handdator

Visa fullständig version : Kan BRF-stämma besluta att jag måste renovera mitt badrum?


Kostamus
2009-08-13, 16:54
Det var inplanerat att det skulle göras stambyte i vårt hus. Företaget som anlitades vill göra detta jobb tillsammans med badrumsrenoveringen i hela huset (134 lgh). Annars vill de inte lämna ut någon garanti på stambytet.

Föreningen kommer bara att stå för kostnad som gäller stambyte. Vi bostadsrättsägare måste själva betala för hela badrumsrenoveringen.

Men priset som vi fick se är ofattbart – 170 000 kr/badrum. Där ingår vitt kakel på väggar, plastmatta på golvet, toastol, badkar och handfat. Allt som vi vill ha efter egen smak skulle kosta extra utöver dessa 170 tusen kronor.

Har ingen lust att göra sådan här badrumsrenovering: smaklöst, fruktansvärt dyrt, tänker inte gå och låna så stort belopp.
Helst vill jag på egen hand anlita ett auktoriserat företag/hantverkare (kan anpassas till stambytet). Kostnadsmässigt har jag redan betydligt billigare förslag.

Vilka rättigheter har jag i det här fallet?
Kan föreningen överhuvudtaget tvinga mig att göra någonting med badrummet om det är i funktionsdugligt skick i dagens läge?
:13:

totiki
2009-08-13, 17:08
Har du ett väl fungerande badrum utan läckage eller andra brister som påverkar husets skick behöver du inte acceptera detta.

Det var ett överraskande högt pris för väldigt lite, 170.000 kr. Ni verkar bli lurade.
Börja med att tala med styrelsen om att de skall ta in fler offerter. Du kanske själv ska erbjuda dig att hjälpa till med offertförfrågningarna så det blir någon ordning och vettiga priser.

Admin
2009-08-13, 17:09
Under vissa omständigheter kan föreningen tvinga medlemmarna till badrumsrenovering. Det finns faktiskt ett aktuellt rättsfall på detta (från 2008, om jag minns rätt).

Det krävs då kvalificerad majoritet, i form av 2/3 majoritetsbeslut, för detta på en stämma som genomförts enligt regelverket samt hyresnämndens godkännande.
Det måste dessutom finnas ett berättigat behov för badrumsrenoveringen (i annat fall kommer hyresnämnden ändå inte att ge sitt godkännande). Och badrumsrenoveringen ska genomföras tillsammans med annan större underhållsåtgärd i föreningen (t.ex. stambyte) som hör ihop med badrumsrenoveringen.

På förekommen anledning vill jag understryka att det endast är antalet givna röster på stämman som räknas. Blankröster/nedlagda röster räknas inte in när man räknar ut hur stor del av rösterna som utfallit för ett beslut.

Föreningen kan dock inte tvinga dig som medlem i en brf att betala detta ur egen ficka utan det måste bekostas av föreningens gemensamma medel.

När det gäller vitvarorna i din bostadsrätt spelar det i princip inte den minsta roll vilka omständigheter som finns i övrigt. Detta har föreningen inget att säga till om överhuvudtaget så länge de fungerar utan att belasta föreningen med kostnader.

Om det kostar medlemmen 170.000 kr att renovera badrummet så har jag ytterst svårt att tro att det finns en enda medlem i din brf som godkänner detta. Speciellt inte om det är enligt din beskrivning med plastmatta.

Som Totiki nämner här så tycks det vara uppenbart att styrelsen i din brf inte besitter kompetensen att göra en upphandling, för om styrelsen behärskat detta så skulle priset blivit avsevärt lägre (om ni inte har väldigt, väldigt stora badrum).

Berätta gärna mer konkret om vad som ingår i dessa 170.000 kr och hur stort badrummet är.

Hur många entreprenörer har styrelsen gått ut med offertförfrågningar till (ska vara minst tre, men bör vara fem seriösa företag, där offertförfrågningarna tagits fram av för detta kompetenta personer)?

Kanske vore idé att försöka se till att byta ut styrelsen till en styrelse som inte är så här ansvarslös med föreningen och dess tillgångar?

På följande webbsida kan man, i min ansökan om medling till hyresnämnden i mitt specifika fall, se bl.a. vad lagen säger i dylika frågor;
Ansökan till hyresnämnden (http://hotpot.se/hsb-brf-hyresnamnden.htm)

Se även;
Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7725)

Berätta mer om din brf enligt följande;
Fyll i din profil (http://hotpot.se/php/vb/faq.php?faq=vb_faq#faq_profil)
så blir det lättare att ge mer konkreta och bättre svar.

Kostamus
2009-08-14, 09:40
Har du ett väl fungerande badrum utan läckage eller andra brister som påverkar husets skick behöver du inte acceptera detta.
Vad ska man göra i praktiken för att visa att jag som inte accepterar en påtvingad badrumsrenovering som jag får bekosta med egna medel? Ska jag bara säga till styrelsen att jag inte vill ha den här badrumsrenoveringen och att jag bara släpper in hantverkare i lägenheten enbart för stambytet? Eller ska jag skicka in något skriftligt, och så fall till vem?

totiki
2009-08-14, 09:58
Se ovan;
Det krävs då kvalificerad majoritet, i form av 2/3 majoritetsbeslut, för detta på en stämma som genomförts enligt regelverket samt hyresnämndens godkännande.
Det måste dessutom finnas ett berättigat behov för badrumsrenoveringen (i annat fall kommer hyresnämnden ändå inte att ge sitt godkännande). Och badrumsrenoveringen ska genomföras tillsammans med annan större underhållsåtgärd i föreningen (t.ex. stambyte) som hör ihop med badrumsrenoveringen.


Du måste ta kontakt med styrelsen och säga att du inte accepterar det anbud de är på väg att ta in. Du vägrar att släppa in någon hantverkare överhuvudtaget. Tala om för styrelsen att stryelsen måste utlysa en stämma (extra) för att få medlemmarnas accept till renoveringen enligt detta anbud.

Alternativt, samla ihop 10% av medlemmarna själv för att kräva en extra stämma i frågan. Går stämman emot ditt förslag om avslag blir du tvungen att gå till hyresnämnden med frågan.


