handdator

Visa fullständig version : Förköpsrätt i brf?


Lägenhetsinnehavare
2009-09-22, 17:10
Bebor sedan 32 år en lägenhet som jag alltid haft hyreskontrakt med besittningsrätt på. Lägenheten är dock en bostadsrätt och ägs av ett utomstående företag.
Företaget äger flera hyresrätter i denna förening. Företaget vill nu sälja de kvarvarande hyresrätterna och har nu föreslagit föreningen att köpa in dessa.
Min fråga är; om inte hyresgästerna i första hand bör tillfrågas om de vill köpa in sina lägenheter? Företaget har tidigare under åren sålt bostadsrätterna till hyrestagare som bebor dessa. Vad säger lagen? Har jag förköpsrätt före bostadsrättsföreningen.

Mvh

"Mitt hem är min borg"

j.a
2009-09-23, 10:44
Du bor alltså sedan 32 år i andra hand i en bostadsätt(?).

För att det skall föreligga någon förköpsrätt krävs att ni har avtalat om detta, dvs du och ägaren. I annat fall kan ägaren av bostadsrätten sälja denna till vem han eller hon vill.

Det starka besittningsskyddet i hyresavtalet (om detta inte är borta genom avtal) bryts också (enl praxis) för bostadsrätter då ägaren vill sälja bostadsrätten.

Gusten
2009-09-23, 12:36
Sedan den 1 oktober 1981 är det olagligt att upplåta bostadsrätt till en
uthyrd lägenhet. Upplåtelse som sker i strid med förbudet är ogiltig.
Frågan är således om det redan var en bostadsrätt när du började hyra
för 32 år sedan, eller om bostadsrätt påstås ha upplåtits till företaget
efter 1 oktober 1981 ?

Francois
2009-09-23, 13:30
Varje bostadsrättsägare har väl rätt att hyra i andra hand, om styrelsen godkänner det. Det är väl det som hänt i detta fall. Eller?

Gusten
2009-09-23, 15:41
Enligt ett förarbete till förbudet är det inte meningen att förbudet ska
kunna kringgås på det sättet (DS:Bo 1980:3).
Naturligtvis har en hyresgäst ingen anledning att frivilligt gå med på att börja hyra i andra
hand av en bostadsrättshavare istället för direkt av fastighetsägaren.
Avsikten med förbudet är att skydda hyresgästen och säkerställa att denna
har sitt hyresförhållande direkt med föreningen, samt hindra att det finns en
bostadsrättshavare som ofta har som mål att bli av med hyresgästen.

clabbe
2009-09-23, 16:09
Bebor sedan 32 år en lägenhet som jag alltid haft hyreskontrakt med besittningsrätt på. Lägenheten är dock en bostadsrätt och ägs av ett utomstående företag.
Företaget äger flera hyresrätter i denna förening. Företaget vill nu sälja de kvarvarande hyresrätterna och har nu föreslagit föreningen att köpa in dessa.
Min fråga är; om inte hyresgästerna i första hand bör tillfrågas om de vill köpa in sina lägenheter? Företaget har tidigare under åren sålt bostadsrätterna till hyrestagare som bebor dessa. Vad säger lagen? Har jag förköpsrätt före bostadsrättsföreningen.

Mvh

"Mitt hem är min borg"

Jag hänger inte med. I ena stunden är det bostadsrätter, i andra hyresrätter. Vad är det som ev. finns förköpsrätt på?

Gusten
2009-09-24, 11:28
Det som ev "förköpsrätt" avser skulle i så fall vara bostadsrätten till den lägenhet som f. n. bebos med hyreskontrakt.

Om det finns en giltig bostadsrätt som upplåtits före 1 oktober 1981 så skulle bostadsrätten kunna säljas
till hyresgästen eller till någon annan. När någon annan än hyresgästen köper en sådan uthyrd lägenhet brukar priset
vara lägre än normalt eftersom köparen inte kan flytta in i lägenheten så länge hyresgästen bor kvar.
För den som bor i lägenheten med hyreskontrakt är detta förstås fördelaktigt eftersom även hyresgästen bör kunna
köpa bostadsrätten till detta lägre pris.

Men frågan är alltså när bostadsrätten uppläts.

Lägenhetsinnehavare
2009-09-27, 12:03
Fick hyreskontrakt 1978. Fastigheten bildade förening 1983. Av flera anledningar gick jag dock inte med. Mitt hyreskontrakt skrevs om med formuleringen "hysesgästen är medveten om att detta är en förhyrd bostadsrätt". Föreningen har inte varit ägare till min lägenhet utan förre ägaren som ägde hela huset låg/ligger kvar med de kvarvarande hyreslägenheterna. De vill nu avyttra dessa och har frågat föreningen om de är intresserade, vilket jag dock betvivlar p.g.a. viss ansträngd ekonomi. Det är av denna anledning jag frågar mig om det inte hade varit lämpligare att i första hand fråga hyresgästerna.

Francois
2009-09-28, 10:23
Du kan i alla fall kontakta ägaren om du får köpa lägenheten av dem.

Gusten
2009-09-28, 13:09
Om jag uppfattat det rätt har ni frivilligt gått med på att få det gamla hyreskontraktet med fastighetsägaren
uppsagt och skrivit ett nytt hyreskontrakt med samma person i egenskap av bostadsrättshavare.
Situationen är lite lömsk eftersom den person som tidigare var
fastighetsägare istället går in i rollen som bostadsrätthavare.

Det är dock tveksamt om lagstiftarens avsikt varit att förbudet som infördes 1981 mot upplåtelse av bostadsrätt
på ythyrda lägenheter ska kunna kringgås på detta sätt. Då vore det ju liksom ingen mening med förbudet.

Om föreningen skulle väcka en fastställelsetalan om bostadsrättens ogiltighet
och hänvisa till förbudet så kan bostadsrättshavaren vara illa ute.

Om dock alla parter är överens om att man lyckats kringgå förbudet är det
kanske inga större problem med att köpa. Man kanske bör konsultera en
jurist som är expert på området om man vill köpa.

