handdator

Visa fullständig version : Nya regler bolån?


totiki
2009-09-21, 17:28
EU vill blanda sig var gränsen för ett bottenlån går.
http://di.se/Nyheter/?page=/Avdelningar/Artikel.aspx%3FarticleID%3D2009\\09\\19\\353332

...verkar som den amorteringsfria lånetiden verkar vara över, kanske.

De amorteringar som då tillkommer kommer givetvis att belasta årsavgiften.

MikHo
2009-09-21, 19:02
min personliga åsikt gällande amorteringsfria lån är en förening ALLTID skall amortera på sina lån. Kan vara hur lite som helst men amorteras skall det göras.

totiki
2009-09-21, 21:28
Jo, det kan jag hålla med om. Men för de föreningar som inte amorterar kan det komma som en överraskning att det blir årsavgiftshöjningar utan att man kan märka att man får något för dem.
Och att värdeökningen på BR kanske minskar eller helt uteblir. Det blir i sådana fall kanske ett avsteg från den plan man hade från början. Utöver att föreningen åker på amorteringar är väl risken kanske större att man åker på amorteringar på sina personliga lån dessutom. Det blir ju en dubbel kostnadsökning.

MikHo
2009-09-21, 23:30
Jag är ändå förvånad över att det ännu inte, i finanskrisens spår fler som fått sälja sina BR till underpriser pga överbelånade lägenheter/villor.

Eller så ser jag inte tecknena i skyn ;)

clabbe
2009-09-22, 07:25
...verkar som den amorteringsfria lånetiden verkar vara över, kanske.

De amorteringar som då tillkommer kommer givetvis att belasta årsavgiften.

Men nyheten handlar ju om lån till privatpersoner, inte till bostadsrättsföreningar?
För övrigt håller jag med andra om att en förening ska amortera på sina lån. Annars låter man framtida ägare betala nutida investeringar.

totiki
2009-09-22, 10:27
Det stämmer att det är vad artikeln handlar om.
Ordningen blir väl bara omvänd.

clabbe
2009-09-22, 10:49
Det stämmer att det är vad artikeln handlar om.
Ordningen blir väl bara omvänd.

Att föreningen måste höja sin årsavgift för att bostadsrättshavarna måste amortera mer på sina bolån, är det så du menar att det blir?

Jag förstår inte, kan du förklara tydligare?

totiki
2009-09-22, 11:34
Bankvärlden följer tydliga trender. Tidigare skulle alla amortera på alla lån. Sedan kom trenden med amorteringsfria lån. Det kom med tiden att gälla både privatpersoner och föreningar.
Nu ser vi ett trendbrott där privatpersoner skall få börja amortera på sina lån. Följer detta samma mönster som tidigare kommer inom några år alla amorteringsfria föreningar också att stå utan amorteringsfria lån när de nuvarande löper ut.

Jag har samma åsikt som du, föreningar bör amortera på lånen för att inte skjuta kostnaderna på framtida BRH. Sorgligt nog har ett annat synsätt fått råda under de senaste 10 åren p g a. de ständiga prisökningarna på borätter. Trenden är ju att konsumtionen står för kostnaderna. Fungerar på sätt och vis på samma sätt som inflationen ansågs göra tidigare, fast nu kallas det för värdeökning. Resultatet är dock detsamma.

Det hindrar inte att många föreningar, särskilt de som ombildats sedan de amorteringsfria lånen blev legio, använder sig av just amorteringsfria lån.
Jag menar att den ekonomiska plan som många privatpersoner tänkt sig för de närmaste åren när de investerade i bostad riskerar att få en allvarlig törn.

Det är säkert ett antal som räknat med att räntan kommer att gå upp och garderar sig för det på olika sätt. Men ifall det därefter kommer även ett amorteringskrav på de personliga lånen och därefter ytterliggare ett på föreningen, kan det komma att kännas tungt i slutändan.
Risken är väl att marknaden stangerar vad det gäller prisutvecklingen på borätter av den anledningen dessutom. Det skulle också kunna medföra att värdet av säkerheten sänks under gränsen för amorteringsfritt för ytterliggare ett antal låntagare o s v. Och en ond spiral kan startas. Pessimistiskt men inte orealistiskt.

Artiklarna jag hänvisar till i denna tråden...http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10822 ... pekar åt samma håll.

