handdator

Visa fullständig version : Vattenskada, element, avlopp, ledningar - vem ska betala vad vid skada i en brf?


Admin
2008-09-28, 11:04
Jag vill här ge exempel på hur HSB svarar medlemmar i frågan om vem som ska betala en vattenskada.


Fråga: Vem ska betala rörmokaren?
Grannen som bor under mig upptäckte att det rann vatten på hans vägg. Han ringde styrelsen som kontaktade mig och sa att jag måste ta kontakt med en rörmokare. Jag kontaktade en rörmokare som konstaterade att det var en packning i ett avloppsrör som läckte. Felet åtgärdades. Grannen hävdar nu att jag måste anlita och bekosta en rörmokare som undersöker skadorna i hans lägenhet också. Är det verkligen rätt?

Svar: Enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar är underhållsansvaret fördelat mellan bostadsrättshavaren och föreningen. Fördelningen innebär att den som har reparations- och underhållsansvaret för en viss del av fastigheten också ska betala reparations- och underhållsåtgärder.
[Min kommentar: Detta upprepas ofta av HSB, men det har ingen praktisk betydelse... förutom att det är vilseledande.]

Om avloppsröret var synligt så har du, enligt HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar, som bostadsrättshavare underhålls- och reparationsansvaret för röret.
[Min kommentar: Fel, fel, fel av HSB Riksförbund!!!]
Det innebär att du ska bekosta åtgärderna som vidtas i din lägenhet.
[Min kommentar: Följdfel]

För skadorna i din grannes lägenhet är det grannen som bär ansvaret för att de åtgärdas.
[Min kommentar: Varför det? Hur ränker HSB här???]
Grannen kan därefter, om du har eftersatt ditt underhållsansvar för avloppsröret, kräva ersättning för sina kostnader från dig.
[Min kommentar: HSB Riksförbund tycks inte vara medveten om att det finns något som heter "Försäkringsbolag"]

En i många fall lämplig ansvarsfördelning vid just vattenskador är att föreningen står för undersökning av skadans omfattning och för friläggande av det skadade området.
[Min kommentar: Ja, det kan man verkligen tycka, men varför ser då inte HSB till att ta fram ett regelverk som styr detta förfarande i rätt riktning?]
Ett skäl till det är att det är viktigt att agera snabbt vid just vattenskador för att begränsa skadornas omfattning.

Sofie Kjellin, förbundsjurist


Precis som för alla andra meningslösa svar från HSB Riksförbund så finns det en hel del att säga om detta som vanligt vaga svar. Det är en uppenbar fara med dessa svar om styrelser tror på vad det otroligt okunniga riksförbundet säger!

Se även tråden;
Vem ska betala golvbrunnen i brf, jag, föreningen eller entreprenören? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11482)

clabbe
2008-09-28, 12:59
Du skriver såhär:
Fördelningen innebär att den som har reparations- och underhållsansvaret för en viss del av fastigheten också ska betala reparations- och underhållsåtgärder. [Min kommentar: Detta upprepas ofta, men det har ingen praktisk betydelse... förutom att det är vilseledande.]
Varför har detta ingen praktisk betydelse, och varför är det vilseledande?
Om jag t.ex. som boende får en saftig faktura för reparation av vattenskada på stamnätet (som jag inte ansvarar för) får det ju en väldig praktiskt betydelse för mig, jag måste bestrida kravet eller betala en massa pengar för något jag inte ansvarar för.
Dessutom är det väl helt rimligt att ansvar och betalningsskyldighet går hand i hand?

Du skriver vidare:
Om avloppsröret var synligt så har du, enligt HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar, som bostadsrättshavare underhålls- och reparationsansvaret för röret. [Min kommentar: Fel, fel fel !!!]

Men enligt §36 i HSB:s normalstadgar står det ju att bostadsrättshavaren ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick (bl.a. reparera lägenheten). Och i lägenheten ingår bl.a. synliga avloppsledningar enligt samma paragraf.
Kan du förtydliga hur du menar?

Vidare skriver du:
Grannen kan därefter, om du har eftersatt ditt underhållsansvar för avloppsröret, kräva ersättning för sina kostnader från dig. [Min kommentar: HSB Riksförbund tycks inte vara medvetet om att det finns något som heter "Försäkringsbolag"]

Visst kan det finnas försäkringar som täcker kostnader för vattenskada men visst är det så att det juridiska ansvaret faller på lägenhetsinnehavaren. Hon kan sen i sin tur vända sig till sitt försäkringsbolag (om hon har försäkring) och försöka få ersättning för de kostnader hon haft (precis som vid bilolyckor där man vållar en skada.)

Admin
2008-09-28, 14:14
Kul med vakna läsare, och självklart ska jag svara på dina frågor.

Fråga 1
Sofies inledningsfras;
Enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar är underhållsansvaret fördelat mellan bostadsrättshavaren och föreningen. Fördelningen innebär att den som har reparations- och underhållsansvaret för en viss del av fastigheten också ska betala reparations- och underhållsåtgärder.
har ingen praktisk betydelse eftersom den inte säger något. "Underhållsansvaret är fördelat mellan bostadsrättshavaren och föreningen"? Vad tillför detta den medlem som ställt frågan (och andra)?
När jag läste detta första gången så fick jag tänka efter en stund innan jag förstod vad hon menade.

I ditt exempel där du får en faktura för reparation av en vattenskada som du inte ansvarar för så kan jag inte se hur denna inledningstext gör dig särskilt mycket klokare. Det hjälper dig inte att veta om du måste bestrida kravet eller punga ut med en förmögenhet.
Vad Sofie säger här är att vissa delar står bostadsrättshavaren för och andra delar står föreningen för. Jaha, och...? Personligen tycker jag att Sofies standardiserade inledningsfras är som att säga att is är kallt och solen är varm.

