handdator

Visa fullständig version : Stambyte i brf - Rimlig kostnad? - Golvvärme el/vatten?


Julius
2009-10-15, 08:06
Jag bor i en liten förening med bara 31 lgh. Vi ska göra stambyte nu och de flesta boende känner stor oro över styrelsens agerande (inlägg finns här i forumet om jäv; Jäv i styrelsen vid stambyte i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10988)). Det som fått några att höja på ögonbrynen är att styrelsen säger att hela stambytet kommer att kosta ca. 3,5 miljoner eller max 4 miljoner kronor. Känns detta som en rimlig summa?

Har någon annan erfarenhet av s.k. delad entrepenad? Vi har fyra små företag som ska göra delar av jobbet. Enligt styrelsen ska detta bli billigare eftersom de går på timpenning. Personligen har jag bara hört att man brukar anlita ett stort företag som gör rubbet.

Finns det någon som har erfarenhet kring golvvärme och vvs? Vi har idag ett element i badrummet. Radiator ska bort och ersättas av en vattenburen handdukstork som istället får skänka värme åt badrummet. Vill en medlem ha golvvärme så blir det tillägg plus att det kopplas på bostadsrättens elmätare. Jag frågade styrelsen om man inte kunde lägga vattenburen golvvärme och fick till svar att man då skulle behöva lägga helt nya rör i huset, o.s.v.

Jag tror mig inte ha förstått styrelsen helt men kontentan var att det var nästan omöjligt eftersom det var ett för stort projekt som skulle medföra stora kostnader. Är det så? Jag trodde att man kunde använda de vattenledningar som finns och sedan "bara" bygga ut till golvvärmen. Till saken hör att jag tror att elementet är vattenburet, borde man inte kunna använda det på något sätt?

Hoppas det finns någon där ute som sitter på bra erfarenheter och svar och som kan ge tips!

totiki
2009-10-15, 10:35
Jag bor i en liten förening med bara 31 lgh. Vi ska göra stambyte nu och de flesta boende känner stor oro över styrelsens agerande (inlägg finns här i forumet om jäv; Jäv i styrelsen vid stambyte i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10988)). Det som fått några att höja på ögonbrynen är att styrelsen säger att hela stambytet kommer att kosta ca. 3,5 miljoner eller max 4 miljoner kronor. Känns detta som en rimlig summa?

Svår fråga att svara på då man inte vet vad som ingår.
För tolv år sedan gjorde jag ett stambyte på 6 lgh, med delad entreprenad där rörmokaren var samordnare och huvudansvarig. I det ingick fullständigt utbyte av elen, avloppsstammar, kall & varmvattenstammar, s k. rundgång på varmvatten så att man alltid hade varmvatten nästan direkt i kranen.

Även renovering av badrum ingick, dock inget porslin eller kranarmaturer men vitt standardkakel ingick. Klinker var också tillägg, vinylmatta ingick.

Det gjordes ingen renovering av avloppen under källargolvet eller ut till den kommunala ledningen. Kontrollansvarig var rörmokaren, men besiktningsmän för efterbesiktning ingick. Det var två huvudstammar både för vatten och el det handlade om.

För stambytet och badrumsrenoveringen betalade föreningen lite drygt 600.000 kr + moms = 750.000 kr/6 = 125.000 kr/lgh.
125.000 x 31= 3.875.000 kr totalt. Men det beror som sagt var på vad som ingår. Priserna är förmodligen betydligt högre idag än för tolv år sedan.

Denna offert var billigare än de andra där en firma skulle gå in och ta på sig hela jobbet. Dessutom tror jag vi fick ett bättre jobb utfört eftersom alla firmorna blev lite beroende av varandra, viss yrkesmässig konkurens uppstod och rörmokaren var insatt i de andras jobb och kunde ställa högre krav på kvaliteten än vi vanliga lekmän förstod oss på.

Förtjänst för firmorna uppstod då flera BRH beställde ytterliggare renoveringsarbeten, målning/snickeri/golvslip m m, i samband med detta. Detta var något som förhandlades fram under upphandlingsprocessen, så firmorna var medvetna om dessa jobb. Det fanns inget ROT-bidrag när detta genomfördes heller. Därefter var också dessa firmor etablerade i huset och utförde fortsatt arbeten som uppstod under ett antal år. Både för föreningen och privat.


Har någon annan erfarenhet av s.k. delad entrepenad? Vi har fyra små företag som ska göra delar av jobbet. Enligt styrelsen ska detta bli billigare för de går på timpenning. Personligen har jag bara hört att man brukar anlita ett stort företag som gör rubbet.