Det är egentligen mycket lättare än det jag skrivit tidigare. Om parterna står för vad de sagt, så gäller inte offerten längre så fort du meddelat styrelsen och offertgivaren att du inte accepterar denna. Föreningen kan ju inte göra ett stambyte utan garantier.

Man kan dessutom spekulera lite grann vad som ligger bakom denna offert med den höga kostnaden för renovering.
Jag vill poängtera att jag inte läst offerten och vet inte hur stort badrummet är eller takhöjden på nämnda ställe. Kostnaden bör ändå inte vara mer än 5 ggr materialkostnaden.
Materialkostnaden för ett 4 kvm badrum med 2,70 meter i tak, inklusive klinker, duscharmatur, handukstork, golvvärme, porslin m m. behöver inte överstiga 25.000 kr inkl. moms för en privatperson. Ett företag som köper upp inför en större renovering betalar max 60% av den kostnaden. Så mer än 100.000 kr borde du inte betala, och även det är mycket med plastmatta exempelvis.

På grund av ROT-bidraget kan det finnas någon listig plan bakom detta. Kanske föreningen vill överföra kostnader från stambytet till de enskilda medlemmarna som kan få ROT-bidrag? Detta bidrag gäller ju inte föreningen.

Det kan komma surt efter om skattemyndigheten inte godkänner ROT-bidragen i detta fall, om skatteverket upptäcker att något sådant förekommer.

Kostamus
2009-08-14, 13:40
Enligt styrelsens beskrivning om renoveringen:
Alla badrum får
- nya helkaklade väggar och nytt klinkergolv,
- monteras även elektrisk handdukstorksradiator som installeras på värmesystemet i badrummet.
- Porslin (toalett/handfat/badkar),
- nya blandare (engrepps blandare för tvättställ och termostat för badkar och dusch),
- badrumsskåp med nedåt- och uppåtljus samt 230V eluttag.
- Nya krokar och wc-pappershållare.
- Tvättmaskinanslutning el och rör installeras.
- Tak och snickeri målas vita.

Standardutrustning i badrum: badrumsskåp, toalettpappershållare, handdukshängare, badrockshängare, wc-stol, duschdraperistång för badkar, handdukstorksradiator, duschset, badkar, tvättställ.

Kostnad på 171 371 sek är uppdelad på sådant sätt:
- Material 70 750 kr
- WC 2 688 kr
- Tvättställ inkl. blandare 2 063 kr
- Duschblandare+duschset 2 163 kr
- Badkar 4 503 kr
- Badkarsblandare 2 188 kr
- Elpatron i handdukstork 1 925 kr.

100 750 sek - för arbete:
Rivning/astb - 13 200 sek
Rör - 65 920 sek
Kakel - 43 600 sek
El - 9 680 sek
Ventilation - 1 650 sek
Målning - 2 860 sek
Bygg - 39 290 sek
Kök (min kommentar: menas uppkoppling efter stambyte, kanske med material) - 2 900 sek
Varav stam - 42 000 sek

Summa: 137 100 sek
Summa: inkl. moms: 171 375 sek

Den beskrivningen och siffror är det enda underlaget för beslut som jag måste fatta.

Jag har ett badrum som består av två med dörr separerade sektioner:
Sammanlagd golvyta på 7,4 kvm, väggyta som skall kaklas är 34 kvm. Takhöjd 2,5 m.

Är det ett rimligt pris, undrar jag?

Admin
2009-08-14, 15:14
Jag förstår inte, har medlemmarna i föreningen fått priser exklusive moms?

Så "vitvarorna" (WC, tvättställ inkl.blandare, badkar, badkarsblandare, duschblandare+duschset, elpatron i handdukstork) kostar 12.842 kr ev. plus moms? Dvs 16.052 kr inkl. moms?

Det låter som ett ganska schysst pris för vitvarorna i mina öron, även om det är helt omöjligt att säga eftersom det är ett så brett spann på priserna beroende på vad man väljer.
Ni måste ha fått produktblad på det som styrelsen valt ut till er, och då kan det vara intressant att se vad du själv får betala rakt över disk för samma produkter.

Elpatron till min stora handdukstork kostar ca. 1.300 kr inkl. moms om jag själv handlar den utan rabatt i en dyr butik. Hur ni - med rejäl mängdrabatt - då skulle betala nästan det dubbla är inte helt lätt att förstå.

Men vad då material för de resterande 57.908 kronorna (eller 54.698 kr om priserna var exklusive moms) är framgår inte (utöver den mindre delen med handdukstork, badrumsskåp, pappershållare, krokar, duschdraperistång exkl duschdraperi, el- och röranslutning för tvättmaskin) och det skulle vara intressant att veta.

Jag tror det är som Totiki gissar, dvs att styrelsen försöker lägga över stambyteskostnader på badrumsrenoveringskontot. Låter farligt och det är väl troligt att skattemydigheten upptäcker detta och straffar föreningen för detta.

Specen styrelsen givit för arbetet är intressant.
100 750 sek - för arbete:
Rivning/astb - 13 200 sek
Rör - 65 920 sek
Kakel - 43 600 sek
El - 9 680 sek
Ventilation - 1 650 sek
Målning - 2 860 sek
Bygg - 39 290 sek
Kök (min kommentar: menas uppkoppling efter stambyte, kanske med material) – 2 900 sek
Varav stam - 42 000 sek

Arbetskostnaden för "rör" är 65.920 kr (inkl moms?)... "varav stam" 42.000 kr (inkl. moms?) !

Här skriver alltså styrelsen svart på vitt att de enskilda bostadsrättshavarna ska betala stambytet med egna pengar och inte föreningens! Det är i direkt strid med lagen!

Men det var rejält stora badrum (7,4 kvm golvyta). Mer än dubbelt så stort som mitt (och nästan 3 ggr så mycket väggyta), och då kostar det klart en hel del mer. Dock inte så väldigt mycket mer som det är frågan om här, där det ska vara en avsevärd mängdrabatt.

