handdator

Visa fullständig version : Likhetsprincipen i brf gällande värmekostnader


Evo
2009-09-03, 08:32
Vår Brf har dessvärre två mycket olika bostadsområden - det ena byggt 1952 och det andra byggt 1988.
I det äldre området finns panncentral vilket innebär att värmen i detta område, så att säga, ingår eller fördelas till medlemmarna där.
I det nyare området betalar alla sin värme själva eftersom var och en har egen elpanna med vattenburen värme.

Avgiften till föreningen betalas per kvm och är lika för alla.

På en kommande extrastämma ska nu frågan om detta förhållande diskuteras och vissa anser att om värme ingår i avgiften i en del av området och inte i det andra så strider detta mot likhetsprincipen eftersom medlemmar med ingående värme bereds fördel till nackdel för medlemmar som betalar sin värme själva.

Självklart delas inte denna uppfattning av den minoritet som har ingående värme, utan man hävdar tvärtom att ett beslut som innebär att värmekostnaden för dessa debiteras utöver avgiften strider mot samma likhetsprincip eftersom en majoritet inte får besluta om kostnader som missgynnar en minoritet.

Som ytterligare info står det i våra stadgar;
"I årsavgiften ingående ersättning för värme och varmavatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtions-vatten kan beräknas efter förbrukning eller ytenhet".

Det vore intressant att få höra utomståendes synpunkter på detta.

totiki
2009-09-03, 09:11
Skulle behöva lite mer info i frågan.

De som inte kan utnyttja panncentralen, betalar de några som helst kostnader för denna, som bränsle, service, reservdelar och sotning?
Till denna kostnad måste man också räkna den del av årsavgiften som avser den biyta som panncentralen upptar och eventuellt värmerörstammar som avser panncentralen.
Om så inte sker idag kanske det vore på plats att ta med detta i diskussionen. Kan behövas stadgeändringar.

Detta är sådant som normalt borde regleras genom andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010). Men när det gäller rörliga kostnader är det nästan omöjligt, t ex eftersom energikostnader ändrar sig.

Det är alltid olyckligt när bostadsrättsföreningar är blandade på detta sätt. Det blir alltid förenat med problem när likhetsprincipen kommer i kläm.
Kanske är det idé att dela på föreningen? Gör ni stora besparingar på att ha det som ni har?

Evo
2009-09-03, 18:00
Från föreningens bokföring får vi fram totala värmekostnaden för området där värmen "ingår". I och för sig ingår uppvärmningskostnaden av källarutrymmen i denna totala kostnad där även tvättstuga och torkrum ingår. Till saken hör att dessa källarutrymmen i princip ensamt utnyttjas av de boende i detta område, och inte av någon från området där man har egna elpannor.

Enligt mitt förmenande borde var och en i en bostadsrättsförening bidra med sina egna kostnader. Därmed ska ingen enskild eller grupp gynnas eller missgynnas. Detta måste vara grundläggande för likhetsprincipen.

totiki
2009-09-03, 18:20
Betalar alla medlemmar gemensamt för värmen som ingår i årsavgiften för dem i det äldre beståndet, och de med elpatron får betala samma årsavgift och sedan ytterliggare för sin egen värme? Det låter inte bra.

Eller... Betalar alla bostadsrättshavare i grunden samma årsavgift med ett påslag för den värme de förbrukar med panncentral för de med panncentral och övriga för sin egen förbrukning med elpatron?

Eller... Slår ni ihop den totala värmekostnaden för panncentral och elpatroner och delar den kostnaden gemensamt per kvm i bostadsrättsföreningen?
Det låter bättre men med små möjligheter att minska energiåtgången likvärdigt.

Evo
2009-09-07, 16:16
Alla har samma avgift per kvm oavsett om värme ingår eller ej och det är detta jag anser felaktigt.

Gusten
2009-09-08, 16:19
En viss orättvisa tillåts utan att det anses strida mot likhetsprincipen.
T ex ansåg Hovrätten och Högsta domstolen att det inte stred mot likhetsprincipen att stora lägenheter fick bidra mer till kabel-tv än
små lägenheter. Det finns även ett rättfall där det inte ansågs strida mot likhetsprincipen att ett hus som inte fick hiss tvingades vara med och bidra till kostnaderna för en hissinstallation i ett annat hus i föreningen.

Man kanske kan väcka en motion om en stadgeändring så att de som får värme via föreningen får bidra till detta via årsavgiften. Kräver 75 procent majoritet på 2:a stämman eftersom årsavgiftfördelningen berörs.

Skulle det inte gå att få igenom en stadgeändring kan det ändå angripas i domstol förutsatt att den nuvarande avgiftsfördelningen strider mot likhetsprincipen. Det innebär förstås en ekonomisk risk att stämma föreningen.

mäklare
2009-09-08, 23:13
Alla har samma avgift per kvm oavsett om värme ingår eller ej och det är detta jag anser felaktigt.

Likväl så köpte du lägenheten under dessa förutsättningar. Jag blir inte klok på dessa människor som känner sig orättvist behandlade när förutsättningarna är givna innan man ger sig in i leken. Orättvisan uppkommer när man ändrar förutsättningarna, DÅ kan man gnälla.

Gusten
2009-09-09, 15:00
Evo skriver att stadgarna anger att i årsavgiften ingående ersättning för bl a värme och varmvatten kan beräknas förbrukning eller
ytenhet. Om det hade stått "ska" istället för "kan" så torde man ha varit tvingad att ta ut värmekostnaderna enbart av dom som får värme via föreningen. Genom att det står "kan" har man givit styrelsen befogenhet att själv avgöra en så stor fråga som hur värmekostnadena ska fördelas. Det är inte bra.