Frågan om vem som kan köpa handlar nog inte om förköpsrätt utan mera om vem som betalar mest.
Som Francois säger kan man kontakta ägaren om att man är intresserad av att köpa.
Man har ju ingen konkurrens från vanliga spekulanter, för vem vill köpa en lägehet som det inte går att flytta in i?
Något som ju är rätt fördelaktigt när man förhandlar om priset

Lägenhetsinnehavare
2009-10-07, 17:19
Gusten, Du verkar mycket insatt i problematiken och jag känner förtroende för dina svar. Jo, jag har kontaktat ägaren (företag) till min lägenhet och dom skickade en värderare som värderade till ett på tok för högt pris. Nivåen för pris går ju att få från Mäklarstatistik. Bl.a. har de höjt priset med 800.000:- från en värdering som gjordes februari 2008, straxt innan lågkonjukturen. Jag har skriftligen motsatt mig det priset och ser precis som du att vem kan vara intresserad av att köpa en bostadsrätt som har hyresgäst som sitter och "proppar". Föreningen kan ju knappast heller vara intresserad när de vet vilka reparationer jag kommer att kräva i en lägeneht som inte reparererats på 30 år. Jag kommer naturligtvis att informera föreningen om mina överläggningar med bostadsrättsägaren och så som jag ser det så borde de vara mer intresserade av att hyresgästen kommer med i föreningen. Jag är ju dessutom i medeåldern och har barn. Den som väntar får se och vill du få det slutliga svaret så kan jag informera dig.
Tack för alla hittills goda råd och juridiska informationer.

Gusten
2009-10-09, 10:42
Ja, hör gärna av dig på forumet om hur det går.
Se bara till att få skäligt avdrag från marknadspris på en motsvarande
"vanlig" bostadsrätt. Om inte föreningen är intresserad är väl de enda
konkurrenterna sådana köpare som har mer tålamod än säljaren med
att vänta på att lägenheten ska bli ledig.
Huruvida bostadsrätten är tillräckligt stabil juridiskt med hänsyn till
hur den kom till är förstås upp till en jurist att bedöma.

Lägenhetsinnehavare
2009-10-15, 16:53
Har nu forskat mer i förhållandet och det har framkommit att bostadsrättsföreningen genomförde köpet efter den 1 oktober 1981 vilket innebär att DS:bo 1980:3 hade trätt i kraft. Det konstiga är att det står inget på mitt hyreskontrakt att det då skulle ha blivit en andrahandsuthyrning utan jag har förstahandskonstrakt med bytesrätt. Jag tror att varken Brf-föreningen och/eller den privata bostadrättsinnehavaren (som ägde hela fastigheten innan) har vetskap om denna lag. Eftersom jag nu står i begrepp att köpa in min hyresrätt eftersom bostadsrättshavaren uttryckt önskemål om att sälja kvarvarande hyresrätter, så ställer jag mig nu frågan 1) vem är det som egentligen är säljare = min förhandlingspart? 2) Kan denna vetskap utgöra någon fördel för mig vid en förhandling? 3) Ska jag upplysa Brf-föreningen om rådande förhållanden? 4)Vilket är det smartaste draget för mig nu?

Mvh

j.a
2009-10-15, 18:58
Nu har även jag satt mig in i denna specialfråga gällande ombildning och får hålla med Gusten.

I dagens BLR finns aktuellt förbud intaget i 4 kap 3 §. Förbudet infördes den 1 oktober 1981 (prop 1980/81:148, LU 1980/81:29, SFS 1981:603 samt DsBo 1980:3. Ds 1993:54 s. 5-9).

Upplåtelsen är ogiltig, motpart och hyresvärd är alltså föreningen. Jag skulle dock ändå kontakta en jurist/advokat eftersom bolaget kommer motsätta sig detta, kanske tala med hyresgästföreningen?

Gusten
2009-10-15, 22:11
Jag har svårt att råda om vad som kan vara det smartaste draget för er just nu. Kanske har j.a något förslag ?
Egentligen är det ju precis som j.a. säger att föreningen är hyresvärd och motpart. Jag antar dock att
bostadsrättshavaren har uppträtt som självutnämnd hyresvärd och även uppburit hyran i alla år ?
Om dock föreningen upplåter hyresrätt direkt till er så kan inte föreningen samtidigt upplåta samma
lägenhet med bostadsrätt till någon annan, särskilt som det finns ett uttryckligt förbud mot detta sedan 1981.

Om man upplyser föreningen om rådande förhållanden så kan nog bolaget som har de (troligen ogiltiga) bostadsrätterna
ha anledning att bli oroliga. Mycket beror nog på hur aktiv styrelsen är när det gäller att ta tag i detta.
Bostadsrätterna har väl stigit i värde en hel del sedan "upplåtelserna". Ur föreningens synvinkel vore nog därför
det smartaste draget att förklara för bolaget att man inte kände till förbudet och erbjuder sig att återbetala
insatser och årsavgifter mot att bostadsrättsavtalen rivs. Föreningen ska i så fall ha hyrorna som
"bostadsrättshavaren" felaktigt uppburit under alla år. Exakt vad som återbördas är förstås en förhandligsfråga.

Om bolaget vidhåller att bostadsrätterna är giltiga kan föreningen väcka en fastställelsetalan mot bolaget om att det
inte föreligger giltiga bostadsrättsavtal mellan föreningen och bolaget, och då hänvisa till förbudet som infördes 1981.

Skulle man domstolsvägen eller förhandlingsvägen komma fram till att bostadsrätterna är ogiltiga är frågan om
föreningen skulle kunna tänka sig att upplåta lägenheten med bostadsrätt till er till ett pris under normalt marknadspris.

j.a
2009-10-16, 09:45
Svårt att veta vad som är bäst när man inte känner till alla detaljer men här är några preliminära tankar.

Kontakta föreningen och förklara situationen för dem, föreningen är kanske medlemmar i SBC/HSB eller motsvarande där juristtjänst ingår. Föreningen bör då tala med sin jurist. Det ligger i föreningen intresse att hyresrätterna är föreningens.

Eftersom förbudet innebär att föreningen istället äger alla lägenheter i huset som upplåtits mot förbudet innebär detta att föreningen plötsligt sitter på en betydande potentiell tillgång.

Upplåtelseavgifter, insatser m.m. som inbetalats för mer än 10 år sedan är preskriberade (om inte preskriptionsavbrott har skett). Så föreningen riskerar endast att behöva återbetala de senaste 10 årsavgifterna.