Som jämförelse kan nämnas att en komplett renovering av mitt 3 kvm badrum - utan rabatt och exkl vitvaror och exkl kakel - gick på nästan 50.000 kr. Hade upphandling gjorts borde priset landat på runt 30.000 kr, skulle jag tro.

Tillägg.
Jag får inte summorna att gå ihop.
Arbetskostnaden enligt ovanstående specifikation slutar på 179.100 kr (och inte 100.750 kr).

totiki
2009-08-14, 16:26
Men vad då material för de resterande 57.908 kronorna...
Precis.

Om jag dubblar kostnaden för resterande material på mitt badrum på 4 kvm blir priset ej över 20.000 kr.
Totalt med allt porslin, golvvärme, handdukstork, lite specialbeställt rostfritt från smeden mm - och då reparerade jag väggar från teglet och utåt, putsade, spacklade, drog om alla rör, drog om el, byggde låda runt avloppsstam, våtsäkrade, kakel, klinker o s v. 2,70 meter i takhöjd.
Med alltså cirka 20 kvm vägg blev materialkostnaden för detta totalt 30.164 kr inklusive moms. Och då var vissa av dessa saker inte de billigaste på marknaden, exempelvis Mora armaturer. Verktyg för en 4.000 kr ingick också.

Nej, jag håller med Admin, något lurar i vassen. Även om det är GVK certifierad personal m m, borde priset kunna sänkas med 40 á 50 tusen kr utan problem.
Dessutom verkar det ju vara klinkers och inte matta, apropå det.

Kolla upp det där med ROT frågan. Det kan bli väldigt surt efter, om ni inte får det bidraget som väntat.

Kuhmo
2009-09-04, 21:21
Jag äger en bostadsrätt i samma förening som Kostamus och har ett och annat att tillföra diskussionen. Jag vill inte gå ut med mitt eller föreningens namn eftersom man aldrig vet vad konsekvenserna blir för den enskilde eller föreningen om diskussionen blir allmänt känd.

Här skriver alltså styrelsen svart på vitt att de enskilda bostadsrättshavarna ska betala stambytet med egna pengar och inte föreningens! Det är i direkt strid med lagen!
Är du helt säker på att det är i strid med lagen att göra så? I vilken lag och i vilken del av lagen står det någonstans?

Om det nu är som du säger, hur stor är sannolikheten att föreningen blir ertappad och vad händer i så fall?


Sedan undrar jag lite om kostnaderna för mitt badrum. Jag har en mindre lgh i föreningen, säg 1:a eller 2:a med ett vanligt enkelt standardbadrum (WC, handfat, dusch eller badkar), inget annat.
Kostnaden som det har talats om har varit ca 100 000 kr (utan ROT-avdrag). I priset ingår (om jag har förstått saken rätt) en totalrenovering av badrummet. Allt ska bort. Man ska arbeta sig ända ner till betongen för att byta "fuktfiler", borra sig igenom golvet och lägga "rören" i ett nytt "innertak" som ligger i taket i lgh under badrummet.
Om jag har förstått saken rätt så är det även asbets i badrummet, vilket säkert påverkar priset. Nytt kakel (och WC, dusch mm) är standard, inget utöver det vanliga alltså.

Jag hoppas ni har fått en bild av vad som ska göras. Nu till mina frågor.

1. Är det säkert att ROT-avdraget gäller? Jag har hört lite delade meningar om vad som gäller. Om det gäller, är det någon som har lust att ge en enkel förklaring av hur det räknas ut i mitt fall?

2. En besiktningsman har gått igenom badrummen och konstaterat att det är ett "akut" renoveringbehov. Stambytet måste göras inom x år och badrummets fuktskydd mm är inte enligt dagens standard och behöver renoveras omgående. Det här påverkar nog möjligheten att säga nej till en badrumsrenovering?

3. En stämma har sagt ja till badrumsrenoveringen, men då presenterades bara ett förslag med pris, ev ROT-avdrag och vad som skulle göras och ingå i priset. Ett informationsmöte med och beslut om att styrelsen får medlemmarnas klartecken.
Är den här stämman (och beslutet) bindande så att styrelsen inte behöver 2/3-majoritet för att "tvinga" medlemmarna till renovering?

4. I stadgarna står det att styrelsen har rätt att reparera ev skador som uppkommer i badrummet (pga vattenskador mm) och lägga kostnaden på lägenhetsinnehavaren.
Gäller det skador som uppkommer i stammarna eller skador som uppkommer pga utebliven badrumsrenovering (golv, väggar etc)?

5. Om en bostadsrättshavare säger nej till badrumsrenovering, men föreningen ändå tvingar medlemmen att gå med på renovering. Gäller det stambytet och badrummen eller bara badrummen?
Om jag har förstått det rätt så har föreningen alltid rätt att åtgärda stammarna utan medlemmarnas/medlemmens samtycke?

6. Om det bara blir tal om stambyte så kommer en viss åverkan att göras på badrummet (antar jag).
Vad skulle det kosta föreningen att "åtgärda" skadorna åt medlemmen om föreningen bara ordnade stammarna men lät bli att renovera badrummet i övrigt?

7. Nu när ni har lite mer info om projektet, vad säger ni om kostnaderna nu då? Är det rimliga kostnader för den typen av badrumsrenovering som jag/vi talar om?

Admin
2009-09-05, 18:00
Är du helt säker på att det är i strid med lagen att göra så? I vilken lag och i vilken del av lagen står det någonstans?
Ja, det är jag 100 % säker på.
Det är det kanske mest grundläggande i en bostadsrättsförening; Det föreningen ansvarar för betalar föreningen (dvs medlemmarna gemensamt) för, och det som medlemmen ansvarar för betalar denna medlem för, och det går inte att flytta över kostnaderna för det som föreningen ansvarar för till de enskilda medlemmarna.

Om det nu är som du säger, hur stor är sannolikheten att föreningen blir ertappad och vad händer i så fall?
Svårt att säga, men gissning är att sannolikheten för att föreningen (= styrelsen) blir ertappad är ungefär 100 %.
Detta eftersom det är högst osannolikt att det inte skulle finnas en enda medlem som opponerar sig, och i detta fall räcker det med att en medlem inte finner lösningen acceptabel.

