handdator

Visa fullständig version : Betalning av reparationer BrL 7 kap 14 § - Badrumsrenovering utan stambyte i brf


bosse88
2009-08-18, 10:37
Styrelsen i min brf föreslog stämman att badrummen skulle renoveras utan att stammarna byts ut/renoveras på ett över 40 år gammalt hus. Stämman godkände detta.
Därefter skickade styrelsen ut information om hur betalningen för detta arbete skulle gå till, genom;

Föreningen lånar medlemen beloppet via ett annuitetslån på 20 år, eller
Medlemen betalar, ev. via banklån, hela beloppet direkt.Bostadsrättslagen 7 kap 14§

Avgifter till föreningen
14 § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.
En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Frågor:

Är dessa två uppmaningar om betalning i överenstämmelse med rubricerat lagrum (BrL 7 kap 14§)?
Betraktas dessa betalningsätt som "särskild avgift" enligt BrL ?
Ska inte betalningen ske via en ökning av årsavgiften under avskrivningstiden, som är 40 år? Har förstått att andra Brf gör så.
Kan styrelsen och/eller stämman binda medlemen via beslut till betalning på annat sätt än via årsavgiften? Det finns ju inget på skrivet avtal!
Om betalningssätten är lagstridiga, kan medlem vända sig till tingsrätten för en fastställelsetalan?
Hur gå vidare för rättelse?Brevväxling har genomförts med styrelsen, som vidhåller sin ståndpunkt om betalningen.

:15::15:

totiki
2009-08-18, 13:40
Det behövs mer information innan jag kan förstå vad som sker.

A. Det måste finnas en anledning till att stammarna inte anses behövas bytas ut? Vilken anledning har styrelsen uppgivit?

B. Om avskrivningstiden är 40 år måste någon anse att stambyte ej behöver ske inom den tiden. Håller stammarna 40 år till?

C. Jag har svårt att se att stämman kan besluta att alla badrum behöver renoveras. Har alla badrum besiktigats?

D. Var det stämman som tog beslutet om hur betalningen skulle gå till?
Om inte, varför tillställdes inte stämman även denna fråga och helst innan beslut om badrumsrenovering togs. Eftersom detta var adekvat information inför ställningstagandet för hur badrumsrenoveringen skulle gå till.

E. Hur stor del av badrummen ska renoveras? Vad ingår? Dolda rör? Avloppsventil o s v?

Dina punkter 1 & 2. generellt sett:
Annuitetslån på 20 år är rent löjeväckande. Föreningen binder medlemmen att betala badrummet som kanske en senare innehavare av lgh också bör vara med att betala för.
Samma gäller för att hela beloppet betalas direkt av medlemmen.

Styrelsen har skapat en konstruktion för att kringgå reglerna för ROT-bidrag.

Styrelsen kan inte tvinga medlemmarna att renovera sina badrum. Genom stämman tror man sig kunna genomföra detta ändå. Det räcker med att en av er opponerar sig och kallar in hyresnämnden. Då krävs 2/3 dels majoritet av de röstande på stämman och hyresnämnden godkännande. Och det är tveksamt om hyresnämnden skulle ge sitt godkännande, eftersom det uppenbarligen är ett försök att kringgå reglerna för ROT bidraget.

När föreningen tvingar medlemmarna att renovera på detta sätt är det föreningens åtagande och föreningen får också ta lånet. Det innebär om underhållsfonden ej kan försträcka pengarna. Därefter får renoveringen belasta föreningens ekonomi enligt amorteringsplan och årliga räntekostnader.
Det finns ingen avskrivningstid egentligen som överstiger garantitiden heller i ett fall som detta.

Svar på frågor.
Nej, styrelsen har ingen laglig grund för sitt agerande.

Börja med att kontakta hyresnämnden om styrelsen inte tar sitt förnuft till fånga. Det tar nog stopp redan där. I annat fall får du gå vidare.

Admin
2009-08-18, 14:00
Det första som slår mig när jag läser detta är att det är synnerligen oansvarigt av en styrelse att inte låta renovera/byta stammarna i ett hus som är 40 år gammalt samtidigt som styrelsen uppmanar (tvingar?) till badrumsrenovering.

Sedan undrar jag hur detta förfarande ska kunna anses vara i enlighet med likhetsprincipen.

Som Totiki redan nämnt så är det heller inte möjligt att på detta sätt tvinga medlemmarna till badrumsrenovering... om det nu är ett tvång via stämmobeslut?

Hur tecknas detta lån, dvs vad händer om en medlem med det aktuella lånet flyttar?

Se även;
Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7725)

Gusten
2009-08-18, 15:05
Det är väl i så fall genom att stämman beslutar att föreningen tillfälligt tar över underhållsansvaret för badrummens yt- och tätskikt som man skulle kunna "tvångsrenovera" badrummen, men detta torde vara ovanligt utom i samband med stambyte.