Föreningen kan sedan välja att fortsätta hyra ut till dig, du har första-handskontrakt hos föreningen. Om föreningen är intresserad av att upplåta en bostadsrätt till dig har du en bra förhandlingsposition eftersom du sitter med ett vanligt hyresavtal med besittningsskydd varför de inte kan lägga ut lägenheten på öppna marknaden.

Lägenhetsinnehavare
2009-12-07, 22:39
Återkommer nu till mitt ärende ang. köpa in min hyresrätt. "Ägaren" till min hyresrätt gick inte att förhandla med, de försökte lura till sig ett alldeles för högt pris och gjorde en inkorrekt värdering med många felaktiga uppgifter. Det var ju så att "ägaren" hade erbjudit Brf. att köpa in hyresrätterna men även dom drog öronen åt sig över informationer m.m. som inte stämde varför de inte ville köpa. Jag har nu upplyst föreningen om all den bra information jag fått av er och nu har det blivit fart i myrstacken. Jurister kommer att kopplas in för att söka lösa denna felaktiga konstruktion och den ekonomiska biten är naturligtvis oerhört intressant för föreningen. Styrelsen är mycket tacksam över att ha fått den här informationen. Undrar bara hur lång tid tillbaka (retroaktivt) föreningen kan gå för att kräva in hyror, gjorda försäljningar av "oäkta ägaren" m.m.?

Tack för alla engagerade svar. Fortsättning följer!

Gusten
2009-12-08, 17:50
Spännande att höra fortsättningen.
Undrade bara över detta med "gjorda försäljningar av oäkta ägaren".
Har bolaget som 1983 fick bostadsrätt till lägenheter med kvarboende
hyresgäst sålt några av dessa uthyrda lägenheter vidare till någan annan ?

Har för mig att det är ganska bra reglerat vilka återbetalningar som
ska göras om det visar sig att borättsupplåtelserna är ogiltiga.
Jag minns inte riktigt vad det stod. Jag tror inte att föreningen kan
få in hyror för gången tid, men att det ändå såg rätt fördelaktigt ut
för föreningens del. Ska kolla lite bättre. Återkommer.

Lägenhetsinnehavare
2009-12-08, 20:31
Tack för svar. Beträffande sign. j.a. som svarat tidigare i ärendet så skulle man kunna gå tillbaka 10 år i tiden. Skulle det grundas på att företag alltid måste spara sina fakturor i 10 år, eller? Den oäkta ägaren /hyresvärden har sålt många lägenheter under årens lopp. I vissa fall har hyrestagaren avlidit och då har lägenheten sålts på öppna marknaden. I andra fall har lägenheterna sålts till hyrestagaren som då köpt in sin lägenhet. Men allt detta har ju gått föreningens näsa förbi. Ja, jag är mycket tacksam för all information jag kan få beträffande hur föreningen ekonomiskt ska reglera detta. Jag har nu blivit "högvilt" för styrelsen i föreningen. Ordförande kontaktade mig igår och ville få så mycket information som möjligt eftersom detta kom som en "blixt från kalr himmel." Kände jag nu någon bra jurist som kunde ta itu med det hela m.m.? Och det gör jag ju inte på direkten. Finns det några bra tips man kan få att vidarebefordra till styrelsen? Det verkade inte som om föreningen var ansluten till någon organisation och ordförande lät lite skrämd över juristkostnader innan han vet om de kan ro i land detta. Vad jag förstår så bör de kunna göra det med hjälp av Lag DS:Bo 1980:3 då tidsramen för lagfart skedde efter 1 okt 1981, vilket kontrollerats med Lantmäteriet.
Väntar på nya hjälpande svar. Tack, tack....

Gusten
2009-12-09, 12:36
Enligt BRL 4 kap 10§ andra stycket har den som fått en ogiltig bostadsrätt i strid med förbudet rätt att återfå insatsen.
Det står inget om räntor eller indexuppräkning och inte heller något om att årsavgifter behöver återbetalas.
Verkar fördelaktigt för föreningen om jag tolkat bestämmelsen rätt.

I ett nr av Hem&Hyra från våren 2008 skrivs om ett likadant fall i Östberga i Stockholm där bostadsrätt upplåtits till
uthyrda lägenheter. Hyresgästföreningen menar att man försökt kringgå förbudet från 1981 medan föreningen hävdar
att allt gått rätt till.

Om det är stora värden som står på spel kan föreningen förstås räkna med att bolaget kommer att kosta på bästa
tänkbara juridiska hjälp för att rädda bostadsrätterna, och att det kommer att bli dyrt för den som förlorar i domstol.

För föreningen kanske det kan vara värt att kosta på en timmes konsultation med en jurist för att komma fram till om man
ska gå vidare och meddela bolaget att föreningen anser att de bostadsrätter som bolaget fortfarande har kvar, är ogiltiga.
Det bör förstås vara en specialist på området, bl a för att undvika en massa inläsningskostnader.

j.a
2009-12-09, 14:12
Mina "preliminära tankar" i det gamla inlägget baseras på att fordringar i allmänhet preskriberas efter 10 år. Detta gäller inte sk konsumentfordringar som har en 3 årig preskriptionstid men detta är inte aktuellt i sammanhanget.

Det är en ingång för er att undersöka, annars håller jag med om att ni gör bäst i att anlita en egen jurist för detta.