Vad konsekvensen blir av att styrelsen ertappas går inte att spekulera i i förväg eftersom det beror på många olika parametrar (inte minst vilka krav medlemmen/medlemmarna ställer och hur långt projektet drivits). En av flera möjliga utgångar är att styrelsen straffas för detta.

Återkommer i frågorna om badrumskostnad när jag har lite mer tid över.


1. Är det säkert att ROT-avdraget gäller? Jag har hört lite delade meningar om vad som gäller. Om det gäller, är det någon som har lust att ge en enkel förklaring av hur det räknas ut i mitt fall?
Svar: Ja, ROT-avdraget gäller om du som privatperson (och inte föreningen) är beställare av renoveringsarbetet.
Vad du får är 50 % rabatt på arbetskostnaden, svårare än så är det inte.
I övrigt står det i detta forum (i andra trådar) allt som är värt att veta om ROT-avdraget.


2. En besiktningsman har gått igenom badrummen och konstaterat att det är ett "akut" renoveringbehov. Stambytet måste göras inom x år och badrummets fuktskydd mm är inte enligt dagens standard och behöver renoveras omgående. Det här påverkar nog möjligheten att säga nej till en badrumsrenovering?
Att badrummets fuktskydd inte är enligt dagens standard påverkar inte möjligheten att säga nej till renovering det minsta.
Detta gäller förmodligen för flertalet bostadsrätter som inte byggts "idag".

Men om en av styrelsen oberoende besiktningsman (vilket egentligen inte finns) säger att badrummet måste renoveras omgående och anger fullvärdiga skäl för detta så åligger det bostadsrättshavaren att vidtaga rättelse vilket i detta fall innebär att det specifika badrummet måste renoveras.
Men det förutsätter att fullvärdiga skäl angivits och något sådant skäl uppger du inte här.

Exakt vad står det i besiktningsprotokoll för respektive badrum?

Slutligen är det irrellevant för själva frågan om badrumsrenovering om stambyte måste göras inom x år.

3. En stämma har sagt ja till badrumsrenoveringen, men då presenterades bara ett förslag med pris, ev ROT-avdrag och vad som skulle göras och ingå i priset. Ett informationsmöte med och beslut om att styrelsen får medlemmarnas klartecken.
Är den här stämman (och beslutet) bindande så att styrelsen inte behöver 2/3 majoritet för att "tvinga" medlemmarna till renovering?
Nej! Föreningen behöver alltid 2/3 majoritet på stämman för att kunna förändra något som hör till bostadsrättshavarens ansvarsområde.
Dessutom krävs i praktiken varje enskild medlems godkännande (genom beslut i hyresnämnden).
Detta gäller då alltså enbart för åtgärder som bekostas av föreningen.
Ett undantag finns och det är när skada skett eller kan ske pga av bostadsrättshavarens försummelse att underhålla sin bostadsrätt.


4. I stadgarna står det att styrelsen har rätt att reparera ev skador som uppkommer i badrummet (pga vattenskador mm) och lägga kostnaden på lägenhetsinnehavaren. Gäller det skador som uppkommer i stammarna eller skador som uppkommer pga utebliven badrumsrenovering (golv, väggar etc)?
Frågan har diskuterats mycket i forumet tidigare. Regelverket är luddigt.

Uppstår skador i stammarna så är det föreningen som står för allt (utom - märkligt nog - ytskiktet, om föreningen inte brustit i sitt underhållsansvar och om inte stadgarna rättat upp denna miss).
Uppstår skador i stammarna pga att underhållet inte skötts i badrummet så blir det en försäkringsfråga och kanske en rättslig process.
Om det är möjligt att bevisa att stammarna skadats pga fel i det som bostadsrättshavaren ansvarar för (vilket kanske inte är det lättaste att bevisa) är risken stor att bostadsrättshavaren (och/eller dennes försäkring) får stå för kostnaden.5. Om man säger nej till badrumsrenovering och föreningen tvingar medlemmen att gå med på renovering.
Gäller det stambytet och badrummen eller bara badrummen?
Om jag har förstått det rätt så har föreningen alltid rätt att åtgärda stammarna utan medlemmarnas/medlemmens samtycke?
Inte säker på att jag förstår den första frågan.
Under nuvarande omständigheter går det alltså inte att tvinga medlemmen till att renovera sitt badrum.
Men det är korrekt att föreningen alltid har rätt att åtgärda stammarna utan medlemmens samtycke och för denna renovering göra de åtgärder som är nödvändiga för detta i medlemmens lägenhet.

6. Om det bara blir tal om stambyte så kommer en viss åverkan att göras på badrummet (antar jag).
Vad skulle det kosta föreningen att "åtgärda" skadorna åt medlemmen om föreningen bara ordnade stammarna men lät bli att renovera badrummet i övrigt?
Jag förstår inte frågan.
Med nuvarande galna regelverk får medlemmen stå för återställning av ytskiktet i badrummet om föreningen gör åverkan på detta för att renovera stammarna.
Jag är dock tveksam till att det någonsin hänt att man följt regelverket i detta avseendet vid renovering av stammarna.

7. Nu när ni har lite mer info om projektet. Vad säger ni om kostnaderna nu då? Är det rimliga kostnader för den typen av badrumsrenovering som jag/vi talar om?
Vi saknar tyvärr fortfarande en del viktig information enligt bl.a. tidigare frågor jag ställt i denna tråd, men personligen tycker jag fortfarande - utifrån de fakta som lagts fram så här långt - att kostnaden är galet hög. Det verkar inte existera någon mängdrabatt.

Kuhmo
2009-09-06, 15:23
Admin,

Ok, tack för ditt svar! Nu har jag betydligt mer på fötterna, men ett och annat måste vi nog klara ut.

Först och främst. En besiktningsman har alltså gått igenom ett stickprov av badrummen och påstår att det finns ett akut renoveringsbehov av badrummen. Det har så vitt jag vet inte preciserats mer än så för oss medlemmar. På något sätt är det risk för vattenskador och/eller mögel mm. Jag vet inte, men renoveringsbehovet av badrummen sägs vara "akut". Det ska tilläggas att badrummen är från slutet av 60-talet och att det alltså är snart kanske 40 år sedan många av badrummen byggdes. Jag tror inte man har gjort någon omfattande renovering av många badrum sedan dess.