Sedan är inledningsfrasen vilseledande eftersom det inte alls behöver vara så att den som har reparations- och underhållsansvaret också står för reparations- och underhållsåtgärder.. och ej heller dess kostnader (även om vi bortser från att försäkringar täcker vissa bitar). Det kan t.ex. vara så att en medlem varit oaktsam med det som föreningen ansvarar för, och då kan medlemmen åka på att betala detta.

Jag håller med dig att det är rimligt att ansvar och betalningsskyldighet går hand i hand, och oftast är det kanske så. Men alltså inte alltid.

Fråga 2
Du skriver;
Men enligt §36 i HSB:s normalstadgar står det ju att bostadsrättshavaren ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick (bl.a. reparera lägenheten). Och i lägenheten ingår bl.a. synliga avloppsledningar enligt samma paragraf.
Kan du förtydliga hur du menar?
Jag kan förtydliga vad jag menar, men det kanske jag gör bäst med att fråga dig vad du menar?

Jag förstår inte vad §36 har med detta att göra;
Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick.
Det innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl
underhålla som reparera lägenheten och att bekosta åtgärderna.
Föreningen svarar för att huset och föreningens fasta egendom
i övrigt är väl underhållet och hålls i gott skick.
Menar du att ovanstående formulering innebär att bostadsrättshavare har underhålls- och reparationsansvaret för synliga avloppsrör?

När du säger "i lägenheten ingår bl.a. synliga avloppsledningar enligt samma paragraf" så har jag nog tyvärr helt tappat tråden.

Fråga 3
Visst kan det finnas försäkringar som täcker kostnader för vattenskada men visst är det så att det juridiska ansvaret faller på lägenhetsinnehavaren. Hon kan sen i sin tur vända sig till sitt försäkringsbolag (om hon har försäkring) och försöka få ersättning för de kostnader hon haft (precis som vid bilolyckor där man vållar en skada.)
Ja, det är ju ingen fråga, men jag kan ändå bara ge en kort kommentar till din synpunkt här.

Ja, om det är en vattenskada som hör till bostadsrättshavaren så hör självfallet det juridiska ansvaret till samma bostadsrättshavare. Min kommentar till Sofies svar i denna bit var inte det mest primära, utan det var mest att jag tyckte att svaret kunde förtydligats (precis som hela svaret i övrigt). Just detta med vattenskador är det vanligaste men ändå det svåraste problemet i brf:ar... och dyraste. Ändå finns det inga särskilt klara gränser över vad som täcks av försäkringar. HSB Malmö ska ha en sådan försäkringsinformation om ett par dagar, men för att få denna information måste man som medlem i HSB betala 100 kr (!!!).

clabbe
2008-09-28, 19:23
Tack för bra svar, det gav en hel del att fundera över för mig.
Jag ska förtydliga vad jag menar med 36§.
Först står det vad du citerar. Längre ner i samma paragraf definieras lägenheten. Där står:
Till lägenheten hör bland annat:
--------
ledningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar för informationsöverföring till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten

Admin
2008-09-28, 20:04
Bara glad om jag kan hjälpa till.
Du är väldigt uppmärksam och ställer bra frågor.
Ju fler frågor som ställs desto fler bitar kan bli klarare för desto fler medlemmar.

Ja, det är korrekt.
I HSB:s normalstadgar (och därmed blir nästan alla brf-stadgar lika dåliga) står det att följande hör till lägenheten (med vilket menas "bostadsrättshavaren");
ledningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar för informationsöverföring till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten
Men ser du skillnaden mellan denna text i stadgarna och Sofies text?;
Om avloppsröret var synligt så har du, enligt HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar, som bostadsrättshavare underhålls- och reparationsansvaret för röret.
Det är faktiskt en stor skillnad på stadgarnas "till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten" och Sofies tolkning att bostadsrättshavaren har underhålls- och reparationsansvaret för synliga avloppsrör.

Om det skulle vara som Sofie säger, vad händer då om jag skulle smälla upp en gipsskiva framför ett annars synligt rör. Då är röret inte längre synligt och ansvaret övergår med bara denna lilla åtgärd till föreningen, enligt Sofie.

Sedan kan jag bara inom parantes nämna att man brukar enkelt säga att stamledningar alltid är föreningens ansvar och resten är bostadsrättshavarens ansvar.
Denna tolkning gör dock att t.ex. ansvaret för det inbyggda röret mellan avloppsbrunnen och stamröret blir bostadsrättshavarens ansvar, och det är naturligtvis helt orimligt.

Sedan vet jag inte ens om det finns "synliga" avloppsrör, men det kanske det gör i något gammalt hus någonstans?

Vad jag vill ha sagt med mina exempel är just att de som ställer frågor till HSB av olika anledningar aldrig får något svar som är värt något. Varje medlem som ställer en fråga till HSB blir som regel inte ett dugg klokare på vad som gäller efter HSB:s svar. Snarare bara ännu mer förvirrad.

När HSB dessutom är otydlig och t.o.m. säger felaktiga saker (som i de korta exempel jag tagit upp här, där jag inte ens kommenterat alla felaktigheter/luddigheter) så bara förvärras läget ännu mer för föreningarna och bostadsrättshavarna. I princip varje svar jag läser från HSB Riksförbund är fel på ett eller annat sätt!

Ansvarsfördelningen för ledningar (såväl som radiatorer och tillhörande delar) är generellt sett en djungel och HSB gör det definitivt inte lättare att veta vad som egentligen gäller!

Av naturliga skäl (HSB vet helt enkelt inte vad som gäller) så undviker HSB Riksförbund att nämna något om vad som gäller avseende kontrollskyldighet (övervakning) och vilken undersökningsplikt det finns hos de olika parterna. När det händer något så är detta en faktor som tas med i bedömningarna, men först när det händer något. Ingen vill/vågar specificera i förväg vilka skyldigheter och rättigheter man har i dessa bitar.