Vad styrelsen verkar ha förbisett är att när föreningen tillfälligt tar över underhållsansvaret så övertar föreningen även ansvaret för kostnaderna för det underhåll som stämman beslutat om.

Med denna metod ska således föreningen finansiera badrumsrenoveringarna.

bosse88
2009-08-18, 15:13
Badrumsrenovering är redan utförd i föreningen. Min fråga var huruvida betalningen av renoveringen så som styrelsen vill ha det var att betrakta som "särskild avgift" enligt BrL 7 kap 14 §.

Svar på ställda frågor.
A. Det måste finnas en anledning till att stammarna inte anses behövas bytas ut? Vilken anledning har styrelsen uppgivit?
Svårt att säga. Styrelsen anser att stammarna är bra och håller hur länge som helst. Stammarna består av både gjutjärn och plast. De har pratat om prolineing men det går ju inte med plast, eftersom kedjorna slår sönder stammar av plast vid rubbning.

B. Om avskrivningstiden är 40 år måste någon anse att stambyte ej behöver ske inom den tiden. Håller stammarna 40 år till?
Styrelsen har inte lämnat någon garanti på hur länge stammarna håller. Det har gjorts undersökningar vid omvandlingen till bostadsrätt, som rekommenderade stambyte inom 5-10 år. Det finns andra undersökningar, heter det KEMO-rapport?, som också rekommenderar stambyte. De inhyrda hantverkarna hade också synpunkter på att inte stammarna byttes. Vem vet om stammarna håller 40 år till?

C. Jag har svårt att se att stämman kan besluta att alla badrum behöver renoveras. Har alla badrum besiktigats?
Föreningen har haft en del fuktskador, vilket föranledde styrelsens beslut att föreslå en renovering av badrummen. Det är ju ändå 40 år gamla hus. Kan styrelsen fatta beslut om badrumsrenovering utan stämman? Nu finns det ett stämmobeslut om renoveringen.
Här kan också nämnas att vissa medlemmar gjort sin reparationer själva till en billigare kostnad, innan stämman beslutade om reparationen. Kan likaprincipen hävdas då?

D. Var det stämman som tog beslutet om hur betalningen skulle gå till?
Om inte, varför tillställdes inte stämman även denna fråga och helst innan beslut om badrumsrenovering togs. Eftersom detta var adekvat information inför ställningstagandet för hur badrumsrenoveringen skulle gå till.
Styrelsen informerade på en extrastämma om betalningförslagen. Att betala via årsavgiften var aldrig uppe till förslag. Ingen röstning gjordes om betalningsförslagen. Kan stämman besluta och binda medlem till betalning enligt de två förslagen från styrelsen? Det är inte säkert att alla medlemar känner till alternativen (årsavgiftshöjning). Fler hade synpunkter efteråt.

E. Hur stor del av badrummen ska renoveras? Vad ingår? Dolda rör? Avloppsventil o s v?
Man rev ut hela badrummen och bytte den horisontella stammen, med ny "groda", nytt tätskikt, klinkers och kakel.

Att det är löjeväckande med lån från föreningen eller cash, det tycker flera av oss också.

Min fråga gällde om föreningen har lagstöd för att begära betalning via lån eller kontant för renoveringen. Är inte det att jämställa med "särskild avgift" i BrL 7 kap 14 § 2 st? Det får inte förekomma.

Jag tror inte man fick göra ROT-avdrag för något år sedan. Det kan ju annars ha varit ett skäl. Ingen sa något om det då.

Garantitiden på utfört jobb är 2 år. Verkar inte rimligt. Minst 10 år torde vara är OK.

Kan hyresnämnden besluta i ekonomiska frågor?
Hur går jag vidare?

Jag har inte betalat ännu utan väntar på att föreningen ska skicka inkasso på mig. Vilket avtal de kommer att hävda vet jag inte.
De kan ju också rimligen höja årsavgiften för mig, vilket är OK.

Hur är det med fastställelsetalan i tingsrätten, om styrelsens sätt att ta betalt är lagstridigt enl BrL?

Föreningen har tagit över det inre underhållet.

Gusten
2009-08-18, 15:30
Man skulle i och för sig kunna väcka en fastställelsetalan och yrka att domstolen fastställer att betalningsskyldighet icke föreligger.