Lägenhetsinnehavare
2009-12-09, 18:15
Intressanta svar. De senaste två svaren är relaterade till bostadsrättsföreningens aktuella situation. Jag bistår dom gärna med all info som går att få, allra heltst som jag inte som hyresgäst vill ha bostadsrättsinnehavaren (självutnämnd hyresvärd) som hyresvärd utan ser absolut en nödvändighet i att det är föreningen som är min hyresvärd. Vad jag förstår efter att ha läst länken:

http://web2.jur.lu.se/Internet/Biblioteket/Examensarbeten.nsf/0/BEE6B811C3BB803BC1256FD400251BA0/$File/exam.pdf?OpenElement

så är vi hyresgästers rättssituation försämrad av nuvarande förhållanden. Vårt besittningsskydd och bytesrätt försvagat. Därför ligger det lika mycket i hyrestagarnas som föreningens intresse att få detta utrett. Och, de stackars tidigare hyrestagare som köpt in sina lägenheter för så sent som härom året av bostadsrättsinnehavaren, hur korrekt är deras köpeavtal, egentligen?
Föreningen har bett tidigare ägare av hela fastigheten (hyresgästernas nuv.värdar) att delge föreningen den ekonomiska plan som låg till grund vid bildandet, men de har vägrat lämna ut denna. Varför finns denna plan inte i föreningens handlingar? kanske p.g.a. att tidigare fastighetsägare som sålde till föreningen hade en representant (jurist) som själv bodde i fastigheten och ansvarade många år därefter för föreningens handlingar, tog bort dessa vid utflytt? Det kanske kan vara intressant för intresserade att veta att fastigheten består av totalt 65 lägenheter och ligger i ett mycket attraktivt område.
Många frågor som jag tacksamt kan få hjälp med.

Gusten
2009-12-09, 20:59
Den ekonomiska planen kan beställas hos Bolagsverket. Jag tror det kostar 80 kronor att få den med posten eller mailad.

Lägenhetsinnehavare
2009-12-27, 14:21
Föreningen kommer nu att anlita jurist för det lagbrott som troligen har skett.
Från min sida har jag kontaktat Hyresgästföreningen som inte haft liknande ärende och fann det intressant att köra som ett pilotfall. Dock anser de att det är föreningens sak att bringa klarhet i felkatigheterna först. Vad jag förstår av all hjälp jag fått i detta forum så är det uppenbart att förening och hyresgäster blivit lurande i samband med att fastigheten övergick till att bli förening. Nu kommer jag till nästa frågeställning. Jag har läst mig till att hyresgäst som inte gick med direkt vid föreningsbildandet har möjlighet att inom två år ångra sig och då endast betala uppläggningsavgift samt ränta på insatt kapital. Till saken hör att jag skriftligen inom denna tvårårsgräns uttryckte önskan om att gå med men fick då till svar att nu gällde marknadspris. Vad jag förstår så skulle svaret ha varit oriktigt. Vad säger man om detta och vad kan jag göra nu när allt kommer att rivas upp?

mäklare
2009-12-27, 17:21
Föreningen kommer nu att anlita jurist för det lagbrott som troligen har skett.
Från min sida har jag kontaktat Hyresgästföreningen som inte haft liknande ärende och fann det intressant att köra som ett pilotfall. Dock anser de att det är föreningens sak att bringa klarhet i felkatigheterna först. Vad jag förstår av all hjälp jag fått i detta forum så är det uppenbart att förening och hyresgäster blivit lurande i samband med att fastigheten övergick till att bli förening. Nu kommer jag till nästa frågeställning. Jag har läst mig till att hyresgäst som inte gick med direkt vid föreningsbildandet har möjlighet att inom två år ångra sig och då endast betala uppläggningsavgift samt ränta på insatt kapital. Till saken hör att jag skriftligen inom denna tvårårsgräns uttryckte önskan om att gå med men fick då till svar att nu gällde marknadspris. Vad jag förstår så skulle svaret ha varit oriktigt. Vad säger man om detta och vad kan jag göra nu när allt kommer att rivas upp?

1 år vad jag vet.

Gusten
2009-12-27, 23:35
Någon direkt rätt att gå med nu genom att enbart betala insats och ränta finns nog inte. Dock vore det ju mycket otacksamt
av föreningen om dom först får hjälp med att få tillbaka lägenheterna och sedan vill ha hela vinsten själv genom att begära marknadspris. Mer rimligt vore väl om man delar på vinsten genom att ni som går med nu får en hyfsad rabatt på marknadspriset.

HGF vill att föreningen bringar klarhet i felaktigheterna. Vad jag kan se är det enda som föreningen behöver bringa klarhet i är att bostadsrättsupplåtelse skedde efter den 1 oktober 1981, och att lägenheten då var uthyrd till er. Bevisning om detta kan behöva förebringas i målet, men det är vad jag förstått inga problem ?

Om HGF är intresserade av ett pilotfall utgår jag från att HGF är beredda att ta risken med rättegångskostnader som kan uppstå.
HGF kan förstås inte driva ett mål för föreningens räkning men kan hjälpa en hyresgäst med en negativ fastställelsetalan mot
bolaget om att hyresförhållande inte föreligger med bolaget enär bolaget inte har någon giltig bostdadsrätt till lägenheten.
Bolaget kommer då antagligen att som bevisning visa upp det hyreskontrakt där det anges att hyresgästen är medveten
om att detta är en förhyrd bostadsrätt. Att ett sådant kontrakt inte är giltigt framgår dock bl a på sid 49 och 50 i propositionen
på Riksdagens hemsida.
Om det blir fastställt att ni har hyresförhållandet direkt med föreningen kan man nog säga att bostadsrätten faller automatiskt.

Lägenhetsinnehavare
2010-04-28, 16:30
Efter att föreningen anlitat jurist som nu arbetat på ärendet i några månader lär problem ha uppstått.
Bostadsrättsföreningen fick alltså lagfart den 28 oktober 1981. Av den tidigare information som Gusten lämnat skall alltså föreningen därmed också ha övertagit kvarvarande hyresrätter varför hyresgästerna skall ha sitt hyresförhållande direkt med föreningen.
Nu hävdar motparten = säljarna av fastigheten till föreningen att överlåtelseavtalen skrevs den 1 maj samma år varför den lag som trädde i kraft 1 oktober 1981 inte skall gälla. Det skulle i så fall innebära att föreningen inte skulle vara ägare till hyresrätterna. HUR LIGGER DET TILL? Personligen finner jag det konstigt om inte lagfartsdatum skulle vara det juridiskt gällande. I annat fall så skulle ju säljaren kunna kringgå lagen genom att fördatera överlåtelsedatum.

Gusten
2010-04-28, 19:12
Det var alltså 1981, inte 1983, som föreningen förvärvade fastigheten.
Som jag uppfattar rättsläget är det när UPPLÅTELSE AV BOSTADSRÄTT
skedde, som är det avgörande. Hos en bekant där man nyligen ombildat
skrevs avtalen om upplåtelse av bostadsrätt först i samband med att
föreningen TILLTRÄDDE fastigheten. Så länge bostadsrättsavtalet inte
är påskrivet finns inget bindande avtal om bostadsrättsupplåtelse.