Därmed inte sagt att det är hugget i sten. Men att omvärldsfaktorer påverkar borättsmarknaden är ganska tydligt. Inte enbart i direkta åtgärder från stat och kommun utan även i långsamt böljande faktorer som trender & åsikter.

clabbe
2009-09-22, 13:43
Då förstår jag hur du menar. Det ligger en hel del i vad du säger.
Det skulle dock bli mer sunt och företagsekonomiskt riktigt med lån som amorteras av föreningarna så en stillsam övergång från amorteringsfria lån skulle vara gott.

Magnus - Borättsbyrån
2009-10-01, 09:33
Jag reagerade också på den artikeln. Det skulle innebära en stor förändring i Sverige där stor andel bottenlån och amorteringsfritt är vanligt. Det ser lite annorlunda ut i Europa dock särskilt nu efter finanskrisen I Spanien har jag exempelvis hört något om att man bara får lån för 30-40% av värdet vid bostadsköp. Senare har jag dock läst några andra artiklar (ex. svaret på en av frågorna här (http://di.se/Nyheter/?page=/Avdelningar/Artikel.aspx%3FArticleID%3D2009\09\28\354246%26sec tionid%3DDinapengar)). FI har skickat in ett remissvar och uttryckt att det inte är nödvändigt för Svensk del jag tror förslaget kommer att stöta på ganska mycket motstånd när det behandlas i olika instanser i EU.

Generellt för bostadsrättsföreningar håller jag med om att man bör amortera om man har några lån. Det bästa är dock att fördela lånen på medlemmarna genom en insatshöjning. Man kan då sänka boendekostnaden för föreningens medlemmar med 30 % av föreningens räntekostnader eftersom bostadsrättsföreningar sedan schablonbeskattningen avskaffades inte kan göra avdrag för sina räntekostnader. Det kan däremot privatpersoner göra vilket gör det väldigt fördelaktigt att ha så lite skuld i föreningen som möjligt.
Jag kan t.ex. tipsa om den här artikeln (http://www.sr.se/cgi-bin/ekot/artikel.asp?Artikel=2990065) från sr.se. Samt mitt eget företag Borättsbyrån (http://borattsbyran.se).

Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

totiki
2009-10-01, 10:09
Jo, det har varit uppe här i ett antal trådar angående insatshöjning. Och det kan säkert vara precis som du säger i de förenigar där detta går att genomföra. Företrädelsevis mindre föreningar där medlemmarna har god ekonomi och det finns konsensus för åtgärden.
I mindre föreningar kan dock andelstalen skilja sig mycket mellan lgh, i vår är största 43% och minsta 9%. Så för somliga kan lånen bli orimligt stora.

Men i dessa tider där arbetsmarknaden för närvarande kan kännas osäker för en del, där bankerna är lite mer restriktiva, där medlemmar redan belånat sina lgh för konsumtion eller räknat in framtida värdeökningar i förväg är situationen lite annorlunda i verkligheten än på pappret.
I en stor förening där mycket av ovanstående kan förväntas finnas, kan en styrelse som driver denna fråga skapa mycket osämja och vantrivsel. Det kan leda till en större omsättning av lgh mer arbete för styrelsen och ökade kostnader.
I en stor förening skiljer sig inte andelstalen så mycket så fördelningen blir mer jämbördig. Istället kan de personliga ekonomierna skilja sig så mycket mer.

Det är också svårt att räkna in att, den värdeökning som sker kommer att vara direkt motsvarig det nya lån man tagit. Går räntan upp och marknaden svalnar kan de 30% snart ätas upp.

Sedan har underhållsplanen stor betydelse. Ifall nya renoveringar är på gång inom överskådlig framtid blir snart föreningen tvungen att ändå ta lån och betydelsen av insatshöjningen kommer med tiden att planas ut och åtgärden har endast bidragit till en högre inflation. Dessutom har lgh blivit mer svårsåld eftersom den betingar ett högre pris än motsvarande i omgivningen som inte gjort samma åtgärd.

Risken finns att en kortsiktig vinst i ränteavdraget för den som bor där idag långsiktigt ger en utarmning av lghs värde.
Det är ju dessutom väldigt svårt att räkna om årsavgiftens betydelse vid en försäljning till ett högre pris. Det är så många faktorer som spelar in för köparen. Inte minst känslomässiga. Två likadana lgh i samma hus t o m. kan skilja med hundratusentals kronor p g a. känslomässiga skäl.

