handdator

Visa fullständig version : Avskrivningar i nyombildade föreningar


totiki
2009-08-13, 15:38
Nyombildade föreningar kan ju erhålla en del problem p g a. okunskap och bristande erfarenhet. I vilken mån ombildningsföretagen hjälper dem med detta vet jag inte. Förvaltnnigsbolagen vill helst inte berätta vad de uträttar utan anser detta var "företagshemligheter".
Det enda verkliga kontrollorgan som finns är egentligen föreningens styrelse och medlemmar. Det händer att styrelsen inte vill att medlemmar skall ha någon insyn i dess arbete dessutom. Då kan man befara att problem kan uppstå.

Synsättet på och kunskapen om avskrivningar verkar dessutom vara en smula diffus för de som ej ägt villa eller drivit företag tidigare. I en nybildad förening innan rutinerna satt sig är dessutom förhållandena lite annorlunda än i en förening som löper på.

Föreningens kapital brukar skrivas av med 1% och 100 år. Tanken är att samma kapital som krävdes för inköpet skall finnas till hands efter 100 år då huset (tankemässigt) har vittrat bort. Detta kapital skall då användas för att bygga ett nytt likadant hus. Detta är ju bara en tankekonstruktion. Verkligheten ser annorlunda ut. Ofta blir hus äldre än 100 år särskilt om de renoveras och underhålls under tiden. Men ovanstående är tanken bakom avskrivningen av kapitalet.

Liknande är tankarna om avskrivningar av inventarier som värmepump, tvättmaskiner o s v. Dessa har dock inte en hållbarhet på 100 år utan kanske endast 10. Därför skall de skrivas av på kortare tid. Det förväntas ju att fastigheten skall ha värmepump, tvättmaskiner o s v. under hela 100 års perioden.

När föreningen är ny är inventarierna en del av det 100 åriga kapitalet men så fort någon inventarie behöver bytas ut inträder en ny situation. Denna inventarie skall sparas ihop till i förhand inför nästa gång den behöver bytas ut. Det är detta som kallas avskrivning. Kostar tvättmaskinen 10000 och skall hålla i 10 år måste man spara 1000 kr om året i 10 år för att kunna köpa in en ny. Och ifall föreningen inte har några medel för det första inköpet får man låna 10000 av banken exempelvis amorteringsfritt i 10 år till en ränta av 5% om året.
De första 10 åren blir man alltså tvungen att dels skriva av (spara inför nyköpet om 10 år) 1000 per år, samt spara till amorteringen (återbetalningen av lånet) när lånet skall betalas om 10 år med 1000kr samt varje år betala ränta med 500kr. När man köper den första tvättmaskinen på lån blir alltså årskostnaden de första 10 åren 2500kr. Därefter endast 1000 per år eftersom man blir tvungen att för all framtid spara 1000kr per år till alla framtida tvättmaskiner.

En nybildad förening som inte börjar skriva av alla sina inventarier innan de gått sönder blir alltså tvungna att betala 2,5 ggr dess pris under den första avskrivningsperioden, men därefter endast 1 ggr dess pris. Detta råkar i princip alla nybildade föreningar ut för.
Ifall man inte gör någon avskrivning i realiteten utan endast på pappret, vilket förekommer, skjuter man denna process framför sig till nästkommande BRHare.
I den mån man inte amorterar lånet eller gör det på längre tid, knuffar man även över kostnaden på framtida BRH.

Gör man samma sak med kapitalets avskrivning & yttre fondens avskrivning samlar man raskt på sig en hel del luft i årsredovisningen avseende kapitalet. Till slut kommer man till en brytgräns där det reala kapitalet i föreningen understiger de lån föreningen äger. Då är föreningen bankrutt. Och även de som är BRH vid det tillfället.

Av denna anledning är det bäst att rätta till detta problem så fort man inser detta, genom att skriva av och avsätta till fonden med reella "öronmärkta" medel till kassan eller en särskild fond eller konto. Dessa medel kan ju förränta sig beroende på hur de sparas och användas vid varje tillfälle då de kommer att behövas. Avskrivningen gällande föreningens kapital kan i princip endast användas till att amortera på lånen. Men fonden och inventarieavskrivningarna kan ju användas löpande. Vid större investeringar måste förmodligen ändå lån tagas. Dessa större investeringar måste då också skrivas av till minst 2 ggr pengarna så det är ju bra desto mer medel man kan ha i sin fond inför händelser av det slaget.

Tillägg: En villa eller ett företag som säljs kan ju alltid rätta till dessa fonder och avskrivningar med de medel som flyter in p g a. försäljningen. Men BRF säljs ju inte överhuvudtaget så där kommer det inte in den typen av medel utan medlen måste skapas av föreningen och dess medlemmar. När detta inte sker stjäl medlemmarna av föreningen. Föreningen utarmas och framtida BRH kommer att köpa en ingående skuld som de i de flesta fall inte känner till.

totiki
2009-08-17, 12:49
Efter en ombildning finns så att säga olika generationer av BRH. Detta behandlas i olika trådar på andra ställen på detta forum ur skilda aspekter. Jag vill gärna göra en sammanställning och enklare generalisering av de första tre generationerna och hur de kan se ut.

1:a generationen är givetvis de som är med om ombildningen. I denna grupp kan det finnas medlemmar med olika motiv och behov.