Man kanske kan kolla i föreningens exemplar av bostadsrättsavtalet när detta är daterat.

Lägenhetsinnehavare
2010-04-28, 21:53
Överlåtelseavtalen d.v.s. då tidigare ägare till fastigheten lät hyresgästerna köpa in sina lägenheter skedde några månader före 1 oktober 1981. Lagfartsdatum för bostadsrättsföreningens övertagande av fastigheten är dock registrerat 28 oktober 1981. Lagfart är en officiell registrering av förvärv. Så frågan är vilken tidpunkt som tidigare nämnda lag gällande från 1 oktober 1981 syftar på.

Gusten
2010-04-29, 09:37
Som jag ser det syftar lagen från 1981 på den tidpunkt då de bindande bostadsrättsavtal som
skrivs separat för varje lägenhet som ska upplåtas med bostadsrätt, skrivs under.

I köpeavtalet avseende fastighetsöverlåtelsen anges en viss SENARE tidpunkt då föreningen TILLTRÄDER fastigheten.
När köpeavtalet avseende fastighetsöverlåtelsen skrivs under finns dock fortfarande inga bindande
avtal om upplåtelse av bostadsrätt för enskilda lägenheter. T ex kan de som röstade ja på köpstämman fortfarande
dra sig ur och fortsätta med hyresrätt.

Separata avtal om upplåtelse av bostadsrätt (bostadsrättsavtal) skrivs för varje lägenhet som ska upplåtas med bostadsrätt. Föreningen har ett exemplar och bostadsrättshavaren har ett exemplar av bostadsrättsavtalet.
Dessa brukas skrivas under på ett mycket sent stadium , ofta inte förrän föreningen tillträder fastigheten.
Datumet på föreningens exemplar av bostadsrättsavtalet för din lägenhet borde därför vara mycket intressant i sammanhanget.

Om man misstänker att datumet på bostadsrättsavtalet ändrats i efterhand (straffbart) så kan man jämföra med
datumet på någon grannes exemplar av sitt bostadsrättsavtal, alltså någon granne som tecknade bostadsrätt från början.

Det är möjligt att föreningen kan tillträda fastigheten innan lagfarten registreras. Föreningens jurist vet förstås om så kan ske.

Lägenhetsinnehavare
2010-04-29, 10:05
Det aktuella problemet gäller ju huruvida tidigare ägare till fastigheten eller bostadsrättsföreningen skall vara hyresvärdar till kvarvarande hyresrätter. Vem skall hyresgästen ha sitt hyresförhållande med? Det är den springande punkten i detta problem. Därför är det viktigt att fasttälla tidpunkt för när köpet anses genomfört.
Man kan "vända på steken" och ställa frågan så här; "kan jag upplåta hyresrätt på bostad som jag ej har lagfart på?".

Gusten
2010-04-29, 12:25
Föreningen har lagfart på fastigheten som sådan men det finns ingen
särskild lagfart på varje enskild bostad. Det jag är osäker på är om
föreningen med rättslig verkan kan tillträda fastigheten och upplåta
bostadsrätter innan föreningen registrerats som lagfaren ägare
till fastigheten. Det får man kolla med föreningens jurist.

Föreningens tillträde till fastigheten och bindande upplåtelseavtal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602)
om bostadsrätter måste i vart fall ha skett vid en senare tidpunkt
än 1 maj när överlåtelseavtalet för fastigheten skrevs.

Lägenhetsinnehavare
2010-04-29, 17:57
Tack, intressant analys och frågeställning. Går vidare med dessa frågeställningar till föreningen. Ber att få återkomma med information om ärendets utveckling.

Lägenhetsinnehavare
2010-06-06, 10:08
Läget är nu följande: motparten (tidigare fastighetsägare) hävdar att de upprättat Bostadsrättsbevis den 1 april 1981. Slutliga överlåtelseavtalen upprättades därefter den 18 september 1981. Därför hävdar motparten att allt var klart före 1 oktober 1981.
Föreningen anser att kärnpunkten är: Hur kunde bostadsrättsföreningen upplåta bostadsrätter redan den 1 april 1981 när de inte ägde fastigheten förrän i oktober (lagfartsdatum)?
Fastighetsägarnas jurist anser att ärendet är 50/50 men grundar samtidigt inte sitt resonemang på en enda lagparagraf eller "case" vilket får mig att se med viss tveksamhet på deras jurdiska insikt.
Vad sägs?

mäklare
2010-06-06, 23:31
Det är ju brf som söker lagfart, så om den är registerade vid en senare tidpunkt så ska ju det knappast drabba säljaren...

Ägarövergången sker vid tillträdet, köpebrevet. Om det datumet passar ert case, så skulle jag gå vidare. Inte annars.

Gusten
2010-06-06, 23:56
Vad var det som hände 18 september 1981 ? Var det bara köpekontraktet
för fastigheten som skrevs under då eller var det köpebrevet som upprättades då ?
Om det bara var köpekontraktet som skrevs 18 sept så är det ju chans
att tillträdet skedde efter att förbudet trätt i kraft.

Lägenhetsinnehavare
2010-06-07, 10:12
Man säger att "avtal" upprättades mellan parterna 20 september 1981.

Lagfart godkändes 28 oktober 1981.

Frågan är om föreningen har haft dispositionsrätt trots att föreningen ännu inte var fastighetsägare. Den frågan är oklar. Finns det någon som kan hänvisa till något rättsfall?

Gusten
2010-06-07, 12:18
Känner inte till något rättsfall som behandlar just om lagfarten måste ha
registrerats för att tillträde ska anses ha skett.

Dom måste dock precisera bättre vad dom menar med det "avtal" som
upprättades mellan parterna farligt nära den dag då förbudet kom dvs
så sent som 20 september 1981. Om detta avtal bara var ett överlåtelseavtal
för fastigheten så anges i detta avtal att fastigheten överlåtes med
tillträde ett visst senare datum som ju mycket väl kan ha varit efter att förbudet trätt i kraft.

