handdator

Visa fullständig version : Kvalificerad majoritet vid stamrenovering/badrumsrenovering i brf


Luci
2009-08-14, 11:49
Vi ska ha en extrastämma där vi ska rösta om huruvida vi ska genomföra en stamrenovering eller inte. I stadgarna står det inte hur många röster man måste ha för att få ett godkännande.

Är det 2/3 majoritet på stämman som gäller för att ett beslut om renovering av stammar i föreningen ska gälla?

totiki
2009-08-14, 12:39
Så här svarar Admin i ett annat inlägg:
Under vissa omständigheter kan föreningen tvinga medlemmarna till badrumsrenovering. Det finns faktiskt ett aktuellt rättsfall på detta (från 2008, om jag minns rätt).

Det krävs då kvalificerad majoritet, i form av 2/3 majoritetsbeslut, för detta på en stämma som genomförts enligt regelverket samt hyresnämndens godkännande.
Det måste dessutom finnas ett berättigat behov för badrumsrenoveringen (i annat fall kommer hyresnämnden ändå inte att ge sitt godkännande). Och badrumsrenoveringen ska genomföras tillsammans med annan större underhållsåtgärd i föreningen (t.ex. stambyte) som hör ihop med badrumsrenoveringen.
Jag vet inte hur ni tänkt genomföra er stämma om stamrenoverig. Men det är bra om styrelsen redovisar hur upphandlingen gått till, vilka offerter föreningen fått in och vilka offerter styrelsen förordar samt hur dessa offerter ser ut.

Särskilt viktigt tror jag det är att ni redovisar det underlag ni sammanställt till anbudsförfarandet så medlemmarna förstår vad som det är menat ska ingå.

I ert fall kanske det endast gäller stambyte. Stambyten är dock av en sådan karaktär att badrumsrenoveringar i de flesta fall blir aktuella.

Hur stor är föreningen o s v.? Fyll i din profil här i forumet lite mer detaljerat så kan du säkert få mer hjälp.

Luci
2009-08-14, 13:25
Jo, vi ska faktiskt renovera badrummen samtidigt som stammarna i fastigheten renoveras.

Föreningen har fått in anbud på renoveringen och lämnat över en sammanfattning av dessa tillsammans med stämmokallelsen.

Vi ska dessutom gå igenom hur stora avgiftshöjningarna kommer att bli och hur vi gör med lånen.

En representant kommer från konsultfirman som sköter projekteringen av renoveringen av stammar och badrum. Konsulten kommer att prata om hur allt kommer att gå till med renoveringen.

Jag tror de flesta av medlemmarna är positivt ställda inför det renoveringen, men bara för att känna till alla fakta så ska det alltså vara minst 2/3 av de röstande som röstar ja till badrums- och stamrenovering?

Admin
2009-08-14, 14:10
Det är mycket praktiskt att passa på att renovera badrummen samtidigt som ett stambyte görs. Det är definitivt att rekommendera.

I min egen brf begrep varken styrelse eller medlemmar att badrumsrenovering ska göras isamband med stambyte. Styrelsen planerade inte något överhuvudtaget för en badrumsrenovering, och alla medlemmar (utom jag) skörtades upp rejält när de på helt egen hand passade på att renovera sina badrum i samband med stambytet via individuella beställningar. Styrelsen i min brf arbetar inte för medlemmarna och upphandlade inte badrumsrenovering, utan detta fick var och en själv fixa på egen hand utan styrning, kontroll eller stöd från någon.

1/6 av medlemmarna i min brf lät renovera sina badrum och fick betala ca 80.000 kr/3 kvm badrum för i princip enbart kaklingsdelen.

Om styrelsen begripit att renoveringen av badrummen skulle upphandlas - och att styrelsen har en skyldighet att göra detta bl.a genom portalparagrafen i stadgarna -, och medlemmarna i sin tur begripit fördelarna med detta, så lär priset ha landat på under hälften.