Sedan nämner Sofie inget om brand. Då blir det riktigt knivigt eftersom det i händelse av brand helt plötsligt kan bli föreningens ansvar att reparera och bekosta ledningar/rör som annars hör till bostadsrättshavaren. Vem kan förklara varför det är så? Inte jag i alla fall.

clabbe
2008-09-28, 20:46
Det här är riktigt intressant.
Vad ska man kalla rören från diskbänken till stamledningen, kan det gå under beteckning "synliga avloppsrör"?

Formuleringen "synliga" är ganska olycklig, det håller jag med dig om. Det skulle vara intressant att få veta vad Sofie Kjellin skulle svara på det.
Vad gäller ansvarsfördelningen så att bostadsrättshavaren ansvarar fram till anslutning till stamledning håller jag med om att det känns lite orimligt. Jag var med på ett informationsmöte som fastighetsägarföreningen ordnade här i stan där bland annat denna fråga togs upp. Bostadsrättslagen är ju inte tydlig på det här området. Därmed råder stor osäkerhet vilket är dåligt.

Admin
2008-09-29, 17:27
Ja, inte är det lätt. Och då har jag här ändå bara tagit upp en del av tolkningsproblemen i samband med rör/ledningar och tillhörande delar. Skulle vi börja diskutera (det får i så fall bli ett separat ämne i detta forum) radiatorer, radiatorrör, radiatornipplar, radiatorkranar och termostater så skulle det verkligen bli kaotiskt.

I bostadsorganisationerna - som tagit fram det luddiga och ofullständiga regelverket - har man en extremt låg kunskap om detta. Hur ska då stackars enskilda bostadsrättshavare kunna veta vad som gäller? Är det rimligt att enskilda bostadsrättshavare ska kunna mer än alla bostadsorganisationer och försäkringsbolag tillsammans?

Alla gör olika tolkningar för motsvarande bitar.
Det gör också att en styrelse gör fria tolkningar från fall till fall, och det drabbar medlemmarna.

Egentligen är det inte särskilt svårt att definera vad som hör till vem och på vilket sätt. Men någon måste göra det.

Varför bostadsorganisationerna inte velat ta tag i denna bit under de senaste 100 åren kan man ju fråga sig. Om det enbart är för att bostadsorganisationerna vill behålla makten och kontrollen vet jag inte.

kluringen
2010-01-25, 02:27
Svårast av allt i en BRF - element med tillbehör

Ja, inte är det lätt. Och då har jag här ändå bara tagit upp en del av tolkningsproblemen i samband med rör/ledningar och tillhörande delar. Skulle vi börja diskutera (det får i så fall bli ett separat ämne i detta forum) radiatorer, radiatorrör, radiatornipplar, radiatorkranar och termostater så skulle det verkligen bli kaotiskt.

I bostadsorganisationerna - som tagit fram det luddiga och ofullständiga regelverket - har man en extremt låg kunskap om detta. Hur ska då stackars enskilda bostadsrättshavare kunna veta vad som gäller? Är det rimligt att enskilda bostadsrättshavare ska kunna mer än alla bostadsorganisationer och försäkringsbolag tillsammans?

Alla gör olika tolkningar för motsvarande bitar.
Det gör också att en styrelse gör fria tolkningar från fall till fall, och det drabbar medlemmarna.

Egentligen är det inte särskilt svårt att definera vad som hör till vem och på vilket sätt. Men någon måste göra det.


Så sant det du skriver Admin.

Vår förening har ganska nyligen sjösatt helt omarbetade stadgar med bred förankring bland medlemmarna. Det var kanske naivt att tro att dessa är heltäckande.
Så här står det om värme:
”Föreningen svarar för övriga reparationer och övrigt underhåll av fastigheten, dvs för reparationer och underhåll av fastighetens yttre och av bl a:
stamledningar för avlopp, vatten, el och gas fram till lägenheternas anslutningspunkter, centralvärme och ventilation till alla delar inklusive don och reglage”.

För att ge medlemmarna så stor frihet som möjligt att göra vad de vill i sina lägenheter, och samtidigt skydda föreningens intressen, har vi lagt till följande i avsnittet ”Förändring i lägenhet”;
”Förändring av byggnadsdel eller installation som faller under föreningens ansvar enl § 16 bekostas av bostadsrättshavaren om åtgärden är en följd av förändringen som bostadsrättshavaren har vidtagit.
Skador utanför lägenheten som uppstår på grund av arbeten som bostadsrättshavaren har vidtagit återställs på bostadsrättshavarens bekostnad”.

Det har visat sig att detta inte räcker. Det var många som frös de riktigt kalla dagarna nu i december. Efter en uppjustering av värmekurvan blev de flesta nöjda, men i lägenhet där det fattas element och/eller har flera element med för låg effekt går det inte att få upp värmen till normenlig nivå.

Läs även mina svarsinlägg på tråden ”Vem ansvarar för element i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11381)”.

Tillägg:
Svarsinläggen ovan avser nr 7 och 12 i tråden. Frågeställningen är om kollektivet ska behöva ta ansvar för att återställa enskilda innehavares feltänkta ingrepp i lägenheterna. Ger föreningen med sig i enstaka ömmande fall riskerar föreningen att flera ställer krav om att återställa förändringar som tidigare innehavare har gjort och som man inte är nöjd med. I ett gammalt hus finns det knappt två lägenheter som är lika, det finns individuella lösningar hos var och varannan. Det blir dyrt för alla i längden om föreningen tar på sig att att stå för det.

