handdator

Visa fullständig version : Svarta pengar vid ombildning till brf?


Nilsson
2009-07-21, 11:44
Förekommer det att ombildningskonsulter och/eller styrelsemedlemmar erbjuds svarta pengar av hyresvärden vid en ombildning för att övertala de andra medlemmarna att köpa fastigheten till ett för högt pris?

totiki
2009-07-21, 13:07
Nej, det har jag aldrig hört talas om. Men det kan förstås bero på omständigheterna.

Vid en "normal" ombildning finns det väl ingen i styrelsen eller ombildningsbolaget som har något att tjäna på det. Om det inte är väldigt stora pengar det handlar om. Är det stora pengar blir det svårare att dölja.

Däremot ifall det är en fastighetsägare som roffat åt sig de flesta 1:a handskontrakten före ombildningen för egen del så skulle det kanske både gå att dölja samt tjäna en del pengar på det. En sådan skulle kanske inte heller använda sig av ett ombildningsbolag eftersom denne inriktat sig på frågan av personliga skäl. Men detta är redan ett brott (att roffa åt sig de flesta 1:a handskontrakten före ombildningen för egen del ) så det verkar vara förbundet med en hel del problem.

Men det finns alltid unika fall som inte passar ihop med det som jag sagt här. Kan du inte delge oss lite mer information om det fallet ifråga som du tänker på. Annars blir det omöjligt att göra en bedömning.

Nilsson
2009-07-21, 14:05
Här kommer litet kött på benen: Initiativet till ombildningen kommer via oss hyresgäster, på konsulters inrådan. Vi ska betala minst två miljoner mer än vad huset är värt som kommersiell fastighet. Jag och grannen tycker att vi ska "syna" vår hyresvärd och se vad hans andra köpare är beredda att betala, men konsulterna och vår nya ordförande är desperata att få igenom affären till överpris. Det innebär att vi inte har så stor reparationsfond. Detta gör mej tveksam till affären, och ordföranden ringde upp och erbjöd mej 100 000 kronor för att flytta. Sedan sökte han upp en hyresgäst som inte är medlem i föreningen och erbjöd henne 200 000 kronor för att flytta. Nu är desperationen så stor att konsulterna och ordföranden övertalat de övriga medlemmarna att köpa ut min del och få igenom affären, även om det är tveksamt om det blir en äkta förening. Eftersom medlemmarna inte skulle få mer lån på banken lånar ordföranden ut 200 000 till dem var, sammanlagt en miljon. Dessa pengar ska han ha tillbaka om ett halvår med 8% ränta. Enligt honom ska medlemmarna inte ha några problem att utöka sina lån med 200 000 var om ett halvår. Seriöst? Affären har dragit ut flera år på tiden och visst hade vår hyresvärd redan sålt om han hade ett högre bud än vårt? Jag är tacksam för råd! Skeptisk Nilsson.

Gusten
2009-07-21, 15:43
Tyvärr verkar det ha blivit så att bostadsrättsföreningar betalar mer för fastigheterna än andra köpare. Detta konstaterar också
Per Isacsson i sin bostadsrättsbok, men menar att det ända kan bli en bra affär för hyresgästerna, och att bostadsrätt kan
tecknas till en insats som är lägre än marknadspris för en motsvarande lägenhet. Man får väl göra en bedömning av vad den
egna lägenheten kan komma att bli värd som bostadsrätt och ställa detta mot insatsen man för betala vid ombildningen.

Men den stora vinnaren blir kanske säljaren av fastigheten.

När det gäller ombildningskonsulten så kan man ju förstå att denna är desperat. Vad jag förstått blir dom utan arvode om ombildningen inte går igenom.

stephan
2009-07-21, 18:49
Ganska klart förekommer "mygel" vid ombildningar från hyresätt till bostadsrätt.

Ett exempel kan ju vara att de som sätts att driva igenom och påverka sina grannar får en renovering av sin hyresrätt i lagom tid inför ombildningen.

På det sättet är ju deras lägenheter "värda mer" vi biladandet av en bostadsrättsförening.

mäklare
2009-07-21, 21:28
Här kommer litet kött på benen: Initiativet till ombildningen kommer via oss hyresgäster, på konsulters inrådan. Vi ska betala minst två miljoner mer än vad huset är värt som kommersiell fastighet. Jag och grannen tycker att vi ska "syna" vår hyresvärd och se vad hans andra köpare är beredda att betala, men konsulterna och vår nya ordförande är desperata att få igenom affären till överpris. Det innebär att vi inte har så stor reparationsfond. Detta gör mej tveksam till affären, och ordföranden ringde upp och erbjöd mej 100 000 kronor för att flytta. Sedan sökte han upp en hyresgäst som inte är medlem i föreningen och erbjöd henne 200 000 kronor för att flytta. Nu är desperationen så stor att konsulterna och ordföranden övertalat de övriga medlemmarna att köpa ut min del och få igenom affären, även om det är tveksamt om det blir en äkta förening. Eftersom medlemmarna inte skulle få mer lån på banken lånar ordföranden ut 200 000 till dem var, sammanlagt en miljon. Dessa pengar ska han ha tillbaka om ett halvår med 8% ränta. Enligt honom ska medlemmarna inte ha några problem att utöka sina lån med 200 000 var om ett halvår. Seriöst? Affären har dragit ut flera år på tiden och visst hade vår hyresvärd redan sålt om han hade ett högre bud än vårt? Jag är tacksam för råd! Skeptisk Nilsson.