Jag har således erfarenhet av detta. Och det är goda erfarenheter. Ovanstående tog ca 4 veckor. Elektrikern fortsatte och färdigställde under längre tid än detta. Men det upplevdes som ett mindre bekymmer. Under minst två veckor gick det inte att bo där och vi skaffade annat boende ("evakueringsboende").

Alltihop föregicks av att alla bestämde vilket material som skulle användas som man fick lov att betala själv, var kontakter skulle sitta m m. Så hela processen med upphandling, osv, var på över ett år.

Vad timpenning som argument beträffar låter det skumt. Man brukar bestämma ett pris för entreprenaden. Timpenning låter som en löpande kostnad som man inte har någon kontroll över, det kan bli hur dyrt som helst.


Vi har idag ett element i badrummet. Radiator ska bort och ersättas av en vattenburen handdukstork som istället får skänka värme åt badrummet. Vill medlem ha golvvärme så blir det tillägg plus att det kopplas på bostadsrättens elmätare.

Har du ett duschrum ska du satsa på elburen golvvärme, så minskar risken för vattenskador. Ventilationen är lika viktig eller mer. Det är helt normalt att BRH betalar elkostnaden för sådan golvvärme.


Jag frågade styrelsen om man inte kunde lägga vattenburen golvvärme och fick till svar att man då skulle behöva lägga helt nya rör i huset, o.s.v.
Jag tror mig inte ha förstått styrelsen helt men kontentan var att det var nästan omöjligt eftersom det var ett för stort projekt som skulle medföra stora kostnader. Är det så? Jag trodde att man kunde använda de vattenledningar som finns och sedan "bara" bygga ut till golvvärmen. Till saken hör att jag tror att elementet är vattenburet, borde man inte kunna använda det på något sätt?

Du har helt rätt, det är bara att bygga på och ut det system som redan finns. Inga problem med det i normala fall.
Men duschar du i badrummet så vill du inte ha vattenburet. Halva året har du ingen värme och fukten som står under klinkern kommer inte att dunsta, och inom några år finns det en stor risk att du får fuktproblem av diverse slag.
Det vill jag bestämt avråda ifrån. Har du badkar och endast använder det är det inga problem.

Detta är några erfarenheter jag känner till från mitt eget liv. Men du lämnar så lite information angående ert stambyte så detta kanske inte är relevant för er på något sätt. Jag har ingen aning.

En annan erfarenhet jag har är av relining som vi gjorde på min inrådan i vårt nya boende (5 lgh och 3 stammar) för fyra år sedan. Det kostade då 200.000 kr inkl. moms men gällde endast avloppsstammarna. Relining utfördes på dagtid mellan 07.00 och 18.00 och på kvällarna kunde vi använda vatten och avlopp som normalt. Inga övriga ingrepp gjordes.

Dock ingick avloppen under källargolven hela vägen ut till det kommunala systemet. Det finns inget behov ännu att byta trycksatta ledningar.

Vi har också bytt elen separat, en stam samt alla ledningar som ej redan var bytta, detta har kostat ca. 90.000 kr inkl. moms.
Det blir 58.000 kr/lgh. Men det är som sagt inte samma jobb som utförts. Garantitiden är dock lika lång, 10 år. Och enligt de uppgifter som cirkulerar i ämnet är även hållbarheten, 40 år, densamma som för stambyte.

Jag tycker ni ska tillsätta en arbetsgrupp till att börja med som ska undersöka ert behov. Skaffa en oberoende besiktningskonsult, gärna en pensionerad sådan med firman kvar. Det kanske inte behövs bytas allt. Det är dåligt ekonomiskt tänkande att byta ut friska fungerande grejer. Har ni vattenskador från trycksatta rör t ex? Det ska helst ha hänt en á två sådana skador innan man börjar tänka på ett eventuellt stambyte. Hur ser elen ut?

Konsulten kan ni sedan ha som kvalitetsansvarig ("KA") och till efterbesiktningen.

Är det bara avloppsstammarna skulle jag föredra relining. Betydligt billigare för föreningen och mindre trassel för de boende. Att man kan bo kvar känns som viktigt.

Sedan kan ni göra en separat upphandling för renovering av badrummen. Kanske göra det tillsammans genom föreningen för att sedan betala privat med ROT-bidrag. Det tjänar ni in halva arbetskostnaden av badrumsrenoveringen på. Annars får ni i alla fall betala hela kostnaden över årsavgiften.
Detta är det alternativ jag skulle rösta för ifall jag var med i er förening.

Ifall det inte är elburen golvvärme i ett nyrenoverat duschrum skulle mitt intresse för att köpa lgh minska betydligt.

Julius
2009-10-17, 10:03
Tack så jättemycket för ditt svar, du gav mig ett betydligt bättre svar än jag vågade hoppas på!