handdator

Visa fullständig version : Sammanlagt tre lån i brf, varför?


Jesper.L
2009-07-07, 10:00
Hej alla,

Jag är sedan några månader tillbaka inflyttad i en privat bostadsrättsförening med 14 lägenheter. På årsmötet blev det nyval av styrelsen då den föregående avgick, och jag blev då vald till Vice ordf.

Igår gick jag igenom en hel mängd papper tillsammans med resterande av den nya styrelsen och såg då att Brf:n har sammanlagt tre stycken lån på två olika banker. Totalsumman på dessa uppgick till 4.751.000 kr, alltså inte allt för högt.

Min fråga, som jag inte lyckats hitta svar på, är om det finns någon som helst anledning till att man har delat upp lånet? Två av lånen ligger hur det än är på samma bank, dock skiljer det 0,4% i ränta mellan dem.

Till allt hör att alla dessa tre lån måste ses över i år då de varit bundna på fem år. Tidigare styrelse har inte lagt ner någon större energi på att diskutera detta med banken utan verkar mest ha bundit lånen på fem år till.

Tanken nu är att vi i nya styrelsen skall gå på en liten bankturné och se vilken bank som ger oss bäst villkor och ränta, istället för att bara acceptera allt.

Frågan är alltså: Finns det någon nackdel att ha Ett lån på hela summan? Vad kan det ha funnits för anledningar till att de delat upp det totala lånet i tre delar på två olika banker? Enligt vad jag har läst mig till så verkar alla tre lånen vara från -84:a, då fastigheten byggdes.

Tacksam för svar!
/Jesper

totiki
2009-07-07, 11:45
Tre stycken lån på två olika banker. Totalsumman på dessa uppgick till 4.751.000 kr.

Min fråga är om det finns någon som helst anledning till att man har delat upp lånet? Två av lånen ligger hur det än är på samma bank, dock skiljer det 0,4% i ränta mellan dem.
Verkar som minst ett tagits vid en annan tidpunkt. Vilka datum förfaller de resp. lånen.

Till allt hör att alla dessa tre lån måste ses över i år då de varit bundna på fem år.
Det kan ju hända att det sammanfallit sig så att 2004 när de långa räntorna var låga föreföll bäst att binda alla på lång tid.

Frågan är alltså: Finns det någon nackdel att ha Ett lån på hela summan?

Både ja och nej. Det är säkert som bankerna säger bra att inte lägga alla ägg i en korg. Ett rörligt lån kan vara bra att ha att amortera på t ex. plus som nu att räntan är låg.

Att ha två lån i samma bank kan vara bra enligt ovanstående men också dåligt när dess förfallodatum diffar på flera månader eller år. För då måste fler pantbrev tillverkas ifall man vill gå till en annan bank utan att kunna flytta mer än ett lån vid samma tillfälle. Varje pantbrev har sin kostnad, kanske 12000:- för ett datapantbrev t ex. Samt att den nya banken i sådana fall vill ha betalt för sin kostnad att räkna på säkerheten. Detta blir då mer kostnader som man kanske inte räknat med på det nya lånet.

Som jag ser det är det mer fördelaktigt för banken att dela upp lånen än för kunden, eftersom det tillverkar en tröghet i möjligheten att byta bank.

För vår förenings del tänker jag binda lånen så de får samma förfallodag och i och med att denna infaller kunna spela ut vår bank mot andra utan att det skall behövas ett nytt pantbrev. När detta sker skall jag också slå ihop de två lånen till ett. På detta viset hoppas jag att vår bank skall kunna ge samma rabatt som konkurenten för att behålla oss som kund.

MikHo
2009-07-07, 12:03
En orsak till att man delar upp lånen i flera delar brukar vara att man sätter olika bindningstid på lånen. något på längre sikt, något på kortare sikt. Detta för att inte räntekostnaderna skall förändras i större utsträckning om räntan går upp eller ner.

en ökning med 2 procentenheter på 4,7 miljoner är en hel del pengar på ett år.
Andelen pengar samt längden på bindningstiden blir beroende på vilken amorteringstakt man kan hålla.

vår förening hade för ca 7 år sedan lån på ungefär 36 miljoner, idag är dessa lån uppdelade på 3 delar.
1 del (12 miljoner) blev vid tillfället bunden på 12 år, amorteringsfritt. (9 år kvar)
1 del (10 miljoner) blev vid tillfället bunden på 10 år, amorteringsfritt. (8 år kvar)
resterande är rörligt. (vi har under dessa 7 åren amorterat ca 9 miljoner).

stephan
2009-07-07, 13:58
Föreningens lån är en del av styrelsens arbetsuppgifter. Många styrelser speciellt i HSB gör det lätt för sig och betalar HSB för att hantera lånen.

Själv är jag av uppfattningen att detta inte är speciellt svårt att hantera för en styrelse, bland annat tjänar man ju i alla fall lite på vad profitören hSB tar betalt för att sätta om lånen.


Du säger att era 3 lån skall bahandlas i år ("sättas om").

Om det är olika förfallotider är det en bra ide att låta de första förfallande lånet (och det andra om det är olika bindningstid) läggas över på rörlig ränta.

I god tid innan det sista lånet förfaller går ni ut med offerter till flertalet banker och begär olika alternativ.

Efter detta sätter sig några ur styrelsen och sammanställer de inkomna förslagen, utvärderar dessa och lägger ett förslag till styrelsen för beslut hur ni skall binda "lånestocken".

Glöm inte att bankerna skall ge er flera förslag.

Jesper.L
2009-07-10, 17:01
Tack så mycket för alla matnyttiga svar!...

totiki
2009-07-11, 00:28
Jag fick inget svar på när de resp. lånen förfaller?
Vill du ha svar på dina frågor lär du också respektera de svar och frågor du får returnerat. Annars känner man sig negligerad trots ditt artiga svar. Trist. Både för mig, dig och alla andra i framtiden som man avfärdar utan att ge svar, eftersom ändå alla bara vill höra det de önskar höra...

Jesper.L
2009-07-13, 14:37
Sorry, missade frågan.

Verkar som minst ett tagits vid en annan tidpunkt. Vilka datum förfaller de resp. lånen.

Lite taget från minnet så förfaller de:
2009-12-01
2010-01-30
2009-12-30

Så de ligger väldigt nära varandra i förfallodatum.

totiki
2009-07-13, 14:58
Lite taget från minnet så förfaller de:
2009-12-01
2010-01-30
2009-12-30

Så de ligger väldigt nära varandra i förfallodatum.

Ja, det gör dom. Men förefaller ändå tagna vid olika tillfällen, kanske av olika anledning?

Det går ganska enkelt att med hjälp av rörliga lån slå ihop dem som stephan säger. I alla fall de två som är i samma bank. Är det som är i en annan bank det som förfaller 2010-01-30 så får ni den förhandlingssits jag tidigare nämnt av vi vill uppnå. Annars tar det ett år. Precis så trögt som bankerna vill ha det.