handdator

Visa fullständig version : Hur fungerar underhållsfonden?


sirslobban
2009-08-08, 18:13
Hej igen!
Har problem med det bokföringstekniska i årsredovisningar och framför allt underhållsfond. Kan någo hjälpa mig att få in det i min tröga hjärna en gång för alla :). Enligt vad jag har förstått så finns det inget konto där pengarna i form av underhållsfond sätts in på eller hur fungerar det? Säg att det finns 2 000 000 milj i underhållsfond, kan dessa omsättas snabbt vid beslut om åtgärder som berör fastigeheten eller är det bara siffror som flyttas eller hur fungerar det?

I bokslutsdispositionen behandlar man ju avsättningar till och från underhållsfonden och får ett balanserat resultat. Är detta pengar man har tillgång till eller hur fungerar det?

clabbe
2009-08-08, 20:46
Det är, som du mkt riktigt inleder med, inte "riktiga" pengar utan en post i bokföringen.
Tanken som jag ser det med underhållsfonden är att föreningen varje år ska gå minst så mycket med plus att det går att bokföra en rimlig avsättning till underhållsfonden utan att det går minus. Då finns det ju riktiga pengar att sätta in på något konto någonstans.
Sen när det är dags för att göra underhåll finns det pengar att ta till för detta.

stephan
2009-08-08, 20:47
Det finns mycket att säga om underhållsfonden.

Ett är i alla fall säkert och att det är bara "luft".

Det finns inga andra regler än att det finns i bostadsrättsföreningars stadgar att pengar skall avsättas till en underhållsfond.

Tyvärr så är det många medlemmar som tolkar att om det finns en massa pengar i underhållsfonden så är det bra ekonomiskt för föreningen. inget kan vara mer fel.

Sedan finns det förvaltare som utnyttjar detta med att föreningen har en stor underhållsfond.

Tyvärr så är det så att det finns ett stort antal styrelseledamöter som inte fattar att bara det finns en mängd pengar i underhållsfonden, så är det inga pengar som finns i verkligheten.

Se tillexempel på hur detta jag skrivit kan få för utfall om en styrelse inte är vaken.

brf Väduren har på 4 år nu lånat uppemot 100 miljoner. under den tiden har underhållsfonden ökat från 13 miljoner till 30 miljoner.

Sitter det sedan en styrelse som tror att för att man har 30 miljoner i fonden så måste en massa underhållsarbeten göras, ja då är det paradiset för förvaltaren som stått för alla "ideer" avseende de arbeten som gjorts senaste 4 åren för de lånade 100 miljonerna.

Glömde jag tala om att det medlemmarna fått i lägenhetshöjande värde är ett par ballofixer inmonterade i lägenheterna.

sirslobban
2009-08-09, 14:16
Det är som ni skriver och ett tips för er som vill ha en grundligare genomgång av årsredovisningen rekommenderar jag er denna länk: http://www.gp.se/gp/jsp/Crosslink.jsp?d=701&a=96592

stephan
2009-08-09, 14:25
Detta står det på sidan som "tipsats om" i förra inlägget.

"Titta extra vad som står under yttre reparationsfond. Den visar vad som satts undan för arbete på fastigheten, som föreningen betalar. Pengarna finns som sagt dock inte på något särskilt konto utan ingår i kassan och kapitalet som på banken. Titta därför under omsättningstillgångar att pengarna som står avsatta verkligen existerar och inte har förbrukats."
Om detta utlåtande över yttre fonden finns en del att säga om?
Speciellt den fetmarkerade delen.

Verkar inte vara någon expert som skrivit detta?

sirslobban
2009-08-09, 21:06
Kanske kan föklara då vad som är fel med hans uttalande, vill bara ha ett pedagokiskt svar vad olika avsättningar innebär.
Vad är det som finns att säga att säga om hans uttalande?

stephan
2009-08-09, 21:27
Titta därför under omsättningstillgångar att pengarna som står avsatta verkligen existerar och inte har förbrukats."

Om du läser vad jag skrivit om att "min" förening har 30 miljoner i underhållsfonden som skall användas för kommande underhåll på fastigheterna, och kopplar det med att man skall kolla om dessa pengar finns på kassa i föreningen hoppas jag du förstår att det inte är speciellt klokt för en förening att ha 30 miljoner på banken?????

sirslobban
2009-08-10, 09:53
Beror inte det på storleken på föreningen???? Allt är väl relativt??? Har man en stor underhållsfond för kommande underhåll på fastigeheten och inga omsättningstillgångar betyder det väl med automatik att man får finansiera med lån??

totiki
2009-08-11, 09:12
Enligt vad jag har förstått så finns det inget konto där pengarna i form av underhållsfond sätts in på eller hur fungerar det? Säg att det finns 2 000 000 milj i underhållsfond, kan dessa omsättas snabbt vid beslut om åtgärder som berör fastigeheten eller är det bara siffror som flyttas eller hur fungerar det?

Det är klart att man kan ha ett särskilt bankkonto där man sätter in avsättningarna till underhållsfonden. Men de flesta gör inte det. Många vill istället förränta dessa pengar om de kan. Detta finns det regler för. Man får inte spekulera med dessa medel t ex. Man får heller inte använda dessa medel till drift.
Det är vanligt att föreningar gör avsättningarna endast på pappret som stephan nämner, använder medlen godtyckligt (till driften) och sedan lånar upp pengarna igen när behovet inträder. Det är inte lagligt.
På det viset överför man medlen mellan olika medlemmar vid olika tidpunkter.