Om sedan medlemmarna lyssnat på mig så hade de sparat ännu mer pengar, för då skulle medlemmarna inte genomfört sina badrumsrenoveringar precis innan ROT-avdraget infördes.

För stambytet räcker det alltså med att 51 % av de på stämman röstberättigade som röstar för att detta ska genomföras. För badrumsrenovering (och allt som föreningen gör i bostadsrättshavarnas lägenheter och som ligger utanför föreningens ansvarsområde) krävs 2/3 majoritet (vilket tydligt ska dokumenteras i protokoll med röstlängd).

Det är endast ett fåtal tillfällen i en bostadsrättsförening när det krävs något annat än 51 % majoritet för att beslut ska anses bifallet. Här finns en lista över vilka beslut dessa är;
Beslut i brf - Hur och med vilken majoritet på stämma? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15671)

Ni verkar genomföra renoveringen på ett korrekt sätt i er brf så det kommer säkert att bli 2/3 majoritet till att renovera badrummen, men tänk på att det ska ske rättvist och i enlighet med likhetsprincipen. Styrelsen måste ha en plan för de bostadsrättshavare som nyligen renoverat sina badrum. De ska inte betala för andras badrumsrenoveringar om de själva betalat för sin egen. Likabehandlingsprincipen ska följas.

Tänk på att hyresnämnden under vissa omständigheter kan sätta stopp för badrumsrenovering för de bostadsrättshavare som ev. opponerar sig.

Sammanfattningsvis;

Minst 2/3 majoritet av de röstande för badrumsrenovering (51 % majoritet för stambytesbeslut)
Hyresnämndens godkännande av badrumsrenovering
Renovering ska utföras i enlighet med likhetsprincipen (ingen medlem ska förfördelas vid renoveringen)
Rejält med skriftlig information till alla medlemmar
Kvalificerad upphandling med minst 3, helst minst 5, seriöst utformade anbudsförfrågningar för både badrumsrenovering och stambyte
Utnyttja ROT-avdraget för badrumsrenoveringenDet är en hel del att tänka på och dessa typer av underhållsåtgärder kräver en mycket noga planering för att kaos inte ska uppstå i föreningen!


För mer information om röstning och röstlängd i brf, se bl a;
Beslut på stämman - olika typer av majoritet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8535) - Faktabanken (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=15)

Stämma - Beslut på stämman, votering (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8631) - Faktabanken (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=15)

Rösträtt för medlem, stämma - Röstlängd (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8627) - Faktabanken (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=15)

Beslut i brf - Hur och med vilken majoritet på stämma? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15671) - Hur röstar man i en brf? Med hur stor majoritet måste beslut tas vid röstning för att beslut ska gå igenom. Med exempel. Faktabanken (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=15)

Röstning 2/3 beslut, hur räknas det? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15659) - Hyresnämnden tror att blankröster ska räknas in i majoritetsbeslut vid röstning på stämma

Olika typer av majoritet vid röstning på stämma (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1150) - Röstning med enkel majoritet

Hur avgörs beslut på stämma vid lika röstetal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8903)

Vem får rösta på en bostadsrättsförenings stämma (årsstämma eller extrastämma)? (http://hotpot.se/hsb-staemma-naervaro.htm) - Vem har rösträtt i en brf? Rösta via ombud. Exempel på jävsituationer vid röstning på föreningsstämma

Får sambo till styrelseledamot rösta på stämman i föreningen? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11989) - I vilka frågor får styrelsen inte rösta på stämman?

