handdator

Visa fullständig version : Poolbygge i brf


Susannea
2009-09-23, 17:22
Har tidigare tagit upp ämnet poolbygge och huruvida föreningen skulle kunna ha några invändningar mot det... Det hade de! :(

Dras argument är dels på grund av säkerhetsskäl. Då föreningen arrenderar tomten från kommunen säger de att de kan hållas ansvariga om olyckor sker.
Kan detta verkligen stämma?

Föreningen har gett mig tillåtelse att bygga plank runt om del av tomten där jag önskar ha poolen (förutsatt att jag får bygglov för det).

De anser även att det inte hade varit rättvist mot andra medlemmar då de bor så att ett plank inte hade kunnat tillåtas och därför inte hade kunnat bygga pool.

De tillåter mig alltså att bygga plank fast de andra inte hade fått. Men en pool som i så fall inte skulle synas från utsidan får jag inte bygga. Konstigt argument tycker jag.

Min fråga är om det finns några fyndiga männniskor därute som kan hjälpa mig att med hållbara argument driva detta vidare?
Vet någon om vad lagen säger?

MikHo
2009-09-23, 22:07
Vi hade uppe frågan i vår förening också gällande byggandet av pool, styrelsen (där jag ingick då) var tveksamma på (troligtvis) samma grund som din styrelse.

markägaren är ansvarig för säkerheten gällande poolen och i vår förening så "tillhör" inte respektive trädgård lägenheten utan föreningen.
Detta grundat på andelstalet som är beräknat efter bostadsyta och inte totala ytan.

Styrelsens svar till den boende var att Styrelsen var tveksam gällande detaljerna runt bland annat säkerheten för poolerna och rekommendera därför att stämman skulle få besluta om poolernas vara eller icke vara i föreningen.

Stämman beslutade sedan att pool inte skulle få byggas inom föreningen, men det är ändå tillåtet för varje medlem att sätta upp en sådan här blå pool och fylla den med vatten. Den räknas inte som en "fast" installation utan ligger i samma "klass" som barnpool och liknande.

Så det är ett sätt att "komma runt"

Susannea
2009-09-23, 22:38
Ok, det går ju att kolla upp om trädgården tillhör lägenheten eller föreningen om det nu är så att det kan variera. Hade i nuläget föredragit att vända mig till kommunen med frågan. Tror du att de att vet eller måste jag kolla med styrelsen?

Jag är inte så insatt i hur beslutsfattandet i en bostadsrättsförening går till och undrar vad är det för skillnad på ett styrelsebeslut och ett beslut i stämman? Undrar också om man har rätt att få ett negativt beslut omprövat på högre instans?

Vad gäller en ovanmarkpool så har jag för mig att det är samma säkerhetsregler som gäller som för markpool, så i mina öron låter det lite konstigt att det är mer ok. Vem blir ansvarig om någon drunknar i min ovanmarkpool eller halkar på en isfläck på min framsida för att jag inte har sandat?

Styrelsen skrev också i sitt beslut att de inte tycker att en pool passar in i områdets karaktär.
Vem bestämer det egentligen? Kommunen eller bostadsrättsföreningen?

MikHo
2009-09-24, 20:48
Stämmans beslut är alltid av högre instans än ett styrelsebeslut.
Det stämmer säkert att det är samma säkerhetsregler som gäller oavsett typ av pool, skillnaden är att en "ovanmarkpool" inte räknas som en fast installation som en "markpool".
Skulle det komma ett förbud mot "ovanmarkpool" så skulle det i princip vara ett förbud mot alla barnpooler samtidigt.
Såvida inte det definieras max antal liter vatten poolen får innehålla.