Ett enklare alternativ att börja med skulle kunna vara att begära ett yttrande från den av SBC inrättade Bostadsrättsnämnden (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8782). Jag tror det kostar 750 kr när en enskild medlem startar ärendet. Nämndens yttranden har inte rättskraft. Om någon av parterna inte accepterar vad nämnden kommit fram till finns alltid möjligheten att gå vidare med en fastställelsetalan.

totiki
2009-08-18, 16:24
Badrumsrenovering är redan utförd i föreningen. Min fråga var huruvida betalningen av renoveringen så som styrelsen vill ha det var att betrakta som "särskild avgift" enligt BrL 7 kap 14 §.
Badrumsrenoveringen är redan gjord? Oj då.
Enligt min mening är den betalning styrelsen önskar att betrakta som särskild avgift enligt BrL 7 kap 14 § och därför lagstridig. Men jag är inte jurist, så kontrollera den uppgiften från en mer trovärdig källa.

A. Styrelsen anser att stammarna är bra och håller hur länge som helst. Stammarna består av både gjutjärn och plast. De har pratat om prolineing men det går ju inte med plast, eftersom kedjorna slår sönder stammar av plast vid rubbning.
Verkar var en okunnig styrelse som inte använder en professionell besiktningsman på området för att få en objektiv bedömning.


B. Styrelsen har inte lämnat någon garanti på hur länge stammarna håller. Det har gjorts undersökningar vid omvandlingen till bostadsrätt, som rekommenderade stambyte inom 5-10 år. Det finns andra undersökningar, heter det KEMO-rapport?, som också rekommenderar stambyte. De inhyrda hantverkarna hade också synpunkter på att inte stammarna byttes. Vem vet om stammarna håller 40 år till?

En professionell besiktningsman på området kan svara på den frågan.


C. Föreningen har haft en del fuktskador, vilket föranledde styrelsens beslut att föreslå en renovering av badrummen. Det är ju ändå 40 år gamla hus. Kan styrelsen fatta beslut om badrumsrenovering utan stämman? Nu finns det ett stämmobeslut om renoveringen.
Här kan också nämnas att vissa medlemmar gjort sin reparationer själva till en billigare kostnad, innan stämman beslutade om reparationen. Kan likaprincipen hävdas då?

Styrelsen kan inte fatta detta beslut utan stämman. För att likhetsprincipen ska kunna hävdas krävs komplicerade omräkningar av kostnaderna och åldersavdrag, m m.


D. Styrelsen informerade på en extrastämma om betalningförslagen. Att betala via årsavgiften var aldrig uppe till förslag. Ingen röstning gjordes om betalningsförslagen. Kan stämman besluta och binda medlem till betalning enligt de två förslagen från styrelsen? Det är inte säkert att alla medlemar känner till alternativen (årsavgiftshöjning).
Om ingen röstning gjorts om förslagen har väl inte stämman tagit något beslut i denna fråga, såvitt jag kan förstå?


E. Man rev ut hela badrummen och bytte den horisontella stammen, med ny "groda", nytt tätskikt, klinkers och kakel.

Hur har styrelsen då tänkt sig att kunna byta stammen under avskrivningstiden utan att göra åverkan på badrummen i övrigt? Omöjligt, och nu har föreningen underhållsansvar för badrummen dessutom. Så det är alltså en framtida kostnad föreningen blir tvungen att ta vid varje ingrepp (partiella stambyten).
Det är samma sak som att först ska ni betala badrummen en gång och sedan föreningen en gång till. Kul.
Jag antar att du talar om avloppsstam, men hur är det med de trycksatta varm & kallvattenledningarna? Vilket skick är dom i? Det är ju där de stora skadorna inträffar.


Min fråga gällde om föreningen har lagstöd för att begära betalning via lån eller kontant för renoveringen. Är inte det att jämställa med "särskild avgift" i BrL 7 kap 14 § 2 st?

Enligt min mening har du helt rätt i detta.


Jag tror inte man fick göra ROT-avdrag för något år sedan. Det kan ju annars ha varit ett skäl. Ingen sa något om det då.

Framstår som ändå mer korkat.


Garantitiden på utfört jobb är 2 år. Verkar inte rimligt. Minst 10 år torde vara är OK.

10 år bör gälla för badrum. Styrelsens upphandling verkar vara under all kritik.


Kan hyresnämnden besluta i ekonomiska frågor?
Hur går jag vidare?
Jag har inte betalat ännu utan väntar på att föreningen ska skicka inkasso på mig. Vilket avtal de kommer att hävda vet jag inte.
De kan ju också rimligen höja årsavgiften för mig, vilket är OK.
Hur är det med fastställelsetalan i tingsrätten, om styrelsens sätt att ta betalt är lagstridigt enl BrL?
Föreningen har tagit över det inre underhållet.

Dessa frågor är det bättre att någon med mer gedigen juridisk kunskap än jag svarar på.

