar folk för att komma på städdagen, 999:- sammanlagt på ett år. Beloppet 999:- läggs ovanpå ordinarie årsavgift utöver andelstalet jämnt av på varje BR, precis som "comhem" kostnaderna i vissa föreningar. De som kommer till städdagen får då tillbaka sina egna pengar. Inget straff har utgått. Eftersom alla måste infinna sig med arbetshandskar och keps kan ni dra av 300:- för inkomstens förtjänande.

Ett depositionsförfarande liknande det man har för nycklar är också en möjlighet. Detta förnyas dock varje år. Denna typ av deposition kan man mycket väl skriva in i stadgarna.

Gusten
2009-11-10, 15:13
Felparkerade bilar går det att ta ut avgift för i både bostadsrätt och hyresrätt så det är ingen specifik bostadsrättsfråga.
Francois förbiser också det faktum att den som har en stor lägenhet tjänar mer i form av lägre årsavgift på det arbete
som utförs på städdagen, än den som har en liten lägenhet. Ska den som har en liten lägenhet ändå göra lika mycket arbete anternativt betala straffavgift?
Francois undrar också varför det inte står i BRL att "Föreningen får inte ta fler avgifter än". I BRL 7:14 2st står dock följande:
"Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller
annan författning". Eftersom det är föreningen som har att vidta åtgärder avseende gårdsstädning har således föreningen
inte rätt att ta ut straffavgift i samband med detta.

Francois
2009-11-11, 11:19
Ja. Jag är medveten att det står så i lagen. Därför kan man inte ha obligatoriska avgifter för vissa saker. Dock kan man det för felparkerade bilar. Det är frågan om vad som ingår i "åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning". Ingår städning av gården där? Jo, det gör det förmodligen eftersom en fastighetsägare har skyldighet att hålla rent på sin mark.

Lite konstigt är det ändå: har inte fastighetsägaren skyldighet att hålla en hög säkerhetsnivå på gården? Så att brandbilar kan köra förbi? Och de har man rätt att lappa bilar? Trots att det står i lagen att man inte får?

Man kan då göra som totiki föreslår eller ha frivilliga avgifter.

Gusten
2009-11-11, 12:33
Även i de fall "inget annat hjälper" är jag för min del emot system där
medlemmarna kan uppleva att de blir bestraffade såsom vid straffavgifter
eller depositioner. Medlemmarna är ju inte skyldiga att delta i vare sig
trappstädning eller gårdsskötsel.

Däremot kan man nuturligtvis göra som totiki föreslår att föreningen lämnar
ersättning till den som utför arbete. Kan nämna att Skatteverket har lämnat
ett förslag till Regeringen om att höja gränsen för skattefrihet från 100 kr
till 1000 kr. "Lönen" till arbetsdeltagarna finansieras på samma sätt som när
en förening köper in tjänsten av städfirma eller trädgårdsmästare, d v s via årsavgiften som vanligt.

Francois
2009-11-12, 14:44
Har för mig att gränsen höjs från 1000 till 10000 kr.

Gusten
2009-11-13, 12:04
Ja det stämmer att det ska finnas även ett förslag om 10.000 kronor.
Tyvärr verkar detta bara gälla mellan två privatpersoner, men inte mellan
föreningen och en medlem.

För t ex trappstädning kan man dock ge större belopp skattefritt med stöd
av skattereglerna för självförvaltning. Dom som kan bäst hur dessa regler ska
tolkas är antagligen Malmö kommunala bostadsbolag (MKB) och Skatteverket i Malmö.

Francois
2009-11-13, 14:09
Ingen i Stockholm?

totiki
2009-11-13, 16:23
Hör med skatteverket i Stockholm. De bör kunna svara på hur de ser på det.

Men även 1000 skattefritt är intressant när det gäller trappstädningen. Ifall det är någon som inte vill ställa upp på trappstädning så kan det hända att det finns fler personnummer i en och samma familj som kan fixa det. Har man tonårsbarn är det ett fint jobb att städa trappan för 1000. Bra att de lär sig att man ska jobba för pengarna. Borde räcka till en fem, sex städtillfällen tycker jag. Om det är ett fyravåningshus.

Gusten
2009-11-13, 16:50
Dom kan nog detta i Stockholm också. Antagligen har dom dock mer erfarenhet av skatteproblematiken i Malmö.

Det var i något nummer av fastighetsägarnas tidning Bofast, troligen från 2005, som jag såg en artikel om
självförvaltning i området Holma i Malmö: Innan de nya skattereglerna gällde fick hyresgästerna avdrag på hyran
när de deltog i Fastighetsskötsel. Det blev en skattesmäll på flera miljoner, som dock MKB tog på sig ansvaret för.
Efter detta kom skattereglerna om självförvaltning enl prop 1996/97:119, som man kanske kan kalla för "Lex Holma".
Det fanns remissinstanser som kritiserade förslaget för att det var krångligt och svårt att förstå.
Enligt artikeln är man nu ganska försiktig med ersättningen för att inte riskera nya skattesmällar.

Det var detta som gör att jag gissar att det är i Malmö som kan bäst hur skattereglerna för självförvaltning tillämpas.

totiki
2009-12-10, 12:47
Jag hörde med mina tonåringar och de blev saliga över att kunna få så bra betalt.
Idag får de 50 spänn per gång ur min egen ficka. Och städar för det (om än med lite grums om betalningen).