Styrelsen har sin åsikt klar att pooler inte passar inom området, men det är fortfarande stämman som bestämmer :)

totiki
2009-09-24, 21:05
Vad det gäller områdets karaktär tillgår det så att när du söker bygglov kommer stadsbyggnadskontoret ha åsikter i den frågan. De kommer också att begära in grannyttrande. Så även andra sakägare och kanske även föreningen, som sakägare genom styrelsen, kommer att ha synpunkter i samband med bygglovet. Så vad styrelsen säger idag kan du förmodligen betrakta som ett förhandsbesked av vad de kommer att säga ifall det skulle gå så långt att du kommer till bygglovsansökan.
Du kan ju också fråga grannar och andra som berörs vad de tycker. Finns det ett motstånd blir risken större för ett avslag.

Så även om föreningen ger sitt godtycke är det i slutändan ändå svaret på bygglovsansökan som bestämmer.
Du har givetvis större frihet att söka bygglov ifall er mark är inskriven i upplåtelseavtalet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602). Men är marken prickad krävs det nog ändå en detaljplaneändring (enkelt förfarande) för att kunna ge bygglov.

Har du tittat på upplåtelseavtalet? Det händer att det står inskrivet godbitar där. Exempelvis att föreningen skall verka för att ni skall få bygga pool. Det förekommer. Då kan inte vare sig styrelsen eller stämman hindra er utan tvärtom, båda har redan gett sitt samtycke.

Susannea
2009-09-24, 21:38
Byggnadskontoret i min kommun säger att det varken behövs bygg- eller marklov för poolbygge, däremot har jag skyldighet att redovisa bygget utifrån gällande säkerhetsregler. Har dock upptäckt att marken är prickad. Kan detta ställa till med bekymmer i alla fall trots att markpool inte kräver bygglov?

Jag kan inte hitta något i min ägo som heter upplåtelseavtal och av de avtal jag har står det inte inget om marken tillhörande lägenheten.
Är detta något jag måste begära att få ut från min styrelse?

Vad gäller styrelsens åsikt om att en pool inte passar in i områdets karaktär så låter deras argument lite märkligt då de inte har invändlingar på att jag ansöker om bygglov till plank. Alltså skulle inte någon kunna se min pool. De är medvetna om detta men anser inte att det hade varit rättvist mot övriga medlemmar då inte skulle få tillstånd till plank. Det är få som bor så att ett plank kan tillåtas. Jag bor i ytterkant och mot en motorväg.

totiki
2009-09-25, 07:45
Har dock upptäckt att marken är prickad. Kan detta ställa till med bekymmer i alla fall trots att markpool inte kräver bygglov?

Prickad betyder att den inte får bebyggas utan ändring av detaljplan. Men svaret från ditt byggnadskontor verkar betyda att det inte är något problem. De ger dig ju nu förhandsbesked på att de godkänner ändringen.

Jag kan inte hitta något i min ägo som heter upplåtelseavtal och av de avtal jag har står det inte inget om marken tillhörande lägenheten. Är detta något jag måste begära att få ut från min styrelse?

Det kan också finnas i något som då kallas fastighetsförteckningen. Har du inte detta själv så har du laglig rätt att kräva det ena eller det andra eller båda från styrelsen.

Vad gäller styrelsens åsikt om att en pooler inte passar in i områdets karaktär så låter deras argument lite märkligt då de inte har invändlingar på att jag ansöker om bygglov till pank. Alltså skulle inte någon kunna se min pool. Det är medvetna om detta men anser inte att det hade varit rättvist mot övriga medlemmar då inte skulle få tillstånd till plank. Det är få som bor så att ett plank kan tillåtas. Jag bor i ytterkant och mot en motoväg.
Vad styrelsens åsikt grundar sig på vare sig vet eller förstår jag. Det där med områdets karaktär kan betyda så mycket från arkitektur, typ av bebyggelse, enhetlighet. Till viss del är det subjektiva bedömningar.

mäklare
2009-09-25, 23:20
Kan nog tycka att det där är en "väsentlig förändring".

Susannea
2009-09-26, 01:30
Jovisst kan det kanske kallas för väsentlig förändring men är åtgärden till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen?