Jag förstår ingenting. Varför skulle ordförande betala pengar till er, om ni inte vill vara med och ombilda era lägenheter. Är det för att ni ska rösta ja på köpestämman?.... ja menar, ni kan ju vara med och driva igenom ombildningen, men låta bli att köpa era egna lägenheter och därmed bo kvar som hyresgäster... visst, blir lite mer lån i föreningen alt högre insatser bland övriga medlemmar, men det verkar vara en konstig omväg att ordförande ska pröjsa hyresgäster ur egen ficka för vad egentligen?

Och beloppen, 100.000 och 200.000... jag må vara storstadsskadad, men har inte sett en ombildning där marginalen har varit mindre än 100.000 om ens 200.000 för en ombildad lgh (marknadspris-upplåtelsepris).

Nä, jag hänger inte med. Däremot så är det inte så dumt för en fastighetsägare att fylla upp vakanser med kompisar och vänner. Reavinstskatten är ju trots allt bara 22% isf att beskattas i bolaget...

Gusten
2009-07-21, 23:14
Det är kanske föreningen och inte ordföranden personligen som erbjuder
pengar till hyresgäster som kan tänka sig att flytta ?
Det förekommer ju bostadsrättsföreningar erbjuder ersättning till
hyresgäster om de går med på att flytta.

Om man inte själv är intresserad av att köpa sin lägenhet tycker jag det verkar tveksamt om man ska vara med och driva
igenom ombildningen genom att rösta ja på köpstämman.
Då är det väl bättre att det fortsätter att vara ett vanligt hyreshus där man inte har grannarna som hyresvärd.

totiki
2009-07-22, 13:23
Min erfarenhet är också att fastighetsägarna hellre säljer till föreningen än till ett bolag just för att de får ett högre pris denna vägen. Föreningen har också en "förköpsrätt" så ifall fastighetsägaren vill slå till mot ett bolag med en lägre summa kan föreningen köpa till detta lägre pris. Av den anledningen avstår givetvis fastighetsägaren med att sälja till ett bolag.
Utan väntar till föreningen erbjuder ett pris som de kan enas om.

Ombildningsbolaget vill givetvis som Gusten säger att köpet skall gå igenom, annars ingen inkomst.

Två gånger har jag varit nära involverad i ombildningar som jag fortfarande bedömer som jyssta. Vid båda tillfällena gick husen till ett pris strax under det dubbla marknadsvärdet fastighetsbolag emellan. Båda gångerna var det också ett bra köp. Detta kan givetvis också variera med husens skick, lånevillkor m m. som också är en del av köpet.

Man måste också skilja på de pengar som fastighetsägaren får i realiteten och det pris och pengar köparna måste hosta upp med. För ofta ingår ett lån för förestående renoveringar som anses nödvändiga på kort sikt. Det är lätt för köparna att betrakta detta som en del av priset för huset, men det är ju inget som tillfaller säljaren utan det är ju faktiskt pengar som tillfaller köparna om än som skuld med ränta.

Jag håller med "mäklare", jag förstår ingenting av de transaktioner som ordföranden sägs vilja utföra. Som du beskriver det finns inget att tjäna för honom mer än den hutlösa räntesatsen.

Däremot kan han ha för avsikt att sälja genast innan den ekonomiska planen visar sig vara en "glädjekalkyl" och drastiska höjningar av årsavgiften måste införas. Detta hände ofta för en 8-10 år sedan men efter det har det ändrats och ombildningsbolagen måste vara noggrannare i sina kalkyler och bedömningar med risk att annars bli stämda för sådana felaktigheter. Det förekommer nästan aldrig längre.

Vad som kvarstår för fastighetsägaren att tjäna pengar på är som mäklare säger att ha kontroll över 1:a handskontrakt för dessa kan han ju sälja en gång till och till ett betydligt högre pris. Och beskattas till en lägre skatt än bolagsskatten.