Gusten
2010-01-25, 13:29
I stadgarna som kluringen visar utdrag från finns en bestämmelse om
att skador utanför lägenheten som uppstår på grund av arbeten som
bostadsrättshavaren vidtagit återställs på bostadsrättshavarens bekostnad.
Är avsikten med denna bestämmelse att bostadsrättshavaren ska påföras
mer ansvar än det ansvar som gäller enligt lag ?

kluringen
2010-01-25, 14:44
I stadgarna som kluringen visar utdrag från finns en bestämmelse om
att skador utanför lägenheten som uppstår på grund av arbeten som
bostadsrättshavaren vidtagit återställs på bostadsrättshavarens bekostnad.
Är avsikten med denna bestämmelse att bostadsrättshavaren ska påföras
mer ansvar än det ansvar som gäller enligt lag ?

BRL 7 kap 12 § är en dispositiv lag. Man får ändra innebörden i stadgarna. Syftet med stadgevillkoret är att skydda föreningen och övriga medlemmar från skador på grund av en enskild innehavares ombyggnad, t.ex om man kommer igenom en vägg till grannen, ställer till med vattenskada eller skadar trapphusmålningen när man bär byggskivor. Det är rimligt att den som bygger tar fullt ansvar för alla kostnader som bygget medför.

Gusten
2010-01-25, 16:49
BRL 7 kap 12 § är en dispositiv lag. Man får ändra innebörden i stadgarna. Syftet med stadgevillkoret är att skydda föreningen och övriga medlemmar från skador på grund av en enskild innehavares ombyggnad, t.ex om man kommer igenom en vägg till grannen, ställer till med vattenskada eller skadar trapphusmålningen när man bär byggskivor. Det är rimligt att den som bygger tar fullt ansvar för alla kostnader som bygget medför.

Men bostadsrättshavaren är ju enligt lag ändå skyldig att ersätta skador
utanför lägenheten som denne varit vållande till genom oaktsamhet.
Därför förstår jag inte vad bestämmelsen fyller för funktion.

kluringen
2010-01-25, 17:45
Men bostadsrättshavaren är ju enligt lag ändå skyldig att ersätta skador
utanför lägenheten som denne varit vållande till genom oaktsamhet.
Därför förstår jag inte vad bestämmelsen fyller för funktion.

Det är väl bra med tydliga stadgar. Man slipper t.ex. diskussioner om det är entreprenören eller den som har anlitat denne som ska ställas till svars. Tyvärr räcker inte denna extra tydlighet för att avgöra hur vi ska göra med den frysande medlemmen som det här inlägget handlar om.

Det är inte föreningen, utan en lägenhetsinnehavare som har ställt till att värmen inte fungerar tillfredställande i lägenheten. Föreningens ansvar som fastighetsägare kvarstår dock. Jag tror att hyresnämnden skulle ge medemmen rätt, 16 grader är inte acceptabel rumstemperatur. Föreningspolitiskt är det galet, än värre eftersom medlemen vill ha kvar skåp och garderober som är ivägen för återmontering av elementen som är borta.

Gusten
2010-01-25, 20:13
Med "tydliga stadgar" avses alltså i detta fall att bostadsrättshavaren ska kunna hållas
ansvarig i fler situationer än vad denne skulle kunna bli enligt lag.
Hur vet man att BRL 7 kap 12§ är dispositiv ?

kluringen
2010-01-25, 23:35
Jag förstår inte riktigt din lagtolkning. Enligt flera spår i forumet framgår att det är många BRF:ar som har olika regler för ansvarsfördelningen. I vår gamla förening (vi fyller 90 i år!) har vi valt att låta ansvarsfördelningen vara som det har varit i alla tider. Det skulle bli ett ramaskri om vi ville ändra på det, vi har medlemmar som har bott här i flera generationer. Således stannar föreningens ansvar vid anslutningspunkten för el (proppskåpet), vatten o avlopp vid stammens förgrening. I de nya stadgarna har vi endast gjort en del förtydliganden och språkförbättringar på denna punkt.

Se det från en annan synvinkel och föreställ dig ett praktikfall.
Anta att din granne har fått styrelsens tillstånd att bygga om, flytta om kök bad mm. Anser du att det är rimligt att du och övriga medlemmar ska vara med och finansiera grannens ombyggnad till den del som föreningen normalt svarar för, därtill för återställning av åverkan på fastigheten som måste göras för att möjliggöra ombyggnaden? Alternativet är att inte tillåta att grannen bygger om!

Min åsikt är att grannen får förbättra sitt boende hur mycket han vill, men jag vill inte vara med och betala för det.

Det brukar framgå av lagtexten om en lag är dispositiv, t.ex.: "... om inte något annat bestäms i stadgarna..."
:46:

Gusten
2010-01-26, 10:38
Eftersom föreningen är 90 år antar jag att det tidigare var en s.k
bostadsförening U.P.A som numera har ombildats till BRF.
I bostadsföreningar som inte lyder under BRL finns möjlighet att påföra
medlemmarna ett större underhållsanvar än vad som är möjligt i en BRF.

När det gäller BRL 7 kap 12 §, så anges att annat kan bestämmas i stadgarna beträffande första stycket att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick.
Detta tolkar jag så att det är möjligt för föreningen att ta på sig underhållansvaret även för lägenheten (förekommer i t ex fjällföreningar).
I övrigt är BRL 7 kap 12 § tvingande som jag tolkar det.

kluringen
2010-01-26, 15:31
Vi lyder under BRL sen 15 år. Bolagsverket, som har uppgiften att kontrollera att stadgar som registreras inte strider mot BRL, har godkänt våra stadgar. Även alla andra föreningar som lagt ansvaret på bostadsrättshavaren för ledningar som "endast tjänar den aktuella lägenheten" (det vill säga inte är stammar) har fått stadgarna godkända. Det är inte ovanligt i gamla hus att stammar som föreningen ansvarar för går rakt igenom lägenheterna.