Anledningen till att styrelsen vill åtgärda stammarna samtidigt som man renoverar badrummen är väl dels av praktiska skäl, men också av ekonomiska skäl (möjlighet att samordna arbetet och få ner priset osv). Som jag har förstått det så kommer stambytet även att orsaka skador på badrummen som man slipper åtgärda om man istället totalrenoverar badrummen samtidigt. Jag förstår om det är "korkat" att först totalrenovera alla badrum och sedan "bryta upp" nya badrum för att några år senare komma åt stammarna. Då försöker man nog hellre slå två flugor i en smäll.
Vad är en fullvärdiga skäl till badrumsrenovering då? Det räcker alltså inte med att badrummet är 40 år gammalt och att en besiktningsman gjort stickprov och sagt att det är "akut" renoveringsbehov av alla badrum?

Nu till lagen än en gång och eventuella felaktigheter i att lägga kostnaden för stambytet på medlemmarna. Alltså, om ingen medlem reagerar på det här så märker väl inte Skatteverket det, eller har Skatteverket så bra koll? Du skriver att risken för upptäckt är mer eller mindre 100%, men då menar du om någon medlem rotar i det, inte pga Skatteverkets kontroll? Och vad händer om det uppdagas. Du skriver att det styrelsen kan bestraffas, men kommer föreningen att få betala mer i skatt pga av fel i hur man fördelat kostnaden för ett stambyte? Kommer styrelsen straffas av medlemmarna eller gör Skatteverket en polisanmälan? Hur allvarligt är detta lagbrott?

Sedan har vi det här med 2/3-majoritet igen. Jag tror styrelsen fick stort stöd för sitt förslag om badrumsrenovering, kanske 2/3. Måste det sägas i förväg att förslaget måste ha 2/3-majoritet eller räcker det med att det får det?
Jag tror att styrelsen kommer att luta sig mot att det "kan" ske en skada pga försummelse om badrummen inte renoveras, dvs att det finns risk för skada i fastigheten om inte medlemmen går med på en badrumsrenovering. Isf är det ju i praktiken så att styrelsen har möjlighet att kräva att medlemmen går med på en badrumsrenovering? Risken finns kanske att styrelsen renoverar lgh när en skada skett och sedan lägger hela kostnaden på medlemmen. Går det då att säga att medlemmen ska betala "kalaset" för att badrummet varit 40 år gammalt och att medlemmen inte gått med på en badrumsrenovering när styrelsen vill få gjort en sådan i hela huset? Det känns lite vågat att säga nej till en renovering om det sedan sker en vattenskada pga att badrummet är så gammalt och att medlemmen vägrat gå med på en renovering trots att det är "akut" renoveringsbehov. I praktiken känns det svårt att säga nej till badrumsrenovering om kostnaden för en sådan hamnar på medlemmen efter en tex en vattenskada. Alltså, hur stor är "risken" att en medlem åker på kostnaden om det sker en vattenskada i ett 40 år gammalt badrum där medlemmen inte har gått med på att totalrenovera badrummet då styrelsen har föreslagit det? Detta förutsätter givetvis att vattenskadan går förklara med badrummets standard och inte stammarna i huset.

Utveckla gärna det du skrev om hyresnämnden. Behöver styrelsen varje medlem underskrift för att genomföra en badrumsrenovering och hur kommer hyresnämnden in i det hela om inte medlemmen vill skriva på? Hur blir en medlem egentligen tvingad att gå med på renoveringen om vi förutsätter att omständigheterna är som jag har beskrivit (40 år gammalt badrum, "akut" renoveringsbehov mm) och att medlemmarna har sagt ja till ett förslag om badrumsrenovering (med 2/3-majoritet dessutom)?

totiki
2009-09-22, 12:21
Först och främst. En besiktningsman har alltså gått igenom ett stickprov av badrummen och påstår att det finns ett akut renoveringsbehov av badrummen. Det har så vitt jag vet inte preciserats mer än så för oss medlemmar. På något sätt är det risk för vattenskador och/eller mögel mm. Jag vet inte, men renoveringsbehovet av badrummen sägs vara "akut". Det ska tilläggas att badrummen är från slutet av 60-talet och att det alltså är snart kanske 40 år sedan många av badrummen byggdes. Jag tror inte man har gjort någon omfattande renovering av många badrum sedan dess.

Det är väl inte otroligt att det besiktningsmannen säger, stämmer. Men för de badrum där en renovering verkligen skett under, säg de senaste 10 åren, kan det ju inte stämma. Den som vill vara petnoga kan alltid begära särskild besiktning av sitt badrum genom att vägra renovering.

Anledningen till att styrelsen vill åtgärda stammarna samtidigt som man renoverar badrummen är väl dels av praktiska skäl, men också av ekonomiska skäl (möjlighet att samordna arbetet och få ner priset osv). Som jag har förstått det så kommer stambytet även att orsaka skador på badrummen som man slipper åtgärda om man istället totalrenoverar badrummen samtidigt. Jag förstår om det är "korkat" att först totalrenovera alla badrum och sedan "bryta upp" nya badrum för att några år senare komma åt stammarna. Då försöker man nog hellre slå två flugor i en smäll.

De ekonomiska skälen verkar inte gälla här eftersom priset framstår som onödigt högt.
Det är inte ovanligt att man gör partiella stambyten i samband med att BRH gör sin badrumsrenovering. Med samordning mellan lgh går det att få bra pris.
Ofta är det också mer onödigt att göra ett stambyte (http://di.se/Nyheter/?page=/Avdelningar/Artikel.aspx%3Fstat%3D0%26ArticleID%3D2009%255c09% 255c14%255c352329%26SectionId%3DEttan%26menusectio n%3DStartsidan;Huvudnyheter%26smallscreen%3D0%26) än styrelsen förstår utan de går på "besiktningsmannens" förslag. Men var kommer han ifrån?