Det är kanske bättre att vänta på ett politiskt beslut som ger BRFr möjlighet att ombilda till Ägarlägenheter.

Angående artiklarna du talar om. I den från SR måste de haft en ränta på 6,49% på det lånet som de amorterade på detta viset, har jag just räknat ut. Om vi antar att BRH fortsatte att betala med samma ränta för att kunna göra en jämförelse så fick han dra av nästan 9.000. Och det är ju mycket pengar.
Antag att han tjänade 300.000 före skatt och hade 30% skatt. Då fick han först toppa sin inkomst med 9.000 till 291.000 då fick han skatta 87.300 och fick 203.700 kvar. Medans han annars skulle skatta 90.000 och få 210.000 kvar. Lägg sedan på de 9000 som han fick dra av ovanpå de 203.700 = 212.700 förtjänsten är alltså 2.700. Dividerat med 12 blir det 225/månad som besparingen blir och inte 2000 som artikeln försöker ge sken av. Men det är bra pengar ändå, tycker jag.
Frågan är om det är värt riskerna jag nämner ovan? "En oberoende värderingsfirma"...låter också bra men det sägs inget om verkligheten bakom denna bedömning vare sig av firman eller den bedömning de gjort.

Din egen sida ser fin ut, tycker jag. Och du har säkert de allra bästa avsikter. Det är dock en mening i marknadsföringen som jag tycker är tveksam och som faktiskt berör det vi talar om i denna tråden " Privatpersoner får som de flesta vet göra skattemässigt avdrag för sina boendekostnader med 30 %.".....för att framstå som seriös aktör på boendemarknaden tycker jag du skall ändra till "räntekostnader". Annars är det lätt att tro att du inte vet vad du talar om.

totiki
2009-10-01, 12:51
Det är en intressant fråga det här så jag vill nog göra en inlägg till på raken. Även om jag först gjort tillägg till mitt förra.

Jag har en vän som ombildade efter skatteändringen och före bankkrisen förra året. De lade redan från början upp lånebilden på detta sättet att föreningen inga lån har utan de är fördelade på BRH. De tog t o m. lån på initiala renoveringar, till lite trädgårdsfixning m m som fördelades ut på dem. I midsommarkransen i Sthlm, en fin närförort som är attraktiv.
Min vän är frilansare och det var inga problem med banken när detta gick av stapeln.
I dag hade banken sagt nej eftersom lånebilden blir så mycket högre och hon hade inte kunnat deltaga i ombildningen.
Det är ju en förändring på gång på arbetsmarknaden till färre fasta anställningar och det är möjligt att bankerna anpassar sig till det och medger mer riskabla låntagare. Men då lär nog banken vilja ta ut en högre avgift för dessa lån och då har ju besparingen ätits upp på en gång.
Föreningen däremot som delar på kostnaderna anses som av större säkerhet i den jämförelsen och skulle slippa denna typ av lån. Eller så kommer marknaden av presumtiva köpare att minska och därmed priserna. Ifall priserna minskar under inköpspris så kommer BRH att betala lånen åt de som bor där i framtiden.
I högattraktiva områden kommer nog detta att ha mindre betydelse.

Men hur blir det i Åmål? Kommer prisbilden för den lgh som beskrivs i SRs artikel vara 450.000 när den i huset bredvid kostar 80.000 d v s. en skillnad med 370.000 ? Hur lätt blir det att försvara den skillnaden med värdeökningen när årsavgiften skiljer sig med endast 225/månad. Skall man bo tillbaka värdeökningen tar det 137 år.

Och så blir det i Brf Malö i Kärrtorp också, ifall BRH använder de 225/månad som han sparar varje månad för att amortera sin nya skuld tar det 137 år. Då är BRHs kostnad densamma för de båda olika sätten att belåna fastigheten. Men den ena BRH anses vara mycket rikare för att han har en skuld på 370.000. En skuld där låneräntan kan komma att variera rätt kraftigt under de 137 åren.
Det låter rätt konstigt i mina öron. Varför skall BRH ta över BRFs risktagande?

