handdator

Visa fullständig version : Stambyteshysteri - Resursslöseri i brf:ar !


totiki
2009-09-17, 13:16
Det är klart att meningarna är delade. Men jag håller med om detta;
Stoppa stambyteshysterin (http://di.se/Artiklar/2009/9/17/23696/DEBATT--Stoppa-stambyteshysterin/) (DI, 2009-09-17).
För är det någon som vet hur dålig lönsamheten är i att äga fastigheter så är det de privata fastighetsägarna.


I dagens miljömedvetna samhälle är det resursslöseri att göra stambyten innan det behövs, skriver professor Johnny Kronvall och Bengt Persson, AF Bostäder i Lund

Byte av avloppsstammar och vattenledningar i flerbostadshus som byggdes fram till 1970-talet är på väg att bli en miljardindustri. Bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag sanerar i så hög takt som ekonomin tillåter. Renoveringarna är i de flesta fall inte betingade av reella tekniska problem utan styrs av en närmast tvångsmässig upprustningsfilosofi.

Det är i princip omöjligt att bedöma det tekniska skicket hos en avlopps- eller vattenledning i en enskild fastighet. Det enda säkra skadekriteriet är när läckor och skador blir alltför frekventa.
Då är det ekonomiskt och tekniskt försvarbart med tekniska åtgärder. Men det kan skilja från en stam till en annan i ett och samma hus, det skiljer mellan olika byggnader i samma område och det är stora skillnader mellan områden byggda vid samma tid och med till synes samma teknik och material.

I stället för att kräva att rör branschen och konsulter utvecklar teknik för att ställa diagnos på rörsystems skick och bedöma den återstående livslängden, har bygg- och fastighetsbranschen utvecklat en myt om en livslängd på 40 år för rörstammar i hus. Inget kan vara mera felaktigt – ingen har kunskapsbaserad täckning för att ange en sådan livslängd.

Det finns bara ett skäl för att rättfärdiga resursslöseriet att byta stammar innan den praktiska livslängden uppnåtts: en allmän upprustning av våtrummen i huset gör det naturligt och ekonomiskt att samtidigt åtgärda rörstammarna.

Att tvärtom låta åtgärderna på stammarna diktera behovet av att renovera alla våtrum i förtid är huvudlöst. Den bästa ekonomin och det miljömässigt bästa är alltid att låta en byggnadsdel användas så länge som möjligt, tills reparationskostnaderna säger något annat. Rabatterna vid en större mängd byten äts snabbt upp av försämrad ekonomi för förtida byten.

Vi behöver metoder för att professionellt och kostnadseffektivt bedöma rörsystems återstående livslängd och att branschen sedan använder sig av dessa för att anpassa åtgärderna i fastigheterna.


Jag vet inte var brytpunkten går för att "vinsten" på en normalunderhållen fastighet ska räcka till en normal årsinkomst. Men man kan ju alltid göra ett enkelt överslag.
Säg att en normal årsinkomst kostar 540.000/år inkl. skatt & soc. avg. Då krävs det en vinst av 2.000 kr/månad för 22,5 lgh.
Säg att det inte finns några lån, då är den grundläggande driftskostnaden för en 3:a, 75 kvm i Stockholm, med bra energilösning, runt 3.000kr/månad. Till det måste man lägga förvaltning både ekonomisk och teknisk, man lär lägga undan till både yttre samt inre fond, serviceavtal med jourtjänster, osv.
Då landar det säkert på runt en 8.000-9.000 kr/månad och det är ungefär vad en sådan lgh kostar i ett inte alltför attraktivt område i Stockholms förorter. Ska det sedan läggas ränteavgifter på detta vilket förmodligen är det vanligaste, ja....


Lägg sedan till denna artikeln... Bostadshets bakom rekordbelåning (http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/artikel_3528593.svd) (SvD 2009-09-16)

Ett annat problem är den växande tendensen att se sitt bostadsköp som en investering. Visserligen ger bostadsköpet avkastning i form av boende, men det ger ingen likvid avkastning, och den värdeökning många räknar med är högst osäker om man tar hänsyn till inflationen. I själva verket är det ju omöjligt att alla i längden kommer att bli rika genom att renovera och byta begagnade bostadsrätter och villor med varandra till allt högre priser. Det har inte minst bostadsbubblan i USA visat, men också förra årets prisfall på bostäder runtom i Sverige.