Lägenhetsinnehavare
2010-06-07, 19:05
Tack Gusten. Ska försöka utreda vidare vad ordet "avtal" står för. Det är Fastighetsägarförbundets jurist som uttryckt det så. Har inte Betalningsdatum/Likviddatum för fastigheten också en betydelse?

Brf-föreningen har förutom Fastighetsägarförbundet också anlitat en egen jurist från byrå som verkar stå lika handfallen. Medlemmar i föreningen kräver nu att nya jurister sätts in i ärendet. Vad jag har förstått så är detta ett ganska unikt fall, man har inget direkt att gå efter.
Du påpekar att datum för "avtal" ligger nära i tiden för 1 oktober. En sak att reflektera över är att företaget som ägde fastigheten och överlät den till Brf-föreningen hade som initiativtagare och ombesörjare av handläggningen en jurist som var anställd i företaget (fastighetsavd) och dessutom mångårig medlem av Hyresnämnden. Klart personen kände till kommande lagstiftning. Dessutom var personen boende i fastigheten som sedan blev Brf-förening. Så personen hade all anledning att se om sitt hus, dels att tidigare ägare låg kvar med de hyresrätter som inte gick med, för i annat fall hade de inte uppnått 68% eller vad det nu är för % för att få bilda förening. För mig inger detta en känsla av "jäv" eller liknande.

Gusten
2010-06-07, 22:18
Har inte Betalningsdatum/Likviddatum för fastigheten också en betydelse?
Jo antagligen en helt avgörande betydelse eftersom det är vid erläggande
an slutlikvid som föreningen tillträder fastigheten. Innan dess kan
föreningen inte upplåta några bostadsrätter.

Vad man skulle vilja se är köpekontraktet på fastigheten. Där står det ett
datum en bit framåt i tiden när föreningen ska tillträda fastigheten.

Lägenhetsinnehavare
2010-06-08, 16:26
Tack för information, den går vi vidare med. Styrelsemedlem kräver nu att få tillgång till alla dokumentation mellan jurister och förening. I väntan på detta har jag fått följande information:
Man upplät flera bostadsrättsbevis (överlåtelseavtal) per den 1 maj 1981. Något skriftligt avtal mellan parterna om rätt för föreningen att upplåta lägenheter med bostadsrätt fanns dock inte vid tidpunkten för ovan upplåtelse. Avtalet mellan parterna (tidigare ägare kontra brf-förening) upprättades skriftligen först den 20 september 1981 till vilket fogades en bilaga av tidigare upplåtelse. Jurist tolkar att dåvarande fastighetsägare skriftligen manifesterade en tidigare överenskommelse mellan parterna vilket medgav föreningen rätt att upplåta lägenheterna med bostadsrätt trots att föreningen ännu inte förvärvat fastigheten. Frågan om föreningen haft denna dispositionsrätt trots att föreningen ännu inte var fastighetsägare är oklar enlig denna jurist.

Vad kan man ha för synpunkter på detta tillvägagångssätt?

Gusten
2010-06-08, 18:35
"Bostadsrättbevis" var något som föreningarna utfärdade förr men
som numera bara är kuriosa utan någon rättslig betydelse, så det
papperet lär inte vara mycket att komma med i en domstol.
Dessutom ägde ju föreningen inte fastigheten vid den tiden.

Istället är det följande dokument som jag tycker bör vara av intresse:

1) ÖVERLÅTELSEAVTALET, där det bl a anges ett visst datum
då föreningen skall tillträda fastigheten.

2) KÖPEBREVET, som bl a fyller en funktion som kvitto på att
slutlikvid för fastigheten erlags. Datumet på köpebrevet torde
vara samma som datumet då föreningen tillträdde fastigheten.
Datumet på köpebrevet går också att få uppgift om i lagfartsspalten
hos inskrivningsmyndigheten.

Lägenhetsinnehavare
2010-06-13, 11:45
Vi har nu kommit över viktiga dokument. Man upprättade ett Köpekontrakt den 7 jan 1981 där tillträdesdatum angavs till 1 april 1981. Man faställde häri att tillträde dock sker sedan köpeskillingen tillfullo erlagts. Vidare att förvärvstillstånd måste ha meddelats senast 1 juni 1981, i annat fall gäller inte kontraktet. Inget av ovannämnda genomfördes. Kommunens Fastighetsnämnden motsatte sig förvärvstillsånd eftersom den stred mot dubbelupplåtelse. Efter många turer så godkände Hyresnämnden 21 september 1981 förvärvet. Det framkommer i dokumentet att de är av vikt att skynda på för att undvika kommande lag som trädde ikraft 1 oktober. Hyresnämnden skriver vidare att man framflyttat förfallotiden för köpekontraktet till 1 oktober 1981.
Köpebrevet är därefter daterat 23 oktober 1981 då också köpeskillingen erlades. Lagfart erhölls sedan den 28 oktober 1981. Man ställer sig frågan om man kan anses ha överlåtit en fastighet före 1 oktober trots att köpeskillingen inte betalades förrän 23 oktober?

Som tillägg kan nämnas att många av de utfäselser som parterna gjorde i avtalet inte blev verklighet. Man skriver bl.a. att alla de hyresgäster som bor kvar i fastigheten skall få direktavtal med bostadsrättsföreningen vilket inte skett och att ingen skall tvingas teckna avtal med tidigare ägare. Detta löfte har aldrig infriats utan hyresavtalen tvingades skrivas med tidigare ägare som blev bostadsrättsinnehavare till hyreslägenheterna. Kan också nämnas att vad jag förstår hade de inte uppfyllt % för att få bilda förening. De fanns 58 lägenheter och endast 36 gick med. Jag trodde % låg på 68%.

Vad sägs?

Gusten
2010-06-13, 19:53
Ja det var ju ett framsteg onekligen, eftersom köpebrevet har så sent datum.
Se även inlägget #35 av mäklare, som vad jag förstod också anser
att datumet på köpebrevet är det avgörande.

Vid en ev domstolsförhandling kommer motparten kanske att hävda att
datumet på köpekontraktet är det avgörande. Så är det ju i och för sig
i skattesammanhang. Här borde det väl ändå vara en stor chans att
en domstol skulle anse bostadsrättsupplåtelserna skett på dagen
för köpebrevet och därmed ogiltiga.

