handdator

Visa fullständig version : Likhetsprincipen vid badrumsrenovering i brf - kloka råd behövs - Fond


Bullen
2009-10-01, 21:50
Vi i styrelsen i vår BRF sitter i en lite knivig situation som jag mycket skulle uppskatta att få hjälp med.

Den förra styrelsen gick för något år sedan ut med ett erbjudande om att ekonomiskt stödja renovering av badrum. Ungefär var fjärde medlem nappade då på erbjudandet.
Nu har emellertid fler badrum fått skador och de drabbade medlemmarna har av förklarliga skäl svårt att förstå varför inte även de kan få ekonomisk hjälp med renoveringarna.

Bakgrunden är följande:

För ett par tre år sedan upptäcktes att i några badrum i föreningen hade kakel och klinkers lossnat från väggar och tak.
En inspektion gav vid handen att det sannolikt berodde på att man använt fel fix och låtit det torka för länge innan man satte upp plattorna.
Byggaren verkade först ta på sig ansvaret men efter att man låtit besiktiga samtliga våtutrymmen och upptäckt att nära vartannat badrum var drabbat, drog man sig undan allt ansvar.
Den byggfelsförsäkring vi hade var så dyr att lösa ut att styrelsen valde att i stället ta av gemensamma medel (vilket f.ö. ledde till att hyrorna fick höjas). Vi har sedan dess passerat tioårsgränsen, varför byggfelsförsäkringen inte längre gäller.

Badrummen åtgärdades i våras, men sedan dess har dels nya skador upptäckts och dels har tidigare konstaterade skador förvärrats. I ett fall var det nödvändigt att renovera för att badrummet alls skulle kunna användas. Bostadsrättsinnehavaren fick då stå för hela kostnaden själv.

Den förra styrelsen har tveklöst handlat med goda intentioner, men vi har ärvt ett icke helt lättlöst problem. Föregående styrelse menar att likhetsprincipen är tillgodosedd genom att samtliga de medlemmar som hade anmärkningar på sina badrum vid besiktningen gavs samma erbjudande.

Å andra sidan förstod nog inte alla vid det tillfället hur mycket pengar det rörde sig om. Medlemmar med två skadade badrum har erhållit sammanlagt 80.000 kronor i bidrag (halva renoveringskostnaden exklusive eventuella tillägg).

Eftersom styrelsen kände till att det med största sannolikhet rör sig om ett byggfel som torde beröra samtliga hus så borde man även ha kunnat förutse att symptomen skulle uppstå i fler badrum inom överskådlig framtid.

Om jag själv nyligen drabbats, skulle jag nog inte känna mig likabehandlad om jag visste att om mitt kakel behagat lossna ett halvår tidigare så skulle jag ha fått halva renoveringen betald.

Samtidigt kan vi ju omöjligen för all framtid skjuta till halva renoveringskostnaden för ett badrum närhelst en kakelplatta lossnar. Vi har i likhet med de flesta föreningar ingen inre reparationsfond.

Hur tycker ni att likhetsprincipen har tillämpats och har ni några förslag på hur vi löser den här frågan?
Har någon erfarenheter av liknande dilemman?
Alla kloka tankar och förslag mottages tacksamt!

stephan
2009-10-01, 22:23
Sätt någon "klok" på att göra en utredning och ta fram förslag hur detta skall lösas.

Kalla till en stämma och låt medlemmarna fatta ett bra beslut.
Det vore nog bäst för föreningens framtid.

Rotavdraget bör kanske beaktas hur det skulle kunna ge ekonomi för medlemmarna?

Francois
2009-10-02, 11:00
Har Riksbyggen byggt era hus? Vi har samma problem med kakel som faller ner, byggt av Riksbyggen.

Annars tycker jag att ni ska fortsätta hjälpa de drabbade med deras badum, enligt likhetsprincipen. Ni borde sätta ett slutdatum också, så att ni inte håller på i all evighet.

Bullen
2009-10-04, 14:17
Nej, det är inte Riksbyggen... Våra kåkar är (slarvigt) byggda av NCC.

Jag börjar nog själv luta åt att vi inte kan begrava saken än. Men frågan är: hur bestämmer man ett slutdatum som garanterar att vi följer likhetsprincipen? Någon kan ju fortfarande drabbas av haveri just efter detta datum.

Skulle man kunna tänka sig en successiv, ganska snabb, nedskrivning av ersättningen under denna period?

Francois
2009-10-05, 10:24
Man kan bestämma ett slutdatum som ger god tid för de boende, som inte tagit del av föreningens "bidrag", att göra det. Sedan borde alla bostadsrättshavare få ta del av detta. Alltså även till de medlemmar som inte upptäcker en skada men som ändå vill renovera sitt badrum.

Detta med "som ger god tid" borde vara tillräckligt rättvist, tycker jag.

totiki
2009-10-06, 10:43
Dessutom bör styrelsen informera alla nya BRH vid omsättning av lägenheter att de är berättigade till detta erbjudande från föreningen, ifall det inte är utnyttjat redan. Givetvis i beaktande av slutdatum, o s v.

Vad det gäller slutdatum för ersättning från föreningen är det givetvis en svår fråga. Vilka kriterier ska gälla?

Det handlar till viss del om hur gamla våtutrymmena är och av vilken typ. Badrum förväntas ha längre livslängd än duschrum. Byggarantin får ej vara längre än 10 år, så den är egentligen ingen hjälp.

Vad är NCCs norm? Hur länge anser de att ett våtutrymme ska fungera utan renovering, inte just i ert fall utan generellt? Ring på ett av deras nybyggnadsprojekt och fråga.

Ni kan också ta hjälp av en byggnadsingenjör för en besiktning och höra vad denna anser.