Den högre belåningen kommer också att bli en faktor att räkna med i alla framtida bankkontakter för BRH. Det går inte att sia om bankens framtida policy lika lite som om något annat. Därför anser jag att det finns ett allt för stort antal okända faktorer som spelar in för att ta på sig ett personligt lån av denna kalibern. Då kan man snart lika gärna köpa en villa, hela vitsen med en förening går förlorad. Andra kan givetvis vara mer riskbenägna än jag och tjäna på det.

clabbe
2009-10-01, 13:33
"Varför skall BRH ta över BRFs risktagande?"

Ja det är en väldigt relevant fråga. För närvarande verkar argumentet vara att räntekostnaderna sjunker med 30% tack vare avdragsrätten som föreningen inte har.
Jag tycker själv att det inte räcker. Det känns inte rimligt att anta att priset på lägenheten ökar med samma summa som den ökade skulden.

clabbe
2009-10-01, 13:42
Men totiki, om han betalar 6,49% i ränta på 370 000 så blir det ju 24000 i ränta som kan dras av. 30% av det är 7 200, inte 2 700. 600 kr i månaden, inte 225.

totiki
2009-10-01, 14:00
Jo, och en annan sak. Det är helt OK att använda fastighetens avskrivning till att amortera på lånen, men inte till drift och underhåll. Ifall man gör denna avskrivning budgeterad på riktigt vill säga och inte enbart som en sifferexercis.
Då är det inte särskilt smart för föreningen att sätta in dom på ett konto och låta inflationen och devalveringar äta upp dom i 100 år. BRH betalar ju sin del av den avskrivningen varje år, dom pengarna får han ju inte använda till att amortera på sina egna lån. Jag misstänker att det är något nollsummespel till slut i alla fall. Hela idén är bara till för att några smarta konsulter skall kunna tjäna lite pengar i slutändan.
Föreningarnas styrelser får mer onödigt arbete med saker de inte känner till och alla andra kostnader ökar eftersom banker och alla andra vill vara med och dela på kakan.

totiki
2009-10-01, 14:22
Jag vet inte var jag fick de 9000 ifrån längre, kanske gjorde något räknefel?

Jag räknade så här: de hade sparat 2000 i månaden när lånet var 370.000 det är 24.000 om året ger det en ränta på 6,49%. Han tog över lånet och som du säger 30% blir 7.200. De summan skall han toppa sin lön med. Då blir det så här...

Antag att han tjänade 300.000 före skatt och hade 30% skatt. Då fick han först toppa sin inkomst med 7.200 till 292.800 då blev skatten 87.840 och han fick 204.960 kvar. Medans han annars skulle skatta 90.000 och få 210.000 kvar. Lägg sedan på de 7200 som han fick behålla ovanpå de 204.960 = 212.160 förtjänsten blir alltså 2.160 jämfört med de 210.000 utan skatteavdrag. Dividerat med 12 blir det 180/månad som besparingen blir och inte 2000.

Du vet man får inte dra från skatten utan från den beskattningsbara inkomsten om du minns från den tiden man deklarerade på egen hand på deras blankett, istället för att bara skriva på det skattemyndigheten redan räknat ut, som nu. Han är inte dum finansministern (oavsett namn eller parti) det låter stort, reformerna, men betalar sig lite.

Förtjänsten är alltså ändå mindre.

totiki
2009-10-01, 14:52
Han är inte dum finansministern (oavsett namn eller parti) det låter stort, reformerna, men betalar sig lite.


Det fick mig att tänka på en annan grej som jag gjorde en enkel överslagsräkning på, ROT-bidraget.
Tänk dig att du köper ett badrum för 100.000 då är momsen 20.000 eftersom du betalar hälften och staten hälften kvittar staten sina 10.000 mot dina 10.000 ett nollsummespel.
Sedan betalar hantverkaren 25% i egen avgifter = 20.000 men eftersom han jobbar och inte är sjukskriven denna tiden kostar det inte staten något. Då är det 60.000 kvar utav dessa betalar han in 20.000 i skatt, fast med tanke på att han annars skulle gjort detta svart går inte staten miste om någon intäkt i alla fall.
Då blir det 40.000 kvar och det är dom som du betalade in till hantverkarn redan från början.
Totalt sett ett nollsummespel från statens sida.
Du hade lika gärna kunna gett han 40.000 från början och sparat in momsen själv.
Det är bara tjänstemännen på skatteverket som knappat in detta i sina datorer som fått mer arbete. Och dit gick väl de 10.000 i moms som staten drog in från dig och endast på pappret kvittade mot sina.