Det är naturligtvis inget fel med att människor äger sin bostad. Men att äga en bostadsrätt innebär också ett delat ansvar för förvaltningen av en hel fastighet – något som ofta kommer som en kalldusch för nyblivna bostadsrättsägare som tillsammans med ett gäng amatörer ska ägna sig åt fastighetsskötsel och fastighetsförvaltning. Nog är det något märkligt att när mycket annan verksamhet går mot ökad professionalisering, går bostadsmarknaden mot ökad amatörism.

Förutom att bostadsrättsformen innebär att gör-det-själv-verksamheten sprids till bostadsmarknaden leder den till en olycklig inlåsning av likviditet. Utan bostad klarar man sig inte, och på det sättet liknar de virtuella förmögenheter svenskarna har i bostäder de oåtkomliga pengar som varje svensk har i statliga och kommunala företag och inlåst pensionssparande

För dem som har pengar över till investeringar finns det viktigare och mer produktiva sätt att använda dem än till köp av bostäder, renovering och tillbyggnad. Starta företag, investera direkt i företag, i aktier, i räntebärande papper eller på bank. Alltför få svenskar har några ekonomiska marginaler alls att röra sig med. Att äga en bostadsrätt är en klen tröst när frysen gått sönder och lönekontot är tomt i slutet av månaden. Här fyller hyresrätten en viktig funktion. Hyresrätten kan bidra till att frigöra kapital som är ett smörjmedel för ekonomin.

...och man förstår att detta kan inte pågå i all oändlighet.

Antingen visar sig bostadsrättsmarknaden vara en riktig bubbla redan eller så visar det sig inom några år.
Då uppstår samma situation som när man möter en tiger i djungeln. Vad lär man göra? Jo, springa lite fortare än den man har med sig.... eller hur?

Och här kom ett svar från HSB... Bostadsbristen är problemet - inte bostadsrätten (http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/artikel_3534167.svd) (SvD 2009-09-17)
Bostadsrätten är dessutom en sedan snart 100 år väl beprövad boendeform där den enskildes önskan att äga sitt eget boende kan kombineras med en möjlighet att dela såväl ansvar som risk med andra, allt för att öka den enskildes trygghet. Att äga tillsammans och ta gemensamt ansvar är i grunden bra.

Du har som medlem i en bostadsrättsförening möjlighet att efter intresse och förmåga delta i förvaltningen av, inte bara den egna bostadslägenheten, utan även av byggnaden som helhet och den mark som ägs av bostadsrättsföreningen.

Den ökande "amatörism" inom fastighetsförvaltning som Engman och Kling ondgör sig över behöver inte bli verklighet. Är bostadsrättsföreningen medlem i någon bostadsrättsorganisation, till exempel HSB, Riksbyggen eller SBC, så finns möjlighet att där erhålla all den hjälp och det stöd som erfordras för att de förtroendevalda bland de boende, i likhet med styrelseledamöter skall kunna koncentrera sig på dels traditionellt styrelsearbete och dels medlemsfrågor. Betydelsen av att de boende själva kan vara med och fatta avgörande beslut vad gäller det egna boendet kan inte underskattas.
... som menar att om bostadsrättsföreningen är
... medlem i någon bostadsrättsorganisation, till exempel HSB, Riksbyggen eller SBC, så finns möjlighet att där erhålla all den hjälp och det stöd som erfordras för att de förtroendevalda bland de boende, i likhet med styrelseledamöter skall kunna koncentrera sig på dels traditionellt styrelsearbete och dels medlemsfrågor. Betydelsen av att de boende själva kan vara med och fatta avgörande beslut vad gäller det egna boendet kan inte underskattas.
...trovärdigheten i det uttalandet finns att läsa i detta forum. Särskilt vad det gäller deras egna representanters (de s.k. HSB-ledamöterna) uppgift i styrelserna.

När ska det stå klart för lagstiftarna att i bostadsmarknaden gäller djungelns lag?