(Har för mig räckte det att minst 50 procent röstade för ombildning vid den tiden).

Lägenhetsinnehavare
2010-06-14, 12:43
Ännu en knepig fråga har dykt upp vid genomgång av alla dokumenten. I Hyresnämndens beslut september 1981 som var det slutgiltiga beslutet för att överlåtelsn skulle kunna gå igenom fastställs olika regler som ska gälla. Där står bl.a. följande; "De kvarvarande hyresgästerna kommer dock - som framgår av bestämmelsen i 7 kap. 13 § JB - att vara hyresgäster hos bostadsrättsföreningen. De kommer således att ha oinskränkt besittningsskydd och bytesrätt. Om de så önskar kommer de att kunna förvärva bostadsrätt till lägenhet på samma villkor som nuvarande bostadsrättshavarna". På 'samma villkor' vad omfattar det? Prisbilden m.m. Frågan är ju intressant för kvarvarande hyresgäster men också intressant för bostadsrättsföreningen om det skulle visa sig senare att föreningen har rätt till alla de hyresrätter som fanns vid överlåtelsetillfället. BRL 1971 var väl gällande vid denna tidpunkt? Beslutet avslutas med att "Säljaren" har vitsordat uppgifterna samt inte har någon erinran mot avtalen med bostadsrättföreningen.

Gusten
2010-06-14, 14:11
Hyresnämnden förutsatte alltså vid sitt beslut 21 sept att föreningen skulle vara hyresvärd.
Dessutom vitsordade säljaren att de inte hade något att erinra mot avtalen med föreningen.
Detta talar väl ytterligare till föreningens fördel förutom att tillträde/köpebrev kom för sent.

När skrevs egentligen de hyresavtal där det anges att "hyresgästen är
medveten om att detta är en förhyrd bostadsrätt" och det därmed
torde ha förutsatts att bostadsrättshavaren skulle bli hyresvärd.
Skrevs dom före eller efter hyresnämndens beslut 21 sept ?

Lägenhetsinnehavare
2010-06-14, 14:21
Ett nytt Hyresavtalet skrevs efter d.v.s. 1983.

Lägenhetsinnehavare
2010-06-14, 14:28
Ursäkta, de nya hyresavtalet skrev om 1986.

Gusten
2010-06-14, 15:39
Okej. Då var det väl så att man först accepterade att föreningen skulle
stå som hyresvärd men senare kommit på att detta blir en juridiskt
ohållbar dubbelupplåtelse och därför ville ändra så att hyresförhållandet istället skulle gälla mot bostadsrättshavaren.

En sak man undrar lite över är varför dom inte använde de 10 sista
dagarna fram till förbudet till att betala köpeskillingen och få ett köpebrev.
Dom var ju medvetna om att dom efter hyresnämndbeslutet 29 sept
måste göra något ytterligare innan förbudet kom 1 okt.
Nu verkar dom ju ha förvaltat dom sista 10 dagarna till att
göra ingenting vilket väl inte var så smart.

Gusten
2010-06-14, 16:14
Hyresnämndbeslutet 21 sept var det förstås. Inte 29 sept som jag skrev.

Lägenhetsinnehavare
2010-06-14, 16:44
Nej precis, dom har förvaltat de sista dagarna dåligt. Avtalet är så dåligt skrivet att jag är i och för sig inte förvånad över detta. Men fortfarande kvarstår frågan hur man ska tyda: " Om de så önskar kommer de att kunna förvärva bostadsrätt till lägenhet på samma villkor som nuvarande bostadsrättshavarna". Vad står detta för?

Gusten
2010-06-14, 20:17
" Om de så önskar kommer de att kunna förvärva bostadsrätt till lägenhet på samma villkor som nuvarande bostadsrättshavarna". Vad står detta för?

Det är ju väldigt otydligt skrivet. Även detta exempel på hur dåligt
skrivet avtalet var. Svårt att veta vad dom menar tycker jag.

Lägenhetsinnehavare
2010-08-06, 10:34
Har via stadsarkivet kommit över samtliga dokument. Det är med häpnad man nu får insikt i de avtal som skrevs. Det hela är så uppseendeväckande att jag nu för egen del kontaktat jurist. Som det ser ut nu är det till stor fördel för mig. Har försökt analysera varför dessa avtal kunde komma till och kan inte se annan anledning än att det var en samling personer som snabbt ville sko sig på företag och förening. De sålde också ganska omgående efter bildandet.
Jag återkommer med närmare information när läget så bjuder. Dock har jag förstått att detta ärende är rätt så unikt.

Gusten
2010-08-06, 17:52
Bra att du undersöker så grundligt. Det hade dom inte räknat med att någon skulle börja rota i detta närmare 30 år efteråt.
Bra att du nu har en egen jurist som bara företräder dig och ingen annan.

Det som ser mest lovande ut är väl att tillträde/köpebrev skedde först 21 oktober 1981 när förbudet redan trätt i kraft.
Trots att det stod i ett dokument att "det är av vikt att skynda på för att undvika kommande lag" så missade
dom ändå att tillträda i tid.

Lägenhetsinnehavare
2010-11-12, 17:51
Min jurist har beslutat att innan frågan om "dubbelupplåtelse" aktiveras från Br-föreningens sida ska mitt ärende köras först. Därför kontaktade jag skriftligen min s.k. "hyresvärd" (säljaren) och med bifogade dokument från Hyresnämndens Beslut där det står att kvarvarande hyresgäster har rätt att köpa in sina lägenheter till xxx-pris samt att lägenheterna inte får säljas till annan än den som bebor lägenheten. Dessa villkor är också undertecknad av säljaren i bifogade handlingar till Beslutet i Hyresnämnden, ett Beslut som f.ö. var avgörande för om Br-föreningen skulle få förvärva fastigheten. Efter två månader inkom svar som mest inte innehöll något av relevans. Det motparten fr.a. trycker på är att något Optionsavtal aldrig upprättats och därför är dessa villkor inte gällande. Man hänvisar till HD praxis. Har undersökt detta och funnit att det finns ett fall som på intet sätt är att jämföra med mitt/vårt och dessutom är från 1998. Min fråga är nu; vid en bedömning av mitt fall utgår man då från lag/praxis vid tidpunkt för mitt ärende? Kan man hänvisa till domslut som fattats efter tidpunkt för berörda beslut?