Ombud och biträde på stämman (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8628) - Faktabanken (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=15)
Regelverk för ombud på stämma i brf, hur många röster? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1826) - I röstlängden ska framgå vem som utövar rösträtt

Exempel på fullmakt i brf (http://hotpot.se/hsb-mall-fullmakt-brf.htm) - En genomtänkt mall för fullmakt vid röstning i bostadsrättsföreningen
Mall för fullmakt till ombud (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3) - Exempel på hur en giltig fullmakt ska se ut i en brf. Regelverk för ombud. Vem får vara ombud i föreningen?
Vad gäller för fullmakter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12088) - Frågor och svar om röstning via fullmakt? Hur länge gäller en fullmakt?
Fuska med fullmakt i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14821)
Hur ska giltig fullmakt se ut? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14930) - Vad ska fullmakt för röstning innehålla?
Regelverk för röstning via fullmakt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14725) - Kan två medlemmar i samma familj (samma bostadsrätt) ta var sin fullmakt?

Vem får rösta på stämma i brf för avliden medlem? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10203) - Hur styrker den som röstar för avliden medlem sin legitimitet och hur ska detta redovisas av styrelsen?

Får medlem som äger två lägenheter rösta två gånger på föreningsstämma i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14510) - Har medlem lika många röster som bostadsrätter?
Rösträtt per medlem eller per bostadsrätt i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12895) - Möjlighet att köpa sig mer makt i en brf, jämfört med andra medlemmar
Hur många röster har medlem som äger fler än en bostadsrätt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8562)
Två röster tillsammans trots gifta/sammanboende i två lägenheter i samma brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=6500) - Hur stor andel som innehas av bostadsrätt ej relevant för rösträtt
Har ordföranden, som äger tre lokaler i föreningen, tre röster på stämman? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16414) - "En röst per medlem som innehar bostadsrätt gemensamt"

Är frågan om ansvarsfrihet ett majoritetsbeslut? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12331) - Hur många röster krävs för att neka ansvarsfrihet för styrelsen i en brf?
Är röstning på stämma om ansvarsfrihet för styrelsen ett minoritetsbeslut? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14460)
Vem får rösta på föreningsstämman i frågan om ansvarsfrihet? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13650) - Kan medlem som ingått i styrelsen rösta mot ansvarsfrihet eller är denna medlem jävig vid röstning?
Styrelsen röstar i egen sak vid frågan om ansvarsfrihet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10017) - Är styrelsens ledamöter röstberättigade om styrelsens ansvarsfrihet?

Har styrelsen rösträtt i frågan om utbyte av styrelse? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=6598) - Får styrelseledamot rösta på stämma om att byta ut styrelse?

Kan man rösta i ett ärende som finns på dagordningen men endast som diskussions/informationspunkt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14008) - Kan beslut tas under diskussionspunkt i dagordning?

Kan stämman rösta om att få in en ny punkt i dagordningen? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1322)

Förfalskade fullmakter, mutade ja-röstare och slagsmål på stämman (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1820) - Artikel i SDS om hur det kan gå till vid röstning i samband med ombildning
Fusk vid rösträkning på stämma i samband med ombildning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4217) - Hur vet man att rösträkning gått rätt till?

Har HSB 1 eller 2 röster i bostadsrättsförening hörande till HSB? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15466) - Har HSB-ledamot rösträtt på föreningsstämma?

Röstning på föreningsstämma om inglasning, socialens röster inräknade? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7397)

Röstning i samband med balkongbygge (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15148) - Hur stor majoritet måste det vara vid röstningen för att balkongbygge ska gå igenom?

HSB/Mötesordförande, tillika advokat, hittar på vad som gäller avseende röstning om nya stadgar (http://hotpot.se/hsb-staemma-brf.htm#stadgeaendring)

Exempel på stämma med sluten röstning där röstning ändå genomförs öppet (http://hotpot.se/hsb-staemma.htm#ogiltig_roestning)

Måste inte större förändringar i brf röstas om på stämma? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12514) - Styrelsens rättighet att ta beslut om TV/bredband/telefoni

Vid röstning på stämma, måste ej närvarande medlemmar också tillfrågas? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14992) - Röstning om tillbyggnad av entré

Vid röstning på stämma om garage fick de med garage inte rösta (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13397) - Fick ej rösta "i egen sak"

Illojal styrelseledamot - röstar mot sig själv på stämman (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14324) - Illojalt för ledamot att rösta mot styrelsens förslag?