Nilsson
2009-07-23, 15:53
Nu försöker jag svara alla på en gång! Det där med att ordföranden vill sälja innan det visar sej att ekonomiska planen är en glädjekalkyl stämmer bra. Vi har dessutom fått nya kalkyler där min lägenhet på 92 m2 ska ha en månadsavgift på 770 kr per månad. Det är ju inte seriöst i längden, men ser bra ut om man vill sälja snabbt. Huset är från 1800-talet, renoverades senast på 80-talet, och vår reparationsfond är på 270.000. Den dagen något måste repareras kommer medlemmarna att vara tvungna att gå till banken igen. Vi medlemmar har vetat kolla vilka andra bud fastighetsägaren har fått, men konsulterna har hela tiden lyckats övertala några av oss att gå vidare med affären, så detta har aldrig blivit aktuellt. Läget är svårt, vi är en pytteliten förening med 7 lägenheter och 2 lokaler varav 6 lägenheter utgör föreningen.

Och visst är det så att konsulterna inte får något arvode om inte affären går i lås, så det kan vara därför dom är desperata.

Men visst är det skumt att ordföranden vill ha igenom affären till vilket pris som helst? Vi ska betala jättemycket för lägenheterna, så vi gör inget klipp. Jag ska betala en miljon, och lägenheten är värderad till 1. 250 000 - 1. 500 000. Eftersom jag är tveksam till affären har jag blivit erbjuden 100 000 kr från ordförandens egen ficka för att flytta. Nu ska han dessutom, som sagt, låna ut sammanlagt en miljon kronor av egen ficka för att föreningen ska kunna köpa ut min lägenhet. Verkar det inte som om han får betalt av fastighetsägaren för att få igenom affären? Finns det någon klok människa på detta forum som fattar vad vitsen annars kan vara med detta agerande? Hela affären känns ju oseriös.

Gusten
2009-07-23, 16:51
770 kr/mån låter ju onekligen orealistiskt för en lägenhet på 92 kvm.
Frågan är om värderingen på 1.25-1.5 Mkr bygger på denna avgift,
eller på en annan högre avgift innan den nya kalkylen ?

Om de kan få dig att flytta, och föreningen lånar 1 Mkr av ordföranden
pga den uteblivna insatsen för din lägenhet, så kan det förstås bli en
bra affär för föreningen om de direkt kan sälja din lägenhet för 1.25 Mkr.

Om du däremot själv direkt kan sälja för 1.25 Mkr gör du istället själv en
vinst på 250.000 kronor, vilket ju är bättre än de 100.000 kr som
du kan få av ordföranden om du flyttar.

Men en viss risk tar man förstås om det är osäkert vad lägenheterna
verkligen kan antagas vara värda.

Nilsson
2009-07-23, 21:29
Varken mäklare, värderingsmän eller bankerna tror på denna kalkyl, utan räknar med en avgift på 3000 kr/mån, och det är ju mera realistiskt. Den låga avgiften baseras på 2,34 % ränta och man kan ju inte räkna med att det kommer att hålla i flera år framöver. Lägenheten är ju fortfarande hyresvärdens, eftersom köpet inte gått igenom än.

Är inte det mest logiska att ha is i magen och se vad de andra intressenterna erbjuder fastighetsägaren? Eller brukar folk bli tokiga och köpa loss sina lägenheter för ett pris näst intill marknadsvärdet? Om nu ordföranden och konsulterna är så drivna affärsmän borde dom väl göra det vi alla tjänar mest på?

Jag har funderat på att köpa och sälja men jag tänk om jag inte får lägenheten såld till 1. 250 000 och räntorna går upp! Det är litet för litet övervärde för att jag ska våga chansa.

Förvirrad Nilsson.

totiki
2009-07-29, 13:17
Det vore intressant att veta vilket kvm priset är, var lgh ligger och vad likvärdiga br kostar per kvm i området?
Beroende på var lgh ligger kan 3000/mån fortfarande anses var en låg kostnad för 92 kvm.

Visst kan man köpa på spekulation. Problemet med spekulation är att man tar en risk, det är just innebörden av spekulation.
Köper man för sitt boende, för att man trivs o s v. så minskar också känslan av risktagande.

Gusten
2009-07-30, 11:38
Har det verkligen upprättats en riktig ekonomisk plan som bygger på den extremt låga avgiften ?
Och är planen i så fall försedd med det obligatoriska intyget där två intygsgivare som är
utsedda av Boverket, intygar att den ekonomiska planen bygger på realistiska förutsättningar ?

Nilsson
2009-08-01, 12:39
Håller med Totiki! En sådan här affär ska man göra på lång sikt, inte på spekulation. Situationen är inte rolig alls. m2-priset är ok för orten. I slutet av Augusti kommer en liknande lägenhet i samma område att säljas, det kommer att bli intressant att se vad den kommer att gå för. Och en ekonomisk plan är upprättad och godkänd. Men konsulterna har gjort nya kalkyler efter det. På den senaste har dom höjt avgifter litet grand, till ca 1400 kronor per månad. Men enligt ekonomiska planen är den 3000 per månad. Nu är laget litet förändrat, grannen har samma funderingar som jag och vi funderar på att rösta nej på köpstämman. Frågan är bara om köpstämman och ev. beslut där påverkar vår förköpsrätt.