handdator

Visa fullständig version : Hur nyttjar er förening fonder och amorteringar?


totiki
2009-08-12, 17:58
Jag har flyttat detta inlägg från "Hur fungerar underhållsfonden" då jag ansåg detta kräver en egen tråd.
-------------
Citat:
Ursprungligen skrivet av stephan
Titta därför under omsättningstillgångar att pengarna som står avsatta verkligen existerar och inte har förbrukats."

Om du läser vad jag skrivit om att "min" förening har 30 miljoner i underhållsfonden som skall användas för kommande underhåll på fastigheterna, och kopplar det med att man skall kolla om dessa pengar finns på kassa i föreningen hoppas jag du förstår att det inte är speciellt klokt för en förening att ha 30 miljoner på banken?????
-------------
Hur olika föreningar förfar med fonden är ett intressant ämne och anser jag kan vara föremål för en diskussion bland oss på forumet.

Det är lustigt stephan att er förening har 30 miljoner i fonden då så många tillfällen funnits att använda denna. Det grundar jag på det du skrivit om renoveringar m m. som skett under de senaste åren till så stora kostnader.
Varför har din förening tagit nya lån som inte samtidigt har balanserats mot fonden?

En anledning skulle kunna vara att det inte kosmetiskt ser så "bra" ut i årsredovisning. Ifall ni lånar 30 miljoner till en renovering så tillkommer ju endast detta lån. Men ifall ni samtidigt balanserar dessa medel mot bundet kapital så minskas ju det bundna kapitalet med motsvarande summa. Det vill säga, det uppstår en differens på 60 miljoner i årsredovisningen.

Samt att det egna kapitalet (säkerheten) minskas. Och just med detta kan man nog anse att ett visst bedrägeri förekommer då man skriver upp kapitalet (säkerheten) med luft.

Att föreningen kan anse att 30 miljoner inte skall stå på ett konto där det snarare minskar p g a. inflationen än ökar på grund av bankräntan är helt förståeligt. Men enligt min åsikt är det då bättre att omsätta fonden oftare till renoveringar och på så sätt minska urholkningen p g a. inflationen.
Det är också rättvisare för de boende som återförs sina inbetalda medel i form av förbättringar under tiden de bor där istället för att skjuta ränte & amorteringskostnaderna på framtida BRH. (Har man dessutom ingen amorteringsplan -amorteringsfritt lån- för närvarande skjuter man hela kostnaden av renoveringen på framtida BRH, kanske t o m. efter avskrivningstiden för renoveringen gått ut. Lev nu, dö sen och låt barnen betala notan.)

Är det så att förvaltaren förfar på liknande sätt med er förenings avskrivningar, vilket förekommer, så har det pumpats in en hel del luft i er ekonomi under åren.
Skulle det ske i vårt land som nyligen skett i Lettland t ex. så är det inte otroligt att Banken uppträder på samma sätt som Swedbank gjort i Lettland. Det vill säga, säga upp lånen och ta in säkerheten till försäljning på den öppna marknaden. Ifall de vill göra detta är helt upp till hur de bedömer den säkerhet ni kan ställa. Det vill säga, hur mycket luft de anser ert bundna kapital består av. Det är förmodligen ingen fara för er del, just nu. Men visst är det ett ruskigt scenario. Och hur många förvaltningsbolag använder sig av liknande "kreativ bokföring" för att framstå som det mest konkurenskraftiga alternativet när BRFrna gör sina upphandlingar?

Ytterliggare ett tillägg: Nu är det så att det inte är nödvändigt att ett helt land behöver gå dåligt för att detta skall inträda, som i Lettland. Det räcker ju med att Banken går dåligt. Som t ex. Swedbank med sina internationella affärer går dåligt i Ukraina. För att stärka sin balansräkning kan de ju anse det behövas kapital och av den anledningen börja leta efter osäkra luftinvesteringar som kan behöva omsättas för att minska risken och öka kassan.

Detta hände ju faktiskt i Sverige på 90 talet. Det var många som fick sälja till ett pris lägre än det de köpt för och täcka bankens förlust med egna medel. Var är de nu? Varför vittnar de inte om sina dåliga affärer då?
------------------
Och amorteringsfria lån, hör de hemma i en bostadsrättsförening?
De lär ju inte vara amorteringsfria i all evighet, utan slutligen kommer Banken att kräva amorteringar på lånen. Men är det de som nyttjat värdet av dessa lån som kommer att få betala eller kommer framtida BRH att få betala för värden som redan är förbrukade?

stephan
2009-08-12, 22:36
Yttre fonden är en såpbubbla.

Det vill säga mycket skör, och går att blåsa upp till en stor bubbla som inte har något värde.

När jag blev invald i en bostadsrättsstyrelse 1993, så blev min första kontakt med bostadsföreningsekonomi och yttre fonden/underhållsfonden ett intutande av HSB:s förvaltare att yttre fonden bestäms av underhållsplanen.

Rätt eller fel, vet jag ånnu inte idag. men så mycket har jag lärt mig att yttre fonden och underhållsplan är mest en lek för de flesta bostadsrättsföreningar.

Ta inte åt er ni som är duktiga och hanterar detta på rätt sätt, men jag vill lova att stora flertalet av bostadsrättsföreningarnas styrelser inte har speciellt bra kontroll på hur det funkar med fonden.

HSB:s förvaltare var boss på styrelsens budgetkonferens 1993. Han informerade då om att det kommer något som heter OVK (Obligatorisk ventilationskontroll).

HSB skulle hjälpa styrelsen med att räkna ut kostnaderna för OVK och se till att de kom in i underhållsplanen.
Några veckor senare kom det ett bud från HSB-konsulten att åtgärder för att föreningen skulle klara godkänd OVK. 60 miljoner skulle det kosta under en 3årsperiod.

Jag var "färsk" vilket de flesta i styrelsen också var, så vi "gick i fällan". Underhållsplanen gjordes om och avsättningen till yttre fonden sköt kraftigt i höjden.

Året efter valdes en expert på just ventilation in i styrelsen. HSB:s kupp uppdagades. Ventilationsåtgärderna som gjordes för godkännande av OVK:n hamnade på cirka 2 miljoner.

HSB åkte ur föreningen på samtliga avtal.

Tilläggas ska också sägas att året innan jag kom in i styrelsen hade avgifterna höjts med 70% på inrådan av HSB.

Jag är säker på att det går till så här i många HSB-föreningar.
Det är bara att hoppas att styrelserna lär sig förstå vad yttre fonden egentligen handlar om.

Nästa gång ska jag berätta om hur det gick till mer än ett årtionde senare, när samma visa upprepas igen i föreningen.

stephan
2009-08-13, 18:34
På brf Vädurens stämma sades detta avseende yttre fonden:

" Vid genomgång av den yttre fonden visar medlem xx uppritade grafer och menar att föreningen sitter i en kittslig ekonomisk situation.

Styrelseledamoten Rolf Stockhuas ber stämman att fråga sig varför föreningen är i behov av att låna pengar.

Medlem xx frågade styrelseldamoten Bitte Sandebert om yttre fonden.

Lena Åkerström från ADEX (Förvaltaren) svarade- yttre fonden är en bokföringsterm och konataterade att några pengar inte finns finderade utan måste lånas upp för kommande periodiskt underhåll"

Undrar hur många av stämmans 82 deltagare förstod något av detta????

totiki
2009-08-13, 19:46
Här talar vi alltså om 30 miljoner luft. Det är trots allt från början pengar som medlemmar betalat in.
Det är faktiskt mycket mer än en bokföringsterm.
Det är ett konto som skall balanseras genom årsavgiften.