handdator

Visa fullständig version : Balkongbygge - Får man göra så här?


Hoyer
2009-10-28, 20:47
2002 röstades byggandet av ett flertal balkonger igenom på en föreningsstämma.

Bygglov erhölls, även för balkong ovanför bottenvåningen där vi nu bor.

Trots att många medlemmar röstade emot balkongbygget som sådant och intyg på godkännande från berörda grannar inte fanns, så togs aldrig någon kontakt med hyresnämnden(har kollat med grannar och nämnd).

Balkonger byggdes 2003 men medlemmen som bodde ovanför lägenheten vi köpte 2004 byggde inte någon.

2008 avlider medlemmen ovanför och ordförande A köper lägenheten av dödsboet.

A renoverar lägenheten för att sälja den (obs.) och söker i december 2008 bygglov för balkong eftersom det gamla bygglovet gått ut.(Är han skyldig att meddela styrelse, grannar eller medlemmar detta? Det gjordes inte och, får en medlem själv söka bygglov eller ska beslut om detta tas i styrelsemöte eller stämma?).

A får bygglovet i januari 2009. Byggnadsnämnden lutar sig mot att balkongen finns på ritningen som funnits som underlag för det 6 år gamla bygglovet.

1:a april säljer A lägenheten till B.

På ett styrelsemöte i slutet av april säger A att B vill bygga balkong och att han(!) fått bygglov för det.

Styrelsen röstar inte om huruvida balkongbygget ska få genomföras eller ej men 4 närvarande (inkl. ordförande A) tycker att det väl bara är att köra eftersom han fått bygglov.Jag, som är suppleant i styrelsen, motsatte mig detta eftersom det skulle innebära att vårt kök skulle bli mycket mörkare (får styrelsen ignorera detta?)

Efter mötet frågade jag A om det inte gick att överklaga och det sa han inte gick (helt fel men jag får kanske skylla mig själv, infon kom från jävig ordförande som jag trots detta litade på).
Han tillade att det bara var de som fick insyn från balkongen som kunde besvära sig.
Någon kontakt med dom togs inte av A eller B men med förhoppningen att dom skulle protestera frågade jag dom men dom hade inget emot bygget.

Litandes på att det inte gick att överklaga skrev jag ett mail till styrelsen där jag återigen motsatte mig balkongbygget och att jag skulle göra allt jag kunde för att stoppa det, åtminstone under det år vi tänkte bo kvar i föreningen.
Ordförande A sa senare att han hade pratat med B och att denne inte hade så bråttom med bygget och med detta nöjde vi oss.

I maj var det föreningsstämma men balkongbygget togs inte upp på denna.
Enligt föreningens stadgar står det visserligen inget om att bygglovsfrågor måste beslutas i samband med en föreningsstämma men på ett annat ställe här i forumet(?) står det att bygglovsfrågor undantagslöst ska avgöras på en föreningsstämma.

I juli fick B byggnadslov. Han informerade A som inte informerade någon fler.

Den 16:e september kom balkongbyggarna. Ingen utom B själv visste om detta.

När jag ringde A så sa han dock att han vetat att dom skulle komma i september men inte vilken dag.

Jag började då på allvar undra om man får göra så här och såg ganska snart på byggnadsnämndens hemsida att bygglovet går att överklaga inom 3 veckor efter att man informerats om det samt att särskild hänsyn till boende på n.b. ska tas vid balkongbygge på våning 1.

Jag påpekade detta för A och han sa att han trott att fristen var 3 veckor efter att han fått bygglovet. (Att han inte sagt något till oss eller styrelsen om bygglovet under de 3 månader han haft det kan med lite god vilja tydas till att han velat ligga lågt tills den frist han trodde fanns hade gått ut).

Vi vill inte riva balkongen men vi vill ha kompensation för den värdesänkning av vår lägenhet balkongbygget inneburit och undrar om någon anser att det som beskrivits underlättar i en process mot G och eller styrelsen.

Mkt tacksam för svar.

j.a
2009-10-29, 19:43
Det är för sent att klandra stämmobeslutet jml föreningslagen.

Frågor om jäv tar man bara upp om beslut klandras (dvs styrelsebeslutet), i detta fall verkar beslutet varit enhälligt (om styrelsen var fulltalig och du satt man som suppleant trots detta).

Det finns ingen speciell regel om att bygglov skall behandlas på stämma, det beror på vad bygglovet avser.

Att endast de som får ökad insyn kan bli berörda av ett balkongbygge stämmer inte, man måste göra en bedömning i varje särskild situation.

Oavsett bygglovet så är frågan här om stämmobeslutet från 2002 fortfarande kan anses gällande eller om ett nytt beslut krävs. Om styrelsen inte kan använda stämmobeslutet från 2002 får de inte fatta beslut som väsentligt ändrar byggnad eller tomt eller påverkar någons bostadsrätt. Svårt att via internet säga vilken bedömningen skulle bli om endast en balkong tillkom på en fastighet som i övrigt är utrustad med balkonger.

Ni har ju känt till att bygglov och stämman godkännande funnits sedan 2002. Vad är det som "överraskar" nu undrar man?

mäklare
2009-10-29, 23:11
Jag började då på allvar undra om man får göra så här och såg ganska snart på byggnadsnämndens hemsida att bygglovet går att överklaga inom 3 veckor efter att man informerats om det samt att särskild hänsyn till boende på n.b. ska tas vid balkongbygge på våning 1.

Vi vill inte riva balkongen men vi vill ha kompensation för den värdesänkning av vår lägenhet balkongbygget inneburit och undrar om någon anser att det som beskrivits underlättar i en process mot G och eller styrelsen.