Bostadsrättsnämnden ställer jag mig dock något tveksam till.

bostadsrättsinnehavare
2009-08-21, 16:15
Den här föreningen verkar vara så dum att den inte ens är värd att kommentera.
Vill styrelsen att du ska betala en komplett badrumsrenovering som med stor sannolikhet kommer att raseras vid ett stambyte?
Du kan lugnt luta dig tillbaka och inte göra någonting. Har du inte beställt renoveringen ska du inte heller betala. Du måste förmodligen meddela inkasso att du inte har beställt renoveringen.

Det var nog det dummaste jag hört på detta forum på länge. Liknande frågor om badrumsrenovering har diskuterat i ett antal trådar här i forumet tidigare, och där kan du få fler tips.

Admin
2009-08-21, 17:44
A. Styrelsen anser att stammarna är bra och håller hur länge som helst. Stammarna består av både gjutjärn och plast. De har pratat om prolineing men det går ju inte med plast, eftersom kedjorna slår sönder stammar av plast vid rubbning.

B. Styrelsen har inte lämnat någon garanti på hur länge stammarna håller. Det har gjorts undersökningar vid omvandlingen till bostadsrätt, som rekommenderade stambyte inom 5-10 år. Det finns andra undersökningar, heter det KEMO-rapport?, som också rekommenderar stambyte. De inhyrda hantverkarna hade också synpunkter på att inte stammarna byttes. Vem vet om stammarna håller 40 år till?

Personligen tycker jag att det gått lite hysteri i att stammar ska bytas efter 40-50 år (stammarna kan hålla mycket längre än så... i min sommarstuga är rören t.ex. nästan 100 år gamla, och kommer säkert hålla i många år till), men att dra igång en omfattande badrumsrenovering i ett 40 år gammalt hus på detta sätt utan att passa på att renovera stammarna (främst tappvattenstammarna) känns absurt. Så gör man helt enkelt inte!

Dessutom tycks det som att det från ett flertal olika håll avgjorts att ett "stambyte" är nära förestående, och hur kan då styrelsen gå emot detta? Vet lekmannastyrelsen mer än experterna?

En okunnig styrelse kan stå medlemmarna dyrt!

C. Föreningen har haft en del fuktskador, vilket föranledde styrelsens beslut att föreslå en renovering av badrummen.
Kan styrelsen fatta beslut om badrumsrenovering utan stämman?
Nej, som Totiki redan påpekat så har styrelsen ej befogenhet att fatta ett dylikt beslut. Nu har stämman tydligen tagit detta beslut på styrelsens inrådan, om jag förstått saken rätt, men inte heller detta beslut är giltigt utan 2/3 majoritet och hyresnämndens godkännande.

Här kan också nämnas att vissa medlemmar gjort sin reparationer själva till en billigare kostnad, innan stämman beslutade om reparationen. Kan likaprincipen hävdas då?
Frågan är hur det lösts med dem som hade nyrenoverade badrum och var gränserna går? Här måste man veta allt för att kunna göra en bedömning om likhetsprincipen följts.

D. Styrelsen informerade på en extrastämma om betalningförslagen. Att betala via årsavgiften var aldrig uppe till förslag. Ingen röstning gjordes om betalningsförslagen. Kan stämman besluta och binda medlem till betalning enligt de två förslagen från styrelsen? Det är inte säkert att alla medlemar känner till alternativen (årsavgiftshöjning).
Här undrar man vad det står för beslut i stämmoprotokollet?
Styrelsen "informerade" om betalningsförslagen, men ingen röstning förekom om hur badrumsrenoveringen skulle finansieras?
Denna historia blir bara galnare och galnare känns det som.

E. Man rev ut hela badrummen och bytte den horisontella stammen, med ny "groda", nytt tätskikt, klinkers och kakel.
"Den horisontella stammen"? Du menar alltså avloppsstammen?
Men de viktigare stammarna då, dvs tappvattenstammarna?
Och vilken metod ska man då använda sig av när det blir dags för "stambyte"?
Det går inte att dra nya stammar för då måste ju ändå allt rivas upp igen.


Kan hyresnämnden besluta i ekonomiska frågor?
Hur går jag vidare?
Jag har inte betalat ännu utan väntar på att föreningen ska skicka inkasso på mig. Vilket avtal de kommer att hävda vet jag inte.
De kan ju också rimligen höja årsavgiften för mig, vilket är OK.
Jag rekommenderar att göra en anmälan till hyresnämnden till att börja med.

Det är inte att höja årsavgiften bara för vissa. Årsavgiften baseras på ditt andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010), och då måste andelstalet ändras. Jag säger bara lycka till för den styrelse som ska försöka sig på detta projekt under nuvarande omständigheter.

Föreningen har tagit över det inre underhållet.
Det kan styrelsen inte bara göra hur som helst. Stadgarna gäller!
Vad står det för beslut i stämmoprotokollen och vem har bestämt detta, hur?

Vilken otrolig röra i din brf!