Får styrelsen rösta om motion? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14079) - Får styrelseledamot rösta i motion som innebär ändring av styrelsebeslut?

Rösta på sin egen motion (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=821) - Styrelsens ordförande säger att medlem inte får rösta på sin egen motion

En nej-röst räcker för att beslut ej ska genomföras? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13407) - Veto-rätt i brf? Röstning per capsulam

HSB:s kod för föreningsstyrning (http://hotpot.se/Pdf/hsb-koder.pdf) - - 2:a principen; "Medlemmarna i primärkooperativ har lika rösträtt (en medlem, en röst)".
1.3.4 "Röstning ska genomföras på ett formellt, noggrant och tillgängligt sätt. Vid föreningsstämman ska det användas en rättvis och tydlig metod för rösträkning och stämmoordföranden ska förklara denna metod".


Arbetsordning för styrelse i en brf (http://hotpot.se/hsb-styrelse-arbetsordning-brf.htm#roestning) - Majoritetskrav vid styrelsebeslut

Styrelsemöte brf - Lägga ner sin röst/reservera sig (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=6864)

HSB-ledamotens rätt att rösta om inträde i brf på styrelsemöte (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7993) - HSB Riksförbund svarar

Rösta in vicevärd i styrelsen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13888) - Jäv?

Gusten
2009-08-14, 17:18
Med tanke på erfarenheterna i Admins förening med höga kostnader för
individuellt beställda badrumsrenoveringar, så verkar det fördelaktigt om
alla orenoverade badrum kan renoveras i samband med stambytet.

Om man dock beslutar med 2/3 majoritet att alla badrum som inte redan
är renoverade SKA renoveras, så blir ju föreningen beställare och
betalare av badrumsrenoveringarna. Då blir det väl inget ROT-avdrag?

Admin
2009-08-14, 17:28
Det är helt korrekt. En absolut förutsättning för att ROT-avdraget ska gälla är att varje bostadsrättshavare själv beställer badrumsrenoveringen.

Men det är inget som hindrar att föreningen gör en upphandling baserat på x st badrumsrenoveringar. Det kräver lite planering men det finns stora pengar att tjäna på en gemensam upphandling.

En annan fördel med att varje bostadsrättshavare beställer renovering av badrum blir att det i framtiden inte kan uppstå någon diskussion om vem som ansvarar för vad. Dvs, underhållsansvaret för badrummet är klarlagt och följer regelverket.

En svårighet är att avgöra vad som ska anses som renoverat badrum eller ej.
Hur många år bakåt ska gälla som "nyrenoverat"?
Här måste en enhetlig, rättvis och tydligt uttalad policy gälla så att likabehandlingsprincipen följs.

Beroende på vilken typ av stambyte man gör så kan det vara så att även nyrenoverade badrum måste renoveras ännu en gång.

Det kan också finnas badrum som tidigare renoverats felaktigt och därav är en fara för föreningen, även om renoveringen gjorts nyligen.

Här är ett extremt viktigt inlägg i sammanhanget;
Ersättningspolicy vid stambyte (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7725)

Gusten
2009-08-14, 17:59
Vid individuellt beställda badrumsrenoveringar som berättigar till
ROT-avdrag måste alltså badrumsrenovering vara frivilligt och
inte beslutat på föreningsstämma om jag uppfattat det rätt.

Föreningen får väl i så fall försöka värva så många medlemmar som möjligt
och ta in offert för de bostadsrätthavare som vill renovera.

Admin
2009-08-14, 18:06
Exactemento. Det är viktigt att tänka på att om man vill utnyttja ROT-avdraget för badrumsrenovering så måste renoveringen av badrummen bygga på frivillighet.

Om en förutsättning för stambytet är att badrummen renoveras så fungerar det inte med "frivillig" renovering. Då faller stambytet om det bara är en medlem som motsätter sig detta av ekonomiska eller andra skäl.