Reformen består alltså i att man genom ROT bidraget legaliserar vissa svartjobb. Ja, egentligen mot en avgift på 25% moms som du betalar in. Den del av sociala avgifter & skatt som hantverkarn driver under denna tid kommer du, ifall du är löntagare, att få betala med dina skattemedel till slut. Och de år staten inte får ihop det med vanliga skattemedel så lånar staten och statsskulden växer och med det din del av kostnaden för statsskulden. Så för att få ihop det måste staten höja energiskatten o s v. Så i längden sett betalar du hela kostnaden för de 100.000 i alla fall genom dina skattemedel.

clabbe
2009-10-01, 15:20
Du räknar fortfarande helt i tok (med all respekt!). Betalar man 24 000 i ränta får man skattereduktion med 30% av räntan, inte 30% av 30%.
Jag vet mycket väl hur man deklarerar ;-)

totiki
2009-10-01, 15:44
Det var glädjande att höra för mig. För jag skriver bara under på skatteverkets egenuträknade förslag. Det blir ändå inte mycket kvar.

Magnus - Borättsbyrån
2009-10-02, 12:00
Tack för att du uppmärksammade skrivfelet på min hemsida (http://borattsbyran.se) totiki och kul att du tyckte den var fin. Jag ska försöka fortsätta diskussionen vad gäller i vart fall en del av frågeställningarna som har kommit upp.

Visst kan åtgärden att fördela lånen vara särskilt lämplig i mindre föreningar där det finns fullständig enighet (man slipper gå till hyresnämnden och alla är nöjda). Jag tror dock att i princip alla bostadsrättsföreningar i vart fall borde överväga att fördela lånen på medlemmarna. Visst är det så att den nuvarande ekonomiska krisen kan påverka situationen men bankerna tittar först och främst på förmågan att betala och ser därför generellt positivt på en fördelning av lånen som ju minskar den totala boendekostnaden. Just nu när räntorna är extremt låga finns det naturligtvis mindre att tjäna på en fördelning av lånen, men räntehöjningarna kan komma snabbt när de väl kommer.

Naturligtvis är det svårt att bedöma hur värdeutvecklingen kommer att bli på enskilda bostadsrätter efter att en fördelning av lånen har skett. Det man kan konstatera är att värdet matematiskt (om värderingen sker endast utifrån boendekostnaden) kommer att gå upp med 43 % mer än insatshöjningen. Ska man genomföra en fördelning av lånen kan det vara bra att ta in en oberoende värderare som exempelvis föreningen i sr.se artikeln (http://www.sr.se/cgi-bin/ekot/artikel.asp?Artikel=2990065)hade gjort. I det fallet blev värdeökningen 21 % större än insatshöjningen.

Vad gäller nya renoveringar så kan det i den situationen också vara fördelaktigt att göra en insatshöjning. Ur skatterättsligt hänseende är det fördelaktigt eftersom kapitaltillskott för ny- till- eller ombyggnad på fastigheten får räknas in i omkostnadsbeloppet vid en försäljning och sänker därmed bostadsrättshavarnas skatt på kapitalvinsten. Även kapitaltillskott för amortering på lån får räknas in i omkostnadsbeloppet vilket naturligtvis är viktigt vid fördelning av lånen (46 kap 7 § Inkomstskattelagen).

Att vänta på ett politiskt beslut att kunna ombilda till ägarlägenheter känns inte nödvändigt, och det finns ju olika fördelar med båda upplåtelseformerna. En intressant sak är att oppositionen vid debatten i riksdagen när de argumenterade emot ett införande av ägarlägenheter enligt regeringens förslag hänvisade just till att ägarlägenheter inte är skatterättsligt jämställda med bostadsrätter just eftersom bostadsrättföreningar inte kan göra avdrag för räntekostnaderna. Men genom att fördela lånen kan man ju alltså uppnå samma effekt.

Angående varför BRH ska ta BRF risktagande så måste man ju tänka på att BRH redan har en andel i föreningens lån genom sin bostadsrätt. Jag tycker att det är rimligt att jämföra med en villa eller ägarlägenhet just i lånehänseendet. Varför ska styrelsen bestämma om jag ska ha bunden eller rörlig ränta exempelvis. Sen finns det naturligtvis en massa andra fördelar med en bostadsrättsföreningen jämfört med exempelvis ägarlägenheter.