Formuleringar som "Synliga ledningar" eller "som föreningen har försett lägenheten med" som finns i flera normalstadgar medför endast tolkningsproblem. "Fram till anslutningspunkten" är mera rakt på sak.

Trötter
2010-01-26, 17:23
Jag har för mig att det är befintliga ledningar som lyder under föreningens ansvar. Om en BRH har ändrat eller på något sätt utfört ett ingrepp i ledningar, så kan föreningen hävda att ansvaret omfördelats. Om styrelsen medgivit skriftlig tillstånd, då bibehåller föreningen ansvaret om inget annat avtalats.

Så här tolkar jag författningen; Om en förening vill göra avsteg i stadgarna så är det föreningens medlemmar vid tillfälle, som har mandatet att utforma stadgarnas utformning/avsteg.

Hela vattenledningssystemet i ett flerfamiljshus bör tolkas som ett system som försörjer flera hushåll. Avgränsning bör göras med avstängningsventiler vid tapp-ställen, eller vid en eventuell vattenmätare som är individuell för varje bostad. Och har en avstängning som BRH kan styra.

Tittar man på vad lagförfattaren skrivit så har föreningen ett visst ansvar oavsett vad som står i stadgar. I lagtexten står det att föreningen har ansvar för vattenledningsbrister även om medlemmen varit och pillat på ledningar.

Bostadsrättslagen, kap 7 §12
"Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen".

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom
1. hans eller henns egen vårdslöshet eller försummelse, eller
2. vårdslöshet eller försummelse av
a) någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst,
b) någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller
c) någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.

För reparation på grund av brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är dock denne ansvarig endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn.

Gusten
2010-01-26, 19:34
Tittar man på vad lagförfattaren skrivit så har föreningen ett visst ansvar oavsett vad som står i stadgar. I lagtexten står det att föreningen har ansvar för vattenledningsbrister även om medlemmen varit och pillat på ledningar.

Detta stämmer bra med den bedömning som Bostadsrättsnämnden gjorde i
ett av de fem yttranden som finns på nämndens hemsida.
Bostadsrättshavaren ansågs inte vållande till vattenskador p g a en läckande
kran som bostadsrättshavaren installerat. I det fallet var det tydligen
något fel på själva kranen som bostadsrättshavaren inte kunde hållas ansvarig för.

Och precis som Trötter skriver så har ju föreningen ett visst ansvar oavsett vad som står i stadgarna.

kluringen
2010-01-27, 01:10
Låt oss analysera vad lagstiftarna egentligen säger.
"Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet."

Ledningar som tjänar fler än en lägenhet anser jag är definition för stamledningar (inte givet att alla vet vad en stamledning är). Lagen säger inget om övriga ledningar och anordningar inne i lägenheten, det kan föreningen bestämma i stadgarna. Att föreningen försett lägenheten med ledningarna tolkar jag som förstärkning av definitionen för stamledning. BRH drar inga stamledningar som fortsätter in till grannens lägenhet genom den egna lägenheten. Att läsa in tolkningar som överför underhållsansvaret från BRF till BRH o vice versa beroende på vem som har gjort vad, med eller utan tillstånd, tror jag är helt fel.

För en bättre tolkning, kan man läsa förarbeten till lagtexten om man orkar. Ämnet är ju intressant. :72:

Min förening har inga problem med ansvarsfördelningen som avser el vatten o avlopp, och min ursprungliga fråga är obesvarad, jag hoppas att jag inte uppfattas som tjatig om obefintliga radiatorer.

Sammanfattning som delvis är upprepning av mina tidigare inlägg om "mitt" problem:
Efter flera klagomål om kalla lägenheter när årets första köldknäpp kom justerade vi upp värmekurvan lite i taget tills de flesta blev nöjda. I en lägenhet (en 2:a) förblev det extremt kallt där två element har fått ge plats för extra skåpinredning och tre stora radiatorer var utbytta till mindre elegantare modeller med mycket lägre effekt. BRH har köpt lägenheten i befintligt skick. Att han vill ha skåpinredningen kvar komplicerar saken ytterligare lite.

Avsnittet "Förändring i lägenhet" i våra stadgar har vi kompletterat med "Förändring av byggnadsdel eller installation som faller under föreningens ansvar enl § 16 bekostas av bostadsrättshavaren om åtgärden är en följd av förändringen som bostadsrättshavaren har vidtagit. Skador utanför lägenheten som uppstår på grund av arbeten som bostadsrättshavaren har vidtagit återställs på bostadsrättshavarens bekostnad" för att skydda kollektivets intressen.

Räcker ovanstående för att föreningen ska slippa stå för en återställning? Föreningen har också ansvar som fastighetsägare och det finns normer för temperaturen i bostäder. Medges att 16 grader är ingen acceptabel rumstemperatur. När BRH framhåller att han betalar för en viss standard håller jag inte med, han betalar sin andel av föreningens kostnader. Det är inte föreningen, utan en lägenhetsinnehavare som har ställt till så att värmen inte fungerar som det ska i lägenheten. I vilken omfattning är BRH jämställd med en hyresgäst?

Till saken hör att enstaka radiatorer tagits bort i många lägenheter. Risk för kedjeeffekt och flera krav om återställningar är stor om föreningen böjer sig för ett ömmande fall. Tacksam för synpunkter om detta. :12: :( :76:

Gusten
2010-01-27, 14:44
Har för mig att SBC i något sammanhang skrev att man bör betrakta ett värmeelement som en del i ett slutet system.
Det kanske mycket väl kan bli en kedjeeffekt och rubbning av hela värmesystemet om enskilda medlemmar flyttar element,
eller som här till och med tar bort vämeelement.