Är det någon som vet om styrelsen eller stämman får ta beslut efter eget tyckande eller om de måste ha lagstöd att luta sig mot?

MikHo
2009-09-26, 23:16
Styrelsen har en åsikt och om inte stämman röstar annorlunda så brukar det bli som styrelsen föreslår/tycker.

Susannea
2009-09-27, 16:32
7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).

Av detta undrar jag om styrelsen/stämman får vägra medge tillstånd till poolbygge om de inte kan vara konkreta gällande på vilket sätt detta skullle vara till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Bortsett från ansvarsfrågan som jag hört av mig till kommunen om. (Väntar på svar) så känns styrelsens övriga argumet vaga. Exempelvis att det inte passar in i områdets karaktär och att det hade varit orättvist för övriga medlemmar som inte har möjligheten. (Jag har ju möjlighet att dölja min pool bakom ett plank)

Vad kan man förutom ansvarsfrågan säga är påtaglig skada eller olägenhet i detta fall? Avundsjuka från andra medlemmar?

Admin
2009-09-27, 17:05
Det är lite svårt att kommentera eftersom du inte presenterar en exakt avskrift av styrelsens svar.
Men de två argument som du uppger här känns konstruerade. Dvs framtagna endast för att passa in till en färdig inställning från styrelsen, utan fäste i verkligheten.

Att det skulle vara orättvist mot övriga medlemmar för att dessa medlemmar inte har denna möjlighet är bara rent ut sagt korkat och definitivt inget som håller rent juridiskt.

Skälet att ett bygge inte passar in i områdets karaktär är däremot ett mer hållbart skäl, om förutsättningarna för detta finns. Men precis som du säger så går det inte hävda detta för något som inte syns.

Det du tidigare skrivit om säkerheten håller inte heller. I grunden är det ändå du som ansvarar för säkerheten, och allt som görs kan vara farligt på ett eller annat sätt.

Vad gäller referensen till bostadsrättslagen så måste man skilja på vad som gäller för bostadsrättshavarens andel av föreningen (lägenheten) och föreningens mer gemensamma delar, utsidan i detta fall. Därför är paragrafen du refererar till inte relevant i detta sammanhang.

Susannea
2009-09-27, 21:17
Vill återigen tacka de snälla människor som efter bästa förmåga försökt hjälpa mig med de svar jag fått. Som admin skrev så är det svårtolkat vad styrelsen egentligen menar när jag inte lagt ut hela texten. Därför gör jag det nu...

Föreningen respektive den enskilde medlemmen äger inte marken som våra byggnader står på utan marken är upplåten till föreningen med tomträtt. Det är oklart hur kommunen ställer sig till denna typ av anläggning som inte funnits i området tidigare. Vidare råder stor osäkerhet kring ansvarsfrågor gällande skador på såväl människor som egendom. Om en person skadas i en pool som alltså finns på den mark föreningen arrenderar kan föreningen hållas ansvarig. Likaså har föreningen det övergripande ansvaret för våra byggnader. Vi vill därför inte äventyra säkerheten för dessa med en fast installerad pool. Ansvarsfrågan kompliceras därför ytterligare vid en framtida försäljning av bostadsrätten. Avslutningsvis tycker styrelsen att en pool inte passar in i områdets karaktär. Eftersom er "tomt" är belägen i områdets ytterkant och mot motorväg kan en pool dock döljas av ett högt plank. Så är inte fallet för resten av föreningens medlemmar. Styrelsen vill inte att området skall byggas in med höga plank och sådana strider i regel mot gällande bygglovsregler. Att allla inte kan få bygglov för plank försvårar därför situationen. Som styrelse måste vi kunna behandla alla medlemmar lika och om vi godkännt en pool måste vi godkänna flera.

Är det så att detta inte är juridiskt hållbart så vill jag inte ge upp mina drömmar om en poolgård.