/ Magnus - Borättsbyrån (http://borattsbyran.se)

Gusten
2009-10-02, 16:05
Jag läste i en artikel att bankerna inte så gärna gör reklam för amortering av bolån.
Detta eftersom det gör att utlåningen och därmed ränteintäkterna minskar.
Som låntagare kan man alltså när låneavtalet skrivs själv behöva
ta initiativet till att få in en amorteringsplan i låneavtalet.

totiki
2009-10-02, 17:12
Rätt skall vara rätt, Clabbe, 600. Men vinklingen av artikeln var sådan att de 1400:- som ändå skulle tillkomma kunde man glömma, anser jag.


.... bankerna tittar först och främst på förmågan att betala och ser därför generellt positivt på en fördelning av lånen som ju minskar den totala boendekostnaden...

Men belåningsgraden och därmed räntorna ökar för den enskilde som är en större osäkerhetsfaktor än föreningen. Jag har svårt att föreställa mig att banken redan från början räknar med en 43% värdestegring på det utökade lånet.

Naturligtvis är det svårt att bedöma hur värdeutvecklingen kommer att bli på enskilda bostadsrätter efter att en fördelning av lånen har skett. Det man kan konstatera är att värdet matematiskt (om värderingen sker endast utifrån boendekostnaden) kommer att gå upp med 43 % mer än insatshöjningen. Ska man genomföra en fördelning av lånen kan det vara bra att ta in en oberoende värderare...

Menar du att hela borätten och inte enbart det utökade lånet stiger med 43%?
Man skulle hellre se att köparna börjar läsa årsredovisningar och förhör sig om hur föreningen sköts, först. Det gör de flesta inte idag, så vitt jag förstår. Och jag tror att din fråga kommer längre ner på agendan än detta. Många BRH är både köpare och säljare om två likvärdiga lgh skiljer 1/2 miljon i pris p g a. ett högre risktagande tror jag många spekulanter hoppar av före budgivningen. De flesta har ett tak som de kan tänja ett par hundratusen på inte mer. Detta kommer att skapa ett A- & B-lag bland köparna. Ekonomer och de som bara behöver boende.

Vad gäller nya renoveringar så kan det i den situationen också vara fördelaktigt att göra en insatshöjning. Ur skatterättsligt hänseende är det fördelaktigt eftersom kapitaltillskott för ny- till- eller ombyggnad på fastigheten får räknas in i omkostnadsbeloppet vid en försäljning och sänker därmed bostadsrättshavarnas skatt på kapitalvinsten. Även kapitaltillskott för amortering på lån får räknas in i omkostnadsbeloppet vilket naturligtvis är viktigt vid fördelning av lånen (46 kap 7 § Inkomstskattelagen).

Hur mycket pengar tror du folk har? Om jag vann en miljon på lotto inte skulle jag köpa föreningens skuld för dom pengarna?
Folk belånar sina lgh för att köpa bil eller åka på semester. Visst, klipparna köper värdepapper men vanligt folk har barn, tonåringar, landet m m. dom vill spendera sina skuldtillgångar på sig själva och sin familj som livskvalitet.
Även föreningens amorteringar är omkostnadsbelopp för BRH.

Angående varför BRH ska ta BRF risktagande så måste man ju tänka på att BRH redan har en andel i föreningens lån genom sin bostadsrätt. Jag tycker att det är rimligt att jämföra med en villa eller ägarlägenhet just i lånehänseendet. Varför ska styrelsen bestämma om jag ska ha bunden eller rörlig ränta exempelvis.

Det är liksom vitsen, att föreningen är en starkare part än den enskilde medlemmen.
Styrelsen bestämmer inte vilken ränta du har utan enbart vad föreningen har.
Om du går i KK får föreningen trassel oavsett vilket system man använder.

Angående renoveringar så kommer lgh med ditt system, på en väldigt kort tid att belastas med stora kapitaltillskott. Bra mycket större än inflation och konsumentprisindex. Från att ha kämpat sig upp från ett sämre läge under en period till ett konkurenskraftigt alternativ kan din lgh på några månader bli oattraktiv p g a. det nya höga priset. Ett ryckigt svårbedömt läge. Ska alla sälja inför en renovering?
Och visst får man kvitta kapitaltillskott mot vinsten, men det är ju samma pengar (lån). Köparen däremot måste ju hosta upp detta kapitaltillskott som köpesumma, för honom blir det inget kapitaltillskott. Låt framtiden betala! Det finns liksom fler generationer i en BR, att skjuta problemen framför sig sker redan på ett antal olika sätt. Till slut blir det ohållbart.
Föreningen jämnar ju ut detta eftersom det är föreningen som över en lång tid skriver av kostnaden.
Ska man ta avskrivningarna privat också?