Den som tagit bort ett element kanske kan vara skadeståndsskyldig p g a oaktsamhet om förfarandet har rubbat
värmesystemet och orsakat att det inte går att få mer än 16 grader hos vissa.
Det finns förstås alltid en viss osäkerhet om utgången om föreningen skulle väcka en skadeståndsprocess i domstol.
Säkert en del svåra bevisfrågor i sammanhanget.


Det var ju sign bostadsrättsinnehavare som återupptog denna gamla tråd och där gällde frågan avloppsröret som går
mellan golvbrunnen och stammen. Detta rör tjänar visserligen bara en lägenhet men eftersom röret brukar vara
ingjutet i bjälklaget befinner det sig utanför lägenheten och borde därmed falla på föreningens underhållsansvar
oavsett vad som står i stadgarna. I en BRF är det inte möjligt att påföra bostadsrättshavaren underhållsansvar för
saker som befinner sig utanför lägenheten. Ett undantag är mark som ingår i bostadsrättsupplåtelsen.
Så tolkar jag lagen. Antagligen dock aldrig prövat i domstol.

I sammanhanget kan nämnas att i HSB:s och Riksbyggens mönsterstadgar ligger även golvbrunnen
på föreningens underhållsansvar (utom för tätningen vid golvytan och rensning av golvbrunnen).

kluringen
2010-01-28, 01:58
Jag tycker att min förening har stöd i både lag och våra egna stadgar för att det är innehavaren själv som måste uppgradera radiatorerna i sin lägenhet på egen bekostnad.

Att en BRF inte kan påföra ansvar på någon bostadsrättshavare för yttre underhåll är ostridigt. I detta fall är det inte fråga om underhåll utan återställning av en mindre lyckad förändring i lägenhet som en tidigare bostadsrättshavare har vidtagit.

Hade det varit fråga om en hyresrätt hade jag tagit det för givet att det är fastighetsägaren (föreningen) som måste fixa acceptabel temperatur i bostaden. En bostadsrättsförening har ju inte samma förpliktelser mot sina medlemmar som en hyresvärd har mot hyresgästerna.

Jag hoppades få lite mera på fötterna inför den fotsatta dialogen med medlemmen. Upprepar min fråga på annat sätt:
Finns det annan lag eller författning än BRL och den egna stadgan som kan tvinga föreningen att återställa värmeinstallationen i nämnd lägenhet?

Gusten
2010-01-28, 12:17
Finns det annan lag eller författning än BRL och den egna stadgan som kan tvinga föreningen att återställa värmeinstallationen i nämnd lägenhet?


Det är alltså en tidigare ägare som ställt till med problemet. Inte den nuvarande medlemmen.

Vad går dialogen med den nuvarande medlemmen ut på?
Ställer medlemmen krav på att temperaturen SKA höjas ovillkorligen, alltså även om man då måste riva en
del inredning och återställa värmeinstallationen som det var förut?

kluringen
2010-01-29, 12:10
Det är alltså en tidigare ägare som ställt till med problemet. Inte den nuvarande medlemmen.

Vad går dialogen med den nuvarande medlemmen ut på ?
Ställer medlemmen krav på att temperaturen SKA höjas ovillkorligen, alltså även om man då måste riva en
del inredning och återställa värmeinstallationen som det var förut ?

Så här ser situationen ut i dagsläget:

Medlemmen framhåller att han betalar ”hyra” för en viss standard och att föreningen svarar för värmen till alla delar enligt stadgarna. Han vill heller inte riva några skåp, menar att föreningen inte har rätt att ändra hans inredning (håller med). Kamraterna i styrelsen tvekar och är öppna för att göra detta till en stämmofråga. Stadgar SKA följas, stämman är inte behörig att besluta om undantag.

Jag är orubblig enligt tidigare argument. Det är inte många år sen som det byggdes balkonger på medlemmars egen bekostnad inklusive ny dimensionering av värmen i berörda lägenheter eftersom en radiator för varje balkong måste bort. (För det framtida underhållet betalar balkongbyggarna en särskild avgift.) Det är inte svårt att inse att föreningen drabbas mycket negativt om tiden utvisar att värmedimensioneringen är i underkant i flera lägenheter. Det blir en kedjeffekt av krav från alla håll o kanter om vi inte konsekvent följer våra egna regler och viker oss i det aktuella fallet. Snarare en viktig princip än en ekonomisk fråga, det är inte särskilt dyrt att byta tre element i EN lägenhet.

Föreningen kan gott vara generös med tillståndsgivning för lägenhetsförändringar (trivselfaktor) förutsatt att betalningsansvaret är stentufft reglerat i stadgarna. A och O är inte att inte komma i konflikt med principen för likabehandling. Argumentera för våra stadgar kan jag själv eftersom jag har varit höggradigt delaktig i utformningen av dessa men det vore kanon att få tips och hänvisning till konkret lagtext som stödjer eller förkastar min linje. I övrigt har jag inget mer att tillägga.

Gusten
2010-01-29, 19:04
Det verkar lite som moment 22 för föreningen eftersom det ju inte verkar gå att få upp temperaturen i just den lägenheten med bibehållande av nuvarande inredning/element som medlemmen vill ha kvar.

Kanske enklast att vara passiv och avvakta om medlemmen eventuellt vänder sig till hyresnämnden angående temperaturen.
Man kanske då kan få svar på om föreningen är skyldig att hålla viss temperatur, och vilka åtgärder som i så fall måste vidtas i lägenheten, och vem som ska stå för kostnaden.

totiki
2010-02-04, 10:56
Samtidigt anser jag att denna tråden visar på nödvändigheten av att göra grundliga utredningar av vilka komplikationer det kan medföra att BRH gör ändringar i sin lgh. Det är inte lätt att tänka på allt i förhand för en styrelse. Förfrågningar som kommer in på sommaren kan ha en helt annan betydelse när vintern träder in som i detta fall. Alla vintrar är inte "gröna" har det ju visat sig i år.