Francois
2009-09-09, 15:26
Jag tycker att man lätt kan argumentera mot detta:
Självklart delas inte denna uppfattning av den minoritet som har ingående värme, utan man hävdar tvärtom att ett beslut som innebär att värmekostnaden för dessa debiteras utöver avgiften strider mot samma likhetsprincip eftersom en majoritet inte får besluta om kostnader som missgynnar en minoritet.
Att ta ett beslut som gör att avgiftsfördelning blir rättvis missgynnar INTE en minoritet. Om man däremot tog ett orättvist beslut mot en minoritets vilja, då missgynnar man dem, och det får man inte göra.


Likväl så köpte du lägenheten under dessa förutsättningar. Jag blir inte klok på dessa människor som känner sig orättvist behandlade när förutsättningarna är givna innan man ger sig in i leken. Orättvisan uppkommer när man ändrar förutsättningarna, DÅ kan man gnälla.

:( Tänk lite till, mäklare, och du kommer att inse att elpriser ändras med tiden, liksom oljepriset. Alltså ändras förutsättningarna.

Men utöver detta är det inget fel att argumentera för rättvisa.

Däremot är det ABSOLUT fel och korkat att gnälla på folk som vill ha rättvisa utan att man kan argumentera själv. Att påstå att man alltid gillar läget bara för att man vet vad läget är, det är ingen argumentation, verkligen inte.

totiki
2009-09-09, 16:05
Som jag förstår det, betalar alla medlemmar gemensamt för värmen som ingår i årsavgiften för de i det äldre beståndet, och de med elpatron betalar samma årsavgift och sedan ytterliggare för sin egen värme? Det låter inte bra.

Du har rätt i att det strider mot likhetsprincipen eftersom ni i det nyare beståndet betalar för värme ni ej erhåller.

Det kan bero på att ett slentrianmässigt handhavande av föreningen men bör kunna åtgärdas. Gör en uträkning på skillnaden i kostnad och lägg fram för styrelsen och/eller stämma. Räkna bort den ingående uppvärmningskostnaden och få ett nytt enhetstal per kvm.
Så får ni skillnaderna svart på vitt. En viss del bör ni nog betala för uppvärmningen av de gemensamma biytorna oavsett om ni befinner er där eller ej. Men den del som berör de BRH i det äldre beståndets lgh bör givetvis betalas av dem såsom ni betalar era uppvärmningskostnader.

Att ta ett beslut som gör att avgiftsfördelning blir rättvis missgynnar INTE en minoritet.
Ja, det är uppenbart att ett fel är begånget i denna brf.

Det nuvarande förhållandet strider alltså mot lagen.

mäklare
2009-09-09, 17:44
En avgiftsföredelning kan ju aldrig ses som rättvis eller orättvis när samtliga parter ingått i förhållandet under givna förutsättningar. Det är ju förändringen av förutsättningarna som gör det orättvist, vad är det som är så svårt att förstå med det?

Det finns ingen orättvisa i att lägenhet A som är identiskt med lägenhet B skulle ha ett andelstal på 90% respektive 10%, det är upp till köparen att värdera vilken lägenhet som är mest intressant och genom köpeskillingen reglera förhållandet. Att sen ändra på andelstalet, för att uppnå någon form av "rättvisa" är ju djupt orättvist.

Att argumentera med att el-värmepriser ändras är ju nonsens, det förutsätts att man vet vad man köper. En andel i en ekonomisk förenining, där de givna ramarna är satta. Man får själv skatta risk/belöning utifrån andelstalet, men att börja ändra över förhållanden som föreningen råder över är som sagt orättvist.

totiki
2009-09-10, 07:40
Omvärlden förändrar sig, mäklare. Allting är relativt och utvecklingen leder vidare.

Afrikaner sålde sina undersåtar till slavhandlarna.
Industriarbetarna hade 12 timmars dagar.
Vissa bostadsbolag har tidsvis bjudit på hela hyran.
Jämlikhetstanken strävar fortfarande mot lika lön för kvinnor och män.

Men förutsättningar kan förändras av dem som vill se en förändring. Man måste inte acceptera de villkor som en gång var givna. Men bara den som vill se förändring kan genomföra det.
Den late förhandlar inte, han tar det prutbara priset utan att läsa det finstilta. Och får också betala för sina misstag. Hur ska han handla den dagen han lärt sig?

Du kan inte begära att bostadsrättshavaren ska flytta för att föreningen ska kunna fortsätta med sin ojämlika behandling av medlemmarna.
Du kan heller inte begära att hon ska acceptera behandlingen, för att det alltid varit så.

Du blir nog tvungen att finna dig i att marknaden med bostadsrätter kommer att fortsätta förändras enligt samma mönster som omvärlden i övrigt.

Gusten
2009-09-10, 17:59
I detta fall kan man väl säga att förutsättningarna förändrades 1988 då det nya huset byggdes där de boende själva får stå för sina värmekostnader. Dessutom får de alltså betala värmekostnader en gång till genom att subventionera centralvärmen som endast de som bor i det gamla huset från 1952 har nytta av.

Det var alltså 1988 som man borde ha ändrat stadgarna så att bara de som får värme från föreningen är med och betalar detta.

Det är 10 års preskriptionstid på felaktiga avgifter. Det kan alltså få stora konsekvenser om man skulle lyckas få fastställt i domstol att nuvarande avgiftsfördelning strider mot likabehandligsprincipen.

Francois
2009-09-11, 15:43
Det mäklaren pratar om, att "köpeskillingen reglerar förhållandet" har ABSOLUT inget med detta att göra, och är helt oväsenligt. Det är verkligen att blanda ihop äpplen med rymdraketer.