Nu till lagen än en gång och eventuella felaktigheter i att lägga kostnaden för stambytet på medlemmarna. Alltså, om ingen medlem reagerar på det här så märker väl inte Skatteverket det, eller har Skatteverket så bra koll? Du skriver att risken för upptäckt är mer eller mindre 100%, men då menar du om någon medlem rotar i det, inte pga Skatteverkets kontroll? Och vad händer om det uppdagas. Du skriver att det styrelsen kan bestraffas, men kommer föreningen att få betala mer i skatt pga av fel i hur man fördelat kostnaden för ett stambyte? Kommer styrelsen straffas av medlemmarna eller gör Skatteverket en polisanmälan? Hur allvarligt är detta lagbrott?

Skatteverket kommer att uppmärksamma detta. De jämför bara fakturor i ROT ärendet. Detta är ju inte det enda ROT ärendet de hanterar av denna typ. Det brukar bli ett strafföreläggande på 40% utöver de undanhållna skattemedlen, d v s. 140%. Anmälan till ekobrottsmyndigheten o s v.

Jag tror att styrelsen kommer att luta sig mot att det "kan" ske en skada pga försummelse om badrummen inte renoveras, dvs att det finns risk för skada i fastigheten om inte medlemmen går med på en badrumsrenovering. Isf är det ju i praktiken så att styrelsen har möjlighet att kräva att medlemmen går med på en badrumsrenovering? Risken finns kanske att styrelsen renoverar lgh när en skada skett och sedan lägger hela kostnaden på medlemmen.

Stammen kommer tydligen föreningen att renovera i alla fall. Då har föreningen utfört sin åtgärd. BRH får alltid stå för sitt ansvar, oavsett hur gammalt eller nytt badrummet är.

Går det då att säga att medlemmen ska betala "kalaset" för att badrummet varit 40 år gammalt och att medlemmen inte gått med på en badrumsrenovering när styrelsen vill få gjort en sådan i hela huset?

Nej. Beroende på skada kanske försäkringsbolaget betalar, med ett 40 års åldersavdrag. Stammarna är fortfarande föreningens ansvar. Avloppsventilen är förmodligen din.

Det känns lite vågat att säga nej till en renovering om det sedan sker en vattenskada pga att badrummet är så gammalt och att medlemmen vägrat gå med på en renovering trots att det är "akut" renoveringsbehov. I praktiken känns det svårt att säga nej till badrumsrenovering om kostnaden för en sådan hamnar på medlemmen efter en tex en vattenskada. Alltså, hur stor är "risken" att en medlem åker på kostnaden om det sker en vattenskada i ett 40 år gammalt badrum där medlemmen inte har gått med på att totalrenovera badrummet då styrelsen har föreslagit det? Detta förutsätter givetvis att vattenskadan går förklara med badrummets standard och inte stammarna i huset.

Är inte det samma fråga igen?

Utveckla gärna det du skrev om hyresnämnden. Behöver styrelsen varje medlem underskrift för att genomföra en badrumsrenovering och hur kommer hyresnämnden in i det hela om inte medlemmen vill skriva på?

Nej. Styrelsen för ärendet till hyresnämnden.

Hur blir en medlem egentligen tvingad att gå med på renoveringen om vi förutsätter att omständigheterna är som jag har beskrivit (40 år gammalt badrum, "akut" renoveringsbehov mm) och att medlemmarna har sagt ja till ett förslag om badrumsrenovering (med 2/3-majoritet dessutom)?
Hyresnämnden anser att styrelsen har rätt och ger ett sådant utslag. Då kommer styrelsen att meddela dig detta.

Gusten
2009-09-22, 16:36
Att det blivit 2/3-majoritet för badrumsrenovering innebär vad jag förstått
att det även finns några som har röstat emot badrumsrenovering ?
I så fall kan det ju bli problem med dessa när det är dags att göra de
formella beställningarna av badrumsrenoveringarna.
De som vägrar att själv beställa renovering av sitt badrum kan man inte tvinga att skriva på en sådan beställning.
Därmed borde det inte gå att få ROT-avdrag för dessa badrum.

Kostamus
2009-12-10, 00:28
Vill fortsätta denna diskussion som jag startade för en tid sedan.

Nu blev det ett stort uppror i vår förening! Extrastämman är på gång.
Ordföranden fortsätter påstå att det inte alls är möjligt att avstå från total badrumsrenovering. Hans argument är att det inte är möjligt att göra stambyte utan att riva hela badrummet, därför måste vi aceptera dessa arbete och dessa kostnader.

Tre av totalt fem styrelsemedlemmar håller med ordföranden i denna fråga och en, som är helt emot presenterade kostnader för badrumsrenoveringar, uppgavs som orsak för styrelsens samarbetsproblem.

Vi informerades att avtalet med entreprenören är signerad. Undrar, är det lagligt att avtala någonting för andras (läs: BRH:s) räkning utan deras vetande alls om detta?

Några av BRFs medlemmar informerade styrelsen om att de inte tänker ingå i något avtal angående badrumsrenovering - inte med BRF i detta fall och inte med av BRF anlitad entreprenör (men samtidigt ställer de inga hinder för stambytesarbetena!).

Jag är en av dem som försöker stå emot dyrbar ”tvångbadrumsrenovering”.

Tre byggfirmor har varit för att titta på mitt badrum och återkomma med prisoffert - ha! nästan halva kostnaden i jämförelse med förslaget från styrelsen!

Vad tycker ni, står vi på rätt sida om det blir en rättslig tvist? Kan det vara möjligt att det blir så (det säger ordföranden i alla fall)?
Vad borde vi tänka på? Vad ska vi samla på oss innan dess?

Om BRF vid stambytet krossar mitt idag helt fungerande badrum utan att återställa det till brukligt skick, har jag rättl att stämma BRF (läs: styrelsen) och kräva återställning och skadestånd då?

Gusten
2009-12-10, 12:44
Tvångsmässigt kan kostnader för sådant som faller på bostadsrättshavernas underhållsansvar,
men som föreningsstämman beslutat att åtgärda, bara tas ut av bostadsrättshavarna via årsavgiften,
och med den fördelning som anges i stadgarna för årsavgiftsfördelning.

totiki
2009-12-10, 13:29
Ordföranden fortsätter påstå att det inte alls är möjligt att avstå från total badrumsrenovering. Hans argument är att det inte är möjligt att göra stambyte utan att riva hela badrummet, därför måste vi aceptera dessa arbete och dessa kostnader.
Det har han säkert rätt i, att det inte går att göra stambytet utan att renovering efteråt av badrummet blir nödvändig.