Även mindre förändringar i lgh, sådana som inte behövs anmälas till styrelsen, kan i förlängningen ifall det är en större mängd små förändringar i samma lgh, leda till besvär för föreningen, orättvisa andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) o s v.

På detta forum är vi ofta godvilligt inställda till dessa ändringar, det gäller även mig, fast vi har ju ändå mindre möjlighet att kontrollera vad som hänt i en lgh sedan byggstart än föreningen och dess styrelse.
Ändringar som skett innan ombildning är mycket svårt att få någon uppfattning om. Och ändringar som inte krävt anmälan till styrelsen eller som styrelsen godkänt utan att en specificering av ändringen införts i styrelseprotokollet eller annan där för avsedd plats. Balkongbyggen, innerväggar och håltagning av olika slag påverkar lgh på olika sätt och även intilliggande lgh det skall man nog vara rätt klar över.

Lagar och regler i all ära, men styrelsens primära uppgift är medlemmarnas ekonomiska intresse. Och det gäller framtida medlemmar i lika hög grad som nuvarande. Vilket innebär att fastigheten får icke förvanskas, försämras eller på annat sätt förändras så att andra medlemmar/föreningen (och det gäller även för den medlemmen som vill införa förändringen samt de som kommer att köpa lgh av denne i framtiden) påverkas negativt.

Så när mäklaren frågar ska inte styrelsen eller enstaka ledamot eller BRH uttala sig om möjlighet till förändringar innan ett styrelsebeslut om detta har inträtt.

"(och det gäller även för den medlemmen som vill införa förändringen samt de som kommer att köpa lgh av denne i framtiden)".
I det fall som det refereras till i de senaste inläggen på denna tråd vill BRH bli kompenserad för försämringar som denne själv genomfört, som jag förstår det. Borttagning av radiatorer för installering av garderober har lett till en försämring av värmeförsörjningen. Som jag ser det är detta självförvållat. Problemet har nu överflyttats på föreningen.

Antingen skulle styrelsen inte godkänt förändringen från början. Eller så ska denna typ av förändringar skrivas in i lägenhetsförteckningen eller som tillägg till upplåtelseavtalet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602) som en garanti för att föreningen skall slippa återställa lgh eller på annat sätt bli tvungen att kompensera BRH för försämringar denne gjort på egen hand.

kluringen
2010-02-05, 02:45
Samtidigt anser jag att denna tråd visar på nödvändigheten av att göra grundliga utredningar av vilka komplikationer det kan medföra att BRH gör ändringar i sin lgh.

Det åligger den som vill bygga att redogöra för att bygget inte medför olägenheter för andra. Styrelsen ska inte kunna ställa krav på utredningar bara för att de själva inte begriper vad det är fråga om.

Även mindre förändringar i lgh, sådana som inte behövs anmälas till styrelsen, kan i förlängningen ifall det är en större mängd små förändringar i samma lgh, leda till besvär för föreningen, orättvisa andelstal o s v.

Förändringar inne i lägenheten ska inte medföra förändring av andelstalen.

På detta forum är vi ofta godvilligt inställda till dessa ändringar, det gäller även mig, fast vi har ju ändå mindre möjlighet att kontrollera vad som hänt i en lgh sedan byggstart än föreningen och dess styrelse.
Ändringar som skett innan ombildning är mycket svårt att få någon uppfattning om. Och ändringar som inte krävt anmälan till styrelsen eller som styrelsen godkänt utan att en specificering av ändringen införts i styrelseprotokollet eller annan där för avsedd plats. Balkongbyggen, innerväggar och håltagning av olika slag påverkar lgh på olika sätt och även intilliggande lgh det skall man nog vara rätt klar över.

Gamla förändringar är historia och behöver inte utredas. Nya medlemmar köper alltid lägenheten i befintligt skick.

Lagar och regler i all ära, men styrelsens primära uppgift är medlemmarnas ekonomiska intresse. Och det gäller framtida medlemmar i lika hög grad som nuvarande. Vilket innebär att fastigheten får icke förvanskas, försämras eller på annat sätt förändras så att andra medlemmar/föreningen (och det gäller även för den medlemmen som vill införa förändringen samt de som kommer att köpa lgh av denne i framtiden) påverkas negativt.

En fastighet som används måste få förändras. Ingen vill väl ha kvar gamla isskåp eller leva med kakelugnar som enda värmekälla. Smaken är olika. Det finns kulturmuppar som vill bevara allt, men även andra som skulle tycka att det vore ballt att dekorera hela kåken med graffiti. När är ett hus förvanskat?

Så när mäklaren frågar ska inte styrelsen eller enstaka ledamot eller BRH uttala sig om möjlighet till förändringar innan ett styrelsebeslut om detta har inträtt.

En köpare måste få besked om föreningen har en godvillig eller restriktiv inställning till förändringar.

"(och det gäller även för den medlemmen som vill införa förändringen samt de som kommer att köpa lgh av denne i framtiden)". I det fall som det refereras till i de senaste inläggen på denna tråden vill BRH bli kompenserad för försämringar som denne själv genomfört, som jag förstår det. Borttagning av radiatorer för installering av garderober har lett till en försämring av värmeförsörjningen. Som jag ser det är detta självförvållat. Problemet har nu överflyttats på föreningen.