Försäkringsbolagen kan säkert också ha kriterier som är användbara.

Personligen anser jag att ett åldersavdrag kan införas redan efter garantitiden gått ut, i synnerhet vad det gäller duschrum. Ett grundavdrag på 40% från 10 årsdagen och därefter 20% per år. För badrum samma grundavdrag och sedan 10% per år kan vara adekvat.

Nu har ni ju redan egentligen ett grundavdrag på 50% om jag förstått saken rätt, behåll då det.

I ett fall var det nödvändigt att renovera för att badrummet alls skulle kunna användas. Bostadsrättsinnehavaren fick då stå för hela kostnaden själv.
Här verkar ni redan ha frångått likhetsprincipen.

Men det finns ju kreativa lösningar. Jag tänker nu bege mig ut på hal is och skulle uppskatta invändningar från alla som är lite mer insatta i gällande regler för denna lösning;
Upprätta en fond i föreningen för "Likhetsprincipens upprätthållande" ur vilken man kan söka medel.
Låt sedan bostadsrättshavaren bekosta renoveringen på egen hand. Om medlemmen kan få ROT-bidrag för ombyggnaden är det ju bra. När sedan allt är klart kan ju BRH söka medel ur fonden.
Det är säkert förenat med en massa andra problem. Men dessa kanske kan lösas.

MikHo
2009-10-06, 11:53
Upprätta en fond i föreningen för "Likhetsprincipens upprätthållande" ur vilken man kan söka medel.
Låt sedan bostadsrättshavaren bekosta renoveringen på egen hand. Om medlemmen kan få ROT-bidrag för ombyggnaden är det ju bra. När sedan allt är klart kan ju BRH söka medel ur fonden.
Det är säkert förenat med en massa andra problem. Men dessa kanske kan lösas.

Kreativ idé! :4: :10:
En specialtyp av inre fond. Viktigt är bara att man skriver vilka kriterier som kan ge ersättning från denna fond.
Blir inte bra om vissa medlemmar får extra "vinning" genom att man känner rätt personer som tar besluten.

Risk finns även för att vissa bostadsrättshavare tar chansen att "lyxrenovera" och söker bidrag för detta. En viktig regel är att endast ekonomisk ersättning utbetalas för den del som motsvarar "normal" standard som fanns innan renoveringen.

totiki
2009-10-06, 12:42
Min tanke är att utbetalningarna, precis som yttre fonden, ska vara underställda stämman. Det blir lite bökigt, lång väntetid, bl a. Kriterierna bör vara de som krävs för att komma tillrätta med detta specifika problem som uppstått med våtutrymmena där likhetsprincipen kommit i kläm. Slutdatum och åldersavdrag bör vara inskrivet från början. Eventuella bidrag som ROT exempelvis måste också beaktas och skapas regler kring.

I ett fall var det nödvändigt att renovera för att badrummet alls skulle kunna användas. Bostadsrättsinnehavaren fick då stå för hela kostnaden själv.

Denna person kan på detta vis inkomma med sin ansökan i efterhand och få samma kompensation som övriga.

Stämman måste vara överens om att inrätta fonden från början, med givna kriterier. När detta specifika problem slutligen är löst kan man avveckla fonden. Man får ju faktiskt ett slutdatum, sexton år efter NCCs bygge/renovering, för badrummen.

Det kan innebära att kostnaderna för olika sökande kan variera eftersom detta kanske sker under olika tidsperioder med olika kostnadslägen. För den retroaktiva sökanden i exemplet ovan kanske det inte fanns ROT, exempelvis. Man får väl tänka sig en procentuell andel av den faktiska kostnaden för BRH, exklusive eventuella tillägg. Vitsen med fonden är ju som rubriken på den lyder "Likhetsprincipens upprätthållande". Som jag ser det är det nyttjandemöjligheten av våtutrymmena som ska vara likvärdigt.

Om man vill kan man givetvis behålla fonden efter detta specifika behov och använda den vid andra liknande tillfällen för att jämna ut skillnader. Men då lär regler o s v skrivas om, så det är nog enklare att avveckla och skapa en ny om behov uppstår.


Jag vet inte om det är inom reglerna.
Men man skulle kunna tänka sig att alla BRH gör ett kapitaltillskott riktad specifikt till fonden för likaprincipen. Detta kapitaltillskott blir då avdragsgillt vid försäljningen. Sedan utför man arbete med ROT-bidrag och får efter ansökan till fonden tillbaka samma pengar.
Detta skulle man ju kunna göra inför varje renovering man vill göra i föreningen och förvandla renoveringspengar till kapitaltillskott. Om renoveringen är äldre än fem år och inte kan skrivas av i försäljningen får man ändå ett avdrag för kapitaltillskottet på detta viset.

Tillägg.
Det finns säkert ett antal invändningar emot detta förfarande. Som att det kanske inte går att få ROT-bidrag ifall man erhåller andra bidrag. Att det får användas till amorteringar känner jag redan till. Men är det någon som känner till om det finns begränsningar för vad kapitaltillskottet får användas till?

bostadsrättsinnehavare
2009-10-20, 20:46
Svaret måste väl vara att föreningen aldrig kommer undan detta utan måste betala till den dag åldersavdraget innebär att bidraget blir noll. Man ärver således problemet som tidigare styrelse har ställt till med på samma sätt som man ärver banklån och skulder. Att införa ett slutdatum var det dummaste jag hört.

Francois
2009-10-21, 12:50
Man ärver således problemet som tidigare styrelse ställt till med ...

Ja, det var fel av styrelsen att gå ut med ett sådant erbjudande utan stämmobeslut, tycker jag.