Tre av totalt fem styrelsemedlemmar håller med ordföranden i denna fråga och en, som är helt emot presenterade kostnader för badrumsrenoveringar, uppgavs som orsak för styrelsens samarbetsproblem.
Så det är en oenig styrelse som tagit detta beslut dessutom. Utan att då fråga stämman, när det ändå är fråga om en väsentlig förändring?
Samla 10% röster till en extra stämma och riv upp styrelsens beslut och se till att upphandlingen blir gjord på rätt sätt.


Vi informerades att avtalet med entreprenören är signerad. Undrar, är det lagligt att avtala någonting för andras (läs: BRH:s) räkning utan deras vetande alls om detta?

Kan ni riva upp beslutet, som taget i olaga ordning, kan ni också kräva styrelsen på skadestånd. Beroende på er fastighetsförsäkring kan förening bli tvungen att stå för självrisken (2 basbelopp) för denna åtgärd.


Några av BRFs medlemmar informerade styrelsen om att de inte tänker ingå i något avtal angående badrumsrenovering - inte med BRF i detta fall och inte med av BRF anlitad entreprenör (men samtidigt ställer de inga hinder för stambytesarbetena!).
Detta är de i sin fulla rätt att göra. Inga efterräkningar kan komma av det.


Jag är en av dem som försöker stå emot dyrbar ”tvångbadrumsrenovering”.
Tre byggfirmor har varit för att titta på mitt badrum och återkomma med prisoffert - ha! nästan halva kostnaden i jämförelse med förslaget från styrelsen!
Ifrågasätt då styrelsens upphandling med dina offerter som underlag på den extra stämman.


Vad tycker ni, står vi på rätt sida om det blir en rättslig tvist? Kan det vara möjligt att det blir så (det säger ordföranden i alla fall)?

Ja, det gör ni under vissa specifika villkor. Ni kan inte hindra stambytet som sådant om styrelse och stämma beslutar att detta skall genomföras och ej heller de olägenheter det medför. Exempelvis att badrummet måste renoveras efteråt. Men ni behöver inte antaga BRFns erbjudande om renovering utan kan på egen hand skaffa hantverkare som genomför renoveringen enligt GVKs regler.


Vad borde vi tänka på? Vad ska vi samla på oss innan dess?

10% av rösterna för en extra stämma där ni river upp styrelsens beslut om hur detta skall genomföras.


Om BRF vid stambytet krossar mitt idag helt fungerande badrum utan att återställa det till brukligt skick, har jag rättl att stämma BRF (läs: styrelsen) och kräva återställning och skadestånd då?

Nej, inte om styrelse och stämma bestämt att stambytet skall genomföras. Då blir du tvungen att på egen hand se till att badrummet blir renoverat efter det att de åtgärder som föreningen står för genom stambytet är klara.

Gusten
2009-12-10, 18:06
Totiki. Vad menas med att bostadsrättshavaren blir tvungen att på egen hand se till att badrummet blir
renoverat efter att de åtgärder som föreningen står för genom stambytet är klara.

Kostamus säger att ordföranden sagt att det inte är möjligt att göra stambyte utan att riva hela badrummet.
Innebär det att föreningen efter stambytet kan lämna badrummet med kala betongväggar utan vare sig tätskikt eller ytskikt,
och att bostadsrättshavaren har att återställa tätskikt och ytskikt på egen bekostnad ?

totiki
2009-12-10, 18:44
Detta beror givetvis på vad extra stämman kommit överens om är föreningens skyldighet i samband med stambytet.

Är överenskommelsen att föreningen endast byter stammar fram till och ej avloppsventilen och allt f r o m. tätskiktet, inklusive avloppsventilen, är BRHs ansvar. Så är det så, ifall föreningen röstat så med 2/3 dels majoritet och fått klartecken för detta från hyresnämnden.
Är överenskommelsen att föreningen står för totalkostnaden oavsett standard. Så är det givetvis på det viset, under samma villkor gällande majoritet och hyresnämnd. Allt beror på vad stämman sätter för förutsättningar för stambytet och i vilken mån medlemmarna är överens om dessa.
Stämman kan ju anse att det anbud styrelsen redan fått är fullgott. Och då måste nog styrelsen "tvångsrenovera" ifall BRH inte själv gjort detta inom rimlig tid. En sådan tvångsrenovering diskuteras på andra trådar här på forumet med resultatet att olika åsikter framförts angående betalningsansvar för en sådan. Något definitivt svar minns jag ej om diskussionen ledde till.

Jag kan inte spekulera i vad de kommer att komma överens om i förväg, på stämman. Däremot förutsätter jag att Kostamus som motsätter sig nuvarande oeniga styrelses egenmäktiga förfarande, kommer att kalla till extra stämma för att tillse att saken blir reglerad på ett för medlemmarna godtagbart vis.

Gusten
2009-12-10, 19:10
Det jag är tveksam till är om stämman överhuvudtaget har rätt att ta
ett beslut som innebär att bostadsrättshavaren åläggs att återställa
tätskikt och ytskikt till enkel standard på egen bekostnad.

Att inhämta ett yttrande från Bostadsrättsnämnden kanske kunde vara
ett alternativ i detta fall.

totiki
2009-12-10, 19:21
Bostadsrättsnämndens utlåtanden har inget värde mer än som rådgivande. Denna nämnd är ett affärsidkande bolag som tar betalt för sina råd, vilka ibland kan vara rätt och ibland fel.

Och, jo stämman kan ta ett sådant beslut under förutsättning att de villkor jag angivit angående majoritet och Hyresnämndens godkännande är uppfyllt.
Däremot vet man inte vad Hyresnämnden kommer att komma fram till i förväg innan de avgjort sin inställning i ärendet. Hyresnämnden kan givetvis motsätta sig detta förfarande och då är det inte genomförbart. Men de tar inga generella beslut, utan avgör från fall till fall utefter de förutsättningar som gäller i varje specifikt ärende.