Någon betalar in medel som kommer andra tillgodo. Detta sett över en längre tid och p g a. att medlemmarna inte är statiska utan köper och säljer under tidsperioden. Detta är ett sätt att urlaka föreningens kapital.
Precis detsamma gäller för föreningens avskrivningar.

Föreningen kan däremot exempelvis låna sitt eget kapital av sig själv räntefritt för att amortera på lånen. Det finns en mindre risk även i detta förfarande eftersom låneräntan varierar. Resultatet är ju detsamma, när man behöver medlen blir man tvungen att låna upp dem igen.

I bokslutsdispositionen behandlar man ju avsättningar till och från underhållsfonden och får ett balanserat resultat. Är detta pengar man har tillgång till eller hur fungerar det?
Det är föreningens medel. Hur dessa har förvaltats under tiden är styrelsens eller förvaltarens uppdrag. Finns de ej och bankerna vägrar att låna föreningen dessa medel är de förlorade.
Har de lagts i kassan och inte naggats på finns de kvar.

MikHo
2009-08-11, 11:19
Det är vanligt att föreningar gör avsättningarna endast på pappret som stephan nämner, använder medlen godtyckligt (till driften) och sedan lånar upp pengarna igen när behovet inträder. Det är inte lagligt.
På det viset överför man medlen mellan olika medlemmar vid olika tidpunkter.


Jag blev lite överraskad när du skriver att det inte är lagligt, skulle gärna vilja veta vilken lagtext du hittar detta?
Någon som jag totalt missat..... och säkert många med mig, skulle i så fall inte vara roligt för många BRF om så är fallet.

sirslobban
2009-08-11, 13:54
Summa summarum av det hela blir att kolla i årsredovisningen om pengarna finns som man avsatt i underhållsfonden, annars är det ett varningstecken att föreningen måste ta nya lån???

totiki
2009-08-11, 15:35
Jag blev lite överraskad när du skriver att det inte är lagligt, skulle gärna vilja veta vilken lagtext du hittar detta?

Jag har ingen lagtext till hands som du söker. Den finns säkert som kombination av Bokföringslagen och BRL.

Den yttre fonden är en avsiktsförklaring från föreningen att en viss summa skall öronmärkas var år för framtida åtgärder.
Genom fonden undviker föreningen att stå utan kapital när detta behövs.
Storleken på årsavgifterna styr hur mycket som avsätts. Sätts årsavgifterna för lågt blir det inget överskott att avsätta till fonden. På detta viset utarmas föreningens kapital sakta men säkert och den skuld till fonden som tidigare medlemmar upparbetat måste betalas av framtida medlemmar. Detta är ett bedrägligt beteende eller åtminstone egenmäktigt förfarande att överföra öronmärkta medel från en tidsperiod till en annan för de olika tidsperiodernas medlemmars gynnande eller missgynnande. Det är alltså styrelsen som skall tillse att sådant inte sker.

Det är även så att ifall man avsätter medel som inte existerar är detta bedrägeri. Medlen måste uppvägas i årsavgiften. Medlen måste existera det duger inte med en papperskonstruktion. Bokföringslagen.
Yttre fonden får ej användas till löpande drift. BRL.

Det är lagligt för föreningen att "låna" medlen av föreningen för att temporärt minska lånesummor för att sänka räntekostnader. Detta är då ett lån som måste återbetalas när behovet uppträder (det kan ju vara ett nytt akut behov för att köpa ny värmepump mitt i vintern). Ifall inte banken ställer upp på detta måste medlemmarna själva täcka lånet ur egen ficka eller upplösa föreningen. Även detta att låna egna medel är alltså en risk, även om den kan anses vara låg.

Finns ingen paragraf i stadgarna som reglerar avsättningen till yttre fonden kan ni bortse från allt ovanstående.

Gusten
2009-08-11, 16:22
Om årsavgifterna under en följd av år sätts så lågt att stadgeenlig avsättning till underhållsfonden inte kan göras, så torde
styrelsen på sin höjd kunna bli skadeståndsskyldig. Detta är dock en civilrättslig fråga. Något straffrättsligt ansvar för
bedrägeri eller egenmäktigt förfarande kan knappast bli aktuellt i sammanhanget.

totiki
2009-08-11, 16:30
Om årsavgifterna under en följd av år sätts så lågt att stadgeenlig avsättning till underhållsfonden inte kan göras, så torde
styrelsen på sin höjd kunna bli skadeståndsskyldig. Detta är dock en civilrättslig fråga. Något straffrättsligt ansvar för
bedrägeri eller egenmäktigt förfarande kan knappast bli aktuellt i sammanhanget.
Det är möjligt du har rätt. Det beror säkert på omfattningen.

Hårddraget kan styrelsen låna till årsavgifterna av banken så långt säkerheten (kapitalet) räcker och därefter låta föreningen gå i konkurs. Då skulle det med säkerhet lyda under allmänt åtal. Vart gränsen går kan enbart en domstol uttala sig om.

stephan
2009-08-11, 19:20
Mer att läsa om yttre fond/underhållsfonden

http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/6b1_19.html

http://www.bfn.se/redovisning/nyutt/utt-fastighetsunderhall.pdf

totiki
2009-08-11, 23:45
"Enligt 9 kap. 5 § första stycket 7 BRL skall reserveringen säkerställa underhållet av föreningens hus. I de fall medel tillförts en fond för yttre underhåll utan att det närmare angivits i stadgarna hur dessa skall användas får anses gälla att de endast får användas för sitt ändamål. De är alltså inte tillgängliga för utdelning. De är därför enligt BFNs mening att hänföra till bundet eget kapital."