Om föreningen har bra stadgar ska problem som en BRH ha ställt till aldrig kunna flyttas över på föreningen. Styrelsen var tveksam i början. BRH hade bra argument och fallet var lite ömmande eftersom han har köpt lägenheten i befintligt skick. Det går inte att undvika dispyter och i värsta fall rättslig påföljd i alla lägen. :10: Slutet gott denna gång. Vi kom överens till slut. Han kan behålla sina skåp men får tre nya, betydligt klumpigare element än de som finns nu. Föreningen ser till att jobbet blir gjort men BRH står som beställare och betalar rubbet, inklusive luftning och omjustering av övriga radiatorer på samma stam. :3:

Vi tycker att det är meningslöst att spekulera i efterhand vad man kunde ha gjort.

totiki
2010-02-05, 08:52
Det åligger den som vill bygga att redogöra för att bygget inte medför olägenheter för andra. Styrelsen ska inte kunna ställa krav på utredningar bara för att de själva inte begriper vad det är fråga om.

Jag skulle inte vilja ha en styrelse som ger godkännande av orsaken "bara för att de själva inte begriper vad det är fråga om".

Förändringar inne i lägenheten ska i inte medföra förändring av andelstalen.

Det anser inte jag heller. Men som vi sett här dyker förslaget upp hela tiden.

Gamla förändringar är historia och behöver inte utredas. Nya medlemmar köper alltid lägenheten i befintligt skick.

Men, historien är det vi bygger framtiden på. Därför är det viktigt att styrelsen känner till vad som tidigare skett i lgh. Och en utredning av förhållandena kan aldrig vara fel, däremot kan det uppstå allvarliga fel "bara för att de (styrelsen) själva inte begriper vad det är fråga om".

En fastighet som används måste få förändras. Ingen vill väl ha kvar gamla isskåp eller leva med kakelugnar som enda värmekälla. Smaken är olika. Det finns kulturmuppar som vill bevara allt, men även andra som skulle tycka att det vore ballt att dekorera hela kåken med graffiti. När är ett hus förvanskat?

Vill inte invända mot det. Men visst förvanskas det ifall funktionerna försämras.

En köpare måste få besked om föreningen har en godvillig eller restriktiv inställning till förändringar.

Sådant besked kan man väl ge. Men de får inte utmålas som utfästelser.

Om föreningen har bra stadgar ska problem som en BRH ha ställt till aldrig kunna flyttas över på föreningen. Styrelsen var tveksam i början. BRH hade bra argument och fallet var lite ömmande eftersom han har köpt lägenheten i befintligt skick. Det går inte att undvika dispyter och i värsta fall rättslig påföljd i alla lägen. :10: Slutet gott denna gång. Vi kom överens till slut. Han kan behålla sina skåp men får tre nya, betydligt klumpigare element än de som finns nu. Föreningen ser till att jobbet blir gjort men BRH står som beställare och betalar rubbet, inklusive luftning och omjustering av övriga radiatorer på samma stam. :3:

Som du själv säger "man köper alltid i befintligt skick" men nu är fallet ömmande? Vad är gott med betydligt klumpigare?
Så du hade ett svar på lösningen? Varför nämnde du inte det tidigare? Forumet behöver feed-back på hur lösningarna slutligen ser ut.

Vi tycker att det är meningslöst att spekulera i efterhand vad man kunde ha gjort.
Kanske det? Fast det är där historien spelar in. Så man slipper göra om samma misstag fler gånger. Det går att lära av historien. Det är liksom meningen med detta forum, som jag förstår det.

Gusten
2010-02-05, 11:42
Om jag tolkat totikis synpunkter rätt så får föreningen ta konsekvenserna av att styrelsen givit
tillstånd till flyttning eller borttagning av element, om det senare visar sig att åtgärden medfört
att värmen inte fungerar tillfredställande. I så fall delar jag den synpunkten.

Det skulle också bli mer riskabelt att köpa en bostadsrätt om nuvarande bostadsrättshavare
kan bli ersättningsskyldig för åtgärder som vidtagits av en tidigare medlem.
Det kan knappast ingå i köparens undersökningsplikt att ta reda på om lägenheten har några värmetekniska problem.

kluringen
2010-02-05, 11:49
Styrelsen var inte enig från början om hur vi skulle hantera detta. BRH hotade med rättslig påföljd om vi inte gjorde något. Vår stadga är inte 100 % heltäckande i det här fallet. I fråga om mini temperatur i bostäder finns det andra bestämmelser än stadgar och BRL att hänvisa till. Ett lotteri om t.ex hyresnämnden skulle gå på föreningens eller på medlemmens linje. BRH har inte gjort fel, det var tidigare ägare som har gjort ombyggnaden. Inte givet att en rättsinstans skulle köpa argumentet om befintligt skick utan bedöma fallet som ömmande istället när BRH inte kan leva ett normalt liv i sin bostad vintertid.

Styrelsen hade att välja mellan pest o kolera. Fatta ett inkonsekvent beslut eller riskera att förlora en rättstvist. Utfallet blev bästa möjliga alternativet. Att BRH visar förståelse för föreningens traditionella filosofi. Stor frihet att ändra sin lägenhet mot att föreningen inte drabbas av kostnad vilket vår stadga bygger på.

Rent tekniskt finns det alltid en lösning. Klumpigare radiatorer är ett måste för att erhålla nödvändig effekt för att kompensera för radiatorer som fattas. Kallraset från fönstret i köket måste han dock acceptera om han vill ha kvar skåpet där det borde finnas en radiator, i hallen är det mindre känsligt. Den tekniska lösningen måste givetvis ske i samråd med BRH. Förvaringsutrymmen är hårdvaluta i den här gamla kåken, förståeligt att han vill bevara skåpen.

Tack för att det finns ett forum för utbyte av idéer och erfarenheter.

Gusten
2010-02-05, 11:57
Om fönstren är tvåglas kanske man kan byta till treglas i just köket för
att minska kallraset. Det finns en metod där de byter enbart innerrutan
till tvåglas isolerruta så att det blir tre glas totalt.