handdator

Visa fullständig version : Balkong till bostadsrätt - Vem är behörig att fatta beslutet?


rostbiffen
2009-09-24, 01:38
BRL 9 kap. 16 § 1 st. 2p.
Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Låt säga att bostadsrättshavaren vill förändra sin lägenhet i det avseende som faller under 9 kap. 16 § 1 st. 2p och utanför 7 kap. 7 §. (Balkongbygge) Förutsätt vidare att det står i föreningens stadgar att styrelsen är behörig att fatta beslut rörande väsentliga förändringar i enlighet med 9. kap 15 §.
Ponera till sist att en annan bostadsrättshavare (grannlägenheten) stör sig av förändringen och anser att hans lägenhet också har förändrats i enlighet med 9 kap. 16 § 1 st. 2p. (Från balkongen kan man se in i hans sovrum.)

Kan styrelsen fatta detta beslut eller krävs det ett stämmobeslut med kvalificerad majoritet samt hyresnämnds godkännande?
Till sist, var går gränsdragningen mellan styrelsen och föreningsstämmans behörighet?

Admin
2009-09-24, 06:43
Om jag förstått dig rätt så handlar din fråga om bygge av balkong.

Jag kan inte se hur den 7:e paragrafen i kap 7 i bostadsrättslagen har med frågan att göra. Hur har du tänkt då?

Bostadsrättslagen 7 kap 7 §;
Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.
Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).
Paragrafen reglerar inte något som rör balkongbygge utan handlar bara om insidan av lägenheten (fasaden är föreningens ansvarsområde, inte bostadsrättshavarens).
Dvs paragrafen handlar om vad bostadsrättshavaren måste ha styrelsens tillstånd för att göra vissa saker i sin egen lägenhet.

Då är likhetsprincipen kanske mer tillämplig i detta fall?

Bostadsrättslagen 9 kap 15 §;
Särskilda villkor för vissa beslut
15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel. Lag (1995:1464).
Förutsätt vidare att det står i föreningens stadgar att styrelsen är behörig att fatta beslut rörande väsentliga förändringar i enlighet med 9. kap 15 §
Jag ställer mig högst tveksam till att det skulle stå i någon brf:s stadgar att styrelsen rent generellt är behörig att på egen hand fatta beslut om väsentliga förändringar av föreningens hus och mark.

Vilken galen stämma skulle minska sin säkerhet på detta drastiska sätt genom att ändra stadgarna så att en av de ytterst få begränsningarna (om än luddigt och därmed utan större värde för någon) i vad styrelsen får göra tas bort helt?

Då skulle jag nog vilja ha ett citat från denna formulering, eftersom det måste vara helt unikt!

Jag tror tanken med denna text i lagen ("om inte något annat har bestämts i stadgarna") är att en brf ska ha möjlighet att utöka styrelsens makt (vilket förhoppningsvis alla förstår är helt absurt) i särskilda specifikt uttalade fall (inte rent generellt).


Bostadsrättslagen 9 kap 16 § 1 st. 2p;
För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

2 Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet.
Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Ponera till sist att en annan bostadsrättshavare (grannlägenheten) stör sig av förändringen och anser att hans lägenhet också har förändrats i enlighet med 9 kap. 16 § 1 st. 2p. (Från balkongen kan man se in i hans sovrum.)
Bygga balkong gör man inte bara sådär.
Det gäller att veta alla förutsättningar, och sedan måste beslut fattas på stämma (undantagslöst).
Förmodligen krävs byggnadslov.
Notera dessutom att andelstalet för lägenheten ska förändras om balkong tillförs lägenheten (lägenhetens värde ökar i värde mer än kostnaden för balkongen), vilket måste ingå i stämmans beslut med exakt hur stor denna förändring blir.
Sedan kan medlemmar som inte gillar balkongbygget föra talan först i hyresnämnden, och - vid behov - i domstol om detta.