Du hjälper ju föreningar komma tillrätta med sina problem enligt hemsidan.
Hur ställer du dig problemet med luft i bokföringen?
Står du på köparens eller säljarens sida?
Tycker du att man ska öka årsavgiften för att komma tillrätta med luft i bokföringen. Eller tycker du att avskrivningar och underhållsfond bara är en fråga om bokföringsmässig omfördelning?

Magnus - Borättsbyrån
2009-10-02, 21:54
Alltså min huvudpoäng är att det finns stor anledning för föreningen att överväga att inte ha några lån när det är betydligt billigare om man istället höjer insatserna och bostadsrättshavarna tar upp egna lån (vilket det finns normalt finns utrymme för då värdet går upp). Styrelsen bestämmer enbart vilken ränta föreningen ska ha ja, men du som bostadsrättshavare har andel av föreningens lån och det har en stor påverkan på avgiften och din ekonomi vilket beslut styrelsen tar. Sen kan man i och för sig föredra olika, vissa kan ju tycka att det är skönt att slippa ta beslutet om man ska ha rörlig eller fast ränta.

Allt handlar alltså i grunden om avdragsrätten och att 30% av föreningens räntekostnader kan röra sig om väldigt stora belopp för föreningens medlemmar och ha stor påverkan på deras totala boendekostnad. Angående värdestegringen så menar jag att om man höjer insatsen med 100 000 kr kommer bostadsrättens värde gå upp med 143 000 kr (alltså inte en värdeökning med 43% på bostadsrättens totala värde) och detta är rent matematiskt under förutsättning att värdet är helt beroende av boendekostnaden

Renoveringen är egentligen en helt annan fråga. Hur man ska göra för att få bästa skatteeffekten beror på om det är en ny- till- och ombyggnad vilket påverkar omkostnadsbeloppet och då finns det fördelar med att höja insatsen och låta medlemmarna ta lån (eftersom det i princip är 30% billigare) eller om det rör sig om underhåll och reparationer då skulle föreningen istället kunna ta upp ett lån, genomföra underhållet och sedan amortera. Eftersom amorteringar påverkar omkostnadsbeloppet.

Gusten
2009-10-03, 13:19
Bäst hade förstås varit med en lagändring så att det inte har någon betydelse
för skatten om det är föreningen eller bostadsrättshavaren som är låntagare.
Då skulle man slippa extra arbete som enbart syftar till att sänka skatten.

Ett annat exempel är när hyresgästerna vid ombilding övertar ett tillfälligt bildat
aktiebolag istället för själva fastigheten. Detta för att minska stämpelskatten.
Det hade varit bättre med skattelagstiftning som gjort det ointressant med sådana manövrar.

totiki
2009-10-03, 13:22
I ett matematiskt ekonomiskt perspektiv har du alldeles rätt, Magnus. Och eftersom detta är din affärsidé förstår jag mycket väl att du propagerar för den. Du skall väl också leva.
Jag har ingen affärsidé knuten till boendemarknaden utan jag och min familj (5 pers) använder bostaden till att leva vårt liv i.

Som spekulativt boende kan jag verka för detta i min nuvarande förening och dra fördelarna av det. Sedan kan jag sälja och flytta till en förening där det ej ännu är genomfört och verka för samma sak igen. O s v. Och på det viset öka min förmögenhet på samma vis som sker vid ombildningar idag. Varje gång kommer den som köper lägenheten att förränta mina pengar med 43% och till slut kommer jag att ha pengarna på banken färdiga att skjuta till och slipper låna dem, varvid min förmögenhet växer ändå fortare.