Gusten
2009-12-10, 21:40
Stambyten och badrumsrenoveringar har ju förekommit i många
föreningar så man kunde ju tro att detta var utrett tidigare.
Om det inte tidigare är prövat kanske det kan vara motiverat att få
prövat i en riktig domstol (tingsrätt) huruvida stämman har rätt att
ta ett beslut som innebär att bostadsrättshavaren åläggs att
återställa ytskikt och tätskikt på egen bekostnad.

totiki
2009-12-10, 22:23
Jo, kan så vara.

Nu finns ju viss kostnadsskillnad ifall man betalar den som en engångssumma (med ROT avdrag) på egen hand eller över årsavgiften med ingående räntekostnad för lånen tills dessa är amorterade. I slutändan är det ju ändå alltid BRH som får stå för fiolerna.
Av den anledningen kan man kanske förstå att föreningarna väljer olika sätt att genomföra stambytet.

Frågan är om det kommer att finnas en vilja att låta Tingsrätten avgöra denna fråga, särskilt om föreningen genom stämman är överens om förutsättningarna.
Tingsrättens utslag, ifall det skulle bli ett nekande, skulle ju kunna ses som prejudicerande och därmed hindra alla andra BRH från att få sitt badrum renoverat med ROT avdrag i samband med stambyte. Ytterliggare tvingande regler i mitt badrum är väl det sista jag skulle vilja se. Det räcker med GVK.

Jag skall göra ett tillägg här som egentligen inte hör hemma i denna tråden men som har anknytning till det sista stycket.
Regler är ett sorts förbud. Och förbud & regler har vi en viss förkärlek för i vårt land. Ordning och reda skall det vara. Jag är nu själv inte riktigt svensk i det avseendet, utan tycker att det vore bättre att lämna friheter öppna för människan att tänka på egen hand. Att låta människorna ta eget ansvar växer de av, enligt min åsikt.
Rökning t ex. utomhus på balkongen är inte längre någon självklar rättighet. Inte ens rökning i sin egen trädgård, har det visat sig, är en självklar rättighet utan har prövats i domstol. Att domstolarna p g a. slika saker är överhopade av arbete och inte kan få ihop sina budgetar innebär att ytterliggare skatter måste utverkas av staten. Och var finns ett bättre ställe att erhålla dessa medel ifrån om inte de boende, som inte kan flytta härifrån till ett skatteparadis i solen.
Eftersom rökning inte längre är en rättighet - måste det vara en skyldighet!

Gusten
2009-12-10, 23:50
Även om föreningen genom stämman är överens om förutsättningarna så
finns det ju i denna förening några medlemmar som har sagt att de inte
tänker ingå i något avtal om badrumsrenovering, varken med BRF eller
med av BRF anlitad entreprenör. Det är väl bland dessa man kan tänka sig
att det kan finnas ett intresse för en domstolsprövning.

totiki
2009-12-11, 07:31
Jo, det kan det nog. Och Hyresnämnden är en rättslig instans.

Gusten
2009-12-11, 08:42
Hyresnämnden kan ju pröva tvångsrenoveringen av badrummen om det
är fråga om en förändring av lägenheten som kräver allas samtycke
alternativt 2/3-majoritet på 2:a stämman plus hyresnämndens godkännande.

Frågan är dock om hyresnämden är behörig att pröva frågan om vem
som ska BETALA badrumsrenoveringen. Här är jag för min del osäker.
Kanske någon annan på forumet kan svara bättre på den frågan.

totiki
2009-12-11, 11:37
Hyresnämnden kan ju pröva tvångsrenoveringen av badrummen om det
är fråga om en förändring av lägenheten som kräver allas samtycke
alternativt 2/3-majoritet på 2:a stämman plus hyresnämndens godkännande.

Frågan är dock om hyresnämden är behörig att pröva frågan om vem
som ska BETALA badrumsrenoveringen. Här är jag för min del osäker.
Kanske någon annan på forumet kan svara bättre på den frågan.
Som har sagts på andra trådar här på forumet, exempelvis denna (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7741) där du själv medverkar Gusten (kolla Admin #26) är detta en diffus fråga då så många olika aspekter påverkar skeendet. Likhetsprincipen t ex. Jag är lika osäker som du i denna fråga eftersom Hyresnämnden inte ger några generella utslag.

Men ifall föreningen inte startar stambytet och renoveringen innan de fått klarhet i hur stämman och medlemmarna vill gå tillväga, kan föreningen ändra premisserna efter de olika utslag stämman och därefter Hyresnämnden ger.
Exempel. Föreningen beslutar att badrummen är BRHs ansvar. Någon överklagar och vinner. Föreningen beslutar att gå på det dyrare alternativet att föreningen står för kostnaden.

För att Tingsrätten skall kunna pröva ärendet krävs förmodligen att någon drar detta i ett civilmål mot sin förening. Då bör de facto stambytet och renoveringen redan vara gjord. Men för att ta sig in och få utföra renoveringen i den bostad där någon vägrar, lär föreningen redan ha fått ett utslag från rättslig instans att detta sker på laglig väg. Denna lagliga instans är Hyresnämnden. Redan där bör alltså, ett första, avgörande ske. Jag skriver första, eftersom detta givetvis kan överklagas eller drivas som civilmål i efterhand.

Skall mycket till att man vill driva ett mål som detta eftersom styrelsen genom föreningen har rättsskydd.

Tillägg: Frågan om vem som skall betala är också en fråga om överenskommelsen mellan föreningens medlemmar genom stämman. Situationen är lite lustigt, för även om stämman är enig, skulle en enskild medlem i efterhand kunna ändra inställning och vägra renovera sitt badrum på egen bekostnad. Då blir det en fråga om vad som gäller "Likhetsprincipen" eller om den eniga stämmans beslut är att betrakta som ett avtal medlemmarna emellan. Det kan ju dessutom vara så att en ny medlem vägrar som inte var med på denna stämma och alltså inte avgett sin röst till det eniga beslutet.
Svår situation. Denna kan nog inte Hyresnämnden ta beslut om.