handdator

Visa fullständig version : Hur mycket bör man egentligen ha i kassan i en brf?


Lundsson
2009-10-25, 22:25
Hej forumvänner!

Jag är ordförande i en rätt lite och mycket gammal förening. Ekonomin är inte särskilt stor i sin balansomslutning eller omsättning men skapar en del funderingar.

Vi har en stark kassa men väldigt låga amorteringar i förhållande till avskrivningarna. Utöver detta så har vi medlemmarnas insatser och upplåtelseavgifter som ligger och "skräpar" på kontot.

Kan man använda dessa till något vettigare än att generera lite räntepengar?
Det hade varit en tacksam engångsamortering för att få lite balans på lånesituationen.

Någon som har några tips eller riktlinjer?

Mvh
Christian

totiki
2009-10-26, 09:36
Det är aldrig fel att amortera på lånen.

Det är svårt att svara på frågan då varje fastighet befinner sig i en specifik tidsperiod avseende underhåll, renoveringar m m. Det beror lite på ifall man vill ha både livrem och hängslen eller om man kan nöja sig med enbart det ena.

Den bättre täckningen är halva årsavgiften i kassan, dock minst högsta självrisken i fastighetsförsäkringen (två prisbasbelopp är vanligt).
Minimum anser jag vara två prisbasbelopp.

Utöver det får man väl se till sin likviditetsbudget så att man slipper stå utan pengar vid tillfälle under året. Bra om man planerar för uttag som behövs göras kommande år enligt underhållsplanen (ifall inte lånebehov ändå inträder).

I vår lilla fast rätt nya förening håller vi oss till halva årsavgiften och det har fungerat bra. Det är i huvudsak en gardering för ifall att någon skall komma på obestånd och föreningen skall behöva gå in och täcka driftskostnader för BRH under ett år innan kronofogden drivit ärendet till sitt slut och föreningen återfått sina pengar.

Lundsson
2009-10-26, 11:01
Tack för ditt svar!

Men innebär det i praktiken att kontanterna "tillhörande" insatser och upplåtelseavgifter kan användas för något nyttigare, tex amortering?

I dagens kassa har vi ju tillräckligt för eventuella problem som kan inträffa men det känns fel att amortera nya fönster och dyl på 100 år när de avskrivs på 20...

totiki
2009-10-26, 11:43
Men innebär det i praktiken att kontanterna "tillhörande" insatser och upplåtelseavgifter kan användas för något nyttigare, tex amortering?.... men det känns fel att amortera nya fönster och dyl på 100 år när de avskrivs på 20...
Jag förstår inte riktigt?
Menar du att ni i kassan har kvar "insatserna" från det ursprungliga köpet/ombildningen av fastigheten? De brukar vara en del av köpepenningen.

Ifall ni använder dessa pengar till amorteringar av lån, är det frågan om inte en del är att anse som kapitaltillskott. Knepigt ifall de som ursprungligen gjorde dessa insatser ej längre bor kvar i huset.
Kanske det finns någon som är bättre lämpad att svara på den frågan än jag.

Ja, avskrivningarna skall vara på den levnadstid de anses ha. Fastigheten som sådan kan ha 100 år från ombildningen. Men tillkommande renoveringar av fasader, stammar, värmekällor, tvättmaskiner o s v. brukar ha kortare avskrivningstid eftersom att vi vet att en tvättmaskin inte håller i 100 år. Avskrivningen är ju till för att det skall finnas nya fräscha pengar att använda när tvättmaskinen havererar.
Ifall föreningen under tiden "lånar" dessa pengar till amorteringar är det bra för dem som bor där under motsvarande tid. Men ifall föreningen sedan behöver låna pengar till den nya maskinen har de tidigare BRH stulit denna maskin av de som skall bo under den nya avskrivningstiden.
Men det finns många aspekter på detta alla har inte samma åsikt som jag, men ovanstående är lagstiftarens mening.


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

Lundsson
2009-10-26, 12:24
I BR så har vi en summa pengar på kassa, yttre fond, upplåtelseavgifter och medlemmarnas insatser. Dessa är densamma som vad vi har på banken.

Huset (och föreningen) är från 37 så det är inga svindlande pengar, men om vi inte måste ha dem på kontot så hade jag hellre börjat amortera+höja avgifterna för att nå en balans mellan avskrivningar och amorteringar.

Men jag tolkar dig som att det inte finns några sådana krav utan mer riktlinjer för att klara kassflödet.

totiki
2009-10-26, 13:55
Men jag tolkar dig som att det inte finns några sådana krav utan mer riktlinjer för att klara kassflödet.

Nej, det finns inga krav mer än de medlemmarna och omvärlden (staten) ställer.
Yttre fonden får man inte röra utan stämmobeslut och den kan vara bra att ha ifall ni har några renoveringar kommande. Kolla underhållsplanen vad som kan vara i vardande.

Jag skulle behålla en halv årsavgift och yttre fonden. Allt däröver skulle jag amortera av på lånen med. Kanske resulterar detta i att räntekostnaderna sjunker i samma omfattning som du vill höja avskrivningarna? Avskrivningen på fastigheten kan även den användas till att amortera på lånen. Men det är att betrakta som ett lån av föreningen till sig själv.

I övrigt bör du sätta upp särskilda avskrivningsplaner för det som du anser kommer att behöva renoveras inom de närmaste 100 åren. Stammar, fasader, värme, trapphus, källare o s v. Har ni inte haft det tidigare d v s. inget har bytts ut eller gått sönder sedan 37 eller om det ansetts vara en del av fastighetens totala avskrivning utan specifik avskrivningsplan för specifika åtgärder. Då kanske du skall titta på underhållsplanen igen och försöka räkna ut hur stor del avskrivning respektive åtgärd representerar av det totala överskottet och sätta av de pengarna, ifall du tror att ett stambyte, en fasadrenovering, en trapphusrenovering o s v. är i antågande.
Har ni ingen underhållsplan kan det vara dags att ordna en och då är det i stort sett ovanstående det handlar om.