Det här är definitivt inte mitt området, men du skulle ju ha överklagat beslutet då du fick kännedom om det. Nu har du ju valt att låta tiden gå och därmed accepterat byggnationen, att ge sig på att få skadestånd då känns ju rätt meningslöst... än meningslösare blir det när man ska försöka översätta skadan till kontanter... omöjligt att värdera värdeminskningen.

Hoyer
2009-10-31, 08:32
Hej och tack så mycket för rediga svar!

Det känns som att det vore lite underligt om ett beslut som inte kan klandras efter en viss tid ändå ska få gälla efter nämnda tid men det där ska vi kolla upp närmare.

Och, vi är inte överraskade över att det byggs en balkong i och med att lägenheten ovanför byter ägare men väl över sättet det gått till på.

Att vi inte överklagade bygglovet när vi fick reda på det var väldigt dumt, vi skulle naturligtvis inte ha litat på en mycket trevlig och duktig ordförande och granne i just det här fallet men ha kollat upp vad som egentligen gäller.

Att det inte gått rätt till tycker vi är uppenbart och vi kommer att gå vidare med det här och publicera utgången på denna sida.


Bästa hälsningar

Peter B
2009-11-10, 21:36
Jag har nyligen varit inblandad i en liknande historia, där jag tvingats ta reda på vad som gäller för att värja mig mot en vårdslös styrelse. Så här ser det ut:

Om man på föreningsstämma fattar beslut som väsentligt påverkar enskild bostadsrättsinnehavare, ska antingen alla medlemmar rösta för, eller ge sitt godkännande till förändringen på annat sätt. Om inte alla röstar för ska frågan hänskjutas till hyresnämnden för att beslutet ska vara giltigt och förändringen ska få genomföras. Så har tydligen inte skett. En direkt parallell har prövats i Svea Hovrätt 2001-03-26 (mål nr. ÖH 3895-00). Se Björn Lundéns bok Bostadsrätt s. 178 i elfte upplagan.
I det fallet handlar det just om indirekt påverkan från balkong hos dem som bor i bottenplanet och inte själv får balkong men sämre ljusförhållanden.
Så vitt jag kan bedöma är det här beslutet en nullitet, som inte ens behöver överklagas för att ogiltigförklaras, utan det är att betrakta som om inget beslut alls fattats om balkongbygge, då det inte gått genom hyresnämnden.

Eftersom beslutet inte är giltigt, så gäller inte regeln att man måste överklaga beslutet inom tre månader för att inte rätten att väcka talan ska gå förlorad. Hur lång tid man har på sig vet jag dock inte, men att 3-månadersregeln inte gäller för beslut som ska godkännas men inte har godkänts av Hyresnämnden har prövats i Högsta Domstolen 1996-11-15, (mål nr. Ö 3357/95). Se Nytt Juridiskt Arkiv 1996 s. 679, eller ovannämnda bok s. 175.

När det gäller giltighetstiden för stämmobeslut, så har jag läst någonstans att de gäller i fem år, men är osäker och vet inte vad som händer sedan. Det är väl inte intressant här, eftersom beslutet är en nullitet.

När det gäller överklagan av bygglov, så gäller regeln om tre veckor enbart dem som har informerats formellt om beslutet. I praktiken innebär det att det bara gäller för den som fått avslag och vill överklaga det. Eftersom du inte formellt informerats, och inte enligt lag ska informeras, så finns i praktiken ingen tidsgräns för när du kan överklaga bygglovet. Det enda som krävs är väl att du kan visa att du påverkas.
Själv överklagade jag i år ett bygglov fem månader efter att föreningen fått det beviljat, och Byggnadsnämnden tog upp det till prövning. Hör av dig till stadsbyggnadskontoret och fråga; det gjorde jag.
Kanske finns det inte så stor anledning att överklaga när det byggts, men om du får det återkallat, så är det förstås ett starkt argument om du ska förhandla om ersättning för värdesänkning.

När det gäller just överklagan av byggande av balkong till lägenheten ovanför, så har det inte gått så bra i de rättsliga instanserna. Det har inte ansetts påverka ljusförhållandena tillräckligt mycket för att de boende under ska kunna lägga in veto emot det.
Du kan höra av dig till Svea Hovrätts arkiv och få ut domarna i mål nr. ÖH 435-02 (från 2003-01-23) och mål nr. ÖH 5129-03 (från 2003-10-14), så kan du läsa lite om vilka argument som kan anföras.
Annars kan du pm-a mig så lägger jag upp inskannade domar någonstans där du kan ladda ned dem.

Lycka till! :5:

Hoyer
2009-11-19, 19:52
Stort tack!

Vi har kontaktat en advokat och enligt hans mening är beslutet just en nullitet p.g.a. det här med hyresnämnden och röstsiffror har också dykt upp där endast 60% röstade för bygget.
Inga intyg togs heller in från underboende medlemmar, så det är inte konstigt att balkongstämman beskrivits som stormig.

De 9 i balkongruppen/styrelsen flyttade alla inom 3 år efter att balkongerna byggts, inte illa i en förening med 48 medlemmar.

Den nuvarande ordförandens trixande var dock inte olagligt men kan nog mycket väl vägas in i ett beslut om ev. kompensation.

Jag återkommer snart med fortsättningen.

Mvh!

tette
2010-10-22, 11:21
http://www.notisum.se/rnp/domar/rh/RH001024.htm

kanske detta kan ge lite vägledning vad som gäller vid balkongbygge. Förövrigt ett av de få fall att hitta om domari brf:lagen.