Gusten
2010-11-15, 19:11
Är osäker på om jag förstått frågeställningen rätt.
Avses med "tidpunkten för mitt ärende" den gången då optionsavtalet
skrevs, eller nu när ni eventuellt vidtar rättsliga åtgärder ?

Lägenhetsinnehavare
2010-11-16, 21:37
Vet knappt själv hur jag ska förtydliga min frågeställning. Jag menar så här; när man idag ska bedöma avtal fattade för 30 år sedan, gör man då bedömningen av avtalets innebörd efter den lag som gällde vid tidpunkt för avtalets ingående eller: gör man bedömningen av avtalet efter dagsaktuell lag? Spontant känns det riktigare att man bedömer avtal efter den lag som gällde då avtalet ingicks. Kanske fortfarande otydlig i min frågeställning....

F.ö. tack Gusten för hjälp och visat intresse. Det här, mitt ärende är unikt och har en mycket intressant juridisk fortsättning. Släpper inte tråden!

Gusten
2010-11-16, 22:25
Spontant känns det riktigare att man bedömer avtal efter den lag som gällde då avtalet ingicks.

Ja så uppfattar jag det också. Sedan är det ju en hel vetenskap i sig att
bedöma i vilka andra liknande situationer ett visst rättsfall gäller, i detta fall HD-praxis.

Om jag förstått det rätt så hade hyresnämnden möjlighet att stoppa
fastighetsöverlåtelsen men gick med på den under förutsättning att
inga lägenheter såldes till andra än hyresgästerna, och att även
säljaren garanterade att inga lägenheter skulle säljas till andra än hyresgästerna.
Konstigt att man sedan ändå inte följde detta.

Lägenhetsinnehavare
2010-11-17, 10:27
Ja, det är många avtalade löften som inte infriats. Det är just dessa frågor en jurist nu arbetar med. Många hundar begravda...m.a.o. Saker och ting klarnar med tiden och jag fortsätter tråden allt eftersom.

Lägenhetsinnehavare
2012-03-03, 10:32
Jag riktar denna information specifikt till Gusten som kommit med många givande inlägg. Dom har nu fallit gällande huruvida Br-föreningen skulle kunna ogiltigförklara ombildningen från 1981 då köpebrev tecknades samt betalning erlades först efter 1 okt 1981 då lag om förbud mot dubbelupplåtelse kom. Br-föreningen förlorade. Tingsrätten grundar sitt beslut på att förfarandet gått rätt till genom att bostadsrättsbevisen var utfärdade flera månader innan 1 okt samt att alla formkrav var uppfyllda i dessa. Man utgår från JB 1971. Kontentan av detta är alltså att dubbelupplåtelse fortsätter i min fastighet. För min del återstår nu att hävda mina krav med utgångspunkt från utfästelserna. En inte helt solklar sak där preskriptionsfrågan också är viktig. Är den 30 år i detta fall eller finns det någon preskription över huvudtaget på icke tidsangivna utfästelser? Vem kan svara?

Gusten
2012-03-03, 12:11
Hej och välkommen tillbaka till tråden.
Tydligen bedömde föreningens jurist att det fanns en chans att man skulle gå på datum för tillträdet men det höll alltså inte.
Hoppas du inte fått för stora kostnader för detta själv. Om jag förstått det rätt är det dock främst föreningen som
haft kostnader och kanske även måste betala motpartens rättegångskostnader.

För din del kanske domen inte har så stor betydelse utan det blir väl bara att du får bolaget i stället för föreningen som motpart vid ett eventuellt köp av bostadsrätten.
Dom måste ju också vara medvetna om att det är svårt att sälja till någon annan eftersom det inte går att flytta in i lägenheten.

I dåvarande Bostadsdomstolens avgörande RBD 4/79 ansågs föreningen vara hyresvärd trots att lägenheten hade upplåtits med bostadsrätt till utomstående.
Framgår det i domen om man anser att det är föreningen eller bostadsrättshavaren som är din hyresvärd ?

Lägenhetsinnehavare
2012-03-04, 09:17
Nej jag har tack och lov inte drabbats av några kostnader utan det är Brf som får betala cirka 450 000 kr och det drabbar ju i slutändan br-innehavarna. Resultatet av detta är att jag fortsätter att ha samma hyresvärd som de sista 30 åren, men här hoppas man på en förändring i sinom tid. Vi har ju våra krav. Det är alltså inte Brf som står som hyresvärd utan tidigare fastighetsägare kvarstår som br-innehavare.
Vad tror du om preskriptionen som jag nämnde i tidigare inlaga? Finns det ö.h.t. någon preskription på utfästelser gällande över obestämd tid?

Gusten
2012-03-04, 11:52
I Hyresnämndens beslut september 1981 som var det slutgiltiga beslutet för att överlåtelsn skulle kunna gå igenom fastställs olika regler som ska gälla. Där står bl.a. följande; "De kvarvarande hyresgästerna kommer dock - som framgår av bestämmelsen i 7 kap. 13 § JB - att vara hyresgäster hos bostadsrättsföreningen. De kommer således att ha oinskränkt besittningsskydd och bytesrätt. Om de så önskar kommer de att kunna förvärva bostadsrätt till lägenhet på samma villkor som nuvarande bostadsrättshavarna".

Hyresnämnden hänvisar till JB 7:13 som grund för att fastighetsägaren fortsätter att vara hyresvärd, dvs föreningen blir hyresvärd även om bostadsrätt upplåtes till utomstående.
Samma lagbestämmelse, JB 7:13, hänvisade Bostadsdomstolen till i rättsfallet RBD 4:79.
Sedan har ni tydligen trots detta alltid betalat hyran till bostadsrättshavaren.

Vad jag vet finns ingen preskriptionstid för utfästelser på det sätt som det finns för skuldebrev. Frågan är hur långt detta med "på samma villkor" sträcker sig.

När det gäller de höga rättegångskostnaderna så kan väl föreningen trösta sig med att det även drabbar motparten eftersom dom har flera bostadsrätter i föreningen.
Att föreningen nu fått lite sämre ekonomi bör ju också påverka priset nedåt vid ett ev köp av lägenheten.