Eftersom jag hela tiden flyttar ifrån min lgh inom den korta tid som hinner förflyta från stämmobeslutet till förändringen är genomförd slipper jag bekanta mig med grannarna och behöver inte känna till vad det kan innebära för dem och deras ekonomier. Särskilt som jag inte behöver engagera mig i föreningen i mer än endast denna enda fråga.
Och skulle det finnas motstånd för förändringen från en tredjedels minoritet kan man alltid gå till hyresnämnden och driva igenom förändringen mot deras vilja.
Ifall någon inte klarar denna förändring ur ett ekonomiskt perspektiv utan blir tvungen att sälja eller lägga 60% av sina levnadsomkostnader på sitt boende, är inte min sak. Ekonomisk segregering är en politisk fråga som politikerna får sköta, det har inte jag någon del av. För övrigt pågår det redan genom hyresgäster (snyltgäster) som bor i BRFr.
Och eftersom jag hela tiden flyttar till en förening som inte infört förändringen slipper jag både se och ta itu med de problem som denna förändring kan föra med sig. Det får ju dom som betalar de 43% ta itu med.

Jag kan ju ha fel. Men det klagas på näringslivets tänkande vad det gäller att kortsiktiga vinster för att hålla aktiekursen uppe, går före det långsiktiga nationalekonomiska tänket vad det gäller arbetstillfällen, skattemedel o s v. Det sägs att det är dessa korta spekulationer som skapar de bubblor som återkommande skapar de kriser som vi genomlever nu.

På något vis tycker jag tänket om kapitaltillskottet som avdragsgillt för den som är med om förändringen och som betalas av den som köper lägenheten efter mig är av samma kaliber. Särskilt om jag lånar till kapitaltillskottet, för eftersom det är samma pengar som dras mot vinsten gör ju egentligen inte jag någon vinst på just dom pengarna. Köparen måste låna en högre summa för att köpa lägenheten. Fiktivt ökar värdet på lägenheten fast det är samma lgh som innan, värdet på föreningen minskar i samma grad. Men en större del av föreningens totala värde kommer i omlopp på marknaden än tidigare. Och vem är det som tjänar på det?
Jo, banken. Som får större lånebelopp hos de små aktörerna som är mindre benägna att förhandla om räntan och har mindre att sätta emot. Fler uppläggningsavgifter o s v.
Banken äger ju redan både föreningen och deras medlemmar men på detta viset kommer ju en större del av föreningens bundna kapital i omlopp och omsätts oftare. Kan banken också få låntagaren att dela upp sitt lån i två eller fler blir kunden mer svårflyttad och kan kanske beläggas med fler avgifter och tjänster. En kassako.

Du svarar inte på mina frågor, "Tycker du att man ska öka årsavgiften för att komma tillrätta med luft i bokföringen. Eller tycker du att avskrivningar och underhållsfond bara är en fråga om bokföringsmässig omfördelning?"
Jag har en till, alltså rent matematiskt: Hur kommer det sig att samma lån förräntar sig med 43% när jag har lånet. Men inte alls när föreningen har det. Vad är det för substans som skapar denna värdeökning?

totiki
2009-10-03, 22:38
Du får ursäkta att jag blir lite upprörd Magnus.
Men vi har inte riktigt samma synsätt på boende. Det betyder att jag har rätt för min del, det betyder också att du har rätt för din del. Du betraktar det hela ur ett ekonomiskt perspektiv och jag ur ett allmänmänskligt.

Jag skulle ju också kunna tänka mig familjen som en intäktsdrivande enhet, privatekonomiskt. Till exempel att min fagra 14:åriga dotter skall göra reklamfotografering och dra in lite stålar. Eller att min inte lika fagre son skall jobba i en gruva eller spinneri för att hjälpa upp familjens ekonomi. Att jag skall bidra till familjens intäkter genom att flytta oss var 15:e eller 24:e månad upplever jag på ett liknande sätt som att andra familjemedlemmar också skall kunna bidra till intäkterna. Det är ett tankesätt man började överge strax efter 2:a världskriget.

Som jag ser det har utvecklingen ändå gått framåt genom att det liberala tänkandet från 1800 talets andra hälft härskar just nu.
Men det verkar vara en svängning på gång åt det mer konservativa synsättet. En krona är ändå alltid en krona oavsett om den kommer från barnarbete, den ekonomiska gråzonen eller bedrägeri. Dåliga tider råder och då är det helt plötsligt OK att armbåga sig fram på andras bekostnad. Det anses smart att pungslå sin granne. Att det är legalt gör det inte bättre i mina ögon, faktiskt värre.

När ekonomerna fick råda i Pressbyrån försvann både Dixie och Rival kola för de sålde sämre än Dajm. Så man la Dajm på deras hyllor och lönsamheten ökade. Men valfriheten minskade.