Vanligt i Stockholm de senaste 15 åren har varit att de pådrivande i föreningen spekulerar i boende och redan efter ett år har sålt för att köpa villa, exempelvis.
Dessa har ju haft ett eget motiv att skapa kapital för sitt senare kommande inköp och därmed en underliggande egen agenda.
Denna plan har inneburit att de måste vara drivande för att kunna för att på bästa sätt kunna tillrättalägga förhållandena för att kunna sälja till högsta möjliga pris så snart som möjligt. I detta synsätt har de givetvis också kunnat dra nytta av ombildningsföretagets vilja att genomföra ombildningen för att erhålla slutlig ersättning för sitt arbete. Detta har i många fall (alla?) medfört att en glädjekalkyl med för låg årsavgift presenterats för att kunna få majoritet på köpstämman.
I vilken mån ombildningsföretagen känner till detta vet jag ej. De kanske inte sysslar med förvaltning eller revision i löpande föreningar och har därför ingen erfarenhet av detta. Vanligt, mycket vanligt t o m, är att inom 2 år måste årsavgiften revideras och höjas. Det är heller ej ovanligt att den ekonomiska planen ej kan hållas inom de ramar som är satta.

En annan grupp är de som bara vill äga sitt boende, spara genom boende och tänker sig bo kvar som tidigare. Som känner sig positivt inställda till det större inflytandet och den sociala gemenskap ombildningen kommer att innebära.
En tredje grupp är de som mer eller mot sin vilja blir tvungna att vara med om ombildningen för att kunna bo kvar.

Gemensamt för 1:a generationen är att de nästan alla tidigare varit hyresgäster utan erfarenhet av att äga sitt boende. Med allt vad det innebär av ansvar, framförhållning och föreningskunskap. Hur stor denna omställning kommer att bli är svårt att föreställa sig i förhand.

2:a generationen är de som bor kvar samtidigt som de första lgh omsätts och nya boende kommer in i föreningen. Dessa nya är blandat tidigare BRH från andra föreningar och förstagångs BRH.

Kunskapsnivån i föreningen kan höjas något, men troligen inte. Däremot kan nya krav komma från de nya medlemmar som kan jämföra med sin tidigare förening.
I Stockholm finns ett begrepp som kallas "bostadskarriär" som handlar om att köpa på spekulationen för att priserna stadigt går upp. Den typen av boende kan mycket väl finnas i 2:a generationen. Dessa vill då gärna göra kosmetiska renoveringar som fasadrenoveringar och renoveringar av ytskikt i trapphus och andra gemensamma ytor på föreningens bekostnad samtidigt som de själva renoverar sin egen BR. Dessa renoveringar på föreningens bekostnad syftar till att höja värdet av deras egen BR vid försäljning. Och de är ute efter att sälja så snart de känner att de är klara med "sin" BR. De har heller inget emot att föreningen tar lån för att renovera ovanstående eller eventuella stambyten. I deras plan är tanken att de skall sälja innan det blir dags att amortera på lånen. Alltså innan renoveringarna börjar visa sig som höjda årsavgifter.

2:a generationen är de som får börja betala 2,5 ggr för avskrivningarna som jag talat om i det tidigare inlägget.
Har man inte egen kunskap eller en förvaltare som sitter inne med denna kunskap är det under 2:a generationen som föreningens ekonomi börjar ansträngas, ibland för lång tid framöver. Här kan den förtjänst, som de av den 1:a generationen som bodde kvar gjorde vid ombildningen, raderas. För det kvm pris de betalade vid ombildningen är nu det verkliga värdet. Bestulna av de som hittills spekulerat i boende.
För de i 2:a generationen som inte köpt för att spekulera har föreningen urholkats och deras inköpsvärde försämrats. Beroende på vilken tid som förflutit kan bostadsmarknaden dessutom förbättrats eller försämrats vilket kan medföra att fluktuationen märkts mer eller mindre.

3:e generationen inträder inte egentligen förrän man fått ordning på ekonomi genom en planmässig strategi och alltihop har så att säga "satt sig". Man har kontroll över vilka investeringar som skall göras och planerar för dessa o s v.
Att nå hit beror enbart på vilken ledning, kunskap och erfarenhet man har haft i föreningens styrelse. Det kan ha tagit 5 år eller 50 år.

Avslutningsvis vill jag gärna påpeka att det finns mycket mer att säga om detta än den generalisering jag gjort här ovan.
Det finns en anledning till att privata fastighetsägare säljer fastigheter sins emellan till mycket lägre pris än de som betalas vid ombildningar. Huvudorsaken är den att privatvärdarna vet värdet av husen och vilken vinst de kan generera. Denna vinst är mycket liten i ett välskött hus. Det är därför det finns så många misskötta hus. I dessa har värdarna försökt att "prisoptimera" hyran i förhållande till underhållet.
I nybildade föreningar finns ofta en vilja att ställa allt till rätta och göra onödiga fasadrenoveringar och fönsterbyten t ex. som kanske kan vänta 20-30 år innan de måste göras. Det medför ofta att årsavgifterna till sist också efter nödvändiga renoveringar gjorts som stambyte, värmeanläggning o s v. hamnar på samma nivå som hyrorna i motsvarande hus i grannskapet. Det är snygga och väl underhållna föreningar med ambitiösa medlemmar men dyra i drift. Och som egentligen tappat sin konkurenskraft på BRF marknaden då man kan bo lika dyrt som hyresgäst utan egna lån i samma område.

Det är ett stort misstag att bli medlem i en BRF och fortsätta tänka som en hyresgäst.
Man måste också ställa krav på att föreningens styrelse har den erfarenhet och kunskap som krävs för att ta ansvar över ens egen ekonomi.
Man skall också ställa krav på att föreningens organisering är gjord så att succession är möjlig utan allt för stort åtagande för de nya förtroendevalda. Det innebär "lathundar", intresserade suppleanter, vidareutbildning i föreningskunskap samt kontinuerlig omsättning av styrelsens medlemmar.

Mr Magoo
2011-03-14, 21:15
Mycket bra och utförlig information till en förening som är i detta läge. Grym sökmotor i forumet.