Dvs om en annan medlem påverkas negativt av tillbyggnaden av balkong så kan denna medlem låta pröva detta rättsligt, och där vet man aldrig hur det slutar eftersom det då blir beslut som baseras mest på personligt tyckande i stället för regelverk (eller - som bäst - delvis baserat på tidigare liknande rättsfall).

Som jag nämnt här tidigare i frågor om balkonger så kan den medlem som anser sig ha åsamkats skada (t.ex. om lägenhetens värde sjunker), som en konsekvens av ett balkongbygge, föra talan i fastighetsdomstolen om ekonomisk kompensation.

var går gränsdragningen mellan styrelsen och föreningsstämmans behörighet.
En fråga som varit uppe i forumet ett antal gånger tidigare.
Här har lagstiftarna och bostadsorganisationerna varit så fiffiga (fullt medvetet) att de inte närmare specificerat detta, så att det därmed ska vara omöjligt att veta vad som gäller. Därmed kan gränsdragningar endast göras i domstol från fall till fall.
Det finns alltså ingen som kan svara på denna fråga för det existerar inte någon sådan gränsdragning.
Det är i stället upp till varje person att ha en fri och högst personlig åsikt om detta.
Djungelns lag råder i bostadsrättsföreningar.
Däremot finns det några gamla rättsfall man kan rätta sig lite efter.

OBS!
Det finns en aktuell HD dom (augusti-september 2009) där en boende överklagade föreningens beslut att bygga balkonger eftersom balkongbygget skulle begränsa ljusinsläppet i hans lägenhet. Högsta domstolen ansåg, precis som hyresnämnden tidigare gjort, i det fallet att förändringen var av liten betydelse och godkände därför bygget av balkonger.
Men alla fall är olika, och här vet vi inte så mycket om det aktuella fallet med insynsproblem.
Och att balkongbygge godkänns innebär inte att andra medlemmar inte kan kräva ekonomisk kompensation för detta.

Se även;
Ombyggnad av balkonger (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10679)

Bygg balkong och höj bostadsvärdet (http://www.e24.se/pengar24/bostad/bostadsmarknaden/artikel_33403.e24)

rostbiffen
2009-09-25, 16:35
Tack för ett välmotiverat svar. Jag har läst runt lite här på forumet och förstår nu det hela bättre!

mäklare
2009-09-28, 23:35
Här är en annan situation, där föreningen nekar ett bygge av balkong av person nr 3.... personligen tycker jag HD är ute och cyklar när det går in och styr tidigare beslut från föreningen (de har ju trots allt ansökt om bygglov tidigare, och fått ok).

HD säger nej till balkongbygge (http://www.dagensjuridik.se/2009/09/hd-sager-nej-till-balkongbygge)

En bostadsrättsförening gav två medlemmar tillstånd att bygga balkonger. En tredje medlem fick dock avslag på sin ansökan. HD finner liksom hovrätten att föreningen haft fog för sitt beslut.
Att bygglov beviljats för samtliga balkonger var enligt tingsrätten inte bindande för föreningens ställningstagande till kvinnans begäran.
Enligt domstolen utgjorde omständigheten dock ett "riktmärke" för bedömningen av balkongens inverkan på fasaden och ha borde lagts till grund för prövningen om det varit sakligt motiverat att göra avsteg från likhetsprincipen.
Tingsrätten ansåg inte att avsteg var motiverat, och biföll därmed käromålet. Hovrätten fann dock att föreningen visat sakliga skäl för att behandla kvinnans ansökan på ett annat sätt än motsvarade ansökningar från de två andra föreningsmedlemmarna, och förpliktigade kvinnan att ersätta motparten för dennes rättegångskostnader.
Hovrätten konstaterade att balkongen skulle medföra en påtaglig försämring av arkitekturen. Högsta domstolen fastställer nu hovrättsdomen, och förpliktigar kvinnan att stå kostnaden även i HD.