Jag trodde att man kunde använda kap 7 § 7 BL om det var så att trädgården var upplåten till innehavaren med lägenheten men man lär så länge man lever.

Som jag nämnt tidigare så vet jag ju inte säkert om trädgården i vårt fall är upplåten till innehavaren av lägenheten eller inte, men det ska jag kolla upp. Kan det i så fall vara avgörande eller borde min önskan om poolbygge kunna genomföras ändå? Vi har ju andra områden som är gemensamma men de sköts ju av anställda vaktmästare. I övrigt är vi fria att både plattsätta och byta staket i våra trädgårdar precis som vi vill. Vi sköter dessutom våra hängrännor själva.

mäklare
2009-09-27, 23:50
Jag trodde att man kunde använda kap 7 § 7 BL om det var så att trädgården var upplåten till innehavaren med lägenheten men man lär så länge man lever.



Tror admin menar när tomten inte hör till lägenheten... för jag menar att att 7,7 fungerar om det är upplåten med bostaden... ...annars så har vi väl knappast ett diskussionsunderlag, vore ju som att ge sig på att måla om föreningens fasad...

Sen tror jag fortfarande att det är en väsentlig förändring av den enkla anledningen att man i många kommuner måste ha marklov för dylikt bygge. Nu gissar jag, men bara för att just din kommun inte kräver marklov så betyder det inte att det inte är en väsentlig förändring när en bedömning görs. Sen har vi de praktiska aspekterna som att schakta ett par kubikmeter jord görs inte med skyffel... sen kan man ju gissa att sprängning inte är så ovanligt... plus ev kablar och avlopp som kan ligga under mark... om du skulle behöva ta in en grävare på den gemensamma marken så kan du nog tvärglömma alltihop redan nu.

Susannea
2009-09-28, 18:37
Tråkigt om jag måste tvärglömma. :(

Behöver inte ta in grävare på den mark föreningen arrenderar. Marken utanför min baksida är kommunens och det är ett skogsområde där kommunen precis varit och fällt träd så jag tror inte en grävare skulle ställa till med så mycket elände.

Ja, det är ju en väsentlig förändring. Men betyder det att man får ett nej?

Det mäklare tänker kan vara ett hinder är ju inte det som föreningen tagit upp som argument så jag vet nu inte riktigt hur jag ska tänka vidare. Flera som skriver i denna tråd verkar ha mycker olika uppfattningar om detta. Är lite förvirrad.

MikHo
2009-09-28, 19:02
Nu är det hösttider och kanske inte läge för poolbad precis...
Mitt råd till dig är att skriva en motion till stämman där frågan gäller byggandet av markpool, med reservation av vad gällande bygglovsregler säger-

Skyddsåtgärderna runt en pool behöver inte vara mer än 1 meter högt och för det krävs inget bygglov.

OM stämman beslutar att det är OK med poolbygge på tomten så är det fritt fram att söka bygglov för byggandet hos kommunen.
OM kommunen beviljar så är det bara att sätta igång. Styrelsen kan inte säga speciellt mycket mer eftersom både stämman (beslutande organ) och kommunen beviljat bygget.

Susannea
2009-09-28, 20:44
Har kollat upp att trädgården ingår i upplåtelsen tillhörande lägenheten.

Kommunen har inga invändningar gällande poolbygge.

Styrelsen vill däremot inte att jag ska få bygga pool av tidigare beskrivna anledningar.

Då skriver jag en motion till stämman. Är det så vanligt att stämman går emot styrelsens åsikt? Ska stämmans beslut godkännas av Riksbyggen (som min förening tillhör)?

MikHo
2009-09-28, 23:22
Det krävs bara Riksbyggens godkännande om det gäller en ändring av stadgar (om ni har Riksbyggens standard stadgar).

Många här kommer att säga att det är sällan som stämman går emot styrelsens svar och jag håler med dessa personer.

Däremot så ser jag det inte som omöjligt, om man inte vågar.... hur vet man om man vunnit eller förlorat?