Kan stambytet genomföras enligt den väg man väljer för detta utan att badrummen absolut måste renoveras samtidigt så är det emellertid en stor vinst för varje medlem att renovera sitt badrum till ett pris som man annars inte kan slå.

Alternativen är alltså i princip;

Stämman beslutar med 2/3 majoritet (och alla andra gällande förutsättningar som jag tidigare nämnt) att badrumsrenovering ska göras i föreningens bostadsrätter, men då kan bostadsrättshavarna ej erhålla ROT-avdrag, och badrumsrenoveringarna blir avsevärt dyrare.
Stämman beslutar med enkel majoritet att styrelsen ska samordna badrumsrenovering och göra en upphandling för de bostadsrättshavare som önskar få sina badrum renoverade i samband med stambytet/stamrenoveringen. Egentligen krävs inget stämmobeslut för detta, men det är aldrig fel att involvera medlemmarna i föreningen så mycket som möjligt.
Sedan kan det finnas mer eller mindre tveksamma avarter på ovanstående två alternativ. Mer om det i andra trådar här i forumet.

Francois
2009-08-15, 11:31
Är det verkligen så att medlemen själv måste beställa sin badrumsrenovering på ett "frivilligt" sätt för att få ROT-avdrag? Detta tvivlar jag på.

Jag tycker det borde räcka att bostadsrättshavaren accepterar att han ska betala för badrumsrenoveringen och att räkningen för renoveringen går till bostadsrättshavaren, i stället för till föreningen. Eller?

totiki
2009-08-15, 11:45
Jag tror faktiskt att skattemyndigheten kräver att det finns ett avtal mellan parterna för att hantverkaren ska kunna få ROT-delen utbetald från skattemyndigheten. Det är mellan avtalsparterna kontraktet ställs, inte till en tredje betalande part.

Dessutom måste det finnas ett avtal för badrumsarbetet för att man skall kunna åberopa reklamationsrätt eller garantier.

Admin
2009-08-29, 16:49
Jag tror faktiskt att skattemyndigheten kräver att det finns ett avtal mellan parterna för att hantverkaren ska kunna få ROT-delen utbetald från skattemyndigheten. Det är mellan avtalsparterna kontraktet ställs, inte till en tredje betalande part.

Dessutom måste det finnas ett avtal för badrumsarbetet för att man skall kunna åberopa reklamationsrätt eller garantier.

Det är inte helt lätt att göra stambyte i föreningar. Det är t.o.m. ungefär så komplicerat som något överhuvudtaget kan vara. Mycket beroende på att man är inne och tassar på olika ansvarsområden i samma projekt och på att regelverken som regering tagit fram i samråd med bostadsorganisationerna är dåliga/bristfälliga i väldigt många avseenden.

När det gäller specifikt ROT-avdraget så har regeringen och dess rådgivare inte besuttit tillräcklig kompetens för att införa detta. Om man nu verkligen vill att ROT-avdraget ska öka sysselsättningen så ska man naturligtvis inte låta det vara ett hinder att det är föreningen, för enkelhetens skull, som beställer badrumsrenovering till bostadsrättshavarna.

Hyresgäster har en organisation bakom sig som stödjer dem (Hyresgästföreningen), inte minst i frågan om ROT-avdraget, men detta saknar bostadsrättshavare.
Bostadsorganisationerna, som HSB, är mer intresserade av att tjäna pengar själva och hålla sin egen dubiösa verksamhet flytande än att bistå bostadsrättshavarna med stöd.

Jag tycker det borde räcka att bostadsrättshavaren accepterar att han ska betala för badrumsrenoveringen och att räkningen för renoveringen går till bostadsrättshavaren, i stället för till föreningen. Eller?
Det är ju inte ens ett alternativ att fundera på eftersom det inte fungerar i praktiken oavsett om det skulle vara tillräckligt för att erhålla ROT-avdrag.