Admin
2009-09-22, 13:09
... medlem i någon bostadsrättsorganisation, till exempel HSB, Riksbyggen eller SBC, så finns möjlighet att där erhålla all den hjälp och det stöd som erfordras för att de förtroendevalda bland de boende, i likhet med styrelseledamöter skall kunna koncentrera sig på dels traditionellt styrelsearbete och dels medlemsfrågor. Betydelsen av att de boende själva kan vara med och fatta avgörande beslut vad gäller det egna boendet kan inte underskattas.

HSB säger här att bostadsrättsföreningarna ska överlåta förvaltningen till dem så kan lekmannastyrelsen leka med vad de vill i övrigt som inte riskerar skada föreningen. Men det är inte ett tecken rätt här. "Traditionellt styrelsearbete", säger HSB. Vad menar HSB är "traditionellt styrelsearbete"? Styrelser i brf:ar lever ofta sitt eget liv, utan kontroll och insyn av medlemmarna. En struktur som inte minst HSB varit med och byggt upp under många år. Därigenom blir det lättare för HSB att tjäna pengar på intet ont anande medlemmar som inte ser deras egna pengar flyga iväg bara för att de hanteras av en lekmannastyrelse som mellanhand.

Det finns mycket att säga om dessa artiklar, men jag får återkomma till denna tråd när tiden medger det.

Kan bara kort konstatera att det är bra att media nu uppmärksammat det problem om stambyteshysterin som jag tagit upp här tidigare (denna artikel kommer jag nog att starta en ny separat tråd för senare).

totiki
2009-09-22, 16:00
Ja, och ändå värre är fasadrenoveringshysterin.

Bland det första en nyombildad förening tittar på att göra är just fasadrenovering. Och det är en åtgärd som oftast inte behöver göras oftare än vart 50 år. Innan putsen ramlar av får man egentligen inget annat än ett nytvättat hus när man renoverar fasaden.

Och det är just detta känslomässiga skäl som är orsaken till fasadrenoveringarna. Man vill visa att man är en BRF som sköter sin fastighet och så tror man förstås att det höjer värdet på lgh.

Admin
2011-12-07, 14:51
HSB skriver i sitt svar till artikeln om stambyteshysterin;
Betydelsen av att de boende själva kan vara med och fatta avgörande beslut vad gäller det egna boendet kan inte underskattas.
HSB är naturligtvis inte helt okunnig om att verkligheten är den rakt motsatta. Det är t.o.m. frågan om ifall en hyresgäst inte har mer att säga till om i en hyresfastighet än en bostadsrättshavare i en bostadsrättsförening.

Ofta är det bara styrelsen - kanske alldeles särskilt i HSB- och Riksbyggen-brf:ar - som har möjlighet att påverka sitt boende.

kluringen
2011-12-08, 01:30
Stammarnas tekniska livslängd kan vara väsentligt mycket längre än den ekonomiska livslängden.

Huset som jag bor i är byggt 1906. Första stambytet ägde rum 1991. Vattenledningarna var fortfarande i gott skick, det var främst de horisontella avloppsrören som var dåliga. Vi bytte rubbet eftersom hela systemet behövde moderniseras. 1991-1906=85 år.

Admin
2011-12-08, 11:44
Ja, det är också vad jag vill hävda. Stammarna i min sommarstuga är ungefär lika gamla (85 år), och jag skulle inte bli förvånad om de håller ytterliggare 50 år.

Men är stammarna 85 år i ett flerfamiljshus så skulle jag nog vilja hävda att det är bäst att renovera eller byta ut dessa.

Tyvärr finns det ingen på denna planet som kan avgöra var gränsen går för stamrörs livslängd. Som ovan påpekats saknas teknik för att bestämma hur sårbara stammarna är och var eventuella problem finns på vilka stammar. Dagens teknik med kamera tycks värdelös.

Exemplet från din brf är väl annars ett ypperligt exempel på att det alls inte är nödvändigt att byta ut stammarna efter 40 år, så som nu många vilseletts att tro.

De stambyten som görs i bostadsrättsföreningarna runt om i landet